Автор: admin

Томский государственный университет

Экономический факультет

КРЕДИТНЫЕ ОПЕРАЦИИ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА

Курсовая работа

Студента III курса 992 гр.

А.А. Духанина

Научный руководитель канд. экон. наук, доцент

Л.В. Комаревцева

Томск — 2002

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КРЕДИТНЫХ ОПЕРАЦИЙ…………………4

1.1. Понятие финансов и место кредитных операций в финансовой системе………………………………………………………………………….4

1.2. Роль банков в кредитной системе…………………………..…………….5

1.3. Кредитные отношения коммерческих банков………………..………….6

1.4. Кредитные операции банков и их виды……………..…………………..11
2. ОРГАНИЗАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ КРЕДИТА (НА ПРИМЕРЕ
ГАЗПРОМБАНКА…………………………………………………………………………14

2.1. Основные результаты деятельности Газпромбанка в сфере кредитных отношений за 2000 год…..……………………………………………………..14

2.2. Вексельное кредитование………..………………………………………..15

2.3. Кредит по контокорренту………..………………………………………..17

2.4. Кредит по овердрафту……………………………..………………………19

2.5. Межбанковские кредиты…………………………………………………..20

2.6. Консорциальные (синдицированные) кредиты……………….…………25

2.7. Инвестиционное кредитование……………………………………………27

2.8. Краткосрочное кредитование……………………………………….…….28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..32
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..33

ВВЕДЕНИЕ

Банковский сектор – одно из важнейших направлений развития рыночных отношений, который является основой для нормального, эффективного функционирования рыночного механизма.

Коммерческий банк в современной России становится основным элементом банковской системы. Именно поэтому развитие данного направления должно быть приоритетным, потому что действие кредитно-финансового механизма и определяет уровень развития экономики страны в целом.

В рыночной экономике банк выполняет свою главную функцию – посредничество в кредите, которое он осуществляет путем перераспределения денежных средств, временно высвобождающихся в процессе кругооборота фондов предприятий и денежных доходов частных лиц. Коммерческие банки выполняют роль посредников между хозяйственными единицами и секторами, накапливающими временно свободные денежные средства, и теми участниками экономического оборота, которые временно нуждаются в дополнительном капитале.

Кредитные операции банков и кредитных учреждений при первом приближении делятся на активные и пассивные.

В первом случае банк является кредитором, т.е. стороной, дающей кредит
(ссужающей деньги) и размещающей денежные средства в форме депозитов
(вкладов), во втором – дебитором, т.е. стороной, берущей кредит и принимающей денежные средства в форме депозитов (вкладов). Т. е. и активные, и пассивные кредитные операции предполагают использование как кредитов (ссуд), так и депозитов (вкладов). В моей курсовой работе речь пойдёт именно о тех кредитных операциях, в которых банк выступает в роли кредитора.

Целью данной работы является выявление на основе имеющегося материала места кредитных операций в финансовой системе, роли банковского сектора, как основного звена кредитной системы и специфики кредитных операций коммерческого банка.

Для примера конкретных кредитных операций, их видов, условий предоставления кредита, необходимых документов для оформления кредитной сделки, мною был выбран один из ведущих по многим финансовым показателям российский банк – Газпромбанк.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КРЕДИТНЫХ ОПЕРАЦИЙ

1.1. Понятие финансов и место кредитных операций в финансовой системе

Финансы представляют собой экономические отношения, связанные с формированием, распределением и использованием централизованных и децентрализованных фондов денежных средств в целях выполнения функций и задач государства и обеспечения условий расширенного воспроизводства.[1]

Под централизованными финансами понимают экономические денежные отношения, связанные с формированием и использованием фондов денежных средств государства, аккумулируемых в государственной бюджетной системе и правительственных бюджетных фондах, под децентрализованными – денежные отношения, опосредствующие кругооборот денежных фондов предприятий.

Исходя из того, что финансы являются неотъемлемой частью денежных отношений, можно сказать, что роль и значение финансов зависят от того, какое место денежные отношения занимают в экономических отношениях. Однако, не стоит отождествлять такие категории, как деньги и финансы, поскольку они отличаются друг от друга как по содержанию, так и по выполняемым функциям.
Деньги – всеобщий эквивалент стоимости, а финансы – экономический инструмент распределения и перераспределения валового внутреннего продукта
(ВВП) и национального дохода, орудие контроля за образованием и использованием фондов денежных средств. Главное их назначение состоит в том, чтобы путём образования денежных доходов и фондов обеспечить не только потребности государства и предприятий в денежных средствах, но и контроль за расходованием финансовых ресурсов.

Главным материальным источником денежных доходов и фондов служит национальный доход страны – вновь созданная стоимость или стоимость валового внутреннего продукта за вычетом потреблённых в процессе производства орудий и средств производства.[2] С учётом размеров национального дохода и его отдельных частей – фонда потребления и фонда накопления – определяются пропорции развития экономики и её структура.
Именно поэтому во всех странах придаётся важное значение статистике национального дохода.

Финансы – неотъемлемое связующее звено между созданием и использованием национального дохода. Финансы, воздействуя на производство, распределение и потребление, носят объективный характер. Они выражают определённую сферу производственных отношений. Поэтому без участия финансов национальный доход не может быть распределён.

Крупные перераспределительные процессы протекают в сфере кредитных отношений. Финансы и кредит – взаимосвязанные категории. Они в сочетании обеспечивают кругооборот денежных фондов предприятий на расширенной основе.

Кредит представляет собой движение ссудного фонда, осуществляемого через банковскую систему и специальные финансово-кредитные институты. Банки аккумулируют временно свободные денежные средства предприятий и населения и передают их на основе возвратности, обеспеченности, срочности и платности предприятиям, нуждающимся в них.

3 Роль банков в кредитной системе

Банк – это кредитная организация, имеющая исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.[3]

Характерная особенность коммерческих банков, отличающая их от государственных банков второго уровня и кредитных кооперативов, заключается в том, что основной целью их деятельности является получение прибыли (в том состоит их «коммерческий интерес» в системе рыночных отношений). В
Российской Федерации создание и функционирование коммерческих банков основываются на законе РФ» О банках и банковской деятельности», принятом 3 февраля 1996г. В соответствии с этим законом банки в России действуют как универсальные кредитные организации, совершающие широкий круг операций на финансовом рынке: предоставление различных по видам и срокам кредитов, покупка-продажа и хранение ценных бумаг, иностранной валюты, привлечение средств во вклады, осуществление расчетов, выдача гарантий, поручительств и иных обязательств за третьих лиц, посреднические и доверительные операции и т.п.[4]

Одной из важных функций коммерческого банка является посредничество в кредите, которое они осуществляют путем перераспределения денежных средств, временно высвобождающихся в процессе кругооборота фондов предприятий и денежных доходов частных лиц. Особенность посреднической функции коммерческих банков состоит в том, что главным критерием перераспределения ресурсов выступает прибыльность их использования заемщиком.
Перераспределение ресурсов осуществляется по горизонтали хозяйственных связей от кредитора к заемщику, при посредстве банков без участия промежуточных звеньев в лице вышестоящих банковских структур, на условиях платности и возвратности. Плата за отданные и полученные взаймы средства формируется под влиянием спроса и предложения заемных средств. В результате достигается свободное перемещение финансовых ресурсов в хозяйстве, соответствующее рыночному типу отношений.
Коммерческие банки относятся к особой категории деловых предприятий, получивших название финансовых посредников. Они привлекают капиталы, сбережения населения и другие свободные денежные средства, высвобождающиеся в процессе хозяйственной деятельности, и представляют их во временное пользование другим экономическим агентам, которые нуждаются в дополнительном капитале. Финансовые посредники выполняют, таким образом, важную функцию, обеспечивая обществу механизм межотраслевого и межрегионального перераспределения денежного капитала. Крупные коммерческие банки предоставляют клиентам полный комплекс финансового обслуживания, включая кредиты, прием депозитов, расчеты и т.д. Этим они отличаются от специализированных финансовых учреждений, которые обладают ограниченными функциями. Коммерческие банки традиционно играют роль базового звена кредитной системы.

1.3. Кредитные отношения коммерческих банков

В процессе развития кредита и банков выявился очевидный факт, что характерной особенностью и обязательным элементом существования и применения кредита служит наличие кредитных отношений между участниками кредитной сделки.

Анализ существующих в экономической литературе определений кредита позволяет сделать вывод о том, что наиболее удачной является характеристика кредита как отношений, связанных с обратным предоставлением ресурсов и погашением возникающих в связи с этим обязательств. Достоинство её в том, что практически охватываются все виды кредитных отношений, и не только те, которые возникают в связи с движением ссудного капитала, но и те, которые связаны с реализацией товаров с отсрочкой их оплаты, предоплатой, операциями со сбережениями населения и др.

Характерная особенность функционирования кредита состоит в том, что с его помощью происходит перераспределение средств.

Для подобной характеристики кредита, и, прежде всего, банковского кредита, существовали достаточные основания в условиях хождения денег, обладавших собственной стоимостью, которые реально перераспределялись банками. Так, банк мог осуществить перераспределение при предоставлении взаймы денег, поступивших от клиентов. Верно и обратное: для возврата клиентам вложенных их средств необходимо было обеспечить их возврат заёмщиками.

Но в современных условиях, когда товарные деньги не имеют места хождения, когда денежные знаки и денежные средства безналичного оборота не обладают собственной стоимостью, соответствующей их номиналу, отсутствуют основания для признания перераспределения средств характерной особенностью банковского кредита. Именно игнорирование изменения характера денег послужило основанием для приписываемой банковскому кредиту возможности перераспределения средств.

Вместе с тем, в некоторых сферах существования кредитных отношений происходит перераспределение средств. Так, при коммерческом кредитовании осуществляется передача потребительной стоимости товара его владельцем покупателю на условиях отсрочки платежа.

Имеются также и другие виды кредитных отношений, при которых происходит перераспределение средств. Но при банковском кредитовании существует немало особенностей, которые ставят под сомнение возможность оценки всей совокупности банковских операций как перераспределительных.[5]

Прежде всего, это относится к привлечению банками вкладов и депозитов от физических и юридических лиц. В связи с выполнением таких операций возникают кредитные отношения между банками и владельцами средств, хранящихся в банках.

Сам по себе процесс привлечения банком вкладов может рассматриваться как своеобразное перераспределение средств, при котором происходит перемещение средств от вкладчика банку. При этом между вкладчиком и банком возникают кредитные отношения, которые прекращаются при возврате средств вкладчику. Однако нельзя упускать то, что вклад, поступивший в банк, остаётся в распоряжении своего владельца и никому не передаётся, т.е. дальнейшее перераспределение при этом не происходит. Иначе говоря, здесь может идти речь об ограниченном перераспределении, при котором поступившие средства не предоставляются никому в виде ссуд.

Что же касается банковского кредитования, то обычно суммы предоставляемых ссуд зачисляются на расчётные счета. Здесь происходит равновеликое и одновременное увеличение ссудной задолженности и остатков на расчётных счетах без использования для кредитных операций других средств, хранящихся в банке. Возникающие при этом кредитные отношения прекращаются при погашении ссудной задолженности.[6]

Делая вывод из вышесказанного нужно сказать, что при подобных кредитных операциях происходит не перераспределение средств в общепринятом понимании этого термина, а возвратное предоставление средств. Здесь банк выступает как организация, способная с помощью кредитных операций создавать и предоставлять взаймы платёжные средства и уничтожать их при погашении ссудной задолженности. В этой связи трудно рассматривать банк как организацию, осуществляющую перераспределение средств.

Таким образом, имеющиеся различия кредитных отношений обусловливают целесообразность того, чтобы не ограничиваться отнесением их на этом основании к родовому признаку «кредит», а выяснить в каждом конкретном случае, о каком виде кредитных отношений идёт речь. При этом следует обращать внимание на взаимосвязи отдельных видов кредитных отношений, среди которых доминирующее значение имеет их взаимосвязь с банковским кредитом.

В условиях современной рыночной экономики основной формой кредита является конечно же банковский кредит.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита являются хозяйственные органы, население, государство и сами банки. В кредитной сделке в качестве субъектов кредитных отношений выступают кредитор и заёмщик.

Кредиторами являются лица, как юридические так и физические, предоставившие свои временно свободные средства в распоряжение заёмщика на определённый срок.

Под заёмщиком понимается сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование, ссуду, и обязанная их возвратить в установленный срок. [7]

Что касается банковского кредита, то субъекты кредитных сделок здесь обязательно выступают в двух лицах, т.е. как кредитор и как заёмщик. Это связано с тем, что банки работают в основном на привлечённых средствах и, следовательно, по отношению к хозорганам, населению, государству – владельцам этих средств, помещённых на счетах в банке, выступают в качестве заёмщиков. Банки, перераспределяя сосредоточенные у себя ресурсы в пользу нуждающихся в них, выступают как кредиторы. Тоже самое относится и к другой стороне кредитных сделок – населения, хозяйства, государства: помещая на счетах в банке свои денежные средства, они выступают в роли кредиторов, а испрашивая ссуду, превращаются в заёмщиков.

В сфере банковского кредита население нашей страны выступает главным образом в качестве кредитора.

В настоящее время в качестве субъектов банковского кредита стали активно выступать органы государственной власти различного уровня.
Коммерческие банки предоставляют краткосрочные кредиты: а) для покрытия кассового разрыва при исполнении бюджета на срок до окончания бюджетного периода; б) покрытие бюджетного дефицита; в) под ценные бумаги, выпущенные для финансирования целевых программ социально-экономического развития региона.

Банковское кредитование предприятий и других организационно-правовых структур на производственные и социальные нужды осуществляется при строгом соблюдение принципов кредитования, которые представляют собой главный элемент системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных экономических законов, в том числе и в области кредитных отношений. [8]

К принципам кредитования относятся: срочность возврата, дифференцированность, обеспеченность и платность.

Особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений, является возвратность. Она является неотъемлемой чертой кредита, его атрибутом, без которой он не может существовать.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Этот принцип означает, что кредит должен быть не просто возвращён, а возвращён в строго определённый срок, т.е. в нём находят конкретное выражение факторы времени. И, следовательно, срочность есть временная определённость возвратности кредита. Срок кредитования является предельным временем нахождения ссуженных средств в руках заёмщика и выступает той мерой, за пределами которой количественные изменения во времени переходят в качественные: если нарушается срок пользования ссудой, то искажается сущность кредита, он теряет своё подлинное назначение, что отрицательно складывается на состоянии денежного обращения в стране.

Сроки кредитования устанавливаются банком исходя из сроков оборачиваемости кредитуемых материальных ценностей, но не выше нормативных.

С этим принципом очень тесно связаны два других принципа кредитования, таких, как дифференцированность и обеспеченность.

Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть. В таком случае дифференциация кредитования должна осуществляться на основе показателей кредитоспособности, под которой понимается финансовое состояние предприятия, дающая уверенность в способности и готовности заёмщика возвратить кредит в оговоренный договором срок. Эти качества потенциальных заёмщиков оцениваются посредством анализа их баланса на ликвидность, обеспеченность хозяйства собственными источниками, уровень его рентабельности на текущий момент и в перспективе.

В современных условиях, говоря об обеспеченности ссуд, следует иметь в виду наличие у заёмщиков юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременный возврат кредита: залогового обязательства, договора-гарантии, договора-поручительства.

Принцип платности кредита означает, что каждый заёмщик должен внести банку определённую плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств. На практике реализация этого принципа осуществляется посредством банковского процента. Ставка банковского процента – это своего рода «цена» кредита. Банку платность кредита обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой процентов за привлечённые в депозиты чужие средства, затрат по содержанию своего аппарата, а также обеспечивает получение прибыли для увеличения ресурсных фондов кредитования (резервного, уставного) и использования на собственные и иные нужды.

Совокупное применение на практике всех принципов банковского кредитования позволяет соблюсти как общегосударственные интересы, так и интересы обоих субъектов кредитной сделки.

2 Кредитные операции банка и их виды

Сегодня коммерческий банк в развитой рыночной экономике способен предложить клиенту до 200 видов разнообразных банковских продуктов и услуг.
Широкая диверсификация операций сохранять клиентов и оставаться рентабельными даже при весьма неблагоприятной конъюнктуре. Не случайно во всех странах с рыночной экономикой они остаются главным операционным звеном кредитной системы.

Следует учитывать, что далеко не все банковские операции повседневно присутствуют и используются в практике конкретного банковского учреждения
(например, выполнение международных расчетов или трастовые операции). Но есть определённый базовый «набор», без которого банк не может существовать и нормально функционировать. К таким операциям банка относятся:

-приём депозитов;

-осуществление денежных платежей и расчётов;

-выдача кредитов.

Хотя выполнение каждого вида операций сосредоточено в специальных отделах банка и осуществляется особой «командой» сотрудников, они теснейшим образом переплетаются между собой.

Как было отмечено ранее, обширная функциональная сфера деятельности банков — посредничество в кредите. Коммерческие банки выполняют роль посредников между хозяйственными единицами и секторами, накапливающими временно свободные денежные средства, и теми участниками экономического оборота, которые временно нуждаются в дополнительном капитале.

В роли финансовых посредников коммерческие банки конкурируют с другими видами кредитных учреждений. Они предоставляют владельцам свободных капиталов удобную форму хранения денег в виде разнообразных депозитов, что обеспечивает сохранность денежных средств и удовлетворяет потребность клиента в ликвидности. Для многих клиентов такая форма хранения денег более предпочтительна, чем вложение денег в облигации или акции.

Кредитные операции – это отношения между кредитором и заёмщиком
(дебитором) по предоставлению первым последнему определённой сумы денежных средств на условиях платности, срочности, возвратности. Банковские кредитные операции подразделяются на две большие группы:

-активные, когда банк выступает в лице кредитора, выдавая ссуды;

-пассивные, когда банк выступает в роли заёмщика (дебитора), привлекая деньги от клиентов и других банков на условиях платности, срочности, возвратности.

Выделяются и две основные формы осуществления кредитных операций: ссуды и депозиты. Соответственно активные и пассивные кредитные операции могут осуществляться как в форме ссуд, так и в форме депозитов. Активные кредитные операции состоят, во-первых, из ссудных операций с клиентами и операций по предоставлению межбанковского кредита; во-вторых, из депозитов, размещённых в других банках. Пассивные кредитные операции аналогично состоят из депозитов третьих юридических и физических лиц, включая клиентов и иные банки в данном банковском учреждении, и ссудных операций по получению банком межбанковского кредита. Существует следующая закономерность: чем стабильнее экономическая ситуация в стране, тем большую долю имеют кредитные операции в структуре банковских активов. В период неопределённости и экономического кризиса происходит непропорциональное увеличение портфеля ценных бумаг и кассовых активов.

Исходя из указанных характеристик, можно условно подчеркнуть различие между кредитными и ссудными операциями, кредитом и ссудой. Кредит — более широкое понятие, предполагающее наличие разных форм организации кредитных отношений, как формирующих источники средств банка, так и представляющих одну из форм их вложения. Ссуда же является лишь одной из форм организации кредитных отношений, возникновение которых сопровождается открытием ссудного счёта. Кроме того, кредитные отношения могут быть организованы не только в рамках банковского кредита, но и как коммерческое кредитование, когда в лице и заёмщика, и кредитора выступают предприятия, а кредитные отношения между ними оформляются векселем. В дальнейшем коммерческий кредит может трансформироваться в банковский посредством предоставления ссуды под залог векселя или его учёта.

Банковский кредит — весьма удобная и во многих случаях незаменимая форма финансовых услуг, которая позволяет гибко учитывать потребности каждого заёмщика и приспосабливать к ним условия получения ссуды (в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где сроки и другие условия займа стандартизированы).

Соответственно выделяется прямое банковское кредитование, когда кредитные отношения предприятия изначально возникают как отношения с банком, и косвенное банковское кредитование, когда первоначально возникают кредитные отношения между предприятиями, которые впоследствии обращаются в банк в поисках способа досрочного получения средств по векселю.

2. ОРГАНИЗАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ КРЕДИТА (НА ПРИМЕРЕ ГАЗПРОМБАНКА)

1 Основные результаты деятельности Газпромбанка в сфере кредитных отношений за 2000 год

Кредитная политика Газпромбанка строится на основе соблюдения таких общепринятых принципов кредитования как срочность, возвратность, платность и обеспеченность.

Основными приоритетами кредитной политики Газпромбанка являются: кредитование предприятий и организаций, входящих в структуру ОАО «Газпром»;

кредитование компаний — партнеров газовой отрасли; кредитование предприятий отраслей, обеспечивающих развитие и техническое обновление производственных мощностей предприятий и организаций газовой отрасли; кредитование других экономически эффективных предприятий реального сектора российской экономики, в том числе организаций-экспортеров.

Сумма кредитов, выданных предприятиям и организациям, выросла за 2000 год в 1,4 раза и достигла 42,5 млрд. руб. По итогам 2000 года объем кредитного портфеля Газпромбанка достиг 53,7 млрд. руб. Банк по объему кредитных вложений в экономику входит в число лидеров российской банковской системы.

Около 80% выданных кредитов приходится на предприятия и организации газовой отрасли, их партнеров и смежников.

Наиболее значимые проекты, кредитное обслуживание которых осуществляет
Газпромбанк, связаны с расширением транзитных мощностей для экспортных поставок российского газа в Западную Европу, Турцию и страны Балканского региона. В 2000 году было спущено на воду научно-исследовательское судно
«Академик Голицын», предназначенное для работы в акватории Черного моря в рамках проекта «Голубой поток». Постройка судна была осуществлена в
Финляндии на кредитные средства, предоставленные Газпромбанком.

К концу года общий объем кредитов, выданных Газпромбанком в рамках зарубежных проектов ОАО «Газпром», составил порядка 1 млрд. долл. США, в том числе около 140 млн. долл. США в 2000 году.

Благодаря четкой стратегии в области кредитования и предоставлению кредитов под надежное обеспечение, доля просроченной задолженности в кредитном портфеле Газпромбанка значительно ниже среднего показателя других крупнейших банков. На конец 2000 года она составляла менее 0,3%.

В завершении данного раздела хотелось бы отметить, что Газпромбанк первым среди российских банков после финансового кризиса 1998 года вышел в декабре 2001 года на европейский рынок капитала и успешно осуществил собственную программу среднесрочного заимствования в объеме 200 млн. евро по ставке ниже 10% годовых. Международное рейтинговое агентство Moody’s
Investors Service присвоило выпуску еврооблигаций Газпромбанка рейтинг на уровне странового рейтинга РФ. Это же агентство в прошедшем году повысило рейтинг Газпромбанка по долгосрочным депозитам в иностранной валюте до максимально возможного для российских банков уровня В1.

В 2001 году в списке Тор-1000 журнала The Banker Газпромбанк занял 3-е место среди банков Центральной и Восточной Европы; 156-е место среди европейских и 415-е место среди мировых банков. Динамичное развитие финансовых показателей стало одним из оснований для присуждения
Газпромбанку этим журналом премии «Банк 2001 года в России».

2 Вексельное кредитование

Отсутствие у клиента банка достаточных средств для расчета с поставщиками, и в связи с этим, возникновение временного недостатка оборотных средств, может быть восполнено получением вексельного кредита, благодаря которому:

1) осуществляется кредитование при отсутствии денежных средств, выполняется классическая функция кредитования. Банк осуществляет ее, не затрачивая собственные кредитные ресурсы, т.к. предоставляет юридическому лицу кредит в виде набора векселей на общую сумму кредита.

Кредит может быть получен векселями с разными сроками платежа под конкретные потоки платежей, при этом изменение срока векселей влечет за собой изменение процентной ставки по вексельному кредиту.

Таким образом, операция может производиться при отсутствии свободных кредитных ресурсов банка.

2) получается прибыль, обеспечивающая высокую доходность данной операции. Прибыль достигает от 200 до 300 процентов годовых с учетом резервирования, несмотря на то, что отличительной чертой вексельного кредита является невысокая процентная ставка по нему (в 4-5 и более раз ниже ставки обычного рублевого кредита). В среднем ставка кредитования устанавливается в диапазоне от 20 до 60 % годовых в зависимости, в основном, от срока кредита и взаимоотношений банка с клиентом.

Высокая рентабельность данной операции предопределяется низким уровнем затрат на ее проведение. По существу, они сводятся к затратам на оформление векселей и отвлечение средств на создание обязательных резервов, подлежащих депонированию в банке России.

При кредитовании срочными векселями, дата, по которым совпадает со сроком окончания кредита, установлена процентная ставка порядка 35 % годовых. В случае, когда общий срок кредита превышает срок векселя, размер процентной ставки увеличивается, оставаясь меньше ставки обычного кредита.
В обратной ситуации, когда срок векселя превышает срок кредита, размер процентной ставки уменьшается, приближаясь с увеличением срока векселя к нулю, т.е. беспроцентному кредиту.

При кредитовании неопределенно-срочными векселями проценты смогут определяться , например, следующим образом: 35 % годовых за время до погашения векселя плюс проценты по ставке, близкой к ставке рефинансирования ЦБ России, с момента погашения векселя до окончания кредита. В результате, суммарная ставка по кредиту превышает 35 % и зависит от срока обращения векселя, но, тем не менее, меньше ставки обычного рублевого кредита. Для первого держателя векселя стоимость такого кредита состоит из процента, удерживаемого банком, например, как было сказано выше,
35 % годовых и суммы дисконта, которая приемлема для поставщика, согласного получить вексель. Если вексель принимается по номиналу, т.е. постановка ведется в размере вексельной суммы, то такое кредитование приемлемо для клиента.

Кредит на покупку векселя Газпромбанка осуществляется Банком для:
5. проведения взаиморасчетов;
6. оплаты приобретенных товарно-материальных ценностей, выполненных работ, оказанных услуг и др.
Таблица 1. Основные условия предоставления вексельного кредита.
|Срок кредита |- не более 12 месяцев |
| |(как правило, 3-6 месяцев). |
|Валюта выдаваемого кредита |- в рублях и иностранной валюте. |
|Процентная ставка по кредиту |- не более 6-7% годовых. |

По итогам деятельности Газпромбанка в 2000 году можно привести следующую информацию по вложению в векселя.

Таблица 2. Вложения в векселя.

| | | | | Оборот векселей |
|Вексел|В % к|В % к |Векселедатели | |
|я |актив|кредит| | |
| |у |у | | |
| | | |Органы|Банки|Прочи|Всех |Органо|Банко|Прочих|
| | | |власти| |е | |в |в | |
| | | | | | | |власти| | |
|746,8 |0,9 |1,4 |0,0 |21,8 |78,2 |5842,|0,0 |242,3|5600,0|
| | | | | | |3 | | | |

Примечание:
— Векселя – вексельный портфель – балансовая стоимость учтённых векселей на балансе банка, без вычетов резервов на возможные потери.
— В % к активам – вложения банка в векселя в %-м отношении к его активам.
— В % к кредитам — вложения банка в векселя в %-м отношении к объёму его номинального кредитного портфеля (ссуды, межбанковские депозиты и векселя, без вычетов резервов на возможные потери) – брутто.
— Оборот векселей – дебетовый оборот по счетам учтённых векселей
(всех).

Вексельное кредитование осуществляется Управлением кредитования
Кредитного Департамента Газпромбанка.

3 Кредит по контокорренту

Данный вид кредита связан с удовлетворением текущей потребности в заемных средствах, т.е. используется заемщиком для формирования оборотных активов. Характеризуется как кредит краткосрочный. Объектом кредитования выступает укрупненная потребность в средствах, связанная с периодическим возникающим разрывом между платежами и поступлением выручки. Практически предполагает закрытие расчетного счета и открытие контокоррентного счета, являющегося активно-пассивным (единый счет клиента в банке для осуществления кредитно-расчетного обслуживания, по которому проводится все операции клиентов, счет, сочетающий свойства текущего и ссудного).

Дебетовое сальдо по этому счету означает выдачу кредита клиенту, кредитовое сальдо — наличие у него собственных средств на счете. Поскольку с контокоррентного счета систематически происходит оплата расчетных документов по разным видам платежей (расчеты за товарно-материальные ценности, выплата средств на зарплату, платежи в бюджет и др.), выданный кредит в сумме возникшего дебетового сальдо по счету не имеет четко обозначенной целевой направленности, обеспечивает абстрактную по своему характеру потребность клиента — общий недостаток у него на данный момент собственных средств для текущих платежей.

При наличии соответствующего договора выдача такого кредита осуществляется как бы автоматически, без анализа причин возникновения потребности, что обеспечивает оперативность ее удовлетворения. Вместе с тем внешняя видимость автоматизма сопряжена с тщательным предварительным и последующим анализом финансового состояния заемщика, всех сторон его производственной или торговой деятельности, постановки учета и отчетности, личных качеств руководителей, прогноза поступлений на контокоррентный счет.

Обезличенность объекта кредитования и определенный автоматизм формирования ссудной задолженности характеризуют контокоррентный кредит как достаточно рисковый вид кредитной сделки. Поэтому сфера его применения ограничена лишь первоклассными заемщиками, обладающей высокой степенью доверия банка.

Кредитование по контокоррентному счету оформляется специальным договором, в котором находят отражение все стороны взаимоотношений банка с клиентом: порядок открытия счета (набор документов); платежи, осуществляемые по дебету счета; поступления, отражаемые по кредиту счета; порядок и граница кредитования; формы обеспечения возврата кредита и финансовым состоянием клиента; уровень платы за кредит и размера комиссии
(при неиспользовании запланированных ресурсов, изыскании дополнительных ресурсов); условия, которые клиент обязан соблюдать, санкции и льготы при кредитовании; порядок прекращения кредитования по контокорренту.

Условия кредитования по контокорренту могут дифференцироваться в зависимости от уровня финансовой надежности клиента (первоклассного заемщика). Наивысшая форма доверия банка клиенту находит выражение в: предоставлении клиенту права превышать в определенном размере кредитную линию, установленную в качестве границы кредитования; выдаче необеспеченного (бланкового) кредита; установлении наиболее низкой платы за кредит.

В случае появления симптомов ухудшения финансового положения заемщика режим кредитования по контокорренту приобретает новые черты: банк ограничивает выдачу ссуд предельной величиной кредитной линии; прибегает к использованию залога имущества клиента; вводит регулярную ( 1 или 2 раза в месяц ) проверку на месте сохранности залогового имущества; прибегает к ежемесячной оценке кредитоспособности клиента; повышает плату за кредит.

4 Кредит по овердрафту

Овердрафт представляет собой краткосрочное кредитование укрупненной потребности клиента в средствах при их недостаточности для завершения текущих расчетов. При данной форме расчетный счёт клиента не только сохраняется, но и на нём разрешается иметь дебетовое сальдо. Это означает, что не открывая отдельного судного счёта, клиент сверх своих остатков и поступлений средств на расчётный счёт получает право на дополнительную оплату расчётных документов и денежных чеков за счёт ресурсов банка.

Выдача его происходит автоматически и не сопровождается заключением дополнительного кредитного договора.

Овердрафт вводится для первоклассных заёмщиков и чаще всего при соблюдении по крайней мере двух условий.

Во-первых, в прогнозируемом периоде необходимо, чтобы в итоге источники оборотных средств клиента превышали размер их размещения.

Во-вторых, нередко требуется согласие клиента положить на год минимально необходимую стабильную величину его денежных средств на сочный депозит в данном банке. Депозитная гарантия является одной из форм обеспечения возвратности кредита.[9]

Возможность возникновения овердрафта должна предусматриваться в договоре о расчетно-кассовом обслуживании. Срок такого кредита не должен превышать 10 — 15 дней. Предельная сумма обычно не устанавливается. В случае необходимости более длительного кредитования овердрафт переоформляется в целевую ссуду на основе обычной процедуры разрешения ссуды и заключения кредитного договора. При использовании кредита в виде овердрафта клиент уплачивает комиссионное вознаграждение, размер которого исчисляется в абсолютных величинах за дни пользования овердрафтом.

Кредитование осуществляется в пределах кредитной линии. Её размер устанавливается на основании балансовых данных заёмщика о размещении оборотных средств и имеющихся в его распоряжении источников формирования.
Размер кредитной линии рассчитывается как разница между суммой различных элементов оборотных средств (производственных запасов, в том числе сырьё, основные и вспомогательные материалы, топливо, тара; незавершённое производство и готовая продукция; товары отгруженные; дебиторская задолженность) и суммой собственных источников их формирования, а также кредиторской задолженности.

Газпромбанк осуществляет кредитование в форме овердрафта по банковскому счету Клиента. Кредит в форме овердрафта предоставляется на основании кредитного договора, предусматривающего открытие кредитной линии по расчетному (текущему) счету Клиента. Выдача кредита, в пределах открытой кредитной линии, производится автоматически при недостатке или отсутствии денежных средств на расчетном (текущем) счете Клиента в целях оплаты поступивших платежных документов.

Таблица 3. Основные условия предоставления кредита в форме овердрафта
|Срок кредита |- не более 14 календарных дней |
|Валюта выдаваемого кредита |- в российских рублях |
|Процентная ставка |- 12-18% годовых |

Процентная ставка по кредиту устанавливается с учетом срока овердрафта, надежности и стабильности финансового положения Клиента, объема и стабильности оборотов по счетам Клиента, открытым в Газпромбанке, положительной кредитной истории и других условий.

Кредитование в форме овердрафта по банковскому счету юридического лица осуществляется Управлением кредитования Кредитного Департамента
Газпромбанка.

5 Межбанковские кредиты

Межбанковский кредит – это привлечение и размещение банками между собой временно свободных денежных ресурсов кредитных учреждений.

Межбанковское кредитование относится к наиболее крупным сегментам финансового рынка, на котором продаются-покупаются краткосрочные кредитные ресурсы в форме межбанковских кредитов и межбанковских депозитов.

Рынок кредитных ресурсов отличается от других сегментов финансового рынка своей универсальностью по обслуживанию потребностей коммерческих банков, поскольку он опосредствует многообразные межбанковские отношения, связанные с различными банковскими операциями.

Условия выдачи и погашения кредитов на внебиржевом межбанковском рынке определяются коммерческими банками самостоятельно. Но в основе этих отношений лежит оценка банка-заёмщика как субъекта кредитных отношений.
Очень важным элементом является наличие корреспондентских отношений с банком-заёмщиком, его репутации на денежных и финансовых рынках, финансовое положение, клиентская база, корреспондентская и филиальная сеть.

Выбор банка для сотрудничества определяется также характером его деятельности, кругом совершаемых банковских операций и оказываемых услуг.
Большое значение придаётся и акту, входит ли банк в международные и межрегиональные расчётные и клиринговые банковские системы. При заключении договора на установление корреспондентских отношений часто предусматривается возможность предоставления банком-корреспондентом работы по корреспондентскому счёту в режиме овердрафта. Сумма овердрафта зависит от ежедневного остатка средств на корреспондентском счёте, срока документооборота, объёму среднемесячных оборотов по счёту, опыта сотрудничества с банком.

Возможность осуществления подобной кредитной сделки зависит от длительность и надёжности корреспондентских отношений, стиля и методов работы банка. Размер кредита во многом определяется объёмами денежных потоков и количеством операций, осуществляемых по корреспондентскому счёту, а также финансовым положением заёмщика. Юридическое оформление кредитных отношений между банками зависит от вида межбанковского кредита.

Все кредиты, предоставляемые по корреспондентскому счёту, оформляются договором об открытии корреспондентского счёта, и к нему дополнительно заключается соглашение об овердрафте; при бронировании средств на счёте на определённый срок заключается кредитный договор.

Межбанковские кредиты или депозиты оформляются кредитным или депозитным договором, а сотрудничество на рынке межбанковского кредита – генеральным соглашением.

Генеральное соглашение о сотрудничестве на рынке межбанковского кредита означает только намерение о предоставлении друг другу краткосрочных межбанковских кредитов на взаимовыгодной основе и технику этого предоставления. Конкретизация суммы, срока кредита осуществляется договорами или предложениями на покупку/продажу фондов, но в них никогда не идёт речь об обеспечении кредита.

Кредитный договор должен предусматривать:
. предмет договора – предоставление краткосрочного кредита в определённой сумме;
. объект кредитования (потребности банка в привлечении средств для использования их в соответствии с уставом);
. срок договора;
. цену договора;
. обеспечение кредита;
. обязанность и ответственность сторон по использованию условий договора;
. другие условия договора.

Основным объектом кредитования банков друг друга выступает разрыв в платёжном обороте.

При определении суммы кредита банки-кредиторы учитывают размер уставного капитала банка-заёмщика, его финансовую и юридическую надёжность.
Кроме того, величина кредита регулируется и нормативными требованиями ЦБ
РФ. Банк России рекомендует, чтобы сумма кредитов, относящаяся для данного банка-кредитора «к категории крупных», которые предоставлены одному заёмщику, не превышала суммы собственных средств этого заёмщика, т.е. собственный капитал банка-заёмщика.

Важным моментом кредитного договора является обеспечение своевременного возврата кредита, его размер и качество.

Межбанковский кредит может бать предоставлен без обеспечения. Однако в большинстве договоров по межбанковскому кредиту фиксируется обязательство предоставить определённое обеспечение. Это относится к корреспондентским соглашениям, предусматривающим открытие счётов банками друг у друга, соглашениям об овердрафтах по счёту, генеральным соглашениям о сотрудничестве на рынке межбанковского кредита, хотя все эти соглашения по своей сути являются соглашениями о межбанковских кредитных отношениях.

Обычно в кредитном договоре фиксируется, что обеспечением по межбанковским кредитам выступает имущество заёмщика, средства на корреспондентском счёте и в кассе, на которые по действующему законодательству может быть обращено взыскание. Но, как правило, у банка- заёмщика несколько кредиторов, которые могут претендовать на это имущество.
Реальное обеспечение всегда требует ЦБ РФ по всем кредитам по рефинансированию. Это ценные бумаги, недвижимость и т.д.

В кредитном договоре определяется размер процентной ставки. В его основе лежат рыночные процентные ставки, уровень которых зависит от соотношения – спроса и предложения на кредитные ресурсы, распределяемые как на аукционной, так и на неаукционной основе, образующиеся при предоставлении кредитов банками друг другу. Уровень процентной ставки по межбанковским кредитам зависит также от срока предоставляемого кредита, вида межбанковского кредита (бронирование средств по корреспондентскому счёту, овердрафт по счёту, межбанковский кредит по кредитным договорам и соглашениям); валюты кредита (в рублях, иностранной валюте).

Взаимная ответственность сторон за выполнение условий кредитных сделок обязательно оговаривается в кредитных договорах или соглашениях. Как правило, формами ответственности выступает определённый процент неустойки и возмещение убытков.

Обычно в договорах предусматривается, что за просроченную задолженность заёмщик уплачивает неустойку по ставке (двойной ставке) процента, применяемой к дебетовому сальдо по корреспондентским счетам коммерческих банков в ЦБ РФ. Одновременно банки взыскивают и неустойку по несвоевременно уплаченным процентам.

При получении межбанковского кредита банк-заёмщик представляет следующие документы:

1. Устав банка-заёмщика.

2. Лицензию на совершение банковских операций.

3. Карточку с образцами подписей руководителей предприятия.

4. Баланс.

5. Нормативы банковской ликвидности.

6. Расшифровку по полученным и предоставленным межбанковским кредитам.

Обязательным документом по кредитным договорам и соглашениям выступает срочное обязательство заёмщика, которым оформляется получение каждой суммы кредита в рамках суммы, определённой кредитным договором.

Условия кредитных сделок по межбанковским кредитам зависят прежде всего от надёжности банка, длительности и форм сотрудничества с ним. От банка, которому впервые предоставляется межбанковский кредит, требуют более детальной расшифровки балансовых данных, и их подтверждения аудиторской компанией; более надёжных гарантий обеспечения возвратности кредита; кредит предоставляется под более высокий процент и на более короткие сроки. Сумма кредита также ограничена размером собственного капитала банка-заёмщика.

Для обеспечения гарантии платежа от заёмщика требуется предоставление поручения-обязательства по погашению кредита.

После получения кредита банк-заёмщик предоставляет регулярно банку- кредитору свою отчётность, сведения о кредитах, полученных в других банках, сообщает о соблюдении нормативов ликвидности, установленных ЦБ РФ.

Аналитические службы банка-кредитора постоянно отслеживают финансовое положение банков, с которыми они сотрудничают на рынке МБК и устанавливают для каждого банка предельные размеры кредита, в зависимости от степени надёжности заёмщика.

Газпромбанком осуществляется кредитование кредитных учреждений на межбанковском финансовом рынке на условиях выдачи кредита (открытия кредитной линии) в пределах лимита, устанавливаемого в результате анализа показателей ликвидности баланса кредитного учреждения, изучения данных по соблюдению кредитным учреждением экономических банковских нормативов, степени обеспечения возвратности кредита (кредитной линии) и других условий, определенных внутрибанковскими нормативными документами.

Таблица 3. Основные условия кредитования
|Срок кредитования |- определяется в зависимости от предложения|
| | |
| |кредитного учреждения и ситуации |
| |на межбанковском финансовом рынке |
|Валюта выдаваемого кредита |- в рублях и иностранной валюте |
|Процентная ставка |- устанавливается в зависимости от степени |
| |риска и действующих рыночных котировок |
| |на межбанковском финансовом рынке |

По итогам деятельности Газпромбанка в 2000 году можно привести следующую информацию об объёме межбанковского кредитования.

Таблица 4. Выданные межбанковские кредиты.
|МБК |В % к| Нерезидентам в % | Резидентам в|
| |актив| |% |
| |ам | | |
| | |Всег|До 7|От 7 |Свыше|Проср|Всег|До 7|От 7 |Свыш|Проср|
| | |о |дн. |дн. |1 г. |оч. |о |дн. |дн. |е 1 |оч. |
| | | | |до 1 | | | | |до 1 |г. | |
| | | | |г. | | | | |г. | | |
|10362|12,5 |95,1|75,3|0,7 |19,1 |0,0 |4,9 |0,0 |0,9 |4,0 |0,0 |
|,9 | | | | | | | | | | | |

Примечания:
— МБК – номинальный объём кредитов, предоставленных другим банкам (не считая учтённых векселей других банков), срочных межбанковских депозитов
(не считая депозитов в ЦБ РФ), размещённых банком, без вычета резервов на возможные потери.
— Нерезиденты – доля депозитов и кредитов, предоставленных банкам- нерезидентам (Всего), в общем номинальном объёме межбанковских кредитов и депозитов, размещённых банком, в том числе доля кредитов со сроком погашения до 7 дней, от 7 дней до 1 года, свыше 1 года и доля просроченных кредитов банкам-нерезидентам.

Межбанковское кредитование осуществляется:
7. сроком до 30 календарных дней – Казначейством Газпромбанка.

. сроком свыше 30 календарных дней, в том числе оформление залоговых операций по межбанковским сделкам сроком до 30 календарных дней –

Управлением привлечения и перераспределения кредитных ресурсов

Кредитного Департамента.

6 Консорциальные (синдицированные) кредиты

При переходе к рыночным отношениям возникает необходимость объединения деятельности банков в различных секторах рынка и особенно в сфере кредитных отношений. Цели создания объединений носят самый разнообразный характер, но они связаны либо с проведением финансирования крупномасштабных мероприятий, с сокращением риска по банковским операциям, либо с решением задач, которые не под силу решить одному банку. В рамках такого объединения риск, связанный с долгосрочным кредитованием, распределяется между участниками, что позволяет банкам-членам поддерживать свои ликвидные резервы на более низком уровне.

Особое место в таких объединениях принадлежит банковским консорциумам, которые создаются для осуществления на совместной основе кредитных, гарантийных или иных кредитно-финансовых операций.

Консорциум представляет собой временное объединение на договорной основе различных коммерческих единиц, в том числе и банков, для осуществления какого-либо проекта.

Практика создания банковских консорциумов показывает, что это всё же довольно стабильные объединения банков для осуществления консорциальных сделок, предусматривающие не только выполнение одной определённой операции, а предполагающие сотрудничество по целому комплексу направлений.
Консорциальные кредиты выступают только одной из форм консорциальных сделок.

Поскольку консорциальные кредиты используются в основном при финансировании крупномасштабных сделок, то заёмщиками консорциальных кредитов могут быль любые хозяйствующие субъекты, осуществляющие крупные мероприятия, включая банки и государство.

Потребности в консорциальных кредитах у государства связаны прежде всего с необходимостью финансирования бюджетных программ, с инвестирование средств в модернизацию и техническое перевооружение государственных предприятий различных отраслей народного хозяйства.

Фирмы и банки за счёт консорциального кредита финансируют потребности, связанные, как правило, с внешнеэкономической деятельностью, а также с инвестиционной сферой, осуществлением крупномасштабных мероприятий в таких отраслях, как энергетика, экология, добыча сырьевых ресурсов, внедрение научно-технических разработок и т.п.

В России консорциумы создаются и для возвращения кредитов. Так, 30 банков, кредитовавших ранее Всероссийский биржевой банк, объединились для того, чтобы востребовать свои деньги. Они договорились, что отложат выплату задолженности ВББ на полгода. В Инкомбанке – агенте по работе с домами ВББ
– был открыт специальный накопительный счёт. Поступающие деньги в дальнейшем пропорционально распределялись между кредиторами банка.[10]

Надёжность заёмщика и финансируемого проекта определяют условия кредитования. В зависимости от возможных рисков и методов их страхования определяются процент за кредит и техника предоставления кредита через консорциум.

Консорциальный кредит не является особым видом кредита, поэтому он предоставляется на обычных условиях исходя из коммерческих интересов заёмщика и кредитора (консорциума).

Кредитные отношения между консорциумом и заёмщиком регулируются стандартным кредитным договором, содержащим основные экономические условия и юридический аспект операций, определяющим права и обязанности сторон.

В Газпромбанке организация консорциального кредитования осуществляется в целях привлечения денежных средств на реализацию, как правило, значимых долгосрочных инвестиционных проектов или реализацию проектного финансирования. Наиболее привлекательными для организации консорциального кредитования путем привлечения крупных кредиторов являются инвестиционные проекты по реализации международных газовых, нефтяных и других проектов, имеющих отношение к реальному сектору экономики.

Договорно-правовые отношения между участниками консорциального кредитования оформляются:
8. соглашением между кредиторами (кредитными учреждениями) о предоставлении кредита на консорциальной основе и выдаче в определенных размерах каждым участником кредита денежных средств заемщику на реализацию одобренного участниками (кредитными учреждениями) инвестиционного проекта;
9. кредитными договорами, заключенными между заемщиком и каждым участником консорциума.

Организация консорциального кредитования осуществляется:
. на территории России и стран СНГ – Управлением инвестиционного кредитования на территории России и стран СНГ Кредитного Департамента.
. за пределами России и стран СНГ – Управлением зарубежных проектов.

7 Инвестиционное кредитование

Газпромбанк предоставляет своим Клиентам следующие основные виды инвестиционных кредитов: на строительство новых объектов и производственных мощностей; на техническое перевооружение, расширение и реконструкцию действующих предприятий и организаций.
Таблица 6. Основные условия инвестиционного кредитования на территории
России и стран СНГ.
|Срок кредитования |- определяется условиями |
| |инвестиционного |
| |проекта, одобренного Газпромбанком.|
|Валюта выдаваемого |- в рублях и иностранной валюте. |
|кредита | |
|Процентная ставка |- 25-28% годовых — в рублях; |
| |- 14-15% годовых — в долларах США. |

Процентная ставка по инвестиционному кредиту устанавливается с учетом надежности и стабильности финансового положения Клиента, привлекательности и срока реализации инвестиционного проекта, степени ликвидности обеспечения, объема и стабильности оборотов по счетам Клиента, открытым в
Газпромбанке, положительной кредитной истории и других условий.

Примерный перечень документов для представления в Газпромбанк в целях рассмотрения возможности выдачи инвестиционного кредита включает пакет документов, указанных в разделе «Краткосрочное кредитование», а также:
12. пакет проектно-сметной документации, в том числе: проект организации строительства (ПОС);
13. сметный сводно-финансовый расчет строительства (реконструкции, технического перевооружения и т.д.);
14. титульные и внутрипостроечные титульные списки;
15. договора на осуществление геологоразведочных, строительно-монтажных и других видов специализированных работ и т.д.

Необходимо также представление документов в виде заключений специализированных организаций, подтверждающих соответствие инвестиционного проекта установленным законодательством санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам. Конкретный список документов будет уточнен кредитным работником Газпромбанка при детальном ознакомлении с инвестиционным проектом.

Инвестиционное кредитование юридических лиц осуществляется Управлением инвестиционного кредитования на территории России и стран СНГ Кредитного
Департамента Газпромбанка.

8 Краткосрочное кредитование

В настоящее время в России наиболее распространённым видом кредитования является краткосрочное кредитование. Это может быть обусловлено многими факторами. Для оценки этих факторов необходимо выявить как положительные, так и отрицательные стороны данного типа кредитных операций. Данный анализ будет не полный, если не рассмотреть оба субъекта кредитной сделки.

Для начала попытаемся взглянуть на проблему глазами банковского служащего.

Краткосрочное кредитование является наименее рискованным, так как кредит обычно выдаётся, в среднем, на 3 – 8 месяцев. В рамках данного периода представляется возможным оценить как экономическую ситуацию в целом по стране, так и кредитоспособность отдельного заёмщика, что не всегда удаётся осуществить на более длительный срок. Это связано, прежде всего, с тем, что на состояние финансового рынка влияют не только экономические причины, но и ряд других, которые следует принимать во внимание в условиях долгосрочного планирования.

Заёмщик же порой нуждается больше в долгосрочном кредите, нежели в краткосрочном. Это объясняется тем, что эффект от запланированного инвестиционного проекта может следовать не сразу после осуществления вложений. Именно в этом и расходятся мнения кредиторов и заёмщиков.
Кредитор стремится как можно быстрее получить доход от произведённой кредитной операции, а заёмщик – как можно дольше отдавать плату за пользование денежными средствами контрагента.

Газпромбанк предлагает своим Клиентам — предприятиям и организациям следующие основные виды краткосрочного кредитования:
16. кредиты на пополнение оборотных средств;
17. кредиты на торгово-закупочную деятельность;
18. кредиты на реализацию действующих контрактов и/или договоров.
Таблица 5. Основные условия краткосрочного кредитования

|Срок кредитования |- не более 12 месяцев |
| |(как правило, 3-6 месяцев). |
|Валюта выдаваемого кредита |- в рублях и иностранной валюте. |
|Процентная ставка |- 16-25% годовых — в рублях; |
| |- 12-16% годовых — в долларах США. |

Процентная ставка по кредиту устанавливается с учетом финансового положения заемщика, степени ликвидности обеспечения кредита, объемов и стабильности оборотов по счетам Клиента, открытым в Газпромбанке, кредитной истории и других условий.

Примерный перечень документов для представления в Газпромбанк в целях рассмотрения возможности выдачи кредита:

1. Кредитная заявка, составляется в произвольной форме с обязательным указанием размера кредита, сроков, целевого использования, предлагаемого обеспечения и указанием планируемых источников погашения, за подписью руководителя, главного бухгалтера и с печатью организации.

2. Учредительные и регистрационные (юридические) документы, заверенные в установленном порядке (нотариально или органом, их утвердившим):
19. Учредительный договор;
20. Устав (Положение);
21. документ (свидетельство, решение) о государственной регистрации;
22. специальное разрешение (лицензия) на тот вид деятельности; осуществление которой требует лицензирования;
23. приказ о назначении генерального директора и главного бухгалтера;
24. карточка с образцами подписей и оттиска печати организации (заверенная нотариально и обслуживающим банком).

Документы о назначении на должность лица, имеющего право представлять интересы организации (потенциального заемщика) при ведении переговоров и подписания договоров или соответствующая нотариально заверенная доверенность.

3. Бухгалтерская отчетность (с отметкой Налогового органа о проведенной проверке или о приеме на проверку и с отметкой банка, в котором открыт расчетный счет Клиента):
25. годовой финансовый отчет за предшествующий год, в том числе приложения к нему по формам № 1, 2, 3, 4, 5 и пояснительная записка;
26. бухгалтерский баланс и приложение к нему по форме № 2 “Отчет о прибылях и убытках” за последние 2-3 отчетные даты;
27. аудиторское заключение.

Предоставляемая в Банк бухгалтерская отчетность должна содержать расшифровку таких статей, как: основные средства, незавершенное строительство, долгосрочные вложения, дебиторская и кредиторская задолженность (по датам возникновения), товарные запасы, готовая продукция, задолженность перед бюджетом и другие наиболее крупные статьи баланса.

4. Справки из обслуживающих банков о ежемесячных оборотах по счетам и справка об обязательных ежемесячных платежах.

Справки из обслуживающих банков, должны включать сведения об ежемесячных оборотах (суммы приходов и расходов) за каждый из последних 3-6 месяцев по расчетным, валютным и другим счетам, о наличии (отсутствии) картотеки 2 (в том числе бюджетной), а также о наличии (отсутствии) ссудной задолженности.

5. Технико-экономическое обоснование сроков окупаемости и возврата кредита, с отражением следующих положений:
28. основные виды деятельности Клиента;
29. цель, на которую испрашивается кредит;
30. расчетные сроки и стоимость производства или приобретения продукции или оказываемых услуг с указанием расценок за единицу продукции или услуг;
31. анализ рынка сбыта;
32. полный финансовый расчет рассматриваемой к кредитованию сделки;
33. расчет ожидаемой прибыли от реализации кредитного проекта и расчет уплаты всех уплачиваемых налогов.

6. Договора (контракты), вытекающие из кредитуемой сделки (в случае необходимости):
34. договора (контракты) на приобретение и реализацию кредитуемых товарно- материальных ценностей;
35. договора (контракты), заключенные Заемщиком с целью хранения товарно- материальных ценностей, транспортировки, страхования и т.д.;
36. разрешительные документы на определенные товарные партии и проведение работ (лицензии на добычу сырьевых ресурсов, лицензии на работу с драгоценными металлами и драгоценными камнями, экспортные квоты и т.д.).

7. Обеспечение кредита.

Необходимо представить полный комплект документов, связанных с обеспечением (залогом, поручительством, банковской гарантией) кредита, в том числе правоустанавливающих документов на предлагаемые виды залога
(заклада).

В качестве залогодателя может выступать как сам Клиент (заемщик) так и третье лицо, способное ответить по обязательствам Клиента в случае невыполнения последним условий кредитного договора (соглашения).

8. Документы, характеризующие Кредитную историю Клиента с приложением ксерокопий документов, подтверждающих предоставление и погашение ранее предоставленных кредитов с учетом начисленных процентов (неустойки).

9. Прочая информация, необходимая по мнению банка и/или Клиента, для рассмотрения вопроса о предоставлении краткосрочного кредита.
Краткосрочное кредитование юридических лиц (за исключением банков) осуществляется Управлением кредитования Кредитного Департамента
Газпромбанка.

Заключение

За последнее десятилетие система кредитования в России проделала значительный путь развития. По существу, изменилась не только философия банковского дела, но и технология кредитных операций.

Специфика современной практики кредитования состоит в том, что российские банки в ряде случаев не обладают единой методической и нормативной базой организации кредитного процесса. Старые банковские инструкции, регламентирующие кредитные операции и сориентированные на распределительную систему, оказались неприемлемыми в условиях современного рыночного хозяйствования. Нынешняя ситуация такова, что каждый коммерческий банк, исходя из своего опыта, вырабатывает свои подходы, свою систему кредитования, хотя совершенно очевидно, что существуют общие организационные основы, отражающие международный и отечественный опыт и позволяют банкам существенно упорядочить свои кредитные отношения с клиентом, улучшить возвратность ссуд. Для этого необходимо принятие соответствующих решений на государственном уровне, которые бы установили цивилизованные рамки “правил игры” для коммерческих банков, в том числе и в сфере кредитования реального сектора экономики. При этом важное значение имеет совершенствование нормативного регулирования кредитной политики.

Обращает на себя внимание отсутствие единой нормативной базы оценки финансового состояния предприятий, поскольку не имеется справочников среднеотраслевых показателей. Отсутствует единый, в том числе отраслевой, классификатор кредитоспособности и надёжности предприятий, который бы периодически публиковался, как это делается в развитых странах, и давал бы кредиторам возможность правильно оценить свой риск при предоставлении кредита. Не существует кредитных бюро, предоставляющих кредиторам кредитные истории потенциальных заёмщиков, не разработана единообразная система показателей кредитоспособности заёмщиков для коммерческих банков.

По видимому, российскому банковскому законодательству при содействии министерств экономики и финансов, Центрального банка, Ассоциации российских банков лишь предстоит выработать действенные нормы для полноценного регулирования кредитных отношений, упорядочив и расширив уже существующие либо создав специальный закон, посвящённый кредитным операциям, как это сделано, например, в ряде зарубежных стран.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Банковское дело: Учебник для вузов по направлению «Экономика», специальности «Финансы, кредит и денежное обращение» / В.И. Колесников,

Л.П. Кроливецкая, Н.Г. Александрова и др.; Под. ред. В.И. Колесникова,

Л.П. Кроливецкой. –4-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика,

2001. – 459с.
2. Банковское дело: Учебник для вузов по экономическим специальностям /

О.И. Лаврушин, И.Д. Мамонова, Н.И. Валенцева и др.: Под. ред. О.И.

Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 573с.
3. Едронова В.Н., Хасянова С.Ю. Классификация банковских кредитов и методов кредитования // Финансы и кредит. – 2002. -№1. – С.3-5
4. Замуруев А.С. Кредит и ссуда: терминологический анализ, классификация и определение формы // Деньги и кредит. – 1999. -№4. –С.28-30
5. Захаров В.С. Проблемы Российских коммерческих банков // Деньги и кредит. – 1999. -№1. – С.
6. Иванов В.В., Малютина О.Н. Методика анализа обеспечения при совершении операций кредитования // Финансы и кредит. – 2000. -№5.- С.10-13.
7. Калимуллина Ф.Ф., Сагитдинов М.Ш. К вопросу об анализе деятельности коммерческого банка // Банковское дело. – 1997. -№10. -С.7-11.
8. Кредитование. — http://www.gazprombank.ru/gpb/25581
9. Общая теория финансов: Учебник / Л.А. Дробозина, Ю.Н. Константинова,

Л.П. Окунева и др.; Под ред. Л.А. Дробозиной. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,

1995. – 256с.
10. Овчаров А.О. Организация управления рисками в коммерческом банке //

Банковское дело. – 1998.-№1. –С.15-16.
11. Ольшаный А.И. Банковское кредитование: (Рос. и зарубеж. опыт)/ Моск. ун- т междунар. бизнеса при Всерос. акад. внеш. торговли МВЭС РФ. – М. 1998.

– 351с.
12. Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. – М.: Дис, 1997. –

464с.
13. Пессель М.А. Заём, кредит, ссуда // Деньги и кредит. – 1999. -№4. –С.27-

29.
14. Стратегия развития коммерческого банка / Стрельцова Н.Т., Кравченко

Н.А., Новоселов А.С. и др.; Под ред. А.С. Маршаловой, Н.А. Кравченко. –

Новосибирск: ЭКОР, 1996. – 299с.
15. Челноков В.А. Банки и банковские операции: Букварь кредитования. – М.:

Высш. шк., 1998
16. Ямпольский М.М. О трактовках кредита // Деньги и кредит. – 1999. -№4.

–С.30-32.

————————
[1] Общая теория финансов: Учебник / Л.А. Дробозина, Ю.Н. Константинова,
Л.П. Окунева и др.; Под ред. Л.А. Дробозиной. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,
1995. с. 8.
[2] Там же.
[3] Банковское дело: Учебник для вузов по направлению «Экономика», специальности «Финансы, кредит и денежное обращение» / В.И. Колесников,
Л.П. Кроливецкая, Н.Г. Александрова и др.; Под. ред. В.И. Колесникова, Л.П.
Кроливецкой. –4-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2001. –
С.18
[4] Там же: С.18
[5] Ямпольский М.М. О трактовках кредита // Деньги и кредит. – 1999. -№4.
–С.31.
[6] Там же: С.31.
[7] Банковское дело: Учебник для вузов по направлению «Экономика», специальности «Финансы, кредит и денежное обращение». – С.184.
[8] Там же: С.184.
[9] Банковское дело: Учебник для вузов по экономическим специальностям /
О.И. Лаврушин, И.Д. Мамонова, Н.И. Валенцева и др.: Под. ред. О.И.
Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 2000. С.270.
[10] Банковское дело: Учебник для вузов по экономическим специальностям /
О.И. Лаврушин, И.Д. Мамонова, Н.И. Валенцева и др. С.316

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Общая ситуация на рынке страховых услуг СПб в сфере недвижимости

2. Виды страховых услуг на первичном рынке недвижимости

3. Виды страховых услуг на вторичном рынке недвижимости

4. Страхование загородной недвижимости

5. Страхование финансовых рисков в долевом строительстве

6. Страхование при ипотечном кредитовании

7. Страхование при залоге недвижимости

8. Страхование при потере прав на недвижимое имущество в будущем (титульное страхование)

9. Зарубежный опыт страхования (сопоставимые категории страхования)

10. Анализ деятельности страховых компаний в сфере недвижимости в Санкт-Петербурге за 2005 г.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Практическое задание

БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ.

Страхование – всеобщее универсальное средство по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (премий, платежей). То есть экономическая сущность страхования состоит в формировании страховщиком страхового фонда за счет страховых взносов страхователей, предназначенного для страховых выплат страхователям при наступлении страховых случаев, оговоренных в договоре. Но страхование не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий.

Страховая услуга имеет ряд особенностей, существенно отличающих ее от других товаров и услуг. Страховщик, по сути, продает страхователю свою гарантию исполнения обязательств. Это значит, что для страхователя очень важно оценить возможности страховщика по исполнению принятых им на себя страховых обязательств, иными словами – платежеспособность страховщика, предлагающего страховой продукт определенного качества и цены, которая непосредственно зависит от достаточности страховых резервов страховщика.

Что же страхуется, когда речь идет о недвижимости? Это несущие конструкции зданий (стены, потолки, фундаменты), внутренняя отделка помещений, инженерные коммуникации и конструкции, а также домашнее имущество (мебель, предметы интерьера, аудио-, видеобытовая аппаратура, оргтехника). Важная деталь: недвижимость можно страховать не только комплексно, но и поэлементно: отдельно могут быть застрахованы несущие конструкции, отдельно — внутренняя отделка помещений и техническое оборудование жилища, а также движимое имущество в квартирах и загородных домах (бытовая техника, антиквариат, ювелирные вещи). Выбор зависит исключительно от пожеланий клиента. Все вышесказанное относится к так называемому имущественному страхованию. Однако при сделках с недвижимостью существует и другой тип страхования — титульный: это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности.1 Недвижимость нельзя похитить, потерять как большинство окружающих вещей, но недвижимость можно потерять, утратив право собственности на нее. От риска утраты права собственности можно застраховать любой объект недвижимости: квартиру, дачный дом, земельный участок, нежилые помещения (офисы и т.п.).

Страхование развивается тогда, когда появляется страхователь, т.е. такой участник экономических отношений в области предоставления страховой защиты (услуги), который готов за эту услугу платить другому участнику — страховщику. Покупатель страховой защиты платит за нее тогда, когда ему есть что защищать, т.е. собственность. С развитием приватизации жилого фонда в России заметного роста объемов страхования недвижимости не наблюдалась. Это объясняется несколькими причинами. Главные из них состоят в том, что к началу «приватизационного бума» (1992-1995гг) страховой рынок России еще не предоставлял достаточного объема предложения, да и спрос был не столь заметным, так как у страхователей отсутствовали средства для оплаты услуг страховой компании. К тому же сильно было недоверие к страховщикам. Даже наиболее «продвинутые» собственники жилья и других объектов не ставили задачи обеспечения сохранности собственности путем ее страхования. Они предпочитали иные методы достижения безопасности. Но в целом российский страховой рынок обладает мощным потен­циалом развития. Об этом свидетельствует тот факт, что общий объем страховых платежей составляет в РФ, не более –1% от годового ВВП, тогда как в развитых странах этот показатель составляет 8-10%.2

Все это определяет актуальность исследования видов страхования недвижимости и его состояния в Санкт-Петербурге.

Общая ситуация на рынке страховых услуг СПб в сфере

недвижимости.

Санкт-Петербург занимает второе место по количеству страховых организаций среди регионов РФ – 82 страховых организаций, то есть 5,4% от общего их числа. Рынок страхования жилой недвижимости сформировался давно, и сегодня на нем представлено большинство компаний, имеющих филиальную сеть. Основным каналом продаж является агентская сеть.

Сектор страхования раздроблен, большинство компаний не имеют отчетности по международным стандартам, не хватает прозрачности деятельности. Общие тенденции страхового рынка, и страхования недвижимости в частности, в Санкт-Петербурге совпадают с общероссийскими: форсированный рост надежности страховщиков приводит к увеличению числа сделок по слияниям и поглощениям3, укрупнению бизнеса. Усилился процесс выхода компаний в регионы4, наблюдается первый опыт эмиссии ценных бумаг (СК «Ренессанс»)5. Норма прибыли снижается по всем видам страхования.6 Ряд петербургских страховщиков были приобретены компаниями федерального уровня в рамках программ регионального развития. Например, СК «Межрегиональное Страховое Соглашение» приобрела контрольный пакет акций петербургской Группы «АСК», а Группа «Ренессанс Страхование» стала владельцем СК «Прогресс Нева». Изредка, впрочем, случаются на петербургском рынке события с обратным знаком. Так, СК «Русский мир» – единственный петербургский страховщик, доросший до федерального уровня, – поглотила бизнес небольшой СК «Круиз-С».7

При операциях с недвижимостью распространены 2 вида страхования: имущественное и титульное.8 Наиболее востребованным и популярным является страхование городских квартир или загородных строений.9

Примерно 2/3 трети страховых компаний СПб., работающих в области недвижимости, занимаются страхованием загородной недвижимости. Эта сфера деятельности сегодня весьма выгодна и перспективна, поскольку освоен рынок «загородного» страхования далеко не полностью. По мнению аналитиков государственной страховой компании «Югория», степень его насыщенности на сегодняшний день составляет примерно 30%, по мнению компании «Русский мир», этот показатель не превышает 10-15%. Кроме того, в сегменте страхования загородной недвижимости возмещать ущерб приходится гораздо реже, чем, допустим, на рынке страхования автомобилей, что делает данный вид деятельности привлекательным. Самыми распространенными страховыми случаями большинство компаний сегодня признает противоправные действия третьих лиц и стихийные бедствия. А пожарам, которых страхователи обычно боятся больше всего, отводится третье место. Как отмечают специалисты, в ближайшее время не исключен приход на рынок страхования загородной недвижимости и зарубежных компаний. Однако пока имеется иная тенденция – клиентами российских страховщиков часто становятся иностранные граждане, приобретающие загородные дома в Ленобласти. Для них страхование недвижимости давно в порядке вещей.10 По наблюдениям экспертов в сегменте престижного жилья сегодня сохраняется огромный неудовлетворенный спрос на такие услуги.11

По данным Росгосстраха, 2/3 частных домов застрахованы на заниженную страховую сумму.12

Сегодня все еще слабо освоен загородный рынок страхования строительно-монтажных рисков (в данном случае страхователями могут выступать исключительно юридические лица, имеющие лицензию на осуществление строительной деятельности). Страховые компании надеются, что дальнейшее развитие рынка загородного домостроения приведет к повышению популярности данного вида страхования, сегодня этот вид страхования используют только крупные компании, одновременно возводящих несколько коттеджных поселков.13

В качестве перспективных направлений рынка страхования загородной недвижимости сегодня рассматривается страхование земли, страхование права собственности (титула) на загородную недвижимость. Пока подобные сделки единичны, но в будущем их количество может увеличиться. Кроме того, в перспективе операторы рынка ожидают повышение спроса на страхование гражданской ответственности владельцев загородных домов. Обычно этот риск включают в договор, если существует вероятность случайного причинения вреда имуществу, жизни или здоровью третьих лиц. В многоквартирных домах наиболее распространенными «неумышленными вредительствами» считаются затопление соседей или пожар, перекинувшийся на другие квартиры. В случае с загородным жильем вероятность причинения ущерба близлежащим домам кажется гораздо менее вероятной. Однако, учитывая появление все большего числа коттеджных поселков с достаточно плотной застройкой, актуальность страхования гражданской ответственности существенно возрастает.14 Для владельцев загородной недвижимости планируется страхование любых построек в усадьбе, ландшафтных сооружений, а также гидроциклов, катеров и т.д.15

Среди городской недвижимости застрахованными могут считаться не более 5% квартир, рост этого сегмента рынка составляет примерно 25% в год. Но на тарифах рост рынка пока никак не сказывается. Зато находит отражение в стоимости «имущественных» полисов инфляция — страховка хоть и медленно, но все же дорожает. По словам экспертов, за последние три года тарифы увеличились в среднем на 30 — 50%.16

Величина страховых тарифов у разных компаний примерно одинакова. В среднем страховка каменного дома обходится в 0,4-0,5% от страховой суммы в год, деревянного – 0,8-1,6% (в зависимости от возраста постройки, наличия систем безопасности, охраны и т. д.). Уровень тарифных ставок при страховании строительно-монтажных рисков, как правило, соответствует ценам, сложившимся на европейском страховом рынке, и варьируется в пределах 0,15-0,75%. Тарифы меняются довольно редко. Страховые компании стараются привлекать клиентов специальными бонусами, дополнительными «опциями», а не снижением стоимости своих услуг. Скидки обычно предоставляются постоянным «безубыточным» страхователям. Так, при страховании на новый срок клиент, который прожил предыдущий период без происшествий, получает 10%-ную скидку. А за несколько «безубыточных» лет – от 25 до 40%. Скидками 5-10% нередко поощряются клиенты, страхующие сразу несколько объектов — например, дачу, квартиру и автомобиль (программы комплексного страхования) или страхующие целый дачный кооператив, садовое товарищество, коттеджный поселок. В некоторых фирмах предусмотрены скидки для участников Великой Отечественной войны, инвалидов, пенсионеров, ветеранов труда и т. д. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.17

2. Виды страховых услуг на первичном рынке недвижимости.

На первичном рынке недвижимости основные предлагаемые страховыми компаниями услуги: страхование финансовых рисков в долевом строительстве; страхование при ипотечном кредитовании (включая страхование жизни, страхование ответственности, страхование самой недвижимости); страхование при залоге недвижимости (строящейся); страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. В то же время страхование титула, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него не имеют практического смысла: у объекта нет «истории» переходов права собственности.

Но на этом этапе велика вероятность не получить квартиру и потерять вложенные деньги. Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не снял проблему — государство не предоставило инвестору финансовых гарантий. Такой гарантией пока остается только страхование финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости.18

Различные программы могут иметь гибкие тарифы и система скидок за меры, предпринятые клиентом для обеспечения безопасности своей недвижимости и имущества; сезонные скидки.

3. Виды страховых услуг на вторичном рынке недвижимости.

Вторичный рынок — это объекты недвижимого имущества, имеющего «историю» возникновения и переходов права собственности. В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Санкт-Петербурга законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости.

На вторичном рынке недвижимости наиболее характерны: ипотечное страхование; титульное страхование (финансовая гарантия возврата денежных средств, вложенных в недвижимость в пределах рыночной стоимости квартиры. Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, договор страхования права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет19); страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Даже тщательная проверка «юридическую чистоту» квартиры не дает покупателю полной гарантии того, что данная операция не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. Защититься от возможных потерь можно, если застраховать риск потери права собственности на приобретенную квартиру. В практике страховщиков, осуществляющих страхование потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты страхового возмещения в невероятной для многих ситуации: на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что «продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент ее совершения», суд может признать эту сделку недействительной.20 Специалисты утверждают, что практически любая сделка на «вторичном рынке» может быть оспорена и признана судом недействительной. Возможны следующие причины: 1) Мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; 2) Нарушения в процессе приватизации; 3) Продажа по поддельным документам; 4) Превышение полномочий представителя участника сделки; 5) Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; 6) Принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; 7) Раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; 8) Совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них. 21

На вторичном рынке страхуются объекты нежилой сферы и жилых помещений и суть операции страхования одинакова. Специфика — в экспертизе документов для принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. По сделкам, совершенным несколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату совершения сделки. Аналогично дело обстоит в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания. В практике известна ситуация, когда акционером был подан иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельно стоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений закона. Экспертиза объектов недвижимости нежилой сферы — процедура сложная и длительная. Если экспертиза жилых помещений проводится за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколько месяцев.22

Индивидуальные полисы предлагают защиту практически от любых рисков: порча имущества в результате стихийного бедствия (например, урагана или потопа), от ограбления и терроризма. Кроме того, во время отсутствия хозяина квартиры может, например, прорвать трубу. В этом случае от исков соседей защитит полис страхования гражданской ответственности. Здесь человек сам выбирает лимит своей ответственности и платит за полис 0,5 — 1, 7% от этой суммы. Так, если оформлен лимит в $10 тыс. и случайно залиты соседи, то страховая компания возместит им ущерб по смете, но не более чем на $10 тыс. Если при возникновении ЧП выяснится, что квартира застрахована в доме, нуждающемся в капремонте или вовсе готовящемся под снос, — страховку не выплатят. А в случае, если клиент занизил стоимость квартиры, возмещение ему выплатят пропорционально доле нанесенного ущерба.23

Средняя цена полиса может составлять примерно 0,5-1% от реальной стоимости квартиры, так что страховка обходится в сумму от $300 до $700. Ценовая планка взноса зависит от конкретного предмета страховки и перечня случаев, от которых производится защита. Размер тарифа также зависит от качества отделки, состояния и типа дома. Играет роль обеспечение безопасности жилья: установка в квартире сигнализации вневедомственной охраны, металлические двери с хорошими замками, охрана в подъезде, системы противопожарной сигнализации позволят претендовать на 10-процентную скидку. Повысится цена полиса, если в квартире идут ремонтно-строительные работы или дом расположен в зоне возможных ЧП либо стихийных бедствий. Общее правило — чем больше пакет рисков, тем ниже ставка.24

Следует также отметить, что существует муниципальная программа страхования жилья, разрабатываемая городскими властями в каждом конкретном регионе, страховка по ней предоставляется уполномоченными компаниями. Стоимость такого сервиса зависит от площади квартиры и в разных городах варьируется от 15 копеек до 1 рубля за кв.м в месяц. Такой полис действует месяц и может оплачиваться вместе с коммунальными платежами. Но он предназначен лишь для недорогих квартир, фешенебельное жилье страховать по такой программе невыгодно: она дает ограниченную и для всех одинаковую финансовую защиту. К примеру, в Москве максимальная страховая сумма устанавливается исходя из 13,5 тыс. рублей за кв. м жилплощади. Кроме того, программа гарантирует лишь возмещение ущерба в результате пожара, аварий коммуникаций и взрыва бытового газа. Такие риски, как залив по вине соседей или через крышу, по муниципальной программе исключены, не страхуется и находящееся в квартире имущество.25

4. Страхование загородной недвижимости.

При приобретении загородной недвижимости сама сделка купли-продажи несет в себе определенные риски. Утрата права собственности, убытки, связанные с приостановкой работы административных органов, с банкротством контрагента по сделке; ошибки при заключении договоров и контрактов; риски, обусловленные выбором места, на котором расположен дом (бывает, что грунт под приобретенным объектом нужно серьезно укреплять, фундамент – гидроизолировать, а дополнительные работы повышают стоимость). Далеко не всякая страховая компания с готовностью возьмется страховать подобные риски. На сегодняшний день в нашем законодательстве их механизм пока не прописан. 26  

Более распространенным является страхование на стадии строительства. Страхуются строительные материалы на участке, завезенная на участок техника (от поломки и от хищения), профессиональная ответственность при проведении строительно-монтажных работ. Производится страхование на случай пожара или какого-то другого стихийного бедствия.  Возможно включение в страховку не только стоимости самих материалов, но и все расходов на перевозку и таможенные сборы и пошлины редкого импортного оборудования, поскольку они составляют немалую часть общей стоимости.27  

После постройки, по статистике, основной вред загородной недвижимости наносится вследствие пожаров и краж: эти случаи составляют примерно две трети общего числа обращений в страховые компании. Существует и ряд других факторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседания грунта под домом и др. Можно застраховать дом по полному перечню рисков, а можно выбрать наиболее реальные и актуальные. В некоторых компаниях предлагается страхование довольно редкого объекта – ландшафтных сооружений. Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т.д. – все это иногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий или пожара. 28

Стандартный полис комплексного страхования загородной недвижимости предполагает выплату компенсации при повреждении коттеджа в результате пожара и мер по его тушению, стихийных бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня и пр.), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т.д.29

Страхование производится с оценкой объекта с осмотром на месте. Однако многие компании предлагают клиентам программы страхования загородных домов без осмотра при условии, что страховая сумма не будет превышать 10–50 тыс. долларов (у компаний лимит разный). Страхование «без осмотра» и без посещения офиса компании пользуется большим спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти. Нередко страховщики доверяют распространение типовых полисов своим «сервисным агентам», функции которых могут выполнять банки или Всероссийское общество садоводов. Между тем страхование «на скорую руку» может заведомо занизить оценку недвижимости с согласия его владельца. 30

Размер страховых тарифов у всех компаний примерно одинаков. Страховка каменной постройки обходится в 0,4–0,5% страховой суммы в год, деревянного дома – 0,8–1,6%. При этом на ценообразовании сказываются такие факторы, как год постройки, степень горючести материалов, наличие систем безопасности, размер и вид франшизы (предусмотренное в договоре страхования освобождение страховой компании от обязательств по возмещению убытков, не превышающих заранее оговоренную сумму31). В зависимости от степени риска к тарифам могут применяться повышающие либо понижающие коэффициенты. Так, стоимость страхового полиса обычно уменьшают, если клиент оборудует на объекте систему сигнализации или обзаводится прочной входной дверью с противовзломной фурнитурой. И наоборот, при страховании дома, забраться в который просто (особенно если стены деревянные), тариф взлетит до максимума. Возможен также вариант отказа страховой компании заключать договор по не внушающему доверия объекту. Страховщики предлагают различные бонусы и скидки. Чаще всего «послабления» предоставляются постоянным «безубыточным» страхователям (от 10 до 40%). Скидками 5–10% нередко поощряются клиенты, страхующие в одной компании сразу несколько объектов – например, дачу, квартиру и автомобиль. Страхование дачи, коттеджа может обойтись дешевле, если страхуется целый дачный кооператив или садовое товарищество. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.32

5. Страхование финансовых рисков в долевом строительстве.

При инвестировании в строительство средства передаются на стадии, когда объект недвижимости не достроен, или строительство еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях подрядчика и субподрядчиков, «двойной продажи» квартир и др.

Страховым случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в строительство жилья, при отсутствии своевременной регистрации права собственности, т.е. квартира не предоставлена, денег не вернули. Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса33:

Строительство дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, ошибки проекта, выявившиеся при строительстве проблемы, возражения местных жителей против строительства, пр.).

Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.).

После постройки дома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.

Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города, района, в связи с террористическими актами и пр.

Ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет);

Низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);

Ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод и др.);

Спорные моменты по выделению земельного участка под строительство;

Случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей);

Мошенничество;

Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможность вернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования, предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидация должника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства); умышленные действия (бездействия) должника.

Страхование финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, используется на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. Данный вид страхования используется для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения. На сегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересов кредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивно развиваются. Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа. На первом этапе — этапе строительства — осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования — в пределах 1% от страховой суммы в год. На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное страхование. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке.34 Стоимость страхования зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов и составляет в среднем 1 % — 1,5 % от страховой суммы в расчете на один год страхования.35

В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки, возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объекта недвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем; убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; неустойка, моральный вред.36 Следует отметить неутешительный прогноз, что качество новостроек вряд ли улучшится, т.к. технические стандарты и нормы носят рекомендательный характер, и при приемке объекта многие существенные недостатки (как, например, пустые полости в стенах) заметить практически невозможно.37

6. Страхование при ипотечном кредитовании.

Ипотека — это получение целевого кредита под залог приобретенной квартиры (недвижимости) кредитному учреждению. Риски, связанные с историей квартиры при приобретении ее на вторичном рынке, никуда не пропадают, но теперь они ложатся как на покупателя, так и на банк-кредитор. 38

Есть две разновидности ипотечного страхования, — классическая ипотека, когда жилье приобретается на вторичном рынке, и когда ипотечный кредит выдается под строящееся жилье. Классическая ипотека предполагает страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога и права собственности на квартиру (титульное страхование). Страховой тариф по всем трем видам страхования составляет от 0,98% до 1,2% в год. В случае кредита на рынке строящегося жилья, когда объект еще не построен и не зарегистрировано право собственности на квартиру, заемщик заключает договор страхования инвестиций на срок строительства и страхования на случай потери трудоспособности и смерти в течение срока действия договора. Кроме того, уже после окончания строительства банк потребует заключить договор страхования предмета залога от гибели и повреждений до момента погашения кредита. Во всех этих случаях выгодоприобретателем по договору выступает банк. На стадии строительства страхование жизни и здоровья заемщика и страхование инвестиций обойдется клиенту в 1,74- 2% от стоимости объекта, а после получения жилья (до момента погашения кредита) тариф составит 0,8-1% в год. Перечень страховых компаний, полисы которых он готов принять, предоставляет банк. Среди страховщиков уже наметилась жесткая конкуренция за право близости к банкам. При этом порой сотрудничество страховщиков и банков не строится на основе оценки качества услуг, на учете стабильности страховщика, а определяется либо размером депозита, вносимого страховщиком в банк, либо отношениями соучредительства. Западный же опыт свидетельствует о преимуществах другого способа работы. Например, обязанность страховать кредиты можно вменить банку, а не заемщику. Таким образом, банк станет самостоятельно страховать собственные риски. Как профессиональный участник рынка он сумеет объективно выбрать страховщика и следить за его устойчивостью.39

Обязательным (по закону) является только страхование покупаемой в кредит недвижимости. Но банки стараются обезопасить себя и настаивают на страховании не только залога, но и жизни, и здоровья заемщика, и «титула» на случай утраты заемщиком права собственности на недвижимость.

Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет, включающий 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи — чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита.40

Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок от 1 до 20 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.41 Стоимость страховки при ипотеке может колебаться в пределах — 1,0-1,7% от страховой суммы и зависит от включенных в договор видов страхования, вида страхуемого имущества, порядка установления страховой суммы и других факторов. Одни компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие берут процент от общей суммы кредита, третьи — процент от суммы кредита плюс 10%, а четвертые — остаток ссудной задолженности. Получается, что тариф может быть один, а платежи — разные.42

7. Страхование при залоге недвижимости.

Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различных целей. Закладывается квартира, в которой проживает заемщик или приобретаемая квартира (при инвестициях в строительство). Кредитные организации выдвигают заемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости — жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки. 43

В соответствии с законом, заемщик, который одновременно выступает залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать также риск своей ответственности перед кредитором за невозврат кредита. Залогодатель же обязан за свой счет страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.44 Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущерба третьим лицам, которые кредитные организации обязывают заемщика страховать.45

Как правило, годовой полис страхования недвижимости в рамках ипотечных программ сегодня стоит примерно 0,3-0,4% от суммы страховки.46

8. Страхование при потере прав на недвижимое имущество в будущем

(титульное страхование).

Недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее. Титульный тип страхования — это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности. Данный вид страхования применяется в случае приобретения объекта недвижимости на «вторичном» рынке. Страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, «от всех рисков», т.е. страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя.47

По мнению экспертов, то, что имущественная сделка может быть оспорена, наиболее вероятно в два периода времени. В первые полгода после ее оформления. Когда неучтенные претенденты на жилье узнают о своих ущемленных правах и пытаются сразу решить возникшую проблему. И в последний год после ее заключения, когда внезапно появляются наследники, а несовершеннолетние граждане обретают дееспособность. Кроме того, часто встречается утрата права собственности вследствие признания недействительной какой-либо из предыдущих сделок. В случае, если суд одну из них признал таковой, все последующие сделки с квартирой, в том числе и последняя, становятся недействительными и подлежат рассмотрению в суде.48

Ситуации, в которых можно утратить право собственности на квартиру: мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; нарушения в процессе приватизации; продажа по поддельным документам; превышение полномочий представителя участника сделки; недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; ущемление прав несовершеннолетних при совершении сделки; совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и т.д. 49

Основные положения страхования права собственности состоят в следующем: 1) Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость; 2) Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры; 3) Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику; 4) В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие. Фактически, обязательство страховщика о защите шире, чем обязательство возмещения ущерба. 50

Стоимость страхования (страховая премия) будет зависеть от срока страхования и в случае страхования «от всех рисков» будет примерно составлять: 1 год — 0,5%-0,8% от страховой суммы; 3 года — 1,2%-1,5% от страховой суммы; 10 лет — 3,7%-4,0% от страховой суммы.

Перед тем как заключить договор страхования, страховая компания производит оценку страхового риска. По итогам проверки документов по покупаемой квартире может получиться несколько вариантов51:

Никаких явных рисков не обнаружено — договор страхования заключается по установленному ранее тарифу.

Выявлены некоторые риски — договор страхования заключается по вновь установленным тарифам (повышенным)

Выявлены некоторые риски, которые покупатель может посчитать опасными и не хотеть доплачивать деньги по новому тарифу. В этом случае может быть заключить договор страхования по прежнему тарифу, но ответственность по выявленным рискам покупатель берет на себя.

Если после проверки оказалось, что риск настолько велик, что брать его на страхование нецелесообразно, то страховщик отказывает в страховании, приводя все аргументы, и возвращает деньги за вычетом 20% на ведение дела (экспертизу).

Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Сама оценка — долгая и дорогостоящая операция. Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка, — такая ситуация вполне возможна. Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая, требует большего набора документов. До сего дня еще не в полной мере разработаны проекты законов и подзаконных актов, которые строго бы определяли последовательность действий в таких сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Ленинградской области. Есть еще один аспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90-х годов прошлого века под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы — большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Но строительство коттеджей на них закон запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту уже окажется построенным, будет подлежать сносу. Кроме того, существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено. Но в реальности это не так. Законодательство допускает определенное использование таких земель, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют их в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства» — фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя и застройщики пользуются формулировками типа «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна. Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса РФ, очень молод. В то же время есть на нем объекты старше 80 лет: старые «генеральские» дачи, которые выделялись тогдашней военной «элите» еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью. Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый (например, снос пятиэтажки). А вот с загородной недвижимостью ситуация иная: собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачиваются часто по оценочной стоимости, которая может быть ниже реальной рыночной в несколько раз. 52

9. Зарубежный опыт страхования (сопоставимые категории

страхования).

Страхование ипотечного кредитования.

В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5% (в обычных банках — от 7% до 12% годовых). В США ипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка — первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. В конце 2003 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему — 4,75%. В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в 2003 г. 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки. В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн. человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда под 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются по 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций — каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов. В Испании ипотечный кредит банки предоставляют на 10-20 лет под 4-6% на половину стоимости жилья, в том числе и гражданам других стран. При этом продажа недвижимости осуществляется только с разрешения банка, а сдача в поднаем разрешена. Арендной платы многим хватает на оплату кредитов, налогов и коммунальных платежей. В Израиле средний размер ипотечного кредита на 15 лет — 90 тысяч долларов. Это примерно 70% стоимости квартиры. Среднегодовая ставка по ипотечному кредиту 5,2%. Среднемесячный возврат кредита — порядка 700 долларов, что при средней зарплате для постоянно работающих — вполне приемлемый вариант. В Японии много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.53

В России, кроме очень высоких ставок ипотечного кредитования (11%) в отличие от зарубежных стран, также отсутствуют традиции обращения в страховые компании. В то время как в Америке страхуется около 95% таких сделок, в России — всего 5% . На втором месте причин отказа от страхования стоит сложившийся стереотип об услуге страхования недвижимости как о дорогом удовольствии. На третьем месте — недоверие к страховым компаниям. В том, что оно есть, виноваты и некоторые недобросовестные страховщики, и людская молва: «Все равно ничего не заплатят!»54

В настоящее время Думой рассматривается еще целый ряд законопроектов, направленных на совершенствование судебной практики обращения взыскания на залог, защиту прав добросовестных приобретателей, создание общенационального Кредитного бюро, изменение налогообложения участников рынка недвижимости. Вступление в силу этих законопроектов приведет к значительному снижению операционных расходов, правовых и кредитных рисков и, как следствие, к снижению стоимости ипотечных кредитов. А значит, и снижению кредитного бремени для заемщика.55

10. Анализ деятельности страховых компаний в сфере недвижимости в

Санкт-Петербурге за 2005 г.

Страхование в сфере недвижимости – вид страховой деятельности, успех которого зависит от создания соответствующих правовых условий, – страхование сделок на рынке недвижимости. У немногих питерских СК, работающих в этом сегменте, продажи страховок выросли за год на 100-300%. Успех отчасти связан с постепенным развитием института ипотечного кредитования, превращающего данное страхование из добровольного в обязательное. Но количество договоров по страхованию строящегося и приобретаемого на вторичном рынке жилья в портфелях страховщиков пока незначительно, на уровне нескольких тысяч. Формирование полноценного рынка страхования продаж-покупок недвижимости в конечном итоге зависит от темпов развития ипотеки, а также от требований, предъявляемых государством к участникам долевого строительства.56

Все страховщики предлагают индивидуальные программы с выездом эксперта на дом. Такие продукты предлагают комбинированное страхование строений, квартир и домашнего имущества, при котором тариф зависит от условий эксплуатации квартиры, состояния имущества, а также от набора рисков. Классический пакет включает в себя следующий набор: залив, пожар, ущерб отделки и оборудования, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, взрыв, утрата прав собственности (титульное страхование), гражданская ответственность при эксплуатации помещения. Застраховать в доме можно практически все: телевизор, аудио-видеотехнику, компьютер, мебель, одежду и даже домашних животных, например любимую собачку. Не страхуются или страхуются по отдельным договорам лишь антиквариат и предметы роскоши. На время летнего отпуска можно застраховать свое жилье от противоправных действий третьих лиц, то есть от воров.

Предлагаемые страховые программы

Страховые программы делятся на несколько типов: одни универсальны, другие избирательны и покрывают отдельные риски. В последнее время на рынке наметилась тенденция к универсализации продуктов многие страховщики внедрили у себя так называемые «коробочные» программы. Они могут включать в себя стандартный набор рисков, обычно их три — огонь, залив и взрыв бытового газа. Но дополнительно можно застраховаться и от любых других опасностей (отключения или аварии инженерных сетей и коммуникаций, противоправных действий третьих лиц и др.). Эти продукты отличает дешевизна: премия составляет от $30, быстрота оформления — около получаса. Дело в том, что «коробочные» программы не требуют выезда эксперта на дом, компании обычно довольствуются «свежими» фотографиями квартиры. В типовой полис нужно будет только вписать ФИО, адрес и стоимость квартиры, а пакет рисков прописан заранееОдно из последних новшеств — страхование от террористических действий. Такие программы комплексного страхования, как правило, предполагают определенный лимит ответственности — до 80-100 тысяч долларов. Размер страховой премии зависит от выбранного лимита ответственности и может колебаться в пределах от 50 до 200 долларов. При таком страховании проведение осмотра и составление описи имущества необязательно.57

РОСНО предлагает программу страхования квартир «Мегаполис». В числе ее преимуществ: выплата по фактическому ущербу без учета износа, определение страховой стоимости на этапе заключения договора без корректировки этой стоимости при наступлении страхового случая, а также оценка ущерба в большинстве случаев независимым экспертом. Кроме того, предоставляется 13-й бесплатный месяц страхования после трех лет безубыточного страхования и страхуем риски, не покрываемые большинством других страховщиков, например неосторожные действия третьих лиц, расходы по аренде, риск заболевания или травматического повреждения домашних животных, гражданскую ответственность во время ремонта. «Ингосстрах» предлагает страхование квартир по «полному пакету» — риски пожара, протечек, противоправных действий, стихийных природных явлений — по реальной рыночной стоимости. Альтернативой может стать страхование только от риска пожара, в который, впрочем, не включается риск поджога, относящийся к противоправным действиям. Оформление страхования по данной программе позволяет защитить собственное имущество в полном объеме причиненного ущерба, то есть приобрести другую квартиру, заново отремонтировать прежнюю или приобрести движимое имущество взамен утраченного. Предварительный осмотр квартиры необходим, если стоимость затрат на внутреннюю отделку и установку домашнего оборудования составляет более $400 на кв. м площади. При меньшей сумме затрат страховой полис оформляется по предоставлении «свежих» фотографий. «СК «МАКС» предлагает программу «Моя квартира», которая позволяет достраховать квартиру до полной стоимости при наличии полиса по муниципальной программе. Разработаны программа «Интерьер» и программа «Загородный дом», позволяющие заключить договор страхования не на полную стоимость (ведь вероятность полного уничтожения мала), а только на выбранную сумму, что существенно снижает стоимость страхования. Но возмещение выплачивается в размере реального ущерба, без учета пропорциональности, применяемой при стандартных условиях страхования. Программы МСК (Московской страховой компании) разработаны с учетом потребностей различных социальных групп населения и представляют собой комплексные продукты. По программе «МСК-Квартира» могут быть застрахованы не только конструктивные элементы квартиры, но и внутренняя отделка, инженерное оборудование, а также домашнее имущество. Дополнительно по этой программе могут быть застрахованы расходы на аренду жилья на период ремонта в поврежденной квартире, а также гражданская ответственность перед соседями.58

Загородная недвижимость.

Объем и потенциал рынка страхования загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в последние годы позволяет развиваться страхованию активными темпами: рост числа операций – около 20% в год. А у компании «Росгосстрах» в Санкт-Петербурге, с марта по октябрь 2005 г. прирост на рынке «загородного» страхования составил более 40%. В денежном эквиваленте это примерно 41 млн рублей. 59

Круг клиентов страховых компаний постоянно расширяется. Если раньше свое имущество в основном страховали владельцы роскошных особняков и представители так называемого бизнес-класса, то сегодня за полисами нередко обращаются садоводы и жители сельских районов, для которых разрабатываются специальные программы. Так, например, компания «Спасские ворота» предлагает своим клиентам программу «Моя усадьба», предназначенную для владельцев недорогих объектов в садоводствах. При заключении договора страхования осмотр постройки не требуется (договор подписывается прямо в офисе компании). Страхователь сам выбирает размер страхового покрытия (не более $12,5 тыс.), в соответствии с которым и рассчитывается размер вознаграждения страховщика. Похожие программы сегодня имеются «в ассортименте» многих операторов рынка. К примеру, компания «АльфаСтрахование» реализует полисы «АльфаКантри уикенд» (договор подписывается без осмотра объекта при страховой сумме до $50 тыс. включительно). Компания «Русский мир» предлагает страхование вслепую, если стоимость постройки не превышает $10,5 тыс. Страхование «без осмотра» пользуется сегодня немалым спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти, несмотря на то, что в итоге страховое покрытие оказывается либо завышенным, либо заниженным.60

Совместная деятельность страховщиков и риэлтеров.

Агентство недвижимости «Итака» и страховая компания «АСК-Петербург» запустили совместную программу «по оптимизации управления жилой недвижимостью». Она ориентирована на тех собственников, которые хотели бы сдавать свои квартиры в аренду, но не имеют возможности самостоятельно искать арендатора, общаться с ним, следить за состоянием оборудования и бытовой техники и т. п., поскольку проживают в других городах или даже странах. Суть «программного» сотрудничества: агентство примет на себя заботы по поиску арендаторов и эксплуатации жилья, а страховщики избавят участников сделки от материальных потерь, оформив полис на случай причинения ущерба квартире и обстановке. Базовые ставки страхования — около 0,4% в год от суммы возмещения. Соответственно, арендодатели, переложившие все заботы на риэлтеров и страховщиков, будут получать примерно 80% от рыночной стоимости аренды.61

Нарушение законодательства.

Федеральная служба страхового надзора Минфина в связи с неустранением в установленный срок нарушений страхового законодательства, явившихся основанием для приостановления действия лицензий, отозвала лицензии у 5 страховых компаний, в том числе и у Санкт-Петербургской компании «Надежда Балтики».62

Инвестиции страховых компаний в недвижимость.

На рынке недвижимости Петербурга в 2005 г. произошла необычная сделка. СК «Регион» приобрела у города на аукционе 178 объектов недвижимости, находящихся в долгосрочной аренде у Северо-Западного банка Сбербанка России (в Петербурге у Сбербанка всего 270 филиалов). Общая площадь объектов — около 30 тыс. кв. м, при этом сумма сделки — 48,7 млн. руб. Таким образом, недвижимость оценена примерно в $57 за 1 кв. м. В конкурсе участвовали всего два претендента. Низкую цену продажи — всего $57 за 1 кв. м — пресс-секретарь Фонда имущества СПб. А. Куберская объясняет тем, что эти площади обременены. В 1999-2000 годах Сбербанк арендовал их на 49 лет. И поскольку банк полностью оплатил аренду городу за все 49 лет вперед, Куберская называет цену «адекватной». На сайте страховой компании, кстати, указано, что Северо-Западный Сбербанк является ее «главным партнером».63

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие страхования недвижимости идет очень низкими темпами как в России, так и в СПб. Рост его, в ряде случаев, определяется «навязыванием» обязательного страхования со стороны кредитных организаций, в частности, при ипотечном кредитовании. Увеличение доли «обязательного» страхования – общая тенденция рынка страхования недвижимости, его пытаются провести и на законодательном уровне.

Сегодня вопрос ведь стоит не в том, нужно или не нужно страховать имущество (ответ очевиден – нужно). Главный вопрос – «как страховать?» СПб. страховые компании идут по пути увеличение разнообразия и модульности предлагаемых для страхования рисков и форм работы с клиентами. Такая тенденция характерна для российского рынка страхования недвижимости в целом. Ситуация осложняется недоверием населения к страховым компаниям. Наиболее динамично развивается страхование загородной недвижимости.

Зарубежные же страховщики решают проблему совместно с кредитными учреждениями, которые поддерживают невысокие ставки по кредитам на приобретение недвижимости.

Совместная деятельность страховщиков и кредитных учреждений в нашей стране ограничивается требованиями заемщику приобретать полисы у указанных кредитным учреждением страховщиков, что, в определенной степени обусловлено так же и недоверием банков к страховым компаниям.

В России не только слишком высоки ставки ипотечного кредитования, но и страховщики настаивают на том, что если народ не в состоянии самостоятельно понять необходимость страхования имущества, то государство должно помочь ему в этом введение новой «обязаловки». Пишется и рассматривается закон об обязательном страховании жилья, предложенный на рассмотрение Госстроем. Для населения, т. е. основного потребителя страховых услуг, слишком высокой станет итоговая сумма квартирных выплат. Страховать собираются по «рыночной стоимости», а не по оценкам БТИ. Обсуждается введение плавающего страхового тарифа 0,3-0,6% от рыночной стоимости жилья, что в пересчете дает повышение квартирных выплат от 10% до бесконечности. Введение обязательного страхования недвижимости может повлечь за собой повышение земельного налога от 0,1 до 2% с целью ускорения процесса строительства и улучшения конечного результата. В итоге все это может привести к необходимости кредитов и займов для населения. Насколько известно, муниципальное жилье не будет страховаться. В итоге в страховых случаях получится такая ситуация, что собственник при покупке страхового полиса заплатит не только за себя, но и за человека, проживающего в муниципальной собственности. «Обязаловка» воспринимается как очередной налог в пользу страховых компаний, которые и так не пользуются популярностью.

Практическое задание.

Произвести расчет страховой суммы по одному из указанных рисков (жизнь, утрата трудоспособности; приобретаемое имущество; титул) при условии ипотечного кредита. Срок кредита – 5 лет, размер кредита – 150 тыс. руб., ставка – 18% годовых, ежемесячный доход на одного члена семьи – 13 тыс. руб.

Решение

Учитывая положения ст. 138 Трудового кодекса РФ, максимальная сумму кредита рассчитывается так, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50% от среднемесячной заработной платы (после вычета налогов) за последние 6 месяцев.

Ежемесячный платеж не может превышать 6,5 тыс.руб. (ежегодный – 78000 руб.), страховая сумма должна быть не менее суммы кредита с учетом процентов. Для простоты произведем расчет из условия постоянного потока платежей и уплаты долга равными долями и процентов 1 раз в год.

1. Максимально возможный размер годового платежа: 6500 х 12 = 78000 руб./ год.

2. Выплата долга равными долями: 150000 : 5 = 30000 руб./год.

3. Составим план погашения долга

Страховая сумма — 231000 руб.

БИБЛИОГРАФИЯ.

Четырки Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. – М.: Дело, 1992. – 320 с.

Берем кредит для покупки жилья //

Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

Страхование недвижимости: инновации и перспективы // Журнал налогоплательщиков «Горячая линия». — Кузбас

Баяндин М., Сидорова Е. Обязаловка номер два: Жилье в копеечку // Ежедневная деловая газета findaily.ru 31.10.05

Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов.

Сайт страховой компании «Стандарт-Резерв»

Сюрпризы истории. Как от них уберечься? // Газета «Квартира, дача, офис» от 07.10.2002 г.

Можно ли дешево купить дорогое жилье? // Газета «Квартира, дача, офис» от 16.09.2002 г.

Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве.

Баяндина Е. Страхование «до» и «после». Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006.

Титульное страхование в России

Маленькие тайны большого кредита

Лозовская Ю., Урбан Ф. Загородная недвижимость: итоги и прогнозы

Кис И. Сегодня в моде: ипотечное страхование

Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005

Государство и граждане. Мировой опыт // Экономика и жизнь. № 28. 2004 г

Отозваны лицензии на право осуществления страховой деятельности у 5 страховых организаций   [13:39 22.11.2005]

Миледин П., Федорова М., Божко М. Страховщик Сбербанка купил его офисы // Бизнес, 27 июля 2005 г.

Люди должны поверить

Крылов А. Локомотив для страхования // Экономика и время» (Санкт-Петербург) №10 от 20/03/2006

Рейтинг крупнейших розничных страховых компании в 2005 году // Известия, РБК, 24.04.2006

«Жизнь» испортила статистику

Страхование недвижимости — без страха

Страхование объектов недвижимости как предмета залога

Федеральный закон от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Паперная И. 18.04.05

Трудовой кодекс РФ от 30.12.2001 г № 197-ФЗ (в ред. 09.05.2005 № 45-ФЗ).

Нескучный год // Эксперт Северо-Запад, 21.02.2006

Алексеев В. Рецепт спокойствия. Разместил 12/03/2006

Страховщик становится эмитентом // Деловой Петербург, 03.04.2006

Слияния и сокращения // Эксперт, 03.04.2006 /

РОСНО вышла на тропу войны // Время Новостей, 18.04.2006

Циркану Ю. Ипотека: мифы и реальность // 28.04.2006, Деловой Петербург

1 Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

2 Страхование недвижимости: инновации и перспективы // Журнал налогоплательщиков «Горячая линия». — Кузбас

3 Слияния и сокращения // Эксперт, 03.04.2006

4 РОСНО вышла на тропу войны // Время Новостей, 18.04.2006 //

5Страховщик становится эмитентом // Деловой Петербург, 03.04.2006 //

6 «Жизнь» испортила статистику // http://corporate.renins.com/news_2_1_997_0.html

7 Нескучный год // Эксперт Северо-Запад, 21.02.2006

8 Паперная И. 18.04.05

9 Страхование недвижимости — без страха

10 Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //

11 Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

12 Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

13 Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //

14 Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //

15 Паперная И. 18.04.05 /

16 Паперная И. 18.04.05 //

17 Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //

18 Страхование объектов недвижимости как предмета залога

19 Сюрпризы истории. Как от них уберечься? // Газета «Квартира, дача, офис» от 07.10.2002 г.

20 Сюрпризы истории. Как от них уберечься? // Газета «Квартира, дача, офис» от 07.10.2002 г.; Страхование объектов недвижимости как предмета залога

21 Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве.

22 Страхование объектов недвижимости как предмета залога

23 Паперная И. 18.04.05 /

24 Паперная И. 18.04.05

25 Паперная И. 18.04.05

26 Центр недвижимости Изком плюс. Статьи по недвижимости. 27 февраля 2006. Страхование «до» и «после» // Баяндина Е. Страхование «до» и «после». Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006. //

27 Баяндина Е. Страхование «до» и «после». Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006. //

28 Баяндина Е. Страхование «до» и «после». Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006. // Паперная И. 18.04.05

29 Алексеев В. Рецепт спокойствия.

30 Алексеев В. Рецепт спокойствия.

31 Франшиза может быть безусловной и условной. Первая предполагает обязательное уменьшение выплаты по страховому договору на величину франшизы (вне зависимости от размеров урона). Вторая предусматривает возмещение убытков лишь в том случае, если величина ущерба больше заявленной франшизы. К примеру, при условной франшизе 1 000 рублей и ущербе 1 700 рублей (цифры абсолютно абстрактны) выплата будет проведена в полном размере, так как размер ущерба выше заявленной франшизы. При аналогичной безусловной франшизе и таком же ущербе клиенту будет выплачено лишь 700 рублей (размер выплаты уменьшен на величину франшизы). Размер и вид франшизы обычно определяется в результате переговоров клиента со страховщиком.

32 Алексеев В. Рецепт спокойствия.

33 Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов. Можно ли дешево купить дорогое жилье? // Газета «Квартира, дача, офис» от 16.09.2002 г.

34 Страхование объектов недвижимости как предмета залога

35 Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов

36 Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов

37Баяндин М., Сидорова Е. Обязаловка номер два: Жилье в копеечку // Ежедневная деловая газета findaily.ru 31.10.05

38 Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве

39 Крылов А. Локомотив для страхования // Экономика и время» (Санкт-Петербург) №10 от 20/03/2006

40 Циркану Ю. Ипотека: мифы и реальность // 28.04.2006, Деловой Петербург

41 Сайт страховой компании «Стандарт-Резерв»

42 Локомотив для страхования // Экономика и время» (Санкт-Петербург) // Крылов А. Локомотив для страхования // Экономика и время» (Санкт-Петербург) №10 от 20/03/2006

43 Страхование объектов недвижимости как предмета залога

44 Рейтинг крупнейших розничных страховых компании в 2005 году // Известия, РБК, 24.04.2006 //

45 Страхование недвижимости — без страха

46 Кис И. Сегодня в моде: ипотечное страхование

47 Страхование объектов недвижимости как предмета залога

48 Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005) //

49 Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов.

50 Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве.

51 Сайт страховой компании «Стандарт-Резерв»

52 Страхование объектов недвижимости как предмета залога

53 Государство и граждане. Мировой опыт // Экономика и жизнь. № 28. 2004 г.

54 Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

55 Маленькие тайны большого кредита

56 Нескучный год // Эксперт Северо-Запад, 21.02.2006

57 Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005) //;

Паперная И. 18.04.05

58 Паперная И. 18.04.05 /

59 Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //

60 Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //

61

62 Отозваны лицензии на право осуществления страховой деятельности у 5 страховых организаций   [13:39 22.11.2005] /

63 Миледин П., Федорова М., Божко М. Страховщик Сбербанка купил его офисы // Бизнес, 27 июля 2005 г.

2