Министерство образования и науки Российской Федерации
МОСКОВСКИЙ АВИАЦИОННЫЙ ИНСТИТУТ
(ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)
ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА
Кафедра “Производственного менеджмента и маркетинга”
Специальность 060800 “Экономика и управление на предприятии”
Специализация 060801 “Организация производства и менеджмент”
РАСЧЕТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ДИПЛОМНОМУ ПРОЕКТУ
на тему:
«Инвестиционный проект «Складской комплекс»
Выполнил:
Руководитель дипломного проекта:
Консультант по безопасности жизнедеятельности:
Консультант по технологической (технической) части ДП:
Рецензент:
Допущен к защите в
Государственной аттестационной комиссии
__________________________________
(декан факультета)
__________________________________
(заведующий кафедрой)
«____» ________________ 2005 год
Москва — 2005
СОДЕРЖАНИЕ
Стр.
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Анализ ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания, положения на нём компании ОАО “АБТ Чартер” и её хозяйственной деятельности
1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ
2.1. Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса
2.2. Оценка инвестиционного проекта и его рисков
2.3. Проектирование и строительство складского комплекса
ГЛАВА 3. ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ (ТЕХНИЧЕСКАЯ) ЧАСТЬ
ГЛАВА 4. ОХРАНА ТРУДА И ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
4.1. Экономические проблемы заболеваемости в ОАО “Геострой”
4.2. Экономические проблемы загрязнения и защиты атмосферы
и водного бассейна автотранспортными средствами
4.3. Техника безопасности при эксплуатации комплекса
ГЛАВА 5. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Выполнение задачи ускоренного развития России – удвоения ВВП, завоевание и упрочнение ведущих позиций государства в мире как в экономике, науке, технике, культуре, так и в области безопасности, требует развития продовольственного комплекса страны. Обеспечение населения продовольствием является не только одной из составляющей независимости страны, но и показателем благосостояния. Рынок авиаперевозок и связанных с ним услуг перевозок продуктов питания является современной быстрорастущей областью продовольственной и транспортной отраслей экономики.
Однако из-за отсутствия современной материальной базы отечественные компании, работающие на этом рынке, часто не могут успешно развивать свой бизнес, тем более быть мировыми лидерами в этой области. Такое положение не соответствует их опыту, активам, деловой репутации и требует изменений.
В связи с этим актуальной, в том числе и в практическом плане, является разработка подходов, инвестиционных проектов по развитию материально-технической базы компаний работающих на рынке авиаперевозок продуктов питания. Одним из направлений инвестирования может быть вложение в строительство складских комплексов, которые полностью отвечали бы особенностям этого бизнеса и требованиям мирового рынка.
Целью настоящей дипломной работы является разработка подходов к решению вопросов инвестиций в компании ОАО “АБТ Чартер” для совершенствования организации складского хозяйства на примере темы: «Инвестиционный проект «Складской комплекс».
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Провести анализ хозяйственной деятельности компании ОАО “АБТ Чартер”, её положения на рынке услуг авиаперевозок, системы управления компании, а также анализ ситуации на рынке складских помещений.
2. После экономического обоснования вложений в недвижимость и изучения методик оценки инвестиционных проектов и их рисков, провести выбор и оценку стоимости земельного участка под строительство, разработку плана по проектированию и строительству складского комплекса.
3. Провести анализ проблем совершенствования функций управления, выбор оборудования, его характеристик и технологического процесса на предприятии ОАО “АБТ Чартер”, а также оценку инвестиционного проекта и его экономической эффективности.
4. Рассмотреть вопросы по технике безопасности труда и экологической безопасности при выполнении проекта, в частности экономические проблемы заболеваемости в подрядной строительной организации, загрязнения и защиты атмосферы и водного бассейна автотранспортными средствами, а также вопросы по технике безопасности при эксплуатации складского комплекса.
5. Провести оценку эффективности проектных решений и рисков с предложением мер по снижению степени риска, а также состояния компании ОАО “АБТ Чартер” после реализации инвестиционного проекта.
Решение вышеназванных задач приведено в соответствующих главах и приложениях данной работы, состоящей из введения, 5 глав, выводов, списка литературы из 53 наименований и приложения. Работа изложена на 164 страницах машинописного текста, содержит 12 рисунков, гистограмм и диаграмм, 36 таблиц и приложение на 10 страницах.
Анализ ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания показал, что по услугам, заложенным в проекте, имеется устойчивый рынок и тенденции к его расширению. Проведенный в дипломной работе маркетинговый и финансово-экономический анализ деятельности компании даёт основания полагать, что предлагаемый проект может быть реализован с высокой эффективностью. Анализ возможных рисков и чувствительности проекта к изменениям внешних факторов, а также заложенные в проекте резервы позволят считать проект достаточно устойчивым к возможным изменениям как экономической ситуации в целом, так и показателей заложенных в проекте.
Результаты, полученные в проектной части дипломной работы, позволяют надеяться, что реализация данного инвестиционного проекта даст компании ОАО “АБТ Чартер” следующие возможные обретения:
возрастёт конкурентоспособность компании на рынке за счёт снижения издержек по аренде и увеличения оборота;
акционерный капитал компании найдёт эффективное применение после приобретения в собственность земельного участка и строительства на нём складского комплекса;
компания ОАО “АБТ Чартер”, имея законченный производственно-коммерческий цикл, получит возможность его интенсификации и усовершенствования на основе последних достижений НТП.
ГЛАВА 1
АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Анализ ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания, положения на нём компании ОАО “АБТ Чартер” и её хозяйственной деятельности
Краткий анализ ситуации на рынке грузовых авиаперевозок позволяет легко обнаружить, что авиационная отрасль, как известно, — уникальное сосредоточение новейших высоких технологий и конструкторской мысли, высококвалифицированных специалистов, имеющая стратегическое значение для государства, переживает стагнацию и без преувеличения стоит на грани гибели. Глубокий кризис переживает не только промышленность, но и отечественные авиакомпании. Падение объёмов перевозок привело к тому, что авиакомпании были не в состоянии не только поддерживать на должном уровне огромный парк оставшийся им в наследство, но и обновлять стареющие самолёты. И сегодня страна имеет морально и физически устаревший парк самолётов — 20% воздушных судов (ВС) — 30-летней давности, 40% — 20-25-летней, еще 15% — 15-20-летней давности, — можно говорить о 75% парка, которые будут целиком списаны к 2005-2008г [20].
Не смотря на огромную ёмкость (мировой авиарынок по оценке Джона Джонстона [20] составляет более $4 триллионов), выгодное географическое положение России, огромную внутреннюю потребность, продолжающаяся десятилетиями невнятная, зачастую просто глупая и разрушительная политика государства привела к утрате былой славы и гордости страны, к деморализации и упадку, снижению безопасности полётов.
Наблюдаются противоречивые тенденции, — с одной стороны улучшается аэропортовая инфраструктура, предлагается комплекс услуг, который соответствует мировым стандартам, включая обслуживание VIP клиентов, и осуществляет все этапы перевозки и доставку авиагрузов “от двери до двери”:
доставка груза из /в аэропорт;
оформление груза (взвешивание, измерение, маркировка, оформление авиагрузовой накладной);
бронирование грузового места;
удобные формы расчётов за услуги (в стране отправления/прибытия);
консультации и таможенное оформление в аэропортах вылета/прилёта;
обеспечение трансфера грузов, в том числе таможенных, их транзитное оформление и организация автомобильной перевозки до места назначения;
страхование грузов, консультации по перевозкам и другие виды услуг, но, с другой стороны, российский рынок грузовых авиаперевозок ждут радикальные перемены. Уходит эпоха международных чартеров на самолетах Ил-76. Рост цен на топливо ведёт к дальнейшему снижению рентабельности перевозок, и это полбеды. Гораздо хуже, что полёты в Европу блокированы из-за ограничений по шуму, а полёты в Китай фактически прекратились из-за отсутствия заказчиков. По данным авиакомпаний, число заказов на чартерные рейсы по перевозке товаров из Китая сокращалось весь прошлый год, к декабрю оно почти достигло нуля и с тех пор держится на этом уровне [20]. Таким образом, в силу вышеназванных обстоятельств, а также по причинам экономической нецелесообразности, демпинга псевдокомпаний, которые часто при этом безнаказанно идут на любой обман (один из способов — регистрация ввозимых самолётов за рубежом, и эти машины летают на лучших линиях, выполняя на некоторых до 90% рейсов), происходит нарушение технологического ритма отрасли.
Ещё одна причина, как осторожно формулируют перевозчики, в том, что “иностранный заказчик потерял уверенность в качественном исполнении заказа”. Это означает, что ужесточение таможенных процедур сделало авиационную перевозку сборного груза технически невозможной. Если перевозится партия однотипного товара, таможенную очистку ещё можно пройти в разумные сроки. Однако современная общемировая тенденция заключается в повышении востребованности перевозок сборного груза: один самолёт может быть заполнен товарами полутора тысяч наименований.
Но когда груз, в считанные дни доставленный авиатранспортом, на месяц задерживается на таможне для сверки с контрактом, проверки сертификатов, определения соответствующих таможенных кодов и начисления пошлин, — пока пошлины не уплачены, груз в свободное обращение не выпускается, товар не продаётся, — в результате авиационная перевозка теряет смысл. Заказчики переориентируются на другие виды транспорта или комбинированные способы доставки через соседние страны: туда — авиатранспортом, в Россию — автомобилями. Парк самолетов Ил-76, по словам авиаперевозчиков, частично простаивает, частично списывается или продаётся; некоторые самолеты летают по России с минимальной рентабельностью. Вместе с тем чартерными рейсами на рамповых машинах авиационные грузовые перевозки отнюдь не исчерпываются. Значительные объёмы перевозятся в багажных отсеках пассажирских самолетов. По этой причине “Аэрофлот — Российские авиалинии” традиционно лидирует в рейтинге не только пассажирских, но и грузовых российских авиаперевозчиков. Причём такие, по сути регулярные, перевозки осуществляются и на международных направлениях, и — всё в большей степени — внутри России. В перспективе они должны стать по-настоящему регулярными и выполняться на специализированных грузовых самолетах [43].
Международные авиационные стандарты предусматривают расширение функций аэропортов, как коммерческих предприятий. На рынке перевозок сборного груза в России уже сложились сильные компании-консолидаторы, имеющие собственную инфраструктуру сбора и доставки грузов различными видами транспорта, в том числе и воздушным. Это два лидера:
— ЗАО “Внуково-терминал”, имеющего площадь складских помещений — для нетаможенного груза 6 340 кв.м, — для таможенного груза 6 275,1 кв.м, расположенные на Юго-западе Москвы, 15 км по Киевскому, Боровскому шоссе и 17 км по Минскому шоссе. Производственные мощности ведут обработку авиагрузов 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Имеются холодильная камера, роликовые линии для обработки грузов при авиаконтейнерных перевозках, самоходный погрузчик контейнеров (высота подъёма 5,5 м), средства контейнерной механизации и для работы с грузом “россыпью”. В 2004 году пассажиропоток через аэропорт Внуково составил 2 774 964 человек, грузопоток 45 510 тн, выполнено — 63 084 рейса;
— группа “Ист-лайн” (East-Line), управляющая компания аэропортовым комплексом Домодедово, которая сохранила лидирующие позиции среди российских авиационных грузовых перевозчиков по итогам 2004 года. Общий объём перевезённого груза ~ 40 тыс. тн, выполнено 1 044 грузовых рейса, а процент коммерческой загрузки воздушных судов авиакомпании “Ист-лайн” значительно вырос — 81%, что на 6,6% больше аналогичного показателя 2003 года. В целом по воздушному транспорту России процент коммерческой загрузки ВС не превышает 60%. Общая доля рынка грузовых перевозок “Ист-лайн” среди российских авиационных грузоперевозчиков составляет ~ 20%. Грузовой терминал “Домодедово-Терминал” — современный, не имеющий аналогов в России грузовой терминал для обработки авиагрузов, почты, багажа и экспресс-грузов. Это самый крупный грузовой терминал в Московском авиационном узле, на котором обрабатывается более половины всех грузов, прибывающих в Москву. Сегодня “Домодедово-Терминал” полностью обновлён и оснащён современным оборудованием наземной обработки грузов. Общая площадь складских помещений составляет 12 720 кв.м. Мощность терминала — 800 тн/сутки. Для своих клиентов “Домодедово-Терминал” готов предоставить полный комплекс услуг по обработке и доставке грузов, включая хранение на складе, в том числе скоропортящихся грузов в холодильной камере; организацию и отправку грузов чартерными рейсами в любую точку мира; доставку грузов автотранспортом по Москве и Московской области [20].
Ежемесячный объём сборных грузов, перевозимых в России, составляет порядка 9-10 тыс. тн. Крупнейшим оператором выступает компания “ТСТ-Карго”. По словам её директора Андрея Королёва, за месяц отправляется почти 900 тн груза. На второй позиции «АвиаСибСервис», за месяц (кроме января) она перевозит около 800 тн. На третьем месте — транспортно-экспедиторская фирма “Армадилло”. Её директор Сергей Круглов утверждает, что в багажниках пассажирских самолётов компания ежемесячно перевозит до 600 тн. Таким образом, на тройку лидеров приходится примерно четверть перевозимых грузов. Парадоксально, но одной из главных своих проблем консолидаторы называют дефицит провозных мощностей. Проблему могло бы решить появление регулярных грузовых перевозок на специализированном транспортном ВС. “Дефицит ёмкостей не покрывается багажными отсеками пассажирских самолётов, — считает специалист по грузовым авиаперевозкам из группы компаний “Ист-Лайн” Евгений Раевский, — поэтому формируется свободная ниша для регулярных перевозчиков”[20].
По мнению Сергея Круглова: “Российский рынок перевозок в своём развитии повторяет западные тенденции,- от полных контейнеров мы перешли к паллетам и стремительно движемся к посылкам”. Отправители и получатели груза стараются оптимизировать свои складские запасы, не получая “лишний” товар. Сегодня средняя партия авиационного груза весит ~ 80 кг и состоит, как правило, из нескольких коробок. Сокращение среднего размера отправления явно приводит к увеличению объёмов сортировочно-консолидационных работ экспедиторских компаний, что заставляет их перепрофилироваться в новом направлении к строительству собственных терминалов. Вот почему в ближайшие годы российский рынок грузоперевозок, по-видимому, изменит свою структуру, а конкуренция развернется в новой нише.
Рынок грузовых перевозок возник в России в начале 90-х одновременно со становлением рыночных отношений. Бывалые экспедиторы называют те времена “туманным прошлым”. По их словам, тогда в порядке вещей была ситуация, когда загрузкой рейсов реально распоряжались аэропортовые грузчики, — именно они за некоторое вознаграждение решали, какой груз полетит сейчас, а какой останется лежать на складе. С тех пор рынок стал более цивилизованным. Все авиакомпании работают через одного или, чаще, через нескольких грузовых агентов-экспедиторов, ведающих их провозными мощностями. На первый взгляд, агенты лишь покупают весь объём багажника оптом и перепродают его в розницу. Однако наряду с этим они выполняют ряд важных сопутствующих действий, которые в противном случае пришлось бы выполнять самим авиакомпаниям (привлечение субподрядчиков стало именоваться словом аутсорсинг). Агенты занимаются сбором и консолидацией груза, проводят в случае необходимости его дополнительную упаковку в соответствии с требованиями авиаперевозчиков, объясняют клиентам, какой должен быть размер и вес посылки, какие предметы допускаются к перевозке.
Своеобразным индикатором роста экономической активности российских регионов служат компании экспресс-доставки, открывающие всё новые офисы и производственные подразделения. Возможно, темпы роста были бы ещё выше, но их сдерживают отсутствие чёткой нормативной базы, медлительная таможня и неразвитая инфраструктура. Эти обстоятельства стимулируют экспресс-перевозчиков к строительству собственных терминалов.
Когда появится обратная загрузка, а ещё лучше — обратная загрузка с консолидацией, регулярные грузовые авиалинии будут активно развиваться и конкуренция возникнет большая. В качестве аналогии можно привести пример с автомобильным транспортом — уже сейчас в каждом городе есть несколько автоперевозчиков сборного груза.
Аналитики “Boeing”, опубликовавшие этой весной прогноз роста грузоперевозок и увеличения парка грузовых ВС до 2025г считают, что через 20 лет грузопотоки в мире возрастут в три раза, а парк специализированных грузовых самолетов — только вдвое.
Эффективные меры по снижению расходов, предпринятые отделениями пассажирских перевозок авиакомпаний, заставили задуматься об этом и руководителей, отвечающих за грузовые перевозки. В поисках путей повышения прибылей и снижения расходов последние предполагают, в частности, использовать новые достижения науки и техники. Такой подход может привести к новой эре в области грузовых авиаперевозок.
Характерными особенностями наступающей эпохи станут возможность идентификации всех составляющих перевозимых грузов, специализация авиакомпаний-грузоперевозчиков, повышение роли глобальных альянсов и более полная стандартизация процесса перевозки. Если усилия Международной ассоциации воздушного транспорта (IATA), направленные на внедрение безбумажных технологий, являющихся ключевым фактором снижения расходов, увенчаются успехом, то система грузоперевозок, основанная на бумажных документах, уйдёт в прошлое.
По мнению эксперта компании “Unisys” Кристофера Шаудона, возможны три значительных изменения в информационных технологиях (ИТ), связанных с перевозками грузов:
системы связи через Интернет обеспечат возможность обмена информацией между всеми сторонами, занятыми в процессе перевозок, включая грузоотправителей, экспедиторов, авиакомпании, склады и различные государственные структуры;
неотъемлемыми элементами станут системы комплексного управления грузовыми потоками и менеджмента нештатных ситуаций;
появятся направленные на получение максимальных доходов системы быстрого реагирования, обеспечивающие мгновенную адаптацию к изменениям спроса и формирование новых маршрутов доставки. В этом отношении весьма перспективными представляются альянсы авиакомпаний.
Очевидно, что на бизнес грузоперевозок повлияет и общее ужесточение мер безопасности — авиакомпании работают над тем, чтобы это не привело к заметному увеличению времени обработки грузов
Компания ОАО “АБТ Чартер” предлагает:
— Авиакомпаниям: Услуги по организационному обеспечению полетов ВС, включая получение разрешений от авиационных властей Российской Федерации и иностранных государств, организацию обслуживания ВС российских и иностранных перевозчиков в аэропортах, отслеживание местоположения ВС, ряд дополнительных услуг в зарубежных и российских аэропортах.
— Деловым людям, корпоративным клиентам и частным лицам: Услуги по организации и выполнению рейсов деловой авиации (VIP чартер) в любой аэропорт мира на самолетах представительского класса, с обслуживанием пассажиров в Авиа Бизнес Терминале Внуково 3, а также широкий спектр дополнительных услуг по желанию заказчика. предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развития своей деятельности в регионах России. С увеличением потребности клиентов в высококачественных продуктах питания закономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованных услуг
Анализ положения фирмы на рынке должен учитывать специфику современной жизни, требующей от субъектов экономических взаимоотношений проведения глубокого анализа протекающих на рынке процессов. Чтобы в условиях жёсткой конкурентной борьбы обеспечить эффективное использование наличных ресурсов и качественное удовлетворение требований потребителей, принять оптимальное управленческое решение, предприятию нужно располагать необходимыми объёмами коммерческой информации. Для этого проводят исследование внешних переменных, не поддающихся, как правило, регулированию со стороны руководства фирмы, требующих гибкого приспособления к ним, и анализ внутренних составляющих организации, находящихся под контролем руководства и определённых действий фирмы в ответ на изменения окружающей среды [ ].
Результатом исследований является оценка потенциальных возможностей предприятия и его позиций на конкретном рынке или его сегменте. Оценка уточняется в процессе дальнейшей деятельности при разработке программы маркетинга путём сопоставления сложившейся на определённый момент рыночной конъюнктуры с производственными, финансовыми, трудовыми и иными ресурсами предприятия. Достоверность результатов оценки, правильное позиционирование во многом определяют эффективность деятельности фирмы на рынке [35].
Объектом исследования является анализ долей рынка (общий объём) в секторе транспортировки продуктов питания рынка авиаперевозок Московского региона и анализ товарооборота компании ОАО “АБТ Чартер” в сравнении с компаниями — конкурентами (по приоритету услуг: 1. транспортировка продуктов питания и 2. обслуживание VIP-клиентов).
В силу ограниченности информации и объёма дипломной работы, исследования ёмкости рынка и доли, занимаемой ОАО “АБТ Чартер” в полном объёме не проводились.
Результаты анализа общего объёма услуг в секторе авиаперевозок продуктов питания показаны на рисунке 1.1. В таблице 1.1 представлено сравнение товарооборота компании ОАО “АБТ Чартер” с конкурирующими компаниями за 2002 – 2004 годы. Из представленных данных видно, что ОАО “АБТ Чартер” делит лидирующие позиции с компанией “Ист-Лайн”, незначительное отставание имеет компания “Стримлайн” (13%), замыкает группу лидеров фирма “Феррас”, имеющая около 9% общего объёма в секторе авиаперевозок продуктов питания.
Лидерство “АБТ Чартер” можно объяснить следующими причинами:
компания имеет ассортиментный перечень услуг, который позволяет удовлетворить широкий спектр спроса;
компания специализируется только в секторах транспортировки продуктов питания и обслуживания VIP-клиентов, в то время как конкуренты являются операторами авиаперевозок пассажиров, коммерческих грузов оптовой и розничной торговли;
реализацией одного из основных принципов фирмы ОАО “АБТ Чартер” — предоставить каждому клиенту требуемый сервис и качество, которому он может доверять;
Рис.1.1. Анализ долей рынка (общий объём) в секторе авиаперевозок продуктов питания за I полугодие 2005
Сравнение товарооборота компании компания “АБТ Чартер” с компаниями конкурентами за 2002 – 2004 годы
Табл. 1.1
| Название фирмы
| 2002 год
| 2003 год
| 2004 год |
| “Ист-Лайн”
| 17%
| 17,7%
| 18% |
| “АБТ Чартер”
| 16,2%
| 16,4%
| 17% |
| “Стримлайн”
| 8,5%
| 7,2%
| 12,1% |
| “Феррас”
| 10,3%
| 9,1%
| 9,1% |
| “Русаэро”
| 12%
| 9,6%
| 5,9% |
| “Аэрорент”
| 1,1%
| 2,5%
| 3,7% |
| “ФортАэро”
| 0,9%
| 1,5%
| 1,9% |
| другие
| 37%
| 36%
| 32,3% |
ОАО “АБТ Чартер” в Московском регионе проводит целенаправленную политику по увеличению своей доли на рынке. Так, только за 2003-2004 товарооборот увеличился вдвое (см. рис. 1.2 и 1.3);
отличной репутацией. Всего перевезено более 47 000тн грузов, обслужено свыше 7 000 клиентов из 19 стран. У фирмы около 100 партнёров.
Анализируя данные таблицы 1.1 можно сделать следующие выводы:
чётко выражена тенденция к монополизации рынка в секторе авиаперевозок продуктов питания в Московском регионе — доля рынка, занимаемая её ведущими представителями, неуклонно возрастает. Доля рынка, приходящаяся на другие компании, весьма значительно снижается;
только две ведущие компании “Ист-Лайн” и ОАО “АБТ Чартер” демонстрируют устойчивую тенденцию увеличения своего лидирующего положения на этом рынке, что, конечно, является результатом достаточно устойчивой и целенаправленной работы указанных компаний по совершенствованию своей деятельности;
из таблицы видно, что наблюдается серьёзная конкурентная борьба в результате монополизации рынка. Об этом свидетельствуют скачки в размере доли данного рынка, характерные для ряда компаний. Причём у некоторых компаний наблюдается явная тенденция к снижению своего присутствия: доля, занимаемая компанией “Русаэро” за два года сократилась вдвое.
Рис.1.2. Сравнение товарооборотов Оао “АБТ Чартер” за 2003, 2004 и 2005 годы (руб.)
Рис.1.3. Сравнение количества заказов Оао “АБТ Чартер” за 2003, 2004 и 2005 годы (тонно-километры)
Анализ хозяйственной деятельности предприятия.
ОАО “АБТ Чартер” был образовано в 1997 году. Главный офис компании расположен во Внуково. Имеются два территориальных офиса в аэропортах Внуково и Домодедово. Основная деятельность компании “АБТ Чартер” на рынке авиаперевозок осуществляется в двух направлениях:
1. оказание услуг в аэропортах самолётам и их экипажам, в том числе иностранных компаний, бизнес-рейсов и VIP-клиентов;
2. авиаперевозки продуктов питания и связанные с ними услуги по хранению и транспортировке продуктов питания.
Как оператор данных сегментов рынка авиаперевозок предприятие широко использует услуги субподрядных организаций (государственных и частных компаний) и сама выступает в данной роли.
Ежемесячный оборот составляет ~ $400 000. Ежедневно обслуживается свыше 30 клиентов и перевозится более 40 тн грузов.
Анализ товарооборота и количества заказов основан на соответствующих отчётах за 2003, 2004 и I квартал 2005 года.
На рисунке 1.2 показан товарооборот за 2003-2005 годы (руб.). Из данных рисунка видно, что среднегодовой товарооборот ресторана Оао “АБТ Чартер” увеличился в несколько раз: в 2 раза в 2004 по сравнению с 2003 и почти в 2 раза в I квартале 2005 года по сравнению с таким же периодом 2004 года. Этот успех является итогом ряда факторов: профессионального управления ресурсами, включая постоянное обучение персонала, активным маркетингом и новациями. Реконструкции, проводившиеся в ноябре 2003 и ноябре 2004, характеризуются уменьшением товарооборота до нуля. Однако они позволили в дальнейшем не только компенсировать, но и значительно улучшить многие показатели эффективности деятельности компании. Заметным улучшением в деятельности фирмы, что можно видеть на данном рисунке, а также на рис.1.3, является ослабление сезонной зависимости. Спады, наблюдавшиеся в середине лета, значительно нивелированы, а уменьшение активности в зимний период хотя и явно выражено, но в значительной мере компенсируется возросшим среднегодовым товарооборотом.
Количество заказов за 2003-2005 годы иллюстрирует рис. 1.3. Видно, что количество заказов при их сравнении в соответствующие периоды, имеют тенденцию к уменьшению при росте величины среднегодового товарооборота.
В условиях рынка, когда хозяйственная деятельность предприятия и его развитие осуществляются за счёт самофинансирования, а при недостаточности собственных финансовых ресурсов за счёт заёмных средств, большое значение приобретает финансовая независимость предприятия.
Запас финансовой устойчивости предприятия — это запас источников собственных средств при условии оценки его собственных средств по:
соотношению собственных и заёмных средств в активах предприятия;
темпам накопления собственных средств в результате хозяйственной деятельности;
соотношению долгосрочных и краткосрочных обязательств предприятия;
достаточности обеспечения материальных оборотных средств собственными источниками [ ].
Бухгалтерский баланс характеризует изменения финансового состояния предприятия по сравнению с началом отчётного периода, а отчёт о финансовых результатах отражает результаты финансово-хозяйственной деятельности за период с начала и до конца отчётного 2003 года.
В балансе отражена характеристика понятий актива и пассива, в целом отвечающая условиям рыночной экономики. Активы предприятия отражены в балансе как стоимость имущества и долгосрочных прав, которыми оно располагает и контролирует на отчётную дату. Пассивы — это обязательства предприятия по займам и кредиторской задолженности, погашение которых приведёт к уменьшению стоимости имущества или поступающих доходов. В таблице 1.2 приведены данные бухгалтерского баланса за отчётный период по рассматриваемым ниже разделам.
В первом разделе актива баланса сосредоточены сведения о стоимости основных средств и нематериальных активов, капитальных вложений, авансов подрядчикам, долгосрочных финансовых вложений. Здесь же размещается информация об использовании прибыли, убытках, расчётах за имущество.
Во втором разделе актива баланса отражается стоимость находящихся в распоряжении предприятия материальных оборотных средств: готовую продукцию и товары, производственные запасы, незавершенное производство.
В третьем разделе актива баланса приводятся данные о наличии денежных средств в кассе и на банковских счетах; о расходах на приобретение краткосрочных ценных бумаг и других финансовых вложениях, о задолженности дебиторов за товары и услуги и по другим операциям.
Данные бухгалтерского баланса за отчётный период 2003 (тыс. руб.)
Табл. 1.2
|
Актив
|
На начало 2003
| На конец 2003
|
Пассив
|
На начало 2003
| На конец 2003 |
| Раздел I: основные средства и вложения
|
38 567,94
|
41 314,00
|
Раздел I: источники собственных средств
|
28 806,00
|
40 330,43
|
| Раздел II: запасы и затраты
|
29 862,73
|
31 837,27
|
Раздел II: кредиты и другие заёмные средства
|
35 700,62
|
31 996,92
|
| Раздел III: денежные средства, расчёты и прочие активы
|
8 357,92
|
6 193,46
|
Раздел III: расчёты и прочие пассивы
|
12 281,97
|
7 017,38
|
| Баланс
| 76 788,59
| 79 344,73
| |
76 788,59
| 74 344,73 |
Активы предприятия ОАО “АБТ Чартер” за анализируемый период изменились незначительно. Изменение составило 3,32%.
Таким образом, внеоборотные активы предприятия практически не изменились, то есть предприятие использовало в финансово-хозяйственной деятельности не долгосрочные, а краткосрочные финансовые вложения.
Первый раздел пассива баланса представляет информацию об источниках собственных активов предприятия: данные о величине уставного фонда, специальных фондов и целевого финансирования, амортизационного и ремонтного фондов, доходов будущих периодов и балансовой прибыли, кредиторской задолженности по расчётам за имущество и финансирование капитальных вложений; накопление суммы износа основных средств (и нематериальных активов), малоценных и быстроизнашивающихся предметов, торговой наценки по нереализованным товарам.
Во втором разделе пассива баланса содержится информация о кредитах банков и других заёмных средствах, полученных в определенном порядке о сумме задолженности банкам по всем видам просроченных ссуд.
В третьем разделе пассива баланса отражаются данные: о кредиторской задолженности краткосрочного характера, сроки погашения которой истекают в течение года со дня возникновения; займах под векселя, выданных со сроком платежей, не превышающих одного года с момента составления баланса.
Превышение стоимости активов над пассивами составляет стоимость собственных активов предприятия, которая отражается в пассиве отчётного баланса в разделе источников собственных средств, включающем и прибыль.
Как видно из таблицы 1.2, в анализируемом периоде источником формирования имущества предприятия являются собственные средства, доля которых в балансе увеличилась с 61,03% до 69,99%. Это свидетельствует об отсутствии задолженности перед бюджетными фондами, по полученным авансам и кредитам. Однако преобладают кредиторская задолженность перед поставщиками и подрядчиками, обязательства перед персоналом организации. Эти данные позволяют судить о финансовой устойчивости предприятия.
В таблице 1.3 приведены следующие показатели:
коэффициент маневренности собственных средств частное от деления собственных оборотных средств на сумму источников собственных средств. Показывает мобильность (гибкость) использования собственных средств;
коэффициент соотношения заёмных и собственных средств представляет собой частное от деления суммы обязательств по привлеченным заёмным средствам и суммы собственных средств. Указывает, сколько заёмных средств привлечено на рубль вложенных в активы собственных средств;
коэффициент долгосрочного привлечения заёмных средств рассчитывается путём деления суммы долгосрочных кредитов и займов на величину собственных средств плюс долгосрочные заемные средства. Он указывает на долю долгосрочных займов, приведенных для финансирования активов предприятия наряду с собственными средствами;
коэффициент реальной стоимости основных средств в имуществе предприятия равен стоимости основных средств за вычетом износа к чистой стоимости имущества предприятия по балансу-нетто.
Показатели, характеризующие финансовую устойчивость
Табл. 1.3
| Наименование показателей
| На 01. 01. 2003
| На 01. 07. 03
| Отклонение |
| 1. Коэффициент соотношения заёмных и собственных средств
|
0,764
|
0,712
|
— 0,052
|
| 2. Коэффициент долгосрочного привлечения заёмных средств
|
0,414
|
0,392
|
— 0,022
|
| 3. Коэффициент маневренности собственных средств
|
0,381
|
0,404
|
0,023
|
| 4. Коэффициент реальной стоимости основных материальных средств
|
2,673
|
2,876
|
0,203
|
Этот коэффициент показывает насколько эффективно используются средства предприятия для предпринимательской деятельности. Он является частным случаем коэффициента реальной стоимости основных и материальных оборотных средств в имуществе предприятия.
Важнейшим показателем, характеризующим финансовую автономность (независимость от привлечения заёмных средств) предприятия является коэффициент соотношения заёмных и собственных средств. Его значение свидетельствует, что к началу рассматриваемого периода (на 01. 01. 03) предприятие привлекло на каждый рубль собственных средств, вложенных в активы — 76,4 коп. заёмных средств. В течение исследуемого периода заёмные средства уменьшились на 5,2 коп. в расчёте на рубль собственных вложений, составив 71,2 коп. Следовательно, зависимость предприятия от привлечения заёмных средств уменьшается, компания Оао “АБТ Чартер” постепенно усиливает свою финансовую устойчивость.
Снижение коэффициента долгосрочного привлечения заёмных средств означает, что каждый рубль долгосрочных вложений в имущество предприятия только на 39,2 коп. финансируется из заёмных источников, что на 2,2 коп. меньше, чем в начале анализируемого периода.
Коэффициент маневренности достаточно высок (0,381) и продолжает расти (0,404), это подчёркивает постепенное улучшение финансовой автономности в будущем, так как коэффициент лучше установленного нормативного значения (0,1).
Коэффициент реальной стоимости основных материальных средств на конец анализируемого периода составил 2,876 (на начало 2,673) при рекомендуемом для соблюдения требования финансовой устойчивости значении не менее 1. Динамика данного показателя может быть оценена как позитивная.
Для компании ОАО “АБТ Чартер” финансовая устойчивость характерна и при более детальном рассмотрении в квартальных (полугодовых) временных исследованиях, что видно из таблиц 1.4 и 1.5, где приведены усреднённые значения показателей финансовой устойчивости, ликвидности, эффективности деятельности и рентабельности за период 4 квартал 2003 – 1 квартал 2004.
Анализ финансовой устойчивости предприятия позволяет говорить о значительном запасе прочности, обусловленном высоким уровнем собственного капитала (фактического), который на конец анализируемого периода составил 0,551 (при рекомендуемом значении не менее 0,100).
Таким образом, к концу анализируемого периода у предприятия имелись широкие возможности привлечения дополнительных заёмных средств без риска потери финансовой устойчивости.
Увеличение уровня собственного капитала (фактического) за данный период способствовало росту финансовой устойчивости компании.
Коэффициент покрытия внеоборотных активов собственным капиталом (фактическим) на конец периода составил 3,553 (на начало 3,453) (при рекомендуемом для соблюдения требования финансовой устойчивости значении не менее 1).
Показатели ликвидности и финансовой устойчивости
Табл. 1.4
| Наименование показателя
| 4 кв. 2003
| 1 кв. 2004
| Отклонение |
| Соотношение заёмного и собственного капитала (фактического)
| 0,926
| 0,816
| -0,110 |
| Уровень собственного капитала (фактического)
| 0,519
| 0,551
| 0,031 |
| Коэффициент покрытия внеоборотных активов собственным капиталом (фактическим)
| 3,453
| 3,553
| 0,100 |
| Коэффициент обеспеченности собственными средствами
| 0,434
| 0,468
| 0,034 |
| Коэффициент покрытия
| 1,767
| 1,989
| 0,222 |
| Промежуточный коэффициент покрытия
| 0,931
| 1,015
| 0,084 |
| Коэффициент срочной ликвидности
| 0,234
| 0,199
| -0,035 |
| Коэффициент покрытия обязательств притоком денежных средств (коэф. Бивера)
| 0,130
| 0,083
| -0,047 |
| Интервал самофинансирования, дни
| 26,619
| 34,962
| 8,344 |
Показатели эффективности деятельности и рентабельности
Табл. 1.5
| Наименование показателя
| 4 кв. 2003
| 1 кв. 2004
| Отклонение |
| Рентабельность активов по прибыли до налогообложения
| 0,071
| 0,051
| -0,020 |
| Рентабельность всех операций по прибыли до налогообложения
| 0,044
| 0,042
| -0,002 |
| Рентабельность производственных активов по результатам от основной деятельности
| 0,101
| 0,069
| -0,032 |
| Рентабельность основной деятельности
| 0,056
| 0,052
| -0,004 |
| Рентабельность собственного капитала (фактического)
| 0,120
| 0,072
| -0,048 |
| Оборачиваемость активов
| 1,607
| 1,197
| -0,411 |
| Оборачиваемость производственных активов
| 1,813
| 1,328
| -0,485 |
| Оборачиваемость запасов и прочих оборотных активов
| 3,986
| 2,924
| -1,062 |
| Длительность оборота запасов и прочих оборотных активов, дни
| 22,581
| 30,782
| 8,201 |
| Оборачиваемость краткосрочной дебиторской задолженности
| 4,784
| 3,500
| -1,284 |
| Длительность оборота краткосрочной дебиторской задолженности, дни
| 18,811
| 25,711
| 6,900 |
| Оборачиваемость кредиторской задолженности
| 4,536
| 3,833
| -0,703 |
| Длительность оборота кредиторской задолженности, дни
| 19,843
| 23,483
| 3,640 |
| Чистый производственный оборотный капитал
| 21 188,275
| 27 375,694
| 6 187,419 |
| Длительность оборота чистого производственного оборотного капитала, дни
| 21,549
| 33,010
| 11,461 |
| Чистый оборотный капитал (за вычетом кредиторской задолженности)
| 27 402,347
| 32 096,031
| 4 693,684 |
При этом коэффициент покрытия внеоборотных активов не только собственным, но и долгосрочным заёмным капиталом на конец периода был равен 3,711 (на начало 3,453). Следовательно, на конец анализируемого периода все долгосрочные активы финансируются за счёт долгосрочных источников, что может обеспечить относительно высокий уровень платежеспособности предприятия в долгосрочном периоде. При этом динамика данного показателя может быть оценена как позитивная.
Коэффициент обеспеченности собственными средствами составил на конец периода 0,468, что лучше установленного нормативного значения (0,1).
Соотношение заёмного и собственного капитала (фактического) на начало анализируемого периода равнялось 0,926, на конец периода 0,816 (при рекомендуемом значении менее 1).
Коэффициент срочной ликвидности, отражающий долю текущих обязательств, покрываемых за счёт денежных средств и реализации ценных краткосрочных бумаг, на конец периода составил 0,199, что на 0,035 пунктов ниже, чем на начало периода (0,234) при рекомендуемом значении 0,30 — 0,50.
Промежуточный коэффициент покрытия (отражающий долю текущих обязательств, покрываемых оборотными активами за вычетом запасов) на конец периода составил 1,015, что на 0,084 пунктов выше его значения на начало периода (0,931) при рекомендуемом значении от 0,50 до 0,80.
Коэффициент покрытия краткосрочной задолженности оборотными активами на конец периода (при рекомендуемом от 0,80 до 1,50) составил 1,989, что на 0,222 пунктов выше его значения на начало периода (1,767).
Таким образом, за анализируемый период компания ОАО “АБТ Чартер” сохранила способность погасить текущие обязательства за счёт производственных запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов. Но данный показатель не укладывается в диапазон рекомендуемых значений.
Коэффициент Бивера, равный отношению притока денежных средств к общей сумме задолженности, на конец анализируемого периода составил 0,083 (на начало 0,130). По международным стандартам рекомендуемое значение данного показателя находится в интервале 0,043-0,100 (в годовом исчислении 0.17-0.4). Полученное значение показателя позволяет отнести предприятие к средней группе “риска потери платежеспособности”, то есть уровень покрытия задолженности суммой чистой прибыли и амортизации у предприятия средний.
Интервал самофинансирования (или платежеспособности) ОАО “АБТ Чартер” на конец периода составил 35 дней (на начало периода 27 дня), что свидетельствует о низком уровне резервов у предприятия для финансирования своих затрат (без амортизации) в составе себестоимости и прочих издержек за счёт имеющихся денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и поступлений от дебиторов. В международной практике считается нормальным, если данный показатель превышает 90 дней (в годовом исчислении 360 дней).
Рентабельность активов по прибыли до налогообложения (показывающая, какую прибыль приносит каждый рубль, вложенный в активы предприятия) за анализируемый период в целом была средней и варьировалась от 7,080% до 5,060%. Значение рентабельности активов на конец анализируемого периода свидетельствует о достаточно высокой эффективности использования имущества. Уровень рентабельности активов в (5,060%) на конец анализируемого периода обеспечивается высокой оборачиваемостью активов, составившей на конец периода 1,197 оборота за квартал. Средняя доходность всех операций 4,220% (по прибыли до налогообложения).
В целом, динамика оборачиваемости активов, которая показывает, с какой скоростью совершается полный цикл производства и обращения, а также отражает уровень деловой активности предприятия, отрицательна (за анализируемый период отмечается снижение значения показателя с 1,607 до 1,197 оборота за квартал). Сопоставление динамики рентабельности всех операций и оборачиваемости активов показывает снижение этих показателей за анализируемый период, что свидетельствует о негативных изменениях в финансовом состоянии предприятия (табл.1.5).
Рентабельность производственных активов по результатам от основной деятельности (показывает какую прибыль приносит каждый вложенный в производственные активы компании рубль) в начале анализируемого периода равнялась 10,130%, а на конец периода составляла 6,910%. Эта величина показателя рентабельности складывается из рентабельности продаж (основной деятельности), которая в конце анализируемого периода составила 5,200%, и оборачиваемости производственных активов, равной 1,328 оборота за квартал.
Одновременное снижение показателей рентабельности продаж и оборачиваемости производственных активов является “диагнозом” проблем, связанных с реализацией товаров (услуг) и работой отдела маркетинга.
Рентабельность всех операций компании ОАО “АБТ Чартер” в конце анализируемого периода составила 4,220% и была на 0,980 пунктов ниже показателя рентабельности продаж (основной деятельности). Таким образом, предприятие теряет часть своей эффективности за счёт прочей деятельности. Рентабельность собственного капитала (фактического) предприятия (определяющая эффективность вложений средств) в анализируемый период была положительной и снизилась с 12,040% до 7,210%.
Длительность оборота запасов и прочих оборотных активов на конец периода составляет 31 день, краткосрочной дебиторской задолженности 26 дней, а кредиторской задолженности 23 дней. Таким образом, длительность оборота чистого производственного оборотного капитала (длительность оборота запасов плюс длительность оборота краткосрочной дебиторской задолженности минус длительность оборота кредиторской задолженности) составляет 34 дня и 22 дня в начале анализируемого периода.
Следует подчеркнуть, что средняя за анализируемый период величина длительности оборота чистого производственного оборотного капитала положительна, что обеспечивает платежеспособность предприятия в долгосрочном периоде.
Если учесть, что чистый производственный оборотный капитал предприятия на конец анализируемого периода составляет 27 375,694 тыс. руб., то сокращение длительности его оборота на один день позволит высвободить денежные средства в размере среднедневной выручки 735,587 тыс. руб. Сокращения длительности оборота можно добиться за счёт сокращения объёма закупаемого сырья, сроков его хранения, снижения длительности производственного цикла, сокращения отсрочек платежей покупателям, увеличения длительности и объёмов коммерческого кредита поставщиков.
Показатель длительности оборота краткосрочной задолженности по денежным платежам (13 дней), служащий индикатором платежеспособности в краткосрочном периоде, не превышал 180 дней. Таким образом, можно предположить, что сроки выполнения обязательств Оао “АБТ Чартер” ещё не истекли и у предприятия хватит ресурсов, чтобы расплатиться с кредиторами.
Рентабельность и оборачиваемость активов предприятия. Показатели рентабельности характеризуют относительную доходность или прибыль измеряемую в процентах к затратам средств или капитала. Показатель рентабельности продукции отражающий прибыльность всей реализованной продукции, определяется делением объёма прибыли от реализации на выручку от реализации продукции. Рентабельность отдельных видов продукции зависит от продажной цены и себестоимости данного вида продукции. Как видно из таблицы 1.6, где приведены данные о рентабельность предприятия, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года изменение в уровне показателей рентабельности активов происходит под влиянием изменений структуры реализованной продукции и индивидуальной рентабельности отдельных видов продукции.
Показатели рентабельности за анализируемый период не претерпели кардинальных изменений. Все эти значения показывающие, какую прибыль приносит каждый рубль, вложенный в активы предприятия, свидетельствуют о достаточной эффективности использования имущества. Отклонения со знаком минус можно объяснить тем, что IV квартал 2003 по интенсивности работы превосходит I квартал 2004 (наличие праздников).
Анализ данных таблицы 1.7 показывает, что динамика оборачиваемость активов предприятия, которая отражает тот факт, с какой скоростью совершается полный цикл производства и обращения, а также отражает уровень деловой активности предприятия, отрицательна. Сопоставление этих данных с показателями рентабельности показывают снижение практически всех анализируемых показателей за анализируемый период, что свидетельствует об отсутствии позитивных изменений в финансовом состоянии предприятия. Это может быть следствием нестабильных результатов, связанных с реализацией товара (услуг) и продвижением товара (услуг) на рынке.
Комплексная оценка финансового состояния предприятия на 01.04.2005г. (нарастающий итог) и анализ приведенных в таблицах 1.2 – 1.7 данных его деятельности показывают, что показатели финансовой устойчивости, ликвидности, рентабельности и оборачиваемости характеризуют предприятие как финансово устойчивое, с достаточно высоким уровнем доходности, что как следствие влечёт за собой удовлетворительную платёжеспособность.
Вывод: Предприятие ОАО “АБТ Чартер” относится ко второй группе инвестиционной привлекательности (см. Приложение 1).
Показатели рентабельности
Таблица 1.6
| Показатели рентабельности
| IV кв. 2003
| I кв. 2004
| Отклонение |
| Рентабельность активов по прибыли
| 0,087
| 0,068
| -0,019 |
| Рентабельность собственного капитала
| 0,148
| 0,096
| -0,052 |
| Рентабельность производственных активов
| 0,124
| 0,092
| -0,032 |
| Рентабельность основной деятельности
| 0,069
| 0,069
| 0,00 |
| Рентабельность всех операций
| 0,054
| 0,056
| 0,002 |
Показатели оборачиваемости
Табл. 1.7
| Показатели оборачиваемости
| IV кв. 2003
| I кв. 2004
| Отклонение |
| Оборачиваемость производственных активов
| 1,671
| 1,263
| -0,408 |
| Оборачиваемость кредиторской задолженности
| 4,967
| 4,413
| -0,554 |
| Оборачиваемость запасов и прочих активов
| 4,107
| 3,193
| -0,914 |
| Оборачиваемость активов
| 1,963
| 1,616
| -0,347 |
Анализ системы управления. Успех деятельности фирмы зависит от системы управления, которая имеет решающее значение в достижении целей и задач, стоящих перед предприятием. Поэтому возникает необходимость в проведении исследований, позволяющих совершенствовать существующую в фирме систему управления. Исследование системы управления включает сбор, обработку и анализ данных с целью повышения результативности управления. Результатами исследований системы управления являются разработки, использующиеся при выборе и реализации стратегии и тактики деятельности фирмы, построении новой и/или совершенствовании действующей системы.
Система — это организованная совокупность подсистем и их элементов, находящихся во взаимодействии и образующих единое целое. Любое предприятие (компания) является системой, то есть представляет собой целое, состоящее из взаимозависимых подсистем.
Элементами управляющей подсистемы являются подразделения (работники), участвующие в процессе управления, и их взаимосвязи.
К основным характеристикам элементов управления относятся: функции, методы, технологии управления, организационная структура управления, информационное обеспечение, технические средства управления, кадры управления, управленческие решения.
Функции управления — это виды деятельности, которые определяют дифференциацию (разделение) и интеграцию (кооперацию) управления, необходимые для повышения качества управления и экономии времени.
Методы управления — это способы и приёмы воздействия на отдельные элементы управления, обеспечивающие эффективное использование ресурсов для достижения конечной цели управления.
Технология управления — это управленческий цикл, включающий в себя подготовку, принятие и реализацию решений, осуществляемых одним или несколькими звеньями управления, с учётом определённой формы реагирования элемента на управляющее воздействие (обратная связь).
Организационная структура управления — упорядоченная совокупность взаимосвязанных звеньев управления, обеспечивающих функционирование и развитие предприятия как единого целого.
Звенья управления отличаются размерами, назначением, функциями, информационным насыщением, способами передачи информации и мерой участия в процессах управления. Звеньями системы управления могут быть как отдельные работники, так и отдельные службы и подразделения. В зависимости от соотношения полномочий и функций управления различают звенья:
линейное, при котором объём полномочий равен объёму функций. Руководитель принимает решения по всем функциям управления;
функциональное, при котором объём полномочий существенно меньше объёма функций. Часто такое звено разрабатывает варианты решений, но не принимает их, передавая принятие решений линейному звену;
линейно-функциональное, при котором объём полномочий ограничен частью объёма функций. К таким звеньям относят должности главного инженера, главного экономиста, главного технолога и тому подобное;
функционально-линейное, при котором полномочия ограничены не только частью функций, но и конкретными условиями их реализации.
Каждое из перечисленных звеньев управления предопределяет свои организационные и информационные связи.
Информационное обеспечение — совокупность сведений и сообщений, с помощью которых разрабатываются и принимаются управленческие решения.
Технические средства управления — это средства сбора, передачи, хранения, отображения и вывода управленческой информации.
Кадры управления — менеджеры и специалисты всех уровней управления.
Управленческие решения — это творческий акт субъекта управления, определяющий программу мероприятий по решению возникшей проблемы на основе анализа сложившейся ситуации.
Организационная структура управления ОАО “АБТ Чартер” по принятию и исполнению решений представлена на рис.1.4, откуда видно, что главой компании является директор, которому подчиняется весь персонал компании, и им принимаются управленческие и стратегические решения в масштабах предприятия. Принятые решения доводятся до сведения коллектива и принимаются ими к исполнению, то есть имеет место функционально-линейное построение организационной структуры управления. Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполне соответствует лучшим современным образцам. В табл.1.8 представлено планирование фонда оплаты труда в соответствии с изменениями в штатном расписании после реализации инвестиционного проекта.
Директор Заместитель директора
по технической части
|
    
  Заместитель директора по коммерческой части
|
Менеджер
по персоналу 1
|
Секретариат
и АХЧ 3
|
IТ-отдел 3
|
|
 
   
 Финансовый отдел 2
 Бухгалтерия 6
|
Начальник диспетчерской службы
|
|
   Диспетчеры
планирования 8
|
Диспетчеры
оперативные 4
|
Транспортный
отдел 8
|
Служба
супервайзеров 20
|
Представительство в аэропорту Внуково
Представительство в аэропорту Домодедово
Рис.1.4. Организационная структура управления компании ОАО “АБТ Чартер”
Планирование фонда оплаты труда после реализации проекта
Табл.1.8
|
№
|
Должность, профессия
| Изменения при реализации проекта |
|
|
Численность (чел.)
| Оплата труда, руб/мес. |
|
|
2004
| после
| 2004
| после |
| 1
| Директор
| 1
| 1
| 50000
| 55000 |
| 2
| Зам. директора по ТЧ
| 1
| 1
| 30000
| 35000 |
| 3
| Зам. директора по КЧ
| 1
| 1
| 20000
| 25000 |
| 4
| Нач. диспетчерской службы
| 1
| 1
| 15000
| 20000 |
| 5
| Финансовый отдел
| 2
| 3
| 4000
| 4500 |
| 6
| Бухгалтерия
| 6
| 7
| 4000
| 4500 |
| 7
| Менеджер по персоналу
| 1
| 2
| 2500
| 5000 |
| 9
| Секретариат и АХЧ
| 3
| 4
| 2000
| 4500 |
| 10
| Отдел маркетинга
| |
4
| |
5500 |
| 11
| Транспортный отдел
| 8
| 28
| 2500
| 30000 |
| 12
| IТ — отдел
| 3
| 4
| 4000
| 4500 |
| 13
| Служба супервайзеров
| 20
| 38
| 5000
| 11500 |
| 14
| Диспетчеры планирования
| 8
| 9
| 3000
| 3500 |
| 15
| Диспетчеры оперативные
| 4
| 5
| 3000
| 3500 |
| 16
| Служба эксплуатации технолог. оборуд.
| |
4
| |
9500 |
| 17
| Охрана и уборщицы
| 1
| 6
| 1500
| 15000 |
| 18
| Представительства
| 12
| 24
| 12000
| 24000 |
|
весь персонал
| 72
| 105
| 325600
| 500500 |
Директору подчиняются финансовый отдел и бухгалтерия, секретариат, отдел кадров, АХЧ и IT-отдел. Заместителю директора по коммерции – представительства компании в аэропортах Внуково и Домодедово, финансовый отдел и бухгалтерия, начальник диспетчерской службы, координирующий взаимодействие между отделами компании. Заместитель директора по технической части так же руководит отделами с технической точки зрения. В компании имеются все перечисленные выше звенья управления.
Необходимо рассматривать как формальную, так и неформальную организационную структуру предприятия. Неформальная структура представляет собой систему ежедневных действий, регулирующих важнейшие для предприятия отношения, и включает в себя комплекс неофициальных правил, ценностей, норм, убеждений, а также взаимоотношения и связи внутри предприятия, которые сложились между отдельными категориями работников. Эта структура дополняет формальную структуру и затрагивает сферы отношений, неурегулированных положениями последней. Для успешной реализации стоящих перед предприятием целей требуется максимальное сближение формальной и неформальной структуры.
Функции предприятия должны чётко распределяться между всеми его служащими, что и определяет основу его организационной структуры. Сотрудники организации наделяются соответствующими правами и обязанностями, которые закрепляются директивно и должны выполняться, как это предписывается. При этом результат труда служащих сразу же направляется на достижение стоящих перед компанией задач. В российской практике прослеживаются печальные тенденции в организации структуры организаций: “раздутость кадров”, нечёткое распределение обязанностей, неотработанная система поощрений и взысканий. Оптимальная структура предприятия – это шаг вперёд к его процветанию.
Бизнес-моделирование (моделирование бизнес-деятельности) — важный инструмент не только оптимизации деятельности предприятия, но и поддержки её последующего функционирования. Оно представляет собой процесс отражения субъективного видения реально существующего в компании потока работ в виде модели, состоящей из взаимосвязанных объектов. Бизнес-моделирование – это современная технология управления, повышающая эффективность работы предприятия за счёт снижения расходов на внутреннее взаимодействие, а, следовательно, обеспечивающая всестороннюю организационно-экономическую экономию ресурсов.
Расходы (издержки) на взаимодействие неизбежны для всех хозяйствующих субъектов, причём их доля в совокупных издержках производства товаров (услуг) сравнима, а нередко даже превосходит долю расходов на преобразование. Особенно они велики в сфере услуг и могут по разным оценкам в зависимости от отрасли экономики и страны достигать 40-70% общих издержек [6]. По нашим оценкам в компании ОАО “АБТ Чартер” расходы на взаимодействие выше 50% общих издержек, что может быть связано с необходимостью аренды офисных и складских площадей. Очевидна потребность в офисно-складском комплексе, который бы отвечал задачам компании.
Анализ численности персонала компании показывает соответствие рекомендуемым нормам. В настоящее время численность персонала ОАО “АБТ Чартер” по штатному расписанию составляет 72 человек. В связи с сезонностью и проводимой кадровой политикой центрального офиса (ЦО) компании численность персонала постоянно претерпевает изменения.
Управленческий состав компании (директор и два его заместителя) составляет 4,2% общей численности персонала, что также соответствует установленной норме управляемости.
Квалификационные требования к персоналу высокие (см. Приложение 2).
В настоящее время в компании ОАО “АБТ Чартер” более 70% сотрудников имеют высшее и специальное образование.
Офисы компании оснащены всеми необходимыми средствами управления: компьютерной техникой, имеющей специализированное ПО, средствами сбора и обработки информации.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что предприятие ОАО “АБТ Чартер” в основном соответствует представлениям современного построения системы управления, основанной на правильном подборе и расстановке кадров, использовании современных методов управления. В компании ОАО “АБТ Чартер” используются достижения науки и техники в областях психологии и технологий принятия управленческих решений.
Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполне соответствует лучшим современным образцам.
1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости
Экономическое обоснование инвестиций в недвижимость является важнейшей частью принятия решения инвестором и является многогранным и масштабным вопросом. Поэтому для целей настоящей работы необходимы ограничения, а именно ограничимся рассмотрением темы через призму землепользования в городских условиях. В обычном понимании не существует единого городского рынка недвижимости, а есть множество ситуаций, определяющих формирование цен в городе на земельные участки, на недвижимость, в силу существования множества скрытых рынков, являющихся одновременно автономными и связанными между собой [34]. В целом земельный рынок можно рассматривать как два сегмента: застроенные участки и свободные от застройки участки или как, например, такие сегменты:
земли сельскохозяйственного назначения;
открытые незастроенные земли (рекреации, туризм, охота, рыбалка);
незастроенные земли города и пригородной зоны (ближайшая периферия) в перспективе с возможностью использования под застройку;
застроенные или отведённые под застройку городские земли;
земли, под жилыми односемейными домами с огородными участками;
участки многоквартирной многоэтажной застройки;
участки коммерческой и промышленной собственности;
участки собственности (недвижимости) различных инфраструктур;
участки, определённые под застройку на условиях передачи в аренду [36].
Возможна иная классификация объектов недвижимости и сегментация рынка, где будет формироваться своя собственная структурированность условий и стоимость объектов недвижимости. Например, в г.Москве выделяют секторы: офисной, торговой и производственно-складской недвижимости [24]. Для экономического обоснования вложений в земельные участки рассмотрим вкратце современную ситуацию на рынке и некоторые тенденции её развития.
Сектор офисной недвижимости. По мнению аналитиков [9] в 2005г. спрос на офисную недвижимость класса «А»-«В» в Москве ещё будет превышать предложение. Но активность спроса будет падать до стабилизации уровня предложения и уровня устойчивого платёжеспособного спроса в этом секторе, что уже наблюдается с середины 2004г. Резкого снижения цен (арендных ставок) в 2005г не прогнозируется, хотя уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещается с планки 15-18% годовых к 11-13%.
Стабильный рынок с высокой активностью – это область деятельности институциональных инвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Их приход означает, что спекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет до 2006г., что символизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента с низким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционная сделка в области офисной недвижимости Москвы — продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners стала таким символическим событием ещё в 2003г. [9].
На этом фоне необходимо отметить ещё несколько тенденций, которые возникли в офисном секторе рынка в 2003г., но в полной мере проявились в 2004г. и продолжатся далее. Это появление ещё одного типа объектов класса «В» — “бизнес-парков”, децентрализация и демократизация спроса на качественные офисные площади. Если в 2003г. цены продаж значительно различались в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в 2004г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начали выравниваться. Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает заметно ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс — Кутузовского, Ленинградского проспектов и других.
Аналогичная ситуация характерна и для ближайшего Подмосковья, куда ещё недавно переводились производственные мощности, а теперь это зона, благодаря целенаправленной политике областного руководства, является привлекательной для многих инвесторов и по сути становится основой для будущего роста рынка. Сектор офисной недвижимости Москвы и Московской области показывает устойчивые темпы развития и роста инвестиций.
В секторе торговой недвижимости объёмы предложения за счёт нового строительства также растут. Суммарная площадь введённых в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1,5 млн. кв.м, а общая площадь торговых центров составила в 2004 году более 2 млн. кв.м и продолжает расти в 2005г. [9]. Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться — особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1,5 тыс. за кв.м в год и более. За пределами Садового кольца ставка не выше $1 тыс. за кв.м в год. На 01.03.2005г. она даже снизилась, составив $0,8-0,9 тыс. за кв.м в год [40].
На рынке аренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платить за помещения в течение длительного времени, поскольку, несмотря на бурный рост розничных сетей, операторы не могут наращивать объёмы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить фиксированный минимум и определённый процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для фирм, специализирующихся на продаже одежды и обуви — 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса люкс — более 20% [29].
Генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве предусматривает увеличение площадей с 8 млн. кв.м до 16 млн. кв.м. до 2020г. Из них 6,3 млн. кв.м появятся при строительстве 300 крупных торговых центров. Производственные зоны и незастроенные территории площадью от 13 до 38га должны быть реорганизованы в торговые зоны. К тенденциям 2005г. специалисты относят развитие крупных сетевых торговых центров (уровня “Ашан”, “Метро” и другие), вытеснение существующих рынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговыми центрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) — “ритейл-парков”.
С конца 2004г. существенно изменилась и будет изменяться структура торговых площадей возле станций метрополитена и железной дороги в Москве и Московской области, что является выполнением решений государственных органов, связанных с политикой безопасности. По этим же причинам заметно снижение мелкой уличной торговли, что также усиливает эти тенденции и ведёт к снижению доходности. С другой стороны эти же причины могут и вызывают спрос, а, следовательно, и рост цены доходности. В целом прогноз доходности в этом секторе неочевиден даже для узких специалистов [9].
Сектор производственно-складской недвижимости является одним из самых молодых секторов недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. На сегодняшний день предложение по складским помещениям в Москве составляет ~1,6 млн. кв.м. Но в структуре этого предложения наблюдается преимущественно низкий стандарт, часто с ненадлежащим образом оформленными правами. Только менее 200 тыс. кв.м (практически 1/10) можно рассматривать как международный стандарт. К концу 2005-началу 2006г. окончится строительство складских комплексов класса «А» — «В» и без учета строительства для собственных нужд, объём нового предложения составит до 150 тыс. кв.м. В 2005г. ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м в год (на уровне 2003г.), в крупных — упадет до уровня $110-120 за 1 кв.м. в год. В целом доходность сектора в 2005г. и ещё год-два останется стабильной (15-18%) за счёт неудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможное скатывание до 11% и менее. Хотя существует мнение, что при выполнении городских программ по стимуляции развития малого бизнеса, возможен рост цены аренды (может быть как субаренды) из-за массового спроса на небольшие складские и производственно-складские помещения, что приведёт к достаточно устойчивой доходности на уровне 13-14% [9].
Надо отметить, что часть сектора производственно-складской недвижимости, в силу специфики бизнеса в стране, часто не учитывается ни ведущими участниками рынка, ни специалистами.
На середину июня 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м в сутки) были следующие:
для неотапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) — $0,33;
для отапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) — $0,43;
для неотапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) — $0,28;
для отапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) — $0,30.
Стоимость погрузочно-разгрузочных работ на середину июня 2004 года, согласно ежемесячному бюллетеню “Rway”, составляла $1,5 до $4,1 за тонну груза. Стоимость продажи складских комплексов составляет $350-800 за 1 кв.м в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом она незначительно зависит от месторасположения склада [9].
Очевидно, что доходность в этом секторе недвижимости сильно зависит от качества помещений и услуг, только для таковых высокого класса надо ожидать роста инвестиций. Ведущие дела в России девелоперы классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений.
По мнению специалиста компании Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева [40], сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. Большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, делающих свой бизнес на сдаче их внаём, — российские компании.
Ещё один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса «А», — интеллектуальные склады. Считается, что именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они редко разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу [40].
Аренда и строительство. Развитие Московского региона, особенно сферы недвижимости, обусловлено в основном внешнеэкономической деятельностью фирм как российских, так и иностранных головные офисы которых расположены в г.Москве. За последние годы Москва превратилась в основной транзитный пункт на пути товаров из ближнего и дальнего зарубежья в регионы РФ. Поэтому основные районы, которые для большинства арендаторов отвечают их потребностям в размещении складских площадей это Западный, Юго-Западный, Северный, Северо-Западный Подмосковья. Все имеющиеся на данный момент времени складские помещения в этих районах заняты более чем на 95% и лидируют по размеру арендной ставки. С экономической точки зрения строительство новых складских объектов в этих зонах Подмосковья наиболее выгодно, что подтверждается новыми проектами по строительству складов, общей площадью порядка 250 000 кв.м, которые будут введены в строй в период 2005-2007гг., но и стоимость земельных участков самая высокая. Однако потребность в качественных складских помещениях на данный момент составляет более 600 тыс. кв.м. Так что огромный спрос на складские площади в этих районах сохранится.
Учитывая, что в г.Москве в последнее время наблюдаются огромные проблемы с транспортным движением и ограниченное предложение на земельные участки пригодные под строительство современных складских комплексов, а также увеличение цены на аренду или выкуп земли, многие компании, работающие на рынке оказания складских услуг, обращают свой взор на ближайшее Подмосковье.
Аренда офисных помещений. Устойчивый рост российской экономики стимулирует и рост рынка недвижимости. В результате, общее количество арендованных офисных площадей возросло, а предложение сократилось. Тем не менее, общие расходы на аренду офисных помещений по-прежнему на 25-30% ниже докризисного уровня 1998г. Сейчас основной спрос на офисные помещения наблюдается в классе «В», причём не в центре, а в районе Третьего Транспортного кольца, где имеются хорошие транспортные развязки.
Предложение офисных помещений. Общее предложение в начале 2004 года составляло 1,9 млн. кв.м офисных помещений международного качества (классы «А» и «В»). Ожидается, что к концу 2005г. будет завершено строительство ещё более 240 тыс. кв.м офисных помещений [9]. В 2004г. строительство велось активнее по сравнению с предыдущим годом. Планируемый к завершению в 2004г. объём строительства составляет 360 тыс. кв.м офисных площадей международного качества.
Арендные ставки. Средние арендные ставки для офисных помещений международного качества не изменились или увеличились незначительно ~ 3%.
Несмотря на растущий дефицит офисных помещений, в целом, арендаторы не были готовы переплачивать за аренду офисов и искали лучшие предложения по соотношению цены и качества. Конкуренция среди арендаторов за качественные помещения приведёт к тому, что лучшие здания будут сданы в аренду или проданы до окончания строительства.
Потребности в складских площадях по состоянию на конец I полугодия 2005г. приведёны на рис.1.5. Он иллюстрирует структуру реального спроса и наиболее интересные объекты складской недвижимости и является обобщением информации сайтов компаний, работающих на рынке аренды и продажи офисной и промышленно-складской недвижимости [9].
Чистая средняя базовая годовая арендная ставка в зависимости от количества арендуемой площади, расположения и качества здания варьируется в пределах: класс «А»: от $425 до $525 за кв.м (для лучших зданий от $470 до $525); класс «В»: от $300 до $400 за кв.м.
Рис.1.5. Структура реального спроса и объектов складской недвижимости (данные по II полугодию 2004г.)
Как правило, определение площади помещений производится на основе международного стандарта ВОМА; измерение площади помещений по стандартам БТИ требуется для целей государственной регистрации. В целом по Москве, соотношение арендуемой и полезной площадей варьируется от 70% в старых зданиях до 87-95% в современных зданиях [32].
Инвестиционные проекты по недвижимости. В 2004 году главный спрос на покупку офисной недвижимости исходил от отечественных и иностранных компаний финансового и энергетического секторов. Впервые за период после кризиса 1998г. был заметен рост интереса институциональных и частных инвесторов к коммерческой недвижимости, результатом, которого были десятки заключенных сделок. Стоимость покупки квадратного метра готовых к выезду офисных помещений осталась на прежнем уровне и варьировалась в зависимости от расположения и качества в пределах $2300-3400. Стоимость строительства и реконструкции в 2004г. не увеличилась и оценивается в пределах $1000-1500 за кв.м. Доходность строительства офисных зданий также осталась на прежнем уровне в 17-23% в зависимости от класса здания и его расположения. В будущем ожидается падение доходности, но в ближайшие 2 года влияние растущей арендной платы за землю и инфляции будет компенсироваться увеличением дохода из-за растущих арендных ставок.
Недостаток финансирования по-прежнему ощущается на рынке коммерческой недвижимости, поскольку изменения в законодательстве, смягчающие ограничения на вложения в недвижимость инвестиционных фондов, страховых компаний и пенсионных фондов, введены в действие, но вряд ли будут реализовываться на практике в больших объёмах ранее конца 2007г. Рынок коммерческой ипотеки только начинает развиваться, ограниченное участие банков значительно снижает объёмы финансирования.
Общий прогноз. Рынок недвижимости в Московском регионе полностью оправился от рецессии 1998-99 годов. Уровень свободных помещений в настоящее время значительно ниже, чем в Центральной и Восточной Европе, объём нового строительства полностью не удовлетворяет растущий спрос.
В ближайшем будущем ожидается усиление конкуренции за помещения хорошего качества. Большинство зданий будет полностью сдано в аренду до завершения строительства. Компании, которым требуются офисные помещения площадью более 1500 кв.м, будут вынуждены отложить свой переезд до 2007 года. Решающую роль приобретут заблаговременное принятие решения по крупным корпоративным проектам и перспективное планирование. Тенденцией станет строительство зданий для конкретного пользователя, что особенно характерно для складской недвижимости, так как предлагаемые сегодня в аренду складские помещения имеют преимущественно низкий стандарт.
Арендные ставки продолжат рост на 3-5% в год. Ранний выход на рынок крупных офисных объектов повлияет на конкурентоспособность арендных ставок в зданиях более ранней постройки.
Стоимость покупки квадратного метра недвижимости, как офисной, так и складской, будет неуклонно возрастать вне зависимости от сезона в связи с инфляционными макроэкономическими ожиданиями.
Выводы: На основании проведенного на современном фактологическом материале краткого анализа ситуации и тенденций развития современного рынка недвижимости Московского региона установлено, что рынок является растущим и будет развиваться во многом благодаря сектору производственно-складской недвижимости. Это вызывает привлекательность инвестиций и подтверждает возможность (выгоду) реализации инвестиционных проектов. Экономическое обоснование, в свою очередь, для правильной оценки требует разработки и адекватного применения методического аппарата анализа и оценки инвестиционных проектов. Такой аппарат должен: включать в себя методы выявления ключевых показателей, систему мониторинга, быть чувствителен к параметрам среды. Таким образом, для возможного решения актуального вопроса о целесообразности инвестиций необходимо провести маркетинговые исследования и ответить на вопросы:
1). Как и какие источники финансирования инвестиций выбрать? (представляет тему, выходящую за рамки настоящей работы см. Приложение3).
2). Где и на каких условиях размещать складской комплекс? (также не представляется возможным рассмотреть в полном объёме).
3). Какие технологии и оборудование использовать?
4). Как оценить инвестиционный проект?
5). Какова экономическая эффективность инвестиционного проекта?
6). Каковы риски проекта и как их снизить?
7). Каковы наиболее существенные последствия проекта для состояния компании, в том числе социально-экономический эффект?
ГЛАВА 2
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ
2.1. Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса
Так как при постановке вопроса о реализации инвестиционного проекта сразу же необходимо определить конкретное расположение складского комплекса — где в г.Москве или в области? — проведём выбор и оценку стоимости земельного участка для размещения складского комплекса, учитывая всё вышеизложенное ранее по этому вопросу.
Следует отметить, что обычно используемые методы достаточно эффективны для оценки сравнительно небольших по площади различного функционального назначения с расположенными на них объектами недвижимости земельных участков, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий.
Для оценки стоимости и возможности приобретения (аренды) земельного участка воспользуемся результатами вышеприведенных данных по экономическому обоснованию вложений в недвижимость и анализа ситуации на рынке. Известно, что рыночная стоимость сотки земли в г.Москве в 5 и более раз превышает стоимость сотки земли, находящуюся в пределах 30км пригородной зоны столицы. Арендная плата как офисных, так и складских помещений в г.Москве в несколько раз выше, чем в Подмосковье. Стоимость 1кв.м для вновь строящихся объектов также выше на 20% и более [9]. То есть, в прямом денежном выражении затраты на земельный участок под строительство складского комплекса в пределах г.Москвы значительно дороже, чем за городом. Но может ли расположение в г.Москве дать преимущества?
— как выгодное вложение капитала в недвижимость с учётом растущей стоимости недвижимости и имеющихся тенденций роста в настоящее время. Да, может как средство долговременных и надёжных инвестиций. Как известно, при оценке экономической эффективности акцент делается на потенциальную способность инвестиционного проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста (см. ниже и Приложение 3). Это вопрос стратегии развития предприятия, определяемый руководством компании.
— как удобство и улучшение транспортной логистики. На первый взгляд ответ на этот вопрос тоже положительный, так как многие клиенты компании находятся в г.Москве. Однако, по мнению специалистов, как было показано выше, такое расположение (в промзонах на окраине Москвы) сейчас не считается несомненно более выгодным по сравнению с расположением в ближнем Подмосковье. Необходимо учитывать и привязку к аэропортам в силу специфики самого бизнеса и имеющихся объектов недвижимости, территориально расположенных во Внуково и Домодедово.
Можно, учитывая программу Правительства Москвы по выводу за пределы города производственных и складских хозяйств, рассматривать вопрос о местонахождении складского комплекса на территориях, освобождающихся при перепрофилировании объектов промышленности или перебазировании их на другие земельные участки, расположение которых определено зонированием, как правило, на периферии или за пределами городов. Но простой расчёт показывает, что размер необходимых средств на осуществление такого инвестиционного проекта, по меньшей мере, в 2-3 выше, чем при строительстве объекта в области. Например, сумма затрат по оплате перемещения расположенного на данной территории объекта, оплате городу за предоставление имеющейся инфраструктуры (как правило, обязательные условия участия в тендере на право приобретения земельного участка в г.Москве [32]) превосходит затраты на строительство нового объекта за пределами г.Москвы в зависимости от условий в несколько раз.
Вероятно, можно рассматривать вопрос о месте расположения комплекса на периферии г.Москвы, если такой вариант реально имеется и можно получить государственную финансовую поддержку для его осуществления.
Таким образом, в общем случае (если нет других оснований или возможностей), основываясь на данных анализа, предпочтительнее рассматривать будущее расположение складского комплекса вне г.Москвы.
Известно, что стоимость сотки земли в ближайшем Подмосковье в Западном (Юго- и Северо-Западном) направлении сопоставима со стоимостью таковой в г.Москве [9]. Несмотря на то, что эти направления удобны с точки зрения транспортной логистики для размещения на их территориях складского комплекса фирм, являющихся участниками ВЭД, также как следующее по приоритетности Северное, по причине высокой цены земельного участка являются невыгодными.
Поэтому для решения вопроса о выборе места расположения земельного участка под строительство складского комплекса ограничимся направлениями по Ярославскому, Рязанскому и Каширскому шоссе. В этих направлениях имеется развитая инфраструктура, включая транспортную, свободные земельные участки со сравнительно невысокой рыночной стоимостью.
Оценку стоимости земельного участка в связи с ограниченным объёмом настоящей работы проведём в упрощённом варианте без подробного описания исходных данных местоположения объектов, выбора и расчёта поправочных, корректирующих и дополнительных коэффициентов и прочее. Отметим только, что в выбранных направлениях (районах) размещения земельных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории и их учёт необходим особенно для незастроенных участков.
Местоположение объекта оценки. Объект оценки представляет собой незастроенный участок торгового назначения. Неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м находится в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе. Подъезд к участку беспрепятственный, осуществляется по грунтовой дороге, расстояние до асфальтированной трассы составляет приблизительно 200м. Участок граничит с лесным массивом, а также с застроенными земельными участками, предназначенными под жилищное строительство, где имеется скважина, подведено электричество 380В, магистральный газ. Участок: генплана ТУ нет, эскизного проекта нет, коммуникаций нет, каких-либо строений, улучшений нет, водоёмов нет, имеются зелёные насаждения в виде кустарника, хвойных деревьев.
Вид права — собственность. Информации по правоустанавливающим документам нет. В соответствии со Стандартами оценки [34] требуется предоставление соответствующих документов для проведения оценки объекта с целью принятия управленческого решения.
В рамках настоящее работы использовался метод сравнения продаж, — по сложившейся практике земельные участки оцениваются с использованием сравнительного подхода в связи с наличием предложений аналогичных объектов на рынке. Исходные данные по сопоставляемым объектам приведены в таблице 2.1. В рамках данного исследования методы доходного подхода не применялись, поскольку достоверных результатов эти методы оценки не дают. Не применялся и затратный подход ввиду того, что земельные участки в рамках данной работы оцениваются как незастроенные.
В таблице 2.2 представлена процедура внесения поправок и приведены результаты оценки стоимости по приобретению в собственность земельного участка, проведённая с использованием кадастровой оценки.
Для рассматриваемых объектов, выбранных как тестовые в границах соответствующих поселений в районах их месторасположения, значения коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости для первых трёх объектов равны и составляют: Ккд = 0,3, для объекта 4 — Ккд = 2,1, для объекта 5 — Ккд = 1,6.
Исходные данные по земельным объектам, исследуемым для выбора и оценки стоимости земельного участка под строительство складского комплекса
Табл. 2.1
| Показатели и характеристики
| Объекты сравнения |
|
Оцениваемый
| Объект 1
| Объект 2
| Объект 3
| Объект 4 |
| Цена продажи, $
| ?
| 396 000
| 900 00
| 840 000
| 661 500 |
| Условия финансирования
| рыночные
| рыночные
| рыночные
| рыночные
| рыночные |
| Право собственности
| нет
| полное
| полное
| полное
| полное |
| Условия продажи
| рыночные
| рыночные
| рыночные
| рыночные
| нерыночные |
| Условия рынка (время продажи)
| март, 2005
| январь, 2005
| ноябрь, 2004
| декабрь, 2004
| февраль, 2005 |
| Состояние окружающей среды
| Удовлетворительное
| Удовлетворительное
| Загазованность
| Удовлетворительное
| Удовлетворительное |
| Стоимость сотки, $
| ?
| 2 000
| 1 800
| 3 360
| 1 890 |
| Местоположение
| Каширское ш. 18км
| Каширское ш. 12км
| Каширское ш. 28км
| Ярослав. ш. 8км
| Рязанское ш. 33км |
| Площадь, соток
| 250
| 180
| 500
| 250
| 350 |
| Условия подъезда
| плохие
| хорошие
| хорошие
| хорошие
| хорошие |
| Текущее состояние
| незастроен
| застроен
| незастроен
| незастроен
| незастроен |
| Доступные коммунальные услуги
|
нет
|
все
|
нет
|
все
|
Коммуникац. по границе участка |
| Коэффициент дифференциации оценочной зоны, Ккд
|
3,0
|
3,0
|
3,0
|
2,1
|
1,6
|
| Дополнительная информация
| торговое назначение
| под ИЖС, охрана
| торговое назначение
| под ИЖС
| под ИЖС |
| Тел. доп. информац.
| 980-76-60
| 772-89-62
| 364-81-43
| 130-58-85
| 722-13-31 |
Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости для приобретения в собственность земельного участка
Табл. 2.2
| Элементы сравнения
| Объекты сравнения |
|
Оцениваемый
| Объект 1
| Объект 2
| Объект 3
| Объект 4 |
| Цена продажи, $
| |
396 000
| 900 000
| 840 000
| 661 500 |
| Площадь, соток
| 250
| 180
| 500
| 250
| 350 |
| Стоимость сотки, $
| |
2200
| 1800
| 3360
| 1890 |
| Корректировки |
|
Поправка на торги, %
|
|
-3
2134
|
-3
1746
|
-3
3259,2
|
+3
1946,7
|
| Поправка на состояние окружающей среды, %
| |
0
2134
|
+5%
1833,3
|
0
3259,2
|
0
1946,7
|
| Поправка на наличие улучшений, %
| |
-17%
1771,22
|
+25
2291,63
|
0
3259,2
|
+2%
1985,63
|
| Поправка на целевое назначение, %
| |
+23
2178,6
|
0
2291,63
|
+23
4008,82
|
+23
2442,32
|
| Поправка на размер участка, %
| |
0
2178,6
|
+2,5
2348,92
|
0
4008,82
|
+1,50
2478,95
|
| Поправка на условия рынка (время продажи)
| |
+8,1
2355,07
|
+22,4
2875,078
|
+10,4
4425,73
|
+6,1
2630,17
|
| Поправка на местоположение, %
| |
0
2355,07
|
0
2875,08
|
-47
2345,64
|
+4%
2735,38
|
| Скорректированная цена сотки по Ккд, $
| |
0
2355,07
|
0
2875,08
|
0,7
1641,95
|
0,53
1448,11
|
| Валовая коррекция
| |
155,07
| 1075,08
| 1718,05
| 441,89 |
| в % от цены продажи
| |
7,1
| 59,7
| 51,1
| 23,4 |
| Весовые коэффициенты
| |
4
| 5
| 5
| 7 |
| Средневзвешенная цена сотки, $
|
2006,77
|
9420,28
|
14375,4
|
8209,75
|
10136,77
|
Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне.
При этом поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё — состояние кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь многолетнюю статистику.
Выход из данного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их рыночной стоимости. Имея среднюю ставку земельного налога в соответствии с Законом “О плате за землю” (табл. 1, 3 Приложения к закону), Правительство РФ вынуждено регулировать стоимость земельных участков нерыночными методами, — с помощью повышающего коэффициента ставки налога, повышая его постоянно (в 1995 — 2,0; в 1996 — 1,5; в 1997 -2,0; в 1998 — почти в 2; в 2000 — 1,2 раза). Их перемножением находится средняя ставка, точнее чем раньше отражающая реальное положение, но не адекватно конкретной сегодняшней ситуации.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком). Результаты анализа представлены в Приложении 4.
Стоимость земельного участка. Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м. (см. Глава 3).
В ориентировочных расчётах ТЭО строительства (упрощённый бизнес-план) при определении площади земельного участка необходимого для размещения комплекса промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 — кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов [9].
В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет:
50м х 500м = 25 000кв.м = 250 соток
Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2 006,77. Тогда стоимость земельного участка равна:
2 006,77 х 250 = $501 692
При освоении участка его стоимость возрастёт и составит:
501 692 х 1,3 = $652 200,
где 1,3 – коэффициент освоения [20].
Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и строительством дорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к объекту (из расчёта стоимости 1 км дороги $1 000 000):
652 200 + 400 000 = $1 052 200
Вывод: выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса, проведенные с использованием методов сравнения продаж, кадастровой оценки земель и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, позволили предложить для этого неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе стоимостью $1 052 200.
2.2. Оценка инвестиционного проекта и его рисков
Как известно, понятие инвестиционного проекта трактуется двояко: как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение заданных целей и как система, включающая определённый набор организационно-правовых и расчётно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия [35].
Для целей настоящей работы необходима оценка капитальных вложений в реальный инвестиционный проект, поэтому понятие “инвестиционный проект” используется во втором значении, а в первом значении употребляется обычно понятие “проект”.
“Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утверждённой в установленном порядке и стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)” [ ].
Перед реализацией необходимо провести экономическое обоснование инвестиционного проекта, которое должно дать ответ о его целесообразности. При этом должны быть использованы надёжные и апробированные методические подходы,что позволит свести инвестиционный риск к минимуму.
В СССР действовала методика определения абсолютной и относительной эффективности капитальных вложений. С переходом экономики России на рыночные отношения эта методика не может быть использована в полной мере на практике. Основной недостаток её заключается в том, что величины нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений в значительно занижены, что в конечном итоге даёт неверную оценку, так как в условиях рыночной экономики их величины должны адекватно изменяться в зависимости от изменения уровня инфляции и быть на уровне процентной ставки или другого аналогичного критерия, например, ставки дивиденда.
Вторым недостатком вышеупомянутой методики является то, что для убыточных предприятий коэффициент абсолютной эффективности определялся по формуле, оперировавшей не с прибылью, а с себестоимостью продукции до и после вложения инвестиций. Дело в том, что реализация какого-либо мероприятия не всегда приводит к ликвидации убыточности, хотя издержки в этом случае снижаются и для рыночных условий является неприемлемым.
Методика определения сравнительной эффективности капитальных вложений основана на сравнении приведенных затрат по вариантам [12]. Согласно этой методике экономически целесообразным вариантом считается тот, который обеспечивает минимум приведенных затрат. Если капитальные вложения проводились в разное время, то рекомендовалось применять коэффициент приведения. Капитальные вложения приводились к концу или к началу осуществления проекта. Основным недостатком методики определения сравнительной эффективности капитальных вложений является то, что критерием для выявления лучшего варианта служат приведенные затраты, а не прибыль, в большей степени отвечающая требованиям рыночной экономики.
Кроме того, методика не может быть использована для экономического обоснования инвестиций, направляемых на улучшение качества продукции: как правило, с улучшением качества продукции увеличиваются издержки на её производство и реализацию за счёт использования более высококвалифицированного труда, применения более качественных материалов и оборудования и других факторов. Поэтому эта методика, в которой за основу взяты приведенные затраты, не может быть применена.
В зарубежной практике для оценки эффективности реальных инвестиций используют методы, основывающиеся на различных принципах. Одним из таких базовых принципов является оценка возврата инвестируемого капитала на основе показателя денежного потока “кэш-фло” (cash-flow переводится дословно как “поток наличности” или “денежный поток”). Он формируется за счёт сумм чистой прибыли и амортизационных отчислений в процессе эксплуатации инвестиционного проекта. При этом показатель денежного потока может приниматься при оценке дифференцированного по отдельным годам эксплуатации инвестиционного проекта или как среднегодовой.
Вторым принципом оценки является обязательное приведение к настоящей стоимости, как инвестируемого капитала, так и сумм денежного потока.
Третьим принципом оценки является выбор дифференцированной ставки процента (дисконтной ставки) в процессе дисконтирования денежного потока для различных инвестиционных проектов. Размер дохода от инвестиций (в реальном инвестировании таким доходом выступает денежный поток) формируется с учётом следующих факторов:
средней реальной депозитной ставки;
темпа инфляции (или премии за инфляцию);
премии за риск;
премии за низкую ликвидность.
Поэтому при сравнении инвестиционных проектов с различными уровнями риска должны применяться при дисконтировании различные ставки процента (более высокая ставка процента должна быть использована по проекту с более высоким уровнем риска). Аналогично при сравнении инвестиционных проектов с различными общими периодами инвестирования (ликвидностью инвестиций) более высокая ставка процента должна применяться по проекту с большей продолжительностью реализации.
Четвёртым принципом оценки является вариация форм используемой ставки процента для дисконтирования в зависимости от целей оценки.
При расчёте различных показателей эффективности инвестиций в качестве ставки процента, выбираемой для дисконтирования, могут быть использованы:
средняя депозитная или кредитная ставка;
индивидуальная норма доходности инвестиций с учётом уровня инфляции, уровня риска и уровня ликвидности инвестиций;
альтернативная норма доходности по другим возможным видам инвестиций;
норма доходности по текущей хозяйственной деятельности.
Наибольшее распространение получила методика оценки эффективности реальных инвестиций на основе взаимосвязанных показателей (рис.2.1).
Чистая дисконтированная стоимость. Из работ [5, 14, 19, 27] следует, что наиболее распространённым методом экономического обоснования инвестиций является метод на основе сопоставления чистой дисконтированной стоимости (NPV – Net Present Value) и реальных инвестиций (К), то есть в этом случае критерием для экономического обоснования инвестиций служит дисконтированная стоимость (NPV).
Если: NPV > К > 0 – проект следует принимать;
NPV = 0 – проект ни прибыльный, ни убыточный;
NPV < К – проект следует отвергнуть.
NPV – один из важнейших показателей и критериев эффективности инвестиций, выступающий в ряде случаев как единственный, самостоятельный.
Единого подхода при определении чистой дисконтированной стоимости нет. Так, Роберт Пиндайк и Даниэль Руинфельд предлагают определять чистую дисконтированную стоимость на основе будущих доходов, полученных при реализации проекта. Под будущими доходами понимается чистая прибыль [31].
Другие авторы предлагают определять будущий дисконтированный доход на основе чистой прибыли и амортизационных отчислений. Такой подход к определению NPV представляется более объективным, так как амортизационные отчисления – это средства, необходимые для осуществления процесса воспроизводства основных производственных фондов, остаются в распоряжении предприятий, то есть это приток денежных средств, а не отток [14, 27, 31]. В расчётах доходы и инвестиции должны быть продисконтированы.
На рис.2.2. представлена зависимость NPV от ставки дисконта. Правильный выбор величины ставки дисконта является важнейшим моментом при экономическом обосновании инвестиций (подробнее см. ниже).
Основой для исчисления NPV является “План денежных потоков”. В его основе лежит метод анализа денежных потоков (cash-flow). Деятельность предприятия принято разделять на три основные функциональные области-разделы: операционная или производственная, финансовая и инвестиционная.
Рис.2.1. Система взаимосвязанных показателей оценки эффективности реальных инвестиций
Рис.2.2. Зависимость чистой дисконтированной стоимости NPV от ставки дисконта E
1) “кэш-фло” от производственной деятельности” — способность производить и реализовывать продукцию и/или услуги и размер прибыли, который можно получить в результате этой деятельности.
2) “кэш-фло” от финансовой деятельности” — поступления от вкладов владельцев, акционерный капитал, долгосрочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам, а выплаты — погашения займов, дивиденды.
3) “кэш-фло” от инвестиционной деятельности” — платежи за приобретение активов, где источником поступления служат поступления от реализации активов, которые не используются на производстве. Учёту подлежат не только затраты на вновь приобретаемые активы, но и балансовая стоимость имеющихся в собственности активов на начало проекта.
Сумма “кэш-фло” каждого из разделов “кэш-фло” будет составлять остаток ликвидных средств в соответствующий период. При этом “кэш-баланс” на конец расчётного периода будет равен сумме “кэш-баланса” предыдущего периода и остатка ликвидных средств текущего периода времени. Основными факторами, участвующими в анализе эффективности инвестиционного проекта, являются суммарная величина “кэш-фло от производственной деятельности” и других доходов (например, реализации активов, вклады в другие предприятия), а также величина расходов на инвестиции. Практической датой окупаемости проекта будет считаться день, когда аккумулированная сумма от “кэш-фло от производственной деятельности” станет равной сумме затрат на инвестиции.
Таким образом, план денежных потоков является основным документом, предназначенным для определения потребности в капитале, выработки стратегии финансирования и оценки эффективности инвестиционного проекта, то есть для экономического обоснования инвестиций.
Индекс доходности. Этот показатель PI (Profitability Index) является следствием предыдущего NPV и рассчитывается по формуле:
PI=Д0/К, (2.1)
где Д0 – сумма денежного потока в настоящей сумме;
К – дисконтированные инвестиции.
В отличие от NPV индекс доходности является относительным показателем. Благодаря чему он удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных проектов, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектовании портфеля с максимальным суммарным значением NPV.
В методическом отношении он напоминает оценку по использованному ранее показателю “коэффициент эффективности капитальных вложений”, но это совершенно иной показатель по экономическому содержанию. Доходом от инвестиций здесь выступает не прибыль, а денежный поток (чистая прибыль + амортизационные отчисления). Кроме того, предстоящий доход от инвестиций — денежный поток приводится в процессе оценки к настоящей стоимости.
Показатель “индекс доходности” также может быть использован не только для сравнительной оценки, но и в качестве критериального при принятии инвестиционного проекта к реализации.
Очевидно, что если: PI > 0 – проект следует принимать;
PI < 1 – проект следует отвергнуть;
PI = 1 – проект ни прибыльный, ни убыточный.
Сравнивая показатели NPV и PI, следует обратить внимание на то, что результаты оценки эффективности инвестиций с их помощью находятся в прямой зависимости: с ростом абсолютного значения чистого приведенного дохода возрастает и значение индекса доходности и наоборот. Более того, при нулевом значении чистого приведенного дохода индекс доходности всегда будет равен единице. Это означает, что как критериальный показатель для экономического обоснования инвестиций целесообразности реализации инвестиционного проекта может быть использован только один (любой) из них. При проведении сравнительной оценки следует рассматривать оба показателя, так как они позволяют с разных сторон оценить эффективность инвестиций.
Внутренняя норма доходности (норма рентабельности инвестиций). Под внутренней нормой доходности (IRR – Internal Rate of Return) понимают значение ставки дисконтирования, при которой NPV проекта равен нулю:
IRR = Е, при котором NPV = f (Е) = 0 (2.2)
Смысл расчёта этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с проектом. Например, если проект полностью финансируется за счёт ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным.
На практике любое инвестиционная деятельность финансируется из разных источников. Платой за пользование авансированными финансовыми ресурсами являются проценты, дивиденды, вознаграждения и тому подобное, то есть имеют место обоснованные расходы. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать “ценой авансированного капитала” (СС). Этот показатель отражает сложившийся минимум возврата на вложенный капитал и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной. Метод итерационного подбора значений ставки дисконта, как алгоритм можно представить следующим образом: выбираются два значения нормы дисконта и рассчитываются NPV; при одном значении NPV должно быть меньше, а при другом — больше нуля. Затем значения коэффициентов и самих NPV подставляются в формулу (известную как интерполяция):
IRR = Е1 + NPV1 / (NPV1 — NPV2) х (Е2 – Е1), (2.3)
где Е1 — значение ставки дисконтирования, при которой NPV>0;
NPV1 – величина положительного NPV;
Е2 — значение ставки дисконтирования, при которой NPV <0;
NPV2 – величина отрицательного NPV.
Недостаток – IRR не позволяет сравнивать размеры доходов различных вариантов проектов [27]. Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: можно принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего показателя СС (или цены источника средств для данного проекта, если он имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова:
IRR > СС – проект следует принимать;
IRR < СС – проект следует отвергнуть;
IRR = СС – проект ни прибыльный, ни убыточный.
Часто использование метода с определением внутренней нормы доходности IRR и метода с определением чистой дисконтированной стоимости NPV для сравнения проектов, у которых даже первоначальные инвестиции одинаковы, но разные графики поступления денежных средств, приводят к противоположным результатам. Допустим, предполагается инвестировать 100 тыс. руб. в один из двух инвестиционных проектов. Необходимо выбрать приоритетный проект при цене капитала предназначенного для финансирования соответственно 7% (первая ситуация «а») и 12% (вторая ситуация «б»). Параметры этих проектов представлены в табл.2.3, а показатели эффективности (при ставке дисконтирования равной 10%) — в табл.2.4.
На рис.2.3 точка пересечения двух графиков (Е = 10,94%), показывающая
значение нормы дисконта, при котором оба проекта имеют одинаковый NVP, называется точкой Фишера. Она является пограничной точкой, разделяющей ситуации, которые улавливаются критерием NVP и не улавливаются IRR. Например, при использовании в качестве критерия оценки NPV предпочтение следует отдать проекту А, но если оценивать проекты, применяя показатель IRR — проекту В. Эту дилемму можно решить путём нахождения точки Фишера.
Значение (Е) точки Фишера находится решением уравнения NVPА = NVPВ. Вывод: в данном примере критерий IRR не только не выявляет приоритетный проект, но и не показывает различия между двумя ситуациями. Критерий же NVP позволяет сделать вывод в любой ситуации. Более того, он показывает, что первая и вторая ситуации принципиально различны. А именно, в случае «а» следует предпочесть проект А, так как при Е = 7 NVPА < NVPВ, в случае «б» — проект В, потому что при Е = 12 NVPВ > NVPА.
Пример выбора приоритетного проекта, при цене капитала предназначенного для финансирования соответственно 7%% (первая ситуация «а») и 12% (вторая ситуация «б»)
Табл. 2.3
| Проект
| Первоначальный отток средств, тыс. руб.
| Денежный поток по годам, тыс. руб.
| Точка Фишера |
|
|
1-й
| 2-й
| Е,%
| NPV |
| А
| — 100
| 20
| 120
| 10,94
| 15,53 |
| В
| — 100
| 100
| 31,25
| 10,94
| 15,53 |
Показатели эффективности проектов для ситуаций «а» и «б» (при ставке дисконтирования, равной 10%)
Табл. 2.4
| Проект
| NPV, тыс. руб.
| IRR |
| А
| 17,3
| 20 |
| В
| 16,7
| 25 |
Е
Рис.2.3. Нахождение точки Фишера
В целом противоположные решения по финансированию инвестиционных проектов возникают вследствие недостатков метода внутреннего уровня доходности, который не учитывает альтернативные вложения средств (методом IRR можно оценить проекты независимо от стоимости капитала).
Следует отметить ещё один недостаток метода внутреннего уровня доходности. Хотя оба метода принимают во внимание фактор времени, поправки на время, осуществляемые методом внутреннего уровня доходности, некорректны [27]. Это видно из косвенных предположений относительно реинвестирования промежуточных денежных потоков. Метод внутреннего уровня доходности предполагает, что ежегодные денежные поступления проекта можно реинвестировать по ставке, равной IRR проекта. Метод NVP предполагает, что денежные поступления можно реинвестировать по ставке, равной стоимости капитала фирмы, то есть при NVP>0 ставка дисконтирования Е равна стоимости капитала. Последнее предположение вполне обосновано, поскольку, согласно определению стоимости капитала, капитал отражает доходность альтернативных вложений, а при расчёте доходности проекта её сравнивают с доходностью альтернативных вложений.
Предположение метода внутреннего уровня доходности о возможности реинвестирования промежуточных денежных поступлений по собственной внутренней ставке доходности проекта не имеет экономической базы, поскольку доходность альтернативных вложений не может в одно и то же время быть равной внутреннему уровню доходности и стоимости капитала. Кроме того, если внутренний уровень доходности больше стоимости капитала, то существует вероятность неполучения такой доходности в будущем. Но даже, если можно с уверенностью ожидать такой высокий уровень доходности, всё равно было бы ошибочно приписывать проекту какие-либо выгоды, возникающие вследствие реинвестирования промежуточных денежных поступлений по ставке доходности выше стоимости капитала. Метод чистой приведенной стоимости оценивает прибыль проекта изолированно от таких влияний, так как NVP доходов, реинвестированных по ставке доходности, равной стоимости капитала, равна 0.
В то время как внутренний уровень доходности не меняется в течение всего срока жизни проекта, ставка дисконтирования (стоимость капитала), а вместе с ней и NVP может изменяться. Например, если ожидается, что стоимость капитала возрастает с течением времени, то становится не ясно, с каким значением стоимости капитала сравнивать величину внутреннего уровня доходности. Что касается метода чистой приведенной стоимости, то подобной проблемы не возникает, а критерий оценки доходности проекта остаётся прежним — NVP>0.
Все приведенные примеры раскрывают недостатки метода внутреннего уровня доходности и преимущества по сравнению с ним метода чистой приведенной стоимости.
В России на практике оценка эффективности инвестиционных проектов осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, согласно которым проект, реализуемый в рамках инвестиционной программы предприятия и соответствующий целям и интересам его участников, проходит стадии:
разработки инвестиционного предложения и декларации о намерениях (экспресс-оценка инвестиционного предложения);
разработки обоснования инвестиций;
разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта;
осуществления инвестиционного проекта (экономический мониторинг).
Принятию инвестиционного решения о финансировании предшествует оценка эффективности проекта в целом и эффективности участия проекте [28].
Эффективность проекта в целом рассчитывается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поиска источников его финансирования. Рассчитываемые при этом показатели характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения. Эффективность проекта складывается из общественной (социальной) и коммерческой эффективности.
Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов. В основу оценок эффективности, — категории отражающей соответствие проекта, порождающих его целям и интересам участников, — положены следующие принципы:
рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчётного периода) — от проведения предынвестиционных исследований до прекращения проекта;
сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов);
моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы за расчётный период с учётом возможности использования различных валют;
принцип положительности и максимума эффекта. Для признания инвестором проекта эффективным необходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проекта был положительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с наибольшим значением эффекта;
учёт фактора времени. При оценке эффективности проекта должны учитываться различные аспекты фактора времени, в том числе динамичность (изменение во времени) параметров проекта и его экономического окружения; разрывы во времени (лаги) между поступлением ресурсов и их оплатой; неравноценность разновременных затрат и/или предпочтительность более ранних результатов и более поздних затрат;
учёт только предстоящих затрат и поступлений, — то есть только в ходе осуществления проекта. Ранее созданные ресурсы, используемые в проекте, оцениваются не затратами на их создание, а альтернативной стоимостью (opportunity cost), отражающей максимальное значение упущенной выгоды, связанной с их возможным наилучшим альтернативным использованием. Прошлые, уже осуществлённые затраты, не обеспечивающие возможности получения альтернативных, (то есть получаемых вне данного проекта) доходов в перспективе (невозвратные затраты, sunk cost), в денежных потоках не учитываются и на показатели эффективности не влияют.
учёт всех наиболее существенных последствий проекта. Если невозможна количественная оценка влияния, учёт осуществляется экспертно;
учёт наличия разных участников проекта – несовпадение интересов, оценок, выражающихся в индивидуальных значениях нормы дисконта;
сравнение “с проектом” и “без проекта”. Эффективность инвестиционного проекта должна оцениваться сопоставлением ситуаций не “до проекта” и “после проекта”, а “без проекта” и “с проектом”;
многоэтапность оценки. На различных стадиях разработки и осуществления проекта (обоснование инвестиций, ТЭО, выбор схемы финансирования, экономический мониторинг) его эффективность определяется заново с различной глубиной проработки;
учёт влияния на эффективность потребности в оборотном капитале, необходимом для функционирования создаваемых в ходе реализации проекта производственных фондов — ранее не прорабатывался, но, так как оборотный капитал, особенно при наличии инфляции, может существенно повлиять, теперь таким расчётам уделяется большое внимание;
учёт (в количественной форме) влияния неопределённостей и рисков, сопровождающих реализацию проекта.
Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия инвестиционного проекта для общества в целом. Оцениваются результаты как непосредственно самого проекта, так и “внешние” последствия его реализации. При этом экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты рекомендуется учитывать в количественной форме при наличии соответствующих нормативных и методических материалов. В отдельных случаях при отсутствии указанных документов, когда эффекты весьма существенны, допустимо использование оценок независимых квалифицированных экспертов. Если “внешние” эффекты не допускают количественного учёта, следует провести качественную оценку их влияния. Эти положения относятся также и к расчётам на всех более низких уровнях.
Показатели коммерческой эффективности проекта в целом отражают финансовые последствия осуществления инвестиционного проекта, в случае если предполагается участие только одного инвестора, который производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами. Для расчёта коммерческой эффективности проекта в качестве основных рекомендуется использовать следующие показатели [27]:
чистый доход;
чистый дисконтированный доход;
внутренняя норма доходности;
потребность в дополнительном финансировании (ПФ, стоимость проекта, капитал риска);
индексы доходности затрат и инвестиций;
срок окупаемости;
группа показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия – участника проекта.
Чистым доходом (ЧД, NV – Net value) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчётный период.
Чистый денежный доход (ЧДД, интегральный эффект) соответствует показателю NPV, используется при оценке эффективности инвестиционных проектов по методике ЮНИДО. В свою очередь внутренняя норма доходности (ВНД) соответствует показателю IRR.
Потребность в дополнительном финансировании (ПФ) – это максимальное значение абсолютной величины отрицательно накопленного сальдо от операционной и инвестиционной деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объём внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости.
Индексы доходности затрат и инвестиций характеризуют (относительную) “отдачу проекта” на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. Чаще используются следующие индексы:
индекс доходности затрат — отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным платежам);
индекс доходности дисконтированных затрат (дисконтированные потоки);
индекс доходности инвестиций (ИД) – отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объёму инвестиций.
индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) (дисконтированные потоки).
Срок окупаемости (“простой”) соответствует показателю РР, используемому в методике ЮНИДО [9]. Сроком окупаемости с учётом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до “момента окупаемости с учётом дисконтирования”. Моментом окупаемости с учётом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчётном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД(k) становится и остаётся неотрицательным.
Для характеристики финансового состояния предприятия – участника проекта применяются стандартные методы анализа с расчётом показателей:
ликвидности, включая расчёт коэффициентов:
покрытия краткосрочных обязательств,
промежуточный коэффициент ликвидности,
абсолютной ликвидности,
финансовой устойчивости,
платежеспособности,
долгосрочного привлечения заёмных средств,
покрытия долгосрочных обязательств,
оборачиваемости активов,
оборачиваемости собственного капитала,
оборачиваемости товарно-материальных запасов,
оборачиваемости дебиторской задолженности,
средний срок оборота кредиторской задолженности;
рентабельности, включая расчёт показателей:
рентабельности продаж,
рентабельности активов,
полной рентабельности продаж,
полной рентабельности активов,
чистой рентабельности продаж,
чистой рентабельности активов,
чистой рентабельности собственного капитала [39].
В случае, когда финансирование проекта предполагается осуществлять из нескольких источников, целесообразно рассчитать эффективность участия в проекте каждого инвестора в отдельности в соответствии с его долей в проекте.
Методические основы оценки проектов рассмотрены выше и как уже указывалось, важным моментом при экономическом обосновании инвестиций является выбор ставки дисконтирования. От её выбора во многом зависит качественная оценка эффективности инвестиционного проекта. Существует большое количество различных методик, позволяющих обосновать использование той или иной величины ставки дисконтирования, являющейся экзогенно задаваемым основным экономическим нормативом (выражается в долях единицы или в процентах в год). В самом общем случае можно назвать следующие варианты выбора ставки дисконтирования:
минимальная доходность альтернативного способа использования капитала (например, ставка доходности надёжных рыночных бумаг или ставка депозита в надёжном банке);
существующий уровень доходности капитала (например, средневзвешенная стоимость капитала компании);
стоимость капитала, который может быть использован для осуществления данного инвестиционного проекта (например, ставка по инвестиционным кредитам [20]);
ожидаемый уровень доходности инвестиционного капитала с учётом всех рисков.
Перечисленные варианты ставок различаются между собой главным образом степенью риска. В отдельных случаях её значение может выбираться различным для разных шагов расчёта. Такая переменная норма целесообразна в случаях переменного по времени риска и/или переменной по времени структуре капитала при оценке коммерческой эффективности инвестиционного проекта.
Ставка дисконтирования должна учитывать минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темп инфляции и отражающий степень риска конкретного инвестирования коэффициент, показывающий минимально допустимую отдачу на вложенный капитал (при которой инвестор предпочтёт участие в проекте альтернативному вложению тех же средств в другой проект с сопоставимой степенью риска).
Риски. Классификация. Методы оценки и управления. Осуществление инвестиционных программ связано с необходимостью вложения значительных финансовых, материальных, трудовых и других ресурсов и, как правило, на относительно длительный период. Понятно, что эффект от инвестиционного решения проявит себя лишь через некоторое (иногда значительное) время. А время усиливает неопределённость перспектив и риск предпринимательства.
Для принятия того или иного инвестиционного решения существенна не столько неопределённость будущего, сколько отношение к ней со стороны предпринимателей-инвесторов. Это отношение и характеризуется риском – вероятностью возникновения непредвиденных финансовых потерь (снижение прибыли, доходов, потери капитала и тому подобное) в ситуации неопределённости условий инвестиционной деятельности.
В настоящее время не существует общепринятой классификации рисков. Так, например, в работе Чернова В.А. “Анализ коммерческого риска” (М.: Финансы и статистика, 1998) использованы только два признака классификации:
источники возникновения рисков (деловой, финансовый, процентный, рыночный и случайный риск, риск, связанный с покупательной способностью, риск ликвидности).
зависящие и независящие от деятельности коммерческой организации.
Наиболее распространена классификация рисков, приведенная на рис.2.4.
Рис.2.4. Классификация рисков [3]
Её достоинство — чёткость логической системы классификации по признакам:
в зависимости от последствий рисков;
в зависимости от основной причины возникновения рисков;
по структурному признаку;
в зависимости от покупательной способности денег [31].
Связь риска с неопределённостью неоднозначна. С одной стороны, если будущее строго детерминировано, то есть, определено, то нет необходимости говорить о риске. С другой стороны, для риска важна не только вероятность того или иного исхода, но и то, будет ли он благоприятным или нет.
Часто конечный выбор инвестиционного проекта зависит от представления, что является более важным для данного конкретного инвестора: доходность или надёжность, то есть меньший риск. Последней зависит от индивидуальных склонностей, предпочтений финансового менеджера и конкретной ситуации, в которой находится данный инвестор.
Следовательно, для принятия инвестиционного решения надо ответить на вопросы: какова величина ожидаемого дохода; каков предполагаемый риск; компенсирует ли и насколько ожидаемый доход предполагаемый риск?
Оценка риска во многом субъективна и зависит от умения инвестора оценивать ситуацию и принимать решения. Тем не менее, в мировой практике существует несколько методов изменения риска [39]. Для верного установления зон и источников риска используют методы качественных и количественных оценок инвестиционных рисков.
К методам качественных оценок относятся следующие методы.
1. Метод анализа уместности затрат ориентирован на обнаружение потенциальных зон риска с учётом показателей устойчивости фирмы. В данном случае предполагается, что перерасход средств может произойти в результате:
первоначальной недооценки стоимости;
изменений границ проектирования;
различий в производительности;
увеличения первоначальной стоимости.
Эти причины могут быть детализированы. После чего составляется подробный контрольный перечень затрат для всех вариантов финансирования проекта. Ассигнования же утверждаются и выделяются отдельно на каждой стадии проекта. Инвестор может оценить риск и, при необходимости, принять решение о прекращении инвестирования.
2. Метод аналогий предполагает, что при анализе проектов (в частности, строительных) обобщаются сведения об аналогичных проектах с точки зрения возникших рисков. В странах Запада этим занимаются страховые компании. В России пока сбор и обработку подобной информации берут на себя сами разработчики проектов, основываясь на статистических данных, результатах исследовательских работ проектных организаций, опросах менеджеров проектов и так далее, реже банки, ещё реже консалтинговые фирмы. При использовании этого метода существует опасность составления неполных или ограниченных сценариев срыва проекта потому, что возможные осложнения:
качественно различаются между собой;
трудно спрогнозировать их появление во времени;
их эффект становится результатом сложного взаимодействия, а поэтому может быть самым неожиданным.
Для составления полной оценки инвестиционных рисков проекта разумно провести количественный анализ, при котором все отдельные типы рисков измеряются в количественных единицах, свойственных каждому из них, а затем переводятся в денежные единицы проекта в целом.
Методы количественной оценки рискованности проектов. Всемирный банк рекомендует использование трёх вероятностных подходов: анализ чувствительности; анализ вариантов; метод расчёта критических точек [34].
1. Анализ чувствительности. Многие показатели, определяющие денежные потоки проекта, основаны на распределении вероятностей и не могут быть определены с абсолютной точностью. Если изменится ключевой параметр исходных данных, например такой, как затраты на единицу продукции, то и NVP проекта изменится. Анализ чувствительности — это метод, который позволяет определить, насколько изменится NVP при заданном изменении значений переменной при неизменных значениях всех остальных показателей.
Анализ чувствительности начинается с рассмотрения базового случая, который рассчитывается на основе ожидаемых значений каждого показателя. Затем значение каждого показателя изменяется на определённое количество процентов выше и ниже ожидаемого значения при неизменных остальных показателях (границы вариации составляют, как правило, плюс-минус 10-15%). Затем снова рассчитывается NVP для каждого из этих значений. В конце получившийся набор значений NVP может быть нанесён на график зависимости от изменения каждой из переменных. При анализе графиков используется простое правило: чем больше наклон графика, тем более чувствителен проект к изменению данной переменной. Если идёт сравнение результатов анализа двух разных проектов, то проект с большим наклоном графика чувствительности будет считаться более рискованным, так как у него незначительное отклонение значения показателей от ожидаемых приведёт к более серьёзному отклонению значения ожидаемой NVP проекта. Таким образом, анализ чувствительности может дать представление о рискованности проекта. В качестве ключевого показателя, относительно которого производится оценка чувствительности, может быть выбран и показатель IRR.
2. Анализ вариантов. Хотя анализ чувствительности и является наиболее распространённым методом анализа риска, тем не менее, у него есть недостатки. В общем случае риск собственно проекта зависит как от чувствительности его NVP к изменениям ключевых переменных, так и от диапазона (представлен распределением вероятности) наиболее вероятных значений этих переменных. Так как анализ чувствительности рассматривает только первый фактор, он не может быть полным. Этот недостаток восполняет вероятностный анализ, суть которого состоит в том, что для каждого параметра исходных данных строится кривая вероятности значений.
Последующий анализ может идти по одному из двух направлений: путём определения и использования в расчётах средневзвешенных величин или путём построения дерева вероятностей и выполнения расчётов по каждой из возможных варьируемых величин. В этом случае появляется возможность построения ”профиля риска” проекта, то есть графика вероятностей значений какого-либо из результирующего показателей (ЧД, ВНД и тому подобное).
Главным преимуществом метода является то, что он позволяет получить целый диапазон возможных значений с вероятностью их исхода, а не просто достаточно точно определить вероятность того, что NVP и IRR проекта будут больше нуля, что даёт представление о степени его рискованности.
3. Метод расчёта критических точек проекта обычно представлен расчётом так называемой точки безубыточности, применяемым по отношению к объёмам производства или реализации продукции. Смысл этого метода, как это вытекает из его названия, заключается в определении минимально допустимого (критического) уровня производства (продаж), при котором проект остаётся безубыточным, то есть не приносит ни прибыли, ни убытка. Чем ниже этот уровень, тем более вероятно, что данный проект будет жизнеспособным в условиях непредсказуемого сокращения рынка сбыта, и, следовательно, тем ниже будет уровень риска инвестора.
Для использования данного метода нужно выбрать интервал планирования, на котором достигается полное освоение производственных мощностей. Затем методом итераций подбирается искомое значение объёма производства (обычно в натуральном выражении) или объёма продаж (обычно в денежном выражении). Проект признаётся устойчивым, если найденная величина не превышает 75-80% от нормального уровня [35]. Применяется также и аналитический метод расчёта точки безубыточности. Для этого необходимо подразделить текущие (производственные) затраты на условно-переменные и условно-постоянные, а затем подставить их в формулу:
BEP = FC/V – VC, (2.4)
где BEP – величина точки безубыточности; V – выручка от реализации;
FC — условно-постоянные затраты; VC — условно-переменные затраты.
При определении критических точек для каждого конкретного участника проекта, вероятные убытки могут быть устранены за счёт создания запасов (резервов), возмещения страховыми выплатами. После учёта всех потенциально критических точек проекта, разработки механизмов компенсации возможных потерь, проект считается устойчивым.
4. Статистический метод оценки рисков. Сущность его заключается в построении вероятного распределения доходности и исчислении стандартного отклонения от средней доходности и коэффициента вариации. Последний и рассматривается как степень риска, связанного с соответствующим активом. Чем выше коэффициент вариации, тем более рисковым является данный проект. Для этого рассчитываются следующие показатели:
Средняя (ожидаемая) доходность, как среднеарифметическая величина произведения прогнозной доходности (отдачи) на вероятность такой отдачи.
Стандартное отклонение, как среднеарифметическая величина произведения разницы отклонений для каждого проекта на вероятность прогнозируемой отдачи.
Коэффициент вариации, как частное от деления стандартного отклонения проекта на среднюю ожидаемую доходность.
Снижение рисков. В зависимости от целей инвестиций, стиля управления, формирования инвестиционных предпочтений и установления ограничений, характерных для конкретного инвестора, теоретически возможны четыре основных пути стратегий инвестирования: избежание (одновременно означает отказ от направленности на доходность инвестиций), удержание, передача (например, передача третьим лицам) и снижение степени риска (подразумевает контролируемый уровень риска) [34]. Для снижения степени риска, то есть сокращения вероятности и объёмов потерь применяют разные приёмы, из которых наиболее распространёнными являются: диверсификация, приобретение дополнительной информации о выборе и результатах, лимитирование, страхование и самострахование [3]. Под диверсификацией в широком смысле понимается сознательный подбор комбинаций инвестиционных проектов, когда достигается не просто их разнообразие, а определённая взаимозависимость динамики доходов и приемлемый уровень риска. Достоверность и полнота информации, на основе которой принимаются инвестиционные решения, является важным фактором. Любое приобретение дополнительной информации, являющейся товаром особого рода, с лихвой окупается в результате получения существенной выгоды от инвестиций.
Лимитирование – установление предельно допустимой суммы средств на выполнение определённых операций, в случае невозвращения которой это несущественно отразится на финансовом состоянии предприятия.
Сущностью страхования заключается в распределении ущерба между участниками страхования. Это дело платное независимо от того, наступит или нет случай потери имущества. Сэкономить на затратах по страхованию можно самострахованием. Это означает, что предприниматель решил подстраховаться сам, — создать резерв непосредственно в хозяйствующем субъекте.
Вывод: Самый верный приём снижения степени риска — компетентное управление предприятием, начиная с момента создания и на всех этапах его функционирования. Во всём этом и заключается смысл искусства управления.
2.3. Проектирование и строительство складского комплекса
Описание инвестиционного строительного проекта. Компания АБМ Партнер как Заказчик, уполномоченный инвестором — компанией ОАО ”АБТ Чартер”, обратилась в банк АКБ “Стандарт” с вопросом о возможности получения кредита для реализации инвестиционного проекта по строительству складского комплекса на приобретаемом ею в свою собственность с этой целью неосвоенном участке площадью 25 000 кв.м в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе стоимостью $1 052 200.
Заказчик предоставил проект строительства, включающий необходимый комплекс взаимосвязанных технической и экономической документации и экономическое обоснование (ТЭО). В стандартной форме-анкете отражена необходимая информация для характеристики финансового состояния предприятий-участников проекта с расчётом показателей: коэффициента процентного покрытия, валовой и чистой прибыли, ставки налога, доходности капитала, размеров капиталовложений и амортизации, показателей роста.
Упрощённый бизнес-плана по строительству складского комплекса.
Комплекс представляет собой помещение суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312кв.м. Склад разделён на два блока: среднетемпературный (tк = -5ё+8°С) и сухой склад (tк = +15ё+18°С). Кроме того, в состав склада входят охлаждённые тамбуры, офисное помещение (S = 72м2), компрессорная (S = 72м2), и аккумуляторная (S = 72м2). Кроме тамбура имеется внутренняя перегрузочная секция (камера) с температурным режимом, как и у остальных камер данного блока (см. план-схему Приложение 5).
Для укомплектования новым оборудованием будет применён лизинг от фирм-производителей: “Lennox” (Франция), “HK Refrigeration” (Франция) и “Bitzer” (Германия) (см. Приложение 3). Предполагаемые расходы на основное оборудование в проекте составят: $600 000 + $191 400 (лизинг) = $791 400.
Суммарная сметная стоимость на строительство в данном инвестиционном проекте равна $2 736 976. С запланированным удорожанием (то есть самострахование 40%) она составит не более: 4 580 576 х 1,4 = $6 412 807.
Заказчик уполномочен инвестором решать вопрос о передаче в качестве залога для получения кредита приобретаемый им в свою собственность неосвоенный участок под строительство складского комплекса при условии предоставлении кредита со сроком погашения 5-6 лет и стоимостью (ценой) авансированного капитала не более 35%.
Тогда необходимые ресурсы увеличатся: 6 412 807 х 1,35 = $8 657 290 + 3% ($232 000 на разработку бизнес-плана [7], ТЭО проекта и мониторинг проекта) ~ $8 917 000.
Результаты маркетингового исследования, проведённого ОАО ”АБТ Чартер” и консалтинговой акционерной компанией АБМ Партнер, дали возможность сделать следующие выводы.
На основании анализа хозяйственной деятельности компании ОАО ”АБТ Чартер”, её положения на рынке, установлено, что предприятие относится ко II группе инвестиционной привлекательности. При этом отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений. Предприятие недостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса на свою продукцию (услуги) и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности. Хотя платежеспособность, доходность и финансовая устойчивость предприятия находятся на высоком уровне, следует отметить, что одновременное снижение показателей рентабельности продаж и оборачиваемости производственных активов является “диагнозом” проблем, связанных с реализацией товаров (услуг) и работой служб, связанных с маркетингом.
Наблюдаемое снижение оборота компании вызывается причинами, связанными с текущей ситуацией менеджмента: Для её исправления возможности в компании имеются. В целом ситуация с клиентами и заказчиками выглядит положительной.
При анализе системы управления выявлено, что качество финансового и производственного менеджмента компании ОАО ”АБТ Чартер” удовлетворительное и, в основном, соответствует представлениям современного построения системы управления.
Из анализа ситуации на рынке известно, что предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развития своей деятельности. С увеличением количества заказов закономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованного товара (услуг). Компания должна совершенствовать свою структуру и деятельность в целом, чтобы увеличивать свои доходы. Поэтому компания будет вынуждена сокращать свои издержки, в частности, переходить от аренды складских помещений к обретению собственного складского комплекса полностью отвечающего особенностям своего бизнеса.
Стоимость данного инвестиционного проекта ~ $8 917 000. Её можно рассматривать только как ориентировочную, поскольку экономическая ситуация постоянно изменяется и это требует такого же её отслеживания.
Подрядчиком строительства складского комплекса данного инвестиционного проекта по результатам тендера является компания ОАО “Геострой” (г.Москва).
Вывод: Так как не выявлено фактов увеличивающих риск кредитования, а финансовое состояние предприятий-участников проекта и самого проекта строительства (включая ТЭО) удовлетворительное, то для принятия окончательного решения требуется провести подробный выбор оборудования, его характеристик и технологического процесса на предприятии ОАО “АБТ Чартер”, а также оценку предлагаемого инвестиционного проекта и его экономической эффективности.
ГЛАВА 3
ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ (ТЕХНИЧЕСКАЯ) ЧАСТЬ
Строительство любого объекта может быть начато только при наличии соответствующего проекта. Этап проектирования строительства имеет важное значение, так как от качества проекта зависит будущая эффективность работы предприятия, поэтому оно осуществляется проектными организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности. Проект строительства включает необходимый комплекс взаимосвязанных технической и экономической документации и проходит следующие этапы:
технико-экономическое обоснование (ТЭО);
технический проект (устанавливает основные проектные решения, определяет общую сметную стоимость строительства и основные технико-экономические показатели будущего предприятия);
рабочие чертежи (выполняются на основе технического проекта).
В последние годы во многих случаях вместо ТЭО стал разрабатываться бизнес-план. Описание упрощённого бизнес-плана по строительству складского комплекса приведено в Главе 2.
Требуется провести подробный выбор оборудования, его характеристик и технологического процесса на предприятии ОАО “АБТ Чартер”, а также оценку инвестиционного проекта и его экономической эффективности.
1. Холодильный склад. Складской комплекс представляет собой следующую конструкцию: монолитные железобетонные (ж/б) фундаменты; металлический окрашенный каркас с использованием ферм L=18м, колонн и прогонов из профильного металла, к которому крепятся теплоизоляционные пенополиуретановые (ППУ) сэндвич-панели, толщина панелей у внешних стен и потолка — 120мм, межкамерные перегородки — 80мм. Подсыпка пола из песка или гравия, на которой выполняется железобетонная плита толщиной 400мм, по которой в низкотемпературном отделении укладывается система подогрева грунта, сверху покрываемая бетонной или цементной стяжкой толщиной 50мм, далее укладывается первый слой пароизоляции, по которой с шагом в 1м укладываются деревянные лаги, между которыми располагаются ППУ маты толщиной 120мм, поверх укладывается второй слой пароизоляции, монолитное железобетонное покрытие толщиной 120мм, с последующей шлифовкой и нанесением финишного покрытия. Полы среднетемпературного и сухого склада представляют аналогичную конструкцию, но без обогрева грунта. Полы прочих помещений представляют следующую конструкцию: монолитное железобетонное покрытие толщиной 100мм с последующей шлифовкой и нанесением финишного покрытия. Предусмотрено наличие двух перегородок из противопожарных сэндвич-панелей типа “BordProfil” марки VPS-150 (минеральная вата), а над рампой — навес из окрашенного профлиста.
Предварительная смета на строительство низкотемпературного склада приведена в таблице 3.1., где приняты следующие обозначения: облицовки сэндвич-панелей Ц — сталь оцинкованная d = 0,55мм; Цкр — сталь оцинкованная d = 0,55мм с лакокрасочным покрытием; Б — бумага с защитной плёнкой.
Предварительная смета на строительство
Табл. 3.1.
|
№ пп
|
Наименование
материалов и видов работ
|
Ед. изм.
|
Кол-
во
|
Ст-ть работ
за ед., у.е.
|
Ст-ть
Матер.
за ед., у.е.
|
Общая ст-ть
за ед., у.е.
|
Сумма
за объём,
у.е.
|
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| 6
| 7
| 8 |
|
Устройство грунтованного металлокаркаса (фермы L = 18м, прогоны, колонны)
| т
| 245,5
| 270
| 1256
| 1526
| 374 633 |
|
Устройство наружных стен из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Цкр 120мм, включая сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы
| м2
| 1 008
| 6,6
| 65,77
| 72,37
| 72 949 |
|
Устройство внутренних перегородок из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Цкр
80мм, включая сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы
|
м2
| 1 829
| 6,1
| 52,98
| 59,08
| 108 057 |
|
Устройство облицовки колонн из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Ц 80мм, включая сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы
| м2
| 180
| 6,1
| 51,98
| 58,08
| 10 454 |
|
Устройство противопожарных преград из сэндвич-панелей типа “NordProfil” марки VPS-150, включая панели, пену, силикон, метизы и строительные работы
| м2
| 422
| 8,18
| 81,88
| 90,06
| 38 005 |
|
Устройство облицовки стен (рампа) профлист окрашенный
| м2
| 511
| 4,95
| 13,2
| 18,15
| 9 275 |
|
Итого по стенам и металлокаркасу, с учётом офис. помещен.:
| |
|
|
|
|
613 373 |
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| 6
| 7
| 8 |
|
Устройство потолка из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Ц 120мм, включая металлическое крепление потолочных панелей, пену, силикон, метизы и строит. работы
| м2
| 2 952
| 7,32
| 66,38
| 73,7
| 217 562 |
|
Устройство межэтажного перекрытия в офисе, включая прогоны, профлист, монолит ж/б покрытие, покрытие из керамической плитки
| м2
| 72
| 18
| 70
| 88
| 6 336 |
|
Итого по потолкам и межэтажному перекрытию, вкл. офисные помещ.:
| |
|
|
|
|
223 898 |
|
Устройство пола холодильных камер, включая маты из ППУ сэндвич-панелей Б/Б 120мм, деревянный каркас, пену, силикон, метизы, 2 слоя пароизоляции, ж/б покрытие, систему подогрева грунта и строительные работы
| м2
| 1 080
| 19,1
| 88,8
| 107,85
| 116 478 |
|
Устройство пола средне-температурного и сухого склада, включая маты из ППУ сэндвич-панелей Б/Б 120мм, деревянный каркас, пену, силикон, метизы, 2 слоя пароизоляции, ж/б покрытие толщиной 120мм, финишное покрытие, строительные работы
| м2
| 1 728
| 16,5
| 76,8
| 93,3
| 161 222 |
|
Устройство пола в прочих помещениях с учетом офисного помещения, аккумуляторной и рампы, вкл. монолитное ж/б покрытие толщиной 100мм, шлифовку, финишное покрытие
| м2
| 432
| 6,45
| 23,25
| 29,71
| 12 835 |
|
Итого по полам, вкл. офис. помещ.:
| |
|
|
|
|
290 535 |
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| 6
| 7
| 8 |
|
Устройство душевой и санузла в офисном помещении
| шт.
| 1+1
| |
|
|
2 268 |
|
Итого по санузлу и душевой:
| |
|
|
|
|
2 268 |
|
Устройство дерев. дверей (2шт.), окон (2шт.), лестницы для офисного помещения
| |
|
|
|
|
1 119 |
|
Итого по прочим:
| |
|
|
|
|
1 119 |
|
Устройство компрессорной, включая фундамент, стены из пенобетонных блоков с последующ. штукатуркой и окраской, метал. каркас, утепленную кровлю с покрытием профлистом, дерев. дверь, дерев. окна (2шт.)
| м2
| 72
| 48,75
| 135,45
| 184,2
| 13 264 |
|
Итого по компрессорной:
| |
|
|
|
|
13 264 |
| 15.
| Устройство монолитной ж/б площадки для руфтопов
| м2
| 15
| 7,5
| 12
| 19,5
| 293 |
|
Итого по площадке:
| |
|
|
|
|
293 |
| 16.
| Устройство облицовки кровли, включая устройство грунтованного металлокаркаса (прогоны), деревянной антисептированной обрешетки, покрытия из профлиста окрашенного, с учётом навеса над рампой, строительные работы
| м2
| 4 098
| 6,66
| 16,45
| 23,11
| 94 705 |
|
Итого по кровле:
| |
|
|
|
|
94 705 |
| 17.
| Устройство фундаментов, вкл. разработку грунта, устройство монолит. ж/б столбчатых фундаментов колонн, монолит. ж/б плиты толщ. 400мм, монолит. ж/б ростверков с послед. обмазкой гидроизоляцией и обратн. засыпкой
| м3
| 1 750
| 28,9
| 127,35
| 156,25
| 273 438 |
|
Итого по фундаментам:
| |
|
|
|
|
273 438 |
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| 6
| 7
| 8 |
| 18.
| Стоимость 20 откатных дверей из ППУ 95мм световым проемом 2,0х2,7 (h), 5 откатных дверей из ППУ 140мм световым проёмом 2,0х2,7 (h), стоимость 25 ПВХ завес, вкл. комплектующие и работу
| |
|
|
|
|
76 120 |
|
Итого по дверям:
| |
|
|
|
|
76 120 |
| 19.
| Устройство освещения, включая оборудование и работу
| |
|
|
|
|
10 800 |
| 20.
| Транспортные расходы:
| |
|
|
|
|
15 000 |
|
Итого по освещению и транспорту:
| |
|
|
|
|
25 800 |
|
ИТОГО ПО СМЕТЕ:
| |
|
|
|
|
1 614 813 |
2. Холодильное оборудование
2.1. Низкотемпературное отделение состоит из 3 камер размером 18х12х6 (h)м. Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения замороженных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 » 100кВт при температуре воздуха в камере tк = -20°С и температуре окружающего воздуха tов = +32°С.
Комплект холодильного оборудования включающий в себя:
выносной горизонтальный четырехвентиляторный (Ж 800мм) конденсатор марки Р8 213 М 4 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
6 кубических трехвентиляторных (Ж 450мм) воздухоохладителя марки BRB 124D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
компрессорную централь марки МО PSH 59/3N на базе трёх одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 6F-40.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 95кВт при температуре кипения t0 = -27°С и температуре конденсации tк=+43°С производства фирмы «HK Refrigeration»;
2 кубических четырехвентиляторных (Ж 450мм) воздухоохладителя марки BRB 202 D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
электрический щит и микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимость комплекта оборудования для низкотемпературного блока в г.Москве составляет 80 730 €.
2.2. Среднетемпературное отделение (с точки зрения хладоснабжения) разделено на секцию с отрицательной и секцию с положительной температурами.
2.2.1. Секция с положительной температурой состоит из камеры размером 18х9х6 (h)м (tк = +4°С) и тамбура (перегрузочной камеры) размером 12х21х6 (h)м (tк = +6°С).
Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 » 105кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре окружающего воздуха tов = +32°С.
Комплект холодильного оборудования включающий в себя:
выносной горизонтальный трехвентиляторный (Ж 800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
4 кубических трехвентиляторных (Ж 450мм) воздухоохладителя марки BRB 155 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;
2 кубических четырехвентиляторных (Ж 450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;
компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22) суммарной холодопроизводительностью 100кВт при температуре кипения t0 = -6°С и температуре конденсации tк =+43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
электрический щит и микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимость комплекта оборудования первого блока среднетемпературной секции в г.Москве составляет 52 030 €.
2.2.2. Секция с отрицательной температурой включает в себя камеру размером 18х9х6 (h)м (tк = -1°С), тамбур размером 12х9х6 (h)м (tк = -1°С) и тамбур низкотемпературного отделения размером 6х36х6 (h)м (tк = -5°С).
Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 » 85кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре окружающего воздуха tов= +32°С.
Комплект холодильного оборудования включающий в себя:
компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе 2 одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 80 кВт при температуре кипения t0 = -12°С и температуре конденсации tк = +43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
выносной горизонтальный трехвентиляторный (Ж 800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
2 кубических четырехвентиляторных (Ж 450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;
3 кубических трехвентиляторных (Ж 450мм) воздухоохладителя марки BRB 161 D7 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;
электрический щит и микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимость комплекта оборудования второго блока среднетемпературной секции в г.Москве составляет 57 660 €.
2.3. Сухой склад включает в себя камеру размером 30х24х6 (h)м и тамбур размером 15х6х6 (h)м.
Требуемая холодопроизводительность оборудования (с коэффициентом загрузки k = 0,75) в летний период составляет Q0 » 58кВт при температуре воздуха в камере tк = +18°С и температуре окружающего воздуха tов = +32°С, в зимний период — Q0 » 50кВт при температуре воздуха в камере tк= +15°С и температуре окружающего воздуха tов = -31°С.
В качестве оборудования для охлаждения и нагрева воздуха в помещении склада предлагаем использовать крышный кондиционер («Roof-Top») производства фирмы «Lennox» (Франция) модели LDA 065S холдопроизводительностью 59кВт и теплопроизводительностю 70кВт в режиме теплового насоса и 54кВт при использовании газового модуля.
Общая стоимость «Roof-Top» со склада в Москве составляет 21 650 €.
Итоговая стоимость холодильного оборудования составляет 212 070 €.
Срок поставки оборудования: по холодильному оборудованию — 8ё9 недель с момента поступления авансового платежа на р/счёт Поставщика; по кондиционеру — 11ё13 недель с момента поступления авансового платежа на р/счёт Поставщика.
2.4. Стоимость монтажных и пуско-наладочных работ по холодильному оборудованию, включая комплектующие: трубопроводы, переходники, изоляцию, фреон, воздуховоды (для кондиционера) и прочее, составляет 49 900 € (уточняется на этапе согласования проекта). Срок проведения монтажных и пуско-наладочных работ по оборудованию составляет 6ё7 недель.
На основании представленного выше описания упрощённого бизнес-плана по строительству складского комплекса с предварительными сметами, рассчитаем суммарную сметную стоимость строительства комплексного холодильного склада и суммарную сметную стоимость холодильного и климатического оборудования.
В связи с тем, что ценообразование в строительстве представляет собой комплекс сложных и разнообразных вопросов огромной информационной насыщенности и требует отдельного рассмотрения, невозможного в рамках настоящей работы, для упрощения необходимо принять допущения, а именно:
— стоимость проектных работ составляет 10% сметной стоимости;
— стоимость 1кв.м офисных и вспомогательных помещений — $1 200;
— размеры и стоимость комплекса уточняются при разработке проекта.
Суммарная сметная стоимость строительства комплексного холодильного склада, включая материалы, комплектующие и СМР составляет (с проектированием):
— склада с крытой рампой $1 614 813 + $16 000 = $1 630 813;
— офисных помещений 230кв.м х $1 200 = $276 000;
— вспомогательных помещений 312кв.м x $1 200 = $374 400.
При выборе и оценке стоимости земельного участка под строительство складского комплекса отмечалось, что для незастроенных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории.
К инженерно-геологическим условиям строительства и степени подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, снижающим относительную ценность территории (учитываются со знаком минус) относятся сложный рельеф, слабые грунты, подтопление, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и так далее. Как показывают расчёты, устранение таких неблагоприятных для строительства условий приводит к удорожанию строительства в среднем на 20% (фактор – 0,2 в таблице №5 СНиП 2.07.01-89*). С учётом этого суммарная сметная стоимость на строительство в данном инвестиционном проекте равна:
(1 630 813 + 276 000 + 374 000 = 2 280 813) х 1,2 = $2 736 976
Итого строительство: $2 736 976
Суммарная сметная стоимость холодильного и климатического оборудования, включая материалы, комплектующие, монтажные и пуско-наладочные работы составляет сумму по соответствующим итоговым позициям таблицы 3.1 и описания:
80 730€+ 52 030€ + 57 660€ + 21 650€ + 212 070€ + 49 900€ = 474 040€ (монтаж) х (1,3 — 1,27) = $616 252 ~ $600 000
При покупке нового холодильного и климатического оборудования ныне имеющееся реализовываться не будет, так как оно сейчас арендуется вместе с помещениями. Предположим, что для снижения единовременных затрат при оснащении складского комплекса новым оборудованием, будет применён лизинг (см. Приложение 3). Тогда предполагаемые общие расходы на основное оборудование в данном инвестиционном проекте составят:
$600 000 + $191 400 (лизинг) = $791 400
Итого оборудование: $791 400
Общая стоимость реализации проекта, с учётом проведения проектных работ, представляет собой сумму стоимости земельного участка под строительство складского комплекса с затратами на освоение неосвоенного участка, суммарной сметной стоимости строительства комплексного холодильного склада и суммарной сметной стоимости холодильного и климатического оборудования:
(1 052 200) + (2 736 976) + (791 400) = $4 580 576
Далее будем исходить из того, что процесс покупки, освоения земельного участка и строительства складского комплекса займёт более 2 лет. Согласно экспертным оценкам, рекомендациям и данным по кредитованию и расчётам в строительстве, с учётом инфляции, возможных изменений ставки налога при оплате земельного участка, выплачиваемых налогов, увеличения накладных расходов, сметной прибыли, СМР, удорожания материалов и ГСМ можно ожидать удорожания строительно-инвестиционной сметы от первоначально планируемых расходов на покупку земельного участка и введение строительных объектов до 40% [9, 20, 28]. Такое удорожание регламентируется как непредвиденные расходы и не должно превышать половины планируемых средств, иначе проект возвращается и подвергается переработке (письмо Минстроя России от 13.11.96 №ВБ-26/12-367).
Если сроки выполнения работ будут соблюдены и последует только запланированное удорожание, то стоимость данного инвестиционного проекта составит не более:
4 580 576 х 1,4 = $6 412 807
Пусть стоимость (цена) авансированного капитала для компании “АБТ Чартер” составляет 35% со сроком погашения 5-6лет. (такие условия предлагали Внешторгбанк, Импексбанк, Внешэкономбанк). Тогда необходимые ресурсы увеличатся:
6 412 807 х 1,35 = $8 657 290
Предынвестиционные затраты — исследование возможностей проекта, предварительные технико-экономические исследования, разработку бизнес-плана (ТЭО самого проекта) и мониторинг обычно оценивают в 3% ($232 000). Тогда окончательная стоимость данного инвестиционного проекта составляет:
$8 657 290 х 1,03 ~ $8 917 000
Оценка предлагаемого проекта и его экономической эффективности.
Компания ОАО ”АБТ Чартер” рассматривает вопрос о возможности реализации инвестиционного проекта по строительству складского комплекса, основные характеристики которого рассмотрены выше и представлены в описании и в табл.3.2. Требуется обосновать целесообразность осуществления проекта на ближайшие 6 лет, в частности:
рассчитать и проанализировать критериальные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта;
построить финансовый профиль проекта;
дать заключение о целесообразности реализации данного проекта при наличии альтернативных вариантов в случае изменения динамики доходов проектов при цене капитала в 20% и 80%.
В связи с тем предполагаемый инвестиционный проект можно отнести к среднесрочному и среднему по масштабу коммерческому проекту, ограничимся требованиями, обычно предъявляемыми к таким проектам [34].
Пусть цена авансированного капитала для компании ОАО ”АБТ Чартер” составляет 35%. Пусть по требованиям компании к реализации может быть принят инвестиционный проект со сроком окупаемости не выше 4 лет.
Рассчитаем аналитические коэффициенты эффективности проекта:
а) чистый дисконтированный доход равен:
ДД = — 232 + 4 229/1,35 + 6 655/(1 + 0,35)2 + 8 611/(1 + 0,35)3 + 10 413/(1 + +0,35)4 + 11 865/(1 + 0,35)5 = 15 834 $.
ЧДД = 15 834 – 8917 = 6 917 $.;
Основные характеристики инвестиционного проекта по строительству складского комплекса.
Табл. 3.2
|
№
|
Наименование показателей
|
Значение показателей по годам, $. |
|
|
Первоначальное состояние
|
2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
| 1
| Операционная деятельность
| — 232
| 4 229
| 6 655
| 8 611
| 10 413
| 11 865 |
| 2
| Инвестиционная деятельность
| — 8 917
| —
| —
| —
| —
| — |
| 3
| Финансовая деятельность
| 8 917
| — 2 300
| -1625
| -1 750
| -1 800
| -1 800 |
| 4
| Излишек средств
| |
1 929
| 5 030
| 6 861
| 8 613
| 10 065 |
| 5
| Суммарная потребность в средствах
| 232
| —
| —
| —
| —
| — |
| 6
| Сальдо на конец года
| — 232
| 1 697
| 6 727
| 13 588
| 22 201
| 32 266 |
б) индекс доходности инвестиций равен:
ИДД = 15 834/8917 = 1,78;
в) срок окупаемости затрат по рассматриваемому проекту составляет 2 года 8 месяцев, поскольку именно за это время кумулятивная сумма дисконтированных денежных поступлений равна объёму инвестиций;
г) внутренняя норма доходности (ВНД). Применение этого критерия для оценки эффективности инвестиционных проектов осложняется в условиях отсутствия специального финансового калькулятора. Поэтому в таком случае может быть использован метод последовательных итераций с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей на основе формулы:
ВНД = Е1 + [f(Е1)/f(Е1) – f(Е2)] х (Е2 — Е1), (3.1)
где Е1 – значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующее положительное значение показателя ЧДД;
Е2 — значение табулированного коэффициента дисконтирования,
максимизирующее отрицательное значение показателя ЧДД.
В условиях анализируемого инвестиционного проекта выберем два произвольных значения коэффициента дисконтирования: Е = 65% и Е = 70%.
Соответствующие результаты расчёта, служащие исходными данными для расчёта показателя ВНД анализируемого проекта, представлены в табл.3.3.
Значение показателя ВНД определяется следующим образом:
ВНД = 65% + [150/150 – (- 522)] х (70% — 65%) = 66,12%
Для более точной характеристики показателя ВНД необходимо определить ближайшие целые значения коэффициента дисконтирования, при которых ЧДД меняет знак на противоположный. В нашем случае это:
Результаты расчёта, служащие исходными данными для расчёта показателя ВНД анализируемого проекта при произвольных значениях коэффициента дисконтирования: Е = 65% и Е = 70%
Табл. 3.3
|
Год
|
Денежный поток
| № 1
| № 2
| № 3
| № 4 |
|
|
Е = 65%
|
ДД
|
Е = 70%
|
ДД
|
Е = 66%
|
ДД
|
Е = 67%
|
ДД
|
| 0-й
| — 9 149
| 1,0
| — 9 149
| 1,0
| — 9 149
| 1,0
| — 9 149
| 1,0
| — 9 149 |
| 1-й
| 4 229
| 0,606
| 2 563
| 0,588
| 2 488
| 0,602
| 2 548
| 0,599
| 2 532 |
| 2-й
| 6 655
| 0,367
| 2 444
| 0,346
| 2 303
| 0,363
| 2 415
| 0,359
| 2 386 |
| 3-й
| 8 611
| 0,223
| 1 917
| 0,204
| 1 753
| 0,219
| 1 883
| 0,215
| 1 849 |
| 4-й
| 10 413
| 0,135
| 1 405
| 0,120
| 1 247
| 0,132
| 1 371
| 0,129
| 1 339 |
| 5-й
| 11 865
| 0,082
| 970
| 0,070
| 836
| 0,079
| 941
| 0,077
| 913 |
при Е = 66% ЧДД = + 9; при Е = 67% ЧДД = — 130.
Исходя из этого, более точное значение ВНД составит:
ВНД = 66% + [9/9 – (- 130)] х (67% — 66%) = 66,06%
Таким образом, рассматриваемый инвестиционный проект целесообразно реализовывать, поскольку все рассчитанные показатели эффективности соответствуют критериальным требованиям, а именно:
ЧДД > 0; ИДД > 1; ВНД > CC.
Важной характеристикой инвестиционного проекта является его финансовый профиль (под которым, как известно, понимается изображение динамики дисконтированного чистого денежного потока, рассчитанного нарастающим итогом), по данным которого легко определяются обобщающие финансовые показатели: максимальный денежный отток ресурсов; срок окупаемости инвестиций; интегральный экономический эффект проекта.
Для построения финансового профиля проекта можно свести исходные данные в табл.3.4, на основе которых построить финансовый профиль, представленный на рис.3.1. Как видно по рассматриваемому инвестиционному проекту погашение вложений может начинаться уже на следующий год после инвестирования. Совокупное погашение вложений может быть выполнено менее чем за три года, и в дальнейшем, начиная с конца 4-го года, происходит накопление чистого дохода.
Как было отмечено выше, рассматриваемый инвестиционный проект является эффективным по всем критериям и его целесообразно реализовывать как независимый проект. Однако, как это бывает, возможна иная ситуация.
Результаты расчёта показателей, служащих исходными данными для построения финансового профиля проекта
Табл. 3.4
| Показатели
| 2005
| 2006
| 2007
| 2008
| 2009
| 2010 |
| 1. Приток наличностей (доход от продаж)
|
— 232
|
3 133
|
3 652
|
3 500
|
3 135
|
2 646
|
| 2. Отток наличностей (в основной и оборотный капитал и др.)
|
8 917
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
| 3. Сальдо (чистый поток наличности)
| 9 149
| 3 133
| 3 652
| 3 500
| 3 135
| 2 646 |
| 4. Кумулятивный поток наличности
| 9 149
| 6 016
| 2 364
| + 1 136
| + 4 271
| + 6 917 |
Рис.3.1. Финансовый профиль проекта
Она может возникнуть при реализации данного проекта в качестве альтернативного. В частности, такое положение может сложиться при изменении динамики доходности проекта. Предположим, у компании может оказаться другая динамика доходности проекта при сохранении размера инвестиций. Представим эти результаты в табл.3.5.
Рассчитаем основные критерии оценки эффективности инвестиционного проекта № II:
а) при сложившейся цене капитала в 35% чистый дисконтированный доход проекта составит:
ЧДДII = — 9 149 + 12 150/1,35 + 8 300/(1 + 0,35)2 + 4 824/(1 + 0,35)3 + 4 211/(1 + 0,35)4 + 3 126/(1 + 0,35)5 = 8 331 $.
б) индекс доходности инвестиций равен:
ИДД = 17 480/8 917 = 1,96;
в) срок окупаемости затрат — 1 год 1 месяц;
г) внутренняя норма прибыли – 99,5%.
Таким образом, все оценочные характеристики более результативны по сравнению с проектом I.
Для выяснения, насколько правомерным является это утверждение при цене капитала на уровне 20% и 80%, необходимо графически представить изменение чистых дисконтированных доходов в зависимости от ставки дисконтирования (рис.3.2). Точка пересечения двух графиков показывает значение коэффициента дисконтирования, при котором оба проекта имеют одинаковый чистый дисконтированный доход.
Результаты расчёта показателей проекта при изменении динамики доходности проекта и сохранении размера инвестиций для вариантов I и II
Табл. 3.5
|
Проект
|
Инвестиции
|
Денежный поток по годам
|
ВНД,%
|
Точка Фишера
|
|
|
2005
| 2006
| 2007
| 2008
| 2009
| |
Е,%
| ЧДД |
| I
| — 9 149
| 4 229
| 6 655
| 8 611
| 10 413
| 11 865
| 66,06
| 24,74
| 11 184 |
| II
| — 9 149
| 1 2150
| 8 300
| 4 824
| 4 211
| 3 126
| 99,50
| 24,74
| 8 331 |
| I — II
| 0
| — 7 921
| — 1 645
| 3 787
| 6 202
| 8 739
| |
24,74
| — |
Рис.3.2. Графики чистых дисконтированных доходов проектов при наличии точки Фишера
Точка пересечения графиков, как известно, называется точкой Фишера.
В данном случае она определяет ставку дисконтирования на уровне 24,74%. Эта ставка дисконтирования может быть определена как норма доходности (ВНД) приростного денежного потока (в рассматриваемом случае это разность I и II потоков). Как видно из рис.3.2, ось абсцисс может быть представлена в виде 4 интервалов:
если 0 < Е < 24,74%, то оба проекта приемлемы для реализации, но более эффективным является первый проект, поскольку он обеспечивает более высокий уровень чистого денежного дохода;
если 24,74 < Е < 66,06%, то оба проекта также могут быть реализованы, но более эффективным будет уже второй проект;
если 66,06 < Е < 99,5%, то второй проект ещё может быть приемлем, а первый необходимо отвергнуть;
если Е > 99,5%, то и второй проект должен быть отвергнут.
Учитывая эти обстоятельства, при цене капитала 20% наиболее эффективным для реализации является первый проект. При возрастании цены капитала до 80% более предпочтительным является второй проект.
Выводы: С учётом принятых допущений и в связи с тем, что происходящее постоянно изменение экономической ситуации, требует её отслеживания, оценить окончательную стоимость данного инвестиционного проекта можно как ориентировочную, приблизительно равную ~ $8 917 000. Выбор экономических и финансовых инструментов остаётся за менеджментом компании и может меняться в процессе реализации инвестиционного проекта.
Проектная экономическая эффективность вложений или рентабельность проекта составляет не менее 20% в год, что соответствует современным требованиям кредитно-финансовых институтов, например, акционерной компании АБМ Партнер [9, 29].
Необходимо вести маркетинговый мониторинг проекта на протяжении всего его жизненного цикла и строго соблюдать основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов.
Обязательно проводить и учитывать субъективные, основанные на личном опыте оценки инвестиционных рисков. Мнения финансового консультанта, других специалистов могут показаться противоположным объективным оценкам, основанным на обработке статистических показателей, особенно в части методов снижения рисков, но отвергать их нельзя.
Настоящая работа не претендует на всесторонность и полноту освещения вопросов, связанных с подготовкой и реализацией инвестиционного проекта. Скорее всего, её можно рассматривать как упрощённую модель для постановки самого вопроса о целесообразности инвестирования.
Для компании ОАО ”АБТ Чартер” такая постановка очевидна. Вопрос заключается, как в общих чертах представить практику осуществления проекта, избежав просчётов, и как при его реализации устранить опасные для безопасности жизнедеятельности последствия и снизить риски, особенно если в компании нет подразделения по управлению рисками или должностного лица, отвечающего за этот участок работы.
ГЛАВА 4
ОХРАНА ТРУДА И ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
4.1. Экономические проблемы заболеваемости в ОАО “Геострой”
Цели и решение задач по усилению безопасности труда. В условиях сложившейся экономической ситуации в России для каждой организации важно выбрать правильную политику в отношении природы и жизнедеятельности трудящихся. Немаловажное значение приобретают усилия организации, направленные на обеспечение безопасности жизнедеятельности работающих сотрудников и охрану окружающей природной среды, реализация которой будет способствовать уменьшению упущенной выгоды организации.
При рассмотрении экологических проблем, обусловленных деятельностью строительной организации — компании ОАО “Геострой” (г.Москва), как подрядчика по данному проекту, — рассматривается загрязнение и защита атмосферы и водного бассейна автотранспортными средствами (АТС).
Меры по повышению безопасности труда (ТБ). Для предотвращения получения рабочими травм в дальнейшем требуется осуществить ряд мероприятий, представленных в табл.4.1. Так как основной причиной травматизма является несоблюдение ТБ – не использование рабочими средств индивидуальной защиты (СИЗ), то первоочередными мерами по борьбе с травматизмом должны стать:
проведение дополнительных инструктажей для рабочих по ТБ перед началом выполнения каждого нового вида работ на строительных участках и аттестации рабочих по правилам ТБ один раз в квартал;
Мероприятий для предотвращения получения рабочими травм
Табл. 4.1
| Причины травматизма
| Характер травматизма
| Решения по устранению травматизма |
| 2001 год |
| При перемещении плиты перекрытия башенным краном рабочий попал в опасную зону стрелы. В результате падения плиты получил повреждения грудной клетки
| Перелом ребер
|
1. Провести внеплановый инструктаж со всеми рабочими по технике безопасности
2. Отремонтировать сирену на стреловом кране
|
| Во время укладки на кровле слоя рубероида рабочий перегрелся на солнце и потерял сознание
| Тепловой удар
| Усилить контроль за обеспечением рабочих спецодеждой и обувью |
| 2002 год |
| При сварочных работах рабочий упал с высоты 4м, получил сотрясение мозга
| Черепно-мозговая травма
| Провести внеплановый инструктаж |
| Во время штукатурных работ маляр-штукатур упала с подмостей. В результате получила ушибы
| Перелом руки и ушибы ноги
| Усилить контроль за проведением работ |
| При прикосновении к неизолированным частям кабеля рабочий получил удар током
| Нервный шок
|
1. Провести внеплановый инструктаж.
2. Усилить контроль за обеспечением индивидуальными средствами защиты
|
проверка наличия в необходимом количестве медикаментов и средств индивидуальной защиты на рабочих местах;
усиление бригадирами контроля в процессе выполнения работ за использованием средств индивидуальной защиты.
В качестве общих рекомендаций по профилактике травматизма на строительных участках должны быть проведены следующие мероприятия:
обеспечение выполнения всех видов работ в строгом соответствии с технологией и правилами ТБ;
обеспечение достаточного освещения строительной площадки, её ограждение забором и ограждение опасных зон.
Уровень заболеваемости и величина обусловленного им невыполненного объёма строительно-монтажных работ показаны в таблице 4.2. Из таблицы видно, что показатели заболеваемости в ОАО “Геострой” в 2001г. и упущенная выгода в связи с заболеваемостью в ценах на 01.01.02г. достаточно велики. Следовательно, исходя из специфики строительного производства, необходимо выявить характер заболеваемостей и способствующие их развитию причины, а также разработать пути снижение уровня заболеваемости и сохранения работоспособности, что поможет определить перечень мер, осуществление которых позволит в дальнейшем если не избежать, то, по крайней мере, сократить невыполненный объём работ от заболеваемости рабочих.
Основные виды заболеваний, которыми страдают рабочие и причины, способствующие их развитию, показаны в табл.4.3. Данные анализа уровня вибрации на рабочих местах — в табл.4.4.
Уровень заболеваемости и величина обусловленного им невыполненного объёма строительно-монтажных работ
Табл. 4.2.
| Анализируемый период
| Наименование подразделения
| Число дней нетрудоспособности
| Невыполненный объём СМР, тыс. руб. |
| 2001 год
| Строительный участок № 1
| 11
| 12981 |
|
Строительный участок № 2
| 26
| 27046 |
|
Строительный участок № 3
| 28
| 29588 |
| Итого:
| |
65
| 69615 |
Характер основных видов заболеваний, которыми страдают рабочие и причины, способствующие их развитию
Табл. 4.3
| Характер основных заболеваний
| Причины (вредные факторы), способствующие развитию заболеваний |
| Заболевания опорно-двигательного аппарата
| Неудобная, вынужденная рабочая поза, вибрации общие и локальные |
| Заболевания дыхательных путей, аллергические реакции
| Цементная пыль |
Данные анализа уровня вибрации на рабочих местах
Табл. 4.4
| Рабочие места
|
Логарифмический уровень виброскорости, дБ в октавных полосах со среднегеометрическими частотами, Гц
2 4 8 16 31,5 63 125 250 500 1000
Локальная вибрация ПДУ: 12.1.012.-90
|
| Постоянные рабочие места
| 115
| 109
| 109
| 109
| 109
| 109
| 109
| 109
| 109
| 109 |
| При работе на базе экскаватора
| 155
| 128
| 128
| 128
| 128
| 128
| 128
| 128
| 128
| 128 |
Защита от вибраций. Прежде всего, необходимо определить, соответствует ли уровень вибрации на рабочих местах допустимым значением, установленным ГОСТ 12.1.012.-90. Это позволит определить, являются ли заболевания следствием каких-то индивидуальных особенностей конкретных заболевших рабочих или же заболевания стали следствием несоблюдения установленных нормативов. Из представленного в табл.4.4. анализа уровня вибрации на рабочих местах видно, что на рабочих местах имеется превышение нормативного уровня вибрации. Для устранения данного недостатка необходимо ввести дополнительный контроль за выполнением установленных нормативов, касающихся уровня вибрации на рабочих местах.
Защита от вредных веществ. Значительное число производственных процессов на строительной площадке связано с выделением в окружающую среду вредных веществ: малярные работы с применением лакокрасочных материалов и растворителей, электросварочные, кровельные, паркетные и дорожные работы, изоляционные работы. Классификация вредных веществ и общие требования безопасности введены ГОСТ 12.1.005-95. Они представлены в табл.4.5, где показаны также данные о наличии вредных веществ при производстве СМР, их токсикологическая характеристика по ГОСТ 12.1.005-95.
Профилактика профессиональных отравлений в строительной организации сводится к предотвращению, прежде всего, воздействия вредных веществ на организм человека при выполнении технологических процессов и замене вредных веществ безвредными или менее вредными, например, свинцовые белила заменяются цинковыми. В качестве дополнительных средств для повышения безопасности труда на строительной площадке используют СИЗ и спецодежду. Помещения с особо вредными выделениями (склад МКВ и ГСМ) должны быть изолированы от других производственных помещений согласно проектным нормам. От попадания вредных веществ через органы дыхания рабочие должны использовать фильтрующие и изолирующие СИЗ.
Оборудование строительной площадки санитарно-бытовыми помещениями — является одной из важных с санитарно-технической точки зрения требований задач. В соответствии со СНиП 2.09.04.-87 на строительной площадке должны быть: пункт питания, медпункт, помещение для обогрева в холодное время года и сушка одежды, гардеробная, комната личной гигиены женщины. Санитарно-бытовые помещения для рабочих, занятых непосредственно на стройплощадке согласно СНиП 2.09.04-87 в зависимости от группы производственных процессов иллюстрируются данными таблицы 4.6.
Профилактика статических и динамических перенапряжений. Работа в неблагоприятных условиях способствует заболеваниям дыхательных путей, вследствие чего рабочие теряют трудоспособность. Неудобные вынужденные рабочие позы приводят к заболеваниям опорно-двигательного аппарата. Для избежания статических и динамических перенапряжений, приводящих к заболеваниям опорно-двигательного аппарата, рабочее место для работающих сидя организуют в соответствии с требованиями ГОСТ 12.2.032-78, для работающих стоя — ГОСТ 12.2.033-78. Необходимо проведение пассивной и активной релаксации на рабочих местах, а также нормирование режимов труда и отдыха.
Классификация вредных веществ и общие требования безопасности согласно ГОСТ 12.1.005-95
Табл. 4.5
|
№
|
Наименование веществ
| Фактическое содержание, мг/м3
| Класс опасности
|
Величина
ПДК,
мг/м3
|
Агрегатное состояние
|
Характер действия на органы
дыхания
|
| 1
| Бензин
| 260:280
| IV
| 300
| II
| Раздражения |
| 2
| Пыль цементная
| 5:6
| IV
| 6
| А
| А, Ф |
| 3
| Пыль, содержащая 10:70% свободного оксида кремния
|
2
|
IV
|
2
|
А
|
А, Ф раздражающие слизистой оболочки дыхательных путей |
| 4
| Асбестоцементная пыль, содержащая более 10% асбеста
|
2
|
IV
|
2
|
А
|
А, Ф раздражающие слизистой оболочки дыхательных путей |
| 5
| Известь
| 5:6
| IV
| 6
| А
| Ф поражающие кожный покров и слизистую оболочку |
| 6
| Керосин
| 230:250
| IV
| 300
| П
| Раздражение нервной системы |
| 7
| Ацетон
| 150:160
| IV
| 200
| П
| Раздражение нервной системы |
Классификация санитарно-бытовые помещения для рабочих, занятых непосредственно на стройплощадке согласно СНиП 2.09.04-87 в зависимости от группы производственных процессов
Табл. 4.6
| Группа производственных процессов
| Санитарная характеристика производственных процессов
|
Расчётное число
человек
|
Тип гардеробных, число отделений шкафа на
1 человека
|
Специализированные помещения и устройства |
|
|
На
1 душевую сетку
|
На
1 кран
|
|
|
|
2 группа
подгруппа Г
|
При температуре воздуха 10°С, включая работы на воздухе
|
5
|
20
|
Раздельно по одному отделению
|
Помещения для обогрева
и сушки спецодежды
|
4.2. Экономические проблемы загрязнения и защиты атмосферы и водного бассейна автотранспортными средствами
Экономические проблемы загрязнения и защиты атмосферы. Главным источником загрязнения воздуха как строительной, так и транспортной организациями являются находящиеся на их балансе автотранспортные средства: подъёмные краны, грузовые автомобили с карбюраторными и дизельными двигателями. Они представляют собой источник загрязнения тип типа «б». — «Рассеянный источник от движущихся носителей загрязнения (участок транспортной магистрали) протяженностью L». Основное загрязнение окружающей среды грузовыми автомобилями происходит в результате выброса в атмосферу отработавших газов двигателей. Для уменьшения загрязнения необходимо разработать мероприятия по уменьшению токсичных выхлопов. Реализация мероприятий позволит получить экологический и экономический эффект.
Определим степень загрязнения окружающей среды транспортными средствами. В табл.4.7 показаны данные по выбросам загрязняющих веществ от подвижного состава, в табл.4.8 — изменение выбросов загрязняющих веществ при движении по городу (КГОР), в табл.4.9 — влияние технического состояния автомобиля на массовый выброс загрязняющего вещества (КSТС) в зависимости от типа двигателя. По данным таблиц, определим массы токсичных компонентов (S) выброса загрязняющих веществ подвижным составом в зависимости от величины годового пробега (LГОД) по формуле:
Ms= msпр · Lгод· Kгор· Ksт.с · 10-3, тонн (4.1)
Данные по выбросам загрязняющих веществ от подвижного состава
Табл. 4.7
| Тип подвижногосостава
| Тип двигателя
| Пробеговый выброс (mSпр), г/км |
|
|
СО
| СН
| NО2
| С (сажа)
| SО2 |
| Грузовые автомобили
| Карбюраторный
| 13
| 2,6
| 1,5
| —
| 0,076 |
|
Дизель
| 0,2
| 0,8
| 8,1
| 0,5
| 0,7 |
Изменение выбросов загрязняющих веществ при движении по городу (КГОР)
Табл. 4.8
| Тип двигателя
| Значения (КГОР) |
|
СО
| СН
| NО2
| С(сажа)
| SО2 |
| Карбюраторный
| 1,0
| 1,0
| 1,0
| 1,0
| 1,0 |
| Дизель
| 1,0
| 1,0
| 1,0
| 1,0
| 1,25 |
Влияние технического состояния автомобиля на массовый выброс загрязняющего вещества (КSТС) в зависимости от типа двигателя
Табл. 4.9
| Тип подвижного состава
| Тип двигателя
| Пробеговый выброс (mSпр), г/км |
|
|
KSСО
| KSСН
| KSCО2
| KSС
| KSSCO |
| Грузовые автомобили
| Карбюраторный
| 1,9
| 1,65
| 1,0
| —
| 1,15 |
|
Дизель
| 1,6
| 2,1
| 1,0
| 1,9
| 1,15 |
Карбюраторный тип двигателя. Пробег а/м = 28 152 км/год.
mCO = 13 · 28 152 · 1 · 1,9 · 10-3= 695,35 тонн,
mСН = 2,6 · 28 152 · 1 · 1,65 · 10-3= 120,77 тонн,
mNO2= 1,5 · 28 152 · 1 · 1 · 10-3= 42,23 тонн,
mSO2= 0,076 · 28 152 · 1 · 1,15 · 10-3= 2,46 тонн,
mКАРБ = 695,35 + 120,77 + 42,23 + 2,46 = 860,81 тонн.
Дизельный тип двигателя. Пробег а/м = 18 152 км/год.
mCO = 2,0 · 18 152 · 1 · 1,6 · 10-3= 58,09 тонн,
mСН = 0,8 · 18 152 · 1 · 2,1 · 10-3= 30,50 тонн,
mNO2 = 8,1 · 18 152 · 1 · 1 · 10-3= 147,03 тонн,
mС = 0,5 · 18 152 · 1,9 · 10-3= 17,24 тонн,
mSO2= 0,7 · 18 152 · 1,25 · 1,15 · 10-3= 18,27 тонн,
mДИЗ = 58,09 + 30,50 + 147,03 + 17,24 + 18,27 = 271,13 тонн.
Перечень проектных мероприятий, направленных на повышение экологической безопасности транспортных средств:
изменение технологии выполняемых работ по техобслуживанию и ремонту
применение трёхступенчатых каталитических нейтрализаторов выхлопных газов;
применение усовершенствованных средств контроля за токсичностью выхлопных газов;
снижение расходов топлива, равное: 0,5 18 152 ·1 1,9 10-3 = 17,24 тонн;
применение топлива с улучшенными экономическими параметрами.
Таким образом, после внедрения данных проектных мероприятий снижение массы выбросов загрязняющих веществ в атмосферу составит 5%.
Определим расходы, связанные с использованием в автомобиле топлива с улучшенными экономическими параметрами при усреднённом расходе топлива 10 л на 100 км.
До внедрения проектных мероприятий на автомобиле использовали бензин А-76 (16 руб./л). Расход топлива с учётом годового пробега автомобиля:
28 152 · 16 = 450,4 тыс. руб.
После внедрения проектных мероприятий на автомобиле предполагается использовать бензин А-92 (18 руб./л). Расход топлива с учётом годового пробега автомобиля:
28 152 · 18 = 506,8 тыс. руб.
Для контроля за выбросами вредных веществ в атмосферу, необходимо ежемесячно производить технический контроль автомобилей на станциях ТО. Расход на приобретение топлива лучшего качества увеличится на 56,4 тыс. руб. Затраты на приобретение и установку трёхступенчатого каталитического нейтрализатора выхлопных газов в автомобилях составляет 1000 руб.
Тогда приведенные затраты на внедряемые проектные мероприятия:
ЗПР = С + 0,12 КВ, (4.2)
где С — сумма капитальных вложений (приобретение трёхступенчатого
каталитического нейтрализатора выхлопных газов), тыс. руб.
ЗПР = 7 200 + 56,4 + 0,12 · 1 000 = 7 348,2 тыс. руб.
Годовой экономический эффект от внедрения данных мероприятий:
ЭГ = П – ЗПР = 869,6 – 7348,2 = – 6451,6 тыс. руб. (4.3)
Экономические проблемы загрязнения и защиты водного бассейна. Известно, что часто АТС являются источником загрязнения водного бассейна, которое происходит путём попадания в него топлива, жидких горюче-смазочных материалов, взвешенных веществ и прочих вредных элементов, вырабатываемых автомобилями. Причиной может служить неисправность автомобиля, например, течь масла. Поэтому необходимо обеспечить надлежащую эксплуатацию и уход за АТС.
Предложения по устранению причин загрязнения:
необходимо регулярно производить текущий техосмотр АТС на станции ТО, где должны устранить все возникшие неисправности;
мойку автомобилей производить только на специально оборудованных моечных станциях (не реже одного раза в неделю);
заправку автомобиля производить только на автозаправочных станциях, не допускать утечки топлива.
4.3. Техника безопасности при эксплуатации складского комплекса
Техника безопасности при эксплуатации холодильных установок. В складских холодильных камерах хладагентом служит фреон 12 или хладон. Это оборудование должно эксплуатироваться в соответствии с Правилами их применения. Установку и монтаж холодильного оборудования должны выполнять механики специализированных организаций. Эксплуатацией оборудования должны заниматься только лица, хорошо знакомые с правилами его эксплуатации и ТБ. Правила эксплуатации холодильного оборудования запрещают включать холодильный агрегат при наличии неисправностей в нём, утечки фреона или хладона, при неисправных приборах защиты и автоматики, отсутствии или нарушении теплоизоляции, резиновых уплотнителей дверей и других неисправностях. Вблизи холодильного оборудования должны быть вывешены инструкции по его эксплуатации и правила техники безопасности[9].
ТБ эксплуатации подъёмно-транспортного оборудования (ПТО). ТБ при проведении складских и погрузочных работ. Проект предусматривает применение различного грузоподъёмного оборудования: подъёмных столов, уравнительных площадок, грузовых лифтов, наклонных подъёмников, электроштабелёров, вилочных погрузчиков, ленточных конвейеров, тележек с гидравлическим и ручным приводом. Все виды ПТО относят к категории машин и установок повышенной опасности. В связи с этим работать на них могут лишь лица, прошедшие специальную подготовку, имеющих допуск и усвоившие правила ТБ. Большинство подъёмно-транспортных машин и механизмов должно находиться на учёте в инспекциях Госгортехнадзора и должно эксплуатироваться в соответствии с их требованиями.
Администрация предприятия обязана следить за исправным состоянием всего подъёмно-транспортного оборудования. Места, выполнения подъёмно-разгрузочные работы, должны быть обособлены от мест переработки грузов вручную. Все проезды, где перемещают грузы, должны быть ярко освещены.
Лица, обслуживающие подъёмно-транспортные машин и механизмы, особенно женщины, должны быть одеты в комбинезоны или одежду без свисающих концов. На ПТО нельзя перевозить груз вместе с грузчиками. Начиная работу на подъёмном механизме, надо проверить исправность и пригодность его к работе. Укладываемые грузы необходимо распределять равномерно, устойчиво, не допуская перегрузок, что может привести к поломке механизма и вызвать аварию. Вождение самоходного транспорта может быть поручено лишь обученным этой работе лицам, имеющих допуск (права).
Разработанные на предприятии правила движения складского транспорта должны соответствовать требованиям ТБ. Максимальная скорость движения транспортных механизмов не выше 12 кмч, внутри складских помещений – не более 6кмч, на поворотах, в проходах и узких помещениях – не более 3 кмч.
Техническое обслуживание ПТО ведётся в централизованном порядке. Для заправки (подзарядки батарей электропогрузчиков) необходимо выделение отдельного помещения, отвечающего всем требованиям, предъявляемым к подобным помещениям (как правило, фирмы-производители поставляют эти требования в комплекте с паспортом на ПТО). Для профилактических наблюдений и ТО, а также выполнения ремонта предприятие должно заключить со специализированной организацией договор.
Выводы: При проведении фирмой правильной политики в отношении природы и жизнедеятельности трудящихся реально уменьшить упущенную выгоду. В данном проекте строительства складского комплекса вопросы обеспечения ТБ и экологической безопасности могут и должны быть успешно решены при выполнении всех соответствующих требований. Годовой экономический эффект от внедрения проектных мероприятий, направленных на повышение экологической безопасности составляет 6 451,6 тыс. руб.
ГЛАВА 5
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА
Риски проектаи предложения по их снижению. Как известно, риск — это вероятность неблагоприятного исхода. Если такое событие произойдет, то у предприятия возможны три результата:
отрицательный — потеря части ресурсов предприятия, недополучение доходов или появление дополнительных расходов;
положительный — увеличение прибыли, сокращение расходов — выгода;
нулевой — нет влияния на финансово-хозяйственные результаты.
В предпринимательской деятельности риски имеют большое значение. Различают чистые и спекулятивные риски. К чистым рискам относятся:
природные, естественные (землетрясения, наводнения);
экологические, политические, транспортные;
некоторые коммерческие риски (имущественные, производственные, торговые), приводящие к отрицательным (нулевым) результатам.
Спекулятивные риски:
финансовые риски, связанные с покупательной способностью денег (инфляционные, валютные, дефляционные и другие);
инвестиционные риски (процентные, кредитные, упущенной выгоды, биржевой).
Оценка рисков проводится по стадиям проекта: стадия подготовки, строительства и функционирования.
Суть качественного анализа состоит в определении факторов риска и видов работ, при выполнении которых он возникает. Количественно размер риска можно установить с помощью статистических, аналитических и других методов, обзор которых приведен выше (см. Глава 2.). Закономерности случайных событий изучаются с использованием математического аппарата теории вероятности. Вероятность наступления рискового события может быть определена субъективным способом или объективными методами.
Объективным методом вероятность события устанавливается путём вычисления частоты, с которой оно происходит. Субъективный метод определения вероятности основан на оценках экспертов, консультантов и/или личном опыте предпринимателя.
В нашем проекте для прогнозирования чистого дохода риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации самого проекта.
В табл.5.1-5.3 приведены результаты оценки по видам рисков, где принято:
0 — риск рассматриваемый как несущественный;
0,25 — риск, скорее всего не реализуется;
0,5 — о наступлении события ничего определенного сказать нельзя;
0,75 — риск, скорее всего, проявится;
1 — риск точно реализуется.
Расчёт риска проекта показал, что общий риск проекта составляет 0,2, и это относит его к проектам с невысокой степенью риска.
Результаты оценки по видам рисков
Табл. 5.1
| Вид риска
| Отрицательное влияние на ожидаемую прибыль
| Вероятность события |
| Удаленность от инженерных сетей
| Рост стоимости события
| 0,25 |
Результаты оценки по видам рисков
Табл. 5.2
| Вид риска
| Отрицательное влияние на ожидаемую прибыль
| Вероятность события |
| Непредвиденные затраты из-за инфляции
| Увеличение объёма заемных средств
| 0,75 |
| Недобросовестность подрядчика
| Увеличение сроков строительства
| 0,25 |
Результаты оценки по видам рисков
Табл. 5.3
| Вид риска
| Отрицательное влияние на ожидаемую прибыль
| Вероятность события |
| Неустойчивость спроса
| Падение спроса
| 0 |
| Рост налогов
| Уменьшение прибыли
| 0,25 |
| Рост цен на перевозки
| Снижение спроса из-за роста цен
| 0,25 |
| Недостаток оборотных средств
| Увеличение кредитов
| 0,25 |
| Квалификация кадров
| Снижение объёма продаж
| 0 |
| Трудности с набором квалифицированных кадров
| Увеличение затрат на комплектование
| 0 |
| Отношение местных властей
| Дополнительные затраты на выполнение их требований
| 0 |
Так как невозможно точно представить реальную ситуацию при осуществлении инвестиционного проекта, то воспользоваться объективными методами — анализом чувствительности, анализом вариантов, методом расчёта критических точек — нельзя, в связи с тем, что их применение требует наличия представительной статистической выборки по рискам в определённой инвестиционной деятельности. Поэтому полученный результат расчёта следует рассматривать как пример использования субъективной оценки риска, которая, как известно, сводится к выявлению всех возможных рисков (причин, источников), их ранжированию, установлению их весового коэффициента и вычисления среднегеометрической, как величины обобщённой оценки риска.
Что касается мероприятий по снижению риска, то по вышеизложенным причинам они могут быть предложены также только как пример (страхования, самострахования и другие см. Глава 2) или как обобщения. Наука и практика выработали определённые правила управления рисками:
нельзя рисковать больше, чем может позволить собственный капитал;
надо думать о последствиях риска;
нельзя рисковать многим ради одного;
нельзя “класть яйца в одну корзину”;
положительное решение принимается лишь при отсутствии сомнения, в противном случае принимается отрицательное решение;
нельзя думать, что всегда существует только одно решение. Возможно, есть и другие.
Реализация первого правила означает, что прежде, чем принять решение о рисковом вложении капитала, необходимо: определить максимально возможный объём убытка по данному риску; сопоставить его с объёмом вкладываемого капитала, со всеми собственными финансовыми ресурсами и определить, не приведёт ли потеря этого капитала к банкротству.
Соотношение максимально возможного объёма убытка и объёма собственных финансовых ресурсов представляет собой степень риска, ведущего к банкротству. Она измеряется с помощью коэффициента риска:
Кр = У/С, (5.1)
где Кр — коэффициент риска;
У — максимально возможная сумма убытка, руб.;
С — объём собственных финансовых ресурсов с учётом точно
известных поступлений средств, руб.
Считается, что оптимальный коэффициент риска составляет 0,3, а коэффициент риска, ведущий к банкротству – 0,7 и более [3].
Состояние компании “АБТ Чартер” после реализации проекта анализировалось в соответствующих разделах по мере рассмотрения вопросов:
улучшение структуры баланса предприятия (глава 1, 1.1);
изменения в системе налогообложения (глава 1, 1.2 и Приложение 3);
увеличение оборота по клиентам компании (глава 1, 1.1);
приобретение в собственность участка земли, как средство надёжных и долговременных инвестиций (глава 1, 1.2, глава 2, 2.1, Приложение 3);
совершенствование системы управления компании, технологии, улучшение транспортной и складской логистики на основе современного оборудования (глава 1, 1.1, глава 3);
снижение издержек по аренде офисных и складских помещений (глава 2, 2.1 и 2.3).
Анализ использования площадей до и после строительства складского комплекса представлен в таблице 5.4. Некоторые виды затрат по компании, как результаты расчёта будущего состояния организации при внедрении проекта даны в таблице 5.5.
Выводы: Предложенный инвестиционный проект может быть реализован с низкой величиной обобщённой оценки риска. Для этого необходимо:
вести мониторинг проекта на протяжении всего его жизненного цикла;
строго соблюдать основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов;
обязательно проводить и учитывать субъективные, основанные на личном опыте, оценки инвестиционных рисков.
Реализация данного проекта даст компании возможные приобретения:
возрастёт конкурентоспособность компании на рынке за счёт снижения издержек по аренде и увеличения оборота (см. также Приложение 3);
акционерный капитал компании найдёт эффективное применение после приобретения в собственность земельного участка и строительства на нём складского комплекса;
компания ОАО “АБТ Чартер”, имея законченный производственно-коммерческий цикл, получит возможность его интенсификации и усовершенствования на основе последних достижений НТП.
Анализ использования площадей до и после строительства складского комплекса
Табл. 5.4.
| Вид помещений
| Площадь (м2) |
|
Норма
|
Факт
|
После строительства складского комплекса |
| 1. Производственные помещения:
| |
|
|
| — складские
| 2 000
| 845
| 2 808/504 — рампа |
| в том числе аренда
| 2 000
| 845
| |
| — офисные
| 200
| 200
| 230 |
| в том числе аренда
| 200
| 200
| |
| — вспомогательные
| 300
| 30
| 312 |
| в том числе аренда
| 300
| 30
| |
| Итого
| 2 500
| 1075
| 3350 |
| в том числе аренда
| |
|
|
Прогноз будущего состояния организации при внедрении проекта по некоторым видам затрат
Табл. 5.5
| Вид затрат
| Объём затрат, тыс. руб.
| Объяснение |
|
До внедрения проекта (2004г.)
| После внедрения проекта
| |
| Заработная плата
| 13 593,985
| 16 593,985
|
Объяснением увеличения затрат может служить – рост количества сотрудников, складских площадей и так далее
|
| Оплата налогов
| 1 494,535
| 1 868,169
| |
| Коммерческие затраты
| 506,874
| 632,874
| |
| Канцелярские расходы
| 226,660
| 238,325
| |
| Транспортные расходы (ГСМ) ремонт и запчасти
| 1 824,405
| 2 80,560
| |
| Коммунальные услуги + электроэнергия
| 393,864
| 492,330
| |
| Износ ОС
| 818,982
| 1 023,727
| |
| Телефон
| 1 260,031
| 1 575,039
| |
| Командировочные расходы
| 614,548
| 768,185
| |
| Себестоимость ТМЦ
| 170 634,871
| 213 293,589
| |
| Управленческие затраты
| 1 071,514
| 1 339,392
| |
| Итого
| 194 092,753
| 242 615,941
| |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В соответствии с поставленными задачами дипломного проекта получены следующие результаты:
На основании анализа ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания показано, что предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развития своей деятельности в регионах России. С увеличением потребности клиентов в высококачественных продуктах питания закономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованных услуг. Компания должна совершенствовать свою структуру и деятельность в целом, чтобы не проиграть в конкурентной борьбе. Поэтому компания будет вынуждена сокращать свои издержки, в частности, переходить от аренды складских помещений к обретению собственного складского комплекса полностью отвечающего особенностям своего бизнеса.
На основании анализа хозяйственной деятельности компании ОАО “АБТ Чартер”, её положения на рынке, установлено, что предприятие относится ко II группе инвестиционной привлекательности. Платежеспособность и финансовая устойчивость предприятия находятся на приемлемом уровне. Предприятие имеет удовлетворительный уровень доходности, хотя отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений, при этом предприятие недостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса на свою продукцию (услуги) и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности.
На основании анализа оборота по клиентам установлено, что наблюдаемое снижение оборота компании вызывается причинами, связанными с текущей ситуацией менеджмента: уменьшением объёмов заказов некоторыми клиентами категории VIP. Для исправления ситуации возможности в компании имеются и в целом ситуация с крупными клиентами выглядит положительной.
При анализе системы управления выявлено, что качество финансового и производственного менеджмента компании “АБТ Чартер” удовлетворительное и, в основном, соответствует представлениям современного построения системы управления.
Изучение рынка недвижимости г.Москвы и Московской области показало, что он является растущим и будет развиваться во многом благодаря сектору производственно-складской недвижимости. Это вызывает привлекательность инвестиций и необходимость их экономического обоснования, которое, при правильной оценке и адекватном применении методического аппарата анализа и оценки инвестиционных проектов, может реально помочь инвестору снизить риски его инвестиционной деятельности.
Анализ ситуации на рынках земли и складских помещений и тенденций развития современного рынка недвижимости, подтверждая актуальность темы рассматриваемого инвестиционного проекта, позволяет сделать вывод о том, что месторасположение объекта недвижимости оказывает основополагающее влияние на стоимость недвижимости.
На основании краткого обоснования вложений в недвижимость и проведенного на современном фактологическом материале анализа ситуации, настоящий инвестиционный проект можно отнести к среднесрочному и среднему по масштабу коммерческому проекту.
Стоимость данного инвестиционного проекта приблизительно равна ~ $8 917 000. Её можно рассматривать только как ориентировочную с учётом принятых допущений. Экономическая ситуация постоянно изменяется и это требует такого же её отслеживания. Оценка стоимости данного проекта имеет ограниченный и рекомендательный характер. Выбор экономических и финансовых инструментов остаётся за менеджментом компании и может меняться в процессе реализации инвестиционного проекта.
Данный инвестиционный проект может быть реализован с низкой величиной обобщённой оценки риска. Для этого необходимо:
вести мониторинг проекта на протяжении всего его жизненного цикла;
строго соблюдать основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов;
обязательно проводить и учитывать субъективные, основанные на личном опыте, оценки инвестиционных рисков.
ЛИТЕРАТУРА
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993.
Федеральный Закон РФ от 25 октября 2001г. №137-ФЗ “Земельный кодекс Российской Федерации”.
Федеральный Закон №73-ФЗ от 7 мая 1998 “Градостроительный кодекс РФ”.
Федеральный Закон от 25 февраля 1999 N39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений”.
Федеральный Закон от 5 марта 1999 N46-ФЗ “О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг”.
Федеральный Закон от 29 октября 1998 N164-ФЗ “О лизинге”.
Постановление Правительства РФ от 05.01.98 №2 “Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды”.
Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 №316 “Правила проведения государственной кадастровой оценки земель”.
Постановление Правительства РФ от 06.07.01 №519 “Стандарты оценки”.
Министерство имущественных отношений РФ, распоряжение от 06.03.02г №568-Р “Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков”.
Методика государственной кадастровой оценки земель поселений / Федеральная служба земельного кадастра России. — М., 2000.
Антипов А.В., Носов С.И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения. — М.: Рос. экон. акад., 2000.
Артеменко В.В. и др. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. — М.: ГУЗ, 2000.
Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент. — М.: Финансы и статистика, 1994.
Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М.: Интерэксперт, 1995.
Бланк И. А. Инвестиционный менеджмент. — Киев: Эльга-Н, 2001.
Болдырев В.С. и др. Введение в теорию оценки недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 1998.
Газеев Н.Х. и др. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. — М.: ПМБ ВНИИОНГ, 1993.
Горемыкин В.А., Богомолов А.Ю. Бизнес-план. — М.: “Ось-89”, 2000.
Данные серверов www.arn.ru, www.izrukvruki.ru, www.cottage.ru, www.domik.info, www.incom-realty, www.miel.ru, www.mian.ru, www.dm-realty.ru, www.tender.mos.ru, www.appraiser.ru, www.ozon.ru, www.mos.ru, www.dis.ru и другие.
Дибб С., Симкин Л. Практическое руководство по сегментированию рынка. — СПб.: Питер, 2001.
Занадворов В.С., Занадворова А.В. Экономика города.: Учеб. пособие. — М.: Изд-во Магистр, 1998.
Игошин Н.В. Инвестиции. — М.: Финансы; ЮНИТИ, 1999.
Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. — М., 1994.
Казаков А.П., Минаева Н.В. Экономика. Курс лекций. — М., 1996.
Ковалёв В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. — М.: Финансы и статистика, 2002.
Ковалёв В.В. Финансовый анализ. — М.: Финансы и статистика, 1996.
Коростылёв С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие. — М.: Русская деловая литература, 1998.
Кредитование и расчеты в строительстве: Учеб. / Под ред. Валенцовой И.И. — М.: Финансы и статистика. 1993.
Крейнина М.Н. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности акционерных обществ в промышленности, строительстве и торговле. — М., 1994.
Ларионова И.В., Иванова М.Г. Об организации кредитования // Деньги и кредит, 1999. — № 1.
Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения. — М.: Дело, 2001.
Нестеров П.М., Нестеров А.П. Экономика природопользования и рынок: Учебник для ВУЗов. – М.:ЮНИТИ, 1997.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты: Учеб. пособие / Под ред. Григорьева В.В.. – М.: ИНФРА-М, 1997.
Пешкова Е.П. Маркетинговый анализ в деятельности фирмы. — М.: Ось-89, 1999.
Попков В.П., Семёнов В.П. Организация и финансирование инвестиций. — СПб.: Питер, 2001.
Пошиваленко Г.П. и др. Инвестиции: Учеб. Пособие. – М.: КНОРУС, 2004.
Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. — М.: Экономика, 1996.
Ременников В.В. Разработка управленческого решения. — М.: Юнити, 2000.
Россия в цифрах. Краткий стат. сб. / Госкомстат России. — M., 2005.
Севостьянов А.В. Экономическая оценка земель малых городских поселений. — М.: ГУЗ, 2003.
Сергеев И.В. и др. Организация и финансирование инвестиций. — М.: Финансы и статистика, 2003.
Синицкий А.В.
Спиридонов В.Ф. и др. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков. — М.: Центр реализации проекта Ларис, 2000.
Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент. — М.: Перспектива, 1993.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995.
Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. — М.: Дело, 1994.
Хорин А.Н. Оценка предпринимательского риска // Бухгалтерский учёт, 1994. — № 5.
Хорн Дж. К. Ван. Основы управления финансами. — М.: Финансы и статистика, 1996.
Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций. – М.: Дело, 1998.
Шарп У., Александер Г. Дж., Бейль Дж. Инвестиции. — М.: ИНФРА-М, 1997.
Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. — М.: ИНФРА-М, 1998.
Шериданов Н.В. Анализ рынка складских помещений Москвы и Московской области // Недвижимость&цены, Изд-во Деловой мир, 2005. — №2.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Справка:
Первая группа — Предприятие имеет высокую рентабельность и оно финансово устойчиво. Платежеспособность Предприятия не вызывает сомнений. Качество финансового и производственного менеджмента высокое. Предприятие имеет отличные шансы для дальнейшего развития.
Вторая группа — Платежеспособность и финансовая устойчивость Предприятия находятся, в целом, на приемлемом уровне. Предприятие имеет удовлетворительный уровень доходности, хотя отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений, при этом данное Предприятие недостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса на свою продукцию/услуги и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности. Работа с Предприятием требует взвешенного подхода.
Третья группа — Предприятие финансово неустойчиво, оно имеет низкую рентабельность для поддержания платежеспособности на приемлемом уровне. Как правило, такое Предприятие имеет просроченную задолженность. Для выведения Предприятия из кризиса следует предпринять значительные изменения в его финансово-хозяйственной деятельности. Инвестиции в Предприятие связаны с повышенным риском.
Четвёртая группа — Предприятие находится в глубоком финансовом кризисе. Размер кредиторской задолженности велик, оно не в состоянии расплатиться по своим обязательствам. Финансовая устойчивость Предприятия практически полностью утеряна. Значение показателя рентабельность собственного капитала не позволяет надеяться на улучшение. Степень кризиса Предприятия столь глубока, что вероятность улучшения ситуации, даже в случае коренного изменения финансово-хозяйственной деятельности, невысока.
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Квалификационные требования к персоналу
КОНТРАКТ №
г. Москва «01» мая 2002 г.
ОАО “АБТ Чартер” в лице Директора, Шарова В.Г., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «РАБОТОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и гражданин ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, , именуемый в дальнейшем «РАБОТНИК», с другой стороны, заключили настоящий Контракт о нижеследующем:
I. ПРЕДМЕТ КОНТРАКТА.
Настоящий Контракт регулирует трудовые и связанные с ними иные отношения между Работником, выполняющим обязанности заместителя директора по коммерческой части и Работодателем.
II. ОБЯЗАННОСТИ РАБОТНИКА.
Работник обязан:
-Осуществлять функции и выполнять обязанности, отнесенные к его компетенции настоящим Контрактом;
-Своевременно и точно выполнять распоряжения директора фирмы;
-Осуществлять руководство финансово-хозяйственной деятельностью фирмы в области материально-технического обеспечения, реализации услуг фирмы на рынке, обеспечивая эффективное и целевое использование материальных и финансовых ресурсов, снижение их потерь, ускорение оборачиваемости оборотных средств;
-Совместно с директором определять долговременную стратегию коммерческой деятельности и финансовые планы фирмы, составлять перспективные и текущие планы реализации продукции;
-Принимать меры по своевременному заключению договоров с партнёрами и потребителями услуг, обеспечивать выполнение договорных обязательств по реализации услуг (по номенклатуре, объёму, качеству, срокам и другим условиям поставок);
-Осуществлять контроль за реализацией услуг, материально-техническим обеспечением фирмы, финансовыми и экономическими показателями деятельности фирмы;
-Руководить разработкой мер по улучшению экономических показателей, повышению эффективности работы, укреплению финансовой дисциплины;
-Участвовать от имени фирмы в ярмарках, выставках по рекламированию и реализации услуг фирмы;
-Контролировать соблюдение дисциплины при выполнении заданий по заказам и обязательств по реализации услуг и соответствие договорам, изучать рыночную коньюктуру на реализуемые фирмой услуги;
-Организовывать работу складского хозяйства, создавать условия для надлежащего хранения и сохранности материальных ценностей и продукции;
-Обеспечивать своевременное составление сметно-финансовых и других документов, отчетности по финансовой деятельности;
-Координировать работу подчиненных ему служб и сотрудников;
-Осуществлять взаимодействие с руководителями структурных служб фирмы, получать информацию и документы, необходимые для выполнения своих должностных обязанностей;
-По всем вопросам, не входящим в компетенцию работника, адресовать физические и юридические лица к директору.
III. ДЕЙСТВИЕ КОНТРАКТА.
3.1.Настоящий контракт заключен на срок три года с «01» мая 2002 г. по «30» апреля 2007г.
3.2.Пo окончании срока действия настоящего Контракта Работодатель вправе не продлевать его на следующий срок.
3.3.После истечения срока Контракта по соглашению сторон может быть заключен новый Контракт.
IV. ПРЕКРАЩЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ КОНТРАКТА.
4.1.Настоящий Контракт может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Если при этом расторжение Контракта инициировано Работодателем по независящим от работника причинам, последнему предоставляются гарантии и выплачиваются компенсации, не ниже установленных действующим законодательством.
4.2.Настоящий контракт может быть прекращен или расторгнут Работодателем по следующим поводам со стороны Работника:
-Грубое нарушение финансовой или трудовой дисциплины;
-Материальный или финансовый ущерб, нанесенный в результате действий, или, наоборот, бездействия Работника;
-Совершение виновных действий, если эти действия дают основание для утраты доверия к Работнику;
-Невыполнение или частичное выполнение требований настоящего Контракта;
-Дестабилизация психологического климата в трудовом коллективе, имеющая своими последствиями ухудшение условий труда для других работников или (и) снижение прибыли, (если наличие данного фактора, будет доказано).
4.3.При прекращении (no окончании срока действия) или расторжении Контракта (по перечисленным п.4.2 причинам ) Работодатель не несет никаких обязательств и не устанавливает никаких гарантий уволенному Работнику.
4.4.Настоящий Контракт подлежит досрочному расторжению по требованию Работника только в случае его болезни или инвалидности, препятствующих выполнению работы по Контракту, а также по другим уважительным причинам с предварительным письменным уведомлением другой стороны за 14 дней.
V. ОПЛАТА ТРУДА.
5.1.Работодатель обязуется выплачивать Работнику заработную палату согласно штатному расписанию в размере четыре тысячи рублей. В случае успешной деятельности компании, Работнику выплачивается премия при следующих условиях:
-своевременного предоставления установленных форм отчетности о проделанной работе;
— отсутствии нарушений трудовой дисциплины.
5.2.По соглашению сторон размер и система оплаты труда могут быть пересмотрены.
5.3.С суммы заработной платы и с иных, установленных законом доходов, Работник уплачивает налоги в размерах и порядке, предусмотренных действующим законодательством.
5.4.Оплата труда Работника производится через кассу фирмы.
VI. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА РАБОТНИКА.
Работник обязуется:
-Не разглашать сведения, составляющие служебную или коммерческую тайну, ставшие известными ему в связи с выполнением своих должностных обязанностей, но только в случаях, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными актами РФ;
-Соблюдать трудовую и производственную дисциплину, внутренний распорядок фирмы, приказы и распоряжения руководства;
-Соблюдать правила техники безопасности и пожарной безопасности;
-Участвовать в обсуждении вопросов, касающихся исполняемых им должностных обязанностей;
-Постоянно повышать свои профессиональные знания и навыки путем самостоятельного изучения соответствующей документации, каталогов, рекламных материалов и технического описания товаров и услуг, реализуемых фирмой;
-Принимать активное участие в семинарах, практических занятиях, выездных учебах, организуемых руководством фирмы;
-Бережно и аккуратно относиться к материальным ценностям (товар, торговое и специальное оборудование, оргтехника, рекламные материалы и т.п.), которые находятся в служебных помещениях и на торговых площадях фирмы;
-Быть опрятным, корректным и вежливым с посетителями фирмы и коллегами по работе;
-Содержать рабочее место в чистоте и порядке;
-Предлагать любые мероприятия и действия, направленные на улучшение работы фирмы, активно участвовать в их воплощении.
VII. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА РАБОТОДАТЕЛЯ.
Работодатель по отношению к Работнику обязан:
-Полностью и своевременно производить выплату всех видов денежного вознаграждения, оговоренных в настоящем Контракте;
-Обеспечить Работника необходимым для его нормальной деятельности рабочим местом, материалами, оборудованием и информацией;
-Создать работнику условия, необходимые для обеспечения полной сохранности вверенного ему имущества.
VIII. ОРГАНИЗАЦИЯ ТРУДА И СОЦИАЛЬНО-БЫТОВЫХ УСЛОВИЙ.
Для выполнения Работником своих обязанностей ему устанавливается ненормированный рабочий день с режимом гибкого рабочего времени и продолжительностью рабочей недели не менее нормы, установленной Трудовым Кодексом РФ.
Работодатель оставляет за собой право в случаях непроизводительной траты времени Работником, выражающихся в опозданиях, неоправданном отсутствии на рабочем месте, перекурах и т.п., увеличить рабочее время Работника на один час.
В течение рабочего дня Работнику предоставляется, в соответствии с правилами внутреннего распорядка, перерыв для приема пищи и 2-е чайные паузы в пределах 15 минут каждая.
8.1.Согласно ТК РФ работнику предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск в соответствии с графиком отпусков сотрудников фирмы.
8.2.Работник подлежит социальному и медицинскому страхованию и социальному обеспечению в порядке и на условиях, установленных действующими нормативными документами.
XI. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ КОНТРАКТА.
Условия настоящего Контракта носят конфиденциальный характер, не подлежат оглашению, опубликованию в печати, передаче устно или письменно третьему лицу.
Работник фирмы категорически не имеет права информировать других работников фирмы напрямую или косвенно о размере своего материального вознаграждения.
Х. ОТВЕСТВЕННОСТЬ СТОРОН.
10.1.За невыполнение контрактных обязательств стороны несут ответственность (дисциплинарную, материальную, административную и уголовную) в соответствии с действующим законодательством.
10.2.Работник несет материальную ответственность за ущерб, причиненный фирме при исполнении трудовых обязанностей в размере прямого действительного ущерба.
10.3.Споры сторон Контракта разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.
XI. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
11.1.Условия настоящего Контракта могут быть изменены только по взаимному соглашению сторон.
11.2.Все вопросы, не урегулированные настоящим Контрактом, подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством.
11.3.Настоящий Контракт составлен в двух экземплярах: первый экземпляр находится у Работодателя, второй экземпляр — у Работника, при этом оба экземпляра имеют равную юридическую силу.
СВЕДЕНИЯ О РАБОТНИКЕ:
Ф.И.О. ра6отника
Дата и место рождения –
рождения –
Паспорт
Домашний адрес:
ПОДПИСИ СТОРОН
«РАБОТОДАТЕЛЬ» «РАБОТНИК»
Директор ОАО “АБТ Чартер”
Шаров В.Г.
__________________ ______________________
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Изыскание источников финансированияинвестиций всегда было одной из важнейших проблем в инвестиционной деятельности. В настоящее время эта проблема является, пожалуй, самой острой и актуальной.
Система финансирования инвестиционного процесса складывается из органического единства источников, методов и форм финансирования. В современных условиях основными её источниками (различают собственные, заемные, привлечённые) являются:
чистая прибыль; амортизационные отчисления, внутрихозяйственные резервы и другие средства предприятия;
денежные средства, аккумулируемые банковской системой и специализированными небанковскими кредитно-финансовыми институтами;
средства, полученные в форме кредитов и займов от международных организаций и иностранных инвесторов;
внутрисистемное целевое финансирование (от вышестоящей организации);
средства бюджетов различных уровней и другие средства [42].
Под методом (формой) финансирования обычно понимают механизм привлечения инвестиций, выделяя следующие основные формы: самофинансирование; лизинг; эмиссия акций; кредитное финансирование; смешанное финансирование; проектное финансирование.
Для рассматриваемого в настоящей работе инвестиционного проекта может оказаться интересным использование ипотечного кредитования. Получение иностранных и бюджетных инвестиций, как правило, проблематично. Ставки рефинансирования ЦБ РФ (то есть получение долгосрочного кредита должно происходить под разумные проценты) и инфляция в экономике высокие (компания, как сбытовая имеет дело с наличностью в рублях). Ипотечный кредит (ссуда) привлекателен строго определённым целевым назначением и залогом (они у предприятия есть), а также тем, что это относительно низко рискованная банковская операция, предполагает для инвестора самостоятельность и ответственность в рисках.
Интересным может быть и привлечение инвестиционных ресурсов методом проектного финансирования, которое можно охарактеризовать как финансирование инвестиционных проектов, когда сам проект является способом обслуживания долговых обязательств, то есть за предоставление финансирования предоставляется право на участие в разделе результатов реализации проекта.
Как разновидность торгово-комиссионной операции, сочетающейся с кредитованием оборотного капитала, возможен факторинг (продажа дебиторской задолженности).
Правильное определение цены собственного капитала является важным моментом при финансировании инвестиционного проекта за счёт заёмного капитала и собственных средств.
Подробный обзор вышеперечисленных вопросов выходит за рамки настоящей работы. Поэтому кратко остановимся на вопросах лизинга.
В рамках западного подхода размер лизинговых платежей может быть постоянным, когда осуществляемые в соответствии с условиями договора лизинга платежи равны между собой, и изменяющимся во времени [56].
Для расчёта постоянных лизинговых платежей (ЛП) используется формула:
ЛП = СПЛ х А,
где СПЛ — стоимость предмета лизинга (первоначальная стоимость);
А — коэффициент рассрочки для постоянных рент, определяемый по формуле:
А = i/1 – (1 + i)– n,
где n — общее число платежей по договору лизинга.
i — процентная ставка, определяемая в зависимости от периодичности платежей, включает в себя плату за пользование предметом лизинговой сделки (вознаграждение лизингодателю, плату за дополнительные услуги и другое).
Согласно Методическим рекомендациям по расчёту лизинговых платежей, одобренных Министерством экономики и Министерством финансов РФ в 1996г., разработанных и дополненных на основе [48], сумма лизинговых платежей рассчитывается по формуле:
ЛП = АО + ПК + ДУ + ВЛ + НДС,
где АО – амортизационные отчисления;
ПК – плата за используемые кредитные ресурсы, возмещаемая лизингодателю;
ДУ – сумма возмещаемых лизингодателю дополнительных услуг;
ВЛ – комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставленное по договору лизинга имущество.
Пример:
Компания рассматривает возможность приобретения холодильного и климатического оборудования стоимостью $600,000 по договору финансового лизинга.
Требуется рассчитать по западной методике предполагаемые лизинговые платежи, если по условиям договора лизинга известно, что они постоянны во времени и будут уплачиваться в конце каждого года. При этом годовая процентная ставка установлена лизингодателем в 10%, а срок договора равен 5 годам.
Определим: 1) коэффициент рассрочки для постоянной ренты:
А = i/1 — (1 + i)– n = 0,1/1 – 1/1,15 = 0,2638;
2) годовой размер лизингового платежа:
ЛП = СПЛ х А = 600,000 х 0,2638 = $158 280
3) сумму выплат по договору лизинга за 5 лет:
158 280 х 5 = $791 400
Вывод: совокупные выплаты по договору лизинга составят $791 400. Разница между совокупными выплатами и первоначальной стоимостью оборудования, передаваемого по договору лизинга, составляет $191 400, что отражает стоимость лизинговой сделки для лизингополучателя. Из приведенного простого примера видно как компания, выигрывая в сроках (схеме) платежей и их годовых размерах, платит за тот же товар (оборудование) в конечном счёте, большую сумму, чем при полной оплате сразу. Выбор условий покупки остаётся за компанией-покупателем.
Для рассматриваемого в настоящей работе инвестиционного проекта может возникнуть вопрос о получении необходимого ей оборудования на основе аренды и вообще использовать аренду как механизм привлечения инвестиционных ресурсов. Такая инвестиционная политика предприятия возможна, надо только заметить, что есть отличия лизинга от традиционной аренды, которые состоят в следующем:
при заключении лизинговой сделки в отличие от арендной сделки предметом договора не могут быть земельные участки и другие природные объекты;
на лизингополучателя, помимо традиционных обязанностей арендатора, возлагаются обязанности покупателя, связанные с приобретением имущества, страхованием, техническим обслуживанием, ремонтом;
по завершению договора лизинга предмет лизинга может переходить в собственность лизингополучателя по остаточной стоимости (при оперативном лизинге такой переход возможен на основе договора купли-продажи).
Необходимо отметить, что составные элементы лизингового и арендного платежа также имеют отличия. Арендная плата, как правило, состоит из следующих частей:
Ап = А0 + Ни + П,
где Ап — арендная плата; А0 – стоимость арендованного имущества;
Ни — налог на имущество;
П — прибыль.
Величина прибыли обычно определяется в процентном отношении к стоимости арендованного имущества. Необходимо иметь в виду, что с арендного платежа взимается налог на добавленную стоимость.
Капитальное бюджетирование (capital budgeting) занимает центральное место в оценке финансовой состоятельности проектов. В ходе оценки сопоставляют ожидаемые затраты и возможные выгоды, которые можно рассматривать в качестве источников денежных средств (оттоки и притоки), и получают, как известно, представление о потоках денежных средств (cash flow), что отражают таблицы Приложения 3.1 и 3.2.
Табл. 3.1
| Выгоды
| Затраты |
| Средства от продажи устаревших фондов
| Расходы на приобретение, не обязательно по покупной цене |
| Экономия издержек благодаря замене устаревших фондов
| Ежегодные издержки производственной деятельности и текущие эксплуатационные расходы |
| Новые амортизационные отчисления, условно-денежные (номинальные) расходы
| Убытки от потери амортизационных отчислений при продаже списанных фондов |
| Льготы по налогообложению
| Налоги на доходы от продажи устаревших фондов; рост налогов вследствие роста прибыльности |
| Дополнительный доход, полученный благодаря инвестированию
| Потеря дохода от проданных устаревших фондов |
| Ликвидационная стоимость
| Капитальный ремонт |
Табл. 3.2
| Вид деятельности
| Выгоды (приток)
| Затраты (отток) |
| Инвестиционная
|
Продажа активов.
Поступления за счёт уменьшения оборотного капитала
|
Капитальные вложения.
Затраты на пуско-наладочные работы.
Ликвидационные затраты в конце проекта.
Затраты на увеличение оборотного капитала. Средства, вложенные в дополнительные фонды
|
| Операционная
|
Выручка от реализации.
Прочие и внереализационные доходы, в том числе поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды
|
Производственные издержки.
Налоги.
|
| Финансовая
|
Вложения собственного (акционерного) капитала.
Привлечение средств: субсидий, дотаций, заемных средств, в том числе и за счёт выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг
|
Затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг.
Выплата дивидендов.
|
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
Пример. Пусть известно, что земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий, а площадь здания 3000 кв.м. При требуемой ставке дохода kкап 1 = 25,86% надо определить инвестиционную стоимость земельного участка с учётом наилучшего и наиболее эффективного использования, применив метод остатка для земли.
Из условий постановки задачи признаётся, что участок экономически целесообразно осваивать. Предположим, что ожидания инвестора одинаковы для любой стратегии при равновесном развитии рынка и в качестве альтернативных вариантов рассмотрим строительство офисного центра, складского или торгового комплекса.
Определим чистый операционный доход (табл.4.2), исходя из допущений (табл. 4.1). Метод прямой капитализации (метод Ринга) в случае принятых допущений даст одинаковые изменения коэффициента капитализации для всех вариантов, например, при сроке экономической жизни объектов в 50 лет g= 0,02, а kкап = kкап 1 + g = 0,02786.
Распределение чистого операционного дохода между землёй и зданиями (улучшениями) даёт возможность сопоставить рассматриваемые варианты (стратегии) застройки и рекомендовать лучший вариант для реализации (табл. 4.3).
Табл. 4.1
|
Вариант
застройки
|
Ставка арендной платы, $/м2/год
| Потери от недозагрузки, %
|
Эксплуатационные расходы
(% от ДВД)
|
Стоимость строительства, $/1м2 |
| Склад
| 100
| 5
| 5
| 300 |
| Офис
| 500
| 10
| 35
| 1 200 |
| Торговое помещение
|
400
|
15
|
30
|
1 000
|
Табл. 4.2
|
Вариант
застройки
|
Потенциальный валовый доход, $
| Действительный валовый доход, $
| Эксплуатационные расходы, $
| Чистый операционный доход, $ |
| Склад
| 300 000
| 285 000
| 14 250
| 270 750 |
| Офис
| 1 500 000
| 1 350 000
| 472 500
| 877 500 |
| Торговое помещение
|
1 200 000
|
1 020 000
|
306 000
|
714 000
|
Табл. 4.3
|
Вариант
застройки
|
Стоимость объекта, $ А
| Стоимость строительства, $
| Доход, относимый к улучшениям, $
| Стоимость земли, $ |
| Склад
| 1 630 813
| 900 000
| D = А*0,02786 = 45 434
|
-56 250
ЧОД – D = 225 316
|
| Офис
| 4 387 500
| 3 600 000
| 545 000
| 787 500 |
| Торговое помещение
|
3 570
|
3 000 000
|
699 000
|
570 000
|
Вывод: лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офиса. Инвестиционная стоимость земельного участка с учётом лучшего эффективного использования может составить более $500 000, что приводит к расчётной стоимости земельного участка в 250 соток ~ $2 000 за сотку (и выше).
Из сравнения данных таблиц, очевидно, что в стоимостном выражении вариант 1 проигрывает, что, вообще говоря, и следовало ожидать. Но его выбор может быть правомерен, так как он требует значительно меньших первоначальных вложений.
Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Анализ бухгалтерской отчетности. — М.: НКЦ Дис, 1998. – Ч.2.6. — Стр. 79-92.
Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения. Учебник. — М.: Дело, 2001.
на основании исследований выполненных ЦНИИЭПжилища и ЦНИИПградостроительства (см. «Размеры затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство в микрорайоне, жилом районе и городе», «Сборник укрупнённых показателей затрат и нормативов по комплексной застройке жилых микрорайонов»).
там же и данные нормативной и справочной литературы по градостроительству [9].
Структурное подразделение ООН по содействию промышленному развитию
Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М.: Интерэксперт, 1995.
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
— Площадь подошвы фундамента;
=
— Общий объём разработанного грунта
— Объём подземной части здания
-коэфиц. остаточного разрыхления.
=
=
=52.75 
=
=
=
=
=
=
=
=
=
)*0.3=1.653 
=
=
— длина стены
— толщина стены
— высота стены
— ширина проема
— высота проема
— количество стен
-количество этажей 
=
x
)*0.51)*5=556.255 
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
т
=hо+hз+hэ+hгр=
м 
=
м 
>
=
м
=
=
=
=
чел
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
л
=
=
=
=
л
=
=
=
мм
=
кВТ
=
=
кВТ
=
=
кВт
=
кВт
=
кВт
=
….
=k1,k2….kn (1.1)
; k2 =
;…….; kn =
— коэффициенты преобразования отдельных звеньев. При нелинейной функции преобразования чувствительность и коэффициенты преобразования зависят от входного сигнала.
Δxoi, как показано на рис. 1.2. Аддитивную погрешность можно найти, введя на структурной схеме после соответствующих звеньев дополнительные внешние сигналы Δхо1, Δхо2,….,Δх0п, равные смещениям характеристик преобразования звеньев.
(xi-1)dt. Примером такого звена является электродвигатель, для которого угол поворота вала определяется приложенным напряжением и временем. В этом случае, учитывая (1.5) и (1.6), получим
= 
= 
(1.8)
(1.12)
0,02) Ом, PxL = 0,96;
=
= 10,476 (Гц)
,
= 
= 0,48;
= 0,00976 Ом.
= 
= 0,47
= 0,00106 Гн.
=
= — 
= — 
= -100.
= 
= 
= 9,524.
= 
= 0,9761 Гц.
= 
= 0,46 по таблице П.1 приложения находим Zω= 1,75.
;
;
= 8,3313 (В).
(1)
n – нормальная глубина сезонного промерзания;
— коэффициент по видам грунта, для суглинок равен 0,28;
— сумма абсолютных значений (по модулю) среднемесячных отрицательных температур.
(2)
— коэффициент, учитывающий влияние теплового режима подземной части здания, равный 0,5 при температуре помещения 150 С.
(3)
м
Уровень
банкир
банкомат
Банк банкноты
