Автор: admin

Савчук Владимир Павлович

1. Структура бюджета предприятия

Бюджетирование — это процесс планирования будущей деятельности предприятия, результаты которого оформляются системой бюджетов.

Обычно создание бюджетов осуществляется в рамках оперативного планирования. Исходя из стратегических целей фирмы, бюджеты решают задачи распределения экономических ресурсов, находящихся в распоряжении организации. Разработка бюджетов придает количественную определенность выбранным перспективам существования фирмы.

К числу основных задач бюджетирования относится следующее:

обеспечение текущего планирования;

обеспечения координации, кооперации и коммуникации подразделений предприятия;

обоснование затрат предприятия;

создание базы для оценки и контроля планов предприятия;

исполнение требований законов и контрактов.

Выгоды качественного составления бюджетов и контроля за их исполнением с излишком окупают затраты на их внедрение и разработку. Безусловно, очень многое зависит от специфики деятельности предприятия, но даже небольшим фирмам рекомендуется применение бюджетирования (например, в сокращенном варианте).

Внедрение бюджетирования на предприятии сталкивается с двумя группами проблем: методические проблемы и организационные. Опыт автора доказывает, что, как правило, самым трудным в бюджетировании является этап его внедрения на предприятие. Приватизированные предприятия получили в наследство огромный опыт составления документов, ненужных предприятию в рыночной экономике. Поэтому принципиально важным является решение высшего менеджмента о внедрении бюджетирования в новом реальном масштабе ценностей. И с этого момента по существу начинается серьезная работа, основные этапы которой состоят в следующем:

изучение внутренней и внешней документации предприятия, его структуры и взаимодействия подразделений, механизмов управленческого учета и т.д.;

поиск наименее болезненных путей вовлечения управленческой команды предприятия в процесс бюджетирования;

разработка плана внедрения бюджетирования (все дальнейшие действия будут определены планом внедрения);

пересмотр старых или разработка новых внутренних стандартов;

создание информационной базы для бюджетирования, предусматривающей разработку новых отчетов по подразделениям, приближенных к специфике деятельности предприятия;

создание новых или реорганизация старых подразделений для осуществления процесса бюджетирования;

разработка или приобретение программного обеспечения и его установка на внутренней сети предприятия;

обучение персонала.

Трудоемкий процесс внедрения системы бюджетирования может длиться месяцами и даже годами. Помимо временных затрат он требует наличия высококвалифицированных специалистов в области бюджетирования и компьютерной техники. Как правило, украинские предприятия не в силах самостоятельно провести эти работы, привлечение консалтинговой фирмы обходится дешевле и значительно надежней.

Теперь перейдем к процессу бюджетирования как таковому.

Бюджеты составляются как для структурных подразделений, так и для компании в целом. Бюджеты подразделений сводятся в единый бюджет предприятия называемый основным или головным. Американские финансовые менеджеры говорят Master Budget.

С точки зрения последовательности подготовки документов для составления основного бюджета выделяют две составных части бюджетирования, каждая из которых является законченным этапом планирования:

Подготовка операционного бюджета;

Подготовка финансового бюджета.

Перечень операционных бюджетов, как правило, исчерпывается следующим списком:

бюджет продаж;

бюджет производства;

бюджет производственных запасов;

бюджет прямых затрат на материалы;

бюджет производственных накладных расходов;

бюджет прямых затрат на оплату труда;

бюджет коммерческих расходов;

бюджет управленческих расходов;

прогнозный отчет о прибыли.

К числу финансовых бюджетов относятся

инвестиционный бюджет;

бюджет денежных средств;

прогнозный баланс.

Последовательность формирования основного бюджета удобно представить в виде блок-схемы (рис. 3). Данная блок-схема не отражает всех возможных взаимосвязей между бюджетами, но описывает логическую последовательность процесса бюджетирования.

Рис. 3. Блок-схема формирования основного бюджета

Прежде, чем приступать к изучению методики подготовки основного бюджета, рассмотрим некоторые аспекты философии бюджетирования:

Бюджеты могут быть недостижимыми, если недостижимы поставленные маркетинговые и производственные цели.

Бюджеты могут быть неприемлемыми, если условия достижимости целей невыгодны для предприятия.

Эффективность принятых бюджетов оценивают в процессе диагностики состояния предприятия.

При составлении бюджетов следует опираться на документы, по форме и структуре приближенные к документам бухгалтерской отчетности.

Производить бюджетирование без применения вычислительных средств (локальной компьютерной сети) и соответствующего программного обеспечения невозможно в реальном масштабе времени и ценности.

Несколько слов в отношении временного характера бюджета. Традиционным считается разбиение года на 12 месяцев и составление всех бюджетных таблиц для каждого месяца в отдельности. Необходимо сознавать, что в этом случае целый месяц представляется одной точкой времени. Зачастую это не устраивает финансового менеджера, и он стремится производить дальнейшее более детальное бюджетирование с разбивкой месяца на недели или на декады. Такой случай можно считать идеальным. Главная проблема его практической реализации – это оперативное обеспечение процесса бюджетирования исходными данными. Практическая истина здесь очень проста: запрограммировать процесс планирования – это только часть задачи. Гораздо сложнее обеспечить информационную поддержку этому процессу в реальном масштабе времени.

В дальнейшем последовательно дадим краткую характеристику каждому из частных бюджетов в общей системе процесса бюджетирования.

2. Характеристика частных бюджетов предприятия

Процесс бюджетирование начинается с составления бюджета продаж.

Бюджет продаж – операционный бюджет, содержащий информацию о запланированном объеме продаж, цене и ожидаемом доходе от реализации каждого вида продукции. Роль этого бюджета настолько велика, что приводит к необходимости создания отдельного подразделения со своей инфраструктурой, качественно и постоянно занимающегося изучением рынка, анализом портфеля продукции и т.д. Как правило, это отдел маркетинга. Качество составления бюджета продаж непосредственным образом влияет на процесс бюджетирования и успешную работу компании.

При составлении бюджета продаж нужно ответить на следующие вопросы:

какую продукцию выпускать;

в каких объемах она будет реализована (с разбивкой на определенные промежутки времени);

какую установить цену продукции;

какой процент продаж будет оплачен в текущем месяце, какой в следующем, стоит ли планировать безнадежную задолженность.

В общем случае компания в текущем периоде уже выпускает несколько видов продукции. Подчиняясь стратегическому плану компании, отдел маркетинга оценивает хозяйственный портфель и выдвигает прогнозы относительно жизнеспособности и объемов реализации того или иного вида продукции.

На объем реализации продукции влияют следующие факторы:

макроэкономические показатели текущего и перспективного состояния страны (средний уровень заработной платы, темп роста производства продукции по отраслям, уровень безработицы и т.д.);

долгосрочные тенденции продаж для различных товаров;

ценовая политика, качество продукции, сервис;

конкуренция;

сезонные колебания;

объем продаж предшествующих периодов;

производственные мощности предприятия;

относительная прибыльность продукции;

масштаб рекламной кампании.

Вопросы о стратегиях и тактиках установления цен на продукцию широко освещены в литературе. Выбор наиболее приемлемого из возможных вариантов осуществляется на основе анализа рынка, целей и состояния компании.

Переходя к вопросу об оплате реализованной продукции, отмечаем, что вся реализованная покупателям продукция может быть оплачена следующими видами платежей: предоплата, оплата по факту получения продукции и продажа товара в кредит, т.е. с временной отсрочкой платежа. Лучшим вариантом прогнозирования характера оплаты продукции является совокупная работа по статистическому анализу опыта компании, сортировке всех существующих контрактов по признаку срока оплаты продукции, оценка степени выполнения покупателями своих обязательств и выдача результата в следующем виде (табл. 16).

Табл. 16. Коэффициенты относительной оплаты продукции

В целом к бюджету продаж предъявляются следующие требования:

бюджет должен отражать, по крайней мере, месячный или квартальный объем продаж в натуральных и стоимостных показателях;

бюджет составляется с учетом спроса на продукцию, географии продаж, категорий покупателей, сезонных факторов;

бюджет включает в себя ожидаемый денежный поток от продаж, который в дальнейшем будет включен в доходную часть бюджета потоков денежных средств;

в процессе прогноза денежных потоков от продаж необходимо учитывать коэффициенты инкассации, которые показывают, какая часть продукции оплачена в месяц отгрузки, в следующий месяц, безнадежный долг (как это показано в табл. 16).

Одновременно с бюджетом продаж целесообразно составлять бюджет коммерческих расходов, хотя на блок-схеме составления основного бюджета он находится ближе к отчету о прибылях и убытках. Во-первых, бюджет коммерческих расходов непосредственно связан с бюджетом продаж; во-вторых, коммерческие расходы планируются теми же подразделениями.

Чтобы отдел маркетинга качественно выполнил свою работу по составлению бюджета продаж и коммерческих расходов, необходимо учитывать следующее:

расчет коммерческих расходов должен соотноситься с объемом продаж;

не следует ожидать повышения объема продаж, одновременно планируя снижение финансирования мероприятий по стимулированию сбыта;

большинство затрат на сбыт планируется в процентном отношении к объему реализации – величина этого отношения зависит от стадии жизненного цикла товара;

коммерческие расходы могут группироваться по многим критериям в зависимости от сегментации рынка;

значительную часть затрат на сбыт составляют затраты на продвижения товара — это определяет приоритеты в управлении коммерческими расходами;

в бюджет коммерческих расходов включают расходы по хранению, страховке и складированию продукции.

Бюджет производства – это производственная программа, которая определяет запланированные номенклатуру и объем производства в бюджетном периоде (в натуральных показателях).

Он опирается на бюджет продаж, учитывает производственные мощности, увеличение или уменьшение запасов, а также величину внешних закупок. Для расчета объема товаров, которые должны быть произведены, используется следующая универсальная формула:

ТМС готовой продукции на начало периода + Планируемый объем производства продукции =

= Планируемый объем продаж + ТМС готовой продукции на конец периода.

Необходимый объем выпуска продукции определяется, таким образом, как планируемый объем продаж плюс желаемый запас продукции на конец периода минус запасы готовой продукции на начало периода. Сложным моментом является определение оптимального запаса продукции на конец периода. С одной стороны, большой запас продукции поможет отреагировать на непредвиденные скачки спроса и перебои с поставкой сырья, с другой стороны деньги, вложенные в запасы, не приносят дохода.

Как правило, запас готовой продукции на конец периода выражают в процентах относительно продаж следующего периода. Эта величина должна учитывать погрешность прогноза объема продаж и историю отношений с покупателями.

Одновременно с бюджетом производства следует составлять бюджет производственных запасов. Он должен отражать планируемые уровни запасов сырья, материалов и готовой продукции. Бюджет подготавливается в стоимостном выражении и призван количественно представить опасения снабженцев предприятия относительно перебоев в поставках сырья, неточности прогноза продаж и др. Информация бюджета производственных запасов используется также при составлении прогнозного баланса и отчета о прибылях и убытках.

Бюджет прямых затрат на материалы – это количественное выражение планов относительно прямых затрат компании на использование и приобретение основных видов сырья и материалов. Механизм составления широко применяется украинскими предприятиями, но качество составления оставляет желать лучшего (завышение расходных коэффициентов и т.д.).

Методика составления исходит из следующего:

все затраты подразделяются на прямые и косвенные;

прямые затраты на сырье и материалы – затраты на сырье и материалы, из которых производится конечный продукт;

бюджет прямых затрат на материалы составляется на основе производственного бюджета и бюджета продаж;

объем закупок сырья и материалов рассчитывается как объем использования плюс запасы на конец периода и минус запасы на начало периода;

бюджет прямых затрат на материалы составляется с учетом сроков и порядка погашения кредиторской задолженности на материалы.

В дополнение к бюджету прямых затрат на материалы составляют график оплаты приобретенных материалов.

Бюджет прямых затрат на оплату труда – это количественное выражение планов относительно затрат компании на оплату труда основного производственного персонала.

При подготовке бюджета прямых затрат на оплату труда учитывают:

он составляется исходя из бюджета производства, данных о производительности труда и ставок оплаты труда основного производственного персонала;

в бюджете прямых затрат на оплату труда выделяют фиксированную и сдельную часть оплаты труда.

Если на предприятии накопилась задолженность по оплате труда или предприятие подозревает, что не сможет выплачивать заработную плату в установленные сроки, то дополнительно к бюджету прямых затрат на оплату труда составляется график погашения задолженности по заработной плате. Этот график составляется по тому же принципу, что и график оплаты приобретенных сырья и материалов.

Бюджет производственных накладных затрат – это количественное выражение планов относительно всех затрат компании, связанных с производством продукции за исключением прямых затрат на материалы и оплату труда.

Производственные накладные расходы включают в себя постоянную и переменную части. Постоянная часть (амортизация, текущий ремонт и т.д.) планируется в зависимости от реальных потребностей производства, а переменная часть использует подход, основанный на нормативах. Под нормативом понимается сумма затрат на единицу базового показателя. Для оценки нормативов затрат используют различные базовые показатели. Расчет нормативов производится на основе данных предшествующих периодов с возможными корректировками на инфляцию и некоторые конъюнктурные факторы.

Бюджет управленческих расходов – это плановый документ, в котором приведены расходы на мероприятия, непосредственно не связанные с производством и сбытом продукции.

К управленческим расходам относят затраты на содержание отдела кадров, отдела АСУ, ОТиЗ, отопление и освещение помещений непроизводственного назначения, услуги связи, налоги, проценты по полученным кредитам и т.д. Большинство управленческих расходов носит постоянный характер, переменная часть планируется с помощью норматива, в котором роль базового показателя, как правило, играет объем проданных товаров (в натуральном или денежном выражении).

Составив описанные выше предварительные бюджеты, можно приступать к формирования основного финансового бюджета, которое начинается с формирования прогнозного отчета о прибылях и убытках компании.

Прогнозный отчет о прибылях и убытках – это форма финансовой отчетности, составленная до начала планового периода, которая отражает результаты планируемой деятельности. Прогнозный отчет о прибылях и убытках составляется для того, чтобы определить и учесть выплату налога на прибыль в оттоке денежных средств в бюджете денежных средств.

Прогнозный отчет о прибылях и убытках составляется на основе данных, содержащихся в бюджетах продаж, себестоимости реализованной продукции и текущих расходов. При этом добавляется информация о прочих прибылях, прочих расходах и величине налога на прибыль.

Наиболее ответственным этапом здесь является оценка себестоимости. Для того, чтобы сделать процесс оценки себестоимости адекватным процессу оперативного финансового планирования, необходимо построить модель себестоимости, с помощью которой происходит автоматический пересчет себестоимости в зависимости от изменения факторов потребления ресурсов и цен. Вся совокупность потребляемых предприятием ресурсов представляется в виде стандартного набора, который может расширяться в зависимости от планов освоения предприятием новых видов продукции. Для каждого вида ресурса устанавливается расходный коэффициент cik, который определяет потребление i-го ресурса k-ым продуктом. Помимо этого оценивается цена каждого i-го ресурса pi. Модель оценки себестоимости наглядно можно представить в виде двух следующих таблиц.

Табл. 17. Модель оценки себестоимости в виде расходных коэффициентов

Табл. 18. Модель оценки себестоимости в виде цен ресурсов

С помощью представленных в табл. 17 и 18 данных расчет себестоимости производится с помощью следующей простой формулы:

.

Плановый отчет о прибылях и убытках содержит в сжатой форме прогноз всех прибыльных операций предприятия и тем самым позволяет менеджерам проследить влияние индивидуальных смет на годовую смету прибылей. Если сметная чистая прибыль необычно мала по сравнению с объемом продаж или собственным капиталом, необходимы дополнительный анализ всех составляющих сметы и ее пересмотр.

Следующим шагом, одним из самых важных и сложных шагов в бюджетировании, является составление бюджета денежных средств.

Бюджет денежных средств – это плановый документ, отражающий будущие платежи и поступление денег. Приход классифицируется по источнику поступления средств, а расход — по направлениям использования. Ожидаемое сальдо денежных средств на конец периода сравнивается с минимальной суммой денежных средств, которая должна постоянно поддерживаться (размеры минимальной суммы определяются менеджерами предприятия). Разность представляет собой либо неизрасходованный излишек денег, либо недостаток денежных средств.

Минимальная денежная сумма представляет собой своего рода буфер, который позволяет спасти положение при ошибках в управлении движением наличных средств и в случае непредвиденных обстоятельств. Эта минимальная сумма денежных средств не является фиксированной. Как правило, она будет несколько больше в течение периодов высокой деловой активности, чем во время спада. Кроме того, для повышения эффективности управления денежными средствами значительная часть указанной суммы может находиться на депозитных счетах.

Бюджет денежных средств составляют отдельно по трем видам деятельности: основной, инвестиционной и финансовой. Такое разделение очень удобно и наглядно представляет денежные потоки.

Данные по бюджету продаж, различным бюджетам производственных и текущих расходов, а также по бюджету капитальных затрат отражаются в бюджете денежных средств. Во внимание также должны быть приняты выплаты дивидендов, планы финансирования за счет собственных средств или долгосрочных кредитов, а также другие проекты, требующие денежных расходов.

На заключительном этапе процесса бюджетирования составляется прогнозный баланс.

Прогнозный баланс – это форма финансовой отчетности, которая содержит информацию о будущем состоянии предприятия на конец прогнозируемого периода.

Прогнозный баланс помогает вскрыть отдельные неблагоприятные финансовые проблемы, решением которых руководство заниматься не планировало (например, снижение ликвидности предприятия). Прогнозный баланс позволяет выполнять расчеты различных финансовых показателей. Наконец, прогнозный баланс служит в качестве контроля всех остальных бюджетов на предстоящий период – действительно, если все бюджеты составлены методически правильно, баланс должен “сойтись”, т.е. сумма активов должна равняться сумме обязательств предприятия и его собственного капитала.

РЕФЕРАТ

по курсу «Финансы и кредит»

по теме: «Система цен»

1. Цена как категория рыночного хозяйства

При рыночном ценообразовании можно выделить две следующих основных метода ценообразования: ориентацию на затраты и заданную (желательную для продавца) прибыль или ориентацию на цены основных конкурентов или одного конкурента-лидера. Первый метод получил название затратного, второй – административного.

Затратный метод использует информацию о полных, прямых, усредненных, стандартных и предельных издержках, административный учитывает политику целевой цены (целевой нормы прибыли).

В некоторых случаях ценовая дискриминация делается в зависимости от места продажи, например, от категории и престижности магазина.

Ценообразование – процесс формирования цен на товары и услуги. Рыночная цена не является независимой переменной, её значение зависит от многих факторов, в первую очередь, от уровня конкуренции на рынке и общего состояния экономики.

Все действующие в экономике цены взаимосвязаны и образуют систему, которая находится в постоянной динамике под влиянием множества рыночных факторов. Эта система, в свою очередь, состоит из отдельных систем цен, взаимозависимых и взаимодействующих.

В условиях рыночной экономики необходимость государственного регулирования цен преследует следующие цели:

согласование интересов субъектов рыночной экономики: товаропроизводителя, покупателя и государства;

обеспечение экономической безопасности страны;

защита отечественного товаропроизводителя;

защита наименее обеспеченных слоев населения от необоснованного роста цен на товары первой необходимости;

создание условий для нормальной конкуренции;

государственное влияние на деятельность предприятий монополистов;

ограничение инфляционного роста цен в результате возникновения товарного дефицита, резкого роста цен на факторы производства;

поддержание ценовых пропорций.

В области государственного регулирования цен различают прямое и косвенное регулирование.

К методам прямого регулирования цен (тарифов) относятся:

1) установление фиксированных цен (тарифов) на товары (услуги);

2) установление предельных минимальных или максимальных цен (тарифов) на товары ( услуги);

3) индексация;

4) установление коэффициентов к действующим ценам (тарифам) на товары (услуги) или пределов (коэффициентов) изменения цен;

5) заключение соглашений об уровнях либо пределах изменения цен (тарифов) между органами, регулирующими цены (тарифы), и субъектами ценового регулирования (в тех случаях, когда заключение таких соглашений не противоречит законодательству о конкуренции и ограничении монопольной деятельности);

6) увязка уровня и динамики цен (тарифов) с материальными балансами производства и реализации отдельных видов товаров (услуг);

7) введение временного (полного или частичного) моратория на изменение цен (тарифов);

8) установление фиксированных или предельных наценок (скидок) к ценам (тарифам) на товары (услуги), т.е. предельного уровня рентабельности.

Методы прямого регулирования применяются только в отношении товаров (услуг), цены на которые подлежат государственному регулированию на федеральном и региональном уровне.

Косвенное вмешательство в ценообразование обеспечивается применением совокупности способов и средств, способствующих расширению товарного предложения на рынке, управлению доходами населения, регулированию налогов как на производимую, так и потребляемую продукцию.

К методам косвенного регулирования цен (тарифов) относятся:

1) установление единых правил калькулирования расходов, формирования цен (тарифов);

2) регистрация цен (тарифов);

3) установление предельного уровня (норматива) рентабельности;

4) введение обязательного предварительного декларирования цен (тарифов);

5) уведомление о предстоящем изменении цен (тарифов);

6) установление фиксированных или предельных соотношений стоимости сырья и выработанной из него продукции;

7) ограничение участие перепродавцов в обороте товара;

8) установление количественных ограничений во внешней торговле (экспорте или импорте).

В РФ на федеральном уровне сохраняется регулирование цен и тарифов в электроэнергетике, газораспределительной сети, на железнодорожном транспорте, на основные услуги связи, учитывая естественную монополию этих отраслей, а также на продукцию, закупаемую исключительно или преимущественно государством. В целом перечень товаров и услуг, по которым допускается прямое регулирование цен, в последние годы существенно сокращен. Права органов исполнительной власти в части регулирования цен в значительной степени увязаны с возможностями их бюджетов.

2. Система цен и их классификация

Все действующие в экономике цены взаимосвязаны и образуют систему, которая находится в постоянной динамике под влиянием множества рыночных факторов. Эта система, в свою очередь, состоит из отдельных систем цен, взаимозависимых и взаимодействующих.

В основе взаимосвязи всех цен лежит принцип «сообщающихся сосудов». Изменение цен в одном из основных блоков данной системы довольно быстро передается по цепочке во все другие блоки. Так, изменение цен на энергоносители находит быстрое отражение в уровне цен всех остальных блоков. Взаимосвязь и взаимозависимость цен, входящих в единую систему, обусловлена в основном двумя важными обстоятельствами:

все цены формируются на единой методологической основе – на законах стоимости, предложения и спроса;

все предприятия, производства и отрасли, хозяйственная деятельность которых обслуживается ценами, взаимосвязаны.

Наиболее важными, основными системами цен являются:

оптовые цены;

цены на строительную продукцию;

закупочные цены;

розничные цены;

тарифы транспорта и связи.

Оптовые цены – цены, по которым реализуется и закупается продукция предприятий, фирм и организаций независимо от форм собственности в порядке оптового оборота. В свою очередь оптовые цены подразделяются на два подвида:

оптовые цены предприятия;

оптовые (отпускные) цены промышленности.

Оптовые цены предприятия – цены изготовителей продукции, по которым они реализуют произведенную продукцию потребителям – другим предприятиям и организациям, а также сбытовым и оптовым органам. Разновидностью оптовой цены предприятия является трансфертная цена. Она применяется при совершении коммерческих операций между подразделениями одной и той же фирмы или предприятия и может использоваться как в отношении готовых изделий, полуфабрикатов, сырья, так и по услугам, в том числе управленческим платежам и процентам за кредит. Закупочные цены – это цены (оптовые), по которым реализуется сельскохозяйственная продукция сельскохозяйственными предприятиями, фермерами и населением.

Продукция строительства оценивается во трем видам цен:

сметная стоимость – предельный размер затрат на строительство каждого отдельного объекта;

прейскурантная цена – усредненная сметная стоимость единицы конечной продукции типового строительного объекта (за 1 кв.м. жилой площади, 1 кв.м. полезной площади, 1 кв.м. малярных работ и др.);

Цена грузового и пассажирского транспорта – плата за перемещение грузов и пассажиров, взимаемая транспортными организациями с отправителей грузов и населения.

Розничные цены – цены, по которым товары реализуются в розничной торговой сети населению, предприятиям и организациям. Разновидностями розничной цены являются: коммерческая и аукционная цены. Коммерческая цена – свободная (рыночная) цена, которая применяется по товарам, свободно продаваемым в коммерческих магазинах при наличии государственной цены на такие же изделия, распределяемые централизованно.

При переходе к рынку появляется такой классификационный признак, как степень свободы цен от воздействия государства при их определении. При этом различаются:

свободные цены;

Это цены, свободно складывающиеся на рынке под влиянием конъюнктуры независимо от какого-либо влияния государственных органов.

регулируемые цены;

Складываются под влиянием спроса и предложения, но испытывают определенное воздействие государственных органов, пользующихся методами либо прямого ограничения их роста или снижения, либо путем регламентации рентабельности, либо каким-либо другим методом;

фиксируемые цены.

Прямо устанавливаются государством в лице органов власти и управления.

Возможно также выделить следующие системы цен.

Скользящая цена.

Эта цена устанавливается почти в прямой зависимости от соотношения спроса и предложения и постепенно снижается по мере насыщения рынка (особенно оптовая цена, а розничная цена может быть относительно стабильной).

Долговременная цена.

Устанавливается на товары массового спроса. Она не подвержена изменениям на протяжении длительного времени. Однако в зависимости от хозяйственной конъюнктуры могут вноситься изменения в изделия (уменьшаться их размер, незначительно ухудшаться качество) при сохранении цены.

Гибкая цена – цена, которая быстро реагирует на изменение соотношения спроса и предложения на рынке.

Преимущественная цена.

Данный метод ценообразования предусматривает определенное понижение цен на товары предприятием (фирмой), которое занимает доминирующее положение (доля рынка 70-80%) на рынке и может обеспечить значительное снижение издержек производства за счет увеличения объемов выпуска и экономии на расходах по реализации товаров.

Договорная цена.

По ним покупателям предлагаются какие-либо скидки по сравнению с обычной ценой. У покупателя создается иллюзия получения значительной выгоды для себя в случае приобретения данного товара в большем количестве, чем ему необходимо. На самом деле основную выгоду получает продавец, так как у него увеличивается товарооборот и повышается прибыль.

Цены, обслуживающие внешнеторговый оборот.

Эти цены обладают специфическими чертами: они отражают растущие внешнеэкономические связи с другими государствами.

Цены, используемые в учете и статистике.

К ним относятся индексы цен, текущие, средние цены, сопоставимые и неизменные цены. Эти виды цен позволяют выявить и анализировать тенденции в динамике, измерять динамику физических объемов производства и реализации товаров и услуг, абстрагируясь от изменений цен, осуществлять контроль и анализ выполнения стоимостных показателей. Цены статистического учета являются агрегированными, обобщенными.

Лимитные (предельно допустимые) цены устанавливаются на стадии проектирования новых изделий. Они являются исходной базой для определения в дальнейшем оптовых цен на эти изделия.

3. Цены в условиях рынка

Спрос формируют потребители, которые определяют структуру и объем покупаемых товаров по некоторой цене в течение определенного времени. Другими словами, спрос – это количество товаров или услуг, которое потребитель готов приобрести по конкретной цене из ряда возможных за определенный период времени.

Одним из свойств спроса является тесная взаимосвязь между ценой и объемом спроса. При повышении цены спрос, как правило, снижается и, наоборот, при снижении цены спрос увеличивается при прочих равных условиях. Эта взаимосвязь определяется как проявление закона спроса.

Предложение – это готовность субъектов рынка предоставить определенное количество товаров и услуг по определенной цене.

Цена и количество товаров с точки зрения теории предложения изменяются однонаправленно. При повышении цены увеличивается количество предлагаемых товаров. Понижение цен, в свою очередь, предполагает сокращение производства, уменьшение количества товаров, предлагаемых для реализации. Эта специфическая связь называется законом предложения.

Рыночное саморегулирование – это автоматическое взаимодействие спроса и предложения, конкуренция на формирование цен, объемов производства и продаж, уровень потребления, эффективность производства, качества работы.

Результатом такого саморегулирования рыночной экономики является её равновесное состояние, которое обеспечивает балансом двух противоположных сил: спроса и предложения, с одной стороны и рыночных цен с другой. Равновесная (рыночная) цена – это цена, устанавливаемая на товар в результате взаимодействия спроса и предложения.

К факторам (детерминантам), влияющим на изменение цен, можно отнести следующие:

изменение вкусов и предпочтений потребителей;

количество потребителей на рынке (размер рынка);

изменение денежных доходов потребителя;

цены на сопряженные товары (товары-субституты);

потребительские ожидания изменений на рынке.

Вкусы и предпочтения потребителей могут меняться под воздействием моды, образа жизни, рекламы и т.д.

К составляющим неценовой конкуренции можно отнести:

цены на факторы производства (экономические ресурсы);

технология;

размер налогов и субсидий.

Увеличение или уменьшение цен на ресурсы, которые используются для производства продукта, ведет к увеличению или снижению издержек производства. В свою очередь, рост издержек уменьшит предложение (кривая предложения сдвинется влево), а снижение издержек увеличит предложение (кривая предложения переместится вправо).

Применение современной технологии позволяет затрачивать на производство единицы продукции меньше ресурсов. Следовательно, уменьшаются издержки, предложение растет.

Размер налогов можно рассматривать как фактор, который увеличивает издержки и сокращает предложение. Государственные субсидии напротив уменьшают издержки и увеличивают предложение.

Предприятие (фирма) может переориентироваться на производство другой продукции, цены на которую возросли. В то же время фирма сократит предложение или совсем прекратит производство данного товара, если цена на него упадет или даже останется неизменной.

4. Установление цен на товары

Все этапы маркетингового цикла, все направления рыночной деятельности в той или иной мере связаны с процессами ценообразования, с регулированием цен.

Цена – важнейший инструмент маркетинга, результат взаимодействия различных рыночных процессов. Ценовая политика маркетинга начинается с исследования рыночной конъюнктуры и продолжается на протяжении всего жизненного цикла товара. Цена – это одновременно индикатор рыночной ситуации и орудие воздействия на покупательский спрос.

С одной стороны, рост или снижение цен, степень их устойчивости – важные признаки рыночной ситуации (или, как иногда говорят, «здоровья» рынка). Так, например, если цена сильно колеблется в течение ограниченного отрезка времени, неожиданно падает или «подскакивает», это является признаком того, что рынок лихорадит, его равновесие нарушено и т.п. С другой стороны, с помощью цен можно воздействовать на рынок.

Цена – важный фактор эффективности маркетинга, так как при разработке цены в нее уже закладывается будущая прибыль.

В рыночных системах также используют следующие методы ценообразования:

Ориентация на средние рыночные цены продукции данного рода (отраслевые).

Этот метод характерен для предприятий, работающих на слабомонополизированных товарных рынках. В основе средних отраслевых цен лежат общественно необходимые затраты труда, которые обеспечивают прибыль устойчиво работающим предприятиям.

Ориентация на ценового лидера.

Этот метод практикуется на рынках, где доминируют несколько (3-5) предприятий, так что рынок практически полностью поделен между ними. В этом случае одно из предприятий, доля рынка которого является наибольшей, молчаливо признается остальными производителями ценовым лидером. Любые изменения цен, предпринимаемые им, воспроизводятся другими предприятиями, чтобы не вносить хаос в рыночный механизм и сохранять свою долю рынка.

Ориентация на спрос.

В отличие от цен, ориентированных на издержки производства, эти цены устанавливают, постоянно наблюдая за интенсивностью спроса. При повышении спроса цены увеличивают, а при падении – уменьшают, хотя издержки производства при этом остаются неизменными. В итоге происходит «ценовая дискриминация», означающая, что продукция одновременно продается по нескольким ценам, в зависимости от места и времени продажи, а иногда и от категории потребителя (наиболее часто используется при реализации продукции длительного пользования).

Факторы, оказывающие влияние на процесс принятия решения по ценообразованию можно сгруппировать по четырем блокам: производственному; спроса; конкурентности рынка; товарному. Между ними существует определенное противоречие, так как они конфликтуют между собой. В частности, затратное ценообразование нередко приходит в противоречие с запросами потребителей.

Производственные факторы

1. Себестоимость, определяющая тот уровень, ниже которого цены не должны снижаться (исключая демпинговую ценовую политику); фирма стремится минимизировать все издержки, чтобы расширить возможности ценового маневра;

2. Производственный потенциал фирмы, определяющий возможность назначения цены, доступной для широкого круга потребителей;

3. Финансовый потенциал фирмы (например, потребность в быстром обороте средств или в наличных деньгах), а также уровень деловой активности (период процветания или, наоборот, спада, депрессии и т.п.), влияющие на способность фирмы к ценовому риску.

Факторы спроса

1. Действие закона спроса, проявляющиеся в ценообразовании в форме стремления цены к равновесному уровню; цена зависит от соотношения спроса и предложения (однако по некоторым, особо важным для потребления, продуктам может иметь место парадокс: рост спроса в условиях роста цен);

2. Фактор ценовой эластичности спроса, используемый как инструмент регулирования спроса; однако возможности ценового маневра для неэластичных товаров ограниченны;

3. Ограниченность спроса, обусловленная ограниченностью дохода и потому препятствующая бесконечному повышению цены; продолжение роста цен в этих условиях, как правило, приводит к кризису сбыта; правда, в условиях инфляции рост цен влечет за собой повышение оплаты труда и пенсий (инфляционная спираль);

4. Сегментация рынка по степени чувствительности к цене, выявляющая потребителей, ориентированных на цену (экономные покупатели), персонифицированных потребителей, для которых образ товара более важен, чем цена, и апатичных потребителей, для которых на первом плане качество товара, его комфортный потенциал или престижность, а цена не имеет значения. Эта дифференциация спроса открывает для ценообразования фирмы возможность маневра.

Факторы конкурентности рынка:

1. Возможность контролировать ценовую ситуацию, зависящая от степени монополизации и конкуренции на рынке; в отдельных случаях возможна ценовая конкуренция и даже ценовая война, но для современного маркетинга более характерна конкуренция товаров и их качества;

2. Ценовая ситуация, зависящая от конкуренции покупателей. Покупатель-монополист может диктовать цены или идти на соглашение с продавцом; множество покупателей означает совершенную конкуренцию, когда цена зависит от соотношения спроса и предложения.

Факторы характеристики товара

1. Тип и степень новизны или уникальность товара (на модные, престижные или редкие товары устанавливается высокая цена в расчете на покупателей – «новаторов», или модников);

2. Стадия (этап) жизненного цикла товаров;

3. Качество продукта. Чем оно выше, тем выше цена (нередко в цене отражается представление покупателей о качестве товара; не замечая его реальных свойств, такой покупатель переносит на него несуществующие черты с субститутов).

Факторы канала товародвижения.

1. Неуправляемые каналы товародвижения, не позволяющие производителю контролировать ценообразование на всех этапах; торговый посредник, бесконтрольно меняя наценку, влияет тем самым на конечную политику предприятия-изготовителя;

2. Управляемые каналы (конвенциональные и вертикальные маркетинговые системы). Может быть достигнута договоренность об общей политике цен, или сильнейший участник канала контролирует цены на всех этапах товародвижения (обычно при этом имеется договоренность о квотах продажи и прибыли).

Структура конкретной цены, соотношение ее элементов зависят от рыночной ситуации, вида товара, его себестоимости и издержкоемкости, а также транспортабельности, длины канала товародвижения (числа торговых посредников) и т.д. На процесс ценообразования сильно влияет налоговая политика государства.

Для ценовой политики современного маркетинга характерно явление гибкости цен. В зависимости от этапа жизненного цикла товара, от рыночной ситуации, сезонного или рекреационного периода и т.п. цена может повышаться и снижаться в значительных пределах.

Кроме того, цены на основной (эталонный) товар и его варианты могут значительно варьировать, чтобы соответствовать социально-демографической дифференциации спроса. Иногда цены устанавливаются на предельно низком уровне, чтобы завоевать рынок, обеспечить спрос, при котором возможно массовое производство, а, следовательно, и снижение себестоимости, влекущее за собой рост прибыли.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция РФ.

2. Бюджетный Кодекс РФ. Ч. I,II.

3. Налоговый Кодекс РФ. Ч. I,II.

4. Бабич А.М., Павлова Л.Н. Финансы. М.: ИД ФБК-Пресс, 2000.

5. Иванов Ю.А., Павлова Е.Н. Ценовая политика в России и за рубежом. М., 2006

6. Романова Т.Ф. Финансовая политика государства, ее роль в формировании и регулировании финансового механизма.// Финансовые исследования. 2001–№4.

7. Финансы. Учебник / Под ред. Л.А. Дробозиной. М.: ЮНИТИ, Финансы, Москва, 2007.

8. Российский статистический ежегодник. Стат. сб. М.: Госкомстат России, 2005.

9. Финансы в России. Стат. сб. М.: Госкомстат России, 2005.

смотреть на рефераты похожие на «Ценообразование на рынке ценных бумаг»
Содержание:
Теоретическая часть:

1. Введение

2. Ценные бумаги, их типы и виды.

3. Рынок ценных бумаг.

4. Ценообразование на рынке ценных бумаг.

4.1.цели, задачи, принципы ценообразования на рынке ценных бумаг.

4.2.методы, использующиеся в процессе ценообразования на рынке ценных бумаг

4.3. факторы, оказывающие влияние на ценообразование на рынке ценных бумаг

4.4. виды цен, применяющиеся на рынке ценных бумаг

4.5. критериальные признаки ценообразования на различные виды ценных бумаг

4.6. Особенности ценообразования на государственные ценные бумаги

4.7. факторы, определяющие рыночную стоимость ценных бумаг

4.8. биржевое ценообразование

5. Вывод

6. Использованные источники.

Практическая часть:

Ценообразование на рынке кофе

ЧАСТЬ I –Теоретическая.

1. Введение.

Тема моей курсовой работы «Ценообразование на рынке ценных бумаг».

Сложившийся в России рынок ценных бумаг в настоящее время в целом не соответствует потребностям развития экономики. Вплоть до финансового кризиса 1998 г. (одним из важнейших стимулирующих основ которого стал фондовый рынок – его падение в октябре 1997 – начале мая 1998 г. вызвало обвал на рынке ГКО, резкий рост ставки рефинансирования Банка России до
150% и процентных ставок до 50-60%, нарастание валютной нестабильности) он имел ярко выраженную спекулятивную направленность и лишь в отдельных случаях служил механизмом привлечения финансовых ресурсов в реальный сектор экономики. Рынок ценных бумаг Российской Федерации практически не выполняет свою основную функцию по аккумуляции сбережений и превращению их в инвестиции.

Рынок ценных бумаг России имеет низкую емкость (выраженную как через капитализацию, так и через объемы торговли) и неудовлетворительные качественные характеристики. Чрезвычайно низка доля первичного рынка. Низка доля рынка негосударственных эмиссионных ценных бумаг. Рынок отличается высоким уровнем инвестиционного и (в отдельных секторах) операционного риска. Большинство секторов рынка ценных бумаг характеризуется низким уровнем ликвидности.

Кризис ликвидности государства, постоянно нараставший в течение 1998 г., отсутствие эффективной системы управления государственным долгом и профессиональные ошибки политиков привели к серьезному кризису рынка государственных и муниципальных ценных бумаг.

Непосредственной причиной кризиса на российском фондовом рынке стал стимулированный мировым финансовым кризисом масштабный отток спекулятивных иностранных капиталов с российского рынка акций (за счет иностранных капиталов на 30-35% финансировался внутренний государственный долг и на 60-
70% – рост объемов и курсовой стоимости рынка акций). При этом внутренние инвесторы не обладали достаточными финансовыми ресурсами, чтобы удержать рынок, действовали, в основном, спекулятивно, и, таким образом, внесли свой вклад в снижение стоимости финансовых активов. В итоге, резкое падение курсов акций стало фактором, воздействие которого окончательно дестабилизировало в конце 1997-1998 гг. государственные финансы и банковскую систему, вызвало масштабный отток иностранного капитала с рынка государственных ценных бумаг, взрыв спроса на иностранную валюту и резкое обесценение рубля.

Причинами, стимулировавшими кризисные явления на рынке акций, стали:

1. Низкий объем рынка.

2. Жесткая региональная концентрация рынка.

3. Устойчиво олигополистический характер рынка со сверхконцентрацией сделок вокруг акций нескольких “первоклассных эмитентов”.

4. Отсутствие предпосылок для массового предложения и спроса на акции.

5. Краткосрочный спекулятивный характер российского рынка акций при крайне сильной зависимости от “горячих денег” иностранных инвесторов.

6. Перемещение торговой активности по российским акциям на западные рынки

(Лондон, Берлин, Франкфурт).

Эти факторы создали крайне неустойчивую систему с очень высокой волатильностью.

В то же время на рынке ценных бумаг в настоящее время сконцентрированы наиболее квалифицированные специалисты, уверенно ориентирующиеся в законах рыночной экономики; эффективно функционируют на уровне мировых стандартов инфраструктура рынка и его профессиональные участники. Кроме того, рынок ценных бумаг России отличается невысоким уровнем криминализации; дисциплина исполнения обязательств, напротив, весьма высока в сравнении с другими секторами российской экономики в целом и финансового рынка, в частности. На рынке ценных бумаг активно применяются передовые технологии, связанные с внедрением новых систем связи и информационных технологий.

Таким образом, российский рынок ценных бумаг, не соответствуя в настоящее время своей роли в экономике, в то же время обладает огромным потенциалом развития.

Среди потенциальных угроз для развития рынка ценных бумаг в ближайшее десятилетие следует выделить в качестве основных:

. угрозу массового оттока инвестиций вследствие сохранения спекулятивной ориентации рынка ценных бумаг и высокого уровня инвестиционного риска;

. перемещение операций с ценными бумагами за пределы Российской

Федерации вследствие сохранения высоких операционных рисков;

. уход с рынка наиболее квалифицированных кадров вследствие снижения рентабельности бизнеса;

. негативное воздействие мировых финансовых кризисов на российский рынок ценных бумаг, не защищенный от подобных воздействий;

. превращение рынка акций в рынок контрольных пакетов.

Одним из пунктов решения проблем Российского фондового рынка является продуманная, четко спланированная ценовая политика.

Вопрос ценообразования является одним из узловых вопросов экономической науки в целом. От правильного ценообразования, как мы знаем, зависит уровень спроса, уровень предложения, конкурентоспособность того или иного объекта.

Таким образом, целью написания этой работы является изучение ценообразования на фондовом рынке вообще, и России в частности.

2. Ценные бумаги. Их типы и виды.

История возникновения.

Возникновение ценных бумаг как особого объекта имущественного оборота связывают с тем историческим периодом, когда люди, получив необходимость перемещать большие количества товаров и денег, столкнулись с отсутствием экономически оправдавшего себя способа такого перемещения.

Выход нашли юристы, уже в VI — V вв. до н.э. догадавшиеся превратить сами документы, удостоверяющие конкретные сделки, в особого рода товар, особую систему ценностей, не совпадающих ни с товарами в собственном смысле слова, ни с деньгами. До тех пор пока документы о сделках выполнялись на глиняных и восковых табличках, папирусе или пергаменте, они не получали широкого распространения.

В VI веке нашей эры в Китае изобретается бумага, а в IX — X вв. рецепт ее производства заносится в Западную Европу. Именно там, в условиях натурального хозяйствования и феодальной раздробленности, чрезвычайно далеких от рыночного хозяйствования, выполненные на бумаге документы по конкретным сделкам получили всеобщее признание и распространение как особые объекты экономического оборота.

Ценные бумаги (ЦБ) — это акции, облигации, векселя и другие (в том числе производные от них) удостоверения имущественных прав (прав на ресурсы), обособившиеся от своей основы, признанные в таком качестве законодательством.

Каждому виду имущества (ресурсов) могут соответствовать свои ценные бумаги, которые в свою очередь могут являться предметом собственности, покупаться и продаваться, отдаваться в залог и т.д.

|Виды ресурсов |Соответствующие ценные бумаги |
|Земля |Закладная (ипотечное свидетельство), земельный |
| |приватизационный чек (предлагается для введения в |
| |России с целью обслуживания приватизационной земли). |
|Недвижимость |Акция, закладная, приватизационный чек, жилищный |
| |сертификат. |
|Продукция |Коносамент, обращающееся складское свидетельство, |
| |обращающийся товарный фьючерсный контракт, товарный |
| |опцион |
|Деньги |Акция, облигация, нота, вексель, депозитный или |
| |сберегательный сертификат, чек, банковский акцепт и |
| |д.п. |

В качестве ЦБ признаются только такие удостоверения прав на ресурсы, которые отвечают следующим фундаментальным требованиям: обращаемость на рынке доступность для гражданского оборота стандартность и серийность документальность регулируемость и признание государством ликвидность рискованность обязательность исполнения.

Обращаемость — это способность ЦБ покупаться и продаваться на рынке, а также во многих случаях выступать в качестве самостоятельного платежного инструмента, облегчающего обращение других товаров.

Обращаемость указывает на то, что ЦБ существует только как особый товар, который, следовательно, должен иметь свой рынок с присущей ему организацией, правилами работы на нем и т.д. Должны в основной массе принадлежать рынку, быть товарами и те ресурсы, отражением прав на которые являются ЦБ.

Доступность для гражданского оборота — способность ЦБ не только покупаться, но и быть объектом других гражданских отношений, включая все виды сделок (займа, дарения, хранения и т.п.)

Стандартность — ЦБ должна иметь стандартное содержание (стандартность прав, Которые предоставляет ЦБ, стандартность участников, сроков, мест торговли, правил учета и других условий доступа к указанным правам, стандартных сделок, связанных с передачей ЦБ из рук в руки, стандартность формы самой бумаги и т.п.). Именно это делает ЦБ товаром способным обращаться.

Серийность — возможность выпуска ЦБ однородными сериями, классами, составляющая элемент та кого их качества, как стандартность.

Документальность ЦБ — это всегда определенный документ, содержащий предусмотренные законодательством реквизиты. Отсутствие хотя бы одного из них влечет недействительность ЦБ или ее перевод в разряд иных обязательственных документов.

Регулируемость и признание государством.

Документы, претендующие на статус ЦБ, должны быть признаны государством в качестве таковых, что обеспечивает их хорошую регулируемость и доверие публики к ним. Плохо регулируемые и не признанные государством бумаги не могут претендовать на статус ценных, как бы беспредельна ни была фантазия финансистов, предлагающих публике все новые и новые финансовые продукты и услуги.

Ликвидность — это способность ЦБ быть быстро проданной, превратиться в денежные средства (в наличной или безналичной форме) без существенных потерь для держателя. Если рынок отказывается признать ее ликвидность, реальность выраженных ее прав, то ЦБ превращается из товара в ничего не стоящий клочок бумаги.

Рискованность — возможность потерь, связанные с инвестициями в ЦБ и неизбежно им присущие.

Обязательность исполнения.

Законодательство не допускает отказ от исполнения обязательства, выраженного ЦБ, если только не будет доказано, что ЦБ попала к держателю неправомерным путем.

В Российской Федерации, согласно Положению о выпуске и обращении ценных бумаг и фондовых биржах в РСФСР от 28.12.1991г., ценные бумаги — это денежный документ, удостоверяющий имущественное право или отношение займа владельца документа по отношению к лицу, выпустившему такой документ.

В российской практике используются следующие виды ценных бумаг:

1. Акции акционерных обществ — любые ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца на долю в собственных средствах акционерного общества, на получение дохода от его деятельности и, как правило, на участие в управлении этим обществом.

2. Облигации (предприятий и т.п.) — любые ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа между их владельцем (кредитором) и лицом, выпустившим документ (должником). в т. ч.

— жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющей право их собственника на приобретение жилья при условии покупки пакета жилищных сертификатов или выполнения других условий эмиссии.

3. Государственные долговые обязательства — любые ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, в которых должником выступает государство, органы государственной власти или управления
(государственные краткосрочные облигации, облигации внутреннего облигационного займа 1992г. и т.п.).

4. Производные ценные бумаги — любые ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца на покупку или продажу акций, облигаций и государственных долговых обязательств (финансовые фьючерсы и др.). в т.ч.

— опционы акций (облигаций) — право покупки акций на льготных условиях.

5. Сертификаты акций — ценные бумаги, являющиеся свидетельством владения поименованного в нем лица определенным числом акций.

6. Вексель — составленное по установленной законом форме безусловное письменное долговое денежное обязательство, выданное одной стороной
(векселедателем) другой стороне (векселедержателю ). в т.ч.

— коммерческие бумаги — краткосрочные финансовые простые векселя, выпущенные для краткосрочного привлечения средств в оборот эмитента.

7. Акции предприятий — ценные бумаги, удостоверяющие внесение средств на цели развития предприятия, не дающие права на участие в управлении предприятием, предполагающие выплату её владельцу дивиденда.

8. Акции трудового коллектива — ценные бумаги, удостоверяющие внесение средств членами трудового коллектива на цели развития предприятия, не дающие права участия в управлении предприятием, предполагающие выплату её владельцу дивиденда.

9. Депозитные сертификаты банков — документы, право требования по которым может уступаться одним лицом другому, являющиеся обязательством банка по выплате размещенных у него депозитов.

10. Сберегательные сертификаты банков -документы, право требования по которым может уступаться одним лицом другому, являющиеся обязательством банка по выплате размещенных у него сберегательных вкладов.

11. Чеки — безусловное письменное распоряжение чекодателя банку
(плательщику) произвести платеж чекодержателю указанной на чеке денежной суммы.

12. Товарный фьючерсный или опционный контракт — имеет содержание, аналогичное производным ценным бумагам (см. п.4) при том, что объектом сделки является поставка стандартной партии товара определенного качества.

13. Валютный опцион или фьючерс — имеет содержание, аналогичное производным ценным бумагам (см.п.4) при том, что объектом сделки является поставка валютных ценностей.

14. Прочие ценные бумаги — иные финансовые инструменты, которые Минфин
РФ вправе квалифицировать в качестве новых видов ценных бумаг
(коносаменты и т.п.).

Согласно российскому законодательству, не признаются ценными бумагами следующие виды ценных бумаг:

— документы, подтверждающие получение банковского кредита;

— документы, подтверждающие внесение суммы в депозиты банков (за исключением депозитных и сберегательных сертификатов);

— долговые расписки;

— завещания;

— страховые полисы;

— лотерейные билеты;

— суррогаты ценных бумаг («чековые карты», коммерческие сертификаты, билеты акционерных обществ и т.д.).

Ценные бумаги по характеру передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, могут быть предъявительскими, ордерными или именными.

Предъявительская ценная бумага — это такая форма выпускаемых ценных бумаг, которая не позволяет указывать на ней имя владельца. Для подтверждения прав держателя необходимо предъявить бумагу должнику.

Ордерная ценная бумага (например, вексель) характеризуется тем, что права держателя реализуются как предъявлением данной ценной бумаги, так и путем совершения надписей, удостоверяющих ее передачу.

Именная ценная бумага содержит обозначение собственника в тексте документа, тем самым подтверждая полномочия держателя как субъекта выраженного в ней права.

Ценная бумага должна содержать предусмотренные законодательством реквизиты. В том случае, если они отсутствуют, это влечет за собой недействительность ценной бумаги, ее ничтожность.

В зависимости от эмитентов ценные бумаги подразделяются на:

— государственные ценные бумаги (ценные бумаги федерального правительства, местных администраций, государственных министерств и ведомств);

— ценные бумаги акционерных обществ, банков и инвестиционных компаний;

— ценные бумаги иностранных эмитентов;

По своей экономической природе ценные бумаги подразделяются на:

— долевые ценные бумаги, выражающие отношения совладения (акции);

— долговые обязательства, опосредующие кредитные отношения
(облигации, казначейские векселя и т.п.);

— производные фондовые ценности (опционы, варранты, сертификаты и т.п.).

Если рассматривать ценные бумаги по конкретным их видам, то необходимо отметить следующее:

Облигация — это долговое денежное обязательство, по которому кредитор
(облигационер, то есть владелец облигации) предоставляет эмитенту заем.
Облигацией признается ценная бумага, закрепляющая право держателя на получение от эмитента в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости и зафиксированного в ней процента от стоимости облигации или иного имущественного эквивалента.

Акция — ценная бумага, удостоверяющая внесение доли (пая) в уставный капитал ее эмитента и закрепляющая право ее держателя (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении делами акционерного общества и на часть имущества, оставшегося после ликвидации общества.

Вексель — ценная бумага установленной законом формы, удостоверяющая безусловное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока определенную сумму его получателю или владельцу (векселедержателю).

Депозитный сертификат — свидетельство банка о срочном процентном вкладе, удостоверяющее право вкладчика ( только юридического лица) на получение после установленного срока суммы вклада и начисленных процентов.

Производные ценные бумаги — различные разновидности обратимых ценных бумаг (акций, облигаций) опционные контракты, варранты.

В таблице 1 приложения приведены параметры, по которым предлагается ввести разграничение при определении понятий облигация, сертификат и простой вексель, содержащиеся в проекте Закона “О ценных бумагах”.
Некоторые элементы этого разграничения можно наблюдать уже и сейчас.

Ценные бумаги с фиксированным доходом ( это долговые обязательства, в которых эмитент обязуется выполнить соответствующие действия. Как правило, это оборотная выплата денежной суммы и процентного вознаграждения.

Существуют такие разновидности ценных бумаг с фиксированным доходом:

— государственная ссуда (ссуда правительства на создание специальных фондов);

— коммунальная ссуда (для сбалансирования государственных финансов местного органов управления);

— коммунальные облигации и залоговые письма (иппотечные банки дают долгосрочные кредиты под залог земельных участков или под долговое обязательство товариществ);

— промышленная облигация ( долговые обязательства с фиксированным доходом промышленной компании).

Несколько подобны к промышленным облигациям долговые обязательства и опционные ссуды. Это переходные к акциям формы ценных бумаг с фиксированным доходом (их купля связана с возможностью приобрести в будущем акции).
Опционные ссуды и конверсионные обязательства, как и промышленные облигации, котируются на бирже, их курс публикуется ежедневно. Вексель ( это ценная бумага, которая засвидетельствует безуслоаное обязательство векселедателя. Существуют простой и переводной векселя. Каждый из них имеет соответствующие реквизиты. Порядок купли и продажи векселей определяется
Кабинетом министров.

Инвестиционный сертификат ( это часть в специальном фонде ценных бумаг
(инвестиционном фонде), которым руководит инвестиционная компания.
Инвестиционный фонд может быть составлен по разным принципам: может включать только акции крупных компаний или только облигаций. Основной целью формирования такого фонда является минимизация курсовых дивидендов и соответственно прцентных рисков на основе широкой дифференциации вкладов и выплат собственникам инвестиционных сертификатов максимальных доходов.

В сфере деятельности современных фондовых бирж появляется ряд новых ценных бумаг, причиной чему в основном является необходимость усовершенствования организационной структуры фондовых рынков. К этим новым ценным бумагам относятся конвертируемые акции и облигации, фьючерсы, опционы. Фьючерсы ( это стандартные сроковые контракты, заключенные между продавцом (эмитентом) и покупателем на совершение купли-продажи соответствующей ценной бумаги по заранее зафиксмрованной цене. Опционы отличаются от фьючерсов тем, что они предполагают право, а не обязательство проведения той или иной операции, которой руководствуется покупатель опциона. Он ограничивает влияние на свои активы и пассивы негативного движения рыночных показателей суммой, уплаченной за контракт.

Одной из разновидностей опционов являются варанты, которые дают их собственнику право на приобретение соответствующих фондовых ценностей. Их отличает от опционов более долгий срок, а также факт, что опцион, естественно, выпускается на существующий актив.

В последние годы варанты все чаще выпускаются с облигациями, что сделало последние более привлекательными в глазах инвесторов. Покупая облигацию, собственник, фактически, выдает кредит, который должен принести прибыль, достаточную для уплаты процентов и дивидендов.

Конвертируемые облигации отличаются от облигаций с варантами тем, что их собственник не может продать право получения акции по фиксированной цене на рынке отдельно от облигации.

3. Рынок ценных бумаг.

Фондовый рынок представляет собой механизм, сводящий вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков) фондовых ценностей, т.е. ценных бумаг.

Понятия фондового рынка и рынка ценных бумаг совпадают.

Согласно определению, товаром, обращающимся на данном рынке, являются ценные бумаги, которые, в свою очередь, определяют порядок функционирования, состав участников данного рынка, правила регулирования и т.п.

Рынок ценных бумаг соотносится с такими видами рынков, как рынок капиталов, денежный рынок, финансовый рынок; традиционно на этих рынках представлено движение денежных ресурсов.

В принятой в международной практике терминологии финансовый рынок — это слияние денежного рынка и рынка капиталов.

ФИНАНСОВЫЙ РЫНОК = ДЕНЕЖНЫЙ РЫНОК + РЫНОК КАПИТАЛОВ

На денежном рынке осуществляется движение краткосрочных (до 1 года) накоплений, на рынке капиталов — средне- и долгосрочных накоплений
(свыше 1 года).

Фондовый рынок является сегментом как денежного рынка, так и рынка капиталов, которые также включают движение прямых банковских кредитов, перераспределение денежных ресурсов через страховую отрасль, внутрифирменные кредиты и т.д.

Любой фондовой рынок состоит из следующих компонентов:

— субъекты рынка;

— собственно рынок (биржевой, внебиржевой фондовые рынки);

— органы государственного регулирования и надзора (Комиссия по ценным бумагам, Центробанк, Минфин и т.д.);

— саморегулирующиеся организации (объединения профессиональных участников рынка ценных бумаг, которые выполняют определенные регулирующие функции, ( например, НАСД (США) и т.п.);

— инфраструктура рынка: а) правовая, б) информационная (финансовая пресса, системы фондовых показателей и т.д.), в) депозитарная и расчетно-клиринговая сеть (для государственных и частных бумаг часто существуют раздельные депозитарно — клиринговые системы), д) регистрационная сеть.

Субъектами рынка ценных бумаг являются:

1) эмитенты — государство в лице уполномоченных им органов, юридические лица и граждане, привлекающие на основе выпуска ценных бумаг необходимые им денежные средства и выполняющие от своего имени предусмотренные в ценных бумагах обязательства;

2) инвесторы (или их представители, не являющиеся профессиональными участниками рынка ценных бумаг) — граждане или юридические лица, приобретающие ценные бумаги в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление с целью осуществления удостоверенных этими ценными бумагами имущественных прав (население, промышленные предприятия, институциональные инвесторы — инвестиционные фонды, страховые компании и др.);

3) профессиональные участники рынка ценных бумаг — юридические лица и граждане, осуществляющие виды деятельности, признанной профессиональной на рынке ценных бумаг (дилерская, брокерская и др. виды деятельности).

Существуют 3 модели фондового рынка в зависимости от банковского или небанковского характера финансовых посредников:

I. Небанковская модель (США) — в качестве посредников выступают небанковские компании по ценным бумагам.

2. Банковская модель (Германия) — посредниками выступают банки.

3. Смешанная модель (Япония) — посредниками являются как банки, так и небанковские компании.

В России выбрана смешанная модель фондового рынка, на котором одновременно и с равными правами присутствуют и коммерческие банки, имеющие все права на операции с ценными бумагами, и небанковские инвестиционные институты.

Одним из наиболее объемных является рынок государственных долговых обязательств, включающий: долгосрочные и среднесрочные облигационные займы, размещенные среди населения; государственные краткосрочные облигации выпуска 1994г.; долгосрочный 30-летний облигационный займ 1991г.; внутренний валютный облигационный займ для юридических лиц; казначейские обязательства.

Рынок частных ценных бумаг включает :

— эмиссию акций преобразованных в открытые акционерные общества государственных предприятий;

— эмиссию акций и облигаций банков;

— эмиссию акций чековых инвестиционных фондов;

— эмиссию акций вновь создаваемых акционерных обществ;

— облигации банков и предприятий.

Российский фондовый рынок характеризуется следующим:

— небольшими объемами и неликвидностью;

— «неоформленностью» в макроэкономическом смысле ( неизвестно соотношение сил на фондовом рынке и т.п.);

— неразвитостью материальной базы, технологий торговли, регулятивной и информационной инфраструктуры;

— раздробленной системой государственного регулирования;

— отсутствием государственной долгосрочной политики формирования рынка ценных бумаг;

— высокой степенью всех рисков, связанных с ценными бумагами;

— значительными масштабами грюндерства, т.е. агрессивной политикой учреждения нежизнеспособных компаний;

— крайней нестабильностью в движениях курсов акций и низкими инвестиционными качествами ценных бумаг;

— отсутствием открытого доступа к макро- и микроэкономической информации о состоянии фондового рынка;

— инвестиционным кризисом;

— отсутствием обученного персонала и крупных, заслуживших общественное доверие инвестиционных институтов;

— агрессивностью и острой конкуренцией при отсутствии традиций деловой этики;

— высокой долей «черного» и спекулятивного оборота;

— расширением рынка государственных долговых обязательств и спроса государства на деньги, что сокращает производительные инвестиции в ценные бумаги.

Несмотря на все отрицательные характеристики, современный российский фондовый рынок — это динамичный рынок, развивающийся на основе: масштабной приватизации и связанного с ней массового выпуска ценных бумаг; расширяющегося выпуска предприятиями и регионами облигационных займов; быстрого улучшения технологической базы рынка; открывшегося доступа на международные рынки капитала; быстрого становления масштабной сети институтов — профессиональных участников рынка ценных бумаг и других факторов.

4. Ценообразование на рынке ценных бумаг.

4.1. Цели, задачи, принципы ценообразования на рынке ценных бумаг.

Ценообразование как процесс определения цен на рынке ценных бумаг осуществляется по определенным правилам, с использованием конкретных методов, на основе общепринятых принципов и с учетом отдельных факторов.
Постановка целей ценообразования зависит от избранной стратегии. Можно выделить следующие стратегии ценообразования на рынке ценных бумаг:

— захват рынка путем установления низкого уровня цен;

— получение значительного дохода на основе установления высоких цен размещения ценных бумаг;

— постоянное присутствие на рынке при установлении цены на конкурентном уровне.

Целями ценообразования на фондовом рынке могут быть:

— сбалансированность спроса и предложения,

— захват рынка и устранение конкурентов, привлечение инвестиций,

— передел собственности.

Задачами ценообразования на рынке ценных бумаг являются:

— отражение реального спроса и предложения;

— реализация конкретных целей ценообразования, учет разнообразных факторов.

К основным принципам ценообразования относятся следующие:

— научный подход,

— целевая направленность,

— сопоставимость по разным периодам времени,

— учет уровня цен на аналогичные финансовые инструменты,

— отражение реального уровня затрат на фондовые операции.

4.2.методы, использующиеся в процессе ценообразования на рынке ценных бумаг

Ценообразование на рынке ценных бумаг осуществляется экспертным, аналитическим, статистическим, нормативно-параметрическим (балльным), балансовым методами и на основе экономико-математического моделирования.

Экспертный метод состоит в обобщении ряда экспертных оценок специалистов по имеющимся тенденциям и возможным направлениям изменения цен. Метод требует тщательного подбора экспертов и детального отбора анализируемых состояний.

Аналитический метод основан на анализе большого числа разнообразных источников информации. Сущность данного метода заключается в системном анализе составных элементов цены и факторов, повышающих или понижающих ее уровень. Факторный анализ при этом позволяет учесть одновременное влияние на объект ценообразования различного рода факторов и оценку степени их положительного и отрицательного воздействия.

Статистический метод основан на использовании ряда статистических приемов в ценообразовании на рынке ценных бумаг. Метод базируется на статистическом анализе с применением средних величин, индексов, дисперсии
(абсолютного отклонения от средних величин), а также на корреляционно- регрессионном анализе.

В настоящее время наиболее активно в ценообразовании на рынке ценных бумаг используются фондовые индексы, которые позволяют определить общую тенденцию изменения конъюнктуры рынка на определенные виды ценных бумаг.

Нормативно-параметрический (балльный) метод на практике реализуется следующим образом. Ценная бумага или фондовая операция характеризуется рядом параметров. Каждая инвестиционная характеристика ценной бумаги или фондовой операции (параметр) имеет определенный диапазон нормативных значений. Выбранная нормативная единица оценивается определенным количеством баллов. Далее баллы суммируюся и полученная общая сумма баллов умножается на принятую заранее стоимостную оценку одного балла. В результате параметры, нормативное значение каждого из которых оценено с помощью баллов, определяют уровень цены.

Балансовый метод основан на том, что движение стоимости ценных бумаг отражается в балансе любого хозяйствующего субъекта. Номинальная стоимость облигаций показывается в балансе при отражении выпуска краткосрочного или долгосрочного займа. Номинальная стоимость акций лежит в основе отражения уставного капитала. Разница между рыночной стоимостью ценных бумаг отражаетСя в балансе как эмиссионный доход. На основе стоимости чистых активов предприятия определяют цену выкупа акций.

Экономико-математическое моделирование основано на построении различных моделей ценообразования. Под моделью ценообразования понимается математическая или иная схема, отображающая процесс формирования цены. На рынке ценных бумаг могут использоваться концептуальные, математические, структурные, статистические, факторные, матричные, графические, логические, иммитационные модели ценообразования. Концептуальные модели учитывают определенные подходы, концепции (систему взглядов на процесс формирования цен на рынке ценных ценных бумаг). Например, по стоимостной концепции цена на рынке ценных бумаг моделируется как денежное выражение действительной рыночной стоимости. Концепция равновесия исходит из того, что цена на фондовом рынке отражает равновесие спроса и предложения на определенную ценную бумагу в момент совершения фондовой операции. Математические модели исходят из строго определенных математических зависимостей, характеризующих процесс ценообразования. Трендовые модели строятся на основе зависимости цены от ряда величин, характеризующих устойчивые тенденции и колебания на фондовом рынке. Модели компонентного анализа определяют зависимость уровня цены от определенных компанент (составных частей) рынка ценных бумаг.
Структурные модели включают анализ составных элементов определенной цены, взаимосвязей между ними и их влияние на изменение уровня цен.
Статистические модели основаны на отражении статистических закономерностей и отклонений от них. При этом в начале теоретически обосновывают выбор вида зависимости и оценивают параметры модели на основе построения динамических рядов статистических наблюдений, проверки соответствия выбранного типа модели конкретным условиям ценообразования. Модели могут иметь статистический, динамический характер; могут быть линейными, многомерными; разрабатываться с использованием компьютерных технологий или вручную; применятся повсеместно или в отдельных частных случаях.

3. Факторы, оказывающие влияние на ценообразование на рынке ценных бумаг.

На ценообразование на рынке ценных бумаг оказывают влияние традиционные факторы (уровень предложения, конкуренция, затраты или издержки), так и специфические (тип, вид, разновидность, срок обращения, инвестиционные качества ценных бумаг; рейтинг и деловая репутация, отраслевая принадлежность и территориальное местонахождения эмитента; инвестиционный климат и инвестиционная емкость сегмента рынка; вид фондовых операций; место и время ценообразования).

Наиболее важным фактором ценообразования на фондовом рынке является соотношение спроса и предложения. Для развития рынка ценных бумаг необходимо наличие предложения разнообразных ценных бумаг, с одной стороны, и реального спроса на них – с другой стороны.

Взаимодействие спроса и предложения приводит к равновесию рыночных цен биржевой и внебиржевой торговли ценными бумагами. Равновесие спроса и предложения характеризуется таким уровнем рыночных цен на ценные бумаги, при котором полностью удовлетворяется спрос и реализуется предложение.
Неудовлетворенный спрос ведет к повышению, а избыточное предложение – к снижению цен на ценные бумаги.

Особое значение в процессе ценообразования на рынке ценных бумаг имеет конкуренция, которая влияет на уровень цен понижательно (при монопольном развитии рынка) или повышательно (при наличии монопсонии на рынке).
Монополия при этом характеризуется преобладанием на рынке ценных бумаг отдельных эмитентов. Монопсония означает господство на фондовом рынке определенных инвесторов. В настоящее время рынок ценных бумаг России характеризуется одновременным наличием и монополии эмитентов и монопсонии инвесторов.

Уровень цен на рынке ценных бумаг также зависит от того, какие затраты
(издержки), связаны с выпуском, обращением и другими фондовыми операциями.
Структура традиционных факторов, влияющих на ценообразование на рынке ценных бумаг показано в таблице:

Традиционные факторы, влияющие на формирование уровня цен на фондовом рынке.
|Факторы спроса |Факторы предложения|Факторы издержек |Факторы |
| | | |конкуренции |
|Величина |Своевременность и |Затраты на эмиссию |Общее число |
|отложенного спроса|обоснованность |Маркетинговые |инвесторов |
|на фондовом рынке |объема и времени |издержки |Число аналогичных |
|Общая |предложения |Затраты на |фондовых |
|инвестиционная |Наличие аналогичных|проведение |предложений и |
|емкость фондового |предложений |конкретной фондовой|величина |
|рынка |Инвестиционные |операции |отложенного |
|Наличие |качества |Оплата услуг |инвестиционного |
|аналогичных |предлагаемых ценных|посредников |спроса |
|предложений |бумаг |Налогообложение |Цены на |
|Цены на другие |Соответствие цен |Ожидаемый доход |аналогичные |
|финансовые |предложения |(прибыль) |финансовые |
|инструменты |потенциальным | |инструменты у |
|Учет предпочтений |ожиданиям | |конкурентов |
|инвесторов |инвесторов | | |
|Мотивация действий| | | |
|инвесторов | | | |

Специфические факторы оказывают разнонаправленное влияние на различные виды цен. Например, тип, вид, разновидность ценной бумаги и срок обращения в основном учитываются при определении ее номинальной цены. Инвестиционные качества ценной бумаги имеют определяющее значение при установлении ее эмиссионной цены.

Рейтинг, деловая репутация, отраслевая принадлежность и территориальное местонахождение эмитента во многом определяют уровень биржевой цены.
Инвестиционный климат и инвестиционная емкость рынка влияют на определение рыночной цены. Вид фондовой операции влияет на уровень цен посредством отражения различного уровня дополнительных затрат. Место и время ценообразования отражается на уровне биржевых цен.

4.4. виды цен, применяющиеся на рынке ценных бумаг

На рынке ценных бумаг применяются следующие виды цен:

1) номинальная – устанавливается при выпуске (эмиссии), фиксируется в проспекте эмиссии и обазначается на бланке ценной бумаги при документарной форме выпуска. Является неизменной для данного выпуска ценных бумаг. Уставной капитал акционерного общества определяется путем умножения номинальной цены одной акции на число акций;

2) эмиссионная – является ценой размещения выпуска ценных бумаг. Она зависит от определенных качеств ценной бумаги, условий размещения эмиссии. В отдельных случаях может приравниваться к номинальной цене;

3) биржевая – определяется на бирже в процессе торгов. Зависит от конъюнктуры биржевого рынка по торгуемым ценным бумагам.

Фиксируется минимальная, максимальная и средняя цена биржевых сделок. Ее уровень зависит от вида биржевых сделок;

4) рыночная (курсовая) – отражает соотношение спроса и предложения.

Рассчитывается как средняя по совершенным сделкам на вторичном рынке ценных бумаг;

5) балансовая – определяется на основании данных баланса путем деления общей стоимости имущества предприятия на число акций или суммы займа на число аблигаций;

6) учетная – является фиксированой, так как используется при регистрации (учете) сделок с ценными бумагами на вторичном рынке ценных бумаг;

7) дисконтированная, или текущая – определяется с учетом дисконтных множителей, норм инвестирования;

8) базисная – используется как фиксированная цена в контрактах на ценные бумаги.

5. критериальные признаки ценообразования на различные виды ценных бумаг

Выделяют следующие критериальные признаки ценообразования на различные виды ценных бумаг:

1) форма ценообразования – на законодательной основе (государственные ценные бумаги), по определенному регламенту (цены на фьючерсные контракты на бирже), произвольно (цены на акции на вторичном рынке);

2) органы ценообразования – Государственная дума (определение уровня цен в законах о выпуске государственных ценных бумаг), органы законодательной власти субъектов Федерации (определение уровня цен на ценные бумаги субъектов Федерации при принятии законов об их выпуске), органы местного самоуправления (при утверждении нормативно- правовых актов о выпуске в обращение муниципальных ценных бумаг), общее собрание акционеров акционерных обществ (при эмиссии акций);

3) процедура ценообразования –строго регламентированная (по корпоративным и государственным ценным бумагам) и произвольная (по опционам,. варрантам);

4) общий методический подход – ориентация на рыночное соотношение спроса и предложения, на конкуренцию или издержки;

5) информационная открытость («прозрачность») – процесс ценообразования может быть как открытым (государственные и корпоративные эмиссионные ценные бумаги), так и закрытым, конфеденциальным (неэмиссионные ценные бумаги).

4.6. Особенности ценообразования на государственные ценные бумаги

Процесс ценообразования на государственные ценные бумаги строго регулируется специальными законами об их выпуске. Общая сумма государственного займа, оформляемая конкретным выпуском государственных ценных бумаг, зависит от величины бюджетных потребностей, размера дифицита государственного бюджета. Цена государственной ценной бумаги, как правило, включает в себя номинал, доход в форме купона или скидки (дисконта) при покупке и курсовой (рыночной) надбавки. Уровень доходности зависит от срока до погашения (чем ближе срок погашения, тем выше доходность) и затрат по приобретению (оплата услуг брокеров, дилеров, консультантов и прочих участников рынка ценных бумаг).

Рыночная цена облигаций государственного сберегательного займа (ОГСЗ) складывается из суммы их номинала, накопленного купонного дохода и курсовой надбавки. Рыночная цена казначейских обязательств зависит от наминала, дисконта, с которым они размещались, а также от курсовой (рыночной) надбавки и установленной государством ставки доходности от наминала.
Рыночная цена облигаций внутреннего государственного валютного займа зависит от курса валюты, в которой определяется их номинал, установленной государством доходности (например, 3% от номинала) и курсовой (рыночной) надбавки.

Рыночная цена золотого сертификата зависит от стоимости эквивалента золотого обеспечения (по номиналу) и премии. Максимальный размер золотого обеспечения по этой ценной бумаге – 10 кг, минимальный – 100г. Золотые сертификаты обычно котируются на Лондонской фондовой бирже, а ежеквартальный доход по ним определяется Лондонской биржей драгоценных металлов. Как правило, наминал золотого сертификата расчитывается как отношение суммы государственного займа к числу выпускаемых золотых сертификатов.

Цена реализации облигаций Банка России (ОБР) определяется по итогам биржевых торгов. Рыночная цена государственных краткосрочных облигаций
(ГКО) определяется на торгах в уполномоченных банках, на биржах. Она зависит от доходности конкретного выпуска, серии (транша). Номинальная цена
ГКО устанавливается Государственной Думой в специальных законах об их выпуске. Доход по ГКО определяется как фиксированный процент от номинальной стоимости, выплачиваемый при погашении. Однако размер курсовой (рыночной) надбавки, рассчитываемой как процент к номиналу, весьма динамичен и зависит от конъюнктуры российского и мирового финансового рынка.

4.7. факторы, определяющие рыночную стоимость ценных бумаг

Рыночную стоимость, т.е. цену, за которую можно купить или продать определенный пакет ценных бумаг в данный момент времени с высокой степенью вероятности, определяют следующие факторы: вид ценных бумаг, их колличество, момент времени для сделки, форма и условия оплаты, вид сделки
(покупка, продажа, залог).

Существует целый ряд программ, позволяющих конструировать желаемую пропорцию активов различных типов, например, минимизирующую риск при заданном уровне ожидаемой прибыли или максимизирующую прибыль при заданном уровне риска. В качестве меры риска инвестиций можно выбрать отраслевое значение P/E (точнее, обратную величину, определяющую уровень ожидаемого рыночного дохода на инвестиции). Этот показатель отражает уровень
«раскрученности» на фондовом рынке акций компании выбранной отрасли, а следовательно, и степень их ликвидности, колеблемость курсов идр. На его основе можно расчитать уровень неопределенности получения дохода и величину стандартного отклонения доходности портфеля.

4.8. биржевое ценообразование

Биржевое ценообразование основано на оперативном учете основных свойств биржевого товара, конъюнктуры рынка, объемах аналогичного товара и зависит от большого числа факторов.

Ценообразование на бирже характеризуется рядом определенных понятий.
Под базисной ценой подразумевается цена биржевого товара стандартного качества со строго определенными свойствами.

Типичная (справочная) цена отражает стоимость единицы товара при типичных объемах продаж и условиях реализации.

Контрактная цена – этофактическая цена биржевой сделки.

Цена спроса – цена товара, предлогаемая покупателем.

Цена предложения – цена товара предлогаемая продавцом.

Спрэд – это разрыв между минимальной и максимальной ценой.

Маржа – страховочный платеж, вносимый клиентом биржи за купленный или проданный контракт или сумма фиксированного вознаграждения посреднику в биржевых торгах.

4. Вывод.

Подводя итог, можно отметить, следующее.

Ценообразование – тонкая материя. Небольшое отклонение от правильного курса может вызвать негативные последствия в несколько раз превышающие, даже самые худшие ожидания. Проводя ценовую политику нужно действовать осторожно и продуманно. Главным помощником в этом оказывается теория ценообразования. Переведя эту теорию в плоскость ценных отношений можно регулировать цены на ценные бумаги.

Ценные отношения сами по себе уже сложны и «особы», т.к. речь идет об инвестициях денежных средств, а в сочетании с наукой «ценообразование» становятся еще более сложными. В настоящее время в России вопрос о фондовом рынке стоит очень остро, тем более подчеркивая актуальность выбранной мной темы.

Литература

1. Инструкция Министерства финансов РФ (О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг на территории Российской Федерации( от 3 марта 1992 г.
№ 3.
2. Письмо Минфина РФ (Положение о порядке продажи, учета, совершения сделок и погашения именных Золотых сертификатов Министерства финансов Российской
Федерации выпуска 1993 г.( от 18 ноября 1993 г. № 134.
3. Письмо Минфина РФ (Положение о порядке размещения, обращения и погашения
Казначейских обязательств( от 21 октября 1994 г. № 140.
4. Письмо ЦБР (О порядке осуществления на территории Российской Федерации операций с облигациями внутреннего государственного валютного облигационного займа( от 13 апреля 1994 г. № 87 (с изменениями от 5 сентября 1994 г.).
5. Письмо ЦБР (Организациям-дилерам на рынке ГКО и ОФЗ( от 5 сентября 1995 г. № 28-7-3/А-693.
6. Постановление Правительства РФ (О генеральных условиях выпуска и обращения облигаций государственных нерыночных займов( от 21 марта 1996 г. № 316.
7. Постановление Правительства РФ (О выпуске государственных краткосрочных бескупонных облигаций( от 8 февраля 1993 г. № 107 (с изменениями от 27 сентября 1994 г.).
8. Постановление Правительства РФ (О выпуске казначейских обязательств( от
9 августа 1994 г. № 906.
9. Приказ Минфина РФ (О выпуске облигаций государственного сберегательного займа Российской Федерации девятой серии( от 29 июля 199 г. № 70.
10. Условия выпуска облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом. Утверждены Минфином РФ 28 июня 1996 г. № 60.
11. Федеральный закон (О рынке ценных бумаг( от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ.

( ( (
1. Алексеев М. Ю. Рынок ценных бумаг. М. 1993.
2. Астахов В. П. Ценные бумаги. М. 1995.
3. Банк России снизил ставку по сделкам репо // Коммерсантъ-Daily от 5 ноября 1996.
4. Бюджетный кризис не даст погибнуть ГКО. Угроза госзаимствований вновь поднимает ставки // Эксперт от 21 октября 1996. № 40(59).
5. Для своих не жалко! Разрыв доходности рублевых и валютных гособлигаций и не думает сокращаться // Эксперт от 4 ноября 1996. № 42(61).
6. Кролли Л. А. Российский рынок ценных бумаг: состав, структура, проблемы развития // Бухгалтерский учет. № 1. 1996.
7. Кто поддержит рынок. Первичные дилеры предполагают помогать себе, а не
Минфину // Эксперт от 7 октября 1996. № 38(57).
8. Родионова В. М. Финансы. М.: Финансы и статистика. 1992.
9. Усатов И. А. Цена и ценообразование в условиях перехода к рыночной экономике. М. 1995.
10. Финансовый рынок // Эксперт от 28 октября 1996. № 41(60).
11. Т.Б. Бердникова. Рынок ценных бумаг, М.: 2000г

в

ЧАСТЬ 2 – ПРАКТИЧЕСКАЯ.

Рынок кофе

Из-за заморозков в Латинской Америке и в этом, как и в прошлом году цены на зеленый кофе растут. С началом 2000 г. почувствовали и российские потребители, покупающие в основном кофе растворимых сортов. Цены растут практически на все марки. Импортеры сейчас в один голос предрекают дальнейший рост цен, вплоть до конца года. Причем он будет носить постепенный характер (резкие колебания могут вывести рынок из равновесия). Масштабы грядущего повышения сопоставимы с ростом цен на зеленый кофе и могут достигнуть двух и более раз.
Естественно, что столь масштабные перемены не могут не сказаться на структуре внутреннего спроса. Например, скорее всего будет сломлена наметившаяся в последнее время тенденция роста объемов сбыта кофе качественных сортов (так называемого freeze dry, или сублимированного кофе, к которому относятся следующие марки — Nescafe Alta Rica, Gold,
Cup Colombia, Jacobs Kronung и др.).

Этот процесс особенно заметен в сопоставлении с 1991-1992 гг., когда на рынке преобладала продукция не самого высокого качества (Golden
Mocca, Santa-Fe и др.). Сейчас раскрутить дешевый кофе низких сортов практически невозможно. Пример — широко рекламирующаяся сейчас марка El Gusta, которая так и не вышла на запланированные для нее объемы продаж. Дешевый кофе идет в регионы. И здесь безусловным лидером является Pele.

В то же время крупные города все больше ориентируются на качественные сорта. Например, кофе Carte Noire по цене около 10 долл. за банку 200 г. в начале этого года стала бестселлером, в том числе и мелкооптового рынка. Там его умудрялись продавать даже по 80 тыс. руб.
Это говорит о наличии до сих пор пустующих ниш на нашем рынке, особенно в секторе элитных напитков. Но в еще большей степени это свидетельствует о смещении вектора потребительских предпочтений
(кофе успешно продавался не только в супермаркетах, но и на мелкооптовых рынках, где посетители не отличаются тугим кошельком).

Широко известно, что просвещенный Запад предпочитает молотый кофе. Но попытки вывести этот сорт на наш рынок до сих пор были безрезультатными. Сейчас медленно, но верно рынок поворачивается в эту сторону, хотя и не так заметно, как классе сублимированного кофе. Тем не менее уже сейчас в прайс-листах ведущих кофейных компаний можно отметить не только разнообразный ассортимент растворимого,но и заметно возросший ассортимент молотого кофе практически всех известных марок.

Рост цен на всю продукцию Jacobs в начале этого года (после повышения таможенных пошлин) не сказался на объемах его продаж, как предполагали аналитики. Более того, как только фирма перешла на централизованные поставки со 100% растаможиванием товара, продажи впервые вышли на плановые задания.

Поднялись цены на продукцию Tchibo, осенью ожидается подорожание кофе Pele в новых упаковках.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСти

1.1 Особенности рынка недвижимости

1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Гостиницы как объект оценки

2.2 Технология оценки гостиниц

2.3 Методы доходного и нормативно-доходного подхода к определению рыночной стоимости предприятий

3. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТоДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОв

3.1 Сведения о последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса

3.2 Определение стоимости гостиницы методом капитализации доходов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Гостиницы – это определенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке их бывает сложно разграничить. Затруднения возникают при определении части стоимости гостиницы, которая связана с меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций.

Актуальность выбранной темы курсовой работы определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоемкий процесс, при котором необходимо прибегать к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов.

В связи с актуальностью темы работы, целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;

Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;

Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта на конкретном примере.

Объектом исследования является оцениваемая гостиница «Украина», г.Москва. Предмет – методика оценки объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов, с целью определения его текущей рыночной стоимости.

При проведении оценки гостиницы можно использовать 3 подходам – затратный, сравнительный и доходный. Затратной метод подразумевает то, что при оценке все элементы, которые влияют на стоимость гостиницы, рассматриваются вкупе с нематериальными ценностями, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием. В ходе доходного метода оценки рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. Сравнительный метод включает в себя корректировку на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже. Метод капитализации доходов предусматривает получение определенной нормы доходности в будущем методом дисконтирования денежных потоков.

Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н. Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др.

Практическая значимость работы связана с тем, что оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д..

Следовательно, результаты работы могут быть полезны при оценке недвижимого имущества, с подробным рассмотрением принципов и методов оценки.

1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

1.1 Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.1 Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.2

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

товар;

формирование цены;

способы финансирования сделки;

степень ликвидности;

баланс спроса и предложения;

число потенциальных покупателей;

информированность участников сделки;

методы регулирования;

надежность прогнозирования рыночной ситуации.3

Основными параметрами сравнения могут выступать следующие категории:

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.4

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

покупатели;

продавцы;

арендаторы;

арендодатели;

кредитные учреждения;

заемщики;

девелоперы;

строители;

менеджеры;

владельцы;

инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.5 Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.6

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

квартиры и комнаты;

помещения и здания под офисы и магазины;

пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

складские и производственные объекты.7

Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.8 Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания.

2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.

Например, если недвижимость – это только строение и земельный участок, то составные части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами.9 Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно.

Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц – сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.

Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.

2.1 Гостиницы как объект оценки

В процессе развития гостиничного бизнеса все чаще возникает необходимость оценки стоимости существующих гостиниц, других зданий под реконструкцию или свободных земельных участков, планируемых для реализации гостиничной функции. При этом заказчиками оценки могут выступать как региональные власти, так и частные инвесторы. Как показывает практика, инвестиционные проекты расширения и реконструкции существующих гостиниц имеют существенные конкурентные преимущества по сравнению с проектами строительства новых гостиниц. Однако эти преимущества реализуются в полной мере только в том случае, когда существующая гостиница продается городом или собственником под реконструкцию по рыночным ценам, а после реконструкции действительно сможет соответствовать международным стандартам по предоставляемым услугам.

При оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы должны приниматься во внимание такие особенности, как более высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости. Инвестиции в жилые, торговые и офисные комплексы для российского бизнеса пока намного эффективнее и выгоднее, чем вложения в гостиницы, прежде всего из-за несоизмеримо больших сроков окупаемости вложенных средств. Игнорирование этих и других особенностей может привести к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в гостиничные комплексы, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе.10

В рамках оценки гостиниц как объектов недвижимости могут рассматриваться два варианта: оценка земельного участка как застроенного (гостиничным зданием или другими зданиями и сооружениями) и оценка земельного участка как свободного для реализации на нем в последующем гостиничной функции. В рамках оценки бизнеса обычно определяется стоимость ценных бумаг или долей в случае купли-продажи акций гостиничного комплекса на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность гостиничного комплекса и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса. В обоих случаях оценка гостиницы осуществляется, как правило, на основе данных бухгалтерского учета и результатов хозяйственной деятельности аналогичных объектов. В соответствии с доходным подходом на основании представленных документов анализируется состояние хозяйственной деятельности оцениваемого гостиничного комплекса. Этот анализ позволяет определить, можно ли оцениваемый объект считать типичным для гостиничного бизнеса (типичной считается гостиница, которая генерирует около 70% дохода за счет номерного фонда, а остальную часть дохода – примерно 30% – за счет дохода от ресторанов, торговли и прочих услуг).

Основными параметрами, формирующими при этом доходную часть проекта, являются: заполняемость гостиницы и стоимость гостиничного номера.11 При оценке необходимо учитывать, что реальные цены размещения в гостиницах отличаются от заявленных стоимостей гостиничных номеров, представляемых в открытых прайс-листах. Гостиницы независимо от их статуса и категории тесно сотрудничают с туристскими фирмами, в том числе в сфере делового туризма. В зависимости от количества выкупаемых мест туристическим фирмам могут предоставляться различные скидки.

Так, корпоративный тариф может быть на 20-30% ниже стандартного. В отелях высокого класса действует, как правило, система бонусов: набрав определенное количество баллов, туристическая фирма получает право на бесплатные номера и дорогие презенты. Во многих гостиницах имеется своя система поощрения постоянных партнеров. В среднем реальные цены размещения могут быть ниже открыто заявленных на 10-50%.12

2.2 Технология оценки гостиниц

Гостиничная недвижимость периодически становится объектом различного рода операций – сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, основываясь на существующих профессиональных методах и подходах.

Обычно при оценивании гостиницы применяются три традиционных подхода (затратный, сравнительный и доходный), как и при оценке других доходных активов, будь то объекты недвижимости или бизнеса. Для того чтобы учесть все элементы, образующие стоимость функционирующей гостиницы, при затратном методе оценки следует учесть все нематериальные ценности, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием как единого бизнеса и его стабильностью. При доходном методе рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. А метод сравнения продаж должен включать корректировки на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже.13

Поскольку стоимость гостиницы на определенную дату оценки зависит от ее способности приносить чистый доход в будущем, при оценке этой стоимости чаще всего применяется доходный подход. Для прогнозирования будущего дохода гостиницы оценщики анализируют гостиничный рынок. Текущая стоимость этого прогнозируемого дохода и определяет готовность рынка предложить за гостиницу ту или иную сумму.

Прогноз чистого дохода гостиницы напрямую зависит от рыночных условий, которые характеризуются объемом спроса на гостиничные номера и услуги, а также конкурентным предложением на рынке. Для анализа спроса предполагается, что клиентура гостиницы неоднородна и может быть разделена на различные категории: деловой туризм, посетители совещаний и конференций, сотрудники авиакомпаний, туристы (индивидуальные и групповые туры). Затем прогнозируется объем спроса по каждому сектору в будущем, а также производится прогноз неудовлетворенного и вынужденного спроса, которые могут возникнуть на рынке. Конкурентное предложение гостиничных номеров оценивается как сумма количества сутко-номеров в год, включающая существующее предложение на рынке, предложения в рамках проектов в стадии реализации, а также гостиничных проектов, ожидаемых в будущем.

Для каждого года анализируемого периода возможная цена и наполняемость номеров определяются на основании прогноза показателей спроса и предложения. Это требует оценки конкурентоспособности гостиницы и сочетания уровня наполняемости и средней цены номера, которые можно достичь при ожидаемых рыночных условиях. Основной источник доходов гостиницы – годовой доход от сдачи номеров – рассчитывается как число занятых номеров, умноженное на достижимую цену номера (смотрите прилагаемую таблицу). Доход от других услуг, предоставляемых гостиницей, обычно поступает одновременно, в зависимости от возможной наполняемости гостиницы.

Для получения чистого дохода оценщик использует специальный набор счетов, в которых представлены все источники дохода, соотносимые с гостиничным бизнесом. В случае если гостиница предоставляет полный набор услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят: доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду торговых помещений.

Чтобы определить текущую стоимость ожидаемого чистого годового дохода, используется ставка дисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как возможный риск, связанный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов в приобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время. Хотя гостиницы, безусловно, относятся к объектам недвижимости, они управляются как бизнес, что делает их оценку более сложной и не однозначной, чем в случае с обычными типами коммерческой недвижимости, где стоимость определяется в зависимости от уровня возможной арендной платы.

Таким образом, оценивая недвижимость и бизнес гостиничных комплексов, российские оценщики применяют все три общепринятых подхода – доходный, затратный и сравнительный. Необходимо отметить, что во многих странах с рыночной экономикой, где гостиницы продаются на свободном и открытом рынке, наиболее часто применяются только доходный и сравнительный подходы. Рассмотрим особенности применения указанных подходов в оценке гостиниц.

Затратный подход – способ оценки имущества гостиниц, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. При этом реализуется принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Данный подход чаще всего применяется, когда задачей является определение стоимости недвижимости гостиниц. Как правило, он мало приемлем, когда оценивается гостиничный бизнес. В этом случае он может быть использован только для оценки активов в рамках оценки бизнеса. Затратный подход может быть успешно применен, когда задачей оценки является определение стоимости недвижимости, состоящей в классическом варианте из земельного участка и застройки. Слабым местом затратного подхода является необходимость определения стоимости иного имущества гостиничного комплекса кроме зданий и земельного участка. Вклад затратного подхода в конечный результат может быть не столь важен, когда имеется существенный износ застройки.14

С точки зрения оценки затратного подхода особенностью гостиничных комплексов является необходимость учета намного больших (по сравнению с другими вариантами развития недвижимости) единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. При определении стоимости свободного земельного участка к затратам на новое строительство должны быть добавлены затраты на меблировку номерного фонда и другое оборудование гостиниц. Этого, как правило, не требуется при оценке других типов недвижимости.

При оценке стоимости земельного участка необходимо выполнить оценку стоимости строительства недвижимости, соответствующей наиболее эффективному использованию этого участка (с учетом правомочности, физической осуществимости, финансовой оправданности, максимальной эффективности). При этом оценивать земельный участок целесообразно под функцию наиболее эффективного использования. В этом случае оценщику необходимо характеризовать условно свободные и застроенные земельные участки по наличию или отсутствию обременений, так как это обстоятельство в значительной мере оказывает влияние на конечный результат – величину рыночной стоимости. Сравнительный подход в оценке основан на сопоставлении стоимости оцениваемого имущества со стоимостью на рынке других аналогичных объектов, т.е. на основе информации об аналогичных сделках. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход пока довольно редко применяется на практике.15

Сравнительный подход может быть реализован двумя основными методами: методом статистического моделирования и методом сравнительного анализа сделок. Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих функций стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды деятельности подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами). Данный метод основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый объект и сопоставимые объекты отличаются друг от друга. Метод статистического моделирования может применяться, если имеется достаточно большой массив данных о сделках или предложениях по подобным объектам. Статистическая зависимость может устанавливаться для определенных временных рядов. При этом должен быть обеспечен механизм корректировки этой зависимости в отдельные периоды времени на основе мониторинга рынка и ценообразующих характеристик подобных объектов. Если информация на рынке представлена единичными сделками или предложениями по сопоставимым объектам, следует применять метод сравнения продаж и предложений с последующей корректировкой цены сделки или предложения на вычисленную соответствующим образом величину поправки.16

Доходный подход основан на определении величины будущих доходов от использования имущества гостиниц. Оценка гостиниц с помощью доходного подхода наиболее адекватна для объектов данного типа. Она осуществляется путем формирования особой структуры доходов гостиницы, учитывая, что гостиницы, как правило, не сдаются на условиях долгосрочной аренды. Гостиницами управляют представители собственников, управляющие компании сетей и т.п. В связи с этим моделирование доходов и расходов гостиниц осуществляется в основном с использованием данных бухгалтерской отчетности. Определить чистый дисконтированный доход для гостиницы, относящийся к недвижимости, возможно на основе бизнеса (или данных бухгалтерского учета) и результатов хозяйственной деятельности аналогичных объектов, выделив ту часть дохода, которая непосредственно относится к недвижимости. Чтобы вычислить величину чистого дисконтированного операционного дохода, относящуюся к недвижимости, необходимо из величины чистого операционного дохода гостиницы вычесть доход, приходящийся на движимое и другое имущество, включая нематериальные активы. Обязательным условием использования доходного подхода при оценке гостиничных комплексов является проведение ретроспективного анализа за предыдущие периоды деятельности, как правило, за три предшествующих года. При этом важно, чтобы правильно были произведены учет доходов из всех источников, а также разделение их величин, относящихся к различным элементам имущества гостиницы.

2.3 Методы доходного и нормативно-доходного подхода к определению рыночной стоимости предприятий

Научно, экономически, юридически и социально обоснованная (настоящая, действительная, реальная, объективная) рыночная стоимость предприятия состоит из двух соответствующим образом обосновываемых слагаемых: рыночной стоимости непосредственно самого предприятия с учетом нематериальных активов и инфраструктуры, если таковая имеется, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором оно расположено и который ему принадлежит на правах земельной собственности. Внимательное и непредвзятое ознакомление с доходным подходом к определению стоимости предприятий в его современном виде, размышления на эту тему, вызывают глубокую озабоченность чрезвычайно низким уровнем теоретической и практической обоснованности, справедливости, адекватности получаемых на его основе оценок, неограниченными возможностями манипулирования, мистификации результатов работы оценщика при таком подходе как в сторону занижения, что встречается чаще, так и в строну завышения. И то, и другое, как правило, делается в порядке коррупции в интересах заказчика оценочных работ за дополнительную плату, получившую собственное название – «откат».

При доходном подходе сегодня используют два метода определения стоимости предприятий. В тех случаях, когда предприятия имеют разработанные и утвержденные бизнес-планы работы на те или иные периоды календарного времени до ожидаемого конца срока их использования по назначению, в существующих учебниках и научной литературе по оценочной деятельности рекомендуется применять и применяется на практике метод дисконтирования соответствующих ожидаемых (прогнозируемых) годовых доходов. При отсутствии у оцениваемых предприятий таких бизнес-планов в указанных публикациях предлагается использовать и практически используется метод прямой капитализации капитализируемых доходов этих предприятий, полученных преимущественно за последний полный год их работы либо усредненных за несколько последних лет. Существующий теоретический метод доходного подхода, состоящий в том, что стоимость предприятия определяется только на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемый объект может принести до окончания срока его жизнедеятельности является принципиально ошибочным, так как при таком подходе игнорируется тот очевидный факт, что предприятие является имущественным комплексом, что оно обычно не витает в воздухе, а стоит на дорогостоящей земле и, кроме того, величину его стоимости в значительной степени образуют нематериальные активы, особенно в той их части, которая в современных системах бухгалтерского учета и отчетности предприятий не оценивается. Анализ общеизвестных случаев продажи конкретных предприятий и компаний в нашей стране и за рубежом, и, в частности, тех, которые относятся к объектам высоких технологий, показывает, что их рыночная цена, за счет стоимости имевшейся у них земельной и латентной нематериальной собственности намного, иногда в десятки раз превышала их бухгалтерскую балансовую стоимость, подсчитанную затратным методом.17

Наибольшее число недостатков-неопределенностей при использовании его для определения стоимости предприятий имеет метод дисконтирования капитализируемых доходов:

отсутствует однозначное представление о том, какими конкретно капитализируемыми доходами должен заниматься оценщик (совокупными доходами, чистыми доходами с учетом или же без учета той или иной доли амортизационных средств, прибылью до уплаты или же после уплаты налогов и процентов и т.д.);

сегодня в условиях рыночной и особенно переходной экономики часто бывает неизвестно, что будет завтра. Прогнозировать доходы на те или иные по продолжительности отдельные периоды календарного времени, как минимум на пять лет вперед, – это примерно то же самое, что «строить воздушные замки»;

для прогнозов будущих доходов за базу обычно принимают фактический доход за последний отчетный год, а он, в силу, например, неудовлетворительного уровня менеджмента на предприятии, может во много раз, и даже на порядок, отличаться от возможного в нормальных условиях организации производства и труда при наличии квалифицированной управленческой команды;

в переходных экономиках инфляционные процессы крайне нестабильны, не исключены кризисы и дефолты, поэтому прогнозы уровней инфляции для ожидаемых доходов предприятия ненадежны;

отдельной графой можно выделить определение ставок дисконтирования будущих доходов. Для этой цели разработаны и используются примерно 15 методов, если не больше. В конечном итоге побеждает метод экспертных оценок совокупного риска невыхода на прогнозируемые доходы при повседневной экономической деятельности предприятий. По литературным источникам сейчас эта ставка находится в пределах 30-35%, но со временем может быть снижена до 25%. Интересно отметить, что фактическая ставка дисконтирования сегодня в 3,5-5,5 раз отличается от величины безрисковой ставки капитализации доходов. При таком положении оценка текущей стоимости предприятия оказывается равной сумме годовых значений прогнозируемой для него фактической прибыли за вычетом налогов и процентов всего лишь за 3,5 и 4 года работы этого предприятия в будущем, что вряд ли соответствует его действительной стоимости;

при использовании метода дисконтирования капитализируемых доходов не учитываются стоимости большей части нематериальных активов и земельного участка предприятия;

результаты оценки стоимости предприятия, полученной методом дисконтирования доходов, не учитывают его интегральный (физический, моральный и экономический) износ, а также существующий баланс кредиторской и дебиторской задолженностей предприятия, а также ряд других факторов, влияющих на величину оценки его стоимости.

Концептуальная формула для определения оценки текущей стоимости предприятия (Осп) методом дисконтирования доходов в общем виде выглядит следующим образом:

Осп = Ди/(1 + Кд), (2.1)

где Ди – поток капитализируемого дохода предприятия в i-том периоде календарного времени;

Кд – ставка (коэффициент) дисконтирования потока Ди;

П – число рассматриваемых периодов календарного времени (лет) работы предприятия.

Считается, что метод дисконтирования доходов при оценивании стоимости предприятий целесообразно применять в следующих случаях:

при ожидании, что будущие доходы будут существенно отличаться от текущих;

при наличии экономических обоснований оценок размеров ожидаемых в будущем доходов;

оцениваемый объект находится в стадии строительства илиnже только что построен;

потоки доходов и расходов оцениваемого объекта носят сезонный характер.

Аналогичные недостатки-неопределенности характерны и для метода прямой капитализации дохода предприятия, применяемого для определения его стоимости, правда, за исключением двух наиболее одиозных моментов: при этом методе отпадает необходимость использования сомнительных прогнозов потоков будущих доходов и ожидаемых уровней их инфляции. Все остальные недостатки, естественно, остаются. Степень достоверности получаемых ставок капитализации и дисконтирования капитализируемых доходов примерно одинаковы.

Общий вид концептуальной формулы для получения оценки стоимости предприятия (Осп) методом прямой капитализации капитализируемого дохода:

Осп = Дкс/Кк, (2.2)

где Дкс – среднегодовое за ряд последних лет либо фактическое за последний отчетный год значение капитализируемого дохода предприятия;

Кк – ставка (коэффициент) капитализации дохода Дкс.

Формально по рекомендуемой формуле метода прямой капитализации доходов предприятия получается, что если по каким-то причинам оно временно, например, в течение последнего года не работало, то его стоимость при нулевом доходе также равна нулю.

Предполагается, что этот метод наиболее эффективен для объектов, имеющих стабильные годовые доходы (т.е., когда ожидается, что будущие доходы предприятия будут примерно равны текущим или темпы их возможного роста могут быть достоверно просчитаны), а также для предприятий с однозначно определенной и стабильной арендной платой на многие годы вперед. Считается, что метод прямой капитализации доходов отличается простотой расчетов и отражает сложившуюся рыночную конъюнктуру. Однако этот метод не рекомендуется применять при отсутствии надежной информации о результатах достаточного количества уже совершившихся аналогичных рыночных сделок. Таким образом, получается, что для оценивания стоимости предприятий, каждый случай продажи которых обычно уникален, применять этот метод нельзя.18

При использовании фактических значений ожидаемых доходов или фактического значения капитализируемого дохода для определения стоимости оцениваемых предприятий оценивают не реальную стоимость предприятия, а стоимость, которая напрямую увязывается с уровнем профессиональной состоятельности и эффективности работы его управленческой команды. Нормативно-доходный метод является усовершенствованным вариантом метода прямой капитализации капитализируемого дохода, суть рационализации которого, применительно к производственно-технической базе предприятия, состоит в замене фактического (текущего или же среднегодового) значения капитализируемого дохода нормативным значением этого дохода. Несмотря на элементарность, примитивность такого шага, существенно пересматривается экономико-математическая модель оцениваемого предприятия. Случайная цифра капитализируемого текущего дохода, практически не зависящая от основополагающих паспортных технико-экономических характеристик оцениваемого предприятия, заменяется экономико-математической моделью этого предприятия, которая учитывает его производственные возможности в нормальных условиях производства и труда, а также структуру и стоимость стоимостеобразующих видов его имущества.

Концептуальная формула для определения стоимости предприятия, отражающая суть этого метода, имеет вид:

Осп = N нп Дн-ч Мкд (1 — Ии ) — Фоп + Осзуп, (2.3)

где Nнп – нормативная номинальная производственная мощность (производственный потенциал) оцениваемого предприятия, нормо-часы (нормо-ч)/год; Дн-ч – фактическая (рыночная) доходопроизводительность этого предприятия в расчете на один нормо-час его работы по капитализируемому доходу, денежные единицы (д.е.)/н-ч;

Мкд – стоимостной мультипликатор (капитализатор) капитализируемого дохода предприятия, т.е. коэффициент пересчета этого дохода в номинальную стоимость предприятия;

Ии – интегральный износ предприятия, характеризующий совокупность его физического, морального и экономического износа;

Фоп – финансовые обязательства оцениваемого предприятия, д.е.;

Осзуп – рыночная или же нормативная оценка стоимости земельного участка предприятия, д.е.

Таким образом, капитализация нормативного, а не фактического капитализируемого дохода предприятия позволяет исключить влияние на величину Осп существующего на момент проведения оценочных работ уровня профессиональной состоятельности (профпригодности) его управленческой команды, что повышает степень объективности получаемой оценки Осп.

Для определения значений показателя физического износа предприятия Иф предлагается использовать соотношение:

Иф = Апн — Аин / Апо, (2.4)

где Апн – амортизационные средства, начисленные на момент проведения оценочных работ, тыс. д.е.;

Аин – амортизационные отчисления, к моменту оценочных работ использованные по прямому назначению, тыс. д.е.;

Апо – общая сумма амортизационных отчислений предприятия, ожидаемая за весь срок его службы, тыс. д.е.

Следовательно, экономический износ предприятия может быть не функциональным, частично функциональным и полностью функциональным, в зависимости от того, какого типа его структурные рабочие места (СРМ) оказались утраченными. Если были утрачены только некоторые универсальные СРМ, большая часть которых еще осталась, то в таком случае наблюдается не функциональный экономический износ предприятия. При утрате отдельных универсальных и специализированных СРМ имеет место частично функциональный износ, а при закрытии только специализированных СРМ – полностью функциональный экономический износ предприятия, особенно тогда, когда утраченные СРМ последнего типа были в единственном числе. Иногда в случаях возникновения полностью функционального экономического износа предприятия, связанные с ними потери продуктивности приходится компенсировать за счет выполнения выпавших видов работ и изготовления выпавшей номенклатуры деталей на стороне по существующим расценкам на эти работы.19

Нормативно-доходный метод определения величины Осп пригоден для применения на любой стадии существования предприятия: в проекте, в только что построенном состоянии, на стадии освоения производственной мощности, в состоянии производственной, торговой или сервисной зрелости, на завершающем этапе своего жизненного цикла, перед перепрофилированием или окончательной ликвидацией. При этом величина Осп никогда, ни при каких обстоятельствах не может иметь и не имеет нулевого значения. Как минимум, рыночная стоимость оцениваемого предприятия не может быть меньше разницы между стоимостью его земельного участка и сметными затратами на ликвидацию и утилизацию подлежащих слому его строительных конструкций и списанных машин, оборудования и организационно-технической и технологической оснастки в той стадии, когда сносимое предприятие становится обременением занимаемого им земельного участка. В настоящее время определение ставки капитализации и соответствующего ей мультипликатора для каждого конкретного предприятия производят как методом экспертных оценок, так и по результатам специального структурного анализа цен состоявшихся торговых сделок по продаже-покупке предприятий на рынке этих объектов.

Поэтому, нормативно-доходный метод может давать заниженные оценки стоимости оцениваемых предприятий в тех случаях, когда стоимость производственной недвижимости и движимости этих предприятий оказывается существенно неадекватной их производственным и производительным возможностям, т.е. когда фактические значения удельных капитальных вложений в строительство этих объектов по тем или иным причинам значительно, а то и в разы превышают действующие для таких предприятий нормы удельных капитальных вложений. Например, если для сооружения данных предприятий используются самые качественные и дорогие строительные материалы, предусмотрены дорогое санитарно-техническое оборудование, современные отопительные и вентиляционные системы, кондиционеры, наблюдаются некоторые архитектурные излишества, имеются спортивные сооружения, сауны, бассейны, комнаты для фитотерапии, психологической разгрузки и т.д. Тогда, естественно, что между доходами предприятия и балансовой стоимостью его имущества пропорциональной связи не существует, поэтому в рассматриваемых случаях оценка стоимости таких предприятий должна производиться не только нормативно-доходным, но и затратным методом и за окончательную оценку следует принимать наибольшую их этих оценок.

3 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

3.1 Сведения о последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса

Для того чтобы определить стоимость оцениваемой гостиницы, необходимо рассчитать ставку капитализации дохода. Это можно сделать путем сравнения проданных за определенно время аналогичных объектов.

Для этого рассмотрим некоторые сведения о сделках купли-продажи гостиниц в России (таблица 3.1).

Таблица 3.1 – Краткие сведения о сделках купли-продажи гостиниц в России

Продолжение таблицы 3.1

Продолжение таблицы 3.1

3.2 Определение стоимости гостиницы методом капитализации доходов

Метод капитализации доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств.

Гостиница «Украина» 1957 г. постройки, 1017 номеров, без капремонта, площадь 73283 м.кв.. Продана в ноябре 2005 года на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.) Первоначальная заявленная цена $157 млн., 4360,298 млн. руб.

Определим стоимость гостиницы «Украина» методом капитализации дохода.

Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:

V = I/ R = NOI/ R, (3.1)

где V – стоимость недвижимости;

I – операционный доход, прибыль;

R – ставка капитализации, в %.

Ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:

R = I/ V, (3.2)

Для определения ставки капитализации можно взять проданную в октябре 2005 г. гостиницу «Космос» ориентировочно за $25 млн. 570594 млн. руб.

Если предположить, что наполняемость гостиницы «Космос» составляла 40%, то из 1777 номеров постоянно были заселенными 711, и если предположить, что каждый номер сдавался в сутки по средней цене 2900 руб., то операционный доход за год составит:

1777 *40% * 2900 * 365 дней = 752593500 руб.

Если вычесть налог на прибыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:

752593500 руб. – ((752593500 руб. *0,24) + (752593500 руб. *0,27)) = 368770815 руб.

Тогда R определим по формуле 3.2:

R = 368770815 руб. / 570 594 000 руб. = 0,6463 или 64,63 %

Для определения текущей стоимости гостиницы «Украина» можно запланировать предполагаемую норму доходности из расчета, что рентабельность составляет 60%, т.к. у нее месторасположение лучше чем у гостиницы «Космос» и цена номера в сутки составляет 4100 руб.

Операционный доход за год составит:

1017 *60% * 4100 * 365 дней = 913 164 300 руб.

Если вычесть налог на прибыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:

913164300 руб. – ((913164300 руб. *0,24) + (913164300 руб. *0,27)) = 447450507 руб.

Планируемый срок эксплуатации 10 лет, а затем операция продажи, ставка рефинансирования равна 12% годовых.

Найдем капитализированный доход за 10 лет:

NOI = 447450507 руб.* (1 +1,12)1 + 447450507 руб.*(1 +1,12)2 + 447450507 руб.* (1 +1,12)3 + 447450507 руб.* (1 +1,12)4 + 447450507 руб.* (1+1,12)4 + 447450507 руб.* (1 +1,12)5 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)7 + 447450507 руб.* (1+1,12)8 + 447450507 руб.* (1 +1,12)9 + 447450507 руб.* (1 +1,12)10 = 8794453253 руб.

Тогда стоимость гостиницы «Украина можно определить по формуле 3.1:

V = 8794453253 руб./ 0,6463 =13 607 385 507 руб.

Таким образом, справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» равна 13 607 385 507 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях незавершенной приватизации государственных предприятий, а иногда и при повторных продажах наблюдается явная тенденция к существенному занижению действительной стоимости приватизируемых и перепродаваемых предприятий. По разным причинам задерживается начало процесса нормальной массовой оценки и последующей продажи урбанизированных, сельскохозяйственных и других земельных угодий отечества.

Экономические и социальные последствия такой недооценки более чем серьезны:

искусственно занижаются размеры национального богатства страны;

недополучение из-за границы крайне необходимых народному хозяйству инвестиций, задерживается приход в страну передовых технологий производства товаров и продуктов массового потребления, самых последних достижений научно-технического прогресса в мире;

высокая инфляция денежных средств;

замедленные темпы экономического развития и экономического роста народного хозяйства;

низкий уровень благосостояния народа;

невыход из рядов стран третьего мира при наличии объективных возможностей для преодоления отставания в развитии и перехода в группу наиболее развитых стран мира.

Практике занижения оценок стоимости приватизируемых, продаваемых впервые либо перепродаваемых предприятий в значительной степени способствуют перечисленные выше недостатки используемых оценщиками этих объектов рекомендуемых сегодня методов доходного подхода к определению их стоимости. Грубая недооценка стоимости средних и особенно крупных предприятий рано или поздно может привести к признанию итогов приватизации таких предприятий или торговых сделок по их купле-продаже недействительными с последующей переоценкой тех цен, по которым они были проданы другим владельцам. Методы доходного подхода к определению стоимости всех видов недвижимости разрабатывались в те времена, когда земля считалась общенародной собственностью и поэтому не оценивалась и не продавалась. Несметное богатство страны не имело стоимости и не участвовало в хозяйственном обороте, что в прежние годы и сегодня остается одной из самых главных причин нашей бедности, серьезного экономического отставания от многих других стран мира, в которых не было такого отношения к земельному вопросу. Несмотря на многочисленные и серьезные недостатки, используемые сегодня методы доходного подхода достаточно жизнеспособны, заслуживают существования, применения на практике и развития путем доработок и исправлений. Теоретическая часть работы содержит основные понятия по оценке недвижимости; описание подходов сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости; анализ методики оценки по выбранному объекту недвижимости.

В практической части работы была произведена оценка имеющегося здания гостиницы и справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» составила 13 607 385 507 руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2006. – 192 с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 560 с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 618 с.

Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.

Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.

Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – 557 с.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.

Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.

Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 543 с.

Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.

Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – 776 с.

Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – 515 с.

Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2007. – 437 с.

Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.

Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – 480 с.

Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2007. – 566 с.

Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 680 с.

1 Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2006. – С. 21

2 Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – С.23

3 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – С. 48

4 Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 82

5 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, 2007. – С. 15

6 Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С. 25

7 Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – С. 34

8 Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – С. 89

9 Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 76

10 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – С. 185

11 Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – С. 195

12 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 85

13Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 119

14 Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – С. 26

15 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – С. 219

16 Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С. 129

17 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 65

18 Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – С. 546

19 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 187