Автор: admin

Содержание

Введение 2

Глава 1. Договор аренды (имущественного найма) по действующему гражданскому законодательству России

1.1 Понятие и содержание договора аренды (имущественного найма) 5

1.2 Возникновение и прекращение договора аренды 28

Глава 2. Отдельные виды договора аренды

2.1 Договоры аренды недвижимого имущества Error: Reference source not found

2.2 Договор аренды движимых вещей Error: Reference source not found

3.3 Финансовая аренды (лизинг) Error: Reference source not found

Заключение 65

Библиографический список 69

Введение

Актуальность темы исследования. Формирование в современной Российской Федерации рыночных отношений обострило потребность в стабильных гарантиях защиты новых по своему содержанию, существующих в нем имущественных прав и интересов. Возникла необходимость обеспечения нормального функционирования различных видов хозяйственной деятельности. В свою очередь, это предопределило потребность разносторонней научной разработки современных форм хозяйственной деятельности, осуществляемой в настоящее время в России, в числе которых важное место занимают арендные отношения.

Аренда в своих проявлениях разнообразна. Она широко применяется во взаимоотношениях между юридическими лицами. Нередко используют договор аренды и граждане как для удовлетворения собственных личных и бытовых потребностей, так и для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Государство и муниципальные образования, учитывая преимущества, которые предоставляет аренда, позволяющая при сохранении права собственности на имущество получать дополнительные доходы, также достаточно активно применяют данный вид договора.

Договор аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное владение и пользование на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг, договор аренды транспортных средств и т.д.). Переход имущества от собственника (титульного владельца) к другому лицу во временное владение и пользование является актом распоряжения им.

Степень разработанности темы. Отдельные вопросы гражданского права, посвященные аренде в целом и ее некоторым видам, подвергались изучению в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе.

Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам правового регулирования договорных отношений, в том числе и арендных отношений, можно назвать Т.Д. Алексеева, М.В. Васильеву, В.В.Витрянского, В.Д. Газмана, А.Н. Гуляева, P.M. Долуханяна, В.А Егиазарова, И.В. Ершову, Э.А. Зинчук, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкину, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.Н, Красавчикова, Н.Г. Катанян, Д.С. Левенсона, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, С.Н. Мызрова, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, СБ. Пугинского, Ю.Н. Самохвалова, Э.Д. Соколову, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича и других.

Многие работы, посвященные арендным обязательствам (обязательствам по имущественному найму), как правило, освещают отдельные виды договора аренды (имущественного найма).

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и прекращением договора аренды (имущественного найма).

Предметом исследования являются нормативные правовые акты, регламентирующие арендные (отношения имущественного найма) и финансовые отношения, возникающие при формировании доходов государственного и местных бюджетов как за счет неналоговых платежей, в том числе арендной платы, так и за счет налогов, взимаемых при сдаче в аренду имущества, находящегося на праве частной собственности; существующая договорная и правоприменительная практика в сфере арендных отношений, в том числе использование договора аренды органами внутренних дел.

Основной целью работы является совершенствование правового регулирования арендных отношений (отношений имущественного найма), обусловливающее расширение применения договора аренды.

Для достижения указанной цели автор поставил перед собой ряд научно-исследовательских задач, к числу которых относятся:

— выявление тенденций развития гражданского и финансового законодательств, регулирующих арендные отношения (отношения по имущественному найму);

— определение правового статуса субъектов договора аренды (имущественного найма);

— выработка предложений по совершенствованию финансово-правового и гражданско-правового регулирования арендных отношений (имущественного найма);

Методология и методы исследования. Теоретико-методологическую основу работы составляет диалектический метод познания общественных процессов и явлений. При проведении исследования применялись такие частные и специальные методы научного познания, как методы статистического, логического, формально-юридического, функционального, сравнительно-правового и системно-структурного анализа, анкетирование, интервьюирование и обобщение судебной и арбитражной практики по рассмотрению споров, возникающих из арендных отношений.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения двух глав, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Договор аренды (имущественного найма) по действующему гражданскому законодательству России

1.1 Понятие и содержание договора аренды (имущественного найма)

Приступая к исследованию правового регулирования арендных отношений (отношений имущественного найма) в современных условиях обнаруживается наличие в законодательстве нескольких терминов, обозначающих правовую форму этих отношений: «аренда», «имущественный наем», также применяется «прокат», «лизинг».

Следует отметить, что на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных правовых актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их применения в определенных сферах¹.

Одноименные термины (наем, аренда, прокат) уже в советском праве потеряли свою былую специфику. Произошло это, как нередко бывает в истории языка, в результате изменения смыслового значения этих терминов. Они не свидетельствуют более о различии правового режима и применяются случайно.

Термины «имущественный наем», «аренда», «прокат» применялись в советский период в судебной практике к самым разнообразным отношениям граждан друг с другом и с социалистическими организациями по поводу найма имущества. Соответственно отождествлялись слова «наниматель» и «арендатор». Организация — наймодатель, вся деятельность которой состоит в сдаче в наем имущества, часто называлась прокатным пунктом. Таким образом, советское право употребляло разнообразную терминологию применительно к договору имущественного найма, конструируя его в то же время как единый правовой институт.

В современном гражданском законодательстве понятия аренда и имущественный найм являются также тождественными. Гражданским законодательством эти понятия поставлены на одну ступень, юридическую силу имеет и понятие аренда, и понятие имущественный найм, что закреплено статьей 606 Гражданского кодекса РФ. Прокат же отнесен к одному из видов аренды. В юридической литературе полноправно употребляются определения договора аренды и договора имущественного найма.

Стремление отдельных ученых разграничить понятие «аренды» и «имущественного найма», относя к «аренде» только договоры предпринимательского характера², не нашло поддержки ни в теории, ни в законодательстве.

В нашем исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный найм», как синонимы, при указании на институт в целом, а «прокат», «лизинг» и т.д. при изучении соответствующих видов аренды.

Возвращаясь к понятию договора аренды, можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора.

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, финансовой аренды (лизинга)) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось»³. На практике встречаются случаи, когда арендодатель требует исполнения обязательств арендатором, не исполнив свои обязательства в полной мере. Доказательством этого служит нижеприведенный пример. Между комитетом по управлению городским имуществом и АООТ был заключен договор аренды помещения. «АООТ арендную плату, установленную договором, не вносило, в связи с чем, комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2006 № 13678/06 решение и постановление по делу отменены и оно направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям⁴.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договором аренды, заключенным между сторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи-приемки. По утверждению ответчика, передача помещения в пользование по акту не производилась. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте и арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией. Кроме того, арендатор является генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствием средств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство по финансированию объекта. Указанные обстоятельства судом не исследованы»⁵.

Из анализа приведенного примера, можно сделать вывод. Согласно статье 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Действительно, в целом договор аренды сформулирован в ГК РФ как консенсуальный договор. Однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»⁶. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование и владение и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч.1 ст. 632 ГК РФ), то есть применяется формулиовка не консенсуального, а реального договора.

По нашему мнению, в рассматриваемом случае можно предположить, что это юридико-технческая неточность законодателя. Поскольку в статье 18 Кодекса торгового мореплавания РФ уже говориться, что по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей.

Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.

На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора в узком смысле. Это особое условие вступление договора в действие. Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи в поземельную книг⁷. И сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов⁸.

Кроме того, в ГК РФ в статье 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в статье 434 «Форма договора» не выделятся форма, связанная с государственной регистрацией. Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если по закону такая форма и не требуется. Однако в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативный правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В числе таких объектов недвижимости представлены земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Эти объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе⁹. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости.

В судебной практике поднимался вопрос о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Президиум Верховного Арбитражного Суда РФ, по этому поводу в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды» определил, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, чем разрешил многолетний спор в данной сфере¹⁰.

Проблема заключалась в неоднозначном толковании статей 609 и 651 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹¹.

Имеется три основных точки зрения по этой проблеме.

Первая — договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока аренды. Данное мнение было основано на положении п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Единственное исключение из этого правила содержится в п. 2 статьи 651 ГК РФ, но в нем речь идет только лишь об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Подобный подход нашел отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2007 г. по делу № А55-19287/07. Как указал суд, норма п. 2 ст. 609 ГК РФ является ненормативной и действует независимо от срока заключения договора аренды недвижимого имущества. По поводу же п. 2 ст. 651 ГК РФ суд отметил, что эта норма не может быть применена при разрешении рассматриваемого спора, поскольку объектом спорного договора являются нежилые помещения¹².

Вторая точка зрения: договор аренды нежилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Она была высказывается А.С. Емельяновым, который, обосновывая ее, предлагает следующий взгляд на положения п. 2 ст. 609 ГК РФ: «Статья 609 ГК РФ … действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды»¹³. Очевидно, слово «иное» трактуется автором как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды.

Третья точка зрения: договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Из уже рассмотренного выше видно что, именно это мнение нашло свое подтверждение в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 52 «О государственной регистрации договоров аренды». Суть ее заключается в следующем.

Статья 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законом.

Согласно части 2 п. 6 ст. 12 упомянутого закона помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Итак, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды зданий, сооружений или помещений, которые подлежат государственной регистрации лишь в случае их заключения на срок не менее одного года.

В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорить об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов: имеет место договор ссуды, возлагающий на ссудополучателя по общему правилу обязанность по содержанию имущества (ст. 695 ГКРФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров договор по безвозмездной передачи имущества в пользование и договор на возмездное оказание услуг»¹⁴.

Договор аренды — это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества»¹⁵.

Среди основных признаков имущественного найма в литературе называют:

1. Предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования.

2. Временность (срочность) предоставления имущества¹⁶.

Следует отметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью¹⁷.

По общему правилу, в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (ст.638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (ч.1 ст.660 ГК РФ).

В связи с тем, что при заключении договора аренды арендодателем арендатору передаются не только правомочия по владению и пользованию имуществом, но частично и правомочие по распоряжению имуществом, автором предлагается следующая новая редакция пункта первого статьи 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».

Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обязательственно-правовым институтом, ограниченным передачей вещи в пользование и владение. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов¹⁸, аренды, сопряженной с владением.

Наличие у аренды признака абсолютного правоотношения ранее уже отмечалось рядом ученых, исследовавших договор имущественного найма. О.С. Иоффе помимо особенностей защиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»¹⁹, то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, предусмотренной ныне статьей 617 ГК РФ. Похожего взгляда придерживается М.Г. Пронина, считающая, что договор найма «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных»²⁰. На вещный же характер договора указывают Д.С. Левенсон²¹ и др. Последнее, по нашему мнению, с большой долей уверенности дает основание предполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права.

Необходимо отметить, ГК РФ известны отдельные виды договоров аренды и аренда отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 611, ст. 625 ГК РФ). В связи с этим А.А. Иванов высказал предположение, что «виды аренды — это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2-6 главы 34 ГК РФ, аренда же отдельных видов имущества, а Гражданском кодексе в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (то есть любых видов имущества кроме транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий)»²².

Сразу оговоримся, на наш взгляд, проводимое в ГК РФ разграничение является не очень удачным и в определенной мере спорным.

Общим критерием действительно является социальная значимость указанных разновидностей имущественного найма. Хотя, в то же время, аренда земли, которая, по нашему мнению, представляет не меньшую, а может быть большую социальную значимость, практически осталась за пределами внимания законодателя (исключая п.2 ст.607 и ст.ст.652 и 653 ГК РФ).

В качестве одного из оснований договора аренды выступает его объект, то есть отдельный вид имущества. Этот критерий является главным для выделения аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренду предприятий, которые особо урегулированы в Гражданском кодексе Российской Федерации. Данный перечень можно дополнить охранно-арендным договором на недвижимый памятник истории и культуры²³, договорами аренды земли, аренды участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса РФ²⁴), аренды водных объектов (ст.41 Водного кодекса РФ²⁵) и др.

Для проката, финансовой аренды основанием обособления служит не только конкретный вид имущества, а специфика регулируемых отношений, которая находит свое отражение в требованиях к сторонам договора, сроку аренды, установленном распределении прав и обязанностей сторон и т.п. Исходя из особенностей, существующих в рамках договора, в этот перечень можно включить и договор концессии²⁶.

Отсутствие единого критерия приводит к тому, что аренда некоторых вещей одновременно может подпадать под регулирование противоположных по содержанию положений закона. Например, автомобиль может быть предметом договора проката (§ 2 глава 34 ГК РФ), договора аренды транспортных средств без экипажа (§ 3 глава 34 ГК РФ) и договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 глава 34 ГК РФ). В таких случаях установление специальных правил, подлежащих применению к конкретному правоотношению, должно производиться исходя из имеющихся условий данного договора, свидетельствующих о намерениях сторон и соответствие этих условий требованиям того или иного параграфа главы 34 ГК РФ.

Выделение в Гражданском кодексе РФ видов договора имущественного найма произведено по различным основаниям, что допускает появление коллизий при аренде отдельных видов имущества.

Исследование имущественного найма было бы неполным без рассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемых к ним требованиях. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора и на многие его существенные условия.

Сторонами (субъектами) в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.

Так как сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, то логично, что арендодателем должен выступать, в первую очередь, собственник вещи, то есть лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст.209 ГК РФ).

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. К иным лицам, управомоченным законом сдавать имуществ в аренду, можно отнести, в первую очередь, субъекта права хозяйственного ведения: это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со статьей 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче внаем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа²⁷, а в отношении движимого имущества договор аренды может заключаться без согласия собственника на срок не более 1 года.

В качестве арендодателя и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации). К ним предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования²⁸.

Относительно договора аренды можно сказать, что все лица вправе выступать в роли его сторон, однако приобретение арендных прав и обязанностей связано с соблюдением ряда условий.

Согласно ч.3 п.1 ст.49 ГК РФ «отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом²⁹, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии)».

В качестве обязательного требования в п.3 ст.667 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно устанавливать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Конструкция договора аренды столь удачна, что позволяет ее применять для регулирования отношений с иными объектами гражданских прав.

На практике возникают сложности по определению существенных условий договора аренды. В отличие от последнего, для некоторых договоров Гражданским кодексом Российской Федерации установлены существенные условия. Например, статья 942 ГК РФ, именуемая «Существенные условия договора страхования» содержит в себе условия, по которым стороны при заключении договора страхования должны достичь соглашения. Целесообразно было бы включить в текст Гражданского кодекса статью о существенных условиях договора аренды. Автором предлагается главу 34 «Аренда» дополнить статьей 606.1 «Существенные условия договора аренды», содержащую в себе следующие положения:

«При заключении договора аренды (имущественного найма) между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем) должно быть достигнуто соглашение:

1) о предмете договора аренды;

2) о сроке действия договора аренды;

3) о сроке, порядке внесения и размере арендной платы;

4) об условиях пользования арендованным имуществом;

5) об обеспечении содержания арендованного имущества».

В отношении обязанностей арендодателя следует согласиться с мнением М.Г. Прониной, что «первейшей его обязанностью является предоставление нанимателю имущества, обусловленного договором»³⁰.

Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либо только в пользовании нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символичное действие (например, передача ключей)³¹. Предоставление вещи является важнейшим фактором нормального развития арендного обязательства.

Состояние имущества должно соответствовать, прежде всего, условиям договора аренды, а если договор не содержит указаний по данному поводу, то назначению имущества. Так как в аренду может передаваться разное имущество, включая сложные механизмы (транспортные средства, оборудование и т.п.), их состояние может определяться и такими характеристиками, как пробег, скорость, производительность и др.

Новеллой гражданского законодательства является то, что арендатор должен обнаружить недостатки имущества во время его осмотра или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Это направлено на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц³².

В данном случае речь идет о явных недостатках, определение которых не требует специальных познаний и возможно при обычном осмотре получаемых в аренду вещей.

Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если он в нем не определен, то в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Под разумным сроком в литературе понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для аренды, предусматривающей получение имущества со склада арендодателя, срок увеличивается на время оформления передачи вещи.

В соответствии со статьей 613 ГК РФ арендодатель при заключении договора обязательно должен уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемую в наем вещь.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего применение в обязательственно-правовых отношениях элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще при подготовке проекта Гражданского Уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского Уложения указанной нормы, как отмечалось в литературе, сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич³³. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»³⁴.

Обязанность арендодателя обеспечить возможность арендатору нормально использовать арендованное имущество включает в себя требование к арендодателю не препятствовать арендатору в пользовании имуществом³⁵, а в случае, когда аренда не сопряжена с владением вещью, должен совершать активные действия, необходимые для нормального пользования имуществом (например, обеспечивая допуск в определенное время).

Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей элементов вещи в связи с их износом и разрушением»³⁶ и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Нормативное определение капитального ремонта можно найти в Постановлении Госкомстата РФ от 14.07.95 № 101 «Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкций по ее заполнению»: капитальным ремонтом машин, оборудования и транспортных средств считается такой вид ремонта с периодичностью свыше одного года, при котором, как правило, производится полная разборка агрегата, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов, ремонт базовых и других деталей и узлов, сборка, регулирование и испытание агрегата. При капитальном ремонте зданий и сооружений производиться смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов»³⁷.

Перечень работ, относимых к капитальным работам, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон.

В связи с этим, в спорных случаях, возможно, передать рассмотрение вопроса о характере и объеме ремонта в соответствующий суд.

Сказанное выше, по мнению автора, говорит о настоятельной необходимости для сторон договора аренды не только согласовывать распределение бремени ведения капитального ремонта, но и определить конкретный перечень этих работ и источник его фиксирования.

Дополнительной обязанностью арендодателя в исключительных случаях является обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования на время он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ).

Обязанности арендодателя по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, по предупреждению о правах третьих лиц на арендованное имущество, по невоспрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора.

Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущества от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполнения обязанности должника по передаче имущества»³⁸.

Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные статьей 406 ГК РФ: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендатора в приемке имущества.

Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества или проверку его исправности, а в необходимых случаях также подписания документа о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Главным основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью.

Если характер пользования определен специальными правилами или инструкциями, наниматель обязан их соблюдать.

По общему правилу, арендатор должен использовать имущество самостоятельно, то есть своими силами и для собственных нужд, однако с согласия арендодателя он, например, может сдавать нанятый объект в субаренду.

Поскольку перечисленные действия есть акты распоряжения имуществом, то название статьи 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом», по нашему мнению, следует признать неудачным и вводящим в заблуждение относительно правовой природы указанных сделок. Точнее было бы назвать эту статью «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

В случае, когда у арендатора исчезает потребность в пользовании нанятым объектом или его части, но расторжение договора по ряду причин нецелесообразно, наилучшим выходом для нанимателя является передача объекта аренды в пользование третьим лицам с сохранением за собой прав и обязанностей по отношению к арендодателю³⁹.

Договор субаренды не должен предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, более того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ прямо указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что «арендатор в данном случае одновременно выступает стороной в двух договорах -в качестве арендатора в договоре аренды и в качестве арендодателя в договоре поднайма»⁴⁰.

Особенностью договора поднайма можно считать, что субарендатор, не вступая с арендодателем в договорные отношения, приобретает некоторые права и обязанности в отношении имущества последнего. Однако свои отношения субарендаторы реализуют через арендатора, со своими требованиями они могут обращаться только к арендатору.

Учитывая распространенность договора субаренды, законодатель ввел правило, касающееся действия договора поднайма. Так, к договору субаренды применяются правила договора аренды, если иное не установлено правовыми актами (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Из обязанности по надлежащему пользованию нанятой вещью вытекает обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание.

Эти обязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Они тесно переплетены между собой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянии означает «не допускать его ухудшения, обеспечивать регулярное техническое обслуживание»⁴¹. Речь идет о такой «физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать без прекращения его использования по назначению»⁴². Достигается она путем проведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой ее составных частей.

При недостаточности перечисленных мер проводится текущий ремонт. В литературе отмечалось, что он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению объекта аренды от преждевременного износа и по устранению возникших повреждений и неисправностей⁴³.

Как ранее упоминалось, четких критериев по отнесению отдельных работ к текущему или капитальному ремонту в настоящее время нет. Поэтому в интересах сторон необходимо в договоре аренды разграничить свои обязанности по проведению ремонта, включив в договор соответствующий перечень предполагаемых работ.

По общему правилу, арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы возникают как при обслуживании, так и при эксплуатации объекта найма. К расходам по содержанию относят, например, оплату коммунальных услуг, освещения и т.д.

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению платы за пользование нанятым объектом (арендную плату). Эта обязанность указана в статье 614 ГК РФ.

Помимо порядка, условий и срока внесения арендной платы в Гражданском кодексе РФ применяется также понятие «размер» и «форма (вид)» арендной платы, что возможно определить в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Важным является решение вопроса о том, с какого момента должна взиматься арендная плата. Д.С. Левенсон в отношении транспортного средства указывал, что «не момент заключения договора и даже не указание в договоре даты начала аренды транспортных средств является основанием начисления арендной платы»⁴⁴.

Если договором аренды не установлено иное, то плата должна рассчитываться и выплачиваться с момента передачи объекта арендатору с учетом правила статьи 406 ГК РФ «Просрочка кредитора». В тех случаях, когда необходимо составление акта о передаче арендованного объекта, ориентиром может служить дата составления такого акта. Взиматься арендная плата должна до возврата объекта найма либо гибели или утраты его не по вине арендатора.

Как правило, арендная плата вносится вне зависимости от факта пользования вещью и от того, как она эксплуатируется. Недостаточно активное применение арендатором (нанимателем) имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей в полном Объеме, несмотря на то, что в этом случае происходит меньший износ имущества.

Большое значение для сторон имеет способ (порядок) определения платы за нанятое имущество. Она может устанавливаться за все арендованное имущество или по каждому из его отдельных частей. Кроме того, исчисление арендной платы может производиться исходя из площади арендованного объекта (например, за 1 квадратный метр), исходя из его пробега, времени работы (за 1 час эксплуатации) и т.п.

Гражданским законодательством также допускается, как сочетание перечисленных в Гражданском кодексе России, так и установление сторонами иных форм арендной платы.

Следует согласиться с мнением А.А. Иванова, что «использование нескольких форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор» (п. 3 ст. 421 ГК РФ)⁴⁵.

Уменьшение арендной платы должно быть «соразмерным снижению полезных свойств объекта аренды, обусловленных договором»⁴⁶. Обязательным условием реализации этого права является не простое, а существенное ухудшение условий пользования или состояния имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. На наш взгляд, это разовая мера оперативного воздействия⁴⁷, которую арендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей.

Г.С. Шапкина считает, что «под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы»⁴⁸. Такой подход к просрочке арендной платы по одному дню при ежемесячных расчетах уже дает арендодателю право требовать досрочной выплаты. Кроме того, не следует забывать, что при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно (ч. 4 ст. 619 ГК РФ).

Основываясь на этом, мы предлагаем считать существенным нарушением сроков невнесение арендатором платежей за два периода подряд, либо неоднократную задержку внесения арендной платы, составляющую в общей сложности два срока платежа.

По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока, после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Он совершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставление имущества арендатору (нанимателю).

Если наниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

По мнению автора, следует провести разграничение случая внесения арендной платы при просрочке возврата имущества и осуществление арендных платежей при возобновлении договора на неопределенный срок в порядке, установленном п.2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие возражений арендодателя на пользование имуществом по окончании срока действия договора должно ограничиваться определенным периодом времени, в течение которого наймодатель мог бы осознать, что наниматель не собирается осуществлять передачу имущества и выбрать соответствующую модель поведения: заявить требование о возврате или молчаливо согласиться на продолжение пользования имуществом. В интересах арендодателя и арендатора, по нашему мнению, этот срок ожидания должен быть четко определен в ГК РФ.

На наш взгляд, ориентиром может служить срок в одну неделю для движимого имущества и две недели для недвижимого имущества, так как за это время арендодатель вполне может заявить требование о возврате имущества. В связи с этим целесообразно, дополнить п. 2 ст. 621 ГК РФ частью второй, изложив ее в следующей редакции: «Возражение арендодателя должно быть заявлено не позднее семи дней по окончании договора при аренде движимого имущества и четырнадцати дней — недвижимого».

Обязанность по возврату объекта аренды присутствует у арендатора в тех случаях, когда имущество передавалось ему во владение и пользование. Если вещь оставалась во владении арендодателя, то арендатор (наниматель) просто прекращает пользование вещью.

Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Подведем краткий вывод изложенному.

1. Договор при необходимости его государственной регистрации лишается признака консенсуальной сделки, так как одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. Вместе с этим, договор не становится реальным, ибо передача вещи как определяющий признак здесь не проявляется. В связи с этим автором предлагается выделение особого вида договоров — подлежащих регистрации.

2. На основании того, что при заключении договора аренды арендатору передается частично правомочие по распоряжению имуществом, автор считает необходимым внести в статью 606 ГК РФ пункт следующего содержания: «По договору аренды (имущественному найму) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».

3. В связи с возникающими сложностями определения существенных условий договора аренды автором предлагается включить в ГК РФ статью под названием «Существенные условия договора аренды».

4. При осуществлении пользования имуществом арендатором совершаются некоторые распорядительные действия, поэтому предлагается навое название статьи 615 ГК РФ — «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

1.2 Возникновение и прекращение договора аренды

По установленному в ГК РФ положению, договорные отношения возникают, как правило, с момента, когда договор считается заключенным. Он уже заключен, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с действующей гражданско-правовой доктриной существенными условиями являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В науке гражданского права они условно подразделяются на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально- обязательные условия (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон)⁴⁹.

Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является индивидуально-определенное имущество, передаваемое о временное владение и пользование или во временное пользование.

Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех видов договоров аренды установить не удалось. Предмет договора аренды является существенным условием договора аренды, в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК РФ установлено правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Как отмечал В.В. Витрянский, «данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ»⁵⁰.

Для отдельных видов договора аренды в законодательстве России установлены дополнительные существенные (необходимые) условия, нарушение которых влечет за собой недействительность договора. Для договора аренды зданий и сооружений таким существенным условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды является возмездным выплата арендной платы признается обязательным требованием данного договора, однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Для определения порядка и сроков внесения арендной платы в этих случаях используются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего правила в соответствии со статьей 654 ГК РФ для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для договора аренды участков лесного фонда размер арендной платы признается существенным (необходимым) условием. Помимо него в соответствии со статьей 33 Лесного кодекса РФ в договоре аренды участков лесного фонда должны быть также указаны такие существенные условия как:

— границы участка лесного фонда;

— виды лесопользования;

— объем (размер) лесопользования;

— срок аренды;

— порядок внесения арендной платы;

— обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводства лесов;

— порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ;

— иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.

Как видно из приведенного перечня, существенным условием договора аренды участка лесного фонда является наряду с другими и срок аренды, что нехарактерно для других видов договора аренды.

Договор аренды, по общему правилу, считается договором срочным. Однако, не смотря на свою срочность, допускается невключение в текст договора условия о конкретном сроке. В подобном случае договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законами РФ для отдельных видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные сроки аренды. Законодатель не пошел по пути ГК РСФСР 1964 года, где действовал общий предельный срок для имущественного найма в 10 лет, для аренды недвижимости между юридическими лицами в 5 лет и движимого имущества между ними в 1 год (ст. 277 ГК РСФСР 1964 г.).

При заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

В статье 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы договора, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться в письменной форме на срок аренды более 1 года. По мнению автора, достаточно спорна позиция В.В. Витрянского о п. 1 ст. 609 ГК РФ «отличие требований к форме договора, заключаемого гражданами, от общего правила регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в 10 раз установленным законом минимальный размер оплаты труда и только в случаях, установленных законом, — независимо от размера суммы сделки (ст. 161 ГК РФ)»⁵¹. Представляется, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новое требование к форме сделки исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленное правило. К тому же, в Гражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении общих положений о форме сделок к договору аренды.

В независимости от срока договора и цели договора установлена обязательная письменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды участков лесного фонда (ч.2 ст. 32 Лесного кодекса РФ.) и др.

Более того, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что «законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки…», во второй части Гражданского кодекса РФ предусмотрена необходимость заключать договор аренды зданий и сооружений в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требование установлено к договору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент внесения записи в государственный реестр будет считаться датой его заключения (п. 3 т. 433 ГК РФ).

В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ входят и договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Арендные правоотношения возникают при заключении договора аренды. Его заключение возможно путем установления двусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращается с предложением заключить договор непосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда на практике и единственно приемлемый.

Можно выделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов является право на заключение договора, который должен будет подписан сторонами позже (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Любой возможный арендодатель может выступать в качестве инициатора проведения торгов, однако чаще к этой форме прибегают государственные и муниципальные образования.

Торги могут проводиться в форме конкурсов и аукционов, При аукционе победителем будут являться лица, предложившие наиболее высокую цену (арендную плату). Победителем конкурса будет признано лицо, предложившее лучшие условия (к примеру, по наиболее удачному архитектурно-планировочному решению, по максимизации размера годовой аренды и др.

Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э. Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение из гражданско-правового принципа о свободе…»⁵². Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор имущественного найма. Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организация при наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 с. 426 ГК РФ).

Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру, передача в аренду вагонов железным дорогам осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации.

Интересы стабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отношений. Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановка требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такую корректировку может проводить правовой акт, имеющий силу закона (ч. 2 ст. 422 ГК РФ). Иные правовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могу напрямую изменять установленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Это положение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничного вмешательства государственных органов любого уровня в установившиеся гражданско-правовые отношения⁵³.

По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Расторжение или изменение договора при отсутствии соглашения сторон допускается по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Так, сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существенным нарушением договора и достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды. Подтверждением этому является следующий пример из опыта работы Арбитражного суда Свердловской области. «Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к Союзу садоводов (правопреемнику Добровольного общества садоводов) о расторжении договора аренды нежилого помещения на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 ГК РФ. Решением первой инстанции договор аренды расторгнут. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд округа указанные судебные акты отменил и передал дело на новое рассмотрение. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление Федерального арбитражного суда округа отменено, решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ПЖРО (арендодателем) и Добровольным обществом садоводов (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения. Срок действия договора до 13.05.92. По истечении указанного срока ответчик продолжал пользоваться помещением. В соответствии с подпунктом «ж» пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения. Арендатор данное условие нарушил. Арбитражный суд при вынесении решения о расторжении договора располагал актом проверки использования помещения от 21.03.97, в котором отмечено наличие на арендуемых площадях сторонних организаций. В июне 1997 года зафиксировано, что арендуемым помещением пользовалось АО «Профессионал». Из договора о совместной деятельности от 01.01.93, заключенного ответчиком с областным обществом экономистов, усматривается, что часть арендуемого помещения была предоставлена названной организации сроком на пять лет. Ответчик не отрицал, что у него отсутствовало письменное соглашение арендодателя на сдачу помещения в поднаем.

Пунктом 11 договора установлено, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор не внесет арендную плату в течение трех месяцев. В деле имеется платежное поручение, свидетельствующее о том, что последний раз арендная плата была внесена ответчиком в 1 квартале 1994 года. Ответчик не отрицал, что позднее Москомимуществу денежные средства не перечислялись»⁵⁴.

Суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещения от сторонних организаций, а использование ими площадей не оформлялось договорами субаренды, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц является свидетельством исполнения договорного обязательства. В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для досрочного расторжения этого договора в соответствии с подпунктом статьи 619 ГК РФ.

Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции и апелляционная инстанция правильно применили пункт 2 статьи 450 и статью 619 ГК РФ и не допустил каких-либо нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для безусловной отмены судебных актов. Правомерность применения данных норм права подтверждена доказательствами, полученными в установленном порядке.

В Гражданском кодексе подобные правила содержит ч. 1 ст. 613 и ст. ст. 619 и 620 ГК РФ.

Помимо этого, Гражданским кодексом РФ впервые введено правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Ярким примером существенного изменения обстоятельств является резкое падение курса рубля в тех случаях, когда размер арендной платы устанавливается в какой-либо конвертируемой валюте (валютная привязка). При этом за один день арендная плата может вырасти в несколько раз.

При установлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, а если установит, что расторжение противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то производит внесение соответствующих поправок в договор (п.4 ст. 451ГКРФ).

Приняв решение о расторжении или изменении договора, стороны совершают его в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В отношении государственной регистрации изменения или расторжения договора такого правила Гражданским кодексом не введено, однако, учитывая, что принятому позднее закону основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются не только договоры, но и другие сделки в отношении недвижимого имущества⁵⁵, то и изменение, и расторжение договора, являющиеся сделками, также подлежат государственной регистрации.

Особым случаем изменения договора аренды является продолжение пользования имуществом арендатором по окончании срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. П. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что в данной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По нашему мнению, некорректно говорить о возобновлении договора «на тех же условиях», так как не продолжает действовать старый договор в прежнем объеме в отношении срока. Не сохраняется ранее действовавший договор, а возникает модифицированный. При этом изменения вносятся не в той же форме, в какой заключался договор, а путем совершения конклюдентных действий со стороны арендодателя (продолжение пользования имуществом) и молчания со стороны арендодателя (он не препятствует пользованию и не заявляет о намерении изъять вещь у арендатора). Из выше изложенного следует:

1. В Гражданском кодексе Российской Федерации в качестве существенного условия, общего для всех видов договора аренды указан только предмет. Отсутствие данных, позволяющих установить имущество, передаваемое по договору аренды, позволяет признать данный договор незаключенным. Остальные существенные условия не названы, но могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.

2. По мнению автора, при продолжении арендатором пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений арендодателя речь идет не о возобновлении договора на тех же условиях, а о заключении нового договора аренды.

Глава 2. Отдельные виды договора аренды

2.1 Договоры аренды недвижимого имущества

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, его критериях. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следует оговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос (при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом»⁵⁶. Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что «только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком»⁵⁷. Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой — он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, Законов Российской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, как неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые не потеряли актуальности и сегодня.

В германском Гражданском уложении к недвижимости относятся: земельный участок, его составные части, вещи, прочно связанные с землей.

Что касается современного российского законодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

В научной литературе так и не достигнуто единообразия в толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом»⁵⁸. Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

По мнению других авторов, «в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю»⁵⁹. С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность — это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов.

Итак, в качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

индивидуальную определенность;

ограниченность объектов.

Под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке.

Остановимся более подробно на рассмотрении зданий и иных сооружений как вида недвижимости.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).

Здания и иные сооружения — как объекты недвижимости — характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке⁶⁰.

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом⁶¹.

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

искусственность возведения;

«привязка» к определенному земельному участку;

невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

самостоятельность;

законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению⁶².

Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»⁶³ сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение»⁶⁴.

Подобная классификация значима для выделения индивидуально — определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

отношений по поводу использования части земельного участка»⁶⁵.

Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание»⁶⁶. Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания⁶⁷. Существует и иное определение помещения как «единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей»⁶⁸. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. «Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета»⁶⁹. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание — это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

С высказыванием о том, что понятие «нежилое помещение» как часть понятия «здание» употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся⁷⁰, нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.

Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер — через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяя нежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.

С одной стороны, уничтожить нежилое помещение без ущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения (включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.

С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвести вне земельного участка.

В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе.

2. Несмотря на то что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

Известные особенности имеют и сделки аренды предприятия. В законе установлены правовые особенности аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656-664 ГК). Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании разрешения (лицензия) не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилами о реорганизации юридического лица.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами. Последние должны быть до передачи предприятия письменно уведомлены арендодателем и могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации⁷¹.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт. Он несет расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, включая обязательные платежи и налоги если иное не предусмотрено договором. На основании ст. 136 ГК плоды, продукция и доходы, полученные от использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение- Срок договора аренды сейчас в ГК не установлен. Поэтому применяется правило ст. 610, согласно которому срок аренды определяется договором, если специальным законом не установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Если срок в договоре не определен, или установленный срок истек, договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако, при установленном законом максимальном (предельном) сроке аренды, договор по истечении предельного срока прекращается.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды, однако ст. 611 ГК и многочисленные нормативные акты регулируют эти отношения сторон в отношении различных объектов⁷².

2.2 Договор аренды движимых вещей

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей. Если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме.

Договор проката является публичным договором.

Какими же характерными чертами должен обладать гражданско-правовой договор проката. Заметим, что договор проката единственный публичный договор среди договоров аренды. И как публичному договору ему должны быть присущи следующие черты:

Во-первых, в качестве одного из субъектов такого договора должна выступать коммерческая организация: унитарное государственное или муниципальное предприятие, хозяйственное общество или товарищество либо производственный кооператив. Что касается контрагента такой организации, то в этой роли может оказаться любое физическое или юридическое лицо, которое в данной договорной связи является, как правило, потребителем товаров, работ, услуг, соответственно производимых или осуществляемых коммерческой организацией⁷³.

Во-вторых, далеко не все коммерческие организации могут быть признаны потенциальными субъектами публичного договора. Важное значение имеет характер деятельности такой организации. В связи с этим необходимо отметить, что среди многих различных видов предпринимательской деятельности выделяются такие, которые должны осуществляться соответствующими коммерческими организациями в отношении всех и каждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определении таких видов деятельности является примерный перечень, содержащийся в п.1 ст.426 ГК РФ. Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности, опосредуемые различными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общая черта, а именно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношения с любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются.

И наконец, в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный, должны выступать такие обязанности, которые по сути своей составляют содержание именно той деятельности, которая по своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношении каждого, кто к ней обратится. Основной вопрос в определении гражданско-правового договора (в частности договора проката) как публичного заключается в выяснении правовых последствий такой квалификации⁷⁴.

Практическое значение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорам применяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу таких специальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:

1. Коммерческая организация не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.

2. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора в соответствии с положениями, применяемыми при заключении договора в обязательном порядке.

3. Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, когда законом или другими правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Например, в соответствии со ст.15 Закона РФ «О ветеранах»⁷⁵ инвалиды Великой Отечественной войны пользуются преимущественным правом установки по месту их жительства телефонного аппарата.

4. В отличие от обычных гражданско-правовых договоров, споры по условиям которых могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда лишь при наличии согласия обеих сторон, споры, связанные с заключением публичных договоров, а также разногласия сторон по отдельным условиям таких договоров должны разрешаться в судебном порядке независимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.

И наконец, ещё одна особенность публичного договора, которая относится к специфике его правового регулирования, но также свидетельствует об ограничении действия принципа свободы договора в отношении данного договора. Согласно п.4 ст.426 ГК в случаях, предусмотренных законом, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.д.). Таким образом, законодатель априори исходит из того, что императивные правовые нормы, определяющие условия публичного договора, могут быть установлены не только федеральным законом, как это имеет место в большинстве случаев, но и постановлениями Правительства⁷⁶.

Из текста статьи 426 ГК РФ вытекает, что обязательным участником публичного договора должна являться коммерческая организация. При этом из числа возможных участников договора исключаются все некоммерческие организации, которые при определённых условиях тоже могут заниматься предпринимательской деятельностью, а также индивидуальные предприниматели⁷⁷. Однако из предыдущего изложения следует, что не всякая коммерческая организация может выступать агентом такого договора, а лишь удовлетворяющая перечисленным выше критериям.

Путём введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определённых сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в основном массового потребителя. Следовательно, именно потребители выступают на стороне контрагента коммерческой организации, которая, сообразуясь с характером своей хозяйственной деятельности, должна осуществлять конкретные действия в отношении каждого, кто к ней обратится.

Согласно положениям ГК РФ условия договора могут определяться:

• По усмотрению сторон, заключающих конкретный договор;

• Примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида, опубликованными в печати и применяемыми сторонами договора;

Соответствующими обычаями делового оборота;

• Обязательными для сторон правилами, содержащимися в правовых актах.

Применительно к типу публичного договора особое значение приобретают последние правила, установленные законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Такого рода правила (типовые договоры, положения), обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, вправе издавать в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ⁷⁸.

Данное положение в полной мере учитывает специфику отношений, опосредуемых публичными договорами: как правило, это отношения определённых коммерческих организаций с массовым потребителем. Именно необходимость обеспечения защиты прав и законных интересов потребителей требует оперативного и гибкого регулирования условий публичных договоров.

Один из способов формулирования сторонами условий договора, значительно облегчающий его оформление, заключается в отсылке к условиям различных примерных договоров (ст.427 ГК). Для этого достаточно, чтобы примерные условия договоров были разработаны применительно к конкретным видам договоров, а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованы в печати, то есть были бы общеизвестны и определимы.

В этом плане, как показывает опыт других стран, особого внимания заслуживают условия примерных договоров, разрабатываемые различными ассоциациями (союзами) товаропроизводителей либо потребителей. В таких примерных условиях отражается специфика соответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретные правовые средства, направленные на реализацию интересов производителей и потребителей, обеспечение защиты их прав⁷⁹.

В них, в частности, могут определяться:

• Обязательный и дополнительный объём предоставляемых услуг;

• Их качественные характеристики;

• Специальные права и обязанности хозяйствующего субъекта – исполнителя;

• Льготы для отдельных категорий потребителей;

• Ценообразовательная процедура⁸⁰.

Все вышеизложенное можно отнести и к договору проката. Здесь для арендодателя заключение договора с обратившимся к нему лицом является обязательным, если в момент обращения имеется в наличности сдаваемое на прокат имущество. Арендодатель должен предоставлять имуществ во в прокат любым пользователям на равных условиях за равную плату, если, конечно, для кого-то из них не установлены законом определенные льготы. При необоснованном уклонении от заключения договора проката лицо, заинтересованное в том, чтобы такой договор был с ним заключен, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В судебном порядке могут быть урегулированы и разногласия сторон по отдельным условиям договора. На договор проката распространяется ряд общих положений об аренде: обязанность предоставления имущества сдаваемого в прокат, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; обязанность арендатора использовать получаемое имущество в соответствии условиями договора, а если таковые отсутствуют — в соответствии с назначением имущества; сохранение действия договора в силе при изменении собственника имущества, сдаваемого в аренду: право арендодателя на расторжение договора и возмещение убытков при несоблюдении получившим имущество лицом требования использовать его строго по условиям договора или в соответствии с назначением.

Вместе с тем, соответствующий именно договору проката раздел ГК предусматривает ряд специфических особенностей для него правил: к ним относятся нормы о сроке, форме и содержании договора проката.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст.627 ГК). Даже если стороны заключают договор проката на более длительный срок, он считается заключенным на год. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, если арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, а также правила о преимущественном праве арендатора, исполнившего надлежащим образом свои обязанности, возобновить договор по истечении срока его действия (ст. 621 ГК) к договору проката не применяется⁸¹.

Форма договора предусмотрена только письменная, независимо от срока действия договора и состава его участников (п. 2 ст.626 ГК). Что касается содержания договора проката, то права и обязанности контрагентов в нем имеют существенные отличия от прав и обязанностей сторон договора аренды.

Для того, чтобы защитить интересы арендаторов и устранить возможность разногласий между сторонами при выявлении дефектов в сданном на прокат имуществе, установлена дополнительная обязанность арендодателя в ст.628 ГК (по сравнению с п.1 ст.611 ГК). Арендодатель должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого на прокат имущества и выдать арендатору письменные инструкции о правилах эксплуатации его.

Если арендатор в процессе использования полученного на прокат имущества обнаруживает недостатки, препятствующие полностью или частично его эксплуатации, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня получении соответствующего заявления арендатора либо безвозмездно устранить недостатки имущества, находящегося у арендатора, либо заменить доброкачественным предметом проката. В договоре проката может быть оговорен и более короткий, чем десятидневный, срок для указанных действий.

Если же недостатки сданного на прокат имущества явились следствием нарушения арендатором правил о его использовании, арендатор оплачивает стоимость ремонта и транспортировки предмета проката. Когда будет установлено, что по вине арендатора этот предмет полностью вышел из строя и ремонту не подлежит, арендатор обязан возмещать арендодателю причиненные своими действиями убытки, включая и упущенную выгоду, если законом или договором не предусмотрено иное⁸².

Поскольку в договорах проката бытовых предметов арендаторами часто выступают граждане, к подобным отношениям помимо выше охарактеризованных норм ГК могут применяться правила главы I Закона «О защите прав потребителей»⁸³, касающихся гарантий качества арендованного имущества, права на безопасность его и на информацию о нем, а также о возможности возмещения морального вреда за счет арендодателя при определенных условиях и специальных правил судебного разбирательства.

2.3 Финансовая аренда (лизинг)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК.).

Основополагающим законодательным актом по отношению к договору лизинга, безусловно, является вторая часть Гражданского кодекса РФ, где рассматриваемому договору посвящен специальный параграф 6, включенный в главу 34 (аренда). По Гражданскому кодексу (ст. 665) в соответствии с договором финансовой аренды (договором лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей⁸⁴.

Во-первых, в системе лизинга помимо непосредственных участников данного договора в качестве обязанного лица выступает также продавец имущества, передаваемого в финансовую аренду. Во-вторых, лизингодатель на момент заключения договора еще не является собственником лизингового имущества, а лишь принимает на себя обязательство приобрести его у конкретного лица. В-третьих, арендатор не просто получает имущество во владение и пользование, но и указывает арендодателю, у кого и что именно тот должен приобрести. Наконец, в-четвертых, закон, хотя и в виде диспозитивной нормы, предусматривает, что арендованное имущество передается арендатору не лизингодателем, а непосредственно продавцом этого имущества.

Согласно ст. 666 ГК РФ предметом финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. В силу общих положений законодательства не может передаваться в лизинг и другое имущество, обращение которого запрещено законом или для оборота которого установлен особый режим⁸⁵.

Сейчас достаточно актуальным стал вопрос о том, можно ли сдавать в лизинг не только производственное оборудование или транспортные средства, но и офисную технику, в том числе компьютеры, так как их становится выгодно приобретать посредством лизинга из-за ускоренной амортизации. Следует подчеркнуть, что каких-либо запретов на этот счет в законе нет. К тому же для многих видов деятельности офисная техника — это те же средства производства.

Арендодатель обязан уведомлять продавца о том, что приобретаемое у него имущество в дальнейшем будет передано в лизинг (ст. 667 ГК РФ).

В ГК РФ нет специальных положений о форме договора финансовой аренды, поэтому должны применяться общие нормы о форме коммерческих сделок — они подлежат заключению в простой письменной форме, в том числе допускается заключение договора путем обмена письмами. Однако здесь тоже существуют определенные проблемы. В частности, возникает вопрос о том, должны ли договоры финансовой аренды недвижимости или предприятий подчиняться правилам о договорах аренды соответствующего имущества? Формально — нет. Логика рассуждений такова: глава 34 построена так, что преимущественную силу имеют нормы, включенные в специальные параграфы, а в части, неурегулированной ими, действуют общие положения об аренде. Правила применения к специальным арендным отношениям норм, входящих в другие специальные параграфы этой главы ГК РФ, не имеется. Но в то же время надо иметь в виду, что почти все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а в органах госрегистрации предъявляются очень жесткие требования к оформлению договоров и других документов. Поэтому лучше все-таки учитывать требования, предъявляемые законом в форме договора аренды того или иного вида имущества. Нет в рассматриваемом параграфе и указаний о сроках действия договоров финансовой аренды. Однако поскольку в приведенном выше определении этого договора говорится о передаче имущества во временное пользование, то, естественно, срок лизинга является существенным условием такого договора, и если он в договоре не указан, то тот не может считаться заключенным. Арендатору предоставлено право заявлять претензии по качеству или комплектности лизингового имущества непосредственно продавцу, минуя арендодателя (п. 1 ст. 670 ГК РФ)⁸⁶.

Необходимо иметь в виду, что согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22 декабря 1995 года №. 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» и Указ, и Временное положение с 1 марта 1996 года утратили юридическую силу в части, противоречащей параграфу 6 главы 34 ГК РФ⁸⁷.

8 февраля 1998 года был принят Федеральный закон № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге.» Правила Конвенции применяются к таким договорам финансовой аренды, стороны которых имеют места своей деятельности в разных государствах, а сама сделка связана со странами — участницами хотя бы по одному из двух следующих признаков: а) местом деятельности сторон договора лизинга или продавца соответствующего оборудования являются участники Конвенции и б) договоры лизинга и поставки подчиняются праву государства, подписавшего Конвенцию (п. 1 ст. 3).Конвенция определяет международный финансовый лизинг как сделку, где арендодатель по спецификации арендатора заключает договор поставки с третьей стороной (продавцом), в соответствии с которым арендодатель приобретает комплексное оборудование, средства производства или иное оборудование на условиях, одобренных арендатором в той мере, в какой они затрагивают его интересы, и заключает договор с арендатором, предоставляя ему право использовать оборудование за периодические платежи (пп. «а» и «б» п. 1 ст. 1). Арендодатель при этом, так же как и по российскому законодательству, обязан уведомить продавца о том, что приобретаемое у него оборудование предназначается для предоставления в лизинг. По Конвенции последующий переход права собственности на лизинговое имущество к арендатору не является обязательной характеристикой лизинга. Обязанности поставщика по договору купли — продажи оборудования распространяются на арендатора, как если бы он был стороной этой сделки (ст. 10). Арендатор в случае нарушения арендодателем условий договора вправе отказаться от оборудования или расторгнуть договор. Если же он сам нарушил свои обязательства, то может быть принужден контрагентом возместить убытки сверх арендных платежей, а когда нарушения признаются существенными — то и к досрочной выплате суммы будущих периодических платежей (ст. 13).

Арендодатель может передать свои права на лизинговое имущество третьим лицам при условии, что это не освобождает его от выполнения обязательств перед лизингополучателем. Арендатор, в свою очередь, вправе передавать права пользования имуществом другим лицам только с согласия арендодателя (ст. 14)⁸⁸.

Если говорить о существенных условиях договора лизинга, то необходимо отметить разный подход по этому вопросу, существующий в ГК РФ и в Законе «О лизинге» Так, согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Закон о лизинге в ст. 15 устанавливает целый перечень существенных условий лизингового договора, в результате чего практически все условия договора лизинга считаются существенными. Обязательные признаки и условия договора лизинга установлены и в ст. 16 Закона о лизинге. Однако юристы до сих пор не пришли к единому мнению: какими из этих норм следует руководствоваться при решении вопроса о том, является сделка лизинговой или нет?

В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 апреля 2001 г. № Ф03-А37/01-1/442. Договор лизинга был признан судом незаключенным как несоответствующий ст. 422 ГК РФ, а в частности ст. 665 ГК РФ, устанавливающей, по мнению суда, существенные условия для договора финансовой аренды (лизинга), т.к. в договоре отсутствуют существенные условия, а именно: обязанность приобретения арендодателем предмета лизинга у определенного арендатором продавца и отсутствия права выбора продавца самим арендодателем. Так же, как указывается в названном постановлении, заключенный договор не признается договором лизинга и в силу ст. 667 ГК РФ, т.к. лизингодатель, покупая имущество, не предупредил продавца о том, что покупаемое им имущество предназначается для передачи в лизинг. Арбитражный суд кассационной инстанции признал договор не отвечающим признакам договора финансовой аренды, но отметил действия сторон по фактическому исполнению сделки, свидетельствующие о наличии между ними арендных отношений с правом выкупа арендованного имущества, которые регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ⁸⁹.

Федеральный арбитражный суд Московского округа (Постановление от 15 мая 2008 г. по делу № КГ-А40/1883-08⁹⁰) отмечает, что существенные условия и особый порядок заключения договоров финансовой аренды (лизинга) установлены ст. ст. 665, 667 ГК РФ, а также ст. 15, 16 Закона № 164-ФЗ⁹¹.

Встречаются в судебной практике и противоположные случаи — попытки доказать, что между сторонами был заключен договор купли — продажи, а не лизинга. Так, организация в кассационной жалобе указала, что суд не дал буквального толкования условий договора, которым установлено, что договор считается заключенным при наличии приложения к договору № 2 о согласовании размера и сроков уплаты лизинговых платежей, нарушение которых влечет за собой имущественную ответственность. Приложение № 2 сторонами согласовано не было, и, следовательно, суду надлежало признать этот договор незаключенным.

Основываясь на этом, организация, полагающая, что был заключен договор купли — продажи сельскохозяйственного оборудования, считает свои обязательства по оплате оборудования выполненными. Зачет организацией — лизингодателем части платежей по договору в счет оплаты стоимости услуг по незаключенному договору лизинга организация — лизингополучатель находит необоснованным.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа по этому вопросу отметил⁹², что согласно представленным документам сторонами был заключен договор финансового лизинга, и в счет исполнения обязательств по данному договору лизингодатель на основании устной заявки лизингополучателя закупил у организации сельскохозяйственное оборудование, переданное лизингополучателю по акту приемки — передачи.

Согласно условиям договора лизинга в день его заключения стороны подписали два приложения за № 1, в одном из которых согласованы ассортимент объектов лизинга и количество сельскохозяйственной техники, подлежащей поставке по данному договору. Во втором документе, обозначенном как приложение к акту приемки — передачи, согласованы условия, сроки и порядок расчетов лизингополучателя за технику. Как отмечает кассационная инстанция, указанные обстоятельства не противоречат нормам права, установленным ст. ст. 665, 666 и 668 ГК РФ. Кроме того, заключение и исполнение сторонами договора лизинга подтверждаются также и счетом — фактурой с расшифровкой платежей, платежными поручениями, которыми ответчик частично перечислил задолженность за сельскохозяйственное оборудование, указав наименование платежей — «Стоимость объекта лизинга».

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд посчитал, что доводы заявителя о заключении между сторонами договора купли — продажи, а не лизинга и поэтому отсутствии у него обязательства по уплате лизинговых платежей и пени за просрочку их оплаты не основаны на материалах дела.

В отношении государственных учреждений взыскание задолженности по уплате лизинговых платежей тоже имеет свои особенности. Так, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций, рассматривая такое дело, руководствуясь ст. 401 ГК РФ, исходил из отсутствия вины ответчика (государственного учреждения) в просрочке исполнения обязательства. Материалами дела, по мнению судебных инстанций, рассматривающих дело, было подтверждено отсутствие финансирования ответчика как государственного учреждения за счет средств федерального бюджета, а им самим при этом были предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Заканчивая разговор о вопросах, возникающих при рассмотрении в арбитражных судах споров по лизинговым сделкам, отметим, что, хотя при рассмотрении этой категории дел и появляются особенности, возникающие как в связи с проблемами в правовом регулировании лизинга, так и в связи с отличительными чертами, характерными только для договора лизинга, чего, безусловно, нельзя не учитывать, причины для возникновения споров остаются теми же, что и для остальных категорий дел — попытка уйти от исполнения своих обязанностей по заключенному договору, поиск для себя каких-либо преимуществ и льгот либо неисполнение контрагентом по сделке своих обязательств.

Заключение

Проведенное исследование финансово-правового и гражданско-правового аспектов, правового регулирования аренды (имущественного найма), а также участия органов внутренних дел в арендных отношениях позволяет сформулировать нижеприведенные выводы, положения и предложения, использование которых возможно при реализации института аренды в правоприменительной практике, а также при совершенствовании финансового и гражданского законодательства.

Институт аренды известен с древнейших времен. До наших дней он дошел практически без существенных изменений. Основной расцвет аренды, принято относить к временам развития римского права. Исторически прослеживается тенденция сохранения сущности имущественного найма и основных положений, регулирующих его.

1.По существу аренда представляет собой переход имущества от одного лица к другому во временное владение и пользование. Однако договор аренды, по нашему мнению, связан не только с предоставлением нанимателю правомочий по владению и пользованию вещью — предметом аренды, но и частично передачей правомочий распоряжения. Это наглядно проявляется в договоре аренды транспортных средств, предприятия как имущественного комплекса. Особенно ярким доказательством тому является право арендатора передавать другому лицу в субаренду предмета аренды. В связи с этим, автором предлагается внести изменение в пункт первый статьи 606 ГК РФ. Указанный пункт целесообразно изложить в следующей редакции: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».

2.Поскольку в действиях арендатора есть акты распоряжения имуществом, то название статьи 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом», по нашему мнению, следует признать неудачным и вводящим в заблуждение относительно правовой природы указанных сделок. Точнее было бы назвать эту статью «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

3. По договору аренды арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемое им имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои право и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае возникновения вторичной субаренды, в целях устранения несоответствий необходимо ввести положение, ограничивающее переход к субарендатору прав по распоряжению. В связи с чем пункт 2 статьи 615 ГК РФ предлагается дополнить словами «субарендатор имеет право распоряжаться имуществом, полученным по договору субаренды, только с согласия арендодателя».

4. По истечении срока действия договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю. Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то происходит возобновление договора арены. В ГК РФ не установлен срок «ожидания» возражения. В интересах арендодателя и арендатора срок ожидания в нем должен быть определен. В связи с этим целесообразно дополнить пункт второй статьи 621 ГК РФ частью второй, изложив ее в следующей редакции: «Возражения арендодателя должно быть заявлено не позднее семи дней по окончании договора при аренде движимого имущества и 14 дней — недвижимого».

Если по окончании срока договора аренды наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, то имеет место не возобновление договора, а заключение нового договора.

5. Целесообразно было бы включить в текст Гражданского кодекса статью о существенных условиях договора аренды. Автором предлагается главу 34 «Аренда» дополнить статьей 606.1 «Существенные условия договора аренды», содержащую в себе следующие положения:

«При заключении договора аренды (имущественного найма) между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем) должно быть достигнуто соглашение:

1) о предмете договора аренды;

2) о сроке действия договора аренды;

3) о сроке, порядке внесения и размере арендной платы;

4) об условиях пользования арендованным имуществом;

5) об обеспечении содержания арендованного имущества».

В работе предлагается авторская трактовка критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.

6 Договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность договора заключаются именно в хранении.

Договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды).

Договор хранения в целом легко отличается от договора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества.

Договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров.

Концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. В работе также сделан вывод, что договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли).

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 22.11.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

7. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

8. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 23. – Ст. 2381.

9. О лицензировании отдельных видов деятельности [Текст]: [Федеральный закон № 128-ФЗ, принят 08.08.2001 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 33 (часть I). – Ст. 3430.

10. Об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Текст]: [Федеральный закон № 39-ФЗ, принят 25.02.1999 г., по состоянию на 24.07.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 9. – Ст. 1096.

11. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29.10.1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.

12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

13. О соглашениях о разделе продукции [Текст]: [Федеральный закон № 225-ФЗ, принят 30.12.1995 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 18.

14. О ветеранах [Текст]: [Федеральный закон № 5-ФЗ, принят 12.01.1995 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 3. – Ст. 168.

15. О защите прав потребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на 25.10.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140.

16. О порядке регистрации транспортных средств [Текст]: [Приказ МВД РФ№ 59, от 27.01.2003 г., по состоянию на 04.06.2007] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2003. – № 18. – С.43.

17. Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкции по ее заполнению [Текст]: [Постановление Госкомстата РФ № 101, от 14.07.1995 г., по состоянию на 11.02.1999] // Финансовая газета. – 1995. – № 52. – С. 19.

Научная и учебная литература

18. Агафонов Ю.А. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. [Текст] – М., Юнити. 2008. – 432 с.

19. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность [Текст] // Северокавказский юридический вестник. – 2008. – № 1. – С. 88.

20. Алексеев Т.Д. Аренда торговых помещений. [Текст] – М., Скиф. 2008. – 578 с.

21. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право и экономика. – 2006. – № 3. – С. 23.

22. Бочарова К.В. Некоторые особенности правовой регламентации инвестиционного договора как гражданско-правового обязательства [Текст] // Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. научи, статен. – Самара., Самарск. гос. ун-т. 2001. – 378 с.

23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договор о передаче имущества. [Текст] – М., Статут. 2005. – 678 с.

24. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений [Текст] // Фин. Россия. – 1997. – № 18. – С. 15.

25. Валодин Л.Ф. Предприятие как недвижимость [Текст] // Хозяйство и право. – 2002. – № 4. – С. 17.

26. Васильева М.В. Гражданско-правовые средства охраны и использования памятников истории и культуры. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1988. – 42 с.

27. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] – М., Статут. 2002. – 326 с.

28. Витрянский В. Общее положение о договоре [Текст] // Хозяйство и право. – 1995. – № 12. – С. 15-16.

29. Возчиков М. Учреждение-арендодатель [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 46. – С. 9.

30. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] // Корпоративный юрист. – 2006. – № 11. – С. 28.

31. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: курс лекций [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. – М., Норма. 2004. – 476 с.

32. Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2008. – 836 с.

33. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2008. – 812 с.

34. Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. – М., Юристъ. 2007. – 762 с.

35. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций [Текст] / Под ред. Брагинского М.И., Клейна Н.И. – М., БЕК. 1997. – 502 с.

36. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. [Текст] – М., Волтерс Клувер. 2007. – 568 с.

37. Гришин Л.Ж. Договор проката [Текст] // Российская юстиция. – 2000. – № 9. – С. 7.

38. Дедиков С. Лизинг в лабиринте: поиск спасительной нити. [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – №. 15. – С. 43.

39. Дедиков С. Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. – 2002. – №11. – С. 116.

40. Долуханян P.M., Морозовская Т.А. Аренда торговых помещений. [Текст] – М., Юрлитиздат. 1976. – 312 с.

41. Дунаева Н.Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. – 2007. – № 5. – С. 17.

42. Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости [Текст] // Недвижимость. Строительство. Право. – 2008. – № 4. – С. 24.

43. Жариков, Ю.Г. Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. [Текст] – М., БЕК. 2002. – 516 с.

44. Жилинский С.Э, Правовая основа предпринимательской деятельности (предпринимательское право). Курс лекций. [Текст] – М., Юрайт. 2008. – 418 с.

45. Земельный участок: вопросы и ответы [Текст] / Под ред. Боголюбова С.А. – М., Юстицинформ. 2008. – 518 с.

46. Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] – М., Статут. 2005. – 674 с.

47. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 1997. – № 10. – С. 113

48. Каширин А. Роковая аренда [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 35. – С. 8.

49. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт-Издат. 2008. – 864 с.

50. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт-Издат. 2008. – 882 с.

51. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н.. – М., Инфра-М. 2008. – 746 с.

52. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2007. – 798 с.

53. Корнев О.Д. Финансовый лизинг [Текст] // Российская юстиция. – 2001. – № 4. – С. 32.

54. Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. [Текст] – Таллинн., 1980. – 782 с.

55. Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения [Текст] // Юрист. – 2008. – № 4. – С. 16.

56. Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1968. – 38 с.

57. Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств. [Текст] – М., Юридическая литература. 1969. – 318 с.

58. Левицкая Е.А. Аренда и концессия как формы публично-частного партнерства в управлении коммунальным имуществом муниципальных образований [Текст] // Юрист. – 2007. – № 9. – С. 22.

59. Лермонтов Ю.М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знать контрагентам [Текст] // Право и экономика. – 2008. – № 5. – С. 22.

60. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. [Текст] – М., Статут. 2002. – 654 с.

61. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. – М., Норма. 2006. – 732 с.

62. Николюкин С.В. Коммерческая аренда в международном обороте: специфика и практика разрешения споров [Текст] // Налоги (газета). – 2008. – № 36. – С. 17.

63. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] – М., Азбуковник. 1997. – 1024 с.

64. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2008. – № 2. – С. 25.

65. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2004. – 642 с.

66. Правовые проблемы гражданской правосубъектности [Текст] / Отв. ред. Красавчиков О.А. – М., Статут. 2005. – 574 с.

67. Пронина М.Г. Имущественный найм в отношениях между социалистическими организациями. [Текст] – Минск., 1969. – 362 с.

68. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] – М., Юристь. 2001. – 642 с.

69. Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула [Текст] // Вестник гражданского права. – 2008. – № 1. – С. 15.

70. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения [Текст] // Юрист. – 2006. – № 4. – С. 21.

71. Ситникова Е. Лизинг и суд (некоторые вопросы судебной практики по спорам) [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2007. – № 24. – С. 43.

72. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество [Текст] // Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 91.

73. Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора [Текст] // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5. – С. 31.

74. Толмачев О.Ж. Арендные правоотношения [Текст] // Российская юстиция. – 2002. – № 2. – С. 16.

75. Тотьев К. Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. – 2002. – №6. – С. 79-80.

76. Учебник. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право [Текст] / Под ред. Залесского В.В. – М., «МТК «Восточный экспресс». 2002. – 652 с.

77. Филиппов А.Е. Особенности аренды имущества унитарного предприятия [Текст] // Арбитражные споры. – 2008. – № 2. – С. 24.

78. Философский энциклопедический словарь. [Текст] / Под ред. Губского Е.Ф., Кораблевой Г.В., Лутченко В.А. – М., Инфра-М. 2005. – 986 с.

79. Харитонова Ю. Договор лизинга. [Текст] – М., Юрайт-М. 2008. – 432 с.

80. Хохлов В.А. Ответственность и позитивное регулирование [Текст] // Гражданское право. – 2008. – № 3. – С. 25.

81. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация [Текст] // Законность. – 2008. – № 2. – С. 19.

82. Чимов З.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере — субинститут института государственной регистрации [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. – № 3. – С. 36.

83. Шадрина Т.Н. Правовое регулирование отношений с участием иностранных инвесторов. [Текст] – М., Проспект. 2007. – 412 с.

84. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2005. – 672 с.

85. Щекутова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде [Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 10. – С. 29.

86. Щекутова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде [Текст] // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 10. – С. 72-73.

Материалы юридической практики

87. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 20.

88. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 39.

89. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13678/06 от 02.07.2006 г. // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 12. – С. 43.

90. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.02.2008 г. по делу № А55-36112/08 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 7. – С. 31.

91. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.09.2007 г. по делу № А55-19287/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 2. – С. 67.

92. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 мая 2008 г. по делу № КГ-А40/1883-08 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 11. – С. 76.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………..…………………………2

1. Избирательное право: понятие, основные принципы, цензы, ограничения избирательного права……………………………………………….…………………………3-5

3. Избирательная система: понятие, виды, основные черты……………………………6-17

Заключение…………………………………………………….……………………….………..18

Список использованных источников…………………………….………………….…………19

Введение

Всеобщая декларация прав человека и гражданина (1948 г.) устанавливает важнейшее право человека и гражданина выражать свою волю посредством выборов (ч. 3 ст. 21): «Воля народа должна быть основой власти правительства: эта воля должна находить себе выражение в периодических и нефальсифицированных выборах, которые должны проводиться при всеобщем и равном избирательном праве, путем тайного голосования или же посредством других равнозначных форм, обеспечивающих свободу голосования».

Стоит отметить, что под выборами в наиболее общем смысле следует понимать процедуру формирования государственного органа или наделения полномочиями должностного лица, осуществляемую посредством голосования управомоченных лиц. Сущность выборов — это определение партий и должностных лиц, которые в течение определенного срока будут управлять государством, государственным образованием или административно-государственной единицей. Это средство реализации народного суверенитета, способ выражения общественного мнения, форма непосредственной демократии.1

Характерными чертами выборов являются:

— легитимация власти;

— детерминирование политической жизни;

— предоставление гарантий избирательных прав.

Ключевыми категориями выборного процесса повсеместно являются содержательные дефиниции «избирательного права» и “избирательной системы”. Данные понятия определяют модель построения системы непосредственной демократии в каждом отдельном государстве, закладывая тем самым характерные черты развития законодательства в данной сфере.

1. Избирательное право: понятие, основные принципы, цензы, ограничения избирательного права.

Избирательное право обычно понимается в двух значениях.

1. Объективное избирательное право — система конституционно-правовых норм, регулирующих общественные отношения, связанные с выборами органов государства и местного самоуправления.

2. Субъективное избирательное право — гарантированная государством возможность гражданина участвовать в выборах в органы государственной власти и местного самоуправления (активное и пассивное избирательное право).

К обобщённым принципам избирательного права2 с учётом общемировых тенденций демократизации следует отнести:

1) Всеобщность (избирательные права признаются за всеми взрослыми и психически здоровыми гражданами).

2) Свободное участие в выборах (избиратель сам решает, участвовать ли ему в избирательном процессе и если да, то в какой мере. Неучастие избирателей в выборах называется абсентеизмом и оно может быть как аполитичным — болезнь, отъезд, отсутствие интереса; так и политическим — своеобразная демонстрация против неугодных кандидатов). В некоторых странах предусмотрен обязательный вотум (юридическая обязанность избирателей принять участие в голосовании — Австрия, Бельгия, Болгария, Бразилия, Греция, Дания, Италия, Нидерланды, Турция и т.д.).

3) Равное избирательное право — это установленные законом равные для каждого избирателя возможности влиять на результат выборов и одинаковые возможности быть избранным в соответствии с условиями закона («один человек — один голос»). Нарушение этого принципа — плюральный вотум, когда большинство избирателей имеют один голос, а некоторые — несколько голосов. Равенство нарушается также вследствие куриальных выборов, когда население делится на группы с неравным представительством (Китай), избирательной географии (геометрии) , когда избирательные округа нарезаются с неравным количеством населения.

4) Прямые и непрямые выборы (Прямое (непосредственное) — означает право избирать и избираться непосредственно в выборный орган или выборную должность; косвенное (многостепенное) — означает, что избиратель выбирает лишь членов коллегии, которая затем уже избирает выборный орган. Косвенные выборы — своеобразное сито, посредством которого производится отбор кандидатов в состав выборного органа).

5) Тайное голосование (Исключение внешнего наблюдения и контроля за волеизъявлением избирателя. Нарушение тайны голосования, как правило, карается законом).

Представляется необходимым отметить, что избирательное право ограничено рядом цензов (требований, к потенциальному избирателю):

Общие требования (регламентируют активное избирательное право — право избирать):

возрастной ценз — установленное законом требование, согласно которому право участвовать в выборах предоставляется лишь по достижении определенного возраста. (Как правило — 18 лет; в Бразилии, Иране, на Кубе, в Никарагуа — с 16 лет; в Марокко — с 20 лет, в Латвии — с 21 года );

ценз оседлости — требование, согласно которому избирательное право предоставляется только тем гражданам, которые проживают в той или иной местности в течение определенного времени (США — 1 мес., ФРГ — 3 мес., во Франции и Бельгии — 6 мес., в Канаде и Финляндии — год, а в Норвегии — не менее 10 лет);

ценз пола — долгие годы избирательное право зарубежных стран было чисто «мужским». В большинстве стран этот ценз пал лишь после второй мировой войны (США — в 1920 г., Англия — в 1928, Франция — в 1944, Италия — в 1945, Греция — в 1956, Швейцария — в 1971);

имущественный ценз — в неприкрытой, откровенной форме встречается крайне редко, однако отсутствие прямых имущественных ограничений «компенсируется» другими цензами, которые играют ту же роль;

профессиональный ценз — лишение избирательных прав военнослужащих (обычно рядовые и младший командный состав) и представителей некоторых других профессий;

«Моральный ценз» — В Италии предусматривается возможность лишения права на голосование «в случае совершения недостойных поступков», некоторые штаты США требуют, чтобы избиратель имел «хороший характер»;

расовый ценз — лишение избирательных прав «цветных» и иных национальных меньшинств (в ЮАР до 1994 г. — африканцы);

Стоит отметить, что дополнительные требования относятся к пассивному избирательному праву — праву быть избранными:

более высокий возрастной ценз (23-25 лет — в нижнюю палату и 30-40 — в верхнюю);

значительно чаще применяется ценз оседлости и он носит обычно более жесткий характер (для кандидата в Президенты США — 14 лет);

неизбираемость — невозможность для определенных должностных лиц выдвигать свои кандидатуры на выборах, пока они не ушли в отставку с занимаемого поста (иногда заблаговременно — за 6 мес., за год);

несовместимость — запрещается одновременно занимать выборную и иную другую государственную должность;

образовательный ценз — умение читать и писать на государственном языке, владеть государственным языком (в Турции кандидат на должность Президента должен иметь высшее образование);

избирательный залог — пассивным избирательным правом может в полной мере обладать лишь тот кандидат, кто внес залог (например, каждый депутат в нижнюю палату из собственных средств должен внести: во Франции — 1000 франков, в Канаде — 200 канадских долларов, в Великобритании — 500 фунтов стерлингов и т.д.).

2. Избирательная система: понятие, виды, основные черты.

Ведя речь об общем понятии ”избирательная система” стоит отметить, что весьма целесообразным представляется выделение двух аспектов в рассматриваемой дефиниции.

Избирательная система в широком смысле — совокупность общественных отношений как урегулированных, так и неурегулированных нормами права, посредством которых формируются органы законодательной, исполнительной и судебной власти.

Избирательная система в узком смысле — это способ распределения депутатских мандатов между кандидатами в зависимости от результатов голосования избирателей. Таких способов несколько. Однако все их многообразие можно свести к двум главным системам: мажоритарной и пропорциональной.3 Рассмотрим их более подробно.

Исторически первой избирательной системой стала мажоритарная система, в основе которой лежит принцип большинства (франц. majorite — большинство): избранными считаются те кандидаты, которые получили установленное большинство голосов. В зависимости от того, какое это большинство (относительное, абсолютное или квалифицированное), система имеет разновидности. Ниже, я подробнее рассмотрю эти разновидности.

Уже на заре становления конституционного строя стали выдвигаться идеи пропорционального представительства политических объединений, при котором число мандатов, получаемых таким объединением, соответствует числу поданных за его кандидатов голосов. Практически пропорциональная система впервые была применена в Бельгии в 1889 году. К началу ХХ века насчитывались 152 ее разновидности. Ныне она существует в более чем 60 странах.

С начала прошлого столетия выдвигались компромиссные идеи, направленные на обеспечение хотя бы частичного представительства меньшинства — ограниченного вотума, системы единственного непередаваемого голоса, кумулятивного вотума, характеризуемые как полупропорциональные системы. Некоторые из них применяются сегодня, так как позволяют тем или иным образом уменьшить дефекты мажоритарной системы, не переходя к более или менее чистой пропорциональности.4

В интересах соединения достоинств мажоритарной и пропорциональной систем и исключения, присущих каждой из них недостатков наряду с сочетанием обеих систем в одних странах в некоторых других стали применять систему единственного передаваемого голоса.

Установление той или иной избирательной системы есть результат субъективного выбора, который нередко определяется соотношением политических сил в законодательном органе. Те или иные способы определения итогов выборов часто оказываются более выгодными отдельным партиям, и естественно, что они добиваются включения в избирательное законодательство именно этих выгодных им способов. Например, в 1993 году Италия перешла от пропорциональной системы к смешанной, преимущественно мажоритарной системе, а Новая Зеландия, — наоборот, от мажоритарной к пропорциональной. Примечательно, что в обеих странах вопрос этот решался путем общенационального референдума.

Представляется небезынтересным обратиться к более подробным характеристикам существующих в мире разновидностей избирательных систем.

Мажоритарная система относительного большинства:

Это самая простая система, при которой избранным считается тот кандидат, который получил наибольшее число голосов, то есть больше голосов, чем любой из его соперников. Она результативна: единственный случай, когда результата может не быть, это получение одинакового наибольшего числа голосов двумя или более кандидатами. Такие случаи достаточно редки, и законодательным разрешением ситуации обычно бывает жребий. Такую систему применяли в качестве единственной для выборов какой-либо палаты парламента (или обеих палат) 43 государства, в том числе США и ряд государств — членов британского Содружества наций.

Система (это относится ко всем разновидностям мажоритарной системы) может применятся как в одномандатных, так и в многомандатных избирательных округах. Как правило, округа при этой системе одномандатные; многомандатные встречаются редко (например, при выборах коллегии президентских выборщиков в США, где многомандатными избирательными округами являются штаты и федеральный округ, в которых соперничают списки выборщиков).

Пи этой системе обычно не устанавливается обязательный минимум участия избирателей в голосовании: если проголосовал хотя бы один, выборы действительны. Если же выдвинут один кандидат на место, он считается избранным без голосования, ибо достаточно, чтобы хотя бы один избиратель проголосовал за него (даже если таким единственным избирателем окажется он сам).

Однако мажоритарная система относительного большинства крайне несправедлива по отношению к политическим партиям, особенно средним и малым по своему влиянию. Мандат достается кандидату, получившему относительное большинство голосов, тогда как против него могли проголосовать больше, чем за него. Это значит, что он избран абсолютным меньшинством избирателей, хотя и относительным большинством. Но это еще, как говорится, полбеды. Беда же в том, что голоса, поданные против победившего кандидата, вообще пропали. А в масштабе страны это может привести к тому, что партия, за которую голосует большинство избирателей, получает в парламенте меньшинство мест.5 Так, в Великобритании на парламентских выборах 1951 года консерваторы получили 13 713 тыс. Голосов (48 %) и 312 мест в Палате общин (51,35 %), а лейбористы — 13 948 тыс. Голосов (48,8 %) и 295 мест (47,2 %). На выборах 1974 года сложилась обратная, но столь же несправедливая ситуация: консерваторы, набрав 11 857 тыс. Голосов (38,8 %), получили 296 мандатов в Палате общин (46.6 %), а лейбористы, собрав голосов меньше — 11 654 тыс. (37, 5 %), обеспечили себе 301 место (47,4 %).

Мажоритарная система абсолютного большинства:

От только что рассмотренной системы она отличается тем, что требует для избрания абсолютного большинства голосов, то есть более половины общего их числа. Но это исходное общее число может быть трояким: а) общее число зарегистрированных избирателей (это самое жесткое требование, которое практически не встречается)6; б) общее число поданных голосов; в) общее число поданных действительных голосов.

При этой системе обычно устанавливается нижний порог участия избирателей в голосовании; если он не достигнут, выборы считаются недействительными или несостоявшимися. Он может составлять половину зарегистрированных избирателей, но не редко и меньше. В случае, когда он равен половине зарегистрированных избирателей, абсолютное большинство от общего числа поданных голосов может теоретически составить 25% + 1 юридического избирательного корпуса. Если же для избрания требуется абсолютное большинство действительных голосов, то доля от общего числа зарегистрированных избирателей может быть еще меньше. Французский Избирательный кодекс применительно к выборам депутатов Национального собрания устанавливает упомянутый нижний порог не прямо в качестве такового, не как условие действительности выборов, а несколько иначе:

“Статья L.126 (Закон № 86-825 от 11 июля 1986 г., ст.1.)

Никто не может быть избран в первом туре, если не получил

абсолютного большинства поданных голосов;

2) числа голосов, равного четвертой части от числа всех внесенных в списке избирателей.

В случае равенства голосов считается избранным старший по возрасту кандидат”.7

При мажоритарной системе абсолютного большинства, как и при системе относительного большинства, обычно устанавливаются одномандатные избирательные округа, хотя допустимы и многомандатные.

Мажоритарная система квалифицированного большинства:

При этой системе избранным считается кандидат (список кандидатов), получивший квалифицированное большинство голосов. Квалифицированное большинство устанавливается законом и, во всяком случае, превышает большинство абсолютное. Такая система чрезвычайно редка, поскольку еще менее результативна, чем система абсолютного большинства.

Например, в Чили Палата депутатов (нижняя палата парламента) избирается по двухмандатным избирательным округам. Партия, собравшая в округе 2/3 от общего числа действительных голосов. Получает оба мандата от округа. Если же такое большинство не получено ни одной из партий, мандаты передаются двум партиям, собравшим наибольшее число голосов.

До недавнего времени 65% голосов требовалось для избрания итальянских сенаторов, баллотировавшихся по одномандатным избирательным округам. На практике такого большинства, как правило, никто из кандидатов не получал, избирательные округа объединялись в масштабе области, а распределение мандатов производилось по правилам системы пропорционального представительства, рассматриваемой ниже. После апрельского референдума 1993 года в одномандатных округах по выборам в Сенат (такие округа предусматриваются и для выборов в Палату депутатов) установлена мажоритарная система относительного большинства.

Система единственного непередаваемого голоса:

Эта система, также весьма редкая (применялась, в частности, до недавнего времени в Японии), считается полупропорциональной, так как меньше искажает соотношение сил между политическими партиями, чем обычная мажоритарная система.

Система заключается в том, что в многомандатном избирательном округе избиратель голосует за одного кандидата, а не за список кандидатов от какой-либо партии, как при обычной мажоритарной системе. Избранными считаются кандидаты, получившие наибольшее число голосов (т.е. относительное большинство). При этой системе, хотя действует мажоритарный принцип, но, тем не менее, могут оказаться избранными представители партий меньшинства, то есть голоса, поданные против партии большинства, могут и не пропасть.

Однако система требует от партий умения точно прогнозировать свой электорат. Хотя по закону партия может выдвигать столько кандидатов, сколько кандидатов от избирательного округа должно быть избрано, ей может оказаться невыгодным полностью использовать свое право. Если кандидатов окажется слишком много, голоса избирателей могут рассеяться между ними, и кандидаты не будут избраны. Если же кандидатов будет слишком мало, поддержка избирателей окажется использованной не полностью, у партии останутся «лишние» голоса, а, следовательно, она получит меньше мандатов, чем могла бы.

Эта система представляет собой крайнюю разновидность так называемого ограниченного вотума – системы, при которой у избирателя меньше голосов, чем следует избрать депутатов от избирательного округа. Смысл этой системы заключается в том, чтобы обеспечить представительство не только большинства, но и меньшинства избирателей. Однако таким образом может получить завышенное представительство и весьма незначительная группа избирателей, если за одного из кандидатов проголосовало подавляющее их большинство. Если, например, в двухмандатном округе, где баллотировались пять кандидатов, один из них получил 90 % голосов, то избранным окажется также кандидат с наибольшим числом голосов из остальных четырех кандидатов, на которых всех вместе пришлось только 10% голосов. Думается, однако, что в большинстве случаев это будет лучше, чем когда голоса противников победивших кандидатов вообще пропадают.

Кумулятивный вотум:

Эта система характеризуется тем, что каждый избиратель в многомандатном избирательном округе имеет столько голосов, сколько следует избрать кандидатов или меньше (разумеется, число голосов у всех избирателей одинаковое), и распределяет свои голоса между кандидатами как угодно: может отдать нескольким кандидатам по одному голосу, а может, например, какому-то одному из кандидатов отдать все свои голоса, аккумулировать их у него. Отсюда и название системы (от лат. cumulatio – скопление).

Такая система применятся, например, при выборах органов местного самоупраления в некоторых землях Германии, в частности, в Баварии, а также в восточных землях, на территории которых была раньше Германская Демократическая Республика.8 Там каждый избиратель имеет по три голоса, а против фамилии каждого кандидата в избирательном бюллетене помещены по 3 пустых кружка. Избиратель может: а) отдать по одному голосу каждому из баллотирующихся кандидатов, поставив крест в одном из кружков против их фамилий в бюллетене; б) отдать одному кандидату два голоса, а другому – один (в этом случае кресты ставятся соответственно в двух кружках против фамилии одного кандидата и в одном – против фамилии другого); в) отдать все три голоса одному из кандидатов, поставив кресты во всех трех кружках против его фамилии; г) не поддержать ни одного из кандидатов, оставив бюллетень незаполненным. Здесь кумулятивный вотум сочетается с ограниченным: избирательные округа имеют более трех мандатов.

Система пропорционального представительства политических партий:

Главная идея этой системы, как уже отмечалось выше, заключается в том, чтобы каждая политическая партия получала в парламенте или ином представительном органе число мандатов, пропорциональное числу поданных за нее голосов избирателей. В принципе это справедливо, но, как говорится, недостатки суть продолжения достоинств. Пропорциональная избирательная система гарантирует представительство даже для относительно мелких партий, что при парламентарной или смешанной форме правления создает сложные проблемы при формировании правительства и в дальнейшем, в ходе его деятельности. Разумеется, проблемы возникают в случае, когда ни одна партия или устойчивая коалиция партий не имеет в парламенте устойчивого большинства, а такой ситуации пропорциональная система благоприятствует. Это один (но не единственный) ее существенный дефект.

Для пропорционального распределения мандатов наиболее часто используется метод избирательной квоты и метод делителей.

Избирательная квота (избирательный метр, избирательное частное) – это наименьшее число голосов, необходимое для избрания одного кандидата. Определяется оно различно.

В 1855 году английский барристер (высшей квалификации адвокат) Thomas Hare предложил квоту, определяемую по простейшей формуле: x:y, где x – число голосов, а y – число мандатов. После того, как квота определена, число голосов, собранное каждой партией, делится на эту квоту, и полученные от деления целые числа показывают, сколько мандатов партии подложено. Однако у этой формулы есть заметный недостаток, который состоит в том, что часто образуются большие остатки голосов и остается много нераспределенных мандатов. Поэтому квоту Хэра начали совершенствовать, главным образом путем прибавления к знаменателю по одной, две, три и т. д. единицы. Наибольшую популярность приобрели квоты, предложенные другим английским барристером Генри Друпом в 1868 году и профессором Базельского университета Эдуардом Гогенбах-Бишофом в 1888 году. Квота Друпа определяется по формуле (x/(y+1))+1, а квота Гогенбах-Бишофа – по формуле x/(y+1). При использовании этих квот удается сразу распределить значительно больше мандатов, чем при использовании квоты Хэра.

Метод делителей позволяет сразу распределить все мандаты в избирательном округе или по стране в целом. Он заключается в последовательном делении числа голосов, полученных каждым списком кандидатов, на определенную серию делителей.

Делители эти различны. Так, в 1882 году профессор Гентского университета Виктор д’Ондт предложил делить просто на последовательный ряд целых чисел, начиная с единицы: на 1, 2, 3, 4, и т.д. Этот метод заметно благоприятствует крупным партиям и принят в ряде стран (например, в Германии, Аргентине, Бельгии, Болгарии, Польше). Итальянский исследователь Империалли предложил делить на такой же ряд чисел, но начиная с двойки; в сущности, это вариант метода д’Ондта. Французский ученый А. Сент-Лпгюе, при котором первый делитель – 1,4, а последующие – 3, 5, 7 и дальнейшие нечетные целые числа. При датском методе каждый последующий делитель больше предыдущего на 3 единицы: 1, 4, 7, 10 и т. д. После проведенного деления мандаты передаются тем партиям, у которых полученные частные оказались больше.9

Система единственного передаваемого голоса:

Эта система, отличающаяся определенной технической сложностью, считается теоретиками пропорциональной. Однако она учитывает личные и партийные предпочтения избирателя и напоминает по своим результатам пропорциональную систему с панашированием и преференциальным голосованием, а технически близка системе единственного непередаваемого голоса в сочетании с альтернативным голосованием.

Система была предложена в середине прошлого века независимо друг от друга датчанином К. Андрэ и англичанином Т. Хэром, а стала знаменитой благодаря усилиям выдающегося философа и лидера английского либерализма Джона Стюарта Милля.

Система эта применяется только в многомандатных избирательных округах. Избиратель, как при альтернативном голосовании, имея один голос и голосуя за одного из массы кандидатов, может вместе с тем указать несколько преференций. Против фамилии того кандидата, избрание которого для избирателя наиболее желательно, он ставит цифру 1, без которой бюллетень будет недействителен. Против фамилии другого желательного кандидата он поставит цифру 2 и т. д. Избиратель может объединять своей симпатией кандидатов как в зависимости от их политической принадлежности (партийности), так и по любым другим основаниям. При подсчете голосов после исключения недействительных бюллетеней действительные бюллетени раскладываются по кандидатам в соответствии с указанными на бюллетенях первыми преференциями. Затем определяется избирательная квота (в Ирландии, например, это квота Друпа). Кандидаты, у которых число первых преференций составило квоту или превысило ее, считаются избранными.

У многих избранных кандидатов оказываются излишки голосов, и их нужно в соответствии со вторыми преференциями передать другим кандидатам. Для этого просматривают всю пачку бюллетеней избранного кандидата и определяют, какой их процент отдает вторую преференцию каждому из неизбранных кандидатов. При этом, естественно, отсеиваются бюллетени, в которых вторых преференций вообще нет или они отданы избранным кандидатам. Каждый из неизбранных кандидатов получает данный процент не от общего числа бюллетеней избранного кандидата, а только от излишка сверх квоты. Если в результате операции кто-то из первоначально неизбранных добрал до квоты, он тоже считается избранным. При этом сначала распределяется самый большой излишек, а затем остальные по убывающей.

Затем в соответствии со вторыми преференциями перераспределяются бюллетени кандидатов, получивших наименьшее число первых преференций.

Если всего этого оказалось недостаточно для полного распределения мандатов, используется третья преференция и т.д.10

Возможность передачи голоса и объясняет название системы – единственного (единого) передаваемого голоса. Система применяется при выборах нижней палаты парламента, кроме Ирландии, также на Мальте, а при выборах верхней палаты – в Австралии, Индии.

Смешанные системы:

В ряде стран с целью соединить выгоды от различных систем и избежать их недостатков или хотя бы эти недостатки существенно смягчить создаются избирательные системы смешанного характера, в которых тем или иным образом сочетаются элементы как мажоритарной, так и пропорциональной систем.11

Например, в Германии смешанная система применяется при выборах Бундестага. Половина его депутатов избирается в одномандатных избирательных округах, охватывающих территорию всей страны, по мажоритарной системе относительного большинства, позволяющей, как мы говорили, оттенить личностный характер голосования. Другая половина депутатов избирается по германским землям (субъектам федерации), представляющим собой многомандатные избирательные округа, на основе списков кандидатов, выдвинутых политическими партиями, по системе пропорционального представительства с 5 – процентным заградительным пунктом и распределением по правилу наибольшего остатка.

Похожая система действует при выборах Великого народного собрания в Болгарии, но отличается от германской тем, что в одномандатных избирательных округах применяется мажоритарная система абсолютного большинства в два тура с перебаллотировкой, как отмечалось, во втором туре двух кандидатов, получивших наибольшее число голосов в первом.

Примерно такие же смешанные системы установили у себя и некоторые страны «ближнего зарубежья» – Грузия, Литва.

В Венгрии помимо упоминавшихся 152 и 58 депутатов Государственного собрания, избираемых по пропорциональной системе, еще 176 депутатов избираются по одномандатным избирательным округам на основе мажоритарной системы абсолютного большинства в два тура. При этом в многомандатных избирательных округах, территории которых совпадают с территориями областей и столицы, списки кандидатов могут выдвигать только партии, зарегистрировавшие списки своих кандидатов не менее чем в ј одномандатных избирательных округов на территории области, но не менее чем в двух таких округах, а общенациональный список может выдвинуть партия, зарегистрировавшая списки своих кандидатов не менее чем в 7 многомандатных избирательных округах.

Как отмечалось, теперь уже и в Италии введена смешанная система. Три четверти состава обеих палат Парламента теперь избираются по мажоритарной системе относительного большинства в одномандатных избирательных округах, а одна четверть – по прежней пропорциональной системе, однако с процентным заградительным пунктом.

Заключение

В истории современных государств выборам принадлежит значительная роль. Ныне практически ни одно государство не может обойтись без этого института демократии, тысячекратно оправдавшего себя в мировой политической истории. Выборы в зависимости от конкретного соотношения политических сил в государстве, политического режима, уровня политико-правовой культуры и состояния демократических традиций в обществе могут играть и роль орудия в борьбе за власть различных политических блоков.12

Рассмотрев фундаментальные начала системы функционирования непосредственной демократии (“избирательное право” и “избирательная система”) в рамках существующих правовых систем, стоит отметить схожесть основных правовых направлений предоставления государством своим гражданам права избирать и быть избранными (принципы избирательного права). Различие же в применяемых законодателями избирательных системах в большей степени указывает на преобладание особенностей национального правового регулирования.

Изучение принципов избирательного права и особенностей избирательных систем зарубежных государств позволит составить более объективное представление об эффективности институтов непосредственной демократии в современной России.

Список используемых источников

Автономов А.С., Веденеев Ю.А., Луговой С. Сравнительное избирательное право. – М: Норма, 2003.

Веденеев Ю.А., Мостовщиков В.Д. Введение в избирательное право. — М.: НОРМА, 2003.

Веденеев Ю.А. Развитие избирательной системы Российской Федерации: проблемы правовой институционализации // Журнал российского права. – 2006. — № 6.

Жакаева Л.С. О процедурах формирования избирательных органов Республики Казахстан // Конституционное и муниципальное право. – 2006. — №2.

Избирательное право и избирательный процесс в Российской Федерации. — М.: НОРМА, 2003.

Карапетян Л.М. Конституция и партийно-политическая система в Российской Федерации // Конституционное и муниципальное право. – 2006. — № 3.

Конституционное (государственное) право зарубежных стран: В 4-х т. / Отв. ред. проф. Б. А. Страшун —  3-е изд., обновл. и дораб. — М., 2002. -748 с.

Маклаков В.В. Зарубежное избирательное право. — М: Норма, 2003.

Масловская М.В. Избирательный процесс как разновидность социальной деятельности // Конституционное и муниципальное право. – 2006. — №3.

Пошивайлова А.В. Понятие и особенности избирательного спора // Право и политика. – 2005. — № 11.

1 Веденеев Ю.А., Мостовщиков В.Д. Введение в избирательное право. — М.: НОРМА, 2003.

2 Автономов А.С., Веденеев Ю.А., Луговой С. Сравнительное избирательное право. – М: Норма, 2003.

3 Автономов А.С., Веденеев Ю.А., Луговой С. Сравнительное избирательное право. – М: Норма, 2003.

4 Маклаков В.В. Зарубежное избирательное право. — М: Норма, 2003.

5 Автономов А.С., Веденеев Ю.А., Луговой С. Сравнительное избирательное право. – М: Норма, 2003.

6 Известно, что такое требование устанавливалось для избрания народных депутатов советскими избирательными законами, принятыми после вступления в силу Конституции СССР 1977 года и основанных на ней конституций союзных и автономных республик. В условиях тоталитарного режима, когда выборы представляли собой лишь практически обязательную для граждан ритуальную процедуру, при которой надо было “выбрать” одного из одного, достижение такого большинства было делом несложным

7 Автономов А.С., Веденеев Ю.А., Луговой С. Сравнительное избирательное право. – М: Норма, 2003.

8 Автономов А.С., Веденеев Ю.А., Луговой С. Сравнительное избирательное право. – М: Норма, 2003.

9 Автономов А.С., Веденеев Ю.А., Луговой С. Сравнительное избирательное право. – М: Норма, 2003.

10 Подробные правила распределения см.:Лейкман Э. И Ламберт Дж.Д. Указ. Соч., с. 309-334

11 Веденеев Ю.А. Развитие избирательной системы Российской Федерации: проблемы правовой институционализации // Журнал российского права. – 2006. — № 6.

12 Карапетян Л.М. Конституция и партийно-политическая система в Российской Федерации // Конституционное и муниципальное право. – 2006. — № 3.

Эффективное развитие российских предприятий и привлечение инвестиций в экономику невозможны без участия квалифицированных аудиторов и проведения качественного аудита. Для повышения статуса современного российского аудита требуется решение следующих задач: повышение квалификации аудиторов, качества и надежности аудита, совершенствование законодательства об аудите и улучшение стандартов аудита, создание надежных каналов предоставления аудиторам различной информации по вопросам аудита.

Особую значимость на современном этапе приобретает обязательный аудит, который выступает как одно из основных средств, понуждающих экономические субъекты предоставить достоверную информацию об их реальном финансовом положении заинтересованным пользователям финансовой информации. В связи с этим обязательный аудит приобретает публично-правовое значение.

К лицам, занимающимся обязательным аудитом, должны предъявляться специальные требования. Так, необходимым условием осуществления деятельности, связанной с проведением обязательного аудита, является страхование ответственности аудиторской организации. Договор страхования в данном случае выступает формой финансового обеспечения ответственности аудитора.

Страхование ответственности аудиторов распространено во многих странах и зачастую является обязательным. Например, большое внимание вопросам страхования аудиторской деятельности уделяется в Швеции. Аудиторы и аудиторские организации должны заключать соглашение о страховании или оставлять в Комиссии по аудиторской деятельности залог под обязательство возмещения убытков, которые аудитор или аудиторская организация могут понести в ходе своей деятельности. Исключение из этого требования может быть сделано Комиссией по аудиторской деятельности только при наличии особых обстоятельств. По законодательству Испании аудиторы отвечают лично и солидарно перед аудируемыми организациями и третьими лицами за вред, причиненный из-за невыполнения аудиторами своих обязательств. Если вред причинен аудитором, работающим в аудиторской организации, отвечает как аудитор, так и организация. Остальные учредители-аудиторы, которые не подписывали аудиторское заключение, отвечают за причиненный вред в форме субсидиарной ответственности солидарно. Необходимым условием внесения в Реестр аудиторов является предоставление гарантии ответственности в форме депозита, государственных ценных бумаг, векселя финансовых организаций, зарегистрированных в специальном реестре Министерства экономики и Банке Испании, страховой полис гражданской ответственности. При этом в первый год деятельности устанавливается минимальная сумма ответственности. Для аудиторских организаций соответствующая сумма определяется умножением минимальной суммы на число учредителей организации независимо от того, являются они аудиторами или нет. В последующие годы минимальная сумма гарантии ответственности увеличивается на 30 процентов. Аудиторские организации и аудиторы должны ежегодно подтверждать действие полиса или векселя. Невыполнение данного требования — безусловное основание для запрещения осуществления аудиторской деятельности.

Наличие договора страхования позволяет переложить бремя возмещения убытков на страховую организацию. Ведь никто не может быть застрахован от ошибок и упущений при осуществлении профессиональных обязанностей, а вред, причиненный такими ошибками, может оказаться весьма значительным. При этом причинитель вреда не всегда обладает достаточным количеством собственных средств для самостоятельного возмещения причиненного вреда. Следовательно, необходимо привлечение иных финансовых ресурсов. Их могут предоставить страховые компании, которые посредством сострахования и перестрахования в состоянии нести довольно крупные риски.

Таким образом, страхование ответственности выполняет двоякую функцию: с одной стороны, ограждает страхователя или иных застрахованных лиц от материальных потерь в случае необходимости возмещения причиненного ими вреда третьим лицам, а с другой — обеспечивает потерпевшим получение причитающейся им компенсации.

Применительно к страхованию ответственности аудиторов, как правило, говорят о страховании профессиональной ответственности. В России данный вид страхования еще недостаточно исследован. Не сложилось и само понятие «профессиональная ответственность». Зачастую ее рассматривают как разновидность гражданской ответственности, связанной с возмещением вреда, причиненного при выполнении профессиональных обязанностей.

При этом по договору страхования профессиональной ответственности может быть застрахована только ответственность физического лица, занимающегося профессиональной деятельностью и зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя. Юридическое лицо страховать свою профессиональную ответственность не может, поскольку не обладает профессией. В то же время юридическое лицо обязано возместить вред, причиненный работником юридического лица при исполнении им трудовых (служебных, должностных) обязанностей. В связи с этим юридическое лицо может застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Однако такое страхование будет относиться не к страхованию профессиональной ответственности, а к страхованию общегражданской ответственности, в основе которой лежит вытекающая из требований законодательства материальная ответственность юридических и физических лиц за последствия своей деятельности. Поскольку юридические лица и граждане в процессе осуществления своей деятельности потенциально могут нанести ущерб здоровью, имуществу и иным имущественным интересам третьих лиц, в соответствии с общепринятой практикой они обязаны компенсировать возникший вред.

В частности, Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) определяет, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также имуществу юридического лица, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме (ч. 1 п. 1 ст. 1064). Аналогично юридическое лицо или гражданин должны возместить вред, причиненный его работниками при исполнении ими своих трудовых (служебных, должностных) обязанностей (ч. 1 п. 1 ст. 1068).

Основание возникновения профессиональной ответственности — нарушение условий договора страхователем (застрахованным лицом) или причинение им вреда третьим лицам. Подразумеваемым условием договора является обязанность страхователя (застрахованного лица) проявлять необходимую осмотрительность (осторожность, внимание) и профессиональное умение.

Если степень осмотрительности и профессионального умения находится ниже установившихся требований к компетенции, и в результате этого клиенту наносится ущерб, возникает юридическое основание для предъявления претензии страхователю (застрахованному лицу) на базе так называемой «небрежности».

«Небрежность» — разновидность такой формы вины, как неосторожность, — характеризуется тем, что лицо не предвидело возможности наступления общественно опасных последствий своих действий (бездействия), хотя при необходимой внимательности и предусмотрительности должно было и могло предвидеть эти последствия (ч. 3 ст. 26 Уголовного кодекса РФ, далее — УК РФ). Однако применительно к страхованию профессиональной ответственности термин «небрежность» не полностью соответствует традиционному пониманию этого слова. В данном случае под этим термином понимаются ошибки, просчеты и упущения, вызванные как недостаточной внимательностью и осмотрительностью, так и небольшим опытом страхователя (застрахованного лица).

Для установления факта проявления небрежности служат общие критерии (требования), предъявляемые к соответствующей профессии в целом. В отношении аудиторской деятельности такие критерии содержит, в частности, Правило (Стандарт) N 7 «Внутренний контроль качества аудита» , которое применительно к профессиональным требованиям устанавливает следующий принцип: работник аудиторской организации (индивидуального аудитора) должен придерживаться принципов независимости, честности, объективности и конфиденциальности, а также норм профессионального поведения. В соответствии же с принципом профессиональной компетентности персонал аудиторской организации (индивидуального аудитора) должен состоять из работников, знающих требования законодательства Российской Федерации, а при необходимости и других государств, и придерживающихся их, а также обладающих профессиональной компетентностью, необходимой для выполнения ими своих обязанностей с должной тщательностью. Кроме того, в силу требований Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности» необходимо обеспечить наличие в штате аудиторской организации определенного минимального количества работников, имеющих квалификационные аттестаты аудитора.

В силу ст. 13 Закона об аудиторской деятельности аудиторские организации обязаны страховать риск ответственности за нарушение договора. Однако такая формулировка не вполне удачна, поскольку в этом случае подлежит применению ст. 932 ГК РФ, устанавливающая, что страхование риска ответственности за нарушение договора допускается только в случаях, предусмотренных законом. Такой случай как раз и установлен ст. 13 Закона об аудиторской деятельности. При этом в силу п. 2 ст. 932 ГК РФ по договору страхования риска ответственности может быть застрахован только риск самого страхователя, т.е. аудиторской организации. В случае несоответствия договора страхования этому требованию такой договор признается ничтожным. Особенностью страхования риска ответственности за нарушение договора является то, что выгодоприобретателем всегда является сторона, перед которой по условиям договора страхователь должен нести ответственность, даже если договор страхования заключен в пользу другого лица либо в нем не указано, в чью пользу он заключен (п. 3 ст. 932). По договору оказания аудиторских услуг аудиторская организация несет ответственность перед аудируемым лицом, которое и будет всегда являться выгодоприобретателем по договору страхования риска ответственности за нарушение договора.

Вместе с тем необходимо учитывать, что при осуществлении аудиторской проверки вред может быть причинен не только проверяемому экономическому субъекту, но и третьим лицам: кредиторам, собственникам и участникам (учредителям) юридического лица. Ведь именно они прежде всего выступают пользователями информации, на основе которой принимают экономически важные решения. Страхование ответственности перед третьими лицами возможно только в порядке ст. 931 ГК РФ. Объектом страхования ответственности аудиторов являются имущественные интересы страхователя (аудиторской организации) или третьих лиц (кредиторов, собственников, учредителей), в пользу которых может быть заключен договор страхования, связанные с обязанностью аудиторской организации в порядке, установленном гражданским законодательством, возместить ущерб, возникший в связи с осуществлением страхователем профессиональной деятельности. Следовательно, необходимо страховать не только риск ответственности за нарушение договора, но и риск ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц, что должно повлечь соответствующие изменения в ст. 13 Закона об аудиторской деятельности.

На основании п. 4 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» следует определить условия и порядок осуществления такого страхования. В классификации видов страхования (ст. 32.9 Закона об организации страхового дела в Российской Федерации) это будет соответственно п. 20 — страхование гражданской ответственности за причинение вреда третьим лицам и п. 21 — страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. При отсутствии специального закона об обязательном страховании гражданской ответственности аудиторов закрепленная в ст. 13 Закона об аудиторской деятельности норма носит декларативный характер, вследствие чего существующее на сегодняшний день в России страхование ответственности аудиторов фактически является добровольным.

На основе анализа правил и условий страхования ответственности аудиторов, разработанных ОАО «Русская Страховая Компания», ООО «Страховой альянс «Фиделити», ОАО «Ингосстрах», ОАО «Страховая компания «Дальакфес» и др., страховые компании осуществляют:

— страхование ответственности аудиторов, в рамках которого покрывается риск ответственности при проведении только обязательного аудита;

— страхование ответственности аудиторов с расширенным покрытием, т.е. покрывается риск совершения ошибки при проведении как обязательного, так и добровольного (инициативного) аудита, а также при оказании сопутствующих услуг.

Страховым случаем является событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю или иному лицу, в чью пользу заключен договор (выгодоприобретателю). При этом можно выделить несколько условий признания страхового случая таковым:

— под страховым случаем может пониматься событие, повлекшее за собой причинение вреда третьим лицам, являющееся или могущее служить основанием для возникновения и предъявления требований третьих лиц к страхователю (застрахованному лицу) о возмещении причиненного им вреда, а также непосредственно связанное с деятельностью страхователя (застрахованного лица), страхование которой предусматривается договором страхования;

— страховой случай может считаться произошедшим в момент, когда имущественным интересам третьего лица причинен подлежащий возмещению вред в результате оговоренных в договоре действий страхователя (застрахованного лица);

— страховым случаем может считаться факт предъявления страхователю (застрахованному лицу) физическим или юридическим лицом имущественной претензии о возмещении ущерба, нанесенного страхователем (застрахованным лицом) при осуществлении оговоренной в договоре страхования деятельности имущественным интересам третьего лица.

Как правило, страховым случаем признается решение суда, определяющее и размер ущерба. Досудебное урегулирование претензий возможно при наличии бесспорных доказательств причинения вреда страхователем (аудиторской организацией), признания обоснованности возникновения ответственности страхователем. В этом случае судебное разбирательство нежелательно, так как будет означать публичное признание аудитором своей некомпетентности и может повлечь за собой негативные последствия (например, уменьшение числа клиентов). При досудебном урегулировании претензий определение размера подлежащего компенсации ущерба происходит при участии страховщика или его представителя.

Таким образом, страховщик предоставляет страхователям (застрахованным лицам) страховую защиту в случае предъявления им третьими лицами требований о возмещении вреда, который потребители услуг страхователя (застрахованного лица) понесли в результате непреднамеренной ошибки или небрежности, допущенных страхователем (застрахованным лицом) в процессе выполнения им своих профессиональных обязанностей в течение срока действия договора страхования. Ошибка аудитора может заключаться в неправомерном применении (неприменении) нормативных правовых актов в области налогообложения, статистического, бухгалтерского учета и отчетности, а также официальных разъяснений к ним при проведении аудиторской проверки, а также в непреднамеренной арифметической ошибке аудитора, связанной с расчетными показателями отчетности аудируемого лица; непреднамеренной ошибке аудитора при проведении консультаций с выдачей письменных рекомендаций по вопросам бухгалтерского учета, финансового, налогового и иного законодательства, регулирующего финансово-хозяйственную деятельность экономического субъекта, приведшей к неправильным действиям аудируемого лица. Под официальными разъяснениями понимаются соответствующие документы государственных органов, зарегистрированные в Министерстве юстиции РФ, Министерстве финансов РФ и т.п. и опубликованные в периодической печати.

Требование о страховой выплате к страховщику, думается, вправе предъявить как сам страхователь, так и иное лицо, в чью пользу заключен договор страхования гражданско-правовой ответственности аудитора (выгодоприобретатель). При этом к заявлению, содержащему требование о страховой выплате, необходимо приложить документы, подтверждающие право на обращение за страховой выплатой, наступление страхового случая и размер подлежащего возмещению вреда. Такими документами могут быть:

— договор обязательного страхования ответственности аудитора;

— признанное страхователем требование аудируемого лица или другого лица, в пользу которого заключен договор страхования ответственности, о возмещении вреда с приложением документов, подтверждающих причиненный вред и его размер;

— вступившее в законную силу решение суда о возмещении вреда, причиненного страхователем при осуществлении аудиторской проверки;

— копия договора оказания аудиторских услуг, заключенного между страхователем и аудируемым лицом;

— документы, подтверждающие расходы, связанные с принятием мер по предотвращению и уменьшению размера вреда;

— копия аудиторского заключения и другие документы.

В законе об обязательном страховании гражданской ответственности аудиторов должны быть также определены:

— минимальный размер страховой суммы или порядок ее определения;

— размер, структура или порядок определения страхового тарифа;

— срок и порядок уплаты страховой премии (страховых взносов);

— срок действия договора;

— условия и порядок осуществления страховой выплаты и иные положения.

В частности, в одном из предлагаемых Минфином России вариантов изменений в Закон об аудиторской деятельности предлагалось установить минимальный размер страховой суммы в двукратном размере денежного вознаграждения по договору оказания аудиторских услуг. В качестве критерия для определения минимального размера страховой суммы может выступать, например, валюта баланса аудиторской организации.

Страховая премия (стоимость страхования) определяется исходя из конкретных обстоятельств страхования и зависит от таких факторов, как годовой оборот аудиторской организации; страховая сумма (лимит ответственности); наличие или отсутствие лимита ответственности по одной претензии; размер франшизы (доля участия аудиторской организации в возмещении ущерба); специфика деятельности аудитора (объем аудиторских услуг, виды работ, регионы деятельности, условия перестрахования и т.д.); количество и опыт аудиторов; наличие претензий со стороны клиентов за последние несколько лет и т.п.

Таким образом, принятие закона об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности аудиторов позволит определить правовые, экономические и организационные основы данного вида страхования.

Литература

Обязательный аудит: проблемы страхования ответственности
(«Финансовое право», 2006, N 5)

<Комментарий к Постановлению Правительства РФ от 30.11.2005 N 706 «О мерах по обеспечению проведения обязательного аудита»>
(«Нормативные акты для бухгалтера», 2006, N 1)

Обязательный аудит бухгалтерской отчетности организации
(«Бухгалтерское приложение к газете «Экономика и жизнь», 2005, N 51)

Расходы аудиторской организации на страхование ответственности при проведении обязательного аудита
(«Финансовая газета», 2004, N 40)

Производственные предприятия: обязательный аудит системы учета
(«Аудиторские ведомости», 2004, N 6)

Обязательное страхование автогражданской ответственности
(«Аудит и налогообложение», 2004, N 3)

15

Отношение к оффшорам в России складывается как в процессе и результате правоприменительной и судебной практики, в результате работы налоговых, таможенных и прочих органов, так и в результате определения общей политики государства. Таким образом, общая направленность политики государства при определении «правил игры» с оффшорами складывается из деятельности целого ряда государственных органов:

Президент и Правительство Российской Федерации;

Центральный банк России;

Федеральная налоговая служба России;

Федеральная таможенная служба России;

Федеральная служба финансово-бюджетного надзора — Росфиннадзор (орган, осуществляющий валютное регулирование и валютный контроль);

Федеральная служба финансового мониторинга — (орган, ответственный за противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем);

Уполномоченные банки (резидентные банки Российской Федерации, являющиеся агентами валютного контроля).

Рассмотрим деятельность этих субъектов более подробно.

Тема взаимоотношений с оффшорными зонами интересует наши государственные органы на самом высшем уровне. Так, Президент России еще в 2005 году в своем ежегодном Послании Федеральному Собранию заявил, что необходимо простимулировать приход капиталов, накопленных гражданами (в том числе и в оффшорах), в национальную экономику. Эти деньги, по словам Президента, должны работать в нашей стране, а не «болтаться» в оффшорных зонах. Кроме того, миллиардные состояния, запрятанные в оффшорах, там же передаются и наследуются, не попадая в Россию. Президент предложил ряд мер для решения этих проблем.

Во-первых, это проведение так называемой амнистии капитала.

Такая мера — достаточно распространенное явление в мировой практике, которое практиковали многие страны Европы, и даже страны СНГ. Объявляя амнистию капитала, государство предоставляет возможность вернуть капиталы, которые крутятся в оффшорных зонах либо осели в оффшорных банках, заплатив налог по минимальной ставке. Тем самым происходит легализация этих капиталов. И в дальнейшем государство обязуется не задавать никаких вопросов об источниках возникновения этих средств.

Во исполнение данного поручения Президента Госдумой России был принят закон № 269-ФЗ 30 декабря 2006 года «Об упрощенном порядке декларирования доходов физическими лицами». С 1 марта 2007 года (дата вступления Закона в силу) и до конца 2007 года физические лица и индивидуальные предприниматели должны были принести в банк тринадцатипроцентный декларационный платеж. Легализовать таким образом можно было доходы, полученные с 1 января 2001 года до 1 января 2006 года. Платеж считался своевременной уплатой налога.

При этом банк не имел права требовать документы о виде и источниках доходов, а также запрашивать информацию о декларационных платежах. А любые данные, связанные с легализацией средств, не могли использоваться в качестве доказательства обвинения по уголовным делам и делам об административных правонарушениях.

По официальным данным Федерального казначейства на сегодняшний день в результате амнистии граждане легализовали более 28 млрд. руб.

Для решения второй проблемы — устранения проблемы наследования капиталов, осевших в оффшорных зонах, — Президент предложил отменить налог на имущество, переходящее в порядке наследования. Это предложение нашло свое отражение в законодательстве: соответствующие изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации вступили в силу с 1 января 2006 года. Теперь доходы, полученные от физических лиц в порядке наследования, не подлежат в России налогообложению, за исключением доходов, полученных от авторских и лицензионных договоров.

Правительство в свою очередь издает постановления, утверждая списки стран, которые, по мнению ФАТФ (Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег), с этой организацией не сотрудничают. Соответственно, автоматически попадают под контроль в рамках закона №115-ФЗ от 7 августа 2001 года «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Центральный Банк России также озабочен выводом капиталов за рубеж и является одним из наиболее активных субъектов со стороны государства, которые так или иначе нормируют работу нерезидентов. Ранее это был целый массив регулятивных мер: режим спецсчетов, режим резервирования. На сегодняшний день этого нет. Отменен также институт фактического деления на капитальный и текущие операции и институт индивидуальных разрешений на совершение сделок по приобретению недвижимого имущества.

ЦБ РФ одним из первых начал составлять так называемые «черные» списки оффшорных зон (Постановление ЦБ № 500-У от 12 февраля 1999 года). При установлении отношений, заключении контрактов с резидентами территорий из списка, банкам предписывалось уделять пристальное внимание таким сделкам, осуществлять дополнительный контроль, запрашивать вспомогательные документы. В настоящее время данное Постановление еще действует, но сами списки уже отменены.

Остался единственный «черный» список Центрального Банка, утвержденный Указанием № 1317-У от 7 августа 2003 года, содержащий определенный перечень государств. Но это Указание Центробанка с приложенным списком представляет меньший интерес владельцам оффшорных компаний, поскольку касается корреспондентских отношений российских резидентных банков с банками этих государств.

На сегодняшний день Центральный Банк «видит» нерезидентов только в рамках нормативных документов по оформлению паспорта сделки и контроля над правильностью его исполнения.

Кроме того, существуют многочисленные указания банка, которые выпускаются с периодичностью, как правило, раз в два — три месяца. Среди последних можно назвать информационные письма ЦБ РФ №13 от 29 февраля 2008 года и №12 от 31 июля 2007 года по обобщению практики применения Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России.

Еще одним очень важным регулятором выступают налоговые органы РФ. В отличие от деятельности Центрального Банка, налоговые органы анализируют деятельность налогоплательщика по совокупности факторов. И зачастую на практике бывает, что, несмотря на то, что все документы собраны правильно, соответствуют предъявляемым требованиям, по совокупности факторов налоговые органы считают, что налогоплательщик является недобросовестным, извлекает необоснованную налоговую выгоду и пр.

Налоговые органы тоже имеют свои «черные» списки. Так, есть список, который состоит из двух групп государств. Во-первых, это государства, с которыми у России отсутствуют соглашения об избежании двойного налогообложения или соглашения об обмене налоговой информацией. Список был составлен для того, чтобы налоговая служба могла контролировать заключенные сделки и, соответственно, величину удерживаемых налогов, при перечислении доходов иностранным компаниям.

Во второй группе государств — оффшорные зоны, при заключении сделок с резидентами которых, налоговым органам на местах предписано уделять повышенное внимание. Такой список был сформирован Письмом МНС РФ № ФС-6-26/360 от 27 марта 2002 года. Упомянутым письмом сформирован довольно большой список государств, с которыми у Российской Федерации отсутствуют соглашения об избежании двойного налогообложения. Но с тех пор ситуация сильно изменилась, а список остался без изменений. Сегодня документ не отменен и существует как некая констатация факта на определенный момент времени.

В то же время, налоговые органы на местах используют этот список, проявляя к сделкам с участием таких нерезидентов повышенное внимание и дополнительный контроль. Практика такова, что на сделки, заключаемые с нерезидентами из оффшорных зон, а порой и с нерезидентами оншорных зон, налоговые органы смотрят отрицательно. Часто, не вдаваясь в подробности, насколько реальна сделка, насколько она направлена или не направлена на уклонение от налогов, налоговые органы отказывают налогоплательщику в возмещении НДС, обращаются в суд с признанием таких сделок недействительными либо доначисляют налоги. Существует достаточно обширная судебная практика по этим вопросам.

В качестве примера можно привести одно из дел, когда налоговый орган отказал налогоплательщику в возмещении НДС только лишь в связи с тем, что сделка была заключена с резидентом оффшорной территории, и резидент этой территории не имел ИНН и не предоставлял налоговую отчетность в стране своей регистрации. Налоговый орган счел, что такая сделка является недобросовестной сделкой, и возмещение НДС недопустимо. Тем не менее, суд не принял доводы налогового органа, и это дело было выиграно налогоплательщиком, он смог возместить НДС.

Суд посчитал, что факт непостановки резидентом оффшорной территории на налоговый учет в стране своей регистрации, и не представление им налоговой отчетности, не может являться доказательством мнимой, недобросовестной сделки и, естественно, не является основанием для отказа в возмещении НДС (Постановление ФАС Московского округа от 12 августа 2004 года № КА-А40/5890-04).

В ноябре 2007 года был принят Приказ Минфина (№108Н от 13 ноября 2007 года)»Об утверждении перечня государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим налогообложения и (или) не предусматривающих раскрытия и предоставления информации при проведении финансовых операций», в котором был прописан перечень из 41 оффшора. Данный документ был принят в соответствии с поправками в Налоговый кодекс, вступившими в силу с начала 2008 года и устанавливающими нулевую ставку налога на прибыль с дивидендов, получаемых компаниями от участия в капитале других организаций (то есть от своих «дочек»). До сих пор эти доходы облагались по ставке 9%, если же дивиденды платила иностранная компания — то 15%. Освобождение от обложения этих выплат было предоставлено налогоплательщикам по инициативе Владимира Путина, поручившего создать стимулы для размещения холдингов в России.

Для освобождения от налога холдинг должен владеть долей в уставном капитале компании, выплачивающей дивиденды стоимостью минимум 500 млн. руб. (более $20 млн). Кроме того, эта компания не должна быть зарегистрирована в оффшорной зоне. Перечень таких зон и определил Минфин своим приказом. При составлении списка ведомство использовало два критерия: непредставление странами информации о финансовых операциях и применение ставки налога на прибыль минимум на треть ниже российской (24%).

У оффшорных и оншорных компаний, тесно связанных с российским бизнесом, время от времени возникает необходимость появления в России с тем, чтобы работать на российском рынке как с целью создания постоянных представительств в налоговом смысле, так и без такой цели. И, несмотря на то, что по месту своей регистрации (в оффшорных зонах) такие компании не несут обязанностей по уплате каких бы то ни было налогов, существуют определенные случаи, при которых для таких компаний из неналоговых юрисдикций возникает необходимость уплаты налогов в Российской Федерации. К таким случаям действующее российское законодательство относит следующие:

Компания осуществляет деятельность непосредственно на территории России (заключает сделки, оказывает услуги на территории Российской Федерации, торгует здесь, выполняет работы и т.д.). Таким образом, образуется постоянное представительство такой организации — нерезидента в налоговом смысле и возникает обязанность постановки такой компании на учет в налоговом органе и уплачивать соответствующие налоги;

Компания владеет недвижимым имуществом на территории Российской Федерации. В этом случае компания также подлежит постановке на налоговый учет; возникает обязанность уплаты налога на имущество и других налогов;

Компания владеет транспортным средством на территории Российской Федерации. Ей будет необходимо встать на налоговый учет и уплачивать налог на имущество, транспортный налог и другие налоги.

Оффшорные и оншорные компании, состоящие на налоговом учете в Российской Федерации, обязаны предоставлять в налоговые органы как налоговую отчетность (налоговые декларации в соответствии с действующим российским законодательством), так и годовую отчетность, которая состоит из специальной формы (годовой отчет по деятельности), утвержденной ФНС России, и пояснительной записки, которая, как правило, разрабатывается налоговыми органами на местах. Эти две формы ежегодно сдаются иностранными организациями в налоговые органы.

Еще один аспект, на который с неизменным постоянством обращают свое внимание налоговые органы при рассмотрении сделок с оффшорными компаниями, это вопрос трансфертного ценообразования — заключение сделок по цене, отличной от рыночной, но удобной дочерним структурам, взаимозависимым лицам, по цене, установленной внутри группы компаний.

Проект закона, посвященный изменениям в области трансфертного ценообразования в России, разрабатывается уже несколько лет. Предположительно, принятие этого законопроекта Госдумой России возможно в 2008-2009 годах. Скорее всего, положения законопроекта будут вводиться поэтапно. В частности, согласование цены сделки и методики ценообразования вступят в силу с 2010 года. Компании получат возможность согласовывать с налоговыми органами цену и методику ценообразования по сделкам в 2010 году.

В настоящее время трансфертное ценообразование в том виде, в каком оно есть, регулируется статьями 20 и 40 Налогового кодекса. Налоговые органы контролируют правильность применения цены по сделке (в которой участвуют, в том числе и нерезиденты) в следующих случаях:

взаимозависимые лица;

бартерные операции;

внешнеторговые сделки;

существует явное отклонение от рыночной цены (20-ти процентный коридор).

Остановимся на одном из аспектов, касающихся проблем применения налоговыми органами норм о трансфертном ценообразовании в сделках с оффшорными и оншорными компаниями, — вопросе взаимозависимости лиц.

Взаимозависимые лица, согласно статье 20 Налогового кодекса Российской Федерации, это два юридических лица, если у одного из них более чем 20% участие в другой организации, физические лица в силу должностного подчинения или в силу отношений, установленных Семейным кодексом, и иные основания, оставленные на усмотрение суда. То есть суд может признать взаимозависимыми и неопределенный круг лиц, посчитав, что обстоятельства свидетельствуют о взаимозависимости лиц.

Не согласившиеся с законодателем и правоприменителями налогоплательщики обращались в Конституционный суд с тем, чтобы обжаловать эту норму Налогового кодекса и исключить широкое толкование, оставленное на усмотрение суда. Конституционным судом были вынесены определения (Определения Конституционного суда Российской Федерации от 4 декабря 2003 года № 441-О и № 442-О), из которых можно сделать вывод, что усмотрение суда, рассматривающего дело, также не может быть неограниченным. Оно определяется теми законами, которые существуют и действуют в Российской Федерации, в которых такое понятие взаимозависимости может быть дано.

Например, Закон «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», где дано определение аффилированных лиц, которые могут быть взаимозависимыми. Или законы «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», где дается понятие зависимых лиц или сделок с заинтересованностью. В любом случае, когда суд принимает на свое усмотрение решение, что сделка была заключена между взаимозависимыми лицами, это усмотрение должно ограничиваться и должно подкрепляться ссылками на конкретные законодательные акты Российской Федерации.

Взаимозависимость лиц в сделке не влечет со стопроцентной вероятностью возникновение трансфертной цены по сделке. Например, по одному из рассмотренных судом дел налоговый орган отказал налогоплательщику в возмещении НДС в силу того, что сделка была заключена между оффшорной компанией и российской компанией, у которых были одинаковые акционеры и учредители. Налоговый орган счел их взаимозависимыми лицами и, сославшись на то, что это недобросовестный налогоплательщик, отказал в возмещении НДС. (Постановление ФАС Московского округа от 15 июля 2005 года № КА-А40/6212-05).

Однако суд восстановил справедливость, указав, что взаимозависимость — это не единственный показатель. Необходимо также доказать, что эта взаимозависимость вызвала применение трансфертных цен, что в сделке была применена очень низкая или заведомо завышенная цена. Только при наличии совокупности двух фактов — наличия взаимозависимости и реальное применение трансфертной цены — налоговый орган может отказывать в возмещении НДС, доначислять налог, начислять пени, штрафы и взыскивать их в принудительном порядке.

Таможенные аспекты внешнеторговых операций, а также любых других операций с участием оффшоров.

Очень часто оффшорные компании используются для снижения таможенных пошлин на границе. Однако государство, в лице таможенных органов, разумеется, хорошо знакомо с применяемыми схемами и достаточно успешно с ними борется. Например, в конце 2005 года была успешно реализована операция по легализации импорта сотовых телефонов, практически уничтожившая «серый» импорт этой группы товаров. В результате официальная декларируемая стоимость телефона увеличилась в 2-3 раза, а таможенные платежи, поступающие в бюджет, выросли более чем в 40 раз в сентябре 2005 года. И сегодня практически весь рынок сотовых телефонов ввозится официально, «серый» импорт устранен. По признанию самих таможенников, это удалось осуществить в результате применения системного подхода к ситуации, в том числе благодаря новому уровню технического оснащения и квалификации кадров.

Среди мер, которые и впоследствии собираются применять таможенные органы России, чтобы сократить «серый» импорт и других групп товаров, можно обозначить следующие:

регламентация отношений с таможенными службами других стран на предмет заключения соглашений о предварительном представлении информации (до того момента, как товар дойдет до таможенной границы). Такое соглашение уже подписано с Казахстаном, подписывается с Украиной, а также ведутся переговоры с Евросоюзом;

внедрение технических средств нового поколения (Инспекционно-досмотровые комплексы — ИДК). Планируется сделать более 70 таких комплексов, часть из которых будут мобильны. На отдельных участках границы уже началось использование таких комплексов;

планируется оборудование таможенных постов специальной программой автоматизированной системы оценки рисков;

развивается электронное декларирование. Кроме того, есть планы создания системы «одного окна» на границе, поскольку сейчас помимо таможенного досмотра декларанты должны пройти еще, как минимум, шесть видов досмотров (ветеринарный, транспортный и др.), что отнимает большое количество времени;

создание единой базы данных с налоговой службой.

Таможенные органы для реализации своих функций наделены достаточно широкими полномочиями в уголовно-правовой и административно-правовой сфере. Обладая полномочиями органов дознания и органов следствия, они могут привлекать лиц к уголовной и к административно-правовой ответственности. После того, как были внесены изменения в КоАП, которые существенно увеличили суммы штрафов за правонарушения в области таможенного дела, увеличилась также и активность таможенных органов по привлечению лиц к административной ответственности.

Валютное регулирование и валютный контроль осуществляется в России в соответствии с нормами федерального закона № 173-ФЗ от 10 декабря 2003 года «О валютном регулировании и валютном контроле».

До 1 января 2007 года Закон содержал в себе широкий перечень методов валютного регулирования, в частности:

1) резервирование денежных средств на расчетном счете при расчете с нерезидентами;

2) использование спец. счетов, когда получаются или предоставляются кредиты и займы нерезидентам либо осуществляется покупка-продажа ценных бумаг;

3) предварительная регистрация счета;

4) обязательная часть продажи валютной выручки, полученной по результатам сделки.

Упомянутые меры вводились принятием закона в 2003 году для поддержки курса рубля и снижения инфляции. Поскольку на сегодняшний день необходимость в этом отпала, данные методы действовали до конца прошлого года. С 1 января 2007 года закон «О валютном регулировании и валютном контроле» предстал в значительно сокращенном виде.

Агентами валютного регулирования являются резидентные банки, которые проверяют сделки резидентов, а также сделки, заключаемые российскими компаниями с нерезидентами.

Органами валютного регулирования и валютного контроля являются Правительство Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации и специально созданный орган — Федеральная служба финансово-бюджетного надзора (Росфиннадзор), которая обладает полномочиями по привлечению лиц к административной ответственности за нарушение валютного законодательства, а также может инициировать возбуждение уголовного дела, которое осуществляют соответствующие органы следствия и дознания.

Говоря об оффшорных компаниях, нельзя не упомянуть в этой связи и о борьбе с отмыванием доходов, полученных преступным путем. Такая борьба осуществляется специализированными международными организациями (ФАТФ, ОЭСР), а также различными государствами в рамках собственных границ. В Российской Федерации государственным органом, осуществляющим функции по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем является Федеральная служба по финансовому мониторингу (ФСФМ), которая осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

ФСФМ не обладает полномочиями в уголовно-правовой и административно-правовой сфере. Она может лишь приостановить операции по счету в резидентном банке, если такая операция окажется ему подозрительной, и затребовать дополнительную информацию самостоятельно или через агентов валютного контроля (уполномоченные банки).

В дополнение к Закону №115-ФЗ было принято большое количество подзаконных актов, определенная часть которых регулирует деятельность резидентных банков по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем.

В частности, Центробанком России были утверждены Методические рекомендации по разработке кредитными организациями правил внутреннего контроля в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, где, кроме всего прочего, обозначены дополнительные критерии повышенной степени риска, а также критерии выявления и признаки необычности сделок (Письмо № 99-Т от 13 июля 2005 года).

Кроме того, с 15 января 2008 года вступили в законную силу поправки к Закону об отмывании денежных средств. Отныне при переводе суммы свыше 600 000 руб. плательщик обязан передавать в банк дополнительные сведения о себе: в бланке перевода необходимо указывать практически все паспортные данные, включая год рождения и сведения о регистрации, а также ИНН. При переводе денег родственнику требуется подтверждение родства. Юридические лица должны указывать идентификационный код налогоплательщика или код иностранной организации. Все эти данные банки обязаны передавать в Росфинмониторинг, который проверят сведения на предмет того, насколько возможна ситуация, что эти деньги получены от отмывания доходов, полученных преступным путем.

Таково общее направление политики отдельных государственных органов и государства в целом относительно взаимоотношений с оффшорными зонами и компаниями, зарегистрированными в них.

По оценкам экспертов, только за последние 10 лет в оффшоры из России нелегально было выведено более 200 млрд. долларов. Очевидно, что государство в такой ситуации не может и не хочет оставаться равнодушным к этой теме и старается найти точки соприкосновения с предпринимателями, возвратить инвестиции в Россию.

Роль религии в образовании государства

Что такое «государство»? Есть несколько значений этого слова, во- первых страны, т.е. политико-географического образования, во-вторых, организации политической власти, системы институтов власти, но основное понятие «государство» связано с двумя более широкими понятиями — «общество и власть».

Власть — это отношение господства и подчинения, при которых воля и действия одних лиц (властвующих) доминируют над волей и действием других лиц (подвластных).

Общество — это общность людей на определенной территории, характеризующаяся экономическим и духовным единством и целостностью организации жизни. Выделяются две разновидности общества: неразвитые общества и развитые общества, с уже сложившимися, сформировавшимися отношениями, и институтами, в том числе и религиозными. Ведь с начала своего существования человек создал 50 тысяч больших и малых религий. Одно только христианство породило 3 тысячи сект, то есть групп верующих, отделившихся от господствующей церкви. В 1985 году из 4,5 миллиардов населения нашей планеты было свыше 3 миллиардов верующих различных исповеданий.

В истории были целые эпохи, когда многие религиозные нормы носили юридический характер, регулировали некоторые политические, государственные, гражданско-правовые, процессуальные, брачно-семейные и иные отношения. В некоторых современных исламских странах книги Коран («арабский судебник») и
Сунна — основа религиозных, правовых, моральных норм, регулирующих все стороны жизни мусульманина, определяющих «правильный путь к цели» (шариат).

Мировые религии сегодня — буддизм, ислам, христианство. Они распространены во многих странах и у многих народов. Ниже будет рассмотрено, каким образом эти религии повлияли на становление государств в различных краях света.

Христианство

Христианство (от греческого слова christos «помазанник», «Мессия») зародилось как одна из сект иудаизма в I в. н.э. в Палестине. Это изначальное родство с иудаизмом чрезвычайно важное для понимания корней христианской религии проявляется и в том, что первая часть Библии, Ветхий завет, священная книга как иудеев, так и христиан (вторая часть Библии,
Новый завет, признается только христианами и является для них главнейшей).
Распространяясь в среде евреев Палестины и Средиземноморья, христианство уже в первые десятилетия своего существования завоевывало приверженцев и среди других народов. Возникновение и распространение христианства пришлось на период глубокого кризиса античной цивилизации упадка ее основных ценностей. Христианское учение привлекало многих, разочаровавшихся в римском общественном устройстве.

Католицизм

Слово «католицизм» означает всеобщий, вселенский. Его истоки от небольшой римской христианской общины, первым епископом которой, по преданию, был апостол Петр. Процесс обособления католицизма в христианстве начался еще в III-V веках, когда нарастали и углублялись экономические, политические, культурные различия между западной и восточной частями
Римской империи, и в конце-концов в Европе главной руководящей силой стала церковь. К VI веку церковь осталась наедине со всеми проблемами, которые раньше за нее решало государство. Епископы часто были единственными защитниками населения и носителями порядка перед лицом вторгшихся варварских орд. Поневоле церкви пришлось заняться политикой в масштабе всей ойкумены, что раньше делала империя. В «темные века» власть церкви была суровой необходимостью. Но с укреплением феодальных сеньоров эта власть стала оспариваться: сначала у местных епископов, а затем — короли у папы. Н этой почве произошли самые острые конфликты Средних веков. Например, трехдневное стояние германского императора Генриха на коленях перед папским замком в Каноссе, и наоборот, семидесятилетнее «пленение пап» в Авиньоне под властью французского короля. Стандартная проблема выбора средневекового человека — кому подчиняться — в этих случаях стояла особенно остро. Короли иногда просто убивали своих видных подданных, сделавших выбор в пользу
Рима. Папы отвечали анафемой, что в те времена серьезно подрывало акции отлученного (даже не столько в глазах собственных подданных, лишенных привычных треб, сколько перед всегда готовыми к нападению соперниками).

Претензии пап на первенство над государем базировались на так называемом «даре Константина» — документе, которым этот знаменитый римский император даровал церкви эту власть. Документ оказался поддельным, но в те времена этого никто не знал.

Несмотря на постоянную борьбу, духовная и светская власть, как и все остальные пары полюсов в Средневековье, были нужны друг другу.
Германские императоры своими войсками некоторое время поддерживали папский домен в Италии. Светская власть обеспечивала авторитет и безопасность церкви на местах, князья вносили богатые вклады в монастыри. Со своей стороны церковь давала королям духовную санкцию «богопомазанности», так необходимую им в борьбе со своими могучими вассалами. В целом, взаимодействие этих сил давало эффективную систему управления — аналог современного разделения властей. Это поддерживало и политическую целостность Европы.

Оборотная сторона «сплошной церковности» средневековой цивилизации — то, что церковь была вынуждена внедрять единомыслие более, чем полезно было для нее самой. В результате внутри самой церкви постоянно накапливался потенциал протеста. Пока он прорывался в виде отдельных всплесков, подобных описанным выше, церковь его успешно нейтрализовала. С отдельными еретиками без труда разбиралась инквизиция. Но с освобождением умов, действительным или мнимым, с приходом Возрождения пришлось иметь дело не с отдельной ересью, а с порывом на волю всей цивилизации. В 1519 году Мартин Лютер положил начало новой ветви христианской религии — протестантизму. Это течение решительно отстранило церковную иерархию, в особенности папу, как посредника между человеком и Богом. Соответственно, все претензии церкви устанавливать нормы жизни были отметены. Человек стал считать, что он звучит достаточно гордо, чтобы стоять с Богом лицом к лицу. За полвека пол-
Европы стало протестантской.

Принятие Русью православия

Тысячелетие назад, в 988 году на Руси было принято христианство, как государственная религия. Церковь сыграла важную роль в развитии и укреплении государственности. Она была носителем национально-православной централизованной идеологии, которая сыграла важную роль в образовании могущественной Руси.

Политическая обстановка того времени требовала для выживания государства принятия того или иного вероисповедания, причем вероисповедания соседей, которые и становились союзниками. Предложений было много, но всерьез пришлось выбирать между двумя: принятие православия, и дальнейшая ориентация на Византию или принятие католической веры и ориентация на Запад- ную Европу. Как известно, князь Владимир выбрал православие, наверное, в силу того, что греки Руси никак не угрожали, скорее наоборот, а вот в западноевропейской политике занимал видную роль «поход на Восток», с крестом и мечом. Если бы тогда была принята латинская вера (т.е. католичество), то Русь как самостоятельное государство перестала бы существовать. Православная церковь не дала распасться Русской державе в период феодальной раздробленности и монголо-татарского ига. Ведь тогда Русь представляла собой скопление мелких княжеств, постоянно враждовавшихмежду собой. Но церковь была одна, подчиняющаяся одному митрополиту Всея Руси.
Именно поддержка церкви позволила начать процесс объединения русских земель вокруг Москвы в 14 веке.

Страны ислама

Странам Азии и Африки входят в семью так называемого религиозно- традиционного права. Мусульманское право — это система норм, выраженных в религиозной форме и основанных на мусульманской религии — исламе. Ислам исходит из того, что существующее право произошло от Аллаха, который в определенный момент истории открыл его человеку через своего пророка
Мухаммеда. Оно охватывает все сферы социальной жизни, а не только те, которые подлежат правовому регулированию. Мусульманское право — сложное социальное явление, имеющее долгую историю развития. Оно возникло в период разложения родо-племенного строя и становления ранне феодального государства на западе Аравийского полуострова. Мусульманское право оказывает глубокое влияние на историю развития государства и права целого ряда стран Востока. Сфера его действия как юридического и идеологического фактора в наше время остается весьма широкой, что определяется тесными связями мусульманского права с исламом, как религиозной системой, которая до сих пор имеет едва ли не определяющее значение для мировозрения самых широких слоев населения в этих странах. Из всех мировых религий ислам, пожалуй, наиболее тесно соприкасается с государством и правом. На основе тезиса о неразрывном единстве в исламе «веры и государства», религия и право, многие исследователи приходят к выводу, что исламу свойственна лишь религиозная догматика (теология), мораль и правовая культура, а юридические нормы как таковые , если и имеются, то по существу совпадают с указанными правилами, и не играют самостоятельной роли. Основными источниками мусульманского права — как и неюридических норм ислама — признаются Коран и сунна, в основе которых лежит «Божественное откровение», которые закрепляют прежде всего основы веры, правила религиозного культа и морали,определяющие в целом содержание мусульманского права вюридическом смысле.

Правда, в 19 веке в положении мусульманского права произошлисущественные изменения. В наиболее развитых странах оно уступилоглавенствующие позиции законодательству, основанному назаимствовании буржуазных правовых моделей. К началу 20 века лишь в странах Аравийского полуострова и Персидского залива мусульманское право сохранило свои позиции и действовало универсально в своем традиционном виде. Правовые системы наиболее развитых арабских стран, с некоторыми отступлениями стали строится по двум основным образцам: романо-германскому
(французскому) — Египет, Сирия, Ливан; и англо-саксонскому — Ирак, Судан.

Буддизм

Буддизм—самая древняя из трех мировых религий. Он «старше» христианства на пять веков, а ислам «моложе» его на целых двенадцать столетий. В общественной жизни, культуре, искусстве многих азиатских стран буддизм сыграл роль не меньшую, чем христианство в странах Европы и
Америки.

Задолго до возникновения буддизма Индия имела оригинальные религиозные учения, культуры и традиции. Ведизм, или ведийская религия, уже содержал черты, характерные для более поздних индийских религий, в том числе и буддизма.

В ведийской религии уже отражалось классовое расслоение общества. Она освящала неравенство людей, объявляя, что деление людей на Варны (касты в древней Индии) установлено высшим божеством Брахмой. Социальная несправедливость оправдывалась учением о карме тем, что во всех несчастиях человека виноваты грехи, совершенные им в прежних перерождениях. Она объявляла государство институтом, созданным богами, и приравнивала поаорность властителям к выполнению религиозного долга. Даже обильные жертвоприношения, доступные лишь богатым и знатным, свидетельствовали якобы о большей близости последних к мору богов, а для низших варн многие обряды были вообще запрещены.

Появление буддизма на исторической арене совпадает по времени со значительными изменениями в социально политической и экономической жизни древнеиндийского общества. Весьма активно ачинают о себе заявлять периферийные районы брахманской культуры, в которых все более выдвигаются на первое место кшатрии, притязающие на руководящую роль в жизни общества.
Именно в этих районах на базе четырех царств (Кошала, Маганда, Ватса и
Аванта) намечаются и происходят существенные сдвиги в области экономики, политики, вылившиеся в конечном итоге в образование одной из могущественных империй в древней Индии империи Магадхи, основателями и руководителями которой явились представители династии Маурьев. Таким образом на территории современного южного Бихара (Северная Индия) примерно в середине первого тысячелетия до н.э. концентрируются значительные социальные силы, нуждающиеся в новых принципах социального взаимодействия и в новой идеологии.

Неисчерпаемые бедствия, обрушившиеся на трудящихся при переходе от ранних неразвитых форм рабовладения к крупному, охватывающему и пронизывающему воздействием все более широкие сферы бытия, явились реальной жизненной основой, мистифицированным отражением которой была так называемая
«первая благородная истина» буддизма утверждение тождества бытия и страдания. Всеобщность зла, порождаемая все более глубоким порабощением трудящихся, негверенностью в завтрашнем дне у средних слоев, жестокая борьба за власть у классовой верхушки общества воспринимались как основной закон бытия.

Когда рабовладельческий способ производства стал тормозить дальнейшее развитие производительных сил, когда перед обществом начала вставать задача создания личной заинтересованности работающего в результате его труда, одной из религиозных форм критики старого строя стало утверждения наличия души как некоей единой для всех людей внутренней основы бытия.
Соответственно появляется идея человека не члена определенной Варны, а человека вообще, абстрактного человека. Взамен множества обрядов и запретов для определенной варны выдвигается идея единого морального начала как фактора спасения для любого человека независимо от его националоной или социальной принадлежности. Последовательное выражение этой идее дал буддизм, что и явилось одной из причин превращения его в мировую религию.

Список литературы

Виппер Р. Ю. Краткий учебник Средних веков. 2т. М., «Школа-Пресс»,
1993.

Гуревич А.Я. Средневековый мир. М., «Искусство» 1990.

Религии мира, Энциклопедия,т.6, «Аванта +», М. 1996

| |
|Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов |
|Дальневосточный филиал |
|——————- |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА |
| |
|по предмету «КОНСТИТУЦИОННОЕ ПРАВО РОССИИ» |
| |
| |
| |
| |
|тема: Избирательное право и избирательная система в Российской Федерации |
| |
| |
| |
| |
| |
|Руководитель: старший преподаватель |
|КУЗНЕЦОВ С.Л. |
| |
|Выполнил: студент юридического |
|факультета (в/о) I год |
|обучения МАЛЫГИН О.А. |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|г. Владивосток, 1998 г. |

Краткий план

| 1. |Этапы развития Российского избирательного права. |
| | |
|2. |Понятие принципы и источники избирательного права Российской |
| |Федерации. Избирательная система Российской Федерации. |
| | |
| |Порядок организации и проведения выборов, основные стадии |
|3. |избирательного процесса. |
| | |
| |Совершенствование избирательной системы текущим |
|4. |законодательством. |

1. Этапы развития Российского избирательного права.

В России выборы приобрели особую политическую значимость в начале
XX в., когда широким кругам населения было предоставлено право принимать участие в формировании высшего представительного органа — Государственной
Думы, учреждение которого было провозглашено в ходе революции 1905-1907 гг.
[3, с.264-273]

Избирательное право этого периода характеризуется тщательным подбором круга избирателей. Положение о выборах в Государственную Думу от 3 июня 1907 г. предусматривало категории населения, которые лишались избирательных прав — женщины, молодежь до 25 лет, студенчество, военнослужащие. Не могли участвовать в выборах и кочевые народы.
Значительные ограничения избирательных прав предусматривались для национальных меньшинств: в законе указывалось, что Государственная Дума должна быть ”русской по духу”. Были введены имущественные цензы. Закон подробно перечислял, какое имущество и какие доходы нужно иметь, чтобы получить право голоса. Отсутствие этих условий исключало участие в выборах.
Устранению неугодных правящему режиму категорий населения способствовало установление куриальной системы выборов. Положение о выборах в
Государственную Думу от 6 августа 1906 г. подразделяло население на три курии: уездные землевладельцы, городские избиратели, крестьяне.
Впоследствии была введена рабочая курия. Это сохранилось и в последующих избирательных законах. Каждая курия избирала определенное число выборщиков, которые потом избирали депутатов Государственной Думы. Число выборщиков не соответствовало числу социальных групп населения.

Установление такого порядка соответствовало сохранению оптимального баланса сил в российском парламенте того времени.

Конституция РСФСР (1918 г.), принятая после Октябрьской революции
1917 г., провозгласила совершенно иные принципы избирательного права.
Активным и пассивным избирательным правом были наделены граждане РСФСР обоего пола, достигшие ко дню выборов 18 лет, независимо от вероисповедания, национальности, оседлости и т.п. Право избирать и быть избранным получили военнослужащие Советской Армии и Флота. Однако и здесь был большой круг ограничений: не могли избирать и быть избранными: лица, прибегающие к наемному труду с целью извлечения прибыли; лица, живущие на нетрудовой доход (проценты с капитала и т.п.); частные торговцы; монахи и служители церкви; служащие и агенты бывшей полиции, особого корпуса жандармов и охранных отделений; члены царствовавшего в России дома; душевнобольные лица; лица, осужденные за корыстные и порочащие преступления на срок, установленный законом. Следует отметить, что по Конституции 1918 г. избирательными правами обладали не только советские граждане, но и иностранцы, проживающие на территории России и принадлежащие к рабочему классу или крестьянству.

Конституция СССР, принятая в 1936 г., отказалась от указанных ограничений, отстранив от участия в выборах лиц, не являющихся гражданами
СССР, несовершеннолетних, а также осужденных судом с лишением избирательных прав (последнее ограничение было отменено в 1958 г.). Произошли изменения в процедуре проведения выборов: многостепенные выборы вышестоящих звеньев представительных органов власти были заменены прямыми.

В целом для избирательного права советского периода характерны следующие особенности: Конституцией были детально регламентированы не только принципы избирательной системы, но и порядок проведения выборов как на федеральном, так и на республиканском и местном уровнях. Эффективность выборов была достаточно высока, однако в то же время избирательная кампания проходила, как правило, формально, а итоги выборов зачастую были заранее предрешены.

Новый этап в развитии российского избирательного законодательства наступил в связи с прекращением деятельности Верховного Совета и Съезда народных депутатов (согласно Указу Президента от 21 сентября 1993 г.)
Правовое регулирование порядка проведения выборов в новый законодательный орган страны — Федеральное Собрание — имеет много новых особенностей
(например, избрание депутатов нижней палаты Федерального Собрания на основе сочетания мажоритарной и пропорциональной систем, выдвижение кандидатов избирательными объединениями по общефедеральным спискам и т.д.).

2.1. Источники избирательного права Российской Федерации.

Избирательное право Российской Федерации имеет свои источники. Ими являются нормативные акты, в которых содержатся конституционно-правовые нормы, определяющие порядок проведения выборов. К числу таких источников относятся: [2, с.302]

1. Конституция Российской Федерации, конституции республик в составе Российской Федерации; уставы краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов.

2. Федеральный Закон “О выборах Президента Российской Федерации” от
17 мая 1995 г.

2. Федеральный закон об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации от 26 сентября
1997 года; другие федеральные законы, а также законы субъектов Российской
Федерации, подробно регламентирующие организацию и порядок выборов в различные органы государственной власти и местного самоуправления.

3. Указы и распоряжения Президента Российской Федерации, акты глав администраций и других руководителей исполнительных органов субъектов
Российской Федерации по вопросам организации и проведения выборов.

Основу избирательной системы и избирательного права Российской
Федерации составляют основные гарантии избирательных прав граждан
Российской Федерации, обеспечивающие свободное волеизъявление граждан на выборах. Ядром этих гарантий являются принципы участия граждан Российской
Федерации в выборах.

2.2. Понятие избирательного права Российской Федерации.

Под избирательной системой в Российской Федерации понимается порядок выборов Президента Российской Федерации, депутатов Государственной
Думы Федерального Собрания Российской Федерации, в иные федеральные государственные органы, предусмотренные Конституцией Российской Федерации и избираемые непосредственно гражданами Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, используемый при выборах в органы государственной власти субъектов Российской Федерации, а также при выборах в органы местного самоуправления, проводимых в соответствии с федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами законодательных
(представительных) органов государственной власти субъектов Российской
Федерации. [2, с.301-302]

Этот порядок определяется конституционно-правовыми нормами, которые в своей совокупности образуют избирательное право. Следовательно, избирательная система и избирательное право тесно связаны между собой, хотя отождествлять их нельзя.

Являясь совокупностью конституционно-правовых норм, избирательное право образует важную составную часть конституционного права Российской
Федерации, его важнейший институт и регулирует такие важные общественные отношения, как отношения, складывающиеся при выборах Президента Российской
Федерации, депутатов законодательных (представительных) органов власти федерации и ее субъектов, а также при выборах в исполнительные органы власти и органы местного самоуправления.

Термин “избирательное право” используется не только для обозначения одного из конституционно-правовых институтов, но и как название одного из субъективных прав российских граждан. В последнем случае реализуется активное избирательное право — право избирать, т.е. право граждан
Российской Федерации участвовать в выборах в органы государственной власти и выборные органы местного самоуправления; и пассивное избирательное право
— право избираться, т.е. право граждан Российской Федерации быть избранными в органы государственной власти и в выборные органы местного самоуправления.

3. Порядок организации и проведения выборов, основные стадии избирательного процесса.

3.1. Принципы участия граждан Российской Федерации в выборах.

Граждане Российской Федерации участвуют в выборах на основе всеобщего, равного и прямого избирательного права при тайном голосовании.
[2, с.302-323]

Всеобщим является такое избирательное право, когда все взрослые граждане имеют право участвовать в выборах. Гражданин Российской Федерации, достигший 18 лет, вправе избирать, а по достижении возраста, установленного
Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом об основных гарантиях избирательных прав граждан Российской Федерации и иными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами законодательных (представительных) органов государственной власти и в выборные органы местного самоуправления (ч.1 ст.97 Конституции).

Гражданин Российской Федерации может избирать и быть избранным независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям.

Не имеет права избирать и быть избранным граждане, признанные судом недееспособными, или граждане, содержащиеся в местах лишения свободы по приговору суда.

Законами и иными нормативными актами могут устанавливаться дополнительные условия приобретения гражданином Российской Федерации пассивного избирательного права, связанные с достижением им определенного возраста или со сроком его проживания на определенной территории Российской
Федерации. Устанавливаемый возраст кандидата не может быть менее 21 года при выборах в органы государственной власти субъектов Российской Федерации
(ч.1 ст.97 Конституции), 30 лет при выборах главы исполнительного орана государственной власти (Президента) субъекта Российской Федерации и 21 года при выборах главы местного самоуправления; сроки обязательного проживания на указанной территории не могут быть менее одного года.

Существуют ограничения связанные со статусом депутата, в том числе
— с невозможностью находиться на государственной службе, заниматься другой оплачиваемой деятельностью.

Выборы, проводимые в России, являются равными. Это означает, что каждый избиратель имеет один голос и все избиратели участвуют в выборах на равных основаниях. Избиратель не может быть включен более чем в один список избирателей; он голосует лично и для получения избирательного бюллетеня требуется предъявление документа, удостоверяющего личность избирателя, а в списке избирателей делается отметка о выдаче избирательного бюллетеня. Ни один избиратель не имеет каких-либо преимуществ перед другим избирателем, а избирательные права всех российских граждан в равной мере охраняются законом.

Выборы в Российской Федерации являются прямыми. Прямое избирательное право означает, что избиратели голосуют на выборах за или против кандидатов (списка кандидатов) непосредственно.

Прямое избирательное право отличается от непрямого, которое может быть двух видов — косвенным и многостепенным. При косвенном избирательном праве избиратели выбирают выборщиков, которые, в свою очередь, избирают представителей или каких-либо иных лиц. Суть многостепенного избирательного права состоит в выборах представителей в вышестоящие представительные органы нижестоящими.

Важным преимуществом прямых выборов является то, что все избираемые органы государственной власти являются непосредственно представительными органами народа. Тем самым создается возможность постоянной тесной связи этих органов с избирателями, постоянного контроля населения за их работой.

Голосование на выборах является тайным. Это означает, что исключается возможность какого-либо контроля за волеизъявлением избирателей. Избирателю предоставляется возможность использовать особую комнату или закрытую кабину для заполнения избирательного бюллетеня. В этих помещениях во время запрещается присутствие кого бы то ни было, включая и членов избирательной комиссии. Бюллетень опускается в избирательный ящик лично.

Участи в выборах является добровольным. Никто не вправе оказывать воздействие на гражданина с целью принудить его к участию или неучастию в выборах, а также на его свободное волеизъявление. Свободное волеизъявление избирателей во время выборов обеспечивается и тем, что проведение агитации в день выборов в помещении для голосования не допускается.

Гражданин Российской Федерации, проживающий за ее пределами, обладает всей полнотой избирательных прав. Дипломатические и консульские учреждения Российской Федерации обязаны оказывать содействие гражданину
Российской Федерации в реализации избирательных прав, установленных законом.

Избирательные права граждан обеспечиваются рядом гарантий, в качестве которых выступают, в первую очередь, разные стороны организации и проведения выборов.

3.2. Составление списков избирателей, образование избирательных округов и избирательных участков.

Все граждане Российской Федерации, обладающие на день голосования активным избирательным правом, включаются в списки избирателей. Список избирателей составляется участковой избирательной комиссией отдельно по каждому избирательному участку на основании сведений, представляемых по установленной форме главой местной администрации, командиром воинской части, руководителем дипломатического представительства, консульского учреждения Российской Федерации. Уточнение списков осуществляется по состоянию на 1 января и 1 июля каждого года. Эти сведения направляются в соответствующие избирательные комиссии сразу после назначения дня выборов.

Основанием для включения гражданина в список избирателей является его проживание на территории этого избирательного участка, определяемое в соответствии с федеральным законом, устанавливающим право граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства на территории
Российской Федерации.

Основания и порядок составления списков избирателей устанавливаются в соответствующих федеральных законах, законах субъектов Российской
Федерации, уставами муниципальных образований.

Список избирателей представляется для всеобщего ознакомления и дополнительного уточнения не позднее чем за 20 дней до дня выборов.

Каждый гражданин, обладающий избирательным правом, вправе заявить в участковую избирательную комиссию о невключении его в список избирателей, а также о любой ошибке или неточности в списке избирателей. В течении 24 часов, а в день голосования — в течение 2 часов с момента обращения, но не позднее момента окончания голосования участковая избирательная комиссия обязана проверить заявление и либо устранить ошибку, либо дать заявителю письменный ответ с изложением мотивов отклонения заявления.

Вносить изменения в списки избирателей после начала подсчета голосов избирателей запрещается.

В Российской Федерации используется территориальный принцип организации выборов. Выборы производятся по избирательным округам.

Избирательный округ — избирательная территориальная единица, образуемая в порядке, устанавливаемом законодательством для проведения выборов. [5, ст.19]

Избирательные округа образовываются при соблюдении следующих требований:

— примерное равенство избирательных округов по числу избирателей с допустимым отклонением от средней нормы представительства избирателей не более 10%, а в труднодоступных и отдаленных местностях — не более 15%; при образовании избирательного округа на территории компактного проживания коренных малочисленных народов отклонение от средней нормы представительства в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами может превышать указанные пределы, но не более чем на 30%. Это требование не применяется, если федеральным законодательством устанавливается обязанность образования не менее одного избирательного округа на территории каждого субъекта Российской Федерации.

— избирательный округ составляет единую территорию: не допускается создание избирательного округа из не граничащих между собой территорий, за исключением случаев, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

При соблюдении указанных требований учитывается административно- территориальное деление.

Для проведения голосования и подсчета голосов избирателей образуются избирательные участки. Избирательные участки образуются главой муниципального образования по согласованию с соответствующими избирательными комиссиями с учетом местных и иных условий, в целях создания максимальных удобств для избирателей из расчета не более 3000 избирателей на каждом избирательном участке и не позднее чем за 30 дней до дня выборов.

Границы избирательных участков не должны пересекать границы избирательных округов.

В местах временного пребывания избирателей, в труднодоступных и отдаленных районах, на судах, находящихся в день выборов в плавании, и на полярных станциях могут образовываться в тот же срок, а в исключительных случаях — не позднее чем за 5 дней до дня выборов. Военнослужащие голосуют на общих избирательных участках? Избирательные участки могут образовываться и в воинских частях.

Списки избирательных участков с указанием их границ и адресов участковых избирательных комиссий и помещений для голосования должны быть опубликованы главой муниципального образования не позднее чем за 25 дней до дня выборов.

3.3. Избирательные комиссии.

Избирательными называются комиссии, организующие проведение выборов
Президента Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, в иные федеральные государственные органы, предусмотренные Конституцией Российской
Федерации и избираемые непосредственно гражданами Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, выборов в органы государственной власти субъектов Российской Федерации и в выборные органы местного самоуправления.
Избирательные комиссии в Российской Федерации обеспечивают реализацию и защиту избирательных прав граждан, осуществляют подготовку и проведение выборов.

Центральная избирательная комиссия Российской Федерации действует на постоянной основе и является юридическим лицом. Она осуществляет руководство деятельностью избирательных комиссий по выборам в соответствии с существующим законодательством, а также по проведению референдума
Российской Федерации.

Срок полномочий Центральной избирательной комиссии — 4 года. Она состоит из 15 членов, которые назначаются (по 5 человек) Государственной
Думой, Советом Федерации и Президентом Российской Федерации.

Центральная избирательная комиссия (ЦИК) совместно с избирательными комиссиями субъектов Российской Федерации осуществляет контроль за соблюдением избирательных прав граждан; организует общегосударственную систему регистрации избирателей; осуществляет меры по организации однообразной системы подведения итогов голосования и установление результатов выборов.

Она распределяет выделенные из федерального бюджета средства на финансовое обеспечение подготовки и проведения выборов, контролирует их целевое использование; оказывает методическую, организационно-техническую помощь избирательным комиссиям.

Формирование избирательных комиссий субъектов Российской Федерации осуществляется законодательными (представительными) и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации на основе предложений общественных объединений, выборных органов местного самоуправления, собраний избирателей по месту работы, службы, учебы и жительства. При этом не менее половины членов избирательной комиссии назначается законодательным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В состав избирательной комиссии могут быть назначены от каждого кандидата по одному члену с правом совещательного голоса.

Избирательные комиссии действуют на постоянной основе и являются юридическими лицами. Срок полномочий избирательных комиссий субъектов
Российской Федерации устанавливается ЗАКОНАМИ СУБЪЕКТОВ Российской
Федерации, но не может быть более 5 лет и менее срока полномочий законодательного орана государственной власти соответствующего субъекта
Российской Федерации ( или менее срока полномочий однократно избранного депутата указанного органа).

Деятельность избирательных комиссий осуществляется гласно и открыто. На заседаниях избирательной комиссии вправе присутствовать кандидаты и их доверенные лица, представители избирательных объединений и средств массовой информации.

Деятельность избирательных комиссий осуществляется на основе коллегиальности. При подготовке и проведении выборов избирательные комиссии в пределах своей компетенции не зависимы от государственных органов и от органов местного самоуправления.

3.4. Выдвижение, регистрация и статус кандидатов.

Право выдвижения и регистрации кандидатов (списка кандидатов) принадлежит избирательным объединениям и непосредственно избирателям, в том числе по месту работы, службы, учебы и жительства.

Решения о выдвижении кандидата от избирательного объединения принимаются соответственно уровню проводимых выборов на съездах и собраниях избирательных объединений.

Для совместного участия в выборах общественные объединения могут объединяться в избирательные блоки. Избирательный блок — добровольное объединение двух или более общественных объединений. Избирательный блок обладает правами избирательного объединения. Входящие в избирательный блок общественные объединения не могут на тех же выборах входить в иные избирательные блоки или выступать в качестве самостоятельных избирательных объединений.

В поддержку кандидатов (списка кандидатов), выдвинутых от избирательных блоков, собираются подписи избирателей. Максимальное количество подписей, необходимых для регистрации кандидатов, не может превышать два процента от числа избирателей, зарегистрированных на территории избирательного округа (5, ст.31). Сбор подписей проводится по месту работы, службы, учебы и жительства.

Подписи могут собираться только среди избирателей, обладающих активным избирательным правом, в том избирательном округе, где осуществляется выдвижение кандидатов.

Кандидаты регистрируются соответствующей избирательной комиссией по представлению избирательных объединений и избирателей, выдвинувших кандидатов, при наличии заявлений кандидатов об их согласии баллотироваться по данному избирательному округу. Решение о регистрации кандидата либо об отказе в регистрации принимается избирательной комиссией в установленный законом срок (10 или 5 дней). В случае отказа кандидату немедленно должна быть выдана копия решения комиссии с изложением мотивов.

Кандидат вправе в любое время снять свою кандидатуру, но не позднее чем за три дня до дня голосования.

В случае, если ко дню голосования в избирательном округе не останется ни одного кандидата, либо число зарегистрированных кандидатов окажется меньше установленного числа мандатов или равным ему, либо будет зарегистрирован только один список кандидатов, выборы в данном избирательном округе по решению соответствующей избирательной комиссии откладываются на срок не более четырех месяцев для дополнительного выдвижения кандидатов (списков кандидатов) и осуществления последующих избирательных действий.

Все кандидаты обладают равными правами и несут равные обязанности.
После регистрации кандидаты не вправе использовать преимущества своего служебного положения.

Кандидаты после регистрации по их личным заявлениям освобождаются от работы, военной службы, военных сборов и учебы на время участия в выборах. В течение этого срока соответствующая избирательная комиссия за счет средств, выделенных на организацию подготовки и проведения выборов, выплачивает им денежную компенсацию. Виды, размеры и порядок выплаты компенсации устанавливаются нормативными актами законодательных
(представительных) органов государственной власти субъектов Российской
Федерации.

Во время проведения выборов кандидаты не могут быть уволены по инициативе администрации (работодателя) с работы или без их согласия переведены на другую работу. Время участия кандидата в выборах засчитывается в общий трудовой стаж по той специальности, по которой он работал до регистрации кандидатом.

Кандидат после регистрации не может быть привлечен без согласия прокурора (соответственно уровню выборов) к уголовной ответственности, арестован или подвергнут мерам административного взыскания, налагаемым в судебном порядке. При даче согласия прокурор обязан известить избирательную комиссию, осуществившую регистрацию кандидата.

3.5. Предвыборная агитация.

Предвыборная агитация — деятельность граждан Российской Федерации, кандидатов, избирательных объединений, избирательных блоков, общественных объединений, имеющая целью побудить или побуждающая избирателей к участию в выборах, а также к голосованию за тех или иных кандидатов (списки кандидатов) или против них [5, ст.2].

Государство обеспечивает проведение предвыборной агитации в соответствии с федеральными законами. Кандидатам и избирательным объединениям гарантируются равные условия доступа к средствам массовой информации. В предвыборной агитации не могут участвовать члены избирательных комиссий, государственные органы, органы местного самоуправления, должностные лица государственных органов и органов местного самоуправления не являющиеся кандидатами.

Избирательные комиссии обязаны обеспечить равные возможности для всех кандидатов при проведении предвыборной агитации.

Не допускаются злоупотребления свободой массовой информации, агитация, возбуждающая социальную, расовую, национальную или религиозную ненависть и вражду, призывы к захвату власти, насильственному изменению конституционного строя и нарушению целостности государства, пропаганда войны.

В случае совершения указанных нарушений избирательная комиссия вправе обратиться в суд с предложением об отмене решения о регистрации кандидата (списка кандидатов). Такое предложение рассматривается судом в трехдневный срок.

Избирательные комиссии осуществляют контроль за соблюдением установленного порядка проведения предвыборной агитации.

Предвыборная агитация начинается со дня регистрации кандидатов и прекращается за один день до дня выборов. В течение трех дней до дня выборов, включая день голосования, опубликование результатов опросов общественного мнения, прогнозов результатов выборов и иных исследований, связанных с выборами, не допускается.

6. Порядок голосования, подсчета голосов избирателей, установление результатов выборов и их опубликование.

Голосование на выборах в Российской Федерации проводится, как правило, в один из календарных выходных дней.

О времени и дате голосования участковые избирательные комиссии обязаны оповестить избирателей не позднее чем за 20 дней до его проведения через средства массовой информации или иным способом, а при проведении досрочного или повторного голосования — не позднее чем за 5 дней до дня голосования.

Избирателю, который в течение 15 дней до дня выборов включительно по тем или иным причинам будет отсутствовать по месту своего жительства и не сможет прийти на избирательный участок, где он включен в списки избирателей, должна быть предоставлена возможность проголосовать досрочно путем заполнения избирательного бюллетеня в помещении окружной(за 15-4 дня) или участковой(не ранее чем за 3 дня до дня голосования) комиссии.
Избирательная комиссия обязана при этом обеспечить тайну голосования, исключить возможность искажения волеизъявления избирателя, обеспечить сохранность избирательного бюллетеня и учет голоса избирателя при установлении итогов голосования.

Голосование проводится путем нанесения избирателем в избирательном бюллетене какого-либо знака в квадрате (квадратах), относящемся к кандидату
(кандидатам) или списку кандидатов в пользу которых сделан выбор, либо к позиции ”против всех кандидатов (списка кандидатов)”.

Каждый избиратель голосует лично, голосование за других лиц не допускается. Избирательные бюллетени выдаются избирателям, включенным в список избирателей, по предъявлении паспорта или иного документа, удостоверяющего их личность. Участковая избирательная комиссия обязана обеспечить всем избирателям возможность участвовать в голосовании, в том числе лицам, которые по состоянию здоровья либо по другим уважительным причинам не могут прибыть в помещение для голосования. В этих целях в участковой избирательной комиссии должно быть необходимое количество переносных избирательных ящиков, которое определяется решением окружной избирательной комиссии. Заявление о предоставлении возможности проголосовать вне помещения для голосования должно быть подтверждено избирателем в письменной форме по прибытии к нему членов участковой избирательной комиссии. Члены этой комиссии, выезжающие по заявлениям, получают под роспись избирательные бюллетени в количестве, соответствующем числу заявлений. Данные об избирателях, проголосовавших вне помещения для голосования, дополнительно вносятся в список. При проведении голосования вне помещения для голосования вправе присутствовать избиратели. Организация голосования вне помещения должна исключать возможность нарушения избирательных прав гражданина, а равно искажение волеизъявления избирателя.

Избирательные бюллетени заполняются избирателем в специально оборудованных кабине или комнате, в которых не допускается присутствие иных лиц. Избиратель, не имеющий возможности самостоятельно заполнить бюллетень, вправе воспользоваться для этого помощью другого лица, не являющегося членом участковой избирательной комиссии или наблюдателем. Избирательный бюллетень должен содержать печать участковой избирательной комиссии или подписи не менее двух ее членов. Получение избирательного бюллетеня избиратель удостоверяет своей подписью в списке избирателей.

Заполненные избирательные бюллетени опускаются избирателями в избирательные ящики, которые должны находиться в поле зрения членов участковой избирательной комиссии и наблюдателей.

Член участковой избирательной комиссии немедленно отстраняется от участия в ее работе, а наблюдатель удаляется из помещения для голосования, если они нарушают тайну голосования или пытаются повлиять на волеизъявление избирателя. Решение об этом принимается участковой избирательной комиссией.

Подсчет голосов избирателей осуществляется членами участковой избирательной комиссии с правом решающего голоса на основе поданных избирателями избирательных бюллетеней. При подсчете голосов участковая избирательная комиссия признает недействительными избирательные бюллетени, по которым невозможно установить волеизъявление избирателей, а также избирательные бюллетени неустановленной формы. Члены участковой избирательной комиссии подсчитывают и заносят в протоколы результаты подсчетов бюллетеней.

В целях исключения возможности фальсификации итогов голосования, подсчет голосов избирателей начинается сразу после окончания времени голосования и проводится без перерыва до установления итогов голосования, о которых должны быть извещены все члены участковой избирательной комиссии, а также наблюдатели, представляющие кандидатов, избирательные объединения и иностранные (международные) наблюдатели.

После подсчета голосов избирателей участковая избирательная комиссия заполняет протокол об итогах голосования.

Далее составляется протокол окружной избирательной комиссией, который подписывается всеми присутствующими членами окружной избирательной комиссии с правом решающего голоса.

Окружная избирательная комиссия признает выборы недействительными, если допущенные при проведении голосования или установлении итогов голосования нарушения не позволяют с достоверностью установить результаты волеизъявления избирателей.

Вся документация избирательных комиссий всех уровней, включая избирательные бюллетени, подлежит хранению в течение сроков, установленных законодательством.

3.7. Опубликование итогов голосования и выборов.

Избирательные комиссии, проводившие регистрацию кандидатов
(списков кандидатов), направляют общие данные о результатах выборов по избирательному округу в средства массовой информации в течение одних суток после определения результатов выборов.

Официальное опубликование результатов выборов, а также данных о количестве голосов избирателей, полученных каждым из кандидатов (списков кандидатов), голосов, поданных против всех кандидатов (списков кандидатов) осуществляется соответствующей избирательной комиссией не позднее одного месяца со дня голосования.

Официальное опубликование полных данных о результатах выборов осуществляется в течение трех месяцев со дня голосования.

3.8. Финансирование выборов.

Расходы избирательных комиссий по подготовке и проведению выборов соответствующего уровня производятся за счет средств, выделяемых из соответствующего бюджета (федерального, субъекта федерации, местного).

Кандидаты создают собственные избирательные фонды для финансирования своей предвыборной кампании. При выборах в органы государственной власти и в выборные органы местного самоуправления избирательные объединения также могут создавать избирательные фонды.

Избирательные фонды могут создаваться за счет следующиж средств: средств, выделенных избирательному объединению или кандидату в равных размерах на предвыборную агитацию соответствующей избирательной комиссией; собственных средств избирательного объединения или кандидата, за исключением случаев, когда указанные средства имеют иностранные источники; средств, выделенных кандидату выдвинувшим его избирательным объединением; добровольных пожертвований физических и юридических лиц.

В целях предвыборной агитации допускается использование только денежных средств, перечисленных в избирательные фонды.

Законодательством устанавливаются предельные размеры перечисляемых в избирательные фонды собственных средств кандидата или избирательного объединения, а также средств, выделяемых кандидату выдвинувшим его избирательным объединением, и добровольных пожертвований физических и юридических лиц.

Все денежные средства, создающие избирательный фонд, перечисляются на специальный счет в банке или кредитном учреждении, который открывается кандидатом или избирательным объединением с разрешения соответствующей избирательной комиссии после регистрации кандидата (списка кандидатов).

Остатки денежных средств на счетах после завершения выборов перечисляются пропорционально вложенным средствам на текущие (расчетные ) счета организаций и лиц, осуществивших перечисления и пожертвования.

3.9. Ответственность за нарушение избирательных прав граждан.

Действующее законодательство о выборах предусматривает ответственность за нарушение избирательных прав граждан. Лица, препятствующие путем насилия, обмана, угроз, подлога или иным способом свободному осуществлению гражданами Российской Федерации права избирать и быть избранными, либо лица, распространяющие заведомо ложные сведения о кандидатах или совершающие иные действия, порочащие честь и достоинство кандидатов, а также лица, проводящие агитацию в день выборов либо препятствующие работе избирательных комиссий или голосованию на избирательных участках, несут уголовную, административную либо иную ответственность в соответствии с федеральным законодательством.

4. Совершенствование избирательной системы текущим законодательством.

Избирательное право Российской Федерации находится в стадии своего развития.

Российская Федерация, следуя международным принципам и стандартам в области избирательного права, в своей Конституции зафиксировала, что
“носителем суверенитета и единственным источником власти признается ее многонациональный народ…”. “Высшим непосредственным выражением власти народа является референдум и свободные выборы” (ст.3).

В настоящее время в Российской Федерации осуществляется реформа избирательного законодательства, целью которой является преобразование законодательной базы избирательного права и избирательной системы, включая референдум, до конституционно-правового уровня. Значение этих преобразований состоит в том, что общество, стабилизировав основные институты и нормы избирательного права, приобретет устойчивость в политической жизни и обеспечит законную смену власти по итогам общенациональных конституционных выборов. Следовательно, реформа избирательного права в России включает в себя следующие аспекты [3, с.272]:

— обеспечение равенства прав избирателей — граждан Российской
Федерации;

— достижение представительства в парламенте широкого спектра интересов различных социальных, этно-территориальных и политических групп;

— использование всеми субъектами избирательного процесса демократических методов политической борьбы, исключающих доминирование отдельных политических групп и должностных лиц;

— обеспечение демократического общественного и судебного контроля в процессе организации и проведения выборов и референдума, в том числе и путем приглашения иностранных наблюдателей, создания условий для их работы.

Разрабатывая стратегию совершенствования избирательного законодательства, важно иметь в виду, что на этом пути нет легких и одномерных решений. [9]

Так например, много споров вызывает законодательная норма о возможности двойного выдвижения кандидатов. В данной связи может быть полезен опыт немецкого закона о выборах, ряд положений которого послужил моделью при разработке российского избирательного законодательства.
Согласно этому закону партия, сумевшая провести своего представителя в
Бундестаг и по земельному списку, и по избирательному округу, теряет столько голосов из числа поданных за ее список, сколько отдано в поддержку ее кандидата в избирательном округе. Таким образом, удваивая шансы наиболее ценных своих представителей, партия платит за эту страховку вполне адекватную цену. Подобный принцип предлагалось ввести и в наше законодательство. Однако в новом законе о выборах, принятом в 1997 году было реализовано иное решение: 5 процентный барьер для утверждения кандидатов законодатель заменил на 2-х процентный, сохранив и принцип двойного выдвижения.

Если в этой связи обратиться к результатам выборов 1995 года, то становится видно, что в структуре предпочтений электората помимо четверки победителей, перешагнувших пятипроцентный барьер, четко выделяется группа лидеров второго эшелона, набравших более 2% голосов (“Женщины России”,
“Коммунисты — Трудовая Россия”, ДВР, Партия самоуправления трудящихся,
“Держава”, “Вперед, Россия” и др.). Они в своей совокупности являются довольно точным слепком с нынешнего политического спектра с его левым и правым радикальными флангами, с лево- и правоориентированным центром, с его национал-патриотической составляющей. В эту группу лидеров в основном вошли те, кто отражает признанные в обществе политические позиции и при соответствующем раскладе политической конъюнктуры способен на равных конкурировать с нынешними победителями.

Опыт выборов в Государственную Думу в 1995 году стал предметом пристального внимания теоретиков и практиков, заинтересованных в дальнейших шагах по осуществлению в стране политической реформы, становлению полноценной многопартийности, развитию парламентаризма.

Список литературы использованной по теме.

1. Конституция Российской Федерации: Комментарий. М., 1994.

2. Козлова Е.И., Кутафин О.Е. Конституционное право Рос сии: Учебник, М., 1995.

3. Конституционное право: Учебник, отв.ред. Козлов А.Е.,

М., 1996.

4. Баглай М.В., Габричидзе Б.Н. Конституционное право

Российской Федерации: Учебник, М., 1996.

5. Закон РФ “Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации”.

//Собрание законодательства РФ, 1997, № 38, ст.4339.

6. Закон РФ “О выборах депутатов Государственной Думы Федерального

Собрания Российской Федерации”. //Собрание законодательства

РФ, 1995, № 26, ст.2398.

7. Закон РФ “Об обеспечении конституционных прав граждан

Российской Федерации избирать и быть избранными в органы местного самоуправления”. //Собрание законодательства РФ,

1996, № 49, ст.5497.

8. Закон РФ “О выборах Президента Российской Федерации”.

//Собрание законодательства РФ, 1995, № 21, ст. 1924.

9. Лапаева В.В. Выборы в Государственную Думу 1995 г.: проблемы совершенствования законодательства. //Государство и право,

1996, № 9, с.21-34.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

1.1. Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

1.2. Понятие договора аренды нежилых помещений

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1. Заключение договора аренды: форма и государственная регистрация

2.2.Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности

2.3. Расторжение договора аренды

2.4. Ответственность по договору аренды нежилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу и в первую очередь – такого дорогостоящего имущества, как здания (сооружения).

Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность рассмотрения темы подтверждается следующими обстоятельствами.

Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды нежилых помещений, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы, договором энергоснабжения и др. Более того на практике множество вопросов вызывает следующий вопрос: что может быть использовано в качестве платы за пользования и владение нежилым помещением.

Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода1.

Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается — на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице.

В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

В четвертых, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Степень научной разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Абова Т.Е., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Герасимова Е.Л., Догляд В.Б., Ерш А.В., Кабалкин А.Ю., Карамышева О.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Курноскина О.Г., Литовкин В.Н., Лобанов Г.А., Лукина З.П., Орлова Е.В., Садиков О.Н., Скворцов О.Ю., Смирнов В.В., Чумакова О.В., Шагова В.В., Шершеневич Г.Ф., и многие другие.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды нежилых помещений, особенностей правового регулирования данного договора.

Предметом исследования являются, нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений.

Целью данной работы является исследование договора аренды нежилых помещений по действующему российскому законодательству.

В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:

— определить понятие и предмет договора аренды нежилых помещений;

— рассмотреть особенности заключения договора аренды: форму и государственную регистрацию;

— рассмотреть исполнение договора.

— определить права и обязанности сторон договора аренды;

— расмотреть порядок расторжения договора аренды и вопросы ответственнгости;

— сделать выводы по совершенствованию действующего законодательства.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического.

По структуре работа состоит из введения, двух глав включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

1.1 Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Эти объекты недвижимы как по своей природе, так и по назначению обладают признаками фундаментальности, прочности относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью.

«Традиционно в российской цивилистике здания и строения обозначались термином «строение». При этом под строением донималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком»2. Элементы единства здания и строения позволяют поставить вопрос об их объединении под единым термином. Например, с использованием слова «постройка»3. Как объединяющее данные объекты Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. использовал слово «строение» (ст.ст. 174,247,567).

Действующее законодательство по-прежнему не содержит легального определения здания и сооружения.

Словарь русского языка обозначает здание как «архитектурное сооружение, постройка, дом», а под сооружением понимает всякую значительную постройку (различного вида и назначения)4.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (ОК 013-94 здание определяется как архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, имеющий крышу и стены.

В литературе под зданиями обычно понимают тате объекты недвижимости, которые «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации,,.»5; «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»6. Таким образом, обычное определение здания включает в себя признаки: а) искусственности возведения, 6) неразрывной связью с тем земельным участком, па котором расположена, в) такой фундаментальной связью с землей, при которой перемещение данного объекта невозможно без нанесения существенного ущерба его использованию по назначению г) завершенностью с точки зрения использования по назначению. Есть попытки выделить и такой признак как «самостоятельность», объект должен быть отдельно стоящим, что отличает здания, например, от нежилых помещений7.

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени8.

Ныне действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями, но, как считает А.В. Ерш в этом нет необходимости: «В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых». Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание»9. Автор указывает, что правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как этот предложено в научной литературе10.

П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.)11. К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, трансформаторы и другие инженерные строения.

Общероссийский классификатор основных фондов также выделяет сооружения, определяя их как инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда» или для осуществления различных непроизводственных функций. Такие объекты могут включать в себя отдельные элементы (например, мост включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно)12.

Различая правовой режим зданий и сооружений в юридической литературе нет единого мнения относительно следующего, С.П. Гришаев говорит о зданиях и сооружениях, что «располагаться они могут как на земле, так и под землей»13. Причем тут же приводит определение здания согласно Строительным нормам и правилам СНиП 10-01-1994, но которым, как указывалось выше, оно представляет собой «…наземное строительное сооружение…»14.

Кроме того, не все сооружения имеют «тесную связь с землей». Ряд сооружений, традиционно признаваемых недвижимым имуществом, скорее всего, недвижимостью не являются, Например, паропроводы, газопроводы и другие трубопроводы, лишь опираются на стойки и прочие подобные устройства, углубленные в землю, а случае их переноса сам трубопровод совершенно не пострадает, либо ущерб стоимость разборки и новой сборки соединений, сварки) по отношению к стоимости самой трубы будет незначителен. В этом смысле больше ос копаний признавать объектами недвижимости оборудование, смонтированное б жесткой связи с бетонным полом производственного помещения, окружающей аппаратурой, технологическими узлами, коммуникациями, и которое, действительно, невозможно перемещать без радикальных и внушительных по размерам последствий, Можно предположить, если бы дореволюционные цивилисты могли наблюдать в свое время подобные сочетания производственных агрегатов (явно отсутствовавшие в тот период), то их позиция о необходимости выяснять признак тесной связи объекта недвижимости именно с землей была бы поколеблена.

Весьма интересен и сложен вопрос о том, каков режим недвижимых вещей (в частности, зданий и сооружений) относительно протяженных объектов, выполняющих коммуникативные функции15 (например, линий электропередач).

В целом вопрос о различных частях объекта недвижимости, их самостоятельности и применимым к ним нормам, довольно сложен.

Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения.

Значение нежилых помещений существенно возросло с введением прямого запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях16.

ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст.288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминает.

При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов, как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, например, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей17.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. использует слова «нежилое помещение» в очень широком смысле и прямо называет в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в Законе о регистрации, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако в ГК РФ нет норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений. В юридической литературе также до настоящего времени не сложилось единого мнения по поводу нежилых помещений.

Одна из проблем возникает, из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере.

Толковый словарь русского языка помещение определяет как внутренность здания18. По мнению одних авторов нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание»19. Другие под помещениями понимают составные части здания или сооружения, предназначенные для длительного нахождения в них людей20.

Если рассматривать нежилое помещение как «целое строение, так и его часть», то и здесь такой подход признается небезупречным, ведь как отмечают авторы «правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью»21.

Е.Е. Дорогавцева занимает по этому вопросу жесткую позицию: нежилое помещение, с ее точки зрения, всегда часть либо здания, либо сооружения; причем, это помещение всегда изолированное22.

Правоведы, сужая семантическую базу, усматривают в данном словосочетании только внутренние части здания, поскольку, по их мнению, помещение не может иметь таких непременных признаков объекта недвижимости, как «привязка к определенному земельному участку», «законченность с возможностью использовать по назначению», также помещение не может быть признано «отдельно стоящим»23.

Из приведенных определений можно сделать вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным24.

Так, в настоящего времени, особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными, В основе неясностей их правового режима, конечно же, лежит специфика самого нежилого помещения. Законодателю необходимо создать для данного объекта свой собственный правовой режим.

1.2 Понятие договора аренды нежилых помещений

Традиционно аренда – это предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следовательно, арендные взаимоотношения во многих ситуациях могу быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора (ст. 606 ГК)25.

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав Г К, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имуществ регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).

Аренда зданий и сооружений – один из видов договоров аренды. Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.

Следует обратить внимание на то, что во второй части ГК РФ, действующего с 1 марта 1996 года, не употребляется распространенное ранее и имевшее самостоятельное значение в ГК 1964 года понятие »нежилое помещение».

В действующем ГК изменена классификация объектов аренды – вместо термина »строения и нежилые помещения» применяется другое понятие – »здания и сооружения» в качестве самостоятельного предмета правового регулирования.

Новый ГК 1996 года включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. “Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий или сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землёй и т.п.”26.

Договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определение договора в п.1 ст.650 не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (ст.606 ГК). Более того, статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора. Помимо определения арендной платы в договоре аренды также определяются периодичность и порядок ее внесения, а также срок действия аренды. Отсутствие в договоре аренды согласованного размера арендной платы не влечет недействительность договора. В этом случае, согласно статье 614 ГК РФ, будет приниматься в расчет плата, обычно уплачиваемая при аренде подобного имущества в сравнимых обстоятельствах. Но подобный вариант вызовет массу сложностей, так что указывать размер арендной платы все же необходимо. Ну а если в договоре аренды нежилого помещения не будет указан срок действия договора, то, согласно статье 610 ГК РФ, данный договор будет считаться заключенным на неопределенный срок27.

Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит28. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт29.

Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений30. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК “Найм жилого помещения”. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 ГК)31.

В буквальном смысле помещения не относятся к зданиям и сооружениям и, соответственно, на них не должны распространяться нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Но по своей сути, нежилое помещение представляет собой часть здания.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»32 относит нежилые помещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой »объект», входящий в состав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00.№53 ‘ О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»33 подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации34.

Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Прежний ГК 1964 года употреблял термин “строение” в место нынешнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом Гражданском кодексе 1996 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное35. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде — § 1 гл. 34 . К нежилым зданиям и сооружениям относятся: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования36. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений.

В наше время договор аренды получил большое распространение, в связи с этим появляется много спорных вопросов. Так нужно отличать договор аренды нежилого помещения от похожего на него договора.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал Акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, пологая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течении двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле продаже недвижимости (ст. 549-558), что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 2008г. №5096/0737 допускает, что незавершённый строительством объект может быть предметом договора купли – продажи. Однако такое правило не применимо к договору аренды зданий или сооружений. Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотемлимой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК).

Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652). Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) .Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка38.