Автор: admin

Министерство аграрной политики Украины

Харьковский национальный аграрный университет им. В.В. Докучаева

Кафедра экономической теории

Политическая экономия

Курсовая работа на тему № 5

Становление и развитие экономической теории

Выполнила:

студентка 1 курса 1 группы

факультета Учёт и финансы

(специальность – Учёт и аудит)

Руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Пасемко Г.П.

Харьков 2008

Содержание

Вступление

Становление экономической теории как самостоятельной науки

Марксистская (пролетарская) политэкономия

Возникновение и развитие неоклассической

экономической теории

Характеристика основных экономических теорий ХХ века

Развитие экономической мысли Украины

Выводы

Список использованной литературы

Вступление

Жизнь людей чрезвычайно разнообразна, сложна и противоречива. Она охватывает экономику, политику, культуру и т.д. Различные стороны общественной жизни изучаются различными науками. Одной из таких наук является экономическая наука.

Экономическая наука имеет длительную и богатую историю. Людям всегда были небезразличны процессы, прямо или косвенно влияющие на уровень их благосостояния. По этому размышления по поводу хозяйственной жизни сопровождали последнюю с момента её зарождения.

Данная тема занимает особое место в структуре экономической теории, так как она является своеобразным методологическим введением в изучаемый курс. Необходимо выяснить, что исследует общая экономическая теория, какие приемы она для этого использует, какую роль играет в развитии общества.

Сегодня человек не может считать себя приобщенным к образованию и культуре, если он не изучил и не понял законов общественного развития, не овладел знаниями экономической теории. При изучении этой темы я как студентка получаю представление о целом ряде новых категорий, иных постановок проблем, оперировать которыми, расширяя их и обогащая, придется на протяжении изучения всего дальнейшего курса экономической теории.

Любая наука возникает в результате попыток людей решить определенные вопросы, касающиеся природы, общества и их взаимодействия. Все это в полной мере относится и к комплексу наук, изучающих экономику. С давних времен люди пытались выяснить, от чего зависит развитие человеческого общества, по каким законам развивается экономика.

На сегодняшний день изучение этой темы остается актуальным. Так как время идет, изменяются взгляды людей на те или иные предметы, события. Каждое поколение вносит свои коррективы в развитие общественной жизни всего человечества. По этому ученые-экономисты всего мира продолжают изучать, анализировать разработки экономистов прошлых веков. На их основе они разрабатывают новые теории с целью преодоления социально-экономических проблем, таких как проблема занятости, перепроизводства, ограниченности ресурсов, экономическая нестабильность и т.д.

1. Становление экономической теории как самостоятельной науки

Зачатки экономической науки появились еще в древнем мире. Уже ученые-философы Древней Греции, Рима, Востока, Египта, Китая и Индии пытались решить отдельные вопросы экономики: что лежит в основе цены товара, как наживать состояние[5].

Первые известные попытки систематизации экономических знаний связаны с греческими мыслителями, в первую очередь Аристотелем (364-322 до н. э.) и Платоном (428-348 до н. э.), которые рассматривались в своих исследованиях вопросы экономической жизни. Экономическая мысль Древней Греции и ученые той поры сформулировали исходные положения экономической теории о полезности как исходной ценности материальных благ, равновеликом обмене эквивалентов[3].

Мыслители Древнего Рима – Сенека (4-65 гг. до н.е.), Лукреций Кар (39-55 гг. до н.е.) и др. исследовали экономические причины разложения и гибели рабства, главной из которых, по их мнению, было отсутствие материального интереса[16].

Сам термин «экономика» произошел от древнегреческого слова «экономия», которое, как считают ученые, изобрел греческий писатель и историк Ксенофонт (430-355 до н.е.). Слово «экономия» состоит из двух слов: «ойкос» (дом, домашнее хозяйство) и «номос» (знаю, закон). Так что в буквальном смысле «экономия» означает науку о домоводстве, об искусстве ведения домашнего хозяйства[3].

Итак, как прикладная наука о ведении хозяйства экономическая теория возникла в период рабовладельческого строя. Но только в XVI-XVIII вв. появилось ее название – политическая экономия (от греческих слов: «политейя» — общество, «ойкос» — дом, домашнее хозяйство, «номос» — знаю, закон). Таким образом, политическая экономия – наука о законах функционирования общественного хозяйства в рамках государства. В самостоятельную науку политическая экономия превращается в начале XVII в.[16].

Первой теоретической школой был меркантилизм (от итальянского «мерканте» — купец, торговец). Он выражал интересы торговой буржуазии и представляя собой попытку теоретического обоснования отстаиваем ости ею экономической политики.

Ранний меркантилизм возник до великих географических открытий и изжил себя к середине XVI века. Его важнейшие представители – У.Стаффорд (Англия), Г.Скаруфери (Италия) и др. Центральным пунктом произведений раннего меркантилизма является система «денежного баланса», отстаивавшего политику на увеличение денежного богатства чисто законодательным путем. В целях удержания денег в стране запрещался вывоз их за границу, создавались «складочные места» для торговли иностранными товарами и т.п. Чтобы привлечь деньги из-за границы, правительство занималось порчей монеты, полагая, что в результате обесценивания денег иностранцы за то же количество национальной монеты смогут приобрести больше, товаров и поэтому будут заинтересованы обменивать свои деньги на туземные[5].

Ранние меркантилисты считали целесообразным:

Установить максимально высокие цены на экспортируемые товары.

Ограничить импорт товаров.

Не допускать вывоз из страны золота и серебра в силу своих природных свойств исполнявших роль денег и функцию меры стоимости[16].

Последний меркантилизм, более развитая меркантилистская система, возник во второй половине XVI века и достиг расцвета в середине XVII века. Его главные представители Т.Мен (Англия), А.Серра (Италия), А. Монкретьен (Франция) и другие[6].

Позже появляется теоретическое учение физиократов. В XVIII веке Франция продолжала оставаться аграрной страной. В борьбе против феодального строя буржуазия выдвинула своих идеологов, среди которых одно из первых мест занимал Ф.Кенэ – основоположник и глава школы физиократов[16].

Физиократы – Французские экономисты XVIII века, представители классической буржуазной политической экономии.

Физиократы выступали с решительной критикой меркантилизма. В противоположность меркантилистам, сосредоточившим свое внимание на анализе явлений в сфере обращения, к анализу производства. Они исследовали вопрос о происхождении прибавочного продукта в сфере производства[6].

Кенэ выдвинул учение об эквивалентности обмена. Он доказал, что «обмен или торговля не порождают богатств, совершение обмена, ничего, стало быть не, производит»[11] и объяснил это тем, что в сфере обмена, в условиях свободной конкуренции происходит обмен равновеликих стоимостей, которыми товары обладают ещё до того, как поступают на рынок. Отсюда следовало, что в обмене богатство не создается и прибыль не возникает[6].

Центральное место в экономической системе физиократов занимало учение о “чистом продукте”, под которым Кенэ утверждал, что «чистый продукт» создается только в земледелии, где под воздействием сил природы увеличивается количество потребительных стоимостей. В промышленности «чистый продукт» не возникает, богатство не создается[4].

Заслугой физиократов является данный ими в пределах буржуазного кругозора анализ капитала. Причем капитал они рассматривали не как деньги (они лишь средства приобретения капитала), а как производительный капитал.

В отличии от меркантилистов физиократы отвергали вмешательство государства в экономическую жизнь, требовали предоставления полной свободы капиталистам, промышленникам, фермерам и торговцам[16].

Поворот к исследованию производства открыл путь для возникновения научной политической экономии. Наиболее обоснованные ответы на рассматриваемые вопросы дала классическая школа[5]. Классическая школа возникла в эпоху, когда капитализм завоёвывал свое господство. Он уже создал мощные промышленные предприятия и шёл по пути их совершенствования, осуществляя промышленный переворот

Меркантилисты искали происхождение богатства во внешней торговле. Физиократы перенесли исследования из сферы обращения в сферу производства. Заслуга классической школы состоит в разработке теории трудовой стоимости[16].

Ранним экономистом-классиком можно признать крупнейшего английского экономиста XVII века Вильяма Пети, наиболее крупным экономистом-классиком мануфактурного периода является выдающийся мыслитель XVIII века Адам Смит. Наибольшего развития и своего завершения классическая школа достигла к концу промышленного переворота в Англии (начало XIX века) в трудах Давида Риккардо[18].

Проведенный А.Смитом анализ природы человека, взаимодействия и взаимосвязи человека и общества был положен в основу формулировки понятия «экономический человек», хотя само это понятие возникло позднее. А.Смит считал, что основным стимулом экономической активности человека является частный интерес. Процветание общества, таким образом, возможно только на путях индивидуального благополучия, а частный интерес – это настолько мощный стимул, который готов преодолеть сотни досадных препятствий, которыми безумнее человеческих законов так часто затрудняет его деятельность.

Основой экономического учения Смита был принцип свободной конкуренции. Только при свободном передвижении капитала, товаров, денег и людей ресурсы общества могут использоваться оптимально. Политика «естественной свободы» была фундаментально основана в теории Смита и включала следующие элементы:

– свободное движение рабочей силы;

– свободная торговля землей;

– отмена правительственной регламентации функционирования промышленности и внутренней торговли;

– свобода внешне торговли.

Экономическая политика многих стран через столетия испытала на практике теорию А.Смита, добившись экономического возрождения[1].

Виднейшей фигурой английской классической политэкономии стал Давид Рекардо, опубликовавший свои работы в начале XVIII века. Отличительной чертой его научной системы стало признание закона стоимости, фундаментом на котором выстраивается в единое целое теория политической экономии[6].

2. Марксистская (пролетарская) политэкономия

Важнейшей исторической предпосылкой формирования марксистского мировоззрения явилось то обстоятельство, что капитализм, одержавший победу над феодализмом в передовых странах Западной Европы, уже показал к тому времени не только свое экономическое преимущество над предшествующим способом производства, но также и противоречивость своего развития, всё большее нарастание конфликтов между трудом и капиталом. Учение, разработанное К.Марксом в содружестве с Ф.Энгельсом, представляет собой целостное мировоззрение, стройную систему философской экономии и социально-политических взглядов. Экономическое учение занимает первостепенное место во всей системе марксистского мировоззрения и вполне закономерным, явилось то обстоятельство, что основной свой научный труд «Капитал» Маркс посвятил политико-экономическому исследованию капиталистического общества[6].

В своем труде Маркс давал глубокий анализ производства и его влиянию на распределение, обмен и потребление, по новому трактовал метод политэкономии, развивая тактику зрения исторического материализма.

При этом указывалось, что политико-экономические исследования относительно той или иной страны начинаются с анализа её населения, классов, городов, земельных богатств, внешней торговли, отраслей производства. Правомерными Марксу представлялись следующие разделы политэкономии:

Абстрактные определения общего характера.

Категории буржуазной экономики (капитал, наёмный труд, земельная собственность, кредит, обращение).

Буржуазное общество и государство (не производит, классы, налоги, государственный долг).

Интернациональные экономические связи (мировая торговля, вексельный курс).

Мировой рынок и кризисы[9].

Выясняя происхождение денег, Маркс связывал этот процесс с развитием противоречий товаров, представляющего противоречивое единство потребительной стоимости и ценовой стоимости.

Определяя свойства денег, Маркс отмечал их роль как меры товарного обмена, средства обмена, представителя товаров, всеобщего товара[19].

Целый раздел посвящался анализу денег как материального представителя богатства, помимо их роли как средств обращения. Маркс обстоятельно исследовал, почему благородные металлы стали функционировать в качестве денег. Количество требующихся денег для обращения, Маркс ставил в зависимость от совокупной суммы цен и скорости оборота денег. Были выяснены важнейшие функции денег как средств обращения, как сокровища.

В труде нашло отражение величайшее открытие Маркса. В нем развивалось учение о рабочей силе (работоспособности) как товаре и были показаны его особенности. Это позволило Марксу дать объяснение процесса обмена между капиталом и трудом и образования прибавочной стоимости на основе закона стоимости. Тем самым впервые получала решение сложнейшая теоретическая проблема, которая являлась «камнем преткновения» для буржуазной классической политэкономии. Тезис об эксплуатации наемных рабочих капиталистами получал научное обоснование. Это означало настоящий переворот в политэкономии[6].

Вместе с тем в научный оборот вводились новые понятия: «прибавочная стоимость», «норма прибавочной стоимости»[17].

Благодаря Марксу политэкономия обогащалась положениями о постоянном и переменном капитале. Маркс, проанализировав экономическое развитие Германии в XVII-XIX веках, сделал вывод, что основой развития капиталистического общества является частная собственность на средства производства, которая порождает такую категорию как капитал, наемный труд, прибавочная стоимость и т.д.[19].

Недостаток этого учения в одном из выводов, согласно которому экономика общества должна развиваться только на частной собственности, хотя существует множество других форм собственности[18].

Величайшим вкладом в сокровищницу марксизма является исследование В.Лениным особенностей капиталистического производства в эпоху империализма. Ленинский анализ империализма вместе с характеристикой его экономических признаков включает в себя определение исторического места империализма, во-первых, по отношению к домонополистическому периоду капитализма, и, во-вторых, по отношению к социалистической революции[17].

Ленин в статье «Империализм и раскол социализма» на основе анализа экономической природы, закономерностей и противоречий империалистической стадии капитализма сделал следующие выводы: «Империализм есть особая историческая стадия капитализма»[9].

Особенность эта троякая: империализм есть:

Монополистический капитализм.

Паразитический или загнивающий капитализм.

Умирающий капитализм.

Исходной категорией в характеристике исторического места империализма является монополия. В результате возникновения и постепенного усиления господства монополий некоторые основные свойства капитализма превращаются в свою противоположность. При империализме свободная конкуренция сменяется монополией и эта смена «есть переход от капиталистического, к более высокому общественно-политическому укладу».

В.И.Ленин обогатил экономическую теорию марксизма развернутым анализом проблем переходного периода от капитализма к социализму, дал характеристику основных фаз в развитии коммунистического общества, присущих им принципов и методов хозяйствования и определения предпосылки постепенного перерастания социализма в коммунизм.

Тем самым в трудах Ленина были разработаны основы нового раздела марксистской политэкономии – политической экономии социализма[18].

В своих работах Ленин теоретически обосновал необходимость различных форм и методов социалистического обобществления средств производства, указав вместе с тем и на известную последовательность экономических преобразований, объективно обусловленных и определяемых достигнутым при капитализме уровнем техники и культуры.

Исходным звеном в цепи преобразований призванных обеспечить всенародный контроль за производством и распределением продуктов является по мысли Ленина национализация банков, страхового дела и наиболее важных монополизированных сфер промышленности или, по крайней мере, установление за ними рабочего контроля как подготовительной ступени к национализации и регулированию производства[19].

Ленин признавал также возможность и допустимость использования пролетариатом государственных капиталистических форм постепенного преобразования частной собственности известной части буржуазии, позволяющих пролетариату поставить на службу социализму инициативу и организационно-технический опыт капиталистов.

По отношению к деревне В.Ленин обосновал возможность и необходимость для России программы национализации всей земли, при конфискации помещичьих земель в пользу крестьян и организации на части этих земель крупных государственных хозяйств — совхозов[18].

Ленинский план приступа к социалистическому строительству предусматривал: организацию всенародного учета и контроля за производством и распределением продуктов, повышение производительности труда; допущение и использование в интересах строительства социализма отечественного и иностранного капитала, а также буржуазных кооперативов и спецов, оплачиваемых по высоким ставкам; широкое использование кредитно-денежных и финансовых рычагов, системы премии, сдельной оплаты труда и соизмерения заработков общими итогами работы предприятий общественного сектора хозяйства; налаживание взаимоотношений между городом и деревней на рельсах натурального налога и рост непроизводительных расходов; подкуп привилегированной верхушки рабочего класса и насаждение оппортунизма в рабочем движении[16].

В результате обострения указанных противоречий империализм становится умирающим капитализмом[9].

3. Возникновение и развитие неоклассической экономической теории

Во второй половине XIX века исследования концентрируются все в большей мере на рассмотрении конкретных отношений рыночных агентов, выработке соответствующих практических рекомендаций. Ученые все чаще стремятся к исследованию проблем оптимизации распределения ограниченных ресурсов, широко применяя для этих целей аппарат предельных величин, математические методы. Вслед за этим меняется и название самой науки. Термин political economy («политическая экономия») вытесняется новым названием — economics («экономическая теория»).

Свое новое имя экономическая наука получила в вышедшей в 1890 г. книге выдающегося английского экономиста, основоположника неоклассического направления, главы «кембриджской школы» Альфреда Маршалла (1842-1924). Называлась она «Принципы экономической науки» (Principles of economics). Автор книги считал, что экономические исследования должны следовать практике житейской логики, быть научным обобщением рационального мышления и поведения рыночных агентов. Поэтому под «экономикс» стали понимать науку, исследующую поведение людей в процессе производства, распределения и потребления редких благ и услуг в мире ограниченных ресурсов, а также способы наиболее эффективного использования этих ресурсов[13].

В экономической теории неоклассического направления было сформулировано положение о том, что и спрос и предложение являются равнозначными элементами механизма рыночного ценообразования. А. Маршалл по-своему интерпретировал условия баланса спроса и предложения, активно используя понятие рыночного равновесия. Именно в рамках неоклассического направления был разработан и получил быстрое распространение принцип функциональных соотношений экономических процессов[19].

В центре внимания представителей неоклассического направления находился анализ условий, при которых потребители и производители максимизируют свое благосостояние. Как показал А. Маршалл, такая максимизация возможна лишь в условиях свободной конкуренции, и именно тогда, когда рынок приходит в состояние сбалансированности, равновесия[13].

Таким образом, главные проблемы, изучениями которых занимался А. Маршалл, являются:

1. Центральное место – проблема рыночного формирования цен: рыночная цена – результат пересечения цены спроса и предложения; равновесная цена – в точке равновесия спроса и предложения (крест Маршала) ; идеальная картина рыночного взаимодействия – спрос и предложение в равной степени влияют на изменение цены; на разных отрезках времени проявляются разные закономерности (в краткосрочном периоде спрос берет на себя роль главного регулятора цены, в долгосрочном – предложение) .

2. Концепция об эластичности спроса – показатель зависимости объема спроса от изменения цены. Эластичности спроса зависит от трех факторов: предельной полезности, рыночной цены и денежного дохода.

3. Чтобы иметь более низкие издержки разумная производительность будет стремиться к самому эффективному сочетанию факторов производства.

4. Теория распределения – (условия спроса и предложения, которыми определяется цена факторов) четыре фактора производства: земля – рента; труд – заработная плата; капитал – процент; фактор организации – прибыль, что составляет в сумме национальный дивиденд[14].

Выходит, что теоретики неоклассического направления определили как один из основных пунктов своего анализа механизм формирования цен на основе рыночных факторов в процессе их взаимовлияния[2].

Созданные неоклассиками инструменты анализа и сегодня составляют «золотой фонд» мировой экономической науки. Это – эластичность спроса, предельный анализ, различие между короткими и длительными периодами при учете временных воздействий на хозяйственную деятельность, анализ внутренней и внешней производственной экономии в теории фирмы, взаимозависимость рынков и др.

Идеализация механизма свободной конкуренции («невидимая рука» рынка способна направлять развитие экономики по наиболее эффективному пути), недооценка роли государства (оно должно быть лишь «ночным сторожем»), характерные для неоклассиков, определяли развитие экономической теории на протяжении ряда десятилетий, вплоть до конца 20-х годов прошлого века. Экономическая теория этого периода сначала именовалась «теорией цены», затем «теорией фирмы», и, наконец, получила широко используемое сегодня название «микроэкономика»[5].

Уже на рубеже XIX и ХХ веков микроэкономический анализ подвергается острой критике со стороны некоторых ученых, однако в конечном итоге оппозиционные выступления, как это часто случается, только способствовали развитию и укреплению авторитета неоклассического направления. В этот период науке стали известны имена таких выдающихся ученых-неоклассиков, как Артур Пигу (1577-1959), Карл Менгер (1840-1921), Евгений Бем-Баверк (1851-1914), Фридрих Визер (1851-1926), Леон Вальрас (1834-1910), Вильфредо Парето (1848-1923) и др. Именно в их трудах были окончательно сформулированы основные принципы маржинализма (от marginal – предельный – англ.), или теории предельной полезности, знаменовавшей поистине революционный прорыв в представлении о ценности, цене, пропорциях обмена, издержках, спросе и предложении и др. Маржиналисты в основу экономического анализа положили субъективные оценочные суждения вовлеченных в хозяйственные отношения субъектов[13].

Теория маржинализма активно использовалась при анализе взаимовлияния цены и спроса на конкретные товары, определении взаимозаменяемости и взаимодополняемости различных факторов производства[15].

Ярким представителем австрийской школы неоклассического течения является Е. Бем-Баверк. Его учения заключались в следующем:

1. Ценность вещи измеряется величиной предельной пользы этой вещи.

2. Основа ценности – наименьшая польза, которая позволяет в конкретных условиях потреблять эту вещь рациональным образом.

3. Цена товара как следствие субъективных оценок материальных благ участникам обмена.

4. Теория ожидания (рабочие в отличие от капиталистов недооценивают свое будущее, не стремясь к ожиданию плодов своего труда).

5. Признает возникновение прибавочной стоимости в процессе переноса капиталом своей ценности на продукт, но за основу самовозрастания стоимости берется время, в течение которого оборачивается капитал.

6. Процент на капитал является общеэкономической категорией там, где имеет место обмен текущего и будущего потребления[16].

Опираясь на «закон рынков» Ж.-Б. Сэя, согласно которому предложение продукта всегда создает спрос на него самого («товары обмениваются на товары»), неоклассики обосновали саморегулирующийся характер рыночной экономики, способность механизма свободной конкуренции восстанавливать нарушенное равновесие и обеспечивать тем самым динамичное, бескризисное развитие.

Особое место в экономической науке занимают такие последователи принципа «laissez faire», как австро-американский экономист Август Фридрих фон Хайек (1899-1992) и австрийский экономист Людвиг фон Мизес (1891-1973). На протяжении всей своей творческой жизни эти ученые стояли на позициях непримиримых противников государственного вмешательства в экономику, предупреждали об опасности чрезмерной зарегулированности хозяйства, которая незаметно для ее последователей ведет к тоталитаризму[14].

4. Характеристика основных экономических теорий ХХ века

Между тем кризисные явления, нараставшие в западных странах на протяжении 1920-х годов (по прогнозам неоклассиков, они вот-вот должны были рассосаться), вылились в грандиозный по своим масштабам и глубине мировой экономический кризис («Великую депрессию») 1929-1933 гг. Вместе с кризисом хозяйства наступил и кризис микроэкономической теории, в частности, неоклассического направления как ее сердцевины.

На авансцену экономической мысли поднимается новое направление научного анализа – кейнсианство, поставившее в центр внимания проблемы макроэкономики. Вышедшая в 1936 г. книга выдающегося английского экономиста Джона Мейнарда Кейнса (1883-1946) «Общая теория занятости, процента и денег» произвела подлинную революцию в экономической теории и дала ответы на многие вопросы, которые не могли быть решены только лишь в рамках микроэкономического анализа[13].

Кейнс отказался от главного постулата неоклассического учения – «закона рынков» Сэя – и выводимой из него формулы рыночного механизма как идеальной саморегулирующейся системы. Двигателем экономики, по мнению Кейнса, является не предложение, а спрос, и именно он выступает решающим фактором развития производства и предложения. Для повышения совокупного спроса Кейнс рекомендовал использовать налогово-бюджетную и кредитно-денежную политику государства. В дальнейшем значительный вклад в разработку теоретической системы Кейнса внесли американские ученые Элвин Хансен, Пол Самуэльсон, английский экономист Джон Хикс и другие.[10].

Кейнсианский подход к механизму функционирования экономики имел большой успех с конца 1940-х и до 1960-х гг., когда он стал подвергаться критике сначала со стороны монетаристов, а затем со стороны представителей новой классической макроэкономической теории[11].

Монетаризм представляет собой такое течение экономической мысли, которое ставит деньги в центр макроэкономической политики, отводя им решающую роль в колебательном движении национального хозяйства. Монетаристские концепции послужили основой кредитно-денежной политики, используемой в качестве важнейшего направления государственного регулирования экономики.

Зачатки идей монетаризма просматриваются еще в экономических учениях древности и в явном виде присутствуют у меркантилистов.

Положения монетаристов относительно неэффективности денежной политики в краткосрочном периоде были подвергнуты критике сторонниками новой классической макроэкономической теории. Эта научная школа сформировалась в 1970-е гг. в результате применения принципов микроэкономического анализа к сфере макроэкономики. Новые классики выдвинули гипотезу рациональных ожиданий, за которую ее автор – Роберт Лукас (род. 1937), профессор Чикагского университета, — удостоился Нобелевской премии по экономике за 1995 г. Согласно данной гипотезе, будущие ценовые ожидания являются чрезвычайно важными мотивами поведения для всех, кто принимает экономические решения: для компаний, организаций, и даже для отдельных семей. До этого считалось, что подобные решения экономических субъектов строятся на произвольной или статической основе. Так, ожидаемый уровень цен рассматривался как практически неизменный. Гипотеза рациональных ожиданий позволила постоянно заглядывать вперед и соотносить эти ожидания с постоянно изменяющейся информацией[13].

Еще одним важным направлением современного экономического анализа является теория экономики предложения, завоевавшая популярность в 1970-1980-е гг. Виднейшим ее представителем является американский экономист Артур Лаффер (род. 1941). Появление теории экономики предложения было обусловлено серьезным кризисом государственного регулирования рыночной экономики на основе кейнсианских рецептов, который с полной силой проявился в начале 1970-х гг. Западная экономическая мысль перешла к активному поиску новых методов оздоровления экономики, которые, как стало ясно в дальнейшем, опирались главным образом на неоклассические, в частности, на монетаристкие взгляды и подходы[2].

В самом названии теории – «экономика предложения» — авторы противопоставляют ее кейнсианству, которое главное внимание уделяет регулированию спроса. С их точки зрения Лаффера и его сторонников, решающим фактором экономического развития является не спрос, а предложение[15].

Один из основных постулатов теории «экономики предложения» — уменьшение вмешательства государства в экономические процессы и стимулирование частной инициативы и предпринимательства. Особая роль при этом отводилась государственным финансам: уменьшению налогов, сокращению государственных расходов, уменьшению количества денег в обращении с помощью соответствующей политики в области государственного кредита[2].

Особое место в современной экономической теории занимает институционально-социологическое направление, представителями которого являются Торстейн Веблен, Джон Коммонс, Уэсли Митчелл, Джон Гэлбрейт. Буквально термин «институционализм» происходит от понятий «институция» (обычай, заведенный порядок) и «институт» (порядок, закрепленный в форме закона или учреждения). Представители институционализма подошли к исследованию экономических проблем с нетрадиционных позиций. Институционалисты предложили исследовать человека не изолированного, а в зависимости от его среды. Поэтому «человека экономического» они заменяют «человеком социологическим», находящимся в центре совокупности общественных отношений, или «человеком в конкретной ситуации».

Метод институционально-социологической школы учитывает одновременно и эволюцию институтов, изменяющую условия хозяйственной жизни, и влияние экономики на сами эти институты[16].

В послевоенный период «чистый» институционализм пошел на убыль. Из отдельного течения институционализм превратился, с одной стороны, в элемент экономической теории, с другой – в метод метод общего анализа процессов и сдвигов в реальной экономической системе. Ко второму случаю можно отнести современный неоинституционализм, в рамках которого возникла экономическая теория прав собственности, теория экономической организации, теория общественного выбора и др. Неоинституционализм характеризуется отходом от абсолютизации технических факторов и придает особое значение роли трансакционных издержек (издержек рыночной координации производства). На концептуальной основе трансакционных издержек была сформулирована новая роль прав собственности в механизме функционирования и развития рыночного хозяйства, дан ответ на вопрос, зачем нужна фирма, если есть рынок, разработан ряд других интересных проблем хозяйственной жизни. Теория общественного выбора исследует взаимосвязь экономических и политических явлений. Иначе выражаясь, эту теорию можно рассматривать как экономический анализ политической деятельности. Политическая сфера предстает как своеобразный рынок, причем общественные деятели при выработке тех или иных решений руководствуются тем же принципом максимизации частной выгоды, что и отдельный индивидуум или фирма. А это означает, что законодательными и исполнительными органами возможно принятие таких решений, которые максимизируют благосостояние выборных политиков и чиновников, но далеко не оптимальных с точки зрения максимизации общественного благосостояния[3].

В целом на протяжении XX века в экономической теории сложилось господствующее положение так называемого «основного течения» (mainstream). Этим термином принято называть неоклассическую теорию, в том современном ее виде, который наиболее отчетливо представлен в зарубежных стандартных учебниках и ряде ведущих теоретических журналов по экономической теории. Однако следует отметить, что «основное течение» не сводится только к фундаментальным положениям неоклассики. Важнейшая особенность mainstream состоит в его способности впитывать в себя, делать своей составной частью выдержавшие проверку временем постулаты кейнсианства, неокейнсианства, неоинституционализма и др.[5].

Таким образом, современная экономическая теория не является набором раз и навсегда установленных ею законов и теорем, а исключительно гибким и постоянно совершенствующимся инструментом познания, способным давать ответы на вопросы, возникающие при исследовании различных экономических систем[13].

5. Развитие экономической мысли Украины

Экономическая мысль зародилась в глубокой древности. Но впервые свое отображение в письменной литературе она нашла в период Киевской Руси. В 30-х годах ХI века появилась первая часть «Русской правды» — «Правда Ярослава», а вторую «Правду Ярославичей» — принято на съезде Ярославичей в Киеве в 1072 г. В 1113 г. был написан «Устав» князя Владимира Мономаха. В «Правде Ярославичей» имеется богатый материал про организацию хозяйства князей в форме вотчины.

После распада Киевской Руси развитие экономической мысли приостановилось. Но уже в период завершения формирования украинской народности (XIII-XIV) она достигла достаточно высокого уровня. Из тех времен к нам пришли некоторые актовые материалы, которые указывают на наличие учета доходов и имущества. Экономическая мысль отражает развитие лихварства. Ссудные грамоты указывают на то, что кредитные операции совершались под залог имущества, в том числе земельных владений.

На формирование и развитие экономической мысли Украины в XV-XVI веках большое влияние имели Великое княжество Литовское и Польша. В этот период украинские феодалы проявили достаточно большой интерес к хозяйственным проблемам, пытались как можно лучше приспособиться к новым экономическим условиям, увеличить доходность своих хозяйств.

Освободительная война стала важной вехой в развитии общественно-экономической мысли в Украине. Сельское хозяйство было тогда основной формой жизнедеятельности народа. В своей экономической политике Богдан Хмельницкий особое внимание уделял развитию именно этой сфере народного хозяйства. Так же большое значение гетман придавал заключению долгосрочных торговых договоров. Применение Богданом Хмельницким принципа активного вмешательства государственной власти в хозяйственную жизнь, поощрение вывоза товаров и в тоже время ограничение вывоза драгоценностей, установление защитных пошлин, льготы местным предпринимателям и купцам свидетельствуют о наличии элементов меркантилизма в его экономической политике[7].

После Переяславского договора Украина оказалась под покровительством московского царя. Вся вторая половина XVII и первая – XVIII веков проходили под знаком постепенного, но бесповоротного укрепления российского абсолютизма, феодальных отношений, распространения крепостных взглядов. Приверженцем достижения этой цели была почти вся общественно-экономическая мысль руководящего класса Украины – казацкой старшины, феодалы, высшее духовенство. Как писал

И. Холмский, «рост нового панства одновременно был ограничением прав народных масс, полученных революцией. Сперва жертвой стали крестьяне, которые должны были войти в древнее «послушенство» к панам, позже зависимым от старшин стало мелкое казачество. Таким образом, вместо социального равенства, которое была идеалом народной революции, пришло обострение социальных отношений и деление на верстки господствующих и невольных»[8, с. 281].

В начале XVIII века центром политической, экономической и культурной жизни стала Гетманщина Левобережья. Передовая украинская социально-экономическая мысль поднялась здесь на достаточно высокий уровень, о чем свидетельствует известное произведение – «Летопись Самовидца», автор которого точно не выяснен. В своей летописи Самовидец правильно характеризовал главные причины войны 1648-1654 гг., уделяя в первую очередь внимание социально-экономическим, а так же национально-религиозным факторам; констатировал, что в самом тяжелом экономическом положении находились крестьяне Восточной Украины. Значит, Самовидец рассматривал самые важные экономические и социальные вопросы.

Передовая общественно экономическая мысль в Украине уже во второй половине XVIII века была насыщена антикрепостными, демократическими идеями. Выдающееся место в истории развития экономической мысли в XVIII веке принадлежит: Г. Сковороде, Я. Козельскому, А. Алейникову.

В 30-х годах XIX века кризис феодально-крепостной системы в России стала достигать небывалых размеров. В этот период начался промышленный переворот, но крепостной строй всячески тормозил развитие промышленности, необходимого ее внутреннего рынка, а так же рынка свободной рабочей силы. Для России, а вместе с ней и для Украины, в этот период характерны значительное отставание в развитии экономики, что и стало причиной того, что держава находилась в зависимости от промышленно развитых стран Европы.

В середине XIX века господствующим направлением в экономической теории в Украине была классическая политическая экономия. Объяснялось это тем, что буржуазия как класс в России и Украине только начали формироваться и выступала носителем прогрессивных тенденций общественного развития. В борьбе с феодализмом ей нужна была такая экономическая теория, которая обосновала преимущества капиталистического строя и провозглашала своим девизом свободную конкуренцию и прекращение вмешательства государства в экономику.

Можно согласиться с И. Коропецким, известным украинским экономистом из США, который, следом за М. Бунге, считает, что украинские экономисты середины XIX века были достаточно образованными и компетентными учеными, впрочем, ни один из них не достиг того уровня, который представляют их немного моложе соотечественники М. Туган-Барановский и Е. Слуцкий.

Необходимо указать на то, что, став на путь пропаганды и развития прогрессивных на то время доктрин, в первую очередь А. Смыта и Д. Рекардо, украинские экономисты не копировали западноевропейскую экономическую мысль, а разрабатывали собственные положения, касающиеся конкретных заданий хозяйственного развития страны.

Среди украинских экономистов 30-50-х годов XIX века достойное место занимают Т. Степанов, М. Бунге, И. Вернадский.

Т. Степанов (1795-1847), профессор Харьковского университета, по сути одним из первых в нашей стране создал оригинальный курс политической экономии на русском языке. Одним из видающихся политэкономистов 50-60-х годов XIX века был М. Бунге (1823-1895), который проповедовал принципы, совершение которых должно содействовать образованию необходимых условий для развития капитализма.

Известным представителем украинской экономической мысли в года реформы был профессор Киевского университета И. Вернадский (1821-1884). Свои экономические взгляды Вернадский выложил, будучи издателем и редактором журнала «Экономический указатель».

Большое влияние на формирование и развитие экономической мысли в Украине имела экономическая мысль Запада – от социалистических учений до разных политэкономических школ. Важную роль в этом процессе играл марксизм. После выхода первого тома «Капитала» в 1867 году имя К. Маркса становиться популярным и в Украине.

Развитие украинской экономической мысли в конце XIX — начале ХХ веков характеризуется разнообразием течений и направлений, богатством экономических идей и видающимися приобретениями, которые не только превознесли ее в эти года на уровень мировой, в первую очередь западноевропейской экономической науки, а и существенно обогатили последнюю.

В современной русской и украинской отечественной историко-экономической литературе до последнего времени творчество большинства выдающихся ученых-экономистов, которые работали в конце XIX — начале ХХ веков, оценивалось в целом негативно, а сам период рассматривался як кризисный для всех школ и направлений общественно-экономической мысли, за исключением марксистского.

Идеи маржинализма получили в Украине достаточно большое распространение уже в конце XIX века. Формирование и развитие в Украине маргинального направления и его математического разветвления отражали общие тенденции, характерные для маржинализма в этот период в целом. Одним из самых ярких представителей маржинализма в Украине был Р. Орженский.

Марксизм в Украине, как и в России, имел своих сторонников и ярых противников. Несмотря на его огромную популярность в последней трети XIX — начале ХХ веков в общественных и научных кругах, последовательными противниками марксизма, его экономической, социальной и политической доктрины оставались представители психологического направления в политической экономии.

Социальное направление, которое П. Лященко в известном труде «Социальная экономия сельского хозяйства» (1930) определял как «исторический по своему содержанию и методу, который базируется на объективно-социальной точке зрения в рассматривании экономических явлений», начал формироваться в Украине и России в последней трети XIX века под воздействием немецкой исторической школы, с одной стороны, и марксизма, с другой.

Пути и характер развития экономической мысли в Украине в период 1917-1920-х годов связаны как со сложными политическими событиями, так и уровнем развития экономической теории в период, который им предшествовал. Два основных направления присутствовали в экономической мысли в начале ХХ века: экономическая теория и марксизм.

Экономическая мысль вышла на качественно новый уровень во времена НЭПа. Но уже в 30-е годы ХХ века сталинизм положил конец разнообразию течений в развитии экономической мысли. Несмотря на все в 30-50-е года экономическая мысль все-таки развивалась, хотя и противоречивыми путями.

В развитии экономических наук в Украине, как и в бывшем Советском Союзе, период 60-х-начала 90-х годов слишком неоднозначный и неоднородный. Из него можно выделить 3 этапа:

1) возрождение; 2) застой; 3) кризис[7].

С провозглашением независимости Украина стала на путь самостоятельного развития с целью построения эффективной социально ориентированной рыночной экономики. Таким образом, экономическая мысль Украины вышла на качественно новый уровень развития.

Выводы

Таким образом, история развития экономической теории включает в себя различные направления и школы, основными из которых являются меркантилизм, школа физиократов, классическое неоклассическое направления, кейнсианство и неокейнсианство, монетаризм, институционализм и неоинституционализм и ряд других.

Первые знания, касающиеся процессов хозяйствования, отражены в древних письменных документах Древнего Египта, Вавилона, Индии, Китая и др. древних цивилизаций.

Первые теоретические экономические разработки появились только в IV веке до н.е. в Древней Греции: философ Ксенофонт пишет трактат «Экономия», который дал жизнь новому термину «экономика». В этот же период Аристотель закладывает основы теории стоимости товара. После распада Римской империи происходит застой в развитии экономики и др. наук.

В XV-XVII веках появилась первая школа экономической теории – школа меркантилистов. Монкретьен дал название новой экономической теории – политическая экономия. Главный акцент уделяли исследованию проблем обеспечения государственных интересов во внешнеторговой деятельности. Недостаток школы: уверенность в том, что богатство государства обеспечивается правильно устроенной торговлей при почти полном игнорировании проблем, связанных с производством продукции.

Классическая французская политическая экономия – школа физиократов. Особенность школы: они признавали единой продуктивной отраслью только земледелие. Позднее это ограничение было преодолено в классической английской политэкономии. Яркий представитель – Кенэ.

Адам Смит объединил в систему накопленные ранние экономические знания и сумел пояснить, как действительно работает рыночная экономика в эпоху свободной конкуренции.

В 1867 году вышел первый том «Капитала» Карла Маркса. Он обосновал собственную модель капиталистической экономики.

Следующая ступень — школа маржиналистов. Яркие представители: Менгер, Визер, Кларк. Особенности: отрицание марксистской теории трудовой стоимости и использование вместо этой теории предельной полезности.

Наиболее грандиозным событием ХХ века стало появление школы кейнсианства. Ее представители обосновали идеи о необходимости постоянного государственного регулирования рыночной экономики и производили разработку «Общей теории занятости, процента и денег».

Среди наиболее современных теорий, которые возникли в последние 2-3 десятилетия, выделяют: монетаризм (Фридман), теорию рациональных ожиданий (Лукас), теорию экономики предложения (Лаффер).

Господствующее положение в современной экономической теории занимает так называемое «основное течение» (mainstream), включающее в себя выдержавшие проверку временем постулаты неоклассической теории, кейнсианства, неокейнсианства, и др.

Развитие экономической мысли Украины берет свое начало в глубокой древности. Впервые свое отображение в письменной литературе она нашла в период Киевской Руси. Большое влияние на формирование экономической мысли имело то, что Украина со времен раскола Киевской Руси (XII век) и до провозглашения независимости (1991) все время находилась в составе других государств. С провозглашением независимости экономическая мысль вышла на качественно новый уровень развития.

Список использованной литературы

1. А.Смит. Исследования о природе и причинах богатства народов. М., 1962, с 393

2. Білик В.О., Саблук П.Т. Основи економічної теорії. – К.: ІАЕ, 1999.

3 Бревнов А.А. Основы экономической теории: Учебное пособие. – Х: ООО «Одиссей», 2004.-512 с.

4. Економічна теорія: Політекономія: Підручник / За ред.. В.Д. Базилевіча. – 5-те вид., — К.: Знання-Прес, 2006.

5. Экономика: Учебник по курсу «Экономическая теория»/С.А.Бартенев, И.И. Большакова, А. С.Булатов и др.; Под ред. А.С. Булатова. -2-е изд., перераб. и доп. — М. :Изд-во «Бек»,1997.-786 с.

6. Экономическая теория. / Под ред. А.И. Добрынина, Л.С. Тарасевича: Учебник для вузов. 3-е издание. — СПб: Изд. СПбГУЭФ, изд. «Питер Ком», 1999.-544 с.

7. Історія економічної думки України: Навч. посібник / Р.Х. Васильєва, Л.П. Горкіна, Н.А. Петровська та ін. – К.: Либідь, 1993. – 272 с.

8. Історія України. Нью-Йорк; Мюнхен, 1949. 305 с.

9. История экономических учений / Под ред. А.Г. Худокормова. – М.: Инфра-М, 1999. – 733 с.

10. Кейнс Дж. М. Избранные произведения. – М.: Экономика, 1993. – с. 389.

11. Кенэ Ф. Избр. Экономическое производство М.Ю 1960 г.,с.359

12. Крищенко К.Т., Савчук В.С., Бєляєв О.О. Політична економія: Підручник. – К.: КНЕУ, 2001.

13. Курс экономической теории: Учеб. пособие. / Под ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселевой; МГИМО МИД РФ. — Киров: Б. и., 2004.-624 с.

14. Маршалл А. Принципы экономической науки: В 3-х т.: Пер. с англ. – М.: Прогресс, 1993

15. Основи економічної теорії. Підручник / За ред.. С.В. Мочерного. – Тернопіль: АТ «Тарнекс», 2001.

16. Основы экономической теории: Учебник / С.В. Мочерный, В.К. Симоненко, В.В. Секретарюк, А.А. Устенко; Под общ. ред. С.В. Мочерного – К: О-во «Знання», КОО, 2000.-607 с.

17. Політична економія. Навч. посібник для студ. ВНЗ / За ред.. В.О.Рибалкіна, В.Г. Бодрова. – К.: Академвидав, 2004.

18. Титова Н.В. История экономических учений: Курс лекций. – М.: Гуманит. изд. центр «Владос», 1997

19. Ядгаров Я.С. История экономических учений. – М.: Инфра-М, 2001. – 480 с.

Курсовая работа

По теме: «Развитие недвижимости: сущность и особенности»

Введение

Представленная работа посвящена теме: «Развитие недвижимости: сущность и особенности».

Рассмотрим актуальность выбранной темы и обсудим проблемы, связанные с изучаемым материалом.

Преобразование экономической политики Российской Федерации переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.

Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.

Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.

Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы «Развитие недвижимости: сущность и особенности», круг вопросов и логическую схему ее построения.

Объектом данного исследования является экономическое понятие «девелопмент».

При этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.

Целями данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов развития недвижимости и разработка направлений и методов ее дальнейшего совершенствования.

В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач:

1. Изучить понятие и виды девелопмента;

2. Рассмотреть проекты развития недвижимости;

3. Изучить основные характеристики ленд-девелопмента;

4. Рассмотреть особенности девелопмента жилой, офисной, гостиничной, торговой,

складской и промышленной недвижимости.

Методологической основой исследования является диалектический метод познания и системный подход. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, анализ и синтез, методы группировки, сравнения и другие.

Курсовая работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть состоящую из трех глав, заключения и библиографический список

В первой главе рассказывается о различных аспектах понятия «девелопмент», «проект», изучаются виды девелопмента.

Во второй главе рассматривается развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости.

Краткие выводы приводятся в заключении.

Итак, углубимся в изучение данной темы, то есть перейдем к основной части курсовой работы.

Сущность проекта и девелопмента

Понятие и виды девелопмента

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. [14]

В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер – одна из ведущих фигур на рынке. [11]

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий [7]

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [11].

У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и / или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды [17].

Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.

Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.

Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: [11] «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [7].

Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;

систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:

выбор экономически эффективного проекта;

выявление и снижение рисков, связанных с проектом;

получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;

поиск и привлечение инвесторов;

отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.

Таким образом, цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально – экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости [12].

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 – 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости [6].

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат – не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

1.2 Проекты развития недвижимости

Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:

направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;

координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;

ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]

Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени. [14]

В самом общем виде проект (англ. project) – это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».

С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное – результат при участии ряда ограничений и механизмов.

В «Кодексе знаний об управлении проектами» проект – некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.

Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом – новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.

В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано следующим образом: Проект – целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей – в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.

Различают следующие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта – представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.

Преимущество системы – объективность проект-менеджера, недостаток – ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта – принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. [16]

2. Развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости

2.1 Основные характеристики ленд-девелопмента

Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) – деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

В узком смысле ленд-девелопмент – деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр.

Общая последовательность работ, исполняемых при подготовке и реализации инвестиционно – строительного проекта ленд-девелопмента, представлена в табл. 2.1

Таблица 2.1

Пример. Анализ земельного участка под девелопмент.

Характеристика местоположения земельного участка.

Земельный участок расположен в центральном районе города Самары. Документы на отвод и право пользования земельным участком заказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал с рассматриваемым участком находится в центральной части города, недалеко от градообразующей магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейся планировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности, находится станция метро, рядом спортивный комплекс. Северо-восточнее от участка расположен районный парк. Вышеперечисленные факторы окружения являются преимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса. Участок ориентировочной площади 3,2 га имеет простую геометрическую форму. Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении с уклоном в западном направлении. Минимальная и максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130,30–140,00 м.

Условия на участке.

В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода «.», которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости.

Анализ местоположения участка.

Положительные факторы: расположение в центре города, высокая деловая активность в районе, низкая плотность населения в ближней зоне, хорошая транспортная доступность, близость метро, высокий статус места, объекты городского значения, близко расположенная спортивно-рекреационная зона.

Отрицательные факторы: перегруженные центральные улицы, ограниченная автомобильная доступность, низкие потоки по прилегающим улицам, отсутствие фасада на главную магистраль, ограниченная визуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающих улиц.

Выводы по анализу местоположения.

Факторы, влияющие на выбор типа недвижимости, можно условно разбить на три группы: размер и форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотрены факторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным ни был рынок, физические возможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот, очень часто даже при прогнозах насыщения рынка расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения и физических характеристик участка можно сделать три основных вывода:

а) участок имеет как положительные, так и отрицательные характеристики расположения, которые ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой;

б) расположение участка является в большей степени неблагоприятным для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В меньшей степени факторы расположения неблагоприятны для офисной и жилой недвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы для жилья;

в) градостроительных и правовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункционального комплекса.

Таким образом, наиболее существенные ограничения имеются на торговую составляющую. В целом рассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов, исключающих наличие того или иного типа недвижимости, на участке нет.

Ленд-девелопмент в настоящее время – высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка-продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, разработку соответствующих всему проекту архитектурного плана и общей концепции. Также необходимо провести организационные работы для создания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры, а также подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества и т.п.

Ленд-девелопмент на рынке недвижимости – самый долгосрочный бизнес: так, к примеру, в крупном ленд-девелопменте от идеи до воплощения может пройти до 50 лет. Это ставит на первый план проблемы концепции развития территорий, а также правовые вопросы, включая оформление земельных участков, согласование документации, проектов и пр.

Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой бизнес, как ленд-девелопмент, получают все большее распространение и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие из коттеджных домиков, составляют в среднем от 40 до 80%. Очень выгодно вкладывать деньги и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков, имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного назначения и этот вид строительства также приносят большие дивиденды своим владельцам.

В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельные участки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков, годных к освоению, лидируют Москва и Московская область. Сегодня благодаря тому, что Россия будет принимать у себя зимнюю Олимпиаду 2014 г., огромным спросом пользуются земельные массивы города Сочи, его пригорода и окрестностей. Но и в регионах, находящихся на периферии, вдали от столицы, земельный рынок также развивается.

Все большее влияние ленд-девелопмент оказывает на процессы покупки и продажи землевладений. Чтобы удовлетворять постоянно растущие аппетиты бизнесменов, работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости, даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже / приобретению земельные массивы, которые требуется облагородить и благоустроить, или уже готовые объекты. Также встречаются предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда.

Соответственно благодаря возникновению и дальнейшему развитию ленд-девелопмента увеличиваются темпы развития рынка земли в России.

По оценкам экспертов, на российском рынке недвижимости отсутствует целый сегмент услуг в области ленд-девелопмента, т.е. комплексной подготовки земельных участков. Большинство крупных российских землевладельцев, скупавших наделы в конце 1990 х гг. с инвестиционными целями, стремятся реализовывать собственные девелоперские проекты. В западных странах ленд-девелопментом, как правило, занимаются специализированные компании. Такая компания приобретает перспективные крупные участки, юридически их оформляет подводит необходимые коммуникации, а затем передает их одной нескольким строительным компаниям. [8]

2.2 Особенности девелопмента жилой недвижимости

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика – разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Пример. Девелоперский проект жилого комплекса.

Основные характеристики проекта.

Проектирование и строительство жилого комплекса, являющегося частью застройки микрорайона городах. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 19 726,3 м2, относящемся по категории к землям поселений.

Строительство жилого комплекса имеет следующий выход коммерческих площадей – 76 853 м2 (из них 47 578 м2 – жилые, 22 733 м2 – торгово-офисные, 542 м2 – складские помещения и 6000 м2 паркинга). В соответствии с проектом будет осуществлена комплексная монолитно-кирпичная и кирпичная жилая застройка с использованием новейших теплоизоляционных и отделочных * материалов. Потребителям будут предложены 22 типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатных) от эконом-класса до улучшенных и элитных. Жилые и нежилые сооружения комплекса образуют внутреннее защищенное пространство. Во дворе комплекса расположатся детские площадки, детский сад, паркинг на 700 машино-мест. Проектом строительства предусмотрено возведение восьми секций различной этажности (от 12 до 25 этажей).

Градостроительная значимость объекта в планировочной структуре застройки города определяется центральным месторасположением в городе X и строящейся в непосредственной близости магистрали республиканского значения.

Актуальность предлагаемого к рассмотрению проекта строительства жилого района обуславливается тем, что на территории городах нет районов застройки, которые бы в комплексе отвечали высокому современному уровню жизни. Следует отметить, что сегодня дома, офисные здания, магазины строятся на небольших свободных площадках (так называемые вставки), рядом со старым и ветхим жильем без учета окружающей инфраструктуры. Проектом строительства жилого комплекса предполагается именно тот уровень качества жизни и объектов недвижимости, в которых сегодня имеется наибольшая потребность.

Конкурентные преимущества проекта.

Уникальное месторасположение жилого комплекса (географический центр городах, удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).

Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками).

Единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации.

Комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилая застройка будет выглядеть гармоничным целым).

Социальная значимость проекта.

Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города.

Стратегия продаж продукции проекта.

В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки. С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию. [8]

2.3 Особенности девелопмента офисной недвижимости

При выборе площадки под застройку приоритетными являются центр города или районы деловой активности. Фактор экологии играет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частый случай – доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5–10 лет.

Пример девелоперского проекта строительства регионального делового центра

Характеристики проекта.

Основной целью проекта является проектирование и строительство регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.

Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м8, отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:

информационно-маркетингового обеспечения;

презентационной и выставочно-ярмарочной деятельности;

оказания экспертных услуг;

инновационно-технического обеспечения;

подготовки специалистов в сфере предпринимательства;

удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услугах, способствующих повышению эффективности ведения дел, формированию у местных компаний международных стандартов организации бизнеса;

ведения постоянного диалога между лидерами бизнес-элиты и руководителями государственных структур, инвесторами, работающими на территории региона;

проведения любых мероприятий на самом высоком уровне; – Я предоставления условий для полноценного отдыха.

В офисном комплексе РДЦ разместятся торгово-промышленная палата, третейский суд, фондовая, зерновая и товарно-сырьевая биржи, центр экспертных услуг, агентство экономической безопасности, центр конкурсов и торгов, исполнительная дирекция совета профессиональных гильдий и ассоциаций, современная телекоммуникационная компания и многое другое.

Особое место в структуре РДЦ займут инновационно-технический центр и центр консультационно-технологической поддержки, основными задачами которых станут содействие интеграции научного и технологического потенциала, высококвалифицированных кадров и информационных ресурсов учреждений региона на основе определения приоритетов и развития перспективных, конкурентоспособных направлений, а также консалтинговая поддержка предпринимательства по нормативно-правовым, финансово-экономическим вопросам, экологической и технологической безопасности, вопросам защиты прав потребителей, интеллектуальной собственности.

В состав информационно-маркетингового центра войдут отдел консалтинга, информационный отдел и отдел маркетинга, структуры по оказанию интернет-услуг, конференц-зал, пресс-центр, библиотека и другие подразделения по оказанию широкого комплекса бизнес-услуг.

Обучение предпринимателей эффективному ведению бизнеса будет осуществляться в центре поддержки и развития предпринимательства, так называемом бизнес-инкубаторе, где бизнесмен получит уроки организации собственного дела на всех стадиях его развития.

В отдельном здании РДЦ предусмотрена гостиница бизнес-класса, обеспечивающая комфортное размещение гостей и партнеров по бизнесу с полным набором гостиничных услуг европейского уровня, включая обслуживание силами мини-бизнес-центра, конференц-зала, комнат для переговоров и залов для совещаний.

Возможность регулярного неформального общения представителей российского и иностранного бизнеса и представителей государственных структур будет предоставлена в специальном деловом клубе.

В составе РДЦ планируются размещение заведений для оздоровления, организации быта и отдыха представителей бизнес-сообщества. В их числе розничный торговый комплекс, оздоровительный центр, в котором будут предложены услуги по проведению специальных восстановительных процедур для руководителей фирм. Бары, рестораны, кинозал, VIP зал, кегельбан, бильярд, сауны и другие заведения рекреационного комплекса дадут возможность завсегдатаям делового центра, гостям и жителям региона почувствовать великолепно организованный досуг в условиях изысканных и по-домашнему комфортных.

Автомобильная стоянка и подземный паркинг органично дополнят многообразный комплекс услуг, предлагаемых центром деловым людям.

Кроме того, в числе важнейших показателей социальной значимости предлагаемого к осуществлению проекта – предоставление широкого спектра рабочих мест на период строительства и создание новых рабочих мест на время эксплуатации комплекса.

Реализация проекта принесет значительные дополнительные обязательные платежи и налоговые поступления в бюджеты разных уровней. Высокая коммерческая эффективность проекта заключается в его прибыльности и сроках окупаемости инвестиционных вложений при достаточной финансовой устойчивости:

выход на стабильное получение прибыли состоится уже в 2010 г., т.е. начиная с года, предшествующего эксплуатационной фазе комплекса в целом. Размер чистой прибыли в период стабильного функционирования всех структурных подразделений составит в месяц более 30 млн. руб., а общая масса прибыли от реализации проекта за весь период наблюдения превысит 1,3 млрд. руб.;

расчетный период окупаемости составляет 6,8 года.

Градостроительная значимость проекта определяется центральным местоположением, размещением в непосредственной близости от центрального автовокзала, детского парка, государственной телерадиовещательной компании, крупнейшей магистрали городского значения.

Инвестиционная привлекательность проекта определяется превышением внутренней нормы рентабельности и высокой отдачей на вложенный капитал. [8]

2.4 Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

Рынок гостиничной недвижимости до недавних пор развивался достаточно пассивно, что во многом было обусловлено меньшей доходностью и большей затратностью девелопмента в этой сфере по сравнению с жилой, офисной и торговой.

Сегодня на рынке гостиничной недвижимости наблюдается дефицит девелоперского опыта в реализации гостиничных проектов. Гостиничный бизнес является капиталоемким и требует значительных знаний и опыта, которого не хватает многим местным застройщикам. Кроме того, в зависимости от размера объекта строительства, его качества и общей рыночной конъюнктуры период окупаемости проекта может составлять от 7 до 14 лет, в то время как в других секторах недвижимости могут существовать более благоприятные условия возврата капитала.

Основной особенностью девелопмента гостиничной недвижимости является в большой степени уникальность каждого проекта, особенно для гостиниц высокого класса. Если складские комплексы можно делать типовыми, то же относится к сериям жилой недвижимости, то для гостиниц высокого класса типовость является отрицательным фактором.

Согласно мировой практике ключевыми факторами, определяющими коммерческую эффективность девелоперского проекта гостиницы, являются грамотно разработанная концепция и правильная организация текущего управления.

Большинство девелоперов, сталкиваясь с тем, что реализация проекта в гостиничной сфере является процессом намного более сложным и комплексным, чем в других секторах недвижимости, предпочитает прибегать к услугам специализированных управляющих компаний.

Пример.

К 2012 г. в Москве должно быть построено более 200 новых отелей, а общая вместимость гостиничного фонда должна увеличиться более чем в три раза. Число туристов, ежегодно приезжающих в столицу, должно вырасти до 20 млн. человек. Такие планы по развитию гостиничного комплекса столицы поставлены правительством города. Однако сейчас наиболее выгодно развивать гостиницы высокого класса, потому что столичная земля недешева и срок окупаемости, например, трехзвездочной гостиницы, может достигать 7–10 лет. Дешевые гостиницы сейчас строятся в основном потому, что московское правительство готово всячески содействовать компаниям, готовым это делать.

Опрошенные RealEstate.ru (информационно-аналитический портал в Интернете по недвижимости) девелоперы сообщили, что им были бы интересны предложения правительства Москвы, если бы не несколько «но»: высокая стоимость заемного капитала, несогласованность решений и действий ведомств, нехватка интересных земельных участков в столице и сложность подключения к коммуникациям.

Для торговой недвижимости при выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена – идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансированием строительства офисных помещений.

Пример девелоперского проекта сооружения многофункционального торгового комплекса.

Настоящий проект предусматривает строительство многофункционального торгового комплекса с городским автовокзалом на въезде в центр городах. Концептуально торгово-развлекательный центр (далее – ТРЦ) ориентирован на посетителей со средним уровнем дохода и предназначен для розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, а также организации развлечений и отдыха. Целевой аудиторией ТРЦ являются семьи, имеющие, как правило, автомобиль, поэтому в качестве места застройки выбран земельный участок вблизи крупной автомагистрали. В торгово-развлекательном центре планируется размещение: супермаркета продовольственных товаров; крупных салонов аудио-, видео- и бытовой техники, одежды и обуви, парфюмерии и косметики, товаров для дома и т.д.; ресторанов, кафе и баров; детского развлекательного комплекса; v боулинга; киноцентра, состоящего из двух залов; бильярда и игровых автоматов; оздоровительного центра; салона красоты; городского автовокзала; VlP офисов и гостиничных номеров.

Здание ТРЦ будет представлять собой уникальный архитектурный комплекс, объединяющий в себе пять блоков:

блок 1 – офисно-гостиничный комплекс – 11 этажное футуристическое здание площадью 27 тыс. м2;

блок 2 – городской автовокзал с магазинами, киосками и кафе – четырехэтажное здание общей площадью 4450 мг;

блок 3 – торговый комплекс для продажи непродовольственных товаров – четырехэтажное здание площадью 23 500 м2;

блок 4 – четырехэтажный торговый комплекс с тремя торговыми залами для продовольственных и непродовольственных товаров общей площадью 15 150 м2;

блок 5 – развлекательный комплекс для детей и взрослых – четырехэтажное здание площадью 8000 м2.

Общая площадь комплекса составляет 78 100 м2, в том числе полезная площадь – 70 898 м2, т.е. 90,8%. Строительный объем здания равен 498 100 м3.

Площадь застройки с внутренним двориком составляет 23 320 м2, а без него –19 720 м2. Земельный участок, на котором планируется возвести торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 4,5 га находится в собственности физических лиц.

Рядом со зданием планируется размещение парковки на 500 автомобилей, гостевой автостоянки, а также крытой посадочной платформы автовокзала.

Блоки комплекса будут объединены пешеходными эспланадами по второму уровню. Строительство здания ТРЦ планируется вести в три очереди:

первая очередь – блок 4 «Торговый комплекс» и блок 5 «Культурно – развлекательный центр»;

вторая очередь – блок 3 «Торговый комплекс» и блок 2 «Автовокзал»;

третья очередь – блок 1 «Офисно-гостиничный комплекс».

Предприятие ЗАО «Заказчик», оценивая привлекательность рынка коммерческой недвижимости городах, планирует по завершении каждой из трех очередей строительства часть площадей продать, а остальную часть ввести в состав собственных средств и сдавать в аренду.

Всего в ходе реализации проекта планируется:

реализовать 45 170 м2 площадей (63,7%);

сдавать в аренду 25 728 м2 площадей (36,3%).

В качестве покупателей и арендаторов будут приглашены крупные «якорные» операторы из сферы торговли и развлечений, которые являются лидерами в своих категориях. [8]

2.5 Девелопмент складской и промышленной недвижимости

2.5.1 Складской девелопмент

В настоящее время в коммерческой недвижимости наиболее динамично развивается рынок складской недвижимости, и это вполне оправданно.

Если несколько лет назад офисная и торговая недвижимость представляла приоритетный интерес для инвесторов, ее рентабельность была значительно выше складской, то в настоящее время идет существенное увеличение количества девелоперских проектов в складской недвижимости.

Раньше сегмент складской недвижимости был наименее развитым и, как следствие, – закрытым, не позволяющим дать точные цифры и четко оценить объем рынка. За последние два-три года рынок складской недвижимости сформировался и окреп – он становится все более прозрачным и цивилизованным.

Складская недвижимость – один из самых перспективных и инвестиционно привлекательных сегментов российского девелопмента коммерческой недвижимости, растущий вместе с девелопментом промышленной и торговой недвижимости. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему предложения качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограниченны. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения инвестиций в девелопмент складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. Эксперты рынка предсказывают быструю активизацию развития рынка данного сегмента недвижимости в ближайшие годы.

Рынок складской недвижимости в России растет едва ли не самыми быстрыми темпами. Именно в этот сегмент направляют свои средства крупные западные фонды и инвестиционные компании. Хотя обеспечить наилучшее качество склада зачастую можно только в рамках реализации нового проекта, существенная часть складских комплексов класса В была построена на основе старых баз. Кроме того, большая часть оставшихся с советских времен складов по-прежнему используется неэффективно. Для того чтобы эти объекты начали приносить доход, необходимо провести их редевелопмент.

Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60–70% всего рынка проектов складской недвижимости. Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов.

Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости складских проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15–17%) и составляют около четырех-пяти лет. Заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя». Фирмы, которым невыгодно арендовать склад площадью 70 тыс. м2, предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему.

Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.

Пример.

Около 90% спроса на складскую недвижимость приходится на Подмосковье и только 10% – на Москву. Наблюдается тенденция децентрализации спроса на удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.

Основными арендаторами складских помещений, как и раньше, выступают сети супермаркетов, гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Пятерочка», «Ароматный мир», «Ростикс групп», пивоваренная компания «Балтика» и др.) строить собственные складские терминалы.

В настоящее время девелопмент складской недвижимости развивается в двух направлениях. С одной стороны, на рынок выходят спекулятивные инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские производители и сети. Рано или поздно эти тенденции приведут к насыщению рынка и снижению арендных ставок, которые сегодня неоправданно высоки. Качественные складские площади в среднем по стране стоят от 110 до 160 долл. за 1 м2 в год. В Европе стоимость аренды складов на 20–30% ниже. [8]

2.5.2 Промышленный девелопмент

Промышленный девелопмент – наименее развитое направление девелопмента коммерческой недвижимости.

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом: в основном этот сегмент представлен низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний день нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости.

Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Государственные структуры не обеспечивают эффективного использования производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

Специфика рынка коммерческой промышленной недвижимости такова, что новые объекты появляются, как правило под конкретного заказчика я либо на абсолютно новое месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. Свободной промышленной недвижимости, предназначенной к продаже на рынке, существенно меньше, чех спрос на нее.

Анализ рынка промышленного девелопмента показывает. что потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственные объекты, рассматривают площади от 500 до 15000 м2. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы высокого класса. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 м2. но при этом количество предложении таких объектов невелико. Площади менее 500 м2 наиболее актуальны в аренде. так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

Пример.

Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити» в ходе реализации которой будут выведены промышленные зоны за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать, Однако существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, располагающихся там в данный момент.

Перспективы девелопмента промышленной недвижимости определяются спросом на промышленные объекты, который можно разделить на три вида.

Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный профиль.

Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.

Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

Аналитики компаний Cushman&Wakefield и Stiles&Riabokobylko отмечают, что рынок промышленной недвижимости находится сейчас в начальной стадии своего развития – в виде единичных проектов. Оформляющийся спрос и первые опыты девелоперов позволяют прогнозировать серьезный рост современного сегмента и активное развитие рынка производственных помещении в ближайшие годы. Вероятно, уже через два – три года на рынке будет статистически значимый объем предложения. Спрос, скорее всего, будет увеличиваться, с ориентацией на это будут расти и ставки аренды и продажи площадей. Доминирующей схемой девелопмента станет built-to-suite (заключение контракта на покупку здания, которое еще не построено). Возрастет потребность в производственных объектах с высоким уровнем развития инфраструктуры и коммуникации. Перспективы развития промышленной недвижимости в Москве пока неопределенны и могут быть прояснены лишь в среднесрочной перспективе. [8]

Заключение

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости.

Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости.

Цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени.

Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Особенности девелопмента на рынке жилья. При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика – разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений..При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5–10 лет.

Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей. При выборе площадки под застройку гостиничного комплекса приоритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортная доступность объектов исторических ценностей и достопримечательностей города. В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц, которые могут купить либо арендовать гостиничный комплекс.

Архитектурная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и планировочные решения. Планировочные особенности такие же, как и для жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением полезной площади и долей технических помещений, который бы позволил сохранить принадлежность гостиницы к определенному классу.

Финансирование подобного проекта сходно с финансированием офисных помещений.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей. При выборе площадки под торговые комплексы ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

Гражданский Кодекс Российской Федерации от 15 ноября 2001 года.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года.

Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.

Статья 1 Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 21 июня 1997 года.

Научная литература

Асаул АЛ. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2004.

Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов // Эксперт. 2000. №41 (253).

Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.:КНОРУС, 2007.-184 с.

Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» / [Мазур И.И. и др.]; под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. – М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега – Л», 2010. – 928 с.: ил. – (Современное бизнес-образование).

Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости // Недвижимость за рубежом и в России. 2003. №2.

Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. Справочное пособие. – М.: «Высшая школа», 2001

Максимов С.Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.

Moрус И.В. Проблемы управления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемы управления – 2004: Материалы 19 й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. Вып. 1/ГУУ. М., 2004.

Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. – 2 е изд.-ULI-THE URBAN LAND INSTITUTE, 2003 г. – 452 стр.

Управление недвижимостью: Учебник/под ред. С.Н. Максимова. М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.

Управление проектами. Толковый англо-русский словарь-справочник / Под ред. проф. В.Д. Шапиро – М.: «Высшая школа», 2000.

Управление проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. – 2-е изд. – М.: Омега Л, 2004. – с. 664.

Цивилизованный девелопмент // Ведомости. 29.09.2003.

недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

смотреть на рефераты похожие на «Сертификация люков телефонной канализации»

Министерство образования Украины

Донецкий институт предпринимательства

Эко6номико –правовое обеспечение хозяйственной деятельности

Стандартизация, сертификация, управление качеством

ЛЮКИ ДЛЯ КАБЕЛЬНЫХ КОЛОДЦЕВ ТЕЛЕФОННОЙ КАНАЛИЗАЦИИ

Обязательная сертификация

Самостоятельная работа

ПЮЗ 95.239.135.00.СР

Преподаватель, кандидат тех. наук доцент _________________ Фельдман
Е.Л.

(Должность) (Подпись, дата) (И., о., фамилия)

Исполнитель, студ. гр.ПЮЗ-95 ___________________ Сидоренко
Л.А.

(Подпись, дата) (И., о., фамилия)

1999

СОДЕРЖАНИЕ

| |Введение |3 |
|1 |Список нормативных документов |3 |
|2 |Требования безопасности |3 |
|3 |Требования подлежащие подтверждению при обязательной | |
| |сертификации |4 |
|4 |Методы контроля |4 |
|5 |Схема сертификации |5 |
|6 |Орган сертификации |6 |
| |Заключение |7 |
| |Перечень ссылок |8 |

ВВЕДЕНИЕ

В качестве продукта подлежащего обязательной сертификации выбраны люки для кабельных колодцев телефонной канализации (далее люки), они предназначены для обеспечения доступа к кабелям связи во время строительства и эксплуатационного обслуживания линейных сооружений городской телефонной сети, а так же для защиты колодцев от несанкционированного проникновения в них посторонних лиц.

1 СПИСОК НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ

Обязательная сертификация люков проводиться в соответствии со стандартом ДСТУ 3771 – 98, который разработан Украинским научно- исследовательским институтом радио и телевидения (УНИИРТ) Госкомсвязи
Украины, г. Одесса, утвержден и введен в действие приказом Госстандарта
Украины от 24 июля 1998 г. № 541, взамен ГОСТ 8591 – 76.

В рассматриваемом стандарте в разделе 2 представлен перечень стандартов, на которые делаются ссылки при описании классификации и размеров люков (раздел 3) и общих технических условий при изготовлении люков (раздел 4).

Требования безопасности по эксплуатации люков содержатся в разделе 5
ДСТУ 3771 – 98.

2 ТРЕБОВАНИЯ БЕЗОПАСНОСТИ

Люки кабельных колодцев устанавливают так, чтобы наружная поверхность верхней крышки находилась в одной горизонтальной плоскости с поверхностью уличного покрытия. Этим обеспечивается устойчивое положение люков, хороший внешний вид улицы, беспрепятственное движение пешеходов и транспорта.

Люк нельзя заваливать землей и строительными материалами. Поскольку в кабельных колодцах могут скапливаться воспламеняющиеся газы, нельзя открывать крышку люков ударами инструментов, которые могут вызвать искру.

Отогревать люки зимой следует только кипятком, горячим песком или, в отдельных случаях, негашеной известью.

3 ТРЕБОВАНИЯ ПОДЛЕЖАЩИЕ ПОДТВЕРЖДЕНИЮ ПРИ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ СЕРТИФИКАЦИИ

Требования, подлежащие подтверждению при обязательной сертификации, заключены в разделах 3-4 Технических условий.

Конструкция и габаритные размеры представлены на рисунках 1 и
2 ДСТУ 3771 – 98. Люки должны отвечать требованиям этого стандарта и конструкторской документации, утвержденной в установленной порядке, а так же условиям контракта в случае поставки люков на экспорт.

4 МЕТОДЫ КОНТРОЛЯ

Средства измерений, применяемые при контроле люков и их составных частей, должны иметь действующие технические паспорта или свидетельства, содержащие основные параметры и отметку об очередной проверке.

Все испытания люков проводят в нормальных климатических условиях по
ГОСТ 15150. Проверку люков производят сличением изделий на соответствие конструкторской документации и требованиям ДСТУ 3771 – 98. Проверку люков в части допусков размеров и в части наличия покрытия проводят внешним осмотром и измерением размеров инструментом, обеспечивающим требуемую конструкторской документацией погрешность.

Проверку массы люков и их составных частей проводят взвешиванием на весах. Возможность запирания нижней крышки в корпусе, взаимозаменяемость корпусов и крышек люков проверяют опробованием и внешним осмотром.

Проверку плотности прилегания верхней крышки к корпусу люка производят скатыванием чугунного ядра массой 15 кг по наклонному желобу под углом 30 с высоты 1 м по краю верхней крышки с шагом 60 относительно вертикальной оси симметрии люка.

При проверке на соответствие на вертикальные и разрушающие нагрузки люки испытывают комплексно в собранном виде на прессе. Проверка соответствия классу лакокрасочного покрытия производиться в соответствии с приложением по ГОСТ 9.032.

5 СХЕМА СЕРТИФИКАЦИИ

Производство люков для кабельных колодцев является серийным.
Обязательная сертификация производиться для удовлетворения соответствия продукции требованиям безопасности и экологичности, а также другим требованиям, которые могут быть введены правительственными органами.

Для проведения работ по сертификации, прежде всего по установленной форме подается заявка в соответствующий аккредитованный орган по сертификации, который её рассматривает и, при принятии заказа на выполнение работ, назначает руководителя и исполнителя работ, получает соответствующую нормативную документацию, запрашивает у заказчика необходимые данные по предприятию, консультирует заказчика по научно-методическим вопросам (по подготовке предприятия к сертификации).

Исполнитель анализирует полученную от предприятия информацию, собирает и анализирует, если это необходимо, информацию о качестве продукции у её потребителей и у органов надзора.

Следующим этапом обязательной сертификации является разработка программы и методики проверки с учетом специфических особенностей предприятия и выпускаемой продукции, проверка готовности предприятия к сертификации, информирование предприятия о сроках её проведения. За чем обычно следует разработка, согласование и оформление контракта.

При обязательной сертификации исполнитель в установленные сроки по разработанной программе проводит сертификацию системы качества (комплексное обследование предприятия) и сертификацию продукции (идентификацию, отбор образцов, испытания, анализ результатов). По полученным результатам производится разработка, оформление и выдача (отказ от выдачи): сертификата соответствия (аттестата производства); лицензионного соглашения; договора на технадзор и инспекционный контроль.
При положительном решении исполнитель выдает предприятию соответствующий сертификат соответствия (аттестат производства при его аттестации) и информирует об этом Госстандарт Украины с последующей регистрацией сертификата (аттестата) в Государственном реестре.
Орган сертификации по своему усмотрению осуществляет сбор информации о рекламациях на сертифицированную продукцию, производит отбор образцов, проводит периодическое испытание продукции, анализирует полученные данные, а так анализирует результаты технадзора и инспекционного контроля.

Оплата всех работ, выполненных исполнителем, осуществляется заказчиком в соответствии с контрактом.

6 ОРГАН СЕРТИФИКАЦИИ

Для обязательной сертификации такой продукции, как люки телефонные для кабельных колодцев телефонной канализации должен быть избран Институт черной металлургии НАН Украины, который находиться по адресу: 320050, г.
Днепропетровск, пл. Стародубцева, д.1, контактный телефон 47-38-25.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе самостоятельной работы были изучены технические условия для производства люков для кабельных колодцев телефонной канализации.
В настоящее время, когда многие предприятия в целях увеличения прибыли идут на серьезные нарушения требования стандартов, которые приводят к потерям качества изделий, что влияет на безопасность в эксплуатации.
Объективная оценка качества продукции, основанная на сравнении её фактических характеристик, определенных экспериментально, с данными нормативных документов может быть получена только при сертификации.

ПЕРЕЧЕНЬ ССЫЛОК

ДСТУ 3771-98 Люки для кабельных колодцев телефонной канализации.
Технические условия. — К.: Госстандарт Украины, 1999. — 11 с.
Стандартизация, сертификация, управление качеством. Обязательная сертификация: Пособие для контрольной работы. 135-03-98 / Сост.: Е.Л.
Фельдман. — Донецк: ДИП, 1998. – 21 с.