Автор: admin

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Кафедра юриспруденции

Специальность «Юриспруденция»

Специализация «Гражданско-правовая»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

СДЕЛКИ В СЕМЕЙНОМ ПРАВЕ

Заведующий кафедрой:

Нормоконтролер:

Руководитель

дипломной работы:

Студент:

Красноярск, 2010

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Понятие, содержание и правовая природа брачного договора

1.1 Понятие и содержание брачного договора

1.2 Порядок изменения и расторжения брачного договора

1.3 Признание брачного договора недействительным

2.Соглашение об уплате алиментов

2.1 Общая характеристика алиментных обязательств

2.2 Форма и порядок заключения соглашения об уплате алиментов

2.3 Индексация размера алиментов, выплачиваемых по соглашению об уплате алиментов

2.4 Изменение, расторжение и признание недействительным соглашения об уплате алиментов

Заключение

Список использованных нормативно-правовых актов и литературы

Введение

В Кодексе законов о браке, семье и опеке 1926 года присутствовала специальная норма о праве супругов вступать между собой во все дозволенные законом имущественно-договорные отношения и о недействительности соглашений между супругами, направленных к умалению имущественных прав жены или мужа1. Однако ни в Кодексе о браке и семье РСФСР 1969 года, ни в Семейном кодексе Российской Федерации 1995 года (далее СК РФ) подобная норма места не нашла.

Несмотря на отсутствие в СК РФ норм, позволяющих супругам вступать в имущественно договорные отношения он предусматривает возможность заключения супругами семейно-правовых договоров, таких, как брачный договор, соглашение об уплате алиментов, соглашение о разделе общего имущества и т. п.

Автор считает необходимым отметить, что супругам отказано в праве на заключение между собой обычных гражданско-правовых сделок. Каждый из супругов является самостоятельным субъектом имущественных отношений, супруги юридически равны, обладают автономией воли и формально независимы друг от друга, то есть обладают всеми необходимыми и достаточными признаками для того, чтобы вступать между собой в имущественные отношения, регулируемые гражданским правом. Хотя в СК РФ нет специальной нормы о праве супругов заключать между собой сделки, но такое право у супругов, безусловно, существует как у субъектов, наделенных гражданской правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 18, 21 ГК РФ). Они могут совершать друг с другом любые гражданско-правовые сделки, не противоречащие закону.

В данной работе автором будут рассмотрены только семейно-правовые договоры, которые предусмотрены действующим семейным законодательством Российской Федерации.

До введения в действие нового Семейного кодекса РФ в семейном законодательстве преобладали императивные нормы, которые однозначно определяли основы построения семейных отношений, исключая их зависимость от воли участников.

В действующем же Семейном кодексе РФ усилены диспозитивные начала правового регулирования семейных отношений: брачный договор, соглашение об уплате алиментов и т. п. Но это не исключает применения императивного способа воздействия на семейные отношения. В ряде институтов семейного права вообще возможно применение только императивных норм: условия вступления в брак, признание брака недействительным, лишение родительских прав, отмена усыновления. Однако специфика семейных отношений требует их индивидуального правового регулирования в каждом конкретном случае, ограничивая, в отличие от других отраслей права, возможность вмешательства со стороны государства. Этим объясняется проявление диспозитивного начала даже при применении императивных норм.

Устанавливая в императивных нормах права и обязанности сторон, законодатель не определяет способы и порядок их осуществления, оставляя это на усмотрение сторон с учетом конкретных жизненных обстоятельств. Так, ст. 42 СК РФ предоставляет супругам широкие возможности для самостоятельного определения имущественных прав и обязанностей и одновременно ограничивает свободу брачного договора. Исходя из диспозитивности норм семейного законодательства можно сделать вывод, что метод семейного права по содержанию воздействия на общественные отношения является дозволительным. В большинстве случаев государство предоставляет участникам семейных правоотношений возможность самим выбирать модель своего повеления в целях удовлетворения их жизненных интересов и потребностей, оставляя за собой право определять в императивных предписаниях рамки соответствующего поведения.

Актуальность выбранной автором темы научного исследования вытекает из того, что, как было сказано выше, в российском семейном праве были установлены семейно-правовых договоры, такие, как брачный договор, соглашение о разделе общего имущества, соглашение об уплате алиментов и т. п. Семейно-правовые договоры (сделки) прочно входят в общественные правоотношения, поэтому необходимо проводить научные исследования тех или иных форм таких сделок с целью выявления пробелов в законодательстве и усовершенствованию его.

При разработке данной темы дипломной работы автором использовались следующие научно-правовые методы: системно-правовой метод, анализ, сравнение, исследовательский метод и другие.

Изучением теоретических и практических аспектов выбранной темы дипломной работы занимались такие ученые-правоведы как О. Н. Низамиева, П. В. Крашенинников, Б.М. Гонгало, О.А. Рузакова, С. Ю. Чашкова и многие другие видные ученые.

Степень изученности выбранной темы дипломной работы довольно глубоко разработана учеными-правоведами, однако до сих пор существует ряд проблем, по которым нет однозначного мнения, как в научной среде, так и в правоприменительной практике.

Целью данной работы является изучение семейно-правовых сделок: брачных договоров, соглашений об уплате алиментов, соглашений о разделе общего имущества супругов, а также раскрытие ряда вопросов и существующих теоретических и практических проблем в выбранной автором теме дипломной работы.

Задачами данной дипломной работы являются:

раскрытие сущности понятия брачного договора;

рассмотрение ряда вопросов, связанных с изменением, расторжением брачного договора;

изучение правовых последствий признания брачного договора недействительным;

раскрытие сущности соглашения об уплате алиментов;

понятие и отличительные черты соглашения о разделе общего имущества супругов;

изучение и анализ судебной практики по рассматриваемым правоотношениям.

Решение поставленных задач обуславливает такую структуру дипломной работы, при которой в первой главе автором будет рассмотрен брачный договор как отдельный вид семейно-правовых сделок.

Во второй главе рассмотрена и изучена правовая природа соглашения об уплате алиментов.

1. Понятие, содержание и правовая природа брачного договора

Понятие и содержание брачного договора

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение содержит все существенные признаки сделки как юридического факта.
Во-первых, сделка является действием, то есть волевым актом. Сделка совершается в результате проявления воли действующего лица – осознанного, имеющего определенные причины и мотивы, желания достижения поставленной цели. Во-вторых, сделка является действием граждан или юридических лиц. Применительно к сделкам в семейном праве действия могут исходить только от граждан – мужчины и женщины, достигших возраста вступления в брак и являющихся полностью дееспособными. В-третьих, сделка имеет целевую направленность: воля в сделке специально направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сущность сделки составляют воля и волеизъявление сторон. Воля – это мотивированное желание лица достичь поставленной цели. Воля есть процесс психического регулирования поведения субъектов. Содержание воли субъектов сделки формируется под влиянием социально-экономических факторов: граждане посредством совершения сделок удовлетворяют свои материальные и духовные потребности.

Волеизъявление – выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной восприятию других лиц. Волеизъявление – важнейший элемент сделки, с которым, как правило, связываются юридические последствия. Именно волеизъявление как внешне выраженная (объективированная) воля может быть подвергнуто правовой оценке.

Воля субъекта должна быть выражена (объективирована) каким-либо образом, чтобы быть ясной для окружающих. Способы выражения, закрепления или засвидетельствования воли субъектов, совершающих сделку, называются формами сделок. Автор считает необходимым особо подчеркнуть, что все семейно-правовые сделки заключаются только в письменной форме, и удостоверяются нотариусом.

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения1.

Понятие «брачный договор» появилось в российском законодательстве сравнительно недавно. Впервые возможность заключения между супругами договора о порядке владения имуществом была упомянута в 1994 году в Гражданском кодексе Российской Федерации2. А в Семейном кодексе РФ 1996 года брачному договору посвящена отдельная глава.

Этот абсолютно новый для современного российского законодательства институт был разработан в силу необходимости изменившихся реалий жизни – появлением рыночной экономики и частной собственности. Отныне лица, вступающие в брак либо состоящие в браке, могли заключить соглашение, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Автор считает необходимым отметить, что в СССР, когда частной собственности не существовало, а была только личная, все, что нажили супруги во время брака, считалось их общим достоянием и при разводе в случае судебного спора делилось пополам. Поэтому, по большому счёту, существование в СССР института брачного договора не имело смысла.

Брачный договор дает супругам гораздо большую свободу в регулировании имущественных отношений в браке, нежели режим совместной собственности, не запрещенный, впрочем, и теперь. Ведь собственность, которая может возникнуть в семье, – это не только машина, дом или дачный участок. Это фирма, предприятие и прочие активы, о порядке управления которыми при изменении жизненной ситуации полезно договариваться заранее.

Несмотря на то, что правовому регулированию брачных договоров в настоящее время посвящено всего пять статей СК РФ, можно сказать, что регулирование данного впервые созданного юридического института в настоящее время находится на должном уровне. СК РФ определяет требования, связанные с содержанием и формой брачного договора, изменением и расторжением, а также признанием брачного договора недействительным.

Однако, и в семейном законодательстве, и в науке семейного права существует ряд правовых проблем, связанных с брачным договором. Одна из таких проблем заключается в том, что в настоящее время так и не выработан однозначный ответ на вопрос, что собой представляет брачный договор – является ли он полноценным гражданско-правовым договором или же это договор особого рода. Причем ответ на данный вопрос имеет не только большое теоретическое, но и важное практическое значение. Автор попытается разобраться с указанной проблемой путем анализа действующего законодательства и научного материала, накопленного правовой наукой к настоящему времени.

Проанализировав действующее законодательство можно сделать вывод о том, что ни семейное, ни гражданское законодательство в настоящее время не дает однозначного ответа на поставленный вопрос. В нормах СК РФ, посвященных договорному режиму имущества супругов, не содержится никаких прямых указаний, позволяющих определить юридическую природу брачного договора, а также не имеется ни одной ссылки к нормам гражданского законодательства, посвященным общим положениям о сделках и договорах.

Одна из немногочисленных ссылок на гражданское законодательство, содержащаяся в СК РФ и носящая общий для всего семейного законодательства характер, содержится в ст. 4 СК РФ, которая говорит о том, что к имущественным и личным неимущественным отношениям, возникающим между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством, применяется гражданское законодательство постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений.

По мнению автора к брачному договору должны применяться нормы гражданского законодательства, если иное не будет вытекать из специфики брачного договора.

Содержание статьи 40 СК РФ сводится к определению брачного договора, то есть она является дефинитивной нормой. При этом в дефиницию включены следующие признаки:

брачный договор – это соглашение;

субъекты брачного договора – лица, вступающие в брак, равно как и предполагающие вступить в брак, либо уже вступившие в брак (супруги);

направленность брачного договора – определение имущественных прав и обязанностей супругов.

Таким образом, брачный договор – это один из видов гражданско-правового договора. Обоснованием данного утверждения может служить следующее. Сама возможность заключения брачного договора предусматривается в Гражданском кодексе РФ. Изменение и расторжение брачного договора производятся по основаниям и в порядке, также установленным нормами Гражданского кодекса для изменения и расторжения договора1.

Квалификация брачного договора в качестве одного из гражданско-правовых договоров позволяет сделать важный практический вывод: поскольку это не противоречит нормам СК РФ и существу семейных отношений, постольку к брачному договору применяются нормы гражданского законодательства о сделках, исполнении обязательств и т.д. Это в полной мере относится и к заключению брачного договора.

Таким образом, соглашение между супругами должно заключаться в соответствии с нормами гражданского законодательства, обеспечивающими свободу договора (ст. 421 ГК РФ). Супруги, либо будущие супруги вправе (но не обязаны) заключить брачный договор. Понуждение к заключению договора не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Условия брачного договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ)1.

Следует отметить, что брачный договор, впрочем, как и любой другой гражданско-правовой договор, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актом, действующим в момент его заключения2.

Из статьи 41 СК РФ следует, что брачный договор может быть заключен как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Нотариально оформленное соглашение, заключенное мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу только после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления.

Таким образом, брачный договор могут заключать:

1) супруги – лица, состоящие в зарегистрированном браке. Брак заключается в органах записи актов гражданского состояния и считается заключенным со дня государственной регистрации заключения брака (ст. 10 – 11 СК РФ);

2) лица, вступающие в брак. Брачный договор имеют возможность заключить только лица, могущие стать супругами.

Как отмечалось автором, брачный договор есть вид гражданско-правового договора. Однако при сравнении круга субъектов, совершающих гражданско-правовые сделки в соответствии с Гражданским кодексом РФ и имеющих право заключить брачный договор, обнаруживаются существенные различия. Брачный договор могут заключить только граждане. И поскольку брак заключают мужчина и женщина (п. 1 ст. 12 СК РФ), постольку и брачный договор могут заключить соответствующие лица.

По общему правилу брачный договор могут заключить лица, достигшие брачного возраста, то есть 18 лет (п. 1 ст. 12, п. 1 ст. 13 СК РФ), вместе с тем органы местного самоуправления могут по просьбе лиц, желающих вступить в брак, разрешить заключение брака лицам, достигшим 16-летнего возраста.

Брачный договор относится к сделкам, которые по своему характеру могут быть совершены только лично. Поэтому заключение брачных договоров через представителей недопустимо1.

Под содержанием любого договора, и брачного в частности, следует понимать систему условий, на которых заключено соответствующее соглашение сторон2. Перечень условий брачного договора, приведенный в статье 42 СК РФ, является открытым, так как закон позволяет включить в договор любые положения, касающиеся имущественных отношений супругов (см. Приложение 1, 2). Супруги вправе самостоятельно определить те условия, которые они хотят включить в свое соглашение, лишь соблюдая установленные законом ограничения. Содержание брачного договора составляет, прежде всего, условие о его предмете. Исходя из определения брачного договора, который закрепил законодатель, его предметом являются имущественные права и обязанности супругов.

Брачным договором нельзя изменить права и обязанности супругов, так как отношения собственности регулируются гражданским законодательством, которое закрепляет права и обязанности собственников в зависимости от вида собственности: индивидуальной или общей. Гражданское законодательство использует термин «режим собственности» только применительно к собственности супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ), но исходя из положений СК РФ можно сделать вывод, что к договорному режиму имущества супругов относится долевая и индивидуальная (раздельная) собственность. Каждый вид собственности имеет свой правовой режим. Так, при раздельной собственности собственник один, и он по своему усмотрению владеет, пользуется, распоряжается принадлежащим ему имуществом. При общей (коллективной) собственности права одного собственника ограничены правами другого собственника, поэтому в зависимости от режима общей собственности имеются различия в осуществлении прав и обязанностей. Если брачным договором меняется режим собственности, то меняются права и обязанности супругов. Поэтому брачный договор непосредственно не изменяет имущественные права и обязанности супругов, их изменение является следствием изменения брачным договором законного режима имущества супругов1.

Согласно п. 1 ст. 42 СК РФ супруги могут изменить только режим совместной собственности на имущество, принадлежащее супругам, или то, которое они планируют приобрести в будущем. Однако, изменив режим совместной собственности, супруги вправе установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество, его отдельные виды или на имущество каждого из них. Поэтому в брачном договоре супруги могут изменить не только режим общей совместной собственности, но также и режим раздельной собственности каждого из супругов2.

Существенным условием брачного договора может быть условие, касающееся обязанностей супругов по взаимному содержанию (абз. 3 п. 1 ст. 42 СК РФ), в связи с чем возникает вопрос: можно ли рассматривать условия брачного договора о предоставлении содержания в качестве соглашения об уплате алиментов и в связи с этим применять положения СК РФ относительно соглашения об уплате алиментов? Если приравнивать условия брачного договора по алиментированию к соглашению об уплате алиментов, то заключать такое соглашение могут только супруг, обязанный уплачивать алименты, и супруг, имеющий право на получение алиментов (ст. 89, 90, 99 СК РФ). Нотариально удостоверенный брачный договор в части, содержащей эти условия, должен, по убеждению автора, иметь силу исполнительного листа (п. 2 ст. 100 СК РФ). Содержание такого соглашения должно определяться в соответствии с нормами главы 16 СК РФ, а порядок уплаты алиментов – с нормами главы 17 СК РФ, но поскольку брачный договор не имеет в этом случае силы исполнительного листа, то включение в него условия о содержании одним супругом другого не обеспечивается государственным принуждением.

Как уже отмечалось выше, перечень условий брачного договора, закрепленный в ст. 42 СК РФ, не является исчерпывающим. Супруги могут включить в него любые иные положения, касающиеся их имущественных отношений. Еще одним условием брачного договора может стать норма, закрепленная в ст. 256 ГК РФ1 в соответствии с которой доходы, полученные от результатов интеллектуальной деятельности одного из супругов, являются совместной собственностью супругов, если иное не предусмотрено договором между супругами. Автор полагает, что речь идет здесь именно о брачном договоре, так как иного соглашения, изменяющего режим имущества (кроме соглашения о разделе имущества), супруги заключать не могут. Поэтому в указанной норме в целях избежания ошибочного её толкования следовало бы вместо термина «договор» указать сочетание «брачный договор».

В литературе справедливо указывается на недопущение распоряжения в брачном договоре своим имуществом на случай смерти2. Объясняется это тем, что, во-первых, существуют специальные нормы ГК РФ, предусматривающие особые условия и порядок составления завещания, в частности запрещающие составление завещания от имени нескольких лиц и составление взаимных завещаний. Во-вторых, брачным договором согласно ст. 40 СК РФ определяются имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Расторжение брака как одно из оснований его прекращения возможно лишь при жизни супругов. Если супруг умер или объявлен судом умершим, то брак не расторгается, а прекращается (ст. 16 СК РФ), поэтому брачный договор не может предусматривать какие-либо права и обязанности на случай смерти одного из супругов.

Предметом научной дискуссии также является вопрос действия брачного договора во времени. Так, некоторые правоведы считают, что в брачном договоре можно предусмотреть изменение правового режима имущества как на будущее время, так и с обратной силой с момента заключения брака. Супруги с помощью брачного договора вправе перераспределить и имущество, принадлежащее каждому из них, в том числе и добрачное. Они могут, например, установить, что все это имущество будет являться их общей собственностью1.

Другие авторы полагают, что согласно ст. 42 СК РФ брачный договор распространяется только на режим совместной собственности супругов2.

Такая позиция основана на неверном толковании норм законодательства и не является основанием для изменения установленного законом режима на режим совместной или долевой собственности на имущество каждого из супругов. При этом следует отметить, что в законе отсутствует прямое указание на то, в какой период времени было приобретено имущество, принадлежащее каждому из супругов – до заключения брака или во время его.

Кроме того, подобное ограничение по установлению режима, отличного от установленного законом, в отношении имущества, принадлежащего каждому из супругов, значительно ограничивает их права на свободное распоряжение своей собственностью. А поэтому следует признать, что стороны в брачном договоре вправе самостоятельно определить режим собственности, как совместной, так и принадлежащей каждому из супругов (независимо от момента приобретения этого имущества). Другое дело, что право собственности на имущество, которое в соответствии с действующим законодательством подлежит обязательной государственной регистрации, перейдет лишь после соответствующей регистрации этого права в установленном законом порядке.

Говоря о действии брачного договора во времени, следует признать, что брачный договор может иметь обратную силу (то есть регулировать режим имущества, которое находилось в собственности каждого из супругов до заключения брака). Это не противоречит сути брачного договора, потому как меняет законный режим имущества супругов, которое существует в момент заключения брачного договора.

1.2 Порядок изменения и расторжения брачного договора

Регламентация оснований изменения отдельных условий и расторжения брачного договора содержится как в Семейном Кодексе РФ, так и в Гражданском кодексе РФ.

Изменить или расторгнуть брачный договор супруги вправе в любое время – как по обоюдному согласию, так и по решению суда.

Также необходимо отметить, что действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.

В соответствии со ст. 16 СК РФ брак прекращается вследствие смерти или объявления судом одного из супругов умершим. Кроме того, брак может быть прекращен путем его расторжения по заявлению одного или обоих супругов, а также по заявлению опекуна супруга, признанного судом недееспособным.

Согласно ст. 43 СК РФ односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Однако один из супругов может требовать изменения или расторжения договора по решению суда при существенном нарушении договора вторым супругом, то есть при таком нарушении договора одним из супругов, которое влечет для другого ущерб, вследствие которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении брачного договора.

Основанием для изменения или расторжения брачного договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора1.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях или вообще не был бы ими заключен (например, стороны выяснили, что являются близкими родственниками).

В тех случаях, когда супруги не достигли соглашения о расторжении или приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут либо изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;

исполнение договора настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Для того чтобы расторгнуть или изменить договор по рассматриваемому основанию в судебном порядке, заинтересованной в этом стороне придется доказать наличие практически всех условий, предусмотренных в ст. 451 ГК РФ. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска по мотивам необоснованности.

В случае расторжения брачного договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию одного из супругов определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Кроме того, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях1.

Соглашения об изменении или расторжении брачного договора совершаются в нотариальной форме.

Если брачный договор был заключен без нотариального удостоверения в период с 1 января 1995 г. до 1 марта 1996 г., то его прекращение может быть осуществлено в простой письменной форме. Изменение такого договора без нотариального удостоверения возможно только при исключении из договора каких-либо условий. Внесение новых условий в брачный договор заключенный в период с 1 января 1995 г. до 1 марта 1996 г., потребует нотариального удостоверения. Автор считает необходимым отметить, что предпочтительнее нотариальная форма удостоверения брачного договора во всех случаях его изменения или расторжения.

Автор считает необходимым также отметить, что закон предусматривает и иные основания для изменения или расторжения брачного договора, которые супруги могут указать в самом тексте договора. Вопрос об основаниях изменения или расторжения брачного договора решается супругами при заключении брачного договора по собственному усмотрению и взаимному согласию. Обязательным условием изменения или расторжения брачного договора по решению суда является соблюдение досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами брачного договора, то есть между супругами. Требование об изменении или о расторжении брачного договора может быть заявлено одним из супругов в суд только после получения отказа другого супруга на предложение изменить или расторгнуть брачный договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или в брачном договоре, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Суд будет оценивать доводы супруга, обратившегося с иском об одностороннем изменении или прекращении брачного договора, с точки зрения соответствия их требованиям ГК РФ, а также принципам семейного права, установленным в ст. 1 СК РФ.

В случае удовлетворения требования супруга, обратившегося в суд за изменением брачного договора, брачный договор считается измененным и в измененном виде действует с момента вступления в законную силу решения суда. Если же брачный договор расторгается в судебном порядке, то он прекращает свое действие так же с момента вступления решения суда в законную силу.

Также автор считает необходимым более подробно остановиться на ст. 46 СК РФ, которая предусматривает гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора. Заключение, изменение или расторжение должником брачного договора может существенно изменить материальное положение должника и, следовательно, повлиять на исполнение им своего обязательства перед кредитором. Поэтому супруг должен поставить своих кредиторов в известность о заключении брачного договора и о его содержании, а также о последующем изменении или расторжении им брачного договора.

При нарушении супругом-должником обязательств об уведомлении кредитора о заключении, изменении или расторжении брачного договора должник отвечает перед кредитором независимо от содержания брачного договора1. Это, в частности, означает, что на имущество должника может быть наложено взыскание, как если бы договор не был заключен, изменен или расторгнут, независимо от того, что это имущество по условиям брачного договора стало совместной собственностью супругов или перешло в собственность другого супруга.

Кредиторы супруга-должника вправе потребовать изменения или расторжения с супругом договора, что соответствует положениям ст. 451 ГК РФ, которая устанавливает в качестве общего основания изменения или расторжения договора существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Таким образом, кредитор, которого должник не уведомил о заключении, изменении или расторжении брачного договора, имеет право. Он может потребовать от должника исполнения обязательства независимо от содержания брачного договора или потребовать изменения либо расторжения заключенного с супругом договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, если эти изменения соответствуют условиям, предусмотренным в ст. 451 ГК РФ.

Гражданское законодательство при определении брачного договора как кабальной сделки не может быть применено. По гражданскому законодательству признание договоров кабальными должно включать все элементы состава кабальной сделки, а именно: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего, причинную связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для себя условиях, а также осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и их использование к своей выгоде. В силу неоднозначности формулировки ст. 179 ГК РФ не совсем ясно, необходимо ли доказывать, что недобросовестная сторона воспользовалась только стечением тяжелых обстоятельств, или только крайне невыгодными условиями сделки, или тем и другим одновременно. При рассмотрении семейных споров учитывается главное отличие кабальной сделки в гражданском праве от такого же рода сделки в семейном: участники семейных правоотношений представляют собой социальную общность, объединенную на эмоционально-сексуальной и бытовой основе, и поэтому подписание такого брачного договора происходит не в силу тяжелых обстоятельств и крайне невыгодных условий, а в силу уверенности в чувствах и порядочности, в силу любви и доверия к партнеру.

Таким образом, невозможно расторгнуть брачный договор по тому основанию, что он является кабальной сделкой.

Подводя итог следует отметить, что брачные договоры имеют свою специфику и, в отличие от гражданско-правовых договоров, могут требовать изменений гораздо чаще, тем более что брачные договоры, как правило, длятся гораздо дольше, чем гражданско-правовые. Брачный договор основан на семейных узах, эмоциональных чувствах, но тем не менее для него исключения не делается – условия расторжения этого договора регулируются нормами ГК РФ. Если брачный договор изменяется или расторгается в судебном порядке, то он считается измененным или расторгнутым с момента вступления в законную силу приговора суда (ч. 1 ст. 25 СК РФ).

1.3 Признание брачного договора недействительным

В соответствии с п. 1 ст. 44 СК РФ брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для недействительных сделок. Кроме того, суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.

Прежде чем анализировать правовые нормы о признании брачного договора недействительным, автор полагает необходимым остановиться на необходимых условиях брачного договора – условиях действительности данного договора.

Имущественные права и обязанности супругов, указанные в брачном договоре, возникают при соблюдении следующих условий действительности договора:

содержание брачного договора не должно противоречить закону. Недопустимы, в частности, соглашения, направленные на регламентацию личных неимущественных отношений, ограничение правоспособности и (или) дееспособности и т.д.;

супруги должны обладать правоспособностью и дееспособностью. В качестве исключения возможно заключение соглашения при достижении возраста, допускающего вступление в брак;

нотариальное оформление брачного договора;

волеизъявление участника брачного договора должно соответствовать его действительной воле, то есть должно быть правильное понимание соглашения, а его совершение должно быть добровольным.

Кроме того, если в брачном договоре изменяется право на недвижимое имущество, то соответствующее право на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит государственной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения соответствующей недвижимости1. Например, в брачном договоре предусматриваются отчуждение супругом жилого помещения и соответственно приобретение этого помещения супругой. В таком случае право собственности у супруги возникает с момента государственной регистрации договора и права.

Следует иметь в виду, что при отступлении хотя бы от одного из названных условий брачный договор считается недействительным.

В соответствии с гражданским законодательством сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой2. Например, брачный договор, совершенный ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними лицами в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК), совершенный под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Сделка, недействительная вне зависимости от судебного решения, является ничтожной. Например, брачный договор, совершенный с участием недееспособного (ст. 171 ГК РФ), брачный договор, совершенный без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ), либо брачный договор, нарушающий требование п. 3 ст. 42 СК РФ.

ГК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований недействительности сделок и оснований для оспаривания сделки в судебном порядке. Применительно к брачному договору к основаниям, позволяющим оспорить его действительность, можно отнести следующие:

заключение брачного договора с лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими, хотя и дееспособным (ст. 177 ГК РФ). Брачный договор может быть признан недействительным по иску супруга, чьи права или законные интересы были нарушены в результате заключения договора в таком состоянии (алкогольное опьянение, нервное потрясение, иное болезненное состояние). Если уже после заключения брачного договора супруг будет признан недееспособным, то в суд с требованием о признании брачного договора недействительным может обратиться его опекун. Требование опекуна подлежит удовлетворению, если будет доказано, что в момент заключения брачного договора его подопечный не был способен понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

заключение брачного договора под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Под заблуждением, имеющим существенное значение, Гражданский кодекс понимает, в частности, заблуждение относительно природы сделки. Заблуждение будет иметь место тогда, когда сторона в брачном договоре помимо своей воли и воли другой стороны, составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для нее существенное значение, и под их влиянием заключает брачный договор. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, вправе оспорить в судебном порядке брачный договор;

заключение брачного договора под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (так называемая кабальная сделка). Брачный договор может быть признан судом недействительным по иску потерпевшей стороны, так как при заключении брачного договора она была лишена возможности свободно выразить свою волю и действовать в своих интересах. Волеизъявление потерпевшей стороны не соответствует ее действительной воле, так как если бы отсутствовали обстоятельства, указанные в ст. 179 ГК РФ (то есть обман, угрозы, насилие, стечение тяжелых обстоятельств), то договор не был бы заключен вообще или был бы заключен на других условиях. Следует иметь в виду, что обман, угроза и насилие могут исходить не только от стороны в брачном договоре, но и от других лиц, действующих в ее интересах. При этом под обманом понимается умышленное (намеренное) введение в заблуждение другой стороны с целью заключения брачного договора. Обман может выражаться как в совершении активных действий (сообщение ложных сведений), так ив бездействии (умолчание о фактах, имеющих значение или могущих повлиять на заключение договора). Насилием является причинение участнику сделки (или лицам, близким ему) физических или нравственных страданий с целью принудить к заключению брачного договора, то есть речь идет о противоправном воздействии на волю другого лица. Угроза состоит в противоправном психическом воздействии на волю лица посредством заявлений о причинении ему или его близким существенного физического или морального вреда, если он не подпишет брачный договор. Необходимо учитывать, что для признания бранного договора недействительным, как заключенного под влиянием угрозы, требуется, чтобы угроза была не предположительной, а имела значительный и реальный характер. Для признания брачного договора кабальной сделкой и по этому основанию соответственно недействительным необходимо наличие двух взаимосвязанных факторов: потерпевшая сторона вынуждена совершить сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств; сделка совершена на крайне невыгодных для стороны условиях. Вина другой стороны заключается в том, что она знала о тяжелых обстоятельствах лица и, воспользовавшись этим, вынудила его совершить сделку (заключить брачный договор) к своей выгоде;

заключение брачного договора с гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, без согласия его попечителя. В таких случаях брачный договор может быть признан судом недействительным по иску попечителя (ст. 176 ГК РФ).

Законом (п. 2 ст. 44 СК РФ) предусмотрено специальное основание признания недействительным полностью или частично брачного договора по иску одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение, Это основание вытекает из основных принципов семейного законодательства, которые должны соблюдаться супругами и в брачном договоре. Кроме того, п. 3 ст. 42 СК РФ прямо запрещает включать в брачный договор условия, ставящие одного из супругов в крайне неблагоприятное имущественное положение.

В этой связи автор считает необходимым привести пример из судебной практики Санкт-Петербургского городского суда. А. обратился к мировому судье с иском к Д. о признании брачного договора недействительным, ссылаясь на то, что указанным договором он был поставлен в крайне неблагоприятные материальные и жилищные условия, а именно лишен всех добрачных средств и жилого помещения, так как ответчица предъявила к нему иск о выселении без предоставления другого жилого помещения. Решением мирового судьи судебного участка № 153 Санкт-Петербурга от 26 февраля 2008 года исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2008 года решение мирового судьи оставлено без изменения. В надзорной жалобе Д. просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить и вынести новое решение об отказе в иске.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.12.2008 г. № 4г-55471 отказано в передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции. При этом, как правильно указал суд, В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. В данном деле таких нарушений судом при рассмотрении данного дела не допущено. В соответствии с ч. 2 ст. 44 СК РФ суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Признавая брачный договор недействительным, суд пришел к правильному выводу о том, что условия договора ставят А. в крайне неблагоприятное положение. При этом суд обоснованно принял во внимание, что брак между сторонами расторгнут, и Д. в соответствии с условиями договора обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском о выселении А. Судом установлено, что А. другой жилой площадью не обеспечен, в соответствии с условиями договора лишается права на спорную квартиру без учета вложенных им денег на ее приобретение, что ставит его в крайне неблагоприятное положение. На основании этого суд отказал Д. в удовлетворении её надзорной жалобы, так как доводы надзорной жалобы сводятся к переоценке доказательств и не могут быть положены в основу отмены судебных постановлений в порядке надзора.

Также автор считает необходимым в рамках данной работы рассмотреть такой вопрос как исковая давность при обращении в суд с исковым заявлением о признании брачного договора недействительным.

Президиумом Санкт-Петербургского городского суда в порядке надзора было рассмотрено гражданское дело по иску П. А. к П. К. о признании недействительным брачного договора1. Судом было установлено, что решением мирового судьи исковые требования П. А. оставлены без удовлетворения. Апелляционным решением указанное решение изменено и в удовлетворении требований о признании недействительным п. 5 и п. 6 брачного договора П. А. отказано.

Из материалов дела усматривается, что стороны – бывшие супруги, брак расторгнут 05 мая 2008 года. 23 сентября 2005 года между сторонами был заключен брачный договор.

П. А., ссылаясь на то, что п. п. 5 и 6 брачного договора ставят его в крайне неблагоприятное положение, так как, квартира, приобретенная в период брака, признается собственностью ответчицы и он теряет право проживания в данной квартире и в течение 7 дней с момента регистрации расторжения брака должен подать документы на снятие с регистрационного учета, обратился в суд с требованиями об оспаривании указанных пунктов брачного договора.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из пропуска истцом срока для обращения в суд.

В надзорной жалобе П. А. ссылается на то, что его требования вытекают из норм семейного законодательства, на которые требования о пропуске срока для обращения в суд не распространяются за исключением случаев, если срок для защиты нарушенного права установлен Семейным кодексом Российской Федерации. Суд надзорной инстанции признал указанные доводы П. А. обоснованными, достаточными для отмены обжалуемых судебных актов. При этом суд указал, что в главе 8 СК РФ, которая регулирует правоотношения, связанные с брачным договором, отсутствует норма, устанавливающая срок исковой давности для оспаривания брачного договора. Ч. 2 ст. 9 СК РФ определено, что при применении в семейных отношениях норм, устанавливающих исковую давность, суд руководствуется правилами ст. ст. 198 — 200 и 202 — 205 ГК РФ. Указание на применение также и ст. 181 ГК РФ отсутствует. Ст. 44 Семейного кодекса, предусматривающая основания для оспаривания брачного договора, не устанавливает срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах состоявшиеся судебные постановления нельзя признать законными и обоснованными, а потому, они подлежат отмене.

Таким образом, срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ не распространяется на признание брачного договора недействительным в силу отсутствия указания в СК РФ на применение ст. 181 ГК РФ при подаче иска о признании брачного договора недействительным.

Красноярским краевым судом в судебном заседании от 11 февраля 2009 года гражданское дело по иску С. П. Н. (Истец) к С. Н. П. (Ответчик) о признании брачного договора недействительным1.

Истец обратился в суд с иском к ответчице о признании брачного договора недействительным, указывая, что его условия противоречат семейному законодательству, а кроме того, договор был заключен на крайне невыгодных для него условиях.

Решением мирового судьи судебного участка в удовлетворении иска отказано. Апелляционным решением районного суда решение мирового судьи изменено, брачный договор признан недействительным в части пунктов 2, 3 и 5, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Ответчик просит апелляционное решение отменить, оставить без изменения решение мирового судьи.

Истец и Ответчик состояли в зарегистрированном браке с 14 января 1997 года, от брака имеют несовершеннолетнего сына Н. Брак между сторонами расторгнут решением мирового судьи от 13 мая 2008 года. 28 ноября 2006 года между сторонами был заключен брачный договор.

Согласно пункту 1 договора имущество движимое и недвижимое, нажитое супругами до вступления в брак и во время брака, записанное или зарегистрированное на имя Ответчика, является частной собственностью Ответчика, и она может распоряжаться вышеуказанным имуществом по своему усмотрению. Согласие на это второго супруга не требуется.

Пунктом 2 договора предусмотрено, что имущество движимое и недвижимое, нажитое супругами до вступления в брак и во время брака, записанное или зарегистрированное на имя Истца, является общей совместной собственностью супругов. В случае расторжения брака имущество, относящееся к общей совместной собственности супругов, считается с момента расторжения брака общей долевой собственностью супругов – каждому из супругов будет принадлежать по12 доли в имуществе.

Пункт 3 договора – имущество, принадлежащее одному из супругов- по закону или в соответствии с положениями настоящего договора -не может быть признано совместной собственностью супругов на том основании, что во время брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества.

В соответствии с пунктом 5 договора в случае расторжения брака С. П. Н. приобретает в собственность С. Н. П. жилое помещение в дальнейшем для проживания ребенка С. Н. П.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, мировой судья исходил из того, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что договор был заключен им под влиянием угроз, и что истец был введен в заблуждение, также мировым судьей не было установлено, что договор противоречит основным началам семейного законодательства и что он был заключен на крайне невыгодных для истца условиях. При этом суд учел, что истец является учредителем многих обществ с ограниченной ответственностью, имеет банковский счет, регистрацию в трехкомнатной квартире.

Признавая недействительным п.п. 2, 3 договора, апелляционный суд исходил из того, что поскольку брачный договор вступает в законную силу либо с момента государственной регистрации брака, если он заключен до такой регистрации, либо с момента его заключения в период брака, то свое действие он может распространять только на имущество супругов, нажитое в период брака.

Однако апелляционным судом при рассмотрении данного дела были допущены существенные нарушения норм материального права,

Согласно ст.256 ГК РФ 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

В соответствии со ст.42 СК РФ 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что брачный договор свое действие может распространять только на имущество супругов, нажитое в период брака, противоречит выше указанным нормам материального права.

В соответствии со ст.42 СК РФ супруги вправе изменить установленный законом режим собственности как в отношении добрачного имущества, так и в отношении имущества нажитого в период брака и определить, что на добрачное имущество супругов распространяется режим общей — совместной собственности.

Вывод мирового судьи о том, что условия брачного контракта не противоречат семейному законодательству является обоснованным.

Признавая недействительным п.5 договора, согласно которому в случае расторжения брака С. П. Н. приобретает в собственность С. Н. П. жилое помещение в дальнейшем для проживания ребенка С. Н. П., суд в апелляционном решении указал на то, что договор не может заключаться в отношении третьих лиц, регулировать личные неимущественные отношения.

Данный вывод суда не основан на материалах дела, так как в указанном пункте договора речь идет о квартире, то есть о материальных обязательствах истца перед ответчицей.

Красноярский краевой суд отменил решение апелляционного суда, а решение мирового судьи оставлено без изменения.

Брачный договор распространяет свое действие не только на имущество, нажитое во время брака, но и на то имущество, которое супруги имели до вступления в брак. Следует особо отметить, что такое правило применяется только в том случае, если брачный договор прямо предусматривает это.

Соглашение об уплате алиментов

2.1 Общая характеристика алиментных обязательств

Прежде чем перейти к анализу норм, регулирующих такой вид семейно-правовой сделки как соглашение об уплате алиментов необходимо, прежде всего, понять природу алиментных обязательств.

Семейный кодекс РФ в императивном порядке устанавливает правило, согласно которому родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных совершеннолетних детей, нуждающихся в помощи1. Трудоспособные дети обязаны содержать своих нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей и заботиться о них (п. 1 ст. 87 СК РФ). При наличии определенных условий дедушки и бабушки обязаны содержать внуков, а внуки – содержать дедушку и бабушку (ст. 94, 95 СК РФ), воспитанники должны содержать своих фактических воспитателей (ст. 96 СК РФ) и т. д.

Существенным признаком таких правовых связей является то, что их объекты относятся к числу относительно определенных. Соответственно субъективное право (на получение содержания) и вытекающая из этого права обязанность (предоставлять содержание) не определяются и по общему правилу не могут быть определены достаточно четко.

Так, очевидно, что содержание включает в себя обеспечение потребностей в питании, одежде и т. д. Однако конкретизировать объем содержания (в том числе количество чего-либо, качество и т. п.) не нужно. При нормальной обстановке в семье предоставление содержания осуществляется автоматически, как само собой разумеющееся действие. Именно поэтому в п. 1 ст. 80 СК РФ после слов об обязанности родителей содержать своих несовершеннолетних детей уточняется, что порядок и форма предоставления содержания определяются родителями самостоятельно.

Следует отметить, что закон, указав на обязанность одного лица содержать другое лицо, не вмешивается в нормальный ход событий. Вместе с тем лицо, имеющее право получать содержание, может потребовать уплаты алиментов. Чаще всего это происходит, если случается какой-то сбой в развитии семейных отношений.

Лицо, обязанное предоставлять содержание, может предложить управомоченному лицу конкретизировать соответствующую обязанность соглашением об уплате алиментов. Таким образом, возникает алиментное обязательство1. Алиментное обязательство осуществляется либо в результате заключения алиментного соглашения, либо на основании решения суда или судебного приказа.

В данной работе автора будет интересовать только алиментное соглашение как единственный вид алиментных обязательств, отвечающий критериям относимости к семейно-правовым сделкам.

Алиментное обязательство не может возникнуть само по себе. Его появление возможно лишь постольку, поскольку существует обязанность предоставлять содержание и эта обязанность либо не исполняется, либо исполняется ненадлежащим образом, либо все или кто-то из участников соответствующего отношения пожелали возникновения алиментного обязательства.

Субъектами алиментного обязательства являются:

1) лицо, обязанное уплачивать алименты;

2) получатель алиментов (соответственно родители и их несовершеннолетние дети, при наличии определенных условий – родители и их совершеннолетние нетрудоспособные дети, дедушки и бабушки, внуки и т.д.).

Объектом алиментного обязательства являются действия по уплате алиментов2.

Закон содержит различные указания на объект алиментного обязательства в зависимости от того, существует ли соглашение об уплате алиментов или алименты взыскиваются на основании решения суда. Во втором случае алименты определяются в долевом отношении к заработку и (или) иному доходу либо в виде твердой денежной суммы. Размер алиментов устанавливается судом в твердой денежной сумме, соответствующей определенному числу минимальных размеров оплаты труда. Есть случаи, когда допускается комбинирование – алименты взыскиваются одновременно в долях и в твердой денежной сумме.

Алиментным соглашением может предусматриваться, что алименты уплачиваются в долях к заработку и (или) иному доходу плательщика алиментов, в твердой денежной сумме, путем предоставления имущества и т. д.

Алименты должны уплачиваться в сроки (периоды), установленные алиментным соглашением или решением суда. В случае несвоевременной уплаты алиментов (при просрочке исполнения) виновное лицо привлекается к ответственности. При этом действуют различные правила в зависимости от того, выплачиваются алименты на основании алиментного соглашения или на основании судебного акта.

В первом случае меры ответственности определяются соглашением об уплате алиментов. Например, может быть предусмотрена выплата неустойки; ее размер и вид также определяются соглашением.

Если же алименты выплачиваются на основании судебного акта, то в случае просрочки исполнения лицо, обязанное уплачивать алименты, должно выплачивать неустойку в размере 1/10 процента от суммы невыплаченных алиментов за каждый день просрочки (п. 2 ст. 115 СК РФ). Установление законом такой меры ответственности стимулирует плательщика алиментов к недопущению просрочки и, если она произошла, к скорейшему исполнению обязательства, ибо, чем более длительным будет период просрочки, тем большим будет размер неустойки. Кроме того, с плательщика алиментов могут быть взысканы убытки, причиненные просрочкой исполнения алиментных обязательств. Например, в связи с тем, что алименты не выплачивались, получатель алиментов вынужден был заключать возмездные договоры займа, по которым получал суммы, соответствующие размеру причитающихся ему алиментов; выплачиваемые им заимодавцу проценты и будут убытками. Убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой (п. 2 ст. 115 СК РФ).

Как отмечалось автором выше, плательщик алиментов может быть привлечен к ответственности лишь при наличии его вины в неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательства. Так, плательщик алиментов освобождается от ответственности, если докажет, что нарушение алиментного обязательства произошло вследствие болезни, задержки заработной платы и т. д.

Прекращение алиментных обязательств происходит по различным основаниям в зависимости от того, взыскивались алименты по решению суда или уплачивались в соответствии с алиментным соглашением. Во втором случае обязательство прекращается1:

1) смертью одной из сторон соглашения;

2) истечением срока действия соглашения;

3) по основаниям, предусмотренным самим соглашением об уплате алиментов.

Следует отметить, что прекращение алиментного обязательства не во всех случаях свидетельствует об утрате права на получение содержания. Нередко возможно возникновение новых алиментных обязательств, в том числе между теми же лицами. Так, истечение срока действия алиментного соглашения, как и прекращение обязательства по основаниям, предусмотренным этим соглашением, не всегда означает прекращение права на получение содержания. В соответствующих случаях может предоставляться содержание в отсутствие алиментного обязательства: может быть заключено новое соглашение об уплате алиментов либо они могут взыскиваться на основании решения суда. Ребенок, достигший совершеннолетия или ставший полностью дееспособным до достижения совершеннолетия, может стать нетрудоспособным и нуждающимся в помощи. В результате у него появится право на получение содержания от родителей, а значит, может вновь появиться алиментное обязательство. Если обязательство прекратилось, потому что получатель алиментов стал трудоспособным или перестал нуждаться в помощи, то не исключено, что обстоятельства могут измениться и у него снова может появиться право на получение содержания. Следовательно, может вновь появиться и алиментное обязательство.

Форма и порядок заключения соглашения об уплате алиментов

Под алиментным соглашением (соглашением об уплате алиментов) понимают семейно-правовой договор, в силу которого плательщик алиментов обязуется предоставлять получателю алиментов материальное содержание на согласованных условиях1.

По другому определению соглашение об уплате алиментов – это договор, по которому плательщик алиментов обязуется предоставлять материальное содержание получателю алиментов в размере и в порядке, которые согласованы сторонами2.

Соглашение об уплате алиментов является гражданско-правовым договором (безвозмездным, односторонне обязывающим, консенсуальным) с определенной спецификой, отраженной в семейном законодательстве.

Соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа.

По своей природе алиментное соглашение — это семейно-правовой договор, имеющий целью установление добровольного (внесудебного) порядка уплаты алиментов. Права и обязанности по предоставлению содержания одними членами семьи другим возникают в силу императивных норм СК РФ. Соглашение же об уплате алиментов является одним из способов формализации уже существующих алиментных обязательств.

Так как соглашение об уплате алиментов является семейно-правовым договором, существенными условиями такого соглашения будут являться (см. Приложение 3):

1) размер алиментов;

2) способы и порядок уплаты алиментов.

Также в соглашении целесообразно предусмотреть: срок, место, форму уплаты алиментов, основания изменения и расторжения, ответственность сторон и т.д.

Субъектами соглашения об уплате алиментов являются, с одной стороны, плательщик алиментов – лицо, обязанное уплачивать алименты, с другой – получатель алиментов – лицо, имеющее право требовать их уплаты. Как плательщиками, так и получателями алиментов, безусловно, могут быть члены семьи (бывшие члены семьи), указанные в гл. 13 – 15 СК РФ.

Вопрос о возможности заключения соглашения об уплате алиментов лицами, не указанными в нормах семейного законодательства (например, между фактическими супругами, лицами, связанными отдаленными степенями родства, и т.д.), является предметом научной дискуссии1.

Так, некоторые специалисты полагают, что алиментное соглашение может быть заключено как между лицами, имеющими право на взыскание алиментов в судебном порядке, так и любыми другими, если одна из сторон добровольно возлагает на себя алиментную обязанность2. Такая позиция объясняет тем, что граждане вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им правами, осуществляя их своей волей и в своем интересе, а значит, вправе заключить алиментное соглашение, даже если указанные в законе основания отсутствуют. В силу ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Таким образом, стороны вправе заключить соглашение о предоставлении содержания, даже если заключение такого соглашения данными лицами не предусмотрено семейным законодательством. В случае заключения такого соглашения отношения, возникающие в связи с его заключением и исполнением, будут регулироваться с помощью аналогии закона. А наиболее близким законом, регулирующим сходные отношения в данной ситуации, являются нормы гл. 16 СК РФ, регулирующие соглашения об уплате алиментов.

Другие специалисты придерживаются позиции замкнутости круга субъектов алиментных соглашений. Таковыми могут быть лишь члены семьи и бывшие члены семьи, указанные в гл. 13 – 15 СК РФ. Лица, не входящие в установленный законом состав субъектов алиментных обязательств, не являются субъектами соглашений об уплате алиментов. Между ними могут быть заключены гражданско-правовые договоры о предоставлении содержания1.

Автор считает необходимым отметить, что применения к этим договорам гл. 16 СК РФ в порядке аналогии закона не допускается, так как ст. 6 ГК РФ не предусматривает применения в порядке аналогии семейного законодательства при регулировании отношений, являющихся предметом гражданского права. Строго личный (семейный) и безвозмездный характер алиментных обязательств делает невозможным их распространение на потенциально неограниченный круг лиц, равно как и их применение к случаям, не указанным в семейном законе даже по аналогии. Иначе можно было бы просто заменить алиментными обязательствами такие договоры, которые связаны с периодическими платежами (рента, пожизненное содержание), или отбросить некоторые случаи дарения.

Позиция автора по данному вопросу такова. Не подвергая сомнению необходимость существования соглашений о предоставлении содержания между лицами, не указанными в семейном законодательстве, автор считает, что оснований для их квалификации как алиментных соглашений не имеется. Между фактическими супругами, родственниками дальних степеней родства, лицами, состоящими в отношениях свойства (за исключением пасынков, падчериц, мачех и отчимов, а также фактических воспитателей и фактических воспитанников), семейно-правовых связей не возникает. А потому применение норм семейного законодательства, предусматривающего ряд специальных гарантий осуществления права на получение содержания, к таким отношениям недопустимо.

Более того, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ разъяснено, что соглашение об уплате алиментов, имеющее силу исполнительного листа, как следует из содержания ст. 99 СК РФ, может быть заключено только между лицом, обязанным уплачивать алименты, и их получателем – лицом, имеющим право на взыскание алиментов в судебном порядке (гл. 13 — 15 СК РФ) при наличии предусмотренных законом условий… Лицо вправе принять на себя добровольное обязательство, не являющееся алиментным применительно к гл. 15 СК РФ, по денежному содержанию другого лица и в том случае, если отсутствуют предусмотренные законом условия для выплаты алиментов этому лицу и оно не отнесено к кругу лиц, имеющих право требовать алименты в судебном порядке. Такой договор о предоставлении денежного содержания другому лицу в случае его нотариального удостоверения… силу исполнительного листа не имеет1. Такая позиция судебной практики представляется наиболее правильной.

Для заключения соглашения об уплате алиментов их участники должны быть дееспособны. Однако субъекты алиментного правоотношения (получатели или плательщики) могут и не обладать дееспособностью, например, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи. Поэтому ст. 99 СК РФ оговаривает, что в случае недееспособности лица, обязанного уплачивать алименты, и (или) получателя алиментов соглашение об уплате алиментов от их имени заключается между законными представителями этих лиц. Не полностью дееспособные лица заключают соглашение об уплате алиментов с согласия их законных представителей.

Очевидно, что в тексте ст. 99 СК РФ допущена неточность. В частности, указывается, что при недееспособности лица, обязанного выплачивать алименты, и (или) получателя алиментов соглашение заключается между законными представителями. Однако думается, что сами законные представители сторонами соглашения не являются. Представители действуют лишь от имени и в интересах представляемого лица. Субъектами соглашения являются непосредственно плательщик и (или) получатель алиментов. Представитель плательщика не становится лицом, обязанным уплачивать, а представитель получателя алиментов не является лицом, имеющим право на получение алиментов. Поэтому автор полагает, что наиболее правильная формулировка ст. 99 СК РФ должна звучать следующим образом: «При недееспособности лица, обязанного уплачивать алименты, и (или) получателя алиментов соглашение от их имени заключается между законными представителями этих лиц».

Таким образом, в соответствии с приведенной нормой соглашения об уплате алиментов от имени и в интересах недееспособных лиц, признанных таковыми судом вследствие психического расстройства, заключают их опекуны. Для заключения соглашения об уплате алиментов лицами, ограниченными в дееспособности, к которым относятся граждане, ставящие свою семью в тяжелое материальное положение из-за злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, необходимо согласие попечителя.

Ст. 100 СК РФ устанавливает требования к форме соглашения об уплате алиментов: соглашение об уплате алиментов должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа и нотариально удостоверено. Требование о нотариальном удостоверении такого соглашения, несомненно, повышает уровень гарантий прав участников соглашения, и прежде всего получателя алиментов.

Нотариальное удостоверение алиментного соглашения может быть осуществлено частным нотариусом, нотариусом, работающим в государственной нотариальной конторе, должностными лицами органов исполнительной власти, уполномоченными совершать нотариальные действия, должностными лицами консульских учреждений Российской Федерации за рубежом1.

Несоблюдение установленной законом нотариальной формы соглашения об уплате алиментов согласно п. 1 ст. 100 СК РФ и п. 1 ст. 165 ГК РФ влечет его ничтожность. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. По правилам ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана вернуть все полученное по сделке, если иное не предусмотрено законом. Однако п. 2 ст. 116 СК РФ содержит правило, исключающее возможность истребовать обратно выплаченные суммы алиментов. Поэтому сторона, получившая алименты по соглашению с пороком формы, не обязана их возвращать2.

Следует отметить, что в литературе нередко игнорируются правозащитные функции нотариата указанием на отсутствие у него возможности принудить лицо, нарушившее право, к восстановлению первоначально существовавшего положения и необходимость дальнейшего обращения к компетентным органам1. У нотариуса существует такое право.

Законом установлено, что нотариально удостоверенное алиментное соглашение приобретает силу исполнительного листа. Это означает, что соглашение об уплате алиментов является исполнительным документом2. Соглашение об уплате алиментов предъявляется к исполнению судебному приставу-исполнителю.

Для принудительного взыскания по соглашению об уплате алиментов не требуется судебная процедура. Получатель алиментов вправе обратиться с заявлением о принудительном исполнении к судебному приставу, направив экземпляр алиментного соглашения или его нотариально удостоверенную копию судебному приставу. Согласно ст. 9 федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», исполнительный документ о взыскании периодических платежей, о взыскании денежных средств, не превышающих в сумме двадцати пяти тысяч рублей, может быть направлен в организацию или иному лицу, выплачивающим должнику заработную плату, пенсию, стипендию и иные периодические платежи, непосредственно взыскателем. Судебный пристав или администрация предприятия принудительно взыскивают алименты в том же порядке, в каком принудительно взыскиваются алименты по исполнительному листу, выдаваемому на основании судебного решения, или судебному приказу3.

Таким образом, признание соглашения об уплате алиментов исполнительным документом упрощает процесс его исполнения, поскольку не требуется судебная процедура, и ускоряет взыскание алиментов.

Индексация размера алиментов, выплачиваемых по соглашению об уплате алиментов

С целью обеспечения интересов несовершеннолетних и нетрудоспособных членов семьи в сохранении реальной величины (стоимости) алиментов семейным законодательством предусматривается обязательность их индексации.

Индексация представляет собой механизм увеличения размера платежей в условиях инфляции, ибо с ростом потребительских цен размер алиментов, определенный в твердой денежной сумме, со временем становится не соответствующим расходам на содержание получателя алиментов.

Включение в алиментное соглашение условия об индексации размера алиментов, уплачиваемых в твердой денежной сумме, желательно по нескольким причинам. Во-первых, это предоставляет определенные гарантии в сохранении уровня обеспеченности получателя алиментов. Во-вторых, применение норм СК РФ об индексации алиментов не отличается ясностью и не всегда в полной мере соответствует экономическим реалиям.

Формулируя условие об индексации, стороны могут предусмотреть способы и порядок осуществления индексации, сроки, по истечении которых производится пересмотр размера алиментов, размер (коэффициент) индексации и т.п. Так, индексация размера алиментов может быть увязана с такими экономическими показателями, как уровень потребительских цен, величина прожиточного минимума, средняя заработная плата по Российской Федерации в целом или в отдельном субъекте РФ и т.д. Способ индексации алиментов может быть установлен сторонами в зависимости и от иных факторов (пропорционального роста стоимости содержания ребенка в детском дошкольном учреждении или его обучения в платном учебном заведении1; увеличения стоимости лечения нетрудоспособного получателя алиментов и т.п.).

При любых способах индексации уплата алиментов производится только в национальной валюте Российской Федерации, так как использование иностранной валюты при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается только в случаях, порядке и на условиях, определенных законодательством о валютном регулировании и валютном контроле.

Если в алиментном соглашении не предусматривается порядок их индексации, применяются правила ст. 117 СК РФ, установленные для индексации алиментов, взыскиваемых в судебном порядке. В этом случае индексация алиментных платежей производится пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

В рассматриваемом параграфе целесообразно сказать об ответственности за нарушение условий соглашения об уплате алиментов.

При заключении соглашения об уплате алиментов стороны могут установить меры ответственности за нарушение условий этого соглашения. В соответствии со ст. 115 СК РФ, при образовании задолженности по вине лица, обязанного уплачивать алименты по соглашению об уплате алиментов, виновное лицо несет ответственность в порядке, предусмотренном этим соглашением.

К примеру, стороны соглашения могут установить определенный ими размер неустойки за просрочку уплаты алиментов (договорная неустойка). Если же эта неустойка сторонами соглашения не определена, то при образовании задолженности по вине плательщика алиментов применяется законная неустойка (п. 2 ст. 115 СК РФ). Законная неустойка установлена в размере одной десятой процента от суммы невыплаченных алиментов за каждый день просрочки. Требование указанной статьи необходимо разъяснять сторонам при заключении соглашения об уплате алиментов, поскольку законная неустойка применяется лишь при отсутствии в соглашении условия о применении договорной неустойки. Указанной статьей предусмотрена также возможность применения зачетной неустойки: получатель алиментов вправе требовать с виновного в несвоевременной уплате алиментов лица, обязанного уплачивать алименты, все причиненные просрочкой исполнения алиментных обязательств убытки в части, не покрытой неустойкой.

В связи с появлением и расширением практики заключения соглашений об уплате алиментов на содержание несовершеннолетних детей возникает ряд вопросов, основной из них – каким образом при достижении соглашений между родителями несовершеннолетнего в наибольшей степени гарантировать соблюдение интересов самого ребенка. В первую очередь это касается случаев единовременного предоставления алиментов в виде денежной суммы или иного имущества1. Ранее действовавшее законодательство не допускало подобного рода единовременной выплаты содержания, так сказать «на будущее время», которое в здравом поле всегда предоставлялось периодически, что считалось одной из особенностей алиментирования2.

Анализируя положения семейного законодательства, нельзя не учитывать социальное назначение алиментных обязательств – обеспечение текущих жизненных потребностей нетрудоспособных нуждающихся лиц. Нетрудоспособное лицо нуждается в средствах обычно в течение длительного времени. Так, несовершеннолетние имеют право на содержание вплоть до своего совершеннолетия. Поэтому интересам ребенка в большей степени отвечает регулярное периодическое предоставление содержания, которое изменяет свою форму и размер адекватно его текущим потребностям. В условиях нормально функционирующей семьи имеет место именно такой вариант содержания без какого-либо юридического оформления с учетом реальных возможностей алиментообязанного лица.

Единовременное имущественное предоставление приобретает качество своеобразного отступного, средства сложения алиментной обязанности плательщика на будущее время. Вместе с тем было бы неправильным считать, что вместе с единовременной выплатой может прекращаться и обязанность содержания вследствие ее исполнения, что подтверждает норма ст. 86 СК РФ о праве получающей алименты стороны на компенсацию дополнительных расходов, связанных с исключительными обстоятельствами (тяжелая болезнь, необходимость ухода и т.д.). По своей природе в данных случаях речь идет именно о получении содержания в силу указанных обстоятельств, но в большем размере, чем было ранее установлено в соглашении.

При существовании такого рода обстоятельств было бы несправедливым считать ребенка утратившим право на содержание после получения им единовременного предоставления. Хотя ст. 120 СК РФ не предусматривает единовременное предоставление в качестве основания прекращения алиментных обязательств, таковое согласно п. 1 этой статьи может быть заложено в соглашение об уплате алиментов.

Логичнее считать, что императивно установленная в законе обязанность содержания и прекращаться также должна в соответствии с обстоятельствами, указанными в законе1. Поэтому, целесообразнее было бы такого рода условие считать недействительным, иначе гарантии ст.ст. 86, 88, 101, 102, 119 СК РФ теряют свое значение.

В специальной литературе было высказано мнение, что в соглашениях об уплате алиментов прямо может быть заложено такое основание их прекращения, как отступное, поскольку в силу п. 1 ст. 101 СК РФ к алиментному соглашению подлежат применению правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках, а в силу п. 2 ст. 101 и п. 1 ст. 120 СК РФ стороны, заключившие алиментное соглашение, свободны в определении оснований прекращения алиментного обязательства, основанного на таком соглашении.

Кроме того, допустимость отступного вытекает непосредственно из ст. 409 ГК РФ, в которой, не содержится запрета на применение соответствующего института к указанным обязательствам1.

Автор не согласен с данной позицией. Действительно, ст. 409 ГК РФ допускает прекращение гражданско-правового обязательства предоставлением взамен исполнения отступного. Вместе с тем нельзя не учитывать и правила ст. 4 СК РФ, согласно которым субсидиарное применение норм гражданского законодательства к семейным отношениям допускается лишь постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений.

«Откупиться» от исполнения родительской обязанности, к тому же императивно установленной законом, безнравственно и противоречит существу семейных связей между родителями и детьми2.

Таким образом, целесообразно было внести изменения в Семейный кодекс РФ, установив в нём императивный запрет на предоставление отступного в качестве исполнения обязанности по уплате алиментов, так как это противоречит принципам семейного законодательства и существенным образом ущемляет права и интересы лица, имеющего права на получение алиментов.

2.4 Изменение, расторжение и признание недействительным соглашения об уплате алиментов

По вопросам заключения, исполнения, расторжения и признания недействительным соглашения об уплате алиментов Семейный кодекс РФ содержит норму отсылочного характера, указывая, что в данном случае должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие заключение, изменение, расторжение и признание недействительными гражданско-правовых сделок. Вместе с тем применение общих правил ГК РФ о заключении договора, об исполнении обязательств, об изменении и расторжении договора и о недействительности сделок требует учета особенностей алиментного соглашения.

В соответствии с принципом договорной свободы соглашение об уплате алиментов может быть изменено или расторгнуто в любое время по взаимному согласию сторон. Необходимость изменения соглашения может быть вызвана различными обстоятельствами, например изменением (уменьшением, увеличением) заработка плательщика алиментов, изменением числа детей, на содержание которых выплачиваются алименты (в связи с достижением совершеннолетия, смертью ребенка), изменение размера уплачиваемых алиментов, способа их уплаты, индексации размера уплачиваемых алиментов и т.п. Расторжение также может иметь место по различным причинам, например в связи с тем, что родители ребенка стали проживать совместно. При этом изменение или расторжение соглашения об уплате алиментов должно быть произведено в той же форме, что и само соглашение об уплате алиментов (п. 2 ст. 101 СК РФ). Следовательно, соглашение об изменении или расторжении должно быть совершено в письменной форме с последующим нотариальным удостоверением.

Как установлено семейным законодательством, односторонний отказ от исполнения соглашения об уплате алиментов, так же как и одностороннее изменение его условий, не допускается. В п. 3 ст. 101 СК РФ содержится императивное правило, которое не может быть изменено соглашением сторон. В том случае, когда стороны не могут достичь договоренности об изменении или расторжении алиментного соглашения, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском об изменении или о расторжении этого соглашения.

В ГК РФ основания для изменения и расторжения гражданско-правовых договоров установлены в ст. ст. 450 и 451. В ст. 450 ГК РФ речь идет об изменении или расторжении договора вследствие его существенного нарушения одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Ст. 451 ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Однако, по мнению автора правила ст. 451 ГК РФ к изменению и расторжению соглашения об уплате алиментов неприменимы, поскольку СК РФ устанавливает специальное основание для изменения или расторжения соглашения в судебном порядке. Так, решение суда об изменении или расторжении соглашения об уплате алиментов может быть также вынесено и по мотиву существенного изменения материального или семейного положения сторон соглашения1. Существование данной нормы связано с особенностями алиментных отношений, с их длящимся характером. Алиментные соглашения, как правило, заключаются на длительный срок, в течение которого может существенно измениться материальное или семейное положение сторон. Данные соглашения затрагивают жизненно важные интересы сторон, поскольку они регулируют предоставление получателю алиментов необходимых средств к существованию. Одной из сторон алиментного соглашения является несовершеннолетнее или нетрудоспособное нуждающееся лицо, интересы которого требуют повышенной защиты. В связи с этим семейное законодательство предусматривает более гибкий порядок изменения соглашений об уплате алиментов под контролем суда, чем общий порядок изменения соглашений, установленный ст. 451 ГК РФ. Причины, по которым произошло изменение материального или семейного положения сторон, значения не имеют. Не принимается во внимание также возможность предвидеть данное изменение в момент заключения соглашения.

В этой связи примечательно постановление Президиума Приморского краевого суда от 01.03.2010 г. № 44г-28. Было рассмотрено в порядке надзора гражданское дело по иску Л. С. к С. С. об изменении условий соглашения об уплате алиментов . при этом суд установил, что Л.С. обратился в суд с иском к С.С. об изменении условий соглашения об уплате алиментов, указывая, что состоял с ответчицей в браке, который в настоящее время расторгнут. Стороны имеют несовершеннолетнего ребенка Л. А., 25 марта 1995 г. рождения. 11 октября 2002 г. между ним и ответчицей было заключено нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов на содержание дочери в размере 1/4 доли заработка, которые он должен был уплачивать в течение недели по приходу из рейса. Также в соглашении содержалось его обязательство по выплате алиментов во время учебы дочери в ВУЗе. В связи с существенным изменением семейных и материальных обстоятельств он предложил ответчице изменить условия соглашения об уплате алиментов, однако они не достигли согласия по этому вопросу. Поэтому он вынужден обратиться в суд. В обоснование своих требований пояснил, что в течение нескольких лет он не имеет постоянного места работы, имеет непостоянный разовый заработок за каждый отдельный рейс; приобрел в ипотеку квартиру, за которую необходимо выплачивать банку ежемесячно около 900 долларов США. Поэтому просит взыскать с него ежемесячно алименты в твердой денежной сумме в размере 7000 руб. до совершеннолетия дочери, а также до окончания ею ВУЗа. Также просит внести изменения, чтобы он мог переводить 50% алиментов на расчетный счет дочери, а 50% — на счет ответчицы. Решением мирового судьи судебного участка иск удовлетворен частично. В соглашение об уплате алиментов на содержание несовершеннолетней дочери и иных обязанностей от 11 октября 2002 г. внесены следующие изменения: размер алиментов установлен в твердой денежной сумме в размере 10500 руб.; выплата алиментов производится плательщиком ежемесячно не позднее 25 числа каждого текущего месяца наличными, почтовым переводом либо на банковский счет получателя; индексация алиментов производится плательщиком пропорционально увеличению установленного законом МРОТ; документами, подтверждающими выполнение плательщиком своих алиментных обязательств являются: расписка получателя в получении алиментов, квитанция почтового перевода, банковские документы, подтверждающие внесение денег на счет получателя. Апелляционная инстанция оставила решение мирового судьи без изменения. В надзорной жалобе ставится вопрос об отмене судебных постановлений. Однако суд надзорной инстанции вынесенные ранее судебные акты отменил полностью и вынес новое судебное решение о полном отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом суд указал, что снижение в судебном порядке размера алиментов, выплачиваемых на содержание несовершеннолетнего ребенка на основании соглашения родителей об уплате алиментов, может иметь место лишь исключительных случаях, обусловленных существенным изменением материального или семейного положения сторон. Мировой судья, установив, что размер оплаты Л. С. не уменьшился, тем не менее частично удовлетворил его исковое заявление. Также нижестоящие суды не приняли во внимание требования п. 2 ст. 103 СК РФ в соответствии с которой размер алиментов, устанавливаемый по соглашению об уплате алиментов на несовершеннолетних детей, не может быть ниже размера алиментов, которые они могли бы получить при взыскании алиментов в судебном порядке. При этом увеличение расходов истца на улучшение своих жилищных условий не является существенным изменением его материального положения1.

Таким образом, под существенным изменением материального положения понимается резкое уменьшение или увеличение доходов плательщика или получателя. Снижение уровня доходов может быть связано с выходом на пенсию, отсутствием заработка, банкротством, утратой трудоспособности по состоянию здоровья и т.д. На изменение материального положения, вызывающее необходимость пересмотра соглашения, может повлиять и увеличение доходов сторон (например, когда в результате увеличения доходов получатель алиментов оказывается намного более обеспеченным, чем плательщик).

Изменение семейного положения может произойти в связи со вступлением плательщика алиментов в новый брак и появлением детей, увеличением числа лиц, находящихся на его иждивении, и т. д. Вопрос о том, носят или нет изменения материального и семейного положения сторон существенный характер, решается судом исходя из конкретных обстоятельств дела. При этом существенным предполагается такое изменение, при котором исполнение соглашения в прежнем виде приведет к значительному нарушению интересов одной из сторон.

При решении вопроса об его изменении или о расторжении суд вправе учесть, как сказано в п. 4 ст. 101 СК РФ, любой заслуживающий внимания интерес сторон. Однако, термин «заслуживающие внимания интересы сторон» в законодательстве не раскрывается, носит оценочный характер и предполагает действия суда по своему усмотрению основываясь на принципе справедливости. В связи с этим в литературе небезосновательно высказано опасение относительно возможного затруднения судей при решении вопроса о том, какие именно «заслуживающие внимания интересы сторон» могут быть положены в основу решения о расторжении соглашения об уплате алиментов1.

Во внимание могут приниматься самые различные обстоятельства: возникшая после заключения соглашения нетрудоспособность плательщика алиментов; число лиц, состоящих на иждивении плательщика алиментов; наличие у одной из сторон дополнительного заработка; усыновление ребенка, на которого выплачивались алименты, или приобретение таким ребенком дееспособности до достижения совершеннолетия в результате вступления в брак или эмансипации; оспаривание отцовства; вступление получателя алиментов в брак; нерегулярный меняющийся заработок плательщика алиментов, если размер алиментов был установлен в долевом отношении к заработку, и т. д. Но в любом случае конечное решение зависит от мнения судей.

Также следует отметить, что одновременно с требованием о расторжении соглашения об уплате алиментов может быть заявлено требование о взыскании алиментов на основании решения суда. При этом оба связанных между собой требования могут быть рассмотрены в рамках одного судебного процесса. В таком случае суд выносит решение, которым соглашение признается расторгнутым, и тем же решением обязывает плательщика к уплате алиментов в размере и порядке, предусмотренных нормами СК РФ.

При добровольном расторжении соглашения об уплате алиментов впоследствии также возможно предъявление иска об уплате алиментов в обычном порядке.

Автор считает необходимым особо подчеркнуть, что при наличии нерасторгнутого соглашения об уплате алиментов иск о взыскании алиментов не может быть удовлетворен, речь может идти только о принудительном исполнении решения. В целях принудительного исполнения соглашения об уплате алиментов не требуется предъявлять иск о принудительном исполнении, достаточно предъявить соглашение об уплате алиментов к принудительному взысканию, поскольку надлежаще удостоверенное соглашение само по себе имеет силу исполнительного документа, о чём было сказано выше.

В судебном порядке соглашение об уплате алиментов может быть признано недействительным. Основания для признания соглашения недействительным могут быть общими и специальными. Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 101 СК РФ к заключению соглашения об уплате алиментов, его исполнению и расторжению применяются нормы ГК РФ, регулирующие заключение, исполнение и расторжение гражданско-правовых сделок, соглашение может быть признано недействительным по общим нормам ГК РФ, регулирующим недействительность сделок (общие основания недействительности).

В ст. 102 СК РФ содержатся специальные основания для признания соглашения об уплате алиментов недействительным. Как известно, в соответствии с п. 2 ст. 103 СК РФ размер алиментов, устанавливаемый по соглашению об уплате алиментов на несовершеннолетних детей, не может быть ниже размера алиментов, которые они могли бы получить при взыскании алиментов в судебном порядке.

Если предусмотренные соглашением об уплате алиментов условия предоставления содержания несовершеннолетнему ребенку или совершеннолетнему недееспособному члену семьи существенно нарушают их интересы, в частности, имело место несоблюдение названной нормы СК РФ, такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Требование о признании соглашения об уплате алиментов недействительным может быть заявлено законным представителем получателя алиментов, а также органом опеки и попечительства или прокурором.

Несмотря на то, что в ст. 102 СК РФ конкретно названо только одно специальное основание для признания соглашения об уплате алиментов недействительным, формулировка статьи позволяет сделать вывод о том, что перечень подобных оснований не является исчерпывающим и основания для признания соглашения об уплате недействительными могут быть различными.

В соответствии со ст. 102 СК РФ суд также вправе по требованию законного представления несовершеннолетнего ребенка или совершеннолетнего недееспособного члена семьи, органа опеки и попечительства или прокурора признать недействительным нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов, если условия предоставления содержания несовершеннолетнему ребенку или совершеннолетнему недееспособному члену семьи существенно нарушают интересы этих лиц, например, установленный соглашением размер алиментов на несовершеннолетнего ниже размера алиментов, которые он мог бы получить при взыскании алиментов в судебном порядке1. Несоблюдение установленной ст. 100 СК РФ формы соглашения об уплате алиментов влечет его недействительность с последствиями, установленными ст. 165 ГК РФ: такое соглашение считается ничтожным и не будет иметь юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК). Возникает проблема в случае, когда письменное соглашение об уплате алиментов нотариусом не удостоверено, а одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения соглашения1. Автор полагает, что оно может быть признано действующим в судебном порядке по требованию стороны, приступившей к его фактическому исполнению. Принятие такого решения судом возможно, и в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ последующего нотариального удостоверения такого соглашения не требуется.

Заключение

Правовое государство характеризуется не столько формальным закреплением тех или иных принципов (формальное равенство), сколько созданием конкретных правовых механизмов, обеспечивающих баланс публичного и частного интересов, приближающих человека, гражданина к фактической реализации максимума правовых возможностей наравне с другими индивидами, предоставляя менее защищенным категориям субъектов правовую и социальную защиту со стороны государства. Причем государством гарантируется право каждого на свободные личные отношения. Вместе с тем из государство, предоставляя права каждого на свободу личных отношений все же в дефинитивной форме регулирует имущественные правоотношения, в том числе вытекающие из личных неимущественных, таких как семья.

Автором в процессе выполнения дипломной работы раскрыты такие виды семейно-правовых сделок, регулируемых государством как брачный договор, соглашение об уплате алиментов, соглашение о разделе общего имущества супругов. Причем были выявлены некоторые проблемы в указанных институтах семейного права и предложены пути их решения.

Одной из таких проблем, нерешенных до настоящего времени ни наукой семейного права, ни правоприменительной практикой является неоднозначный ответ на вопрос, что же собой представляет брачный договор – является ли он полноценным гражданско-правовым договором или же это договор особого рода. По мнению автора к брачному договору должны применяться нормы гражданского законодательства, если иное не будет вытекать из специфики брачного договора.

Предметом научной дискуссии также является вопрос действия брачного договора во времени. Говоря о действии брачного договора во времени, следует признать, что брачный договор может иметь обратную силу (то есть регулировать режим имущества, которое находилось в собственности каждого из супругов до заключения брака). Это не противоречит сути брачного договора, потому как меняет законный режим имущества супругов, которое существует в момент заключения брачного договора.

Ещё одной проблемой в правоприменительной практике является распространение сроков исковой давности при признании брачного договора недействительным. Ответ на данный вопрос содержится в самом Семейном кодексе РФ. Срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ не распространяется на признание брачного договора недействительным в силу отсутствия указания в СК РФ на применение ст. 181 ГК РФ при подаче иска о признании брачного договора недействительным.

Институт соглашения об уплате алиментов так же имеет свои нерешенные до сих пор вопросы. Так в науке семейного права ведется дискуссия о возможности заключения соглашения об уплате алиментов лицами, не указанными в нормах семейного законодательства (например, между фактическими супругами, лицами, связанными отдаленными степенями родства, и т.д.). позиция автора по данному вопросу такова, что применения к этим договорам гл. 16 СК РФ в порядке аналогии закона не допускается, так как ст. 6 ГК РФ не предусматривает применения в порядке аналогии семейного законодательства при регулировании отношений, являющихся предметом гражданского права. Строго личный (семейный) и безвозмездный характер алиментных обязательств делает невозможным их распространение на потенциально неограниченный круг лиц, равно как и их применение к случаям, не указанным в семейном законе даже по аналогии. Иначе можно было бы просто заменить алиментными обязательствами такие договоры, которые связаны с периодическими платежами (рента, пожизненное содержание), или отбросить некоторые случаи дарения. Этой же позиции придерживается судебная практика, приведенная автором выше.

Для заключения соглашения об уплате алиментов их участники должны быть дееспособны. Однако субъекты алиментного правоотношения (получатели или плательщики) могут и не обладать дееспособностью, например, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи. Поэтому ст. 99 СК РФ оговаривает, что в случае недееспособности лица, обязанного уплачивать алименты, и (или) получателя алиментов соглашение об уплате алиментов от их имени заключается между законными представителями этих лиц. Не полностью дееспособные лица заключают соглашение об уплате алиментов с согласия их законных представителей. Очевидно, что в тексте ст. 99 СК РФ допущена неточность. В частности, указывается, что при недееспособности лица, обязанного выплачивать алименты, и (или) получателя алиментов соглашение заключается между законными представителями. Однако думается, что сами законные представители сторонами соглашения не являются. Представители действуют лишь от имени и в интересах представляемого лица. Субъектами соглашения являются непосредственно плательщик и (или) получатель алиментов. Представитель плательщика не становится лицом, обязанным уплачивать, а представитель получателя алиментов не является лицом, имеющим право на получение алиментов. Поэтому автор полагает, что наиболее правильная формулировка ст. 99 СК РФ должна звучать следующим образом: «При недееспособности лица, обязанного уплачивать алименты, и (или) получателя алиментов соглашение от их имени заключается между законными представителями этих лиц».

Автор считает также внести в целях наибольшей защиты интересов ребенка (иного получателя алиментов) установить в СК РФ императивный запрет на предоставление отступного (единовременное имущественное предоставление) в качестве исполнения обязанности по уплате алиментов, так как это противоречит принципам семейного законодательства и существенным образом ущемляет права и интересы лица, имеющего права на получение алиментов.

Несоблюдение установленной ст. 100 СК РФ формы соглашения об уплате алиментов влечет его недействительность – такое соглашение считается ничтожным и не будет иметь юридических последствий. Возникает проблема в случае, когда письменное соглашение об уплате алиментов нотариусом не удостоверено, а одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения соглашения. Автор полагает, что оно может быть признано действующим в судебном порядке по требованию стороны, приступившей к его фактическому исполнению. Принятие такого решения судом возможно, и в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ последующего нотариального удостоверения такого соглашения не требуется.

Серьёзной проблемой в семейном праве является отождествление многими авторами брачного договора и соглашения о разделе общего имущества супругов. Соглашение о разделе имущества не может устанавливать договорный режим принадлежащего супругам имущества, это может быть осуществлено лишь посредством брачного договора. Соглашение о разделе имущества супругов лишь прекращает режим совместной собственности и устанавливает долевую (на неделимое имущество) или раздельную собственность супругов на нажитое в браке имущество, в то время как брачный договор может определять судьбу будущего имущества.

Брачный договор и соглашение о разделе общего имущества супругов – самостоятельные институты семейного законодательства, однако у первого могут быть более широкие цели, чем у второго: брачный договор может носить комплексный характер: устанавливать договорный режим имущества супругов вместо законного, как в период брака, так и в случае его расторжения; предусматривать порядок раздела совместно нажитого имущества; в нем супруги могут определить, какое имущество будет передано каждому из них в случае расторжения брака (или выплачена денежная компенсация за него), а также порядок и сроки его передачи.

Институты брачного договора и соглашения о разделе общего имущества супругов, безусловно, являются шагом вперед в развитии семейного законодательства Российской Федерации. Однако они не являются универсальными регуляторами семейных отношений – они регулируют только имущественные отношения супругов. В частности не могут ограничиваться договором правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав. Кроме того, брачный договор не может регулировать личные неимущественные отношения между супругами. Нельзя в брачном договоре предусмотреть права и обязанности супругов в отношении детей. Также договор не может содержать положений, которые ограничивают право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания, а также содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

Список использованных нормативно-правовых актов и литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: федеральный закон РФ 30.11.1994 № 51-ФЗ [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: основы законодательства РФ от 22.07.1993 № 5487-1 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 18.12.2006 г. № 231-ФЗ [электронный ресурс] //КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

О применении судами Семейного кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об установлении отцовства и о взыскании алиментов: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 № 9 (ред. от 06.02.2007) [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2004 г. Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 6 октября 2004 г. [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 09.09.2009 г. № 44г-144 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Постановление Президиума Приморского краевого суда от 01.03.2010 г. № 44г-28 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.12.2008 г. № 4г-5547 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

Постановление Президиума Красноярского областного суда от 11 февраля 2009 г. № 44г-24 [электронный ресурс] http://www.advocate-realty.

О.Н. Низамиева. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации (постатейный) / З.А. Ахметьянова, Е.Ю. Ковалькова, О.Н. Низамиева и др. – М. : Проспект. 2010. 564 с.

Степанов С.А. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации (учебно-практический) (постатейный) / С.А. Степанов – М. : , 2010. с. – 561.

Антокольская М.В. Семейное право: учебник / М.В. Антокольская – М. : Издательство «Юркнига». 2009. С. 494.

Косова О.Ю. Право на содержание: семейно-правовой аспект / О.Ю. Косова – Иркутск. 2008. С. 211.

Крашенинников П.В. Семейное право: учебник / П.В. Крашенинников – М. : ГроссМедиа, 2007. – 722 с.

Максимович Л.Б. Брачный договор как способ регулирования имущественных отношений супругов / Л.Б. Максимович – М. : Проспект, 2008. – 202 с.

Нечаева А.М. Семейное право: актуальные проблемы теории и практики / А.М. Нечаева – М . : Юрайт-Издат, 2007. С. 186.

Пчелинцева Л.М. Семейное право России: учебник / Л. М. Пчелинцева – М. : Издательство «Юркнига». 2009. – 521 с.

Федеральная нотариальная палата России. Центр нотариальных исследований. Настольная книга нотариуса Учебно-методическое пособие. Второе издание, исправленное и дополненное / Федеральная нотариальная палата // в 2 т М., 2008. – Т. 1 – 523 с.

Елкина О.С. Брачный договор как способ обеспечения имущественных прав супругов / Елкина О.С. // Гражданское право. 2009. № 4. С. 19.

Жуйков В.М. Нотариат как институт превентивного правосудия / В. М. Жуйков // Нотариальный вестникъ. 2008. № 9. С. 30.

Звенигородская Н.Ф. Договор супругов о разделе имущества: взгляд на проблему / Звенигородская Н.Ф. // Семейное и жилищное право. 2009. № 5. С. 3.

Звенигородская Н.Ф. Взаимосвязь формы алиментного соглашения и порядка его исполнения / Н.Ф. Звенигородская // Исполнительное право. 2009. № 2. С. 25.

Звенигородская Н.Ф. Договор супругов о разделе имущества: взгляд на проблему / Н.Ф. Звенигородская // Семейное и жилищное право. 2009. № 5. С. 18.

Звенигородская Н.Ф. Действие брачного договора во времени / Н. Ф. Звенигородская // Нотариус. 2009. № 2. С. 41 — 42.

Капитова О.В. Правовая природа механизма алиментирования в семейном праве Российской Федерации: Монография / О. В. Капитова // Юриспруденция. 2010. № 2. С. 65.

Косова О.Ю. Соглашения об уплате алиментов: вопросы содержания и применения / О.Ю. Косова // Российская юстиция. 2010. № 2. С. 37.

Михайлов Ф.Н. К вопросу о порядке взыскания алиментов по соглашению об уплате алиментов / Ф.Н. Михайлов // Юрист. 2008. № 3. С. 22.

Мыскин А.В. Договорный режим имущества супругов как элемент содержания брачного договора / А.В. Мыскин // Юрист. 2006. № 3. С. 32.

Низамиева О.Н., Сакулин Р.А. Брачный договор: актуальные проблемы формирования содержания / О. Н. Низамиева, Р. А. Саккулин // Бюллетень нотариальной практики. 2004. № 2. С. 26.

Соменков С.А. Общее имущество супругов и его раздел / С.А. Соменков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 3. С. 3 – 9.

Титаренко Е.П. Содержание брачного договора / Е. П. Титаренко // Нотариус. 2008. № 5. С. 65.

Хуснетдинова Л. Право на алименты совершеннолетних трудоспособных детей, обучающихся в вузе / Л. Хуснетдинова // Законность. 2009. № 3. С 63.

Чефранова Е.А. Порядок и условия совершения сделок между супругами / Е.А. Чефранова // Нотариус. 2005. № 1. С. 15 – 25.

Чефранова Е. А. Имущественные отношения в российской семье / Е. А. Чевранова. – М. : БЕК. 2007. С. 268.

Чашкова С.Ю. Система договорных обязательств в российском семейном праве: автореф. канд. юрид. наук. — М. : 2004. С. 19.

Шерстнева Н.С. Алиментные обязанности родителей в отношении детей / Н.С. Шерстнева // Право и экономика. 2006. № 11. С. 12.

Шершень Т.В. Брачный договор как основание изменения законного режима имущества супругов / Т. В. Шершень // Нотариус. 2009. № 2. С. 92.

Шилохвост О. Отступное – способ прекращения обязательств / О. Шилохвост // Российская юстиция. 2008. № 11. С. 57.

1 См. Кодекса законов о браке, семье и опеке 1926 г. (глава 3, п. 13); О введении в действие кодекса законом о браке, семье и опеке Постановление ВЦИК от 19.11.1926 г.

1 См. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ Статья 40 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

2 См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ Статья 256 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ Пункт 2 статьи 43 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Чефранова Е. А. Порядок и условия совершения сделок между супругами / Е. А. Чефранова // Нотариус. 2005. № 1. С. 15 – 25.

2 См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ Статья 422 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Крашенинников П. В. Семейное право: учебник / П. В. Крашенинников – М. : ГроссМедиа, 2007. –412 с.

2 См. Низамиева О. Н., Сакулин Р. А. Брачный договор: актуальные проблемы формирования содержания / О. Н. Низамиева, Р. А. Саккулин // Бюллетень нотариальной практики. 2004. № 2. С. 26.

1 См. Мыскин А. В. Договорный режим имущества супругов как элемент содержания брачного договора / А. В. Мыскин // Юрист. 2006. № 3. С. 32.

2 См. Титаренко Е. П. Содержание брачного договора / Е. П. Титаренко // Нотариус. 2008. № 5. С. 65.

1 Прим. автора. Дополнения в статью внесены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 231-ФЗ «О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» [электронный ресурс] //КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

2 См. Максимович Л. Б. Брачный договор как способ регулирования имущественных отношений супругов / Л. Б. Максимович – М. : Проспект, 2008. – 123 с.

1 См. Мыскин А. В. Договорный режим имущества супругов как элемент содержания брачного договора / А. В. Мыскин // Юрист. 2006. № 3. С. 47 — 51.

2 См. Звенигородская Н. Ф. Действие брачного договора во времени / Н. Ф. Звенигородская // Нотариус. 2009. № 2. С. 41 — 42.

1 См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: федеральный закон РФ 30.11.1994 № 51-ФЗ Статья 451 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Елкина О. С. Брачный договор как способ обеспечения имущественных прав супругов / Елкина О. С. // Гражданское право. 2009. № 4. С. 19.

1 См. Соменков С. А. Общее имущество супругов и его раздел / С. А. Соменков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 3. С. 3 – 9.

1 См. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ Статья 4 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

2 См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: федеральный закон РФ 30.11.1994 № 51-ФЗ Статья 166 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.12.2008 г. № 4г-5547 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 09.09.2009 г. № 44г-144 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Постановление Президиума Красноярского областного суда от 11 февраля 2009 г. № 44г-24 [электронный ресурс] http://www.advocate-realty.

1 См. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ Пункт 1 статьи 80, пункт 1 статьи 85 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Капитова О. В. Правовая природа механизма алиментирования в семейном праве Российской Федерации: Монография / О. В. Капитова // Юриспруденция. 2010. № 2. С. 65.

2 См. Крашенинников П. В. Семейное право: учебник / П. В. Крашенинников – М. : ГроссМедиа, 2007. – 303 с.

1 См. Шерстнева Н. С. Алиментные обязанности родителей в отношении детей / Н. С. Шерстнева // Право и экономика. 2006. № 11. С. 12.

1 См. Чашкова С. Ю. Система договорных обязательств в российском семейном праве: автореф. канд. юрид. наук. — М. : 2004. С. 19.

2 См. Степанов С. А. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации (учебно-практический) (постатейный) / С. А. Степанов – М. : , 2010. с. – 82.

1 См. Нечаева А. М. Семейное право: актуальные проблемы теории и практики / А. М. Нечаева – М . : Юрайт-Издат, 2007. С. 186.

2 См. Пчелинцева Л. М. Семейное право России: учебник / Л. М. Пчелинцева – М. : Издательство «Юркнига». 2009. – 487 с.

1 См. Косова О.Ю. Право на содержание: семейно-правовой аспект / О. Ю. Косова – Иркутск. 2008. С. 122 – 128.

1 См. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2004 г. Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 6 октября 2004 г. [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: основы законодательства РФ от 22.07.1993 № 5487-1 Статьи 35 – 38 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

2 См. О. Н. Низамиева. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации (постатейный) / З. А. Ахметьянова, Е. Ю. Ковалькова, О. Н. Низамиева и др. – М. : Проспект. 2010. 238 с.

1 См. Жуйков В. М. Нотариат как институт превентивного правосудия / В. М. Жуйков // Нотариальный вестникъ. 2008. № 9. С. 30.

2 См. Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ Статья 12 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

3 Федеральная нотариальная палата России. Центр нотариальных исследований. Настольная книга нотариуса Учебно-методическое пособие. Второе издание, исправленное и дополненное / Федеральная нотариальная палата // в 2 т М., 2008. – Т. 1 – 413 с.

1 См. Хуснетдинова Л. Право на алименты совершеннолетних трудоспособных детей, обучающихся в вузе / Л. Хуснетдинова // Законность. 2009. № 3. С 63.

1 См. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ Статья 104, пункт 1 статья 118 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

2 См. Шилохвост О. Отступное – способ прекращения обязательств / О. Шилохвост // Российская юстиция. 2008. № 11. С. 57.

1 См. Михайлов Ф. Н. К вопросу о порядке взыскания алиментов по соглашению об уплате алиментов / Ф. Н. Михайлов // Юрист. 2008. № 3. С. 22.

1 См. Шилохвост О. Отступное – способ прекращения обязательств / О. Шилохвост // Российская юстиция. 2008. № 11. С. 57.

2 См. Косова О. Ю. Соглашения об уплате алиментов: вопросы содержания и применения / О. Ю. Косова // Российская юстиция. 2010. № 2. С. 37.

1 См. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ Пункт 4 статья 101 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Постановление Президиума Приморского краевого суда от 01.03.2010 г. № 44г-28 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Чефранова Е. А. Имущественные отношения в российской семье / Е. А. Чевранова. – М. : БЕК. 2007. С. 84 – 85.

1 См. О применении судами Семейного кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об установлении отцовства и о взыскании алиментов: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 № 9 (ред. от 06.02.2007) [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

1 См. Звенигородская Н. Ф. Взаимосвязь формы алиментного соглашения и порядка его исполнения / Н. Ф. Звенигородская // Исполнительное право. 2009. № 2. С. 25.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕЕНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА

Утверждена приказом по университету

от № «_____»_________2006г.

Допущена к защите

Зав.кафедрой гражданского

права и процесса, д.ю.н.,

профессор С.Н. Медведев

Выпускная квалификационная работа

«Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»

Выполнил:

Геч Татьяна Васильевна

экстерн специальности юриспруденция

Дата защиты:

«________»______________2006г.

Научный руководитель: Терещенко Елена Анатольевна

к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса

Оценка____________

Ставрополь, 2006 г.

Содержание

Введение

Глава I. Жилые помещения как объекты прав

1.1 Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений

1.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования

1.3 Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1.4 Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Глава II. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении

2.1 Права и обязанности

2.2 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка

2.3 Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением

2.4 Выселение

Глава III. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома

3.1 Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности

3.2 Содержание общего имущества в многоквартирном доме

3.3 Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Доли в праве общей собственности

Заключение

Библиографический список

Введение

Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества.

С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями. В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости.

Сегодня, когда вхождение нового ЖК в состав российского законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа в различных аспектах.

Отсутствие единообразной судебной практики по спорам, вытекающим из жилищных правоотношений, приводит к различным схемам мошенничества со стороны недобросовестных продавцов.

Как и ЖК 1983 г., новый Кодекс содержит раздел I «Общие положения». Однако его содержание радикальным образом отличается от содержания соответствующего раздела ЖК 1983 г. Это вполне объяснимо. За время, прошедшее после введения в действие прежнего кодекса (1.01.1984 г.) в России принципиально изменилась вся система общественных отношений, стало иным государственно-правовое устройство. ЖК 1983 г. безнадежно устарел и избирательное применение его норм было возможно только в системной связи с Законом РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». При этом ряд норм ЖК 1983 г. постановлениями Конституционного Суда РФ был признан не соответствующим новой Конституции РФ (например, ч. 1 ст. 54, ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60).

К основным началам жилищного законодательства относятся: необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению, признание в качестве общего правила равенства участников жилищных отношений. При этом жилищные права Кодекс определяет как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения — как отношения (общественные отношения), регулируемые жилищным законодательством.

Закреплено право граждан на свободное установление и реализацию их жилищных прав на основе жилищного законодательства и (или) договора.

Целью данной выпускной квалификационной работы было исследование правоотношения собственности и других вещных прав на жилые помещения. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1.осуществить анализ основных принципов и системы жилищного законодательства,

2. определить понятия: жилищные отношения, объекты жилищных прав, жилищный фонд,

3. рассмотреть порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение, правила переустройства и перепланировки жилого помещения;

4. определить виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения.

Глава I. Жилые помещения как объекты прав

1.1 Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений

Рассмотрение вопроса об объекте права собственности, как, впрочем, и любом другом объекте гражданских прав, означает, фактически, рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме. Как пишет В.И. Сенчищев, «важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а то правовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях»1. Таким образом, выделение в классификации объектов права собственности жилого помещения имеет смысл лишь в том случае, если имеются значимые с позиции правового режима особенности.

В доктрине к числу объектов права собственности традиционно относят вещи (предметы материального мира), ограниченные в пространстве.

В мире существует большое разнообразие материальных объектов в зависимости от их физических свойств. Физические характеристики жилого помещения позволяют нам отнести его к числу недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено также и иное имущество.

Несмотря на то что в тексте данной статьи, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести статью 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке — прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

В литературе указанный признак как единственный критерий отнесения объекта к недвижимости не раз подвергался сомнению и справедливой критике. Так, И.В. Козлова пишет: «В силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объекта с землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи с землей»2. По мнению Н.А. Сыродоева, современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению3. В связи с этим делается вывод о том, что наиболее предпочтительной является формулировка Основ гражданского законодательства 1991 года, относящая к недвижимости «земельные участки и все, что прочно с ними связано».

Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть категорично признан единственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако вряд ли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, который конкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборота свойства — сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимо физических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулирования оборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно с помощью современных технических средств и способов перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц, желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого представляется необходимым дополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связи имущества с землей указанием на значительные расходы.

Возможно, в будущем перемещение объектов, расположенных на земельных участках (здания и сооружения), не будет сложным с технической точки зрения и не будет приводить к значительным расходам. Однако при современном уровне развития технических возможностей стоимостные показатели этого процесса продолжают оставаться существенным фактором и активно влияют на сложившийся порядок взаимоотношений между людьми и на оборот данного имущества.

Важным последствием признания жилого помещения недвижимым имуществом является установление государственной регистрации возникновения, изменения и прекращения вещных прав на него. Как справедливо замечает О.М. Козырь, «недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»4.

В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок.

В дореволюционной России эта проблема решалась следующим образом. «При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. Возможны два случая: а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки; б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения принадлежности главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счет без достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права на строение создается обязанность возвращения стоимости употребленного материала. Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможно сделать с удобством и без ущерба для земельного участка (ст. 611). Когда же такое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли не достижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанности вознаграждения (ст. 611). В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли»5.

В советский период коренным образом изменилась правовая ситуация, вызванная ломкой сложившихся отношений собственности на землю. Как известно, государство провозгласило себя собственником земли. В связи с этим законодатель применительно к этой ситуации отказался от конструкции «главная вещь и принадлежность».

В настоящее время в связи с ликвидацией государственной монополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этой конструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образом отличается от той модели, которая существовала до революции.

В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок — принадлежностью. Так, согласно ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Анализируя сложившуюся ситуацию, О.М. Козырь отмечает, что «такое положение сложилось в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство»6.

Думается, что сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем мы полагаем, что интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Исходя из самого названия жилого помещения очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер7. Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Согласно ч. 3 ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» данные помещения могут быть переоформлены гражданами в жилые дома с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым8. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения — субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Что касается ограничений, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества.

С учетом изложенного, представляется, можно сделать следующий общий вывод. Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.

Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие «жилое помещение» имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом — не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

Вопрос о допустимости юридического деления дома, т.е. образования из него нескольких самостоятельных объектов права собственности, долгое время был предметом оживленной дискуссии. Как пишет М.В. Зимелева, «выделенная часть вещи — это определенная часть вещи, обособленная от других частей, но связанная с ними, т.е. не отделенная от них пространственно. Выделение частей не прекращает существования всей вещи в целом как предмета природы, так как физического раздробления или разделения ее не происходит. Но в то же время она перестает быть единым объектом права собственности, так как каждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект права, в частности в объект права собственности, юридическая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей. Институт этот был известен уже в Риме под названием «общность в выделенных долях» (communio pro diviso)»9.

Вместе с тем ряд правопорядков не восприняли подход римлян. Так, например, Вводный закон к Германскому гражданскому уложению обязал законодательства отдельных немецких государств, если они допускают собственность на часть зданий, конструировать ее как общую собственность с выделением пользования обособленной частью.

Свои сомнения по поводу неделимости дома высказывал Г.Ф. Шершеневич: » Существуют воззрения, распространенные в практике, в силу которых дом признается неделимым по существу… Обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым… Что мешает разделу дома капитальной внутренней стеной… Следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого»10.

В советском гражданском праве первоначально проблема решалась согласно установившейся тогда практике нотариальных и коммунальных органов: жилой дом — неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственный объект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускается возникновение у собственника права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома, а признается возможным лишь установление размера долей в праве собственности на дом, принадлежащий субъектам этого права11.

Вместе с тем существовала и другая точка зрения. Ряд авторов, анализируя приведенную выше практику, пришли к выводу о необходимости ее изменения и высказались за допустимость реального раздела дома на обособленные реальные части и закрепления этих частей на праве индивидуальной собственности за одним из сособственников. Что же касается тех частей дома, которые не могут быть обособлены (крыша, фундамент, лестничные клетки и т.д.), то они остаются в общей собственности самостоятельных собственников обособленных частей дома12.

Неопределенность в доктрине не могла не сказаться на правоприменении. Так, например, Черепахин Б.В. обращал внимание на противоречивость практики, когда нотариусы признавали право собственности на арифметическую долю в доме, а судьи — на конкретные помещения в доме13. Впоследствии Верховный Суд СССР признал, что требования о разделе подлежат удовлетворению, когда выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования14.

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартиры заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится15. В связи с этим указывают, что включение таких помещений в категорию недвижимости должно быть предусмотрено в законе16.

Несмотря на то что ГК РФ в отдельных своих статьях упоминает о квартире как об объекте недвижимости, а следовательно, вопрос является решенным, полагаем, что специальное указание в законе лишь подтверждает наличие у квартиры признаков, достаточных для отнесения последней наряду с жилым домом к числу недвижимого имущества. Квартира не может быть перенесена в другое место без изменения местонахождения дома в целом.

Следует согласиться с тем, что законодатель совершенно прав, выделяя квартиру в качестве самостоятельного объекта права собственности. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилых помещений. Как уже ранее было замечено, при разделе жилого дома каждому из сособственников должен быть обеспечен отдельный вход (выход).

Пожалуй, самой дискуссионной в жилищной сфере остается тема о части квартиры (комнаты) как объекте права собственности. До начала 90-х годов комнаты в квартирах не могли выступать объектами права собственности. Они могли быть лишь объектами договора найма. Ситуация изменилась с принятием 4 июля 1991 года Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», где было предусмотрено право граждан на приобретение в собственность комнат в коммунальной квартире. Позднее Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 года предусмотрел возможность купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире. Не менее важную роль сыграло Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 года, признавшее ограничение приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования не соответствующим Конституции РФ.

Таким образом, на сегодняшний день можно окончательно говорить о том, что в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности. Следует согласиться с П.В. Крашенинниковым в том, что такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователями других жилых помещений. Помимо этого, хотелось бы отметить, что, коль скоро такое законодательное решение было принято, оно должно быть последовательно проведено в различных нормативно-правовых и судебных актах. Правовой режим объекта не должен содержать пробелов и противоречий, избранно распространяться в отношении однородной группы объектов17.

Так, например, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа18.

Думается, позицию в этом вопросе, занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости. Как уже было отмечено, действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает «реальной» возможность выдела доли в натуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.

Думается, что разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, во многом сформулированы под влиянием Постановления Пленума Верховного Суда СССР N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» от 31 июля 1981 года19. Указанное Постановление содержит, по сути, аналогичное разъяснение, что дает нам основание полагать об отождествлении правового режима жилого дома и квартиры в многоквартирном доме, что является небесспорным. Как справедливо отмечает Ярошенко К.Б., «квартира и жилой дом должны рассматриваться как самостоятельные объекты права собственности, правовой режим которых может не совпадать»20.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает четыре разновидности жилого помещения: жилой дом, квартира, изолированная часть жилого дома и квартиры.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. В связи с тем что почти каждый человек живет в семье или стремится ее создать, оно служит местом жительства сразу нескольких людей. Проведение приватизации в нашей стране привело к тому, что в настоящее время жилое помещение чаще всего выступает объектом права общей собственности.

В соответствии с Кодексом объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Новыми являются также нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (жилого дома или квартиры) — в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16).

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия «квартира в многоквартирном доме». По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)21. Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: что она является частью другого объекта — многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире):

— квартира — это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;

— квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир22.

Полагаем, что эта формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Более приемлемо, на наш взгляд, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».

Полагаем, что понятие «квартира в многоквартирном доме» можно сформулировать следующим образом: квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома23.

Рассмотрим соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилой дом как «строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям»24. В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, т.е. в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости»25.

Полагаем, что позиция В. Порошкова спорная. Не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в таких домах принадлежат гражданам на праве собственности — много квартир, находящихся в собственности муниципальных образований. О многоквартирном доме можно говорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения — квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться товарищества собственников жилья, так как недвижимость — это специфический объект, которым нужно управлять.

Земельный кодекс не предусматривает оформления прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением общего имущества (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения. Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома признаются равными. Полагаем, более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 — 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.

Судебная практика свидетельствует об остроте проблемы. Так, администрация Санкт-Петербурга, заключая в 1996 — 1998 гг. инвестиционные договоры о реконструкции чердаков жилых домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, сочла ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Ее руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) в силу договоров приватизации на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По заявлению жильцов этих домов соответствующие распоряжения мэра Санкт-Петербурга были признаны недействительными, как противоречащие закону.

На наш взгляд, проблема может быть решена путем внесения изменений в действующее законодательство. В сделках по отчуждению квартир следует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности».

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

— квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

— так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

— сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 — 248 ГК РФ.

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16).

Введено понятие «жилое помещение» (ст. 15). Это — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с новым Кодексом, другими федеральными законами.

Установление санитарных правил и норм регулируются специальным законодательством, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. «О техническом регулировании». Здесь важную роль играют технические регламенты — документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Согласно постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 г. N 4 со дня вступления в силу ФЗ «О техническом регулировании» впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные действующими национальными стандартами, подлежат обязательному исполнению в части, обеспечивающей достижение целей законодательства Российской Федерации о техническом регулировании. Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 г. N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

1.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования

В ст. 17 Жилищного Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично. Во-первых, само содержание понятия «жилое помещение» предполагает, что жилым может являться только такое помещение, в котором граждане могут проживать постоянно. Во-вторых, фактически проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. Поэтому Кодексом введена еще одна новелла — разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы, иные требования законодательства.

Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью — сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы и адвокаты.

В то же время некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что Кодекс не раскрывает понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

Исходя из положений ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ, следует полагать, что в нежилых помещениях дома, нежилом доме в целом могут быть размещены учреждения, осуществляющие функции некоммерческого характера, коммерческие организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п. при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др..

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

1.3 Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

В соответствии с Международным Пактом о гражданских и политических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 г., никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 3 Кодекса никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Обратим внимание, что понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. Под жилищем в контексте ст. 3 Кодекса следует понимать не только место жительства, т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха и т.п.).

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища, установленный в ч. 4 ст. 3 Кодекса, предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Кодексом и иными федеральными законами. Данная норма новеллой не является, поскольку соответствующие правила содержались в ч. 4 ст. 10 ЖК 1983 г.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому например, гражданин, самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.

1.4 Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

В ст. 10 Кодекс по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

27.10.93 между акционерным обществом «Издательство «Сенгилей» и сельскохозяйственным кооперативом (СХК) «Урожай» был заключен контракт N 33, согласно которому по окончании строительства издательством «Сенгилей» жилого дома N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе СХК «Урожай» приобретает право на получение в собственность нежилых помещений, расположенных на первом этаже дома в указанных контрактом позициях . При этом кооператив «Урожай», как держатель контракта, в соответствии с Положением «Условия выполнения контрактов», «Сенгилей» обязан внести первоначальный взнос в размере 33000 руб. и дополнительно, один раз в два месяца, по письменному уведомлению издательства «Сенгилей» вносить на его расчетный счет денежные средства в соответствии со сметными расходами на строительство, а также на покрытие расходов, связанных с удорожанием строительства (л.д. 5, 7 — 9).

В тот же день стороны заключили еще два контракта. По контракту N 34, которым предусмотрен первоначальный взнос в размере 8500 руб., а также то, что кооператив «Урожай» на тех же условиях приобретает право на получение в собственность нежилых помещений на первом этаже того же дома в позициях, указанных этим контрактом (л.д. 11), а по контракту N 35, которым предусмотрен первоначальный взнос в размере 11182000 руб., кооператив «Урожай» на тех же условиях приобретает право на получение в собственность двух двухкомнатных и двух трехкомнатных квартир на втором этаже указанного дома (л.д. 12).

Общая сумма первоначальных взносов по контрактам N 33, 34 и 35, составляющая 52682 руб., платежным поручением от 24.12.93 N 167 перечислена СХК «Урожай» на расчетный счет АОЗТ «Издательство «Сенгилей» (л.д. 24).

В течение 1994 г. СХК «Урожай» на строительство дома по письменным уведомлениям застройщика внесено еще 22709353 руб.

29.09.95 АОЗТ «Издательство «Сенгилей» заключило с дочерним обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Дом» (ДООО ИСК «Дом»), являвшимся одним из участников долевого строительства дома N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе, дополнительное соглашение к договору о совместной деятельности от 28.05.95, в соответствии с которым издательство передало дочернему обществу все права застройщика этого дома.

По соглашению от 17.10.95 СХК «Урожай», на основании решения общего собрания членов кооператива, передал свои права требования по контрактам N 33, 34 и 35 с АОЗТ «Издательство «Сенгилей» Л. (л.д. 137, 138).

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 5 марта 2002 г. признаны недействительными договор долевого участия в строительстве жилого дома N 96 по ул. Пирогова от 20.09.2000 N 197, заключенный ДООО ИСК «Дом» с Л.Т.И., с условием передачи в собственность Л.Т.И. трехкомнатной квартиры площадью 79,2 кв. м, и жилищный контракт на участие в строительстве этого же дома от 23.02.96 N 6, заключенный ДООО ИСК «Дом» с Л., с условием передачи в собственность Л.Ф.Г. трехкомнатной квартиры площадью 79,2 кв. м; признана незаконной ч. 2 п. 6 дополнительного соглашения от 29.09.95 к договору от 28.05.95 N 2, заключенному ДООО ИСК «Дом» с АОЗТ «Издательство «Сенгилей»; за Л. признано право собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и на квартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова. Этим же решением суд обязал ДООО ИСК «Дом» передать в собственность Л. указанные помещения общей площадью 762,76 кв. м.

Разрешая дело в указанной части, суд исходил из наличия между истцом и ДООО ИСК «Дом» договорных отношений, основанных на передаче всех прав и обязанностей АОЗТ «Издательство «Сенгилей», с которым состоял в договорных отношениях СХК «Урожай», компании «Дом», и переуступки Л.Ф.Г. кооперативом «Урожай» права требования по контрактам N 33, 34 и 35 от 27.10.93 с АОЗТ «Издательство «Сенгилей». Судом также указано, что СХК «Урожай», уплатив АОЗТ 75391353 руб., полностью выполнил свои обязательства по указанным контрактам, в связи с чем Л.Ф.Г. имеет право на получение всего объема предмета контрактов от ДООО ИСК «Дом».

Между тем с выводом суда о том, что СХК «Урожай» полностью выполнил взятые на себя обязательства по контрактам N 33, 34, 35, заключенным с АОЗТ «Издательство «Сенгилей», согласиться нельзя.

Как видно из дела, в соответствии с условиями этих контрактов и Положением «Условия выполнения контрактов» «Сенгилей» по письменному уведомлению АОЗТ «Издательство «Сенгилей» о необходимости внесения в срок до 20.01.94 дополнительной денежной суммы СХК «Урожай» платежным поручением от 24.01.94 N 9 перечислил на расчетный счет АОЗТ денежные средства в сумме 12709353 руб. (л.д. 12 об., 23, 25).

Уведомлением от 04.03.94 СХК «Урожай» извещен о необходимости внесения на строительство нежилых помещений 14222301 руб. в срок до 20.03.94 (л.д. 146). В тот же день он извещен о необходимости внесения в тот же срок средств на строительство жилых помещений (квартир) в сумме 16282578 руб. (л.д. 143).

08.06.94 г. СХК «Урожай» извещен о необходимости внесения до 12.06.94 суммы в 45980753 руб. (л.д. 142).

Уведомлением от 14.09.94 кооператив извещен о необходимости внесения в срок до 25.09.94 денежной суммы 4371530 руб. на строительство жилых помещений (л.д. 22). В тот же день он уведомлен о необходимости внесения в тот же срок 17001886 руб. (л.д. 141).

Однако в период с 10.10.94 по 22.11.94 СХК «Урожай» в нарушение п. 1.4 названного Положения, предусматривающего внесение денежных средств на расчетный счет АОЗТ «Издательство «Сенгилей», в кассу издательства внесены денежные средства в сумме 10000000 руб., являющейся значительно ниже суммы, предложенной к оплате в указанных уведомлениях, которую по условиям контрактов надлежало уплатить кооперативу (л.д. 26 — 30).

По состоянию на 22.11.94 СХК «Урожай» для строительства жилого дома N 96 по ул. Пирогова внесено 75391353 руб., включая сумму первоначальных взносов (52682000 + 12709353 + 10000000), что отражено в решении суда. Больше денежные средства кооперативом не вносились, что не учтено судом при вынесении решения и что нельзя признать правильным.

Следовательно, вывод суда о выполнении СХК «Урожай» обязательств по контрактам N 33, 34, 35 в полном объеме нельзя признать правильным, так как он противоречит материалам дела.

Кроме того, из условий контрактов, заключенных между СХК «Урожай» и АОЗТ «Издательство «Сенгилей», следует, что застройщик обязан был передать дольщику в случае исполнения последним своих обязательств по оплате строительства дома N 96 по ул. Пирогова: 1223,11 кв. м нежилых помещений и 272,74 кв. м жилых помещений в указанном доме.

Суд с учетом оплаченной кооперативом суммы (75391353 руб.) и стоимости одного квадратного метра общей площади по г. Ставрополю в 1993, 1994 гг. по данным Ставропольского комитета государственной статистики, а также того, что в построенном доме N 96 по ул. Пирогова имелись нежилые помещения только площадью 259,5 кв. м, то есть меньше, чем предусмотрено контрактами для передачи СХК «Урожай», признал за Л. право собственности на нежилые помещения площадью 259,5 кв. м и жилые помещения площадью 503,26 кв. м, то есть без согласия ДООО ИСК «Дом», как одной из сторон по контрактам N 33, 34 и 35 на день рассмотрения дела, изменил условия данных контрактов, увеличив размер подлежащих передаче истцу жилых помещений за счет нежилых, что с учетом возражений против этого ответчика нельзя признать законным.

При таких обстоятельствах решение суда в части признания за Л. права собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и на квартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе и передачи ему указанных помещений общей площадью 762,76 кв. м. нельзя признать законным.

Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 5 марта 2002 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 апреля 2002 г. и постановление президиума Ставропольского краевого суда от 1 июля 2002 г. в части признания за Л. права собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и на квартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе и передачи ему указанных помещений общей площадью 762,76 кв. м отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд26.

Таким образом, жилищные права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Речь идет обо всех нормативных правовых актах, образующих систему жилищного законодательства. Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но тем не менее порождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищного законодательства. Следует полагать, что здесь имеются в виду не общие, а основные начала жилищного законодательства, установленные в ст. 1 Кодекса.

Конкретные жилищные права и обязанности могут возникать:

а) из указаний правовой нормы, установленной в нормативном правовом акте органа, управомоченного принимать (издавать) правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения;

б) из действий участников жилищных отношений, прямо не предусмотренных нормативными правовыми актами. Понятие «действие» в праве означает юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. является волеизъявлением, влекущий возникновение, изменение или прекращение правовых отношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действия подразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанность претерпеть неблагоприятные последствия своего виновного поведения).

18 января 1997 г. Б. была зарегистрирована в квартире в доме по ул. К. Маркса г. Ставрополя, которая ей принадлежит на праве собственности. 16 июля 1997 г. по этому же адресу поставлены на регистрационный учет ее сыновья.

По договору от 18 марта 1997 г. Б. и ее сыновьям — Р. и несовершеннолетним Д. и И. в долевую собственность передана квартира в доме по ул. Морозова в г. Ставрополе.

В августе 1997 г. Б. и ее сын Р., проходящий действительную военную службу, обратились с заявлением на имя главы г. Ставрополя о продаже квартиры в доме по ул. Морозова.

Впоследствии по данной квартире было заключено несколько договоров: по договору от 20 сентября 1997 г. Б. продала эту квартиру своей матери X., а та по договору от 24 января 1998 г. — Б.; согласно соглашению от 6 февраля 1998 г. о расторжении договора собственником квартиры вновь стала X., но 16 февраля 1999 г. она снова продала квартиру своей дочери — Б.

30 марта 1999 г. договор купли-продажи упомянутой квартиры заключен между Б. и М.

А. и Д. — сын Б. обратились в суд с иском к Б., X. и М. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры в доме по ул. Морозова, ссылаясь на то, что при ее продаже ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей: И. — 1991 года рождения и Д. — 1981 года рождения, которым спорная квартира принадлежала на праве долевой собственности.

Ответчики иск не признали.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10 июля 2000 г. и дополнительным решением того же суда от 11 июля 2000 г. (оставленными без изменения судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2000 г.) иск удовлетворен.

9 октября 2000 г. Ленинским районным судом г. Ставрополя постановлено еще одно дополнительное решение о переселении М. по месту ее фактического проживания в квартиру в доме по ул. Дзержинского в г. Ставрополе.

Президиум Ставропольского краевого суда 18 декабря 2000 г. решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10 июля 2000 г. и от 11 июля 2000 г., а также определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2000 г. оставил без изменения, дополнительное решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 9 октября 2000 г. изменил, из его резолютивной части исключил указание об обращении к немедленному исполнению решения суда о переселении М. по месту ее фактического проживания.

В надзорной жалобе М. просила судебные постановления по данному делу отменить.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 августа 2003 г. дело направлено для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 2 сентября 2003 г. судебные решения отменила, а дело направила на новое судебное рассмотрение, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

При рассмотрении данного дела судом допущены такие нарушения.

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Следовательно, это должно предполагаться добросовестным приобретателем спорной квартиры, пока не будет доказано иное.

Поэтому довод истцов о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными.

Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п. 1 ст. 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).

Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б., она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлись также дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнуто судом.

Следовательно, ее довод о том, что спорное жилое помещение не может быть у нее истребовано, поскольку она является добросовестным приобретателем, заслуживал внимания суда.

Такую же позицию подтвердил и Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева», в соответствии с которым, если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции27.

Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно не только в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия. В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями;

в) одновременно из указания правовой нормы и действий (бездействия) участников жилищных отношений. Например, п. 4 ст. 10 Кодекса в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей предусматривает юридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения), которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.

Пункт 6 ст. 10 предусматривает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей также в результате наступления указанных в данной норме событий. Под событием понимается естественное или природное явление, юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иных правоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, а в результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение, смерть и др.).

Глава II. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении

2.1 Права и обязанности

Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, регулируются статьями раздела II Кодекса. Здесь также определяются правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ст. 49.1, 49.2, 49.3 ЖК 1983 г., ст. 6, 19 Основ).

В разделе II Кодекса регулируются не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 131), ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 1, 4) и Кодексом (ст. 18) право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами.

В статьях главы 5 раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и граждан, которые проживают в этом помещении совместно с собственником, жилищные права собственника помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, особенности пользования жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу либо на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Установлены также правила выселения граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования помещением.

Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).

В ЖК РФ речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 Кодекса: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (см. ст. 30 Кодекса).

21 января 2006г. Постановлением Правительства Российской Федерации N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Принятие данных Правил основано на части 4 статьи 17 ЖК РФ, в соответствии с которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Таким образом, Правительство РФ должно было бы принять общие правила пользования для всех жилых помещений.

Однако, отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями частного жилищного фонда, принадлежащими юридическим лицам, гражданам в жилых домах, не являющихся многоквартирными, не входят в сферу регулирования Правилами. Возможно, Правительство РФ исходило из того, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом (часть 2 статьи 30 ЖК РФ). Тем самым правовое регулирование таких отношений перенесено в сферу гражданского законодательства, что представляется недостаточно обоснованным.

Следует отметить, что объектом жилищных прав, содержащихся в Правилах, являются такие жилые помещения, как: жилой дом, часть жилого дома, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде; квартира, часть квартиры, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде; комната, находящаяся в государственном, муниципальном, частном фонде (принадлежащая гражданам и находящаяся в многоквартирном доме или квартире).

Обязанность по пользованию жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей основывается на установленном в статье 17 Конституции РФ запрете на осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц и, по существу, означает, что права одного заканчиваются там, где начинаются права другого лица.

Правом проживающих в жилом помещении граждан и соседей, которое подлежит соблюдению, является, например, право на тишину в ночное время суток. Так, к действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях, относятся: использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления; игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; использование пиротехнических средств; ремонтные, строительные работы; иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время.

Следует особо остановиться на правилах содержания животных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан (в том числе соседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 1994 г. N 101 «Об утверждении Временных правил содержания собак и кошек в г. Москве и Временного положения по отлову и содержанию безнадзорных собак и кошек в г. Москве (вместе с Положением об общественной инспекции по защите животных г. Москвы) разрешается содержать животных как в квартирах, занятых одной семьей, так и в комнатах коммунальных квартир при отсутствии у соседей медицинских противопоказаний (аллергии). Обязательным условием содержания животного является соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общего пользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а также на балконах и в лоджиях.

Собаки, принадлежащие гражданам, подлежат обязательной регистрации, ежегодной перерегистрации и вакцинации против бешенства начиная с 3-месячного возраста независимо от породы в государственных ветеринарных учреждениях по месту жительства граждан, нахождения предприятий, учреждений и организаций — владельцев животных. Приобретенные животные должны быть зарегистрированы в 2-недельный срок. Факт регистрации подтверждается выдачей владельцу регистрационного удостоверения.

Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории. Запрещается загрязнение собаками подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек, тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны принимать необходимые меры, обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак и в жилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину — предотвращать лай до 8 утра и после 10 часов вечера.

Необходимость соблюдать санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства при пользовании жилым помещением также обусловлена защитой конституционных прав граждан, в частности права на охрану здоровья (статья 41 Конституции) и права на благоприятную окружающую среду (статья 42).

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Частью 3 статьи 23 установлено, что содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам Санитарно-эпидемиологических требований к жилым зданиям и помещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00), не допускается:

— использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;

— хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;

— выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;

— захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;

— использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.

Обязанность соблюдать требования пожарной безопасности при пользовании жилым помещением предусмотрена Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» . В соответствии со статьей 34 указанного Закона граждане обязаны иметь в помещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами пожарной безопасности и перечнями, утвержденными соответствующими органами местного самоуправления.

В пункте 18 Правил содержится единственное закрепленное в них право собственника жилого помещения, которое, конечно же, не является исчерпывающим, тем более что оно дублирует положение части 2 статьи 36 ЖК РФ, где говорится, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Неясно, почему разработчики Правил ограничились указанием только на данное право, упустив тот достаточно широкий круг правомочий, который принадлежит собственнику, например право на предоставление во владение и (или) в пользование принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ и др.

Правила указывают на некоторые обязанности собственника жилого помещения в связи с его использованием, круг которых не является исчерпывающим.

Обязанность по обеспечению сохранности жилых помещений собственниками в целом совпадает с аналогичной обязанностью нанимателя по договору социального найма. Вместе с тем имеются и особенности, которые заключаются в специфике расходов по содержанию помещений, в специальных последствиях нарушения данной обязанности, например при незаконной перепланировке или переустройстве жилого помещения. Так, согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. В связи с этим зачастую возникают вопросы о порядке выселения этих граждан из жилых помещений, обязательности их выселения до торгов и возможности проживания в помещениях до момента проведения торгов.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Следовательно, моментом возникновения прав нового собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих прав, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещение прекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него 28.

Обязанность, закрепленная в подпункте «г» пункта 19 Правил, устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Закон установил, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе же права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Обязанность, предусматривающая своевременное внесение платы за содержание и ремонт жилья, фактически дублирует вышеназванную обязанность по несению расходов на содержание и ремонт жилого помещения, так как последняя исполняется путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Данное обстоятельство позволяет констатировать нецелесообразность выделения данной обязанности в качестве самостоятельной.

К числу иных обязанностей собственника жилого помещения можно отнести, например, такие, как:

— не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;

— соблюдать права и законные интересы соседей;

— соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— нести бремя уплаты налогов и пр.

Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Представляется, что в качестве такого соглашения может быть брачный договор или иной договор, заключенный в простой письменной форме. Учитывая, что договорные отношения в семейной сфере еще не нашли такого широкого применения в нашей стране, как за рубежом, зачастую на практике возникает целый ряд вопросов, которые касаются права пользования жилым помещением и становятся актуальными в случае выхода таких лиц из числа членов семьи собственника. В частности, сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника-супруга в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда какое-либо соглашение между ними отсутствует, но возник жилищный спор?

Частью 1 статьи 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Поскольку данная норма относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, невозможно.

Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права — семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном праве). Жилищный Кодекс относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении его детей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные граждане, но при условии, что они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В ч. 4 ст. 31 Кодекса введены новые правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Кодекс исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником. Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений, по общему правилу, прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно, имеются в виду прежде всего случаи расторжения брака между супругами и признания брака недействительным. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормы Кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, установленные ст. 31 Кодекса.

Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если например, титульным собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы Кодекса. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.

Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому в случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется.

Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если суд установит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместной собственностью бывших супругов, то положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться.

Целесообразно обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Другим вопросом, который возникает в связи с применением Правил, является вопрос: становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения в соответствии со статьей 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он стал проживать с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет?

Ответ на него следует начать с того, что в соответствии с частью 1 статьи 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Следовательно, членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении его, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.

Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

При этом в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Исходя из изложенного, в том случае если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ.

Статья 127 ЖК РСФСР предусматривала, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.

Часть 4 статьи 31 ЖК РФ, которая регулирует отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

При этом положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.

Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, что по общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует в настоящее время, применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения.

Исходя из изложенного положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство имеет существенное значение для регулирования отношений, складывающихся в так называемый переходный период от применения ЖК РСФСР к ЖК РФ.

Часть 4 статьи 31 ЖК РФ предусматривает, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая в том числе и основания, которые предусмотрены в указанной статье. При этом суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением таким бывшим членом семьи. Данный вопрос (порядок пользования помещением бывшим членом семьи) определяется собственником исходя из общих требований, предъявляемых к жилым помещениям.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 указанной статьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Статья 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.

Следовательно, при наличии обстоятельств, которые не позволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.

Из части 5 статьи 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Вместе с тем следует отметить, что правило о прекращении пользования помещением в случае, установленном частью 4 статьи 31 ЖК РФ, не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Следует несколько подробнее остановиться на солидарной ответственности, которую несут дееспособные члены семьи с собственником. Она возникает, как правило, при неделимости предмета обязательства. При солидарной обязанности (ответственности) должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В соответствии со статьей 324 ГК РФ в случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

При этом по общему правилу должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, а неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.

Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием прекращения права собственности на принадлежащее ему жилое помещение на основании ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если после подобного предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

2.2 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка

До введения в действие Кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 Кодекса.

Анализ ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации показывает, что она подлежит применению в той мере, в какой происходит изъятие земельного участка (на котором расположен жилой дом, иное жилое помещение) для государственных или муниципальных нужд. При этом следует учитывать правила ст. 279-283 ГК о том, что:

1) земельный участок может быть изъят у собственника (и этого участка, и расположенного на нем жилого помещения) для таких нужд по общему правилу только путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Госорганы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, устанавливать порядок подготовки и принятия этих решений, определяются федеральным земельным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение госоргана об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается только с согласия собственника;

2) плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, госорган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного выше;

3) собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Кроме того, нужно учитывать ряд важных обстоятельств:

а) в случаях когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренными в ст. 279-282 ГК29;

б) круг госорганов РФ и госорганов субъектов РФ, которые вправе принять решение об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, следует определять исходя из норм ст. 9-11 ЗК, а также ст. 6 Закона об обороте сельхозземель30. В настоящее время этот вопрос разрешается Правительством РФ, Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Федеральной регистрационной службой и их территориальными подразделениями.

Жилое помещение (в соответствии с ч. 1-5 ст. 32) может быть изъято у собственника:

1) только в связи с изъятием земельного участка (на котором оно расположено) для государственных или муниципальных нужд. Иначе говоря, если земельный участок не изымается, то и изъятие жилого помещения не допускается;

2) только путем выкупа (иначе говоря, безвозмездное изъятие помещения для государственных или муниципальных нужд не допускается). При этом:

а) необходимо по общему участку осуществить выкуп всего жилого помещения. Лишь с письменного согласия собственника жилого помещения допускается выкуп его части;

б) выкуп жилого помещения осуществляется за счет средств либо казны РФ, либо казны субъекта РФ, либо за счет муниципальных средств. В практике возник вопрос: могут ли осуществить выкуп жилого помещения несколько муниципальных образований? На этот вопрос следует дать утвердительный ответ: правила ст. 32 этому не препятствуют;

3) только на основании решения об изъятии. Нужно учесть, что решение об изъятии жилого помещения принимается тем госорганом или ОМСУ, который принял решение об изъятии земельного участка. Это решение обязательно подлежит государственной регистрации в органе Росрегистрации (по месту нахождения жилого помещения);

4) только после предварительного уведомления собственника жилого помещения. Дело в том, что не позднее (раньше — можно) чем за один календарный год до фактического изъятия жилого помещения его собственник должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии помещения. В этом уведомлении собственнику сообщаются сведения о принятом решении об изъятии жилого помещения (дата принятия, номер решения, орган, принявший это решение, и т.п.), а также дата государственной регистрации этого решения. Кроме того, сообщается и дата изъятия помещения;

5) в виде исключения — и до истечения годичного срока, указанного выше. Однако это возможно лишь на основании письменного согласия собственника помещения.

Жилое помещение может быть использовано собственником, несмотря на то что решение об изъятии помещения уже было зарегистрировано в органе Росрегистрации (вплоть до достижения соглашения с собственником или до вступления в законную силу решения суда о выкупе жилого помещения). При этом собственник:

а) вправе по-прежнему владеть, пользоваться и даже распоряжаться помещением по своему усмотрению. Главное, чтобы не было нарушено его назначение;

б) может производить затраты (например, на текущий ремонт, на замену оборудования водоснабжения, канализации и т.п.), обеспечивающие использование жилого помещения по назначению;

в) несет риск отнесения на его счет затрат и убытков (связанных с тем, что в период после получения уведомления о предстоящем выкупе он осуществил в жилое помещение значительные вложения с целью значительно увеличить стоимость жилого помещения, например произвел так называемый евроремонт, заменил все сантехническое оборудование, сделал капитальный ремонт жилого дома и т.д.) при определении выкупной цены жилого помещения. Данная мера направлена на предотвращение возможных злоупотреблений в процессе изъятия жилого помещения.

Выкупная цена помещения, подлежащего изъятию у собственника:

1) определяется в соответствии с письменным соглашением с собственником жилого помещения. В соглашении, в частности, указываются срок выплаты выкупной цены, обязательства РФ (или субъекта РФ, муниципального образования) уплатить выкупную цену, порядок передачи выкупной цены собственнику и другие условия;

2) включает рыночную стоимость жилого помещения. В практике возник вопрос: нормами какого закона (ст. 40 НК или ст. 424 ГК) необходимо руководствоваться при определении рыночной цены помещения? При ответе на этот вопрос следует иметь в виду, что:

а) нормы ст. 4031 НК подлежат применению лишь при определении рыночной стоимости жилого помещения для целей налогообложения;

б) в данном случае необходимо руководствоваться положениями ст. 424 ГК о том, что цену жилого помещения (изымаемого у собственника) следует определять исходя из сложившейся в данной местности цены, которая при сравнимых обстоятельствах (например, одинаковая площадь помещения, аналогичный жилой дом и т.д.) обычно взимается при реализации такого же жилого помещения;

3) учитывает также необходимость возмещения всех убытков (они определяются в соответствии со ст. 15, 363 ГК), причиненных собственнику жилого помещения и связанных с его изъятием. При этом в ч. 7 ст. 32 перечень таких убытков (связанных с переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение и др.) изложен неисчерпывающим образом: в состав таких убытков могут быть включены и иные фактические убытки, которые возникают в связи с изъятием жилого помещения (в том числе и упущенная выгода).

Согласно диспозитивным нормам (т.е. они лишь дают право, но не обязывают):

1) ч. 8 ст. 32 собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено (взамен изымаемого) другое жилое помещение. При этом:

а) предоставление другого жилого помещения допускается лишь с письменного согласия собственника изымаемого помещения;

б) стоимость предоставляемого жилого помещения подлежит зачету в выкупную цену изымаемого жилого помещения;

2) ч. 9 ст. 32 принявший решение об изъятии жилого помещения госорган или ОМСУ:

а) вправе подать иск в суд (по месту нахождения жилого помещения) о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть подан, если собственник жилого помещения:

— вообще не согласен с решением об изъятии у него жилого помещения (независимо от причин такого несогласия, например, в связи с тем, что жилой дом дорог ему как память);

— не согласен с размером выкупной цены либо с другими условиями выкупа помещения;

б) может подать указанный иск не позднее (хотя раньше — может) двух календарных лет с момента направления собственнику жилого помещения письменного уведомления о том, что принято решение об изъятии жилого помещения, и о дате государственной регистрации такого решения.

Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

1) лишь Правительство РФ вправе установить порядок признания многоквартирных домов аварийными. Госорганы субъектов РФ не вправе регулировать данный вопрос.

2) если многоквартирный дом признан (в установленном порядке) аварийным и подлежащим сносу, то:

а) решение об этом является основанием для предъявления собственникам указанного дома требования о сносе этого жилого дома. Данное требование вправе предъявить госорган (ОМСУ), принявший решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В требовании назначается разумный срок для сноса (исходя из состояния дома, технической возможности сноса, необходимости учета инвентарных, противопожарных, экологических и тому подобных правил);

б) собственник(и) многоквартирного дома обязан в указанный срок осуществить снос дома. В противном случае изъятию подлежат:

— земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный дом. Такое изъятие осуществляется в соответствии со ст. 279-283 ГК;

— жилые помещения, находящиеся в сносимом жилом доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципальным образованиям). Такое изъятие осуществляется в общем порядке, установленном в ч. 1, 2, 3, 5-9 ст. 32.

Как и ГК РФ, Кодекс исходит из необходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Кодекса). Если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия. В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие — предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Для указанного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности — два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГК РФ, ст. 32 Кодекса). Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.

Рассмотренную юридическую конструкцию, использованную для защиты прав собственника изымаемого жилого помещения, в целом можно отнести к числу достоинств Кодекса: она удачно «синхронизирована» с положениями ГК РФ о выкупе земельного участка, направлена на ограничение административного усмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судом последнее слово при недостижении согласия между участниками указанных отношений.

2.3 Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Новеллой Жилищного Кодекса является установление правовых норм, регулирующих пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу. В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ — это возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Основные правила исполнения завещательного отказа содержатся в ст. 1138 ГК РФ.

В ст. 33 Кодекс установил, что в такой ситуации отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником (собственником помещения), т.е. отказополучателю в сфере использования помещения принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. По общему правилу, эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у него на ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т.п.

Согласно ч. 2 ст. 33 Кодекса, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Основные правила солидарной ответственности были рассмотрены выше.

На основании ч. 3 ст. 33 Кодекса гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Право пользования гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по требованию такого гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такая регистрация не является обязательной и производится на основании заявления отказополучателя. Однако эта регистрация осуществляется прежде всего в интересах последнего, поскольку в том случае, если на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью, то в силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество должен быть представлен документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 13, 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Введены юридические гарантии пользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 Кодекса). Напомним, что речь идет о гражданско-правовом договоре, в соответствии с которым получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (см. ст. 601 ГК РФ). К такому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными положениями § 4 гл. 33 ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением. В соответствии со ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Кодекс установил общее правило, согласно которому получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на рассмотренных выше условиях, которые предусмотрены в ст. 33 Кодекса для отказополучателей. Исключения из данного правила могут быть установлены только договором пожизненного содержания гражданина с иждивением. Если в договоре это не сделано, то действует указанное правило Кодекса.

2.4 Выселение

Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению суда (ст. 35 Кодекса).

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если такой гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как правило, основанием прекращения права пользования жилым помещением является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Согласно ст. 75 ФЗ от 21.07.1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении гражданина выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает гражданина о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие гражданина, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.

Выселение состоит в освобождении помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях — при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на последнего понесенных расходов. Хранение такого имущества осуществляется в течение трех лет. По истечении указанного срока находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества направляются в федеральный бюджет.

Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.

Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, то собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Глава III. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома

3.1 Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности

Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется статьями главы 6 Кодекса. Большинство установленных в них положений являются новыми: соответствующие правила отсутствовали в ЖК 1983 г. и Основах, за исключением отдельных норм (например, ст. 6, 8 Основ). С введением в действие ГК РФ (01.01.1995 г.) были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст. 290), предусмотрена возможность образования товариществ собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291).

Необходимо обратить внимание на то, что отношения собственности регулируются статьями главы 6 Кодекса только применительно к такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный дом. Напомним, что основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 30 Кодекса).

Кодекс не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом это — вид жилого дома. Следовательно, к нему применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 Кодекса.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество — только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей долевой собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации принадлежащих сособственникам прав.

Традиционно в цивилистической литературе содержание права общей долевой собственности раскрывается через принадлежащие сособственнику правомочия, которые рассматриваются применительно ко всему общему имуществу и относительно доли сособственника. В указанном аспекте также формулируются нормы ГК РФ, определяющие правомочия сособственников. Так, например, ст. 246 ГК РФ четко разграничивает отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, и отношения, связанные с распоряжением сособственниками своими долями.

Считается общепризнанным, что главную роль играют правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и при односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относят правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, несмотря на то что используется привычная для права собственности «триада», множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности обусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Для общей долевой собственности характерно наличие двух моментов: во-первых, появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых, осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве собственности. Что же касается распоряжения, то размер доли здесь принципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласия сособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением.

Впрочем, и элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременно выступают, как справедливо пишет Мананкова Р.П., «внутренними пределами»32.

Следует отметить, что помимо «внутренних пределов», свойственных для права общей долевой собственности, существуют общие пределы осуществления права собственности на жилые помещения. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья по целевому назначению, т.е. для проживания граждан; необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил и т.п.

Обратимся к рассмотрению требования законодательства о необходимости общего согласия сособственников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Следует отметить, что законодатель, закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников при осуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешает ситуацию, когда такое согласие не достигнуто, что является новым для нашего законодательства.

Правило, устанавливающее порядок осуществления владения, пользования и распоряжения общим имуществом, по-разному определялось как в ГК 1922 и 1964 годов, так и в ныне действующем Гражданском кодексе. Согласно ст. 62 ГК 1922 года владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия — по большинству голосов. В литературе того периода справедливо указывалось на несовершенство этой нормы, позволявшей игнорировать в ряде случаев права сособственников, чья доля в праве собственности была незначительна. Сформулированное ст. 117 ГК 1964 года правило было, несомненно, прогрессивным в этом плане. В соответствии со ст. 117 ГК РСФСР, если сособственники не достигали соглашения относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом, спор мог быть урегулирован судом. Однако и это правило не сняло в полной мере всю остроту проблемы, поскольку суд, устанавливая способ распоряжения общим имуществом, в определенных случаях также мог игнорировать интересы сособственников.

В настоящее время, если согласие не достигнуто, то последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения общим имуществом. Данный вывод следует из анализа ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Данное правило не содержит никаких оговорок или условий. Иначе законодатель определяет правило, содержащееся в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемым судом. Таким образом, если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например: два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, — то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе. Данное правило, очевидно, является результатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципа неприкосновенности и защиты права собственности.

Что же касается осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, то в случае возникновения разногласий между сособственниками сособственник, несогласный с принятым решением, вправе обратиться в суд. Обращение в суд является в данном случае средством урегулирования возникшего между участниками права общей долевой собственности разногласия. Решение, вынесенное судом, является обязательным для сторон, следовательно, они должны исполнить его независимо от своей воли, что подтверждает ранее выдвинутое мнение, согласно которому общее согласие не исключает присущего общей долевой собственности ограничения сособственников в их субъективных правах.

При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.).

Обращаясь к анализу осуществления правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не отметить того, что в литературе можно встретить различную терминологию: выдел в пользование33, раздельное пользование34. Представляется, что в тех случаях, когда речь идет об установлении порядка владения и пользования жилым помещением, следует использовать предложенный Р.П. Мананковой термин «распределение пользования», поскольку употребление первых двух (выдел в пользование и раздельное пользование) может иметь своим результатом отождествление различных правовых конструкций: прекращение права общей долевой собственности посредством выдела или раздела и установление порядка владения и пользования жилым помещением. При рассмотрении монографий авторов, использующих термины «выдел в пользование» или «раздельное пользование», легко можно обнаружить этот недостаток. Так, Маслов В.Ф. пишет: «В пользование могут выделяться только изолированные помещения, а не части жилых комнат»35. Дело в том, что соблюдение требования о предоставлении в пользование сособственника изолированной жилой комнаты необходимо соблюсти — это является одним из условий при выделе из общей долевой собственности, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Судебная практика давно идет по пути, в соответствии с которым в отличие от выдела при определении порядка владения и пользования сособственнику передается в пользование конкретная часть жилого помещения, при этом помещение может быть неизолированным36.

Таким образом, при определении порядка владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты не имеет решающего значения. Однако недопустимым следует признать положение, когда одному из сособственников отводились бы только места общего пользования, поскольку последние не предназначены непосредственно для проживания. В связи с этим не могут быть удовлетворены заявления сособственников о распределении пользования в однокомнатной квартире37. В то же время, думается, не исключается возможность определения порядка совместного пользования таким жилым помещением.

При распределении пользования жилым помещением желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли. Закон не устанавливает обязанности выполнения данного требования. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

В литературе предлагался также иной способ урегулирования разногласий: «Судебным решением размеры долей в праве собственности приводятся в соответствие с произведенным разделом пользования, стороне, которая при этом лишается определенной части в праве собственности, присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет той стороны, размер доли которой относительно увеличился».

Нам представляется, что предложенный способ урегулирования спорных отношений между сособственниками едва ли можно признать правильным с точки зрения действующего законодательства уже хотя бы потому, что он предоставляет суду возможность лишить собственника определенной части прав в отношении принадлежащего ему имущества против его воли. Данное обстоятельство со всей очевидностью не согласуется как с принципом неприкосновенности и защиты права собственности, так и с другими положениями главы 16 ГК РФ, устанавливающими правило, в соответствии с которым прекращение права собственности посредством выплаты компенсации возможно только с согласия сособственника. Условия же, при наличии которых допускается выплата компенсации против воли сособственника, вряд ли можно считать имеющими место, поскольку выплата компенсации возможна только в тех случаях, когда сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Наличие же интереса в пользовании общим жилым помещением подтверждается предоставлением сособственнику соответствующей его части. Кроме того, выплата компенсации с последующим прекращением права собственности есть один из способов, используемых при выделе, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Использование самостоятельно судом комбинации определения порядка владения и пользования жилым помещением и выдела доли представляется сомнительным с процессуальной стороны, поскольку означает такое изменение предмета первоначально заявленного иска, которое влечет за собой изменение его юридического основания38.

Другим часто встречающимся способом урегулирования разногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, т.е. превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройку жилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем что вопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования, то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки.

Обращение в суд с целью определения порядка владения и пользования жилым помещением носит исключительный характер. В большинстве же случаев он устанавливается по соглашению сторон.

Очевидно, что данное соглашение представляет собой сделку — двустороннюю либо многостороннюю — в зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением. В результате заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику права общей долевой собственности, однако не лишается права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.

При рассмотрении вопросов, связанных с осуществлением правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не остановиться на проблеме защиты указанных прав от действий сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.

При односубъектной собственности средством защиты против действий, создающих препятствия в осуществлении правомочий собственника, служит негаторный иск. Не вызывает сомнений возможность использования сособственниками негаторного иска в тех случаях, когда противоправные действия совершаются третьими лицами. В тех же случаях, когда правомочия сособственника нарушаются действиями другого сособственника, возможность использования негаторного иска не столь очевидна, уже хотя бы потому, что ответчиком должен выступать собственник.

Имеющиеся в литературе мнения разделились. Так, например, Умуркулов М.К. пишет: «Учитывая, что сособственники решили (договорились) владеть в установленном порядке либо владение определено решением суда, т.е. условно признавая договорное или внедоговорное обязательство, участники общей собственности защищают свои правомочия как кредиторы» 39. Иную позицию в этом вопросе занимает Ерошенко А.А.: «Применение негаторного иска в случаях нарушения сособственником субъективных прав, принадлежащих другим участникам общей собственности, обусловлено тем, что упомянутый институт не содержит специальных норм, предусматривающих какие-либо меры для устранения указанных правонарушений… Такие нарушения устраняются при помощи негаторного иска». Нам представляется, что возможность использования конструкции негаторного иска имеет под собой определенные основания. Прежде всего, нельзя не обратить внимание на то, что заключаемое между сособственниками соглашение о распределении пользования жилым помещением не порождает возникновения активных обязанностей участников права общей долевой собственности по отношению друг к другу. В связи с этим первостепенное значение, с точки зрения удовлетворения интереса, а следовательно, и с позиции защиты, приобретает возможность совершать собственные действия по реализации вещных прав, принадлежащих сособственникам, которые в результате соглашения, учитывая ранее изложенные последствия его заключения, приобретают в отношении предоставленного в пользование имущества определенную самостоятельность, обособленность. В свою очередь, достаточную для того, чтобы в случае создания помех в их осуществлении они могли бы быть устранены использованием негаторного иска.

Как уже отмечалось, необходимо различать правомочия сособственников в отношении всего общего имущества и относительно доли сособственника. При рассмотрении вопроса об осуществлении правомочий сособственником в отношении доли необходимо отметить следующее обстоятельство. Относительно таких правомочий, как владение и пользование, ГК РФ говорит только применительно к части имущества, находящегося в фактическом пользовании сособственников, — «реальная доля». Отметим то, что, поскольку распределить пользование жилым помещением в ряде случаев не представляется возможным, категория «реальная доля», а также соответствующие правомочия владения и пользования ею имеют ограниченное действие. В связи с этим законодатель прямо связывает долю лишь с правомочием распоряжения (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Напомним, что основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст. 23 ЗК РФ. В ГК РФ данному виду ограниченных вещных прав посвящены ст. 274-277. Под сервитутом (от латинского «servitus» — рабство, служение вещи) понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. В теории такие сервитуты имеют название положительных. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В земельном, как и в гражданском праве, различаются частные и публичные сервитуты. Согласно ст. 23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.

Что же касается публичного земельного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательных, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе. Установление публичных сервитутов в иных целях земельным законодательством не предусмотрено.

Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (ст. 245). Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Речь идет, в частности, о нормах первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т.п.

В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.

Доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.

Однако участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход. Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т.п. Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

В ст. 38 Кодекс в императивных нормах установил правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме ( нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли). В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ч. 2 ст. 38 Кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

3.2 Содержание общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с п. 1 ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кодекс в ч. 1 ст. 39 не сделал исключения из этого общего правила применительно к общему имуществу в многоквартирном доме, установив, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу того обстоятельства, что Кодекс в сфере регулирования жилищных отношений обладает приоритетом по отношению к ГК РФ (как специальный закон по отношению к общему), представляется, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут возложить по договору на иное лицо бремя своих расходов на содержание общего имущества в таком доме.

Размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяется размером его доли в праве общей собственности на указанное имущество. Часть 2 ст. 39 Кодекса сформулирована в императивной норме, поэтому собственники помещений не могут установить иные правила в договоре или решении общего собрания.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Правительством РФ и вступили в силу с 21 января 2006 года.

Обязанность не производить переустройство и (или) перепланировку жилья в нарушение установленного порядка. Для переустройства или перепланировки жилого помещения необходимо представить соответствующее заявление. Формы таких заявлений и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 Следует отличать переустройство от перепланировки. Мероприятия по переустройству включают в себя: перестановку сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь; устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь; перестановку нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей; установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; замену и (или) установку дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

Перепланировка же подразумевает проведение следующих работ:

— разборку (полную, частичную) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);

— устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);

— устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);

— устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);

— устройство внутренних лестниц;

— заделку дверных проемов в перегородках и несущих стенах;

— устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;

— устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

— изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);

— создание, ликвидацию, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (то есть не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры);

— остекление лоджий и балконов;

— создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров;

— ликвидацию или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;

— устройство лоджий, балконов;

— изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов;

— создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и «карусельных» дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 кв. м, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участка;

— замену столярных элементов фасада (с изменением рисунка);

— установку наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д.;

— изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий;

— объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.

Не допускается переустройство помещений, при котором:

— ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

— переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;

— затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;

— нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

— устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

— предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

— увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не допускается:

— устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

— устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

— устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.

Вместе с тем следует учитывать, что любое переустройство или перепланировка могут производиться только в целях повышения благоустройства жилого помещения.

3.3 Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Доли в праве общей собственности

Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире Кодексом решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 1 ст. 41). Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях, санузлах).

По единогласному решению всех собственников комнат в коммунальной квартире размер общего имущества может быть изменен (увеличен или уменьшен), если для этого имеются технические возможности и проект соответствующего переустройства и (или) перепланировки согласован по правилам ст. 25-28 Кодекса. Неблагоприятные последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 Кодекса.

Размер доли в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 Кодекса).

Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его доли в праве общей собственности, поскольку решающее значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь. Таким образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.

Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится императивное правило о наследовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Право преимущественной покупки — это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 Кодекса собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Статья 43 воспроизводит принципиальные положения ст. 39 Кодекса, регулирующей содержание общего имущества в многоквартирном доме, применительно к содержанию общего имущества в коммунальной квартире. Как и собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести расходы, связанные с содержанием их общего имущества, находящегося в долевой собственности.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Заключение

Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации вызвало в обществе немало эмоций. В период обсуждения законопроекта, прошедшего первое чтение в Государственной Думе, многие авторы высказывали резко отрицательное отношение к предстоящим нововведениям. Подобные оценки давались и на заседании Совета Федерации, на котором тем не менее был одобрен окончательный текст Кодекса. Действительно, Кодекс не лишен недостатков, но при этом он устанавливает немало правил, заслуживающих положительной оценки.

В выпускной квалификационной работе мы предприняли попытку в этом разобраться.

Изучив тему, мы пришли к следующим выводам:

1. Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть категорично признан единственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако вряд ли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, который конкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборота свойства — сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимо физических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулирования оборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно с помощью современных технических средств и способов перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц, желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого представляется необходимым дополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связи имущества с землей указанием на значительные расходы.

Нет оснований полагать, что недвижимое имущество, становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация не возможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация права превращает имущество в недвижимость, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».

2.Анализ содержания ЖК позволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коллизия между нормами ЖК и иных законов должна решаться в пользу ЖК. Однако применительно к возможным коллизиям между нормами ЖК и ГК такой вывод может оказаться небесспорным. Дело в том, что, как следует из п. 1 ст. 4 ЖК, регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Некоторые из них представляют собой разновидность административно-правовых отношений, например отношения, возникающие в связи с учетом жилищного фонда, отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда, получением разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, и др. Другие отношения по своему существу являются гражданско-правовыми. Это, в частности, возникающие между собственниками жилых помещений отношения по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.

3. В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок — принадлежностью.

Думается, что сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем мы полагаем, что интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Библиография

Нормативные акты, судебная и преддипломная практика

Конституция Российской Федерации

Гражданский кодекс Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации

Жилищный кодекс Российской Федерации

Федерального закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»// Собрание законодательства. 2000. №2.

ФЗ от 16 июня 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) // СЗ РФ. 1998. №8.

ФЗ от 21 июня 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. №11.

Закон РСФСР от 4 июля 1991г. №541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (с изм. и доп. 15 мая 2001г.)

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв.Постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006 года № 47// Российская газета. 2006. 10 февраля.

Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами»

Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»(с изменениями от 12 ноября 2003 г., 19 января 2005 г.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995

Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.

Материалы преддипломной практики.

Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство.– 2004. – № 8.

Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру. М., 1994.

Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилыми помещениями

Борисенко А. Квартира как объект права собственности.

Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996.

Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М.: МТК «Восточный экспресс», 1998.

Грудцына Л. Жилье как объект имущественных прав// Адвокат. – 2005. – №12..

Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству РФ. 2-е изд. М.: Экзамен, 2004.

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Экзамен, 2005.

Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. – 2005. – №10.

Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения. М., 2001.

Ефимов А.Ф. Вопросы общей собственности на строения в судебной практике. Комментарий судебной практики. Вып. 3 / Под ред. Ярошенко К.Б. М.: «Юрист», 1997.

Жариков Ю.Г. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. 1997. N 3.

Клюкин Б.Д. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. – 1997.– № 3.

Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)

Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. – 2003. – №4

Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк, 1995.

Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. 1998. N 2.

Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961.

Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Часть 2. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М., 1997.

Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. – 2002. – №2.

Осокин А. Иск (теория и практика). М.: Городец, 2000.

Рубанов А. А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе. М., 1986.

Рыбаков В.А., Тархов В.А. Собственность и право собственности. Уфа, 2001.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М., 1999

Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991.

Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Издательство «Статут», 1998.

Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 3.

Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Д.: Изд-во «Ирфон», 1966.

Уткин Б. Как отнять землю у собственника? «эж-ЮРИСТ», N 45, ноябрь 2005.

Умуркулов М.К. Осуществление и защита права общей собственности. М., 1984.

Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности.

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995 (§ 18 — 22).

Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. – 2005 – №9.

1 Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Издательство «Статут», 1998. С. 150.

2 Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. 1998. N 2. С. 156.

3 Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 3. С. 91.

4 Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.

5 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 265 — 266.

6 Козырь О.М. Указ. соч. С. 290.

7 Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2001. С. 38.

8 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 9 — 21.

9 Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Учен. зап. ВИЮН. 1941. Вып. 2. С. 80.

10 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 140.

11 Братусь С.Н. Гражданское право. Изд. 3-е. М., 1947. С. 102; Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1954. С. 10; Халфина Р.О. Право личной собственности граждан СССР. М., 1955. С. 72; Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Л., 1958. С. 340

12 Зимелева М.В. Указ. соч. С. 85; Годес А.Б. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР // Советское государство и право. 1958. N 3. С. 77 — 78.

13 Черепахин Б.В. Гражданско-правовая охрана интересов личности. М.: Юр. лит., 1969. С. 77.

14 Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995. С. 95.

15 Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Дис… канд. юрид. наук. М., 1994. С. 59.

16 Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис… канд. юрид. наук. М., 2001. С. 38.

17 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 31.

18 П. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995. С. 340.

19 Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.

20 Ярошенко К.Б. Судебная практика по спорам, связанным с возникновением права собственности на квартиры в домах ЖСК // Комментарий судебной практики / Под ред. К.Б. Ярошенко. Вып. 1. М.: Юрид. лит., 1994. С. 44.

21 Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 320.

22 Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 1994. С. 6 — 7.

23 Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М.: МТК «Восточный экспресс», 1998. С. 109 — 110.

24 Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк, 1995. С. 5.

25 Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Дис… канд. юрид. наук. М., 1997. С. 93.

26 Материалы преддипломной практики

27 Материалы преддипломной практики

28 Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов, утвержденные Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.

29 Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 1 ГК РФ. М.: Инфра-М, 2003.

30 Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству РФ. 2-е изд. М.: Экзамен, 2004

31 НК Гуев А.Н. Постатейный комментарий НК (книга 1). М.: Экзамен, 2005

32 Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск: Изд-во ТГУ, 1977. С. 81.

33 Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Д.: Изд-во «Ирфон», 1966. С. 48.

34 Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С. 125.

35 Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 122.

36 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995. С. 229.

37 Ефимов А.Ф. Вопросы общей собственности на строения в судебной практике. Комментарий судебной практики. Вып. 3 / Под ред. Ярошенко К.Б. М.: «Юрист», 1997. С. 44.

38 Вопросы соотношения исков о выделе доли и об определении порядка владения и пользования общим имуществом подробно рассмотрены в работе Г.Л. Осокиной «Иск (теория и практика)». М.: Городец, 2000. С. 153 — 155.

39 Умуркулов М.К. Осуществление и защита права общей собственности: Диссертация на соискание ученой степени канд. юрид. наук. М., 1984. С. 175.