Автор: admin

Министерство образования Республики Беларусь

Учреждение образования

Гродненский государственный политехнический колледж

Контрольная работа № 1

По дисциплине Экономика предприятия

Расчет производственной программы предприятия

Содержание

Определение потребности предприятия в материально-технических ресурсах

Сущность и функции финансов предприятия

Задача

Определение потребности предприятия в материально-технических ресурсах

При обосновании производственной программы проводятся расчеты потребности в материальных ресурсах. Виды материальных затрат: основные и вспомогательные материалы, топливо, энергия, покупные изделия и полуфабрикаты. Потребность в материальных ресурсах определяется исходя из норм расхода. Нормы расхода устанавливаются при разработке технологического процесса на операцию или изделие в целом. Расчет потребности в материальных ресурсах методически прост, но весьма трудоемок.

Потребность в материалах определяется путем умножения нормы расхода на количество продукции, принятой в расчете производственной мощности. В норму расхода материалов включаются отходы, которые не могут быть использованы при изготовлении другой продукции. Если отходы являются нормированным материальным ресурсом в побочном производстве, то отходы не включаются в норму расхода материалов или вычитаются из стоимости материальных затрат при расчете плановой калькуляции.

В связи с тем, что в условиях рыночной экономики объем производства может существенно изменяться в течение года, потребность в материальных ресурсах необходимо пересчитывать.

Если расчеты производственной мощности не сопровождаются определением потребности в материальных ресурсах, это может негативно отразиться на возможности выполнения производственной программы и заказов потребителей. Качество сырья, материалов, топлива и энергии, своевременность заключения договоров на их поставку влияют на производственную мощность предприятия.

Помимо непосредственной потребности в нормируемых и ненормируемых материальных ресурсах предприятие для своей текущей деятельности должно постоянно иметь некоторое количество их в виде запасов как для основного производства, так и для эксплуатационных нужд.

Определяя потребность в запасах, следует учитывать, что чрезмерное сокращение их может повлечь за собой перебои в работе предприятия, а их необоснованное увеличение приводит к сокращению оборачиваемости капитала. Количество материалов в запасе определяется условиями производства, снабжения, сроками оплаты, размерами дебиторской и кредитной задолженности. Анализ движения материальных ресурсов дает основание для определения оптимальной потребности в запасах товарно-материальных ценностей и размерах оборотного капитала на эти цели.

2. Сущность и функции финансов предприятия

Финансы в рыночной экономике являются формой движения стоимости и обусловлены наличием товарно-денежных отношений. Если два предпринимателя заключили договор на поставку товара, то результаты этой сделки можно представить двумя потоками: материалов и денег.

В финансовые отношения предприятия включено большое количество объектов и субъектов хозяйствования, собственников, работников, органов государственного и местного управления. Финансы — это система экономических отношений, посредством которых создаются, распределяются и используются фонды денежных ресурсов. Финансы, как экономическая категория, выражают интересы участников рыночных отношений. Финансы предприятия представляют состояние капитальной и текущей стоимости на конкретную дату. Кругооборот финансов предприятия и товарно-материальных ценностей показан на рис. 1.

Содержание финансов раскрывается в их функциях — распределительной и контрольной.

В распределительной функции проявляется основное значение финансов — распределение финансовых ресурсов по различным направлениям в соответствии с их экономическим назначением и существующим законодательством.

Контрольная функция, или финансовый контроль, осуществляется по трем направлениям:

— внутри предприятия во взаимоотношениях между подразделениями;

— в связях с внешней средой (третьими лицами);

— по линии государственной налоговой инспекции.

Рисунок 1 – Модель финансовых отношений предприятия

Информация о финансовых результатах работы фирмы представляет интерес для различных потребителей в зависимости от их запросов. Заказчики заинтересованы в точной оценке способностей предприятия выполнить взятые на себя обязательства по изготовлению продукции. Владельцы (акционеры) интересуются размером прибыли (дивидендов) на вложенный капитал. Кредиторам необходимо определить степень риска при предоставлении займов. Государственным налоговым учреждениям надлежит точно определить налогооблагаемую прибыль и размеры налоговых отчислений. Работники и профсоюзы хотят знать, способна ли фирма выплатить более высокую заработную плату и пособия. Внешний аудитор оценивает достоверность финансовой информации, помогает улучшить учет денежных средств и приумножить собственность.

Финансовая деятельность предприятия охватывает следующие основные аспекты управления финансами:

— организацию финансовой службы,

— планирование финансов,

— учет движения денежных ресурсов,

— контроль и анализ эффективности использования финансовых средств,

— стимулирование роста объема продаж, прибыли и рентабельности предприятия.

Структура финансовой службы зависит от размеров предприятия, характера деятельности, финансовой стратегии, наличия технических средств управления финансами и т. д. На небольшом предприятии один бухгалтер справляется со всеми финансовыми вопросами. На крупном предприятии финансовую службу возглавляет финансовый директор, в нее входят профессионалы по различным специальностям и должностным обязанностям: финансист, экономист, бухгалтер, аудитор, ревизор, контролер, кассир, инженер-эксперт, программист, юрист, консультант, плановик, служащий по выплате налогов.

Главными задачами финансовой службы являются обеспечение платежеспособности предприятия и приумножение капитала.

3. Задача

Условие:

Средняя дневная выработка товарной продукции на одном предприятии 58400 рублей, на другом – 59730 рублей. Установленная правилами трудового распорядка продолжительность рабочей смены на первом предприятии 7 часов 40 минут, а на втором – 8 часов 12 минут. Определить на каком предприятии производительность труда выше, если оба предприятия выпускают сравниваемую продукцию.

Решение:

Производительность труда – это результативность, эффективность труда в процессе производства.

Показатель производительности труда рассчитывается как отношение размера национального дохода к затратам рабочего времени на производство продукции.

Побщ = НД/Т,

где НД – национальный доход, Т – затраты рабочего времени на производство продукции.

Исходя из этого узнаем производительность труда на первом предприятии:

П1 = 54800/460 = 119 руб.

Производительность труда на втором предприятии:

П2 = 59730/492 = 121 руб.

По условию задачи оба предприятия выпускают сравниваемую продукцию, а из расчётов видно, что П2>П1 следовательно производительность труда выше на втором предприятии.

Литература

Экономика предприятия/В.Я. Хрипач, Г.З. Суша, Г.К. Онопренко; Под ред. В.Я. Рипача. – Мн.: Экономпресс. 2000. – 464 с.

Финансы предприятий: учебник / Л.Г. Колпинина, Т.Н. Кондратьева, А.А. Лапко и др.; Под общ. ред. Л.Г. Колпининой. – 2-е изд., дораб. и доп. – Мн.: Выш. шк., 2004.- 336с.

8

Договор внешнеторговой купли-продажи

1. Введение

Актуальность, цели и задачи настоящей курсовой работы будут определены следующими положениями практики и теоретическими установками. Договор международной купли-продажи (внешнеторговой поставки) — наиболее важный из всех внешнеторговых договоров. Путем заключения и исполнения именно этого договора осуществляется внешнеэкономический товарообмен, составляющий основную часть внешней торговли России. С данным договором тесно связаны различные виды договора подряда — сделок, направленных на выполнение работ и оказание услуг, сопутствующих поставке машин и оборудования. Исполнение договора этого вида предполагает заключение договоров перевозки и страхования, а нередко также лицензионных договоров, которые заключаются для того, чтобы обеспечить производство товаров, предусмотренных договорами международной купли-продажи.

Правовое регулирование договора международной купли-продажи (внешнеторговой поставки), в котором участвуют российские субъекты права, в последнее время существенно изменилось.

Во-первых, с 1 сентября 1991 г. Советский Союз стал участником Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г. Поскольку с 24 декабря 1991 г. членство бывшего Советского Союза в ООН перешло к Российской Федерации, в соответствии с Уставом ООН она приобрела и все права и обязательства СССР по многосторонним договорам, депозитарием которых является Генеральный секретарь ООН. Следовательно, к договорам, заключенным с 1 сентября 1991 г. субъектами, коммерческие предприятия которых находятся на территории России, применимы положения Конвенции при условии, что эти договоры соответствуют ее требованиям.

Во-вторых, в связи с прекращением существования Советского Союза в декабре 1991 г. к внешнеэкономической сфере стали относиться и договоры купли-продажи (поставки), которые российские субъекты права заключают с предприятиями и организациями, находящимися на территории государств, являвшихся союзными республиками СССР. Особенности регулирования отношений по таким договорам отражены как в многосторонних соглашениях нормативного характера, подписанных в рамках СНГ и двусторонних межгосударственных соглашениях, так и в актах компетентных органов Российской Федерации.

В-третьих, 14 июля 1992 г. Верховный Совет Российской Федерации принял постановление «О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы». В силу этого постановления до принятия нового ГК на территории Российской Федерации применяются Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденные Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.

В-четвертых, Федеральным законом РФ от 30 ноября 1994 г. введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации.

В-пятых, с 1 января 1991 г. изменился порядок применения ОУГТ СЭВ.

В-шестых, с 1 июля 1990 г. действует новая редакция ОУП СССР -КНР.

В-седьмых, в 1990 г. принята новая редакция ИНКОТЕРМС, а в 1993 г. -новая редакция UCP.

Эти изменения в правовом регулировании не только отразились на содержании конкретных норм, но и существенно скорректировали принципы, очередность и порядок их применения. Либерализация внешнеэкономической жизни в России расширила круг субъектов договора внешнеторговой купли-продажи, в основном за счет предпринимателей, которые ранее этим не занимались.

На первое место выдвинулись вопросы, связанные с пределами автономии воли сторон договора в определении содержания его условий, принципами установления применяемых норм права и юридической характеристикой источников правового регулирования. С учетом этого в качестве основных излагаются положения Венской конвенции, а затем общие нормы внутригосударственного гражданского законодательства Российской Федерации.

Договор купли/продажи — один из наиболее распространенных типов договоров, согласно которому продавец обязуется передать индивидуально определенное имущество и/или права на него в собственность (оперативное управление) покупателю, а покупатель принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Большинство правовых систем предусматривает в качестве существенных условий этого договора его объект и цену. Однако в международной коммерческой практике действительным считается и договор купли/продажи, не содержащий цену. В таких случаях, цена определяется по текущим, биржевым или рыночным сделкам. В крайнем случае, ее легко может установить суд.

Договор купли-продажи имеет глубокие традиции и хорошо отработанные нормы права. В настоящее время договоры/контракты купли-продажи регулируются Венской конвенцией 1980 г. и национальным законодательством. Основной функцией договора купли-продажи является оформление перехода имущества из собственности одного лица в собственность другого. Договор купли-продажи обычно двухсторонний, возмездный и консенсуальный. Различаются договоры с наличным товаром, наличной оплатой, форвардные, с залогом на покупку или на продажу, договоры с кредитом (рассрочкой платежа) и другие. Объектом договора могут выступать вещи, принадлежащие продавцу по праву собственности или не существующие на момент продажи (будущие вещи), а также и объекты, не имеющие материального выражения, — неимущественное право (права на промышленную и интеллектуальную собственность). Объектами купли-продажи могут также выступать вещи или имущество в требовании, оборотные документы, облигации и другие ценные бумаги, услуги. В договоре указывается характеристика вещи и ее цена, являющиеся существенными условиями, а также сроки, место и порядок передачи товара, сроки платежа, условия перевозки и штрафные санкции. Форма договора зависит от желания сторон, предмета и объема обязательств сторон, а также применимого права.

2. Понятие договора внешнеторговой купли-продажи

В отечественной юридической литературе этот вид договора традиционно именовался договором внешнеторговой купли-продажи или договором купли-продажи (поставки) во внешней торговлей. При этом понятия «внешнеторговая купля-продажа» и «внешнеторговая поставка» считались синонимами. В то же время в советском гражданском праве «купля-продажа» и «поставка» признавались разными договорами, которые регулировались неодинаково. Единодушным было мнение, что к отношениям по внешнеторговой купле-продаже (внешнеторговой поставке) подлежали применению нормы отечественного права, относящиеся к купле-продаже, но не к поставке. В настоящее время положение существенно изменилось. Во-первых, участие России в Венской конвенции на первый план выдвинуло вопрос об определении понятия «международная купля-продажа», вытекающего из Конвенции, ставшей частью права Российской Федерации. Во-вторых, Основы 1991 г. по-иному, чем ранее действовавшее законодательство, определяют и регулируют договоры купли-продажи и поставки. В-третьих, понятие «внешнеторговая поставка» сохранило свое значение в отношении контрактов, которые регулируются Общими условиями поставок, имеющими нормативный характер. Применяется оно и в случае, когда стороны контракта сослались в нем на Общие условия поставок, носящие факультативный характер. В практике встречаются случаи, когда на ОУП СЭВ делаются ссылки и в контрактах, заключаемых российскими субъектами с партнерами из стран, не входивших в СЭВ. Поскольку в этих случаях ОУП СЭВ становятся частью таких контрактов, может возникать вопрос об использовании понятия «внешнеторговая поставка» применительно и к подобным контрактам.

Понятие «международная купля-продажа товаров» в силу Венской конвенции определяется с помощью нескольких критериев. Во-первых, имеет значение субъектный состав контракта, т. е. кто является его сторонами. Обязательным условием для признания контракта договором международной купли-продажи товаров, подпадающим под регулирование этой Конвенции, является местонахождение коммерческих предприятий сторон контракта в разных государствах. Ни национальная (государственная) принадлежность сторон, ни гражданский или торговый характер договора не принимаются во внимание при определении применимости Конвенции (ст. 1). Это означает, что в силу Конвенции не будет признан международным контракт купли-продажи, заключенный между находящимися на территории одного государства фирмами разной государственной принадлежности. В то же время будет считаться международным контракт купли-продажи, заключенный фирмами одной государственной принадлежности, но коммерческие предприятия которых находятся в различных государствах. Во-вторых, важен предмет договора. В силу Конвенции основные обязанности продавца — это поставить товар, передать документы и титул на товар в соответствии с требованиями договора и Конвенции (ст. 30). Основные же обязанности покупателя — уплатить цену за товар и принять поставку в соответствии с требованиями договора и Конвенции (ст. 53). В-третьих, существенно и то, что объектом договора является движимое имущество, приобретаемое не для личного, семейного или домашнего использования. В-четвертых, поскольку из сферы применения Конвенции исключен ряд видов продаж (например, с аукциона или в порядке исполнительного производства либо иным образом в силу закона), под понятие «международная купля-продажа» в смысле Конвенции они не подпадают, равно как продажа фондовых бумаг, акций, обеспечительных бумаг, оборотных документов, так и деньги, суда водного и воздушного транспорта и суда на воздушной подушке, а также электроэнергия. Аналогичное ограничение установлено Конвенцией и в отношении продажи товаров, изготовленных из давальческого сырья, когда заказчик обязуется поставить существенную часть материалов, необходимых для изготовления или производства товаров, а также применительно к договорам, в которых обязательства стороны, поставляющей товар, заключаются в основном в выполнении работ или в предоставлении иных услуг.

Согласно Основам (ст. 79), по договору поставки поставщик, являющийся предпринимателем, обязуется в обусловленные сроки (срок) передавать в собственность (полное хозяйственное ведение или оперативное управление) покупателю товар, предназначенный для предпринимательской деятельности или иных целей, не связанных с личным (семейным, домашним) потреблением, а покупатель обязуется принимать товар и платить за него определенную цену. Статья 74 Основ определяет договор купли-продажи следующим образом: «По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность (полное хозяйственное ведение или оперативное управление), а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».

Анализ указанных статей Основ показывает, что внешнеторговая поставка, имея свою специфику, подпадает под признаки договора поставки по российскому праву. Во-первых, в договоре внешнеторговой поставки в качестве поставщика всегда выступает предприниматель, который поставляет покупателю товар, предназначенный для предпринимательской деятельности или иных целей, не связанных с личным (семейным, домашним) потреблением. Во-вторых, в сфере внешней торговли такой договор применяется при продаже движимых вещей, подпадающих под понятие «товар», указанное в ст. 79 Основ. В частности, предметом продажи по таким договорам служат топливо, машины и оборудование, железная руда, пищевкусовые товары, нефть и нефтепродукты, газ, уголь, промышленные товары народного потребления, комплекты машин, оборудования и материалов, предназначенные для сооружения промышленных и иных объектов как на территории Российской Федерации, так и за границей. В-третьих, основными обязанностями сторон являются: продавца (поставщика) — передать товар в собственность покупателю, а покупателя — принять товар и уплатить за него определенную цену. В-четвертых, характерная черта договора внешнеторговой поставки по общему правилу — установление в договоре срока (сроков) исполнения сторонами своих обязанностей.

К специфическим чертам договора внешнеторговой поставки по сравнению с договором обычной поставки прежде всего относится то, что стороны такого договора обычно имеют разную государственную принадлежность, а его предмет составляют операции по экспорту и импорту товаров. В таких случаях часто в качестве средства платежа используется валюта, которая является иностранной для одного или для обоих партнеров.

Согласно ОУП СЭВ, ОУП СССР — КНР, ОУП СССР — КНДР, а также ОУП СЭВ — Финляндия и ОУП СССР — СФРЮ, разная государственная принадлежность сторон договора внешнеторговой поставки -отличительная черта. Она зафиксирована в преамбулах этих документов, а иногда и прямо вытекает из их полных названий, например Общие условия поставок товаров между организациями СССР и СФРЮ, Общие условия поставок товаров между организациями стран -членов СЭВ 1968/1988 гг., Общие условия поставок между внешнеторговыми организациями СССР и внешнеторговыми организациями КНДР.

Сравнение положений Венской конвенции и Основ 1991 г. дает основания для следующего вывода. Понятия «международная купля-продажа» в Конвенции и «договор поставки» в Основах в общих чертах совпадают, что позволяет употреблять на практике термины «международная купля-продажа» и «внешнеторговая поставка» как синонимы. Вместе с тем имеющиеся между ними отличия требуют четкого отграничения общего понятия «международная купля-продажа (внешнеторговая поставка)» и «международная купля-продажа» в смысле Венской конвенции. К такому же четкому отграничению необходимо прибегать при использовании общего понятия «внешнеторговая поставка» применительно к отношениям, которые регулируют соответствующие Общие условия поставок, носящие нормативный характер.

Договор международной купли-продажи (внешнеторговой поставки) следует отличать от довольно распространенного во внешней торговле договора запродажи, представляющего собой разновидность предварительного договора, т. е. соглашения о заключении договора в будущем. Например, при продаже машин или оборудования продавец и покупатель обычно заключают соглашение об обеспечении поставок запасных частей в послегарантийный период, что оформляется отдельными контрактами в установленные в соглашении сроки. Предварительный (а не окончательный) договор зачастую заключается в случае, когда на момент его оформления возникают осложнения при согласовании каких-либо условий (в частности, о сроке поставки). Стороны договора запродажи обязаны в будущем заключить договор купли-продажи. Согласно ст. 60 Основ, по предварительному договору, который должен заключаться в письменной форме, стороны обязуются заключить в будущем договор на передачу товаров, выполнение работ и т.п. на условиях предварительного договора. Порядок согласования существенных условий будущего договора, которые не были предусмотрены в предварительном договоре, если такой порядок не установлен законодательством, стороны определяют в предварительном договоре. При уклонении одной стороны предварительного договора от заключения предусмотренного им договора контрагент вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне вызванные просрочкой убытки, если иное не предусмотрено в законодательстве. Необходимо отметить, что законодательство ряда стран предусматривает иные последствия уклонения без уважительных причин от заключения будущего договора на основании предварительного договора. Так, по Кодексу международной торговли Чехословакии другая сторона вправе требовать возмещения убытков или, если это предусмотрено договором, определения судом или указанным в договоре лицом недостающего содержания будущего договора. Конвенция о разрешении арбитражным путем гражданско-правовых споров, вытекающих из отношений экономического и научно-технического сотрудничества, заключенная в Москве 26 мая 1972 г., относит к компетенции арбитража рассмотрение требований потерпевшей стороны об уплате штрафа, предусмотренного за нарушение договора о заключении договора в будущем или о возмещении причиненных таким нарушением убытков (п. 2 ст. 111 Конвенции). В силу же п. 1 этой статьи «рассмотрению арбитражными судами не подлежат требования о понуждении к заключению договора или принятию отдельных договорных условий».

3. Стороны контракта

В силу действующего в России законодательства все участники оборота независимо от форм собственности вправе самостоятельно осуществлять внешнеэкономическую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Поскольку заключение и исполнение контрактов международной купли-продажи товаров является одним из видов внешнеэкономической деятельности, это означает, что в принципе стороной таких контрактов могут быть любые юридические лица, зарегистрированные в качестве таковых на территории Российской Федерации. Стороной договора могут быть также действующие на территории Российской Федерации предприятия с иностранными инвестициями, включая полностью принадлежащие иностранным инвесторам.

В отличие от ранее существовавшего порядка Указом Президента Российской Федерации от 15 ноября 1991 г. № 213 «О либерализации внешнеэкономической деятельности» установлено, что такого рода деятельность может осуществляться без специальной регистрации. Исключение из этого правила предусмотрено лишь в отношении экспортеров стратегически важных сырьевых товаров: Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 628 «О порядке экспорта стратегически важных товаров» вводится их специальная регистрация в МВЭС Российской Федерации. Действующий перечень стратегически важных товаров, экспорт которых осуществляется с 1994 г. предприятиями и организациями, которые зарегистрированы в МВЭС для этих целей, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 2 ноября 1993 г. № 1102 «О мерах по либерализации внешнеэкономической деятельности», а порядок регистрации — приказом МВЭС России от 22 июня 1992 г. При этом необходимо исходить из Указа Президента Российской Федерации от 23 мая 1994 г. «Об отмене квотирования и лицензирования поставок товаров и услуг на экспорт» и постановления Правительства Российской Федерации от 1 июля 1994 г. «О мерах по совершенствованию государственного регулирования экспорта товаров и услуг».

Законодательством, действующим на территории Российской Федерации (п. 1 ст. 161 Основ), установлено, что гражданская правоспособность иностранных юридических лиц определяется по закону страны, в которой учреждено юридическое лицо. Из этого следует, что вопрос о том, вправе ли то или иное иностранное юридическое лицо заключить с субъектом российского права контракт, должен решаться на основе иностранного закона. Вместе с тем в силу п. 2 ст. 161 Основ иностранное юридическое лицо при совершении сделок не может ссылаться на ограничение полномочий его органа или представителя, не известное праву страны, в которой орган или представитель иностранного юридического лица совершает сделку.

4. Необходимость добросовестности при заключении и исполнении контрактов международной купли-продажи

Один из основных общих принципов Венской конвенции — это принцип соблюдения добросовестности в международной торговле (п. 1 ст. 7).

Понятие «добросовестность», в частности, охватывает следующее:

-предоставление партнеру достоверных сведений о себе и о юридическом лице, от имени и в интересах которого выступает представитель;

-достоверная информация о товаре, являющемся предметом сделки;

-поставка товара, свободного от любых прав и притязаний третьих лиц, включая права и притязания, основанные на промышленной собственности или другой интеллектуальной собственности (например, авторское право на программу для ЭВМ), за исключениями и в пределах, предусмотренных ст.ст. 41 и 42 Конвенции;

-осуществление своих прав без нарушения охраняемых законом интересов других лиц; соблюдение правил деловой этики;

-принятие соответствующих мер для надлежащего исполнения договорных условий.

Арбитражная практика последнего времени показывает, что далеко не всегда этот принцип надлежащим образом соблюдается, что в ряде случаев приводит к материальному ущербу для отечественных предпринимателей и их зарубежных контрагентов.

Во-первых, не всегда иностранные партнеры, впервые вступающие в контакты с отечественными предпринимателями, сообщают достоверные сведения о фирмах, которые они представляют, в частности, о их регистрации в установленном законодательством порядке, уставной правоспособности, производственных возможностях, а также об их платежеспособности (кредитоспособности). Например, в одном случае при рассмотрении спора выяснилось, что зарубежная фирма, от имени которой был заключен контракт с российским партнером, не зарегистрирована по тому юридическому адресу, который указан в контракте, и возникли затруднения при установлении ее действительного местонахождения и привлечении ее к ответственности за нарушение контракта. В другом случае оказалось, что зарубежная фирма, от имени которой был заключен контракт, находилась в тяжелом финансовом положении, а на момент рассмотрения спора была объявлена банкротом. Имеются и случаи, когда от имени российских предприятий заключаются контракты с зарубежными контрагентами до того, как российские предприятия приобрели на это право (до их регистрации в установленном порядке), либо не имея на то соответствующего разрешения, когда для заключения такого рода сделок необходимо выполнить специальную процедуру (например, для продажи стратегически важных сырьевых товаров). Во избежание возникающих в связи с этим трудностей следует прибегать к средствам, широко известным в международной торговой практике. Прежде всего у представителя можно запросить устав и сведения о регистрации представляемой им фирмы в ответ на передачу ему собственного устава и сведений о регистрации собственного предприятия. Затем может быть использовано (в особенности когда намерены совершить крупную сделку или авансом перевести значительные суммы) такое действенное средство, как проверка достоверности сообщенных партнером сведений через существующие в России и за рубежом специализированные организации. В их число входят, в частности, аудиторские или информационные фирмы. Для проверки платежеспособности (кредитоспособности) можно прибегнуть к помощи тех же аудиторских или информационных фирм, которые нередко имеют свои отделения во многих странах мира. В получении таких сведений могут помочь при определенных условиях и банки. Поскольку в большинстве зарубежных стран ведется торговый реестр, сведения о партнерах можно запросить и у органа, ведущего такой реестр в соответствующей стране.

Во-вторых, не всегда ведущий переговоры представитель иностранного партнера действует строго в рамках тех полномочий, которые он получил. В результате оказывается, что затрачивается время на ведение переговоров, которые в конечном счете не могут увенчаться подписанием соответствующего контракта, либо представитель иностранного партнера подписывает контракт, от исполнения которого в дальнейшем зарубежная фирма отказывается. Есть надлежащие средства для того, чтобы избежать и этого. У представителя зарубежного партнера можно запросить доверенность его принципала на ведение переговоров и заключение контракта в ответ на представление ему полномочий лиц, ведущих переговоры о заключении контракта от имени российского предприятия. Если со стороны российского предприятия такие переговоры ведут лица, имеющие право на заключение внешнеэкономических сделок в силу их должностного положения, представитель иностранного партнера информируется об этом. При необходимости ему можно показать устав предприятия и соответствующие документы, подтверждающие тот факт, что данные лица занимают соответствующую должность. Аналогичная ситуация может возникать и в случаях, когда переговоры о заключении контракта от имени иностранного партнера ведет лицо, имеющее на то право в силу его должностного положения в соответствующей зарубежной фирме.

В-третьих, далеко не всегда при заключении контракта проводится надлежащая проверка возможности выполнения его условий (в том числе финансовых), в результате чего допускаются серьезные их нарушения. Необходимо иметь в виду, что Венская конвенция (ст.ст. 71 и 72) предоставляет партнеру право приостановить исполнение своих обязанностей или в одностороннем порядке расторгнуть контракт, если после его заключения становится ясно, что другая сторона не исполнит значительной части своих обязательств в результате серьезного недостатка в ее способности осуществить исполнение или в ее кредитоспособности либо в ее поведении при подготовке контракта или по осуществлению его исполнения, а также в иных случаях, когда ясно, что будет существенное нарушение контракта. При этом можно потребовать от контрагента возмещения убытков. Аналогичными по существу правами наделена соответствующая сторона и в силу предписаний Основ (ст. 82). Из этого следует, что заключение контракта без реальных предпосылок для его исполнения (в том числе производственных и кредитных) может привести к серьезным материальным потерям.

В-четвертых, встречаются и случаи, когда разногласия между сторонами являются следствием поведения одной из них яри проведении переговоров о заключении контракта. Необходимо в связи с этим иметь в виду, что в праве некоторых государств, например ФРГ, применяется так называемая преддоговорная ответственность, суть которой сводится к тому, что если лицо определенным образом выразило свою волю, не намереваясь серьезно осуществить то, к чему относилось волеизъявление, то оно обязано возместить убытки, которые возникли у другого лица, положившегося на серьезность сделанного заявления. Должны быть возмещены убытки и в случае, когда одна сторона по небрежности сообщает другой стороне неверную информацию, которая побуждает контрагента вступить в договор. И в силу российского законодательства может быть признан недействительным контракт, совершенный под влиянием имеющего существенное значение заблуждения. При этом, если заблуждение возникло по вине контрагента, можно потребовать, чтобы он возместил понесенные расходы, утрату или повреждение имущества. Предусмотрена в законодательстве и возможность признания недействительным контракта, совершенного под влиянием обмана.

5. Правовые аспекты применения договора внешнеторговой купли-продажи

Сделки, заключаемые с иностранными контрагентами, регулируются нормами права той или иной страны. Применимое к ним право определяется по соглашению сторон контракта. Действующее в России законодательство (ст. 166 Основ), как и право большинства других стран мира, исходит из того, что стороны внешнеэкономической сделки свободны в выборе применимого права. Однако при его выборе возникают серьезные сложности не только у неискушенных в праве людей, но и у профессиональных юристов, которые недостаточно глубоко знают иностранное право, регулирующее коммерческие отношения. Прежде всего это вызвано тем, что имеются существенные расхождения в решении одних и тех же вопросов в различных системах права и няциональных законодательствах, а также в практике их применения. Участнику внешнеэкономической деятельности необходимо хорошо ориентироваться в нормах права, которые регулируют этот вид договора. Во-первых, при согласовании условий контракта с иностранным партнером важно знать правила, определяющие порядок его заключения. Во-вторых, если одна из сторон не выполнила согласованные условия, которые противоречат императивным нормам права, их окажется невозможным реализовать в судебном порядке. Так, включение в контракт условия о штрафе на случай неисполнения какого-либо обязательства признается правом большинства стран допустимым. В то же время англо-американское право исходит из того, что договорное условие о штрафе в принципе не может быть реализовано с помощью суда. Его реализация допускается только в случае, если суд признает, что это условие носит характер заранее оцененных убытков, размер которых мог быть реально предвиден в момент заключения договора. В-третьих, невозможно в конкретном контракте предвидеть все возможные ситуации и соответственно оговорить условия на все случаи жизни. В этой связи при возникновении в будущем разногласий между партнерами по вопросам, не предусмотренным в контракте, неизбежно применение норм права. Но если сторона контракта знает, как решается тот или иной вопрос в диспозитивной норме права, и это решение ее устраивает, нет необходимости тратить усилия на его согласование. Если же оно сторону не устраивает, нужно договариваться с партнером о включении в контракт иного условия, тем самым избежав применения такой диспозитивной нормы права. Например, в праве одних стран включение в контракт условия о штрафе, если при этом не оговорено иное, означает, что нельзя требовать убытки, превышающие такой штраф. В праве других стран, в частности в России, действует обратное правило: допустимо требовать возмещения убытков, которые превышают штраф, если нет договоренности сторон об ином.

При отсутствии в контракте условия о применимом праве (а это часто бывает на практике) стороны вправе согласовать этот вопрос впоследствии. Если же и такая договоренность не достигнута, применимое право определяется на основании коллизионной нормы. Она дает ответ на вопрос, правом какого государства должны регулироваться отношения сторон по сделке с иностранным элементом. Применимые к рассматриваемому виду договоров коллизионные нормы в праве разных стран не совпадают по содержанию. Есть и международные конвенции, цель которых унифицировать коллизионные нормы, применимые к договору международной купли-продажи товаров.

Закон Российской Федерации «О международном коммерческом арбитраже» (ст. 28) предусматривает, что суд применяет право, определенное в соответствии с коллизионными нормами, которые он считает применимыми. Аналогично решен этот вопрос и в Европейской конвенции о внешнеторговом арбитраже 1961 г. (ст. VIII), в которой Российская Федерация участвует в качестве правопреемника СССР. Этим подходом руководствуются при разрешении в арбитраже конкретных споров.

Согласно действующему в настоящее время в Российской Федерации законодательству (ст. 166 Основ), к отношениям по договору купли-продажи при отсутствии соглашения сторон применяется право страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся продавцом. Это — новелла в российском законодательстве. Как известно, ГК 1964 г. (ст. 566) предусматривает, что при отсутствии соглашения сторон применяется закон страны места совершения внешнеторговой сделки.

Если применимым правом будет право Российской Федерации, то необходимо учитывать следующее.

1. Особенность договора международной купли-продажи — это широкое применение для регулирования возникающих из него прав и обязанностей сторон международных договоров (соглашений). Правила этих международных договоров имеют преимущество перед другими нормами российского гражданского законодательства.

С 1 сентября 1991 г. на территории Российской Федерации применяется Венская конвенция. По состоянию на II мая 1994 г. в ней участвуют 38 государств. Что касается государств, ранее входивших в СССР (кроме России, Беларуси и Украины, которые уже участвуют в Конвенции), то они должны сами определить отношение к Венской конвенции, поскольку она вступила в силу для Советского Союза, когда эти государства находились в его составе.

Правовой эффект участия в Конвенции состоит в том, что ее положения становятся частью национального права государства-участника.

Такие государства обязаны применять положения Конвенции в двух случаях: во-первых, когда они являются договаривающимися государствами (т. е. контракт заключается между партнерами, находящимися в государствах — участниках Конвенции), а во-вторых, когда согласно нормам международного частного права (коллизионным нормам) применимо право государства -участника Конвенции. Из этого следует, что нормы Конвенции применяются независимо от того, сделана ли в контракте ссылка на нее или нет. В настоящее время законодательство Российской Федерации, регулирующее международную куплю-продажу (внешнеторговую поставку), совпадает по содержанию с законодательством в других государствах -участниках Венской конвенции. Это значительно облегчает деятельность и коммерсантов, и юристов, поскольку в ней участвует большинство государств — основных торговых партнеров России.

2. Не во всех случаях, когда применимым признается право Российской Федерации, таковыми будут положения Конвенции или только ее положения. Во-первых, согласно ст. 6 Конвенции, стороны могут полностью исключить ее применение к отношениям по контракту. В таком случае подлежат применению в качестве положений российского права общие нормы гражданского законодательства, действующие на территории Российской Федерации. Во-вторых, в силу ст. 90 Конвенции она не затрагивает действия других международных соглашений по вопросам, являющимся предметом ее регулирования, если стороны имеют коммерческие предприятия в государствах — участниках такого соглашения. Советский Союз заключил подобные соглашения с рядом государств. Прежде всего это ОУП СЭВ, сохранившие нормативный характер в отношениях по внешнеторговой поставке с субъектами права отдельных государств (см. ниже). Относятся эти положения и к ОУП СССР — КНР, и к ОУП СССР — КНДР. Поскольку Российская Федерация является правопреемником СССР по этим Общим условиям, к контрактам, заключенным с субъектами права этих государств, применяются соответствующие ОУП.

Изложенное не исключает субсидиарного применения к этим контрактам и положений Конвенции в качестве норм российского права. В-третьих, установленная Конвенцией сфера применения не охватывает ряд контрактов, например, на продажу судов водного и воздушного транспорта, судов на воздушной подушке, электроэнергии, товаров, изготовленных из давальческого сырья, существенная часть которого была предоставлена заказчиком. И к таким контрактам будут применяться не положения Конвенции, а общие нормы гражданского законодательства. В-четвертых, Конвенция (что прямо в ней установлено) не касается ряда вопросов, в частности последствий, которые может иметь договор в отношении права собственности на проданный товар (ст. 4) или ответственности продавца за причиненные товаром повреждения здоровья или смерть какого-либо лица (ст. 5). И по этим вопросам необходимо обращаться к общим нормам гражданского законодательства. В-пятых, Конвенция устанавливает порядок регулирования вопросов, прямо в ней не разрешенных (п. 2 ст. 7). Такие вопросы решаются прежде всего в соответствии с общими принципами Конвенции. Но при отсутствии таких принципов Конвенция отсылает к праву, применимому в силу норм международного частного права (коллизионных норм). И в этом случае необходимо будет использовать нормы гражданского законодательства Российской Федерации, например, по вопросу о неустойке и о ее соотношении с убытками.

3. Общие нормы гражданского законодательства, действующие в настоящее время на территории Российской Федерации, содержатся в основном в трех нормативных актах: ГК 1994 г., Основах 1991 г. и ГК 1964 г. При их применении необходимо учитывать уже упоминавшийся Федеративный закон РФ от 30 ноября 1994 г., а также постановления Верховного Совета Российской Федерации от 14 июля 1992 г. и от 3 марта 1993 г.

4. В силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 12 декабря 1991 г. «О ратификации Соглашения о создании Содружества Независимых Государств» на территории РСФСР до принятия соответствующих законодательных актов продолжают применяться нормы бывшего Союза ССР в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации, законодательству РСФСР и данному Соглашению.

5. Прямая отсылка к общим положениям гражданского права страны продавца по вопросам, не урегулированным или не полностью урегулированным в контракте или в Общих условиях, имеется в ОУП СЭВ. Если по контракту, к которому применяются эти ОУП, продавцом является российский субъект права, общими положениями гражданского права по смыслу ОУП будет Венская конвенция, а не Основы или ГК. Из п. 2 §122 ОУП СЭВ вытекает, что в Общих условиях имелось в виду исключить возможность применения к отношениям по договору внешнеторговой поставки специальных правил, установленных в странах -членах СЭВ для регулирования отношений между социалистическими организациями и предприятиями страны продавца, а не законодательства по международной купле-продаже товаров.

6. ОУП СССР — КНДР содержат отсылку к материальному праву страны продавца по вопросам, которые не урегулированы или не полностью урегулированы в контракте и в ОУП. В указанных Общих условиях нет разъяснения понятия «материальное право», аналогичного разъяснению, данному в ОУП СЭВ. Несмотря на это, если продавцом является российский субъект права, материальным правом будут признаваться положения Венской конвенции.

7. ОУП СССР — КНР не содержит коллизионной нормы. Поэтому применимое право по вопросам, не урегулированным в контрактах или в Общих условиях, определяется на основании коллизионных норм национального права. Согласно коллизионной норме китайского законодательства, если отсутствует соглашение сторон по этому вопросу, подлежит применению право страны, имеющей наиболее тесную связь с конкретным контрактом. Критерием определения такой связи в соответствии с разъяснением Верховного суда КНР от 19 октября 1987 г. могут служить: закон, действующий в стране продавца во время заключения контракта; закон, действующий в стране покупателя на момент заключения контракта, если переговоры и подписание контракта состоялись в стране покупателя или если контракт заключался на условиях, в основном определенных покупателем или в результате объявления покупателем тендеров либо если в контракте ясно определены обязанности продавца по передаче товара на территории страны покупателя; в отношении контрактов на комплектное оборудование применяется закон страны, где оборудование монтируется и эксплуатируется. Поскольку Китай, как и Россия, участвует в Венской конвенции, по общему правилу к контрактам будут применяться положения этой Конвенции. Вопрос об использовании для регулирования отношений по таким контрактам других норм национального права может возникнуть только в случаях, когда в Конвенции нет соответствующего решения и его нельзя найти, руководствуясь общими принципами Конвенции.

8. При наличии в контракте, заключенном с субъектами права из Финляндии или бывшей Югославии, ссылки на ОУП СЭВ — Финляндия или ОУП СССР — СФРЮ следует иметь в виду, что тем самым заключается соглашение сторон о применении к отношенияя по контракту материального права страны продавца, поскольку и те, и другие ОУП предусматривают его применение по вопросам, не урегулированным или не полностью урегулированным контрактом или ОУП. Финляндия и Югославия, как и Российская Федерация, участвуют в Венской конвенции. Поэтому таким материальным правом будут положения Конвенции.

9. Между правительствами Армении, Беларуси, Казахстана, Кыргызстана, Молдовы, Российской Федерации, Таджикистана и Украины 20 марта 1992 г. в Киеве было заключено Соглашение об общих условиях поставок товаров между организациями государств — участников Содружества Независимых Государств. Это Соглашение, вступившее в силу с 1 июля 1992 г., регулирует отношения между субъектами хозяйствования (независимо от форм собственности) по межгосударственным экономическим связям. Соответственно оно имеет приоритет перед общими нормами гражданского законодательства государств-участников. Официальных разъяснений по вопросу о том, применима ли к отношениям, регулируемым этим Соглашением, Венская конвенция, нет. Как представляется, целесообразно применять ее субсидиарно в той мере, в какой она не противоречит не только ОУП, но и двусторонним соглашениям, заключенным соответствующими государствами. Не исключен и другой подход: поскольку эти отношения по сравнению с традиционной международной куплей-продажей товаров отличаются своеобразием (в частности, большое значение межгосударственного регулирования заключения контрактов), к ним субсидиарно следует применять по вопросам, не решенным в контракте и межгосударственных соглашениях, нормы гражданского законодательства соответствующих государств, регулирующего хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, в большей мере учитывающие характер этих отношений. Такой подход может быть обоснован тем, что ряд государств -участников СНГ (в том числе и Россия) 9 октября 1992 г. подписали Соглашение о принципах сближения хозяйственного законодательства государств — участников Содружества. Сближение гражданского законодательства (в части, регулирующей хозяйственную деятельность) признано этим Соглашением одним из основных направлений намеченных работ.

Пределы автономии воли сторон при определении условий контракта.

Этот вопрос имеет большое практическое значение, поскольку от того или иного его решения зависит, насколько стороны свободны при определении условий контракта, в какой мере они могут отступать от предписаний применимого права.

Венская конвенция (ст. 6), помимо ранее отмеченного права сторон исключить ее применение к отношениям по конкретному контракту, содержит общее правило, позволяющее сторонам по их усмотрению отступить в контракте от любого из ее положений или изменить его действие. Исключение предусматривается лишь в отношении возможности отступить от предписания о форме договора и документов о его заключении, изменении или прекращении соглашением сторон, когда государство, законодательство которого устанавливает обязательную письменную форму таких договоров, сделало соответствующее заявление. Таким образом, Конвенция исходит из максимально широкой автономии воли сторон при определении условий контракта: практически в силу ст. 6 всем ее нормам придан диспозитивный характер.

6. Форма внешнеторгового договора купли-продажи и порядок его подписания

Требования к форме договора, его изменения или прекращения соглашением сторон установлены в ч. 1 (ст.ст. II — 13) и ч. IV (ст. 96) Венской конвенции. Поэтому они обязательны для всех государств-участников независимо от того, приняли они всю Конвенцию либо только ее ч. II или ч. III. В силу ст. II Конвенции договор международной купли-продажи может заключаться в любой форме и доказываться любыми средствами, включая свидетельские показания. Пункт 1 ст. 29 допускает изменение или прекращение договора простым соглашением сторон. Это правило не действует (п. 2 ст. 29) лишь в случае, когда в самом договоре содержится условие о том, что изменение или прекращение договора может осуществляться в письменной форме. Однако поведение стороны может исключить для нее возможность ссылаться на указанное условие в той мере, в какой другая сторона полагалась на такое поведение. В изъятие из общих правил предусмотрено специальное правило (ст. 12) об обязательной письменной форме. Оно распространяется как на договор международной купли-продажи, его изменение и прекращение соглашением сторон, так и на оферту, акцепт или иное выражение намерения. Применяется оно в случаях, когда хотя бы одна из сторон договора имеет коммерческое предприятие в государстве — участнике Конвенции, законодательство которого требует, чтобы договоры купли-продажи заключались или подтверждались в письменной форме, о чем соответствующее государство сделало заявление на основании ст. 96 Конвенции. Из числа государств, для которых Конвенция в настоящее время действует, такие заявления были сделаны правительствами восьми государств (Аргентина, Китай, Венгрия, СССР, Беларусь, Украина, Чили и Эстония).

Из законодательства Российской Федерации (ст.ст. 30 и 165 Основ), а также постановления Совета Министров СССР от 14 февраля 1978 г. № 122 вытекает, что для внешнеэкономических сделок, заключаемых юридическими лицами и гражданами, обязательна письменная форма, нарушение которой влечет за собой недействительность сделки. Поэтому при присоединении к Конвенции Советский Союз сделал на основании ст,96 Конвенции соответствующее заявление. Конвенция (ст.ст. 6 и 12) не допускает по соглашению сторон договора отступлений от изложенного выше специального правила, предусмотренного ст. 12. Это заявление СССР действует в отношении Российской Федерации, к которой перешли обязательства СССР по Конвенции. ОУП СЭВ также предписывают обязательную письменную форму контракта, его дополнений и изменений, а также соглашения о его прекращении, ставя в зависимость от ее соблюдения их действительность.

В арбитражной практике встречаются случаи, когда сторона в качестве основания для признания изменения контракта ссылается на состоявшиеся между сторонами устные переговоры либо на свое письмо, которое в устной форме было подтверждено представителем другой стороны. Руководствуясь законом, арбитраж не признает, что состоялось соглашение об изменении условий контракта.

Под письменной формой в Конвенции (ст. 13) понимаются также сообщения по телеграфу и телетайпу. Основы (п. 2 ст. 58) применительно к договору под письменной формой признают наряду с составлением одного документа, подписанного сторонами, также обмен письмами, телетайпограммами, телеграммами, телефонограммами и т. п., подписанными стороной, которая их посылает.

Конвенция не предъявляет каких-либо требований в отношении порядка подписания контрактов. Он определяется национальным законодательством каждого из партнеров и соответствующими уставами (положениями), на основании которых действуют партнеры. Не содержат предписаний о порядке подписания договоров и ОУП, применяемые в торговле между российскими предприятиями и их зарубежными контрагентами.

Основы гражданского законодательства 1961 г. (ст. 125), как и ГК РСФСР (ст. 565), устанавливали, что порядок подписания внешнеторговых сделок, совершаемых советскими организациями, независимо от места совершения этих сделок, как и их форма, определяются законодательством СССР. Его несоблюдение влечет за собой недействительность сделок (ст. 14 Основ и соответственно ст. 45 ГК).

В практике неоднократно встречались случаи, когда арбитраж признавал недействительными контракты, заключенные советскими организациями, из-за несоблюдения установленного порядка подписания от их имени внешнеторговых сделок. Необходимо обратить внимание на то, что в последнее время, когда существенно расширилось число российских субъектов внешнеэкономической деятельности, число таких нарушений значительно возросло. При установлении подобных нарушений в арбитражной практике контракты, заключенные от имени российских предприятий в точном соответствии с законом, признавались недействительными с момента их совершения (ст. 59 ГК), даже в случаях их последующего подтверждения уполномоченными лицами. Такое подтверждение могло рассматриваться лишь в качестве заключения контракта с даты подобного подтверждения, если другая сторона была согласна с признанием контракта заключенным в это время. Признание контракта недействительным влекло за собой серьезные последствия. Во-первых, тем самым отпадали все его условия, кроме арбитражной оговорки. Во-вторых, согласно ст. 48 ГК по недействительной сделке каждая из сторон была обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности такого возврата в натуре (что очень часто имеет место при продаже товаров, определяемых родовыми признаками) — возместить стоимость в деньгах. Иногда возникали трудности при определении размера компенсации, поскольку контрактное условие о цене утратило силу. В-третьих, часто возникающий вопрос о компенсации за пользование деньгами или иным имуществом, доходы от которых извлекло или должно было извлечь лицо, получившее их по сделке, признанной недействительной, можно было искать только на основании ст. 473 ГК, которая предусматривает обязанность возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. В отличие от ранее действовавшего законодательства Основы 1991 г. не содержат указаний ни о необходимости соблюдать особый порядок подписания внешнеэкономических сделок, ни о недействительности таких сделок при нарушении установленного порядка их подписания. Он сохранился лишь применительно к нарушению формы внешнеэкономических сделок, о чем упоминалось выше. В связи с этим возможны разные подходы. Первый из них состоит в том, что внесенные в Основы изменения следует понимать как отмену ранее установленного порядка подписания внешнеторговых сделок и последствий его несоблюдения. Соответственно, сам этот порядок не должен рассматриваться как обязательное требование законодательства, действующего в России. Из этого делается вывод, что порядок подписания двумя лицами может применяться только в случаях, когда это предусмотрено учредительными документами соответствующего российского участника внешнеэкономической сделки. Второй подход заключается в том, что порядок подписания внешнеторговых сделок, предусмотренный постановлением № 122, продолжает действовать впредь до его официальной отмены. Что же касается последствий его нарушения, то при отсутствии специальных правил необходимо руководствоваться общими. Согласно п. 4 ст. 28 Основ сделка, совершенная от имени другого лица лицом, которое не уполномочено на совершение сделки, или с превышением полномочий, считается действительной с момента ее совершения, если ее впоследствии одобрил представляемый. Таким образом, несоблюдение установленного порядка может быть устранено принятием соответствующих мер, что необходимо учитывать в практической деятельности.

Следует иметь в виду, что вопрос о последствиях нарушения порядка подписания контракта представителями иностранного контрагента будет решаться в соответствии с применимыми нормами национального законодательства. В арбитражной практике встретился случай, когда контракт от имени итальянской фирмы подписало лицо, которое в силу устава фирмы не имело права подписывать сделки за пределами Италии. Арбитраж признал эту сделку действительной, в частности, на том основании, что после ее подписания президент фирмы, который имел право действовать от имени фирмы как в Италии, так и за рубежом, в своем письме признал факт неисполнения контракта, т. е. его наличие.

Порядок заключения договора в соответствии с требованиями Венской конвенции подробно излагается в брошюре автора, которая издана в 1991 г. В круг вопросов, относящихся к заключению договора международной купли-продажи товаров, охватываемых Конвенцией, в частности, входит: форма договора, требования к содержанию оферты, момент вступления оферты в силу и прекращения ее действия, возможность отмены или отзыва оферты, требования к акцепту и момент вступления его в силу, юридическое значение акцепта, содержащего дополнительные или отличные условия, порядок исчисления срока акцепта, возможность отмены акцепта, момент заключения договора, порядок изменения или прекращения договора.

Конвенция (ст. 14) предъявляет к оферте три требования: 1) определенность адресата, 2) достаточная определенность содержания, 3) выражение намерения оферента считать себя связанным в случае акцепта. Что касается первого из этих требований, то оно сформулировано как будто весьма однозначно: оферта должна быть адресована одному или нескольким конкретным лицам. Предложение, адресованное неопределенному кругу лиц, рассматривается лишь как приглашение к оферте. Тем не менее, не признавая публичных оферт, Конвенция не исключает возможности для лица, делающего предложение, прямо оговорить в предложении, адресованном неопределенному кругу лиц, что оно считает себя связанным этим предложением. Для установления достаточной определенности содержания оферты в Конвенции предусмотрен перечень условий, которые как минимум должны в ней содержаться. К ним относятся: обозначение товара, его количество и цена. Но если обозначение товара должно быть прямым, то в отношении количества и цены допускается их косвенное установление или договоренность о порядке их определения. Но ст. 14 помещена в ч. II Конвенции, участниками которой, как отмечалось выше, являются не все договаривающиеся государства. В этой связи возникает вопрос об использовании ст. 55,входящей в ч. Ill Конвенции, когда применимым правом будет являться закон одного из государств, которое не участвует в ч. II Конвенции.

Указание в предложении определенного срока для его акцепта в силу Конвенции рассматривается в качестве намерения предлагающего считать себя связанным таким предложением. Вступление в силу оферты и акцепта увязано в Конвенции (п. 1 ст. 15 и п. 2 ст. 18) с моментом их получения адресатом (соответственно акцептантом и оферентом). Под получением адресатом оферты заявления об акцепте или любого другого выражения намерения понимается сообщение ему устно или доставка любым способом ему лично, на его коммерческое предприятие или по его почтовому адресу либо, если он не имеет коммерческого предприятия или почтового адреса,-по его постоянному местожительству (ст. 24). Соответственно отмена оферты (даже когда она является безотзывной) и акцепта признается допустимой, если сообщение об отмене получено адресатом раньше или одновременно с офертой и соответственно с акцептом (п. 2 ст. 15 и п. 2 ст. 22). Оферта (даже безотзывная) признается утратившей силу по получении оферентом сообщения о ее отклонении (ст. 17). Акцепт не имеет силы, если оферент не получает согласия на оферту в установленный им срок, а если срок не установлен, то в разумный срок, принимая при этом во внимание обстоятельства сделки, в том числе скорость использованных оферентом средств связи (п. 2 ст. 18). Но Конвенция (п. 3 ст. 18) предусматривает и случай, когда акцепт вступает в силу не в момент получения оферентом согласия акцептанта, а в момент совершения акцептантом в пределах срока действительности оферты действий, свидетельствующих о его согласии с офертой, в частности, относящихся к отправке товара или уплате цены. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о поступлении к оференту товаров или уплаченной цены, а о совершении акцептантом действий, о которых оферент может узнать и после истечения срока действия оферты. Условием применения этого правила признается допустимость таких действий: а) в силу оферты; б) в результате практики, установившейся во взаимоотношениях сторон; в) в силу обычая.

От права на отмену оферты, основывающемся на том, что оферент может отказаться от еще не вступившей в силу оферты, необходимо отличать так называемый «отзыв оферты». При отзыве оферты речь идет о праве на отказ от уже вступившей в силу оферты, но до того, как акцептант ее принял. Конвенция по этому вопросу (п. 1 ст. 16) устанавливает, что оферент может отозвать оферту, если сообщение об отзыве адресат оферты получил до отправки им акцепта. В пункте 2 этой же статьи недвусмысленно устанавливается запрет отзыва оферты в двух случаях: 1) если в оферте установлен срок для акцепта или имеются иные указания о ее безотзывности; 2) если для адресата оферты было разумным рассматривать оферту как безотзывную и адресат оферты действовал соответственно. Толкование этих правил в их совокупности приводит к выводу, что допустим отзыв не всякой оферты, а лишь такой, которая не носит безотзывного характера. При этом предполагается, что установление в оферте определенного срока ее акцепта равнозначно признанию ее безотзывной.

По общему правилу акцепт должен быть безоговорочным. Если он содержит дополнения, ограничения или другие изменения, он считается отклонением оферты и представляет собой встречную оферту (п. 1 ст. 19). Однако в интересах торговой практики из этого общего правила сделано важное исключение для случаев, когда в ответе на оферту, который имеет целью служить акцептом, содержатся дополнительные или отличные условия, существенно не меняющие условия оферты (п. 2 ст. 19). Такой ответ признается акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих расхождений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте.

Необходимо обратить внимание на то, что в данном случае в силу Конвенции молчание оферента имеет эффект подтверждения согласия с предложениями акцептанта изменить оферту. В связи с применением этого правила возникает вопрос о том, дополнение или изменение каких условий оферты следует признавать существенно ее меняющими. Ответ на него может быть дан только с учетом обстоятельств конкретной сделки. Конвенция же (п. 3 ст. 19) предусматривает незамкнутый перечень таких условий. В него входят условия: о цене, платеже, качестве и количестве товара, месте и сроке поставки, объеме ответственности одной из сторон перед другой, разрешении споров.

Конвенция, устанавливая правила исчисления срока для акцепта (ст. 20), предусматривает два случая, в которых запоздавший акцепт сохраняет силу (ст. 21). Во-первых, оферент вправе сам решить вопрос о том, принять или не принять запоздавший акцепт. Для сохранения в силе такого акцепта оференту достаточно без промедления сообщить об этом адресату оферты устно или направить ему соответствующее уведомление. Во-вторых, когда из письма или другого письменного сообщения видно с учетом обстоятельств, что запоздавший акцепт был бы получен своевременно, если бы его нормально переслали, такой акцепт сохраняет силу, если только оферент без промедления не известит адресата оферты об обратном.

Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Контракт между отсутствующими считается заключенным в момент получения предлагающим сообщения о принятии предложения без оговорок в пределах указанного в предложении срока. Если в предложении не определен срок для ответа, то для признания контракта заключенным необходимо, чтобы ответ поступил в течение 30 дней со дня отправки предложения (п. 3 § 2). Запоздавшее сообщение о принятии предложения тем не менее остается в силе, если сделавший это предложение контрагент без промедления известит другого контрагента о том, что считает контракт заключенным. Подтверждение с оговоркой или поступившее с опозданием рассматривается как новое предложение. Так же как и в общем законодательстве, действующем на территории Российской Федерации, и в отличие от Венской конвенции не признается акцептом ответ на оферту, содержащий дополнительные или отличные условия, существенно не меняющие условий оферты. Вместе с тем предусмотрено правило, аналогичное российскому законодательству и Конвенции, согласно которому в случаях, когда из полученного с опозданием сообщения о принятии предложения видно, что оно было отправлено своевременно, оно признается опоздавшим, если сторона, сделавшая предложение, немедленно известит другую сторону о получении сообщения с опозданием.

Особо оговорен в ОУП СЭВ (п. 6 §3) часто встречающийся в практике случай, когда контракт заключается путем передачи на переговорах или направления по почте проекта контракта, подписанного одной стороной, и возвращения его подписанным другой стороной на последующих переговорах или по почте. Такой способ вступления в сделку рассматривается как заключение контракта между отсутствующими. Прямо оговорено (§ 6), что с момента заключения контракта вся предшествующая переписка и переговоры по контракту теряют силу. Однако это положение не исключает права сторон контракта предусмотреть в нем соответствующие ссылки на предшествующую переписку. В этом случае такая переписка составит неотъемлемую часть контракта.

Основной темой дискуссий неискушенных в договорной практике «специалистов по договорам» является вопрос об объеме и подробности текста договора. Неумение и нежелание работать, а также отсутствие опыта в практике разбора споров по договорным отношениям обычно приводят к составлению чрезвычайно коротких и формальных договоров. Нам приходилось наблюдать совершенно абсурдный договор, составленный на одном листке бумаги, в котором была начертана фраза о том, что покупатель «имя рек» купил, а продавец «имя рек» продал товары (причем неуказано какие, сколько и по какой цене). Далее следовали подписи с печатями. Самое удивительное, что по такому договору наблюдалось интенсивное товародвижение и даже конвертация валюты банком.

Такой пример является крайне отрицательным. Чаще всего такая небрежность приводит к последующим катастрофическим потерям и полному банкротству одной из сторон. Толковые партнеры всегда тщательно обсудят все условия договора, составят подробный текст договора или воспользуются хорошо проверенной проформой. Текст после проверки юристом, желательно высококвалифицированным, может быть представлен на обсуждение. Поспешность приводит всегда к утрате преимущественного положения и законных прав и положенной выгоды.

В качестве примера можно привести два текста договоров на работу российских футболистов за рубежом. По короткому и сжатому тексту договора прекрасный футболист находился более двух лет в чрезвычайно невыгодных и кабальных условиях. Другой игрок из этой же команды не поскупился на гонорар юристу и с его помощью оформил прекрасный многостраничный договор, по которому оговорил и реально получил для себя массу льгот и экономических преимуществ. Чем более подробен текст договора, тем надежнее защищается каждый из партнеров от возможных коллизий, тем вернее планируемая экономическая выгода, надежнее защита от неизвестных условий, применяемых по умолчанию по применимому праву. По крайней мере необходимо для себя выработать минимально допустимый перечень атрибутов, которые априори должны быть непременно включены в договор. Включение их в договор и обсуждение с партнером повлечет за собой и уточнение важных иных деталей, определяющих существенные условия договора.

Текст договора даже при свободном изложении должен непременно содержать ряд обязательных атрибутов. Чтобы договоры легко читались и сравнивались, рекомендуется придерживаться одного порядка изложения договора и его условий. Ниже приведен достаточно объемный и исчерпывающий перечень атрибутов текста договора. Если все необходимые атрибуты будут учтены при составлении вами договора, то по такому договору наверняка будет меньше споров. По такому договору достаточно легко работать, а в случае возникновения споров арбитр найдет в договоре всю необходимую информацию для объективного и справедливого разрешения такового.

7. Заключение

Таким образом в курсовой работе мы пришли к следующим выводам. Гражданско-правовое регулирование договоров купли-продажи в международной торговле основывается на правовых нормах:

— национальной правовой системы — нормы прямого действия, определяющие срок, место исполнения, последствия просрочки исполнения обязательства и т.д., коллизионные нормы, нормы о выборе применимого права (правила “автономии воли”),

— унифицированные нормы, создаваемые в порядке международно-договорной унификации права либо путем разработки и кодификации международных обычаев.

Общие положения о платежах по международным коммерческим контрактам содержатся в таких международных документах как:

Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров 1980г., предусматривающие условия и порядок осуществления платежей, а именно обязанность покупателя уплатить цену за товар, установлено место и срок платежа, последствия неуплаты за товар, включая начисление процентов за просрочку платежа, возмещение убытков;

Принципы международных коммерческих контрактов, принята в 1994г. Международным институтом унификации частного права (УНИДРУА).

Результатом унификации материальных и коллизионных норм права явился целый ряд многосторонних международных договоров (конвенций), предусматривающих расчеты посредством оборотных документов — векселей и чеков.

Экономические реформы и либерализация внешней торговли в нашей стране открывают новые перспективы для российских коммерческих структур по самостоятельному поиску деловых партнеров и рынков сбыта. Огромные потенциальные возможности в этой области имеет североамериканский рынок, охватывающий Соединенные Штаты Америки и Канаду.

Успех освоения этого рынка в первую очередь зависит от знания его конъюнктуры и особенностей, а также правовых норм и торговых традиций, которые следует соблюдать при ведении коммерческих операций с американскими и канадскими партнерами. Дело в том, что при заключении внешнеторговых контрактов (особенно по импорту) американские и канадские покупатели имеют, как правило, более сильные позиции по применению национальных норм права, регулирующих взаимоотношения сторон, и в частности по ответственности экспортера, его гарантийным обязательствам, порядку разрешения споров в арбитражном суде и т. п.

В международной торговой практике контракты с предварительными переговорами заключаются, как правило, лишь при крупных и сложных сделках. Что касается сделок отдельных предприятий, организаций и коммерческих структур, то в большинстве случаев они оформляются путем обмена предложением (офертой) и его подтверждением (акцептом), направляемыми по почте, телеграфу или телефаксу. Обычно оферта и акцепт содержат лишь ограниченный круг условий сделки (например, наименование товара, его количество и качество, цену, срок поставки, порядок платежей и т. п.). При этом, естественно, возникает необходимость согласования и других вопросов. Для этой цели могут использоваться различные правила и нормы, применяемые как в международной торговле, так и во внутригосударственном обороте. Так, могут быть использованы документы Международной торговой палаты, носящие рекомендательный характер и обычно применяемые при наличии ссылки на них в контракте. В их число входят, главным образом. Международные правила толкования торговых терминов (инкотермс), действующие в настоящее время в редакции 1990 г.

Другим важным источником, определяющим условия международных контрактов, являются положения «Юнситрал», разработанные комиссией ООН по международному торговому праву. Вместе с тем следует иметь в виду, что при использовании этих документов в заключаемый контракт могут быть включены дополнительные условия, основанные на национальных нормах права и торговых обычаях.

Стремление деловых кругов всех стран мира проникнуть на североамериканский рынок и их конкуренция между собой породили у американских и канадских предпринимателей своего рода диктат в том, чтобы использовать при заключении контрактов преимущественно свои национальные правовые и законодательные положения. Причем это в первую очередь относится к импорту различных видов товаров и изделий, предназначаемых для конечного потребителя.

Российским предпринимателям, ведущим самостоятельные коммерческие операции , помимо международных контрактов купли-продажи, довольно часто приходится заключать договоры с бизнесменами по вопросам, относящимся в основном к внутригосударственному обороту данных стран. Это, например, имеет место при сделках с недвижимостью, страховании, складских и гостиничных услугах, использовании обратных документов при различного рода деликтах и т. п. Поэтому любому предпринимателю, устанавливающему деловые контакты с североамериканскими партнерами, необходимо хотя бы в общих чертах знать основные законодательные и правовые нормы, регулирующие не только коммерческие отношения, но также и торговые обычаи и гражданские правоотношения, существующие в этих странах.

Как можно судить по новому ГК РФ, он в основном воспринимает правовые традиции континентальной Европы (за исключением некоторых положений, например конструкции траста, заимствованной из англо-американского права), что весьма важно учитывать при ведении деловых операций на североамериканском континенте.

В развитии политических, экономических и культурных отношений между странами международная торговля играет все большую роль в современных мирохозяйственных связях. Изоляция от внешнего мира влечет огромные трудности для национальной экономики. Возможно весьма успешное развитие промышленности, что видно на примере ее оборонного сектора бывшего СССР, но это требует гораздо больших сил и средств. Необходимость развитых торговых отношений для успешного функционирования любой национальной экономики, очевидна, сколь очевидна также и необходимость правовой базы адекватно регулирующая отношения во внешнеэкономической деятельности. В таких странах как Англия, Франция, ФРГ, США, Россия имеется развитое законодательство, регулирующее внешнеторговые отношения.

Итогом десятилетнего периода реформ в Российской Федерации стало создание комплекса правовых норм, направленных на регулирование отношений во внешней торговле, в частности, принятие в 1985 году Закона о внешнеэкономических договорах. Существует обширная арбитражная и судебная практика, но в сравнении с развитыми странами российское законодательство далеко от совершенства.

В силу исторических причин в Российской Федерации недостаточно изучают зарубежное право, равно как и в других странах — российское, а потенциал экономических и торговых отношений очень высок. Поэтому в ходе расширения торговли между различными странами возникает немало правовых проблем, для успешного разрешения которых необходимо более детальное изучение законодательств России и других зарубежных стран-партнеров.

Список литературы

1. Сборник международных договоров и других документов, применяемых при заключении и исполнении внешнеэкономических контрактов. М., 1991.

2. Зыкин И.С. Договор во внешнеэкономической деятельности. М., 1990.

3. Международные правила толкования торговых терминов ИНКО-ТЕРМС. М., 1992.

4. Правовое регулирование внешней торговли СССР. М., 1961.

5. Рамзайцев Д.Ф. Договор купли-продажи во внешней торговле СССР. М., 1961.

6. Лунц Л.А. Внешнеторговая купля-продажа. М., 1972.

7. Гражданское и торговое право капиталистических государств. М., 1992.

8. Богуславский М.М. Международное частное право. М., 1994.

9. Китайская Народная Республика. Законодательные акты. Под ред. Л. М. Гудошникова. М., 1989.

10. Предпринимательское право. Курс лекций / Под ред. Н. И. Клейн. М., 1993.

11. Орешкин В. Либерализация внешнеэкономической деятельности в России — новые шаги реформы. — Экономика и жизнь, N 14, 1992.

12. Синецкий Б.И. Внешнеэкономические операции: организация и техника. М., МО, 1996.

13. Как продать Ваш товар на внешнем рынке. (Отв. редактор Ю.А.Савинов) М., Посткриптум, 1997.

14. Рябиков С.Ю. Агентские соглашения во внешнеэкономических связях. — М.: Совинтерюр, 1992.

15. Лебедев С.Н. К пересмотру Гаагской конвенции 1955 года / Правовые аспекты осуществления внешнеэкономических связей. Сборник научных трудов. М.: МГИМО. 1985.

16. Герчикова И.Н. Маркетинг и международное коммерческое дело. — М.: Внешторгиздат, 1990.

Содержание

Ведение

Раздел 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью

1.1 Недвижимость как объект управления

1.2 Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью

Раздел 2. Характеристики недвижимости и анализ рынка

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

2.3 Анализ факторов влияющих на стоимость объекта оценки

Раздел 3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)

3.1 Основные подходы и методы оценки

3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода

3.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Ведение

Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.

Целью дипломного проекта является обоснование мероприятий, способствующих повышению эффективности управления недвижимым имуществом. Для решения социально значимых задач. Для выполнения указанной цели дипломного проекта необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть нормативно-правовые основы управления муниципальным имуществом в РФ;

проанализировать практику деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Саянска;

выработать предложения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом.

Работа имеет традиционную структуру и состоит из трех разделов, введения, заключения и списка литературы.

В первом разделе рассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокое определение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точек зрения нескольких авторов – ведущих специалистов данного сектора.

Второй раздел дипломного проекта посвящен анализу использования муниципальной недвижимости для решения социально экономических задач. В заключении аналитической части дипломного проектирования, выявлено ряд проблем, тормозящих более эффективное развитие использования муниципальной недвижимости в решении социальных задач.

В третьем разделе предложены пути решения данных проблем. А так же приведен подробный экономический расчет проекта.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы отечественных и зарубежных ученых в области теории изучения объектов недвижимости. Изучению принципов и методов управления муниципальным хозяйством, комплексному подходу к социально-экономическому развитию муниципального образования посвящены работы Барыгина И.Н., Воронин А.Г., Гневко В.А., Королев С.В., Шумянкова Н.В., Юшина Е.А.

Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы.

Раздел 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью

1.1 Недвижимость как объект управления

Недвижимость как особый объект управления, обладает рядом свойств:

1) специфичность характеристик полезности (прежде всего то, что в качестве одной из характеристик полезности объекта недвижимости является его местоположение);

2) фундаментальность – означает, что объект недвижимости невозможно, при обычных обстоятельствах, потерять, похитить, сломать;

3) долговечность – объекты недвижимости, в зависимости от материалов, конструктивных решений и качества постройки обладают сроками службы от 15 до 150 и более лет (свойство долговечности имеет свои последствия в свойствах управляемости и жесткой государственной регламентации сделок с недвижимостью);

4) стационарность – объект недвижимости неподвижен в пространстве, в силу этого при сделках с недвижимостью перемещается не сам объект сделки, а права на него;

5) неповторимость – не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, последствием данного свойства является индивидуальность ценообразования на рынке недвижимости.

6) управляемость – каждый объект недвижимости нуждается в управлении, под управлением, в данном случае понимается совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объекта недвижимости, извлечению из него максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. К таким действиям можно отнести ремонт, реконструкцию, коммунальные платежи, определение и сбор арендной платы. Долговечность объекта недвижимости определяется долговечностью основных несущих конструктивных элементов – фундаментов, стен, каркаса, перекрытий. Однако, в здании имеется множество элементов с более короткими сроками службы (система отопления, водоснабжения, отделка, оконные и дверные блоки и т.п.). Для обеспечения нормальной эксплуатации здания эти элементы должны заменяться в процессе ремонта. Поскольку процесс управления объектом недвижимости связан с затратами сил и времени, для компенсации этих затрат требуемая норма доходности от инвестиций в недвижимость должна быть больше, чем норма доходности инвестиций в финансовый сектор экономики;

7) детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Данное свойство связано, во-первых, с тем, что недвижимость имеет большое значение как для своего владельца, так и для государства и общества в целом. Во-вторых, в силу свойства долговечности, объект недвижимости в течение длительного времени оказывает влияние на все окружающее (архитектурный облик города, возможность проложить коммуникации и т.п.), поэтому уже на этапе создания этого объекта необходимо учесть этот вопрос. В-третьих, при сделках с недвижимостью перемещаются права на объект и, для того, чтобы гарантировать эти права вводится система государственной регистрации;

8) устойчивая тенденция к росту стоимости – стоимость недвижимости в глобальных масштабах (страна, весь мир) неуклонно повышается, причем темпы роста цен на недвижимость, как правило, опережают темпы всемирной инфляции. В тоже время, в рамках отдельных регионов и населенных пунктов в краткосрочном периоде может наблюдаться снижение цен на недвижимость. Тенденция к росту цен на недвижимость обусловлена тем, что спрос на недвижимость постоянно растет (прирост населения, появление новых предприятий), а предложение реально ограничено ограниченностью земельных ресурсов;

9) паушальность недвижимости – то есть ее низкая делимость как объекта инвестиций. В силу свойства паушальности инвестор должен приобретать либо объект целиком, либо какую-то значительную его часть, в реальных условиях он не может приобрести, например, 1/100 офисного здания. Последствием свойства паушальности является, то, что инвестиции в недвижимость не могут быть небольшими, соответственно они доступны далеко не всем инвесторам.

К сожалению, в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью не сложилось единого подхода к вопросу о том, что же следует понимать под «управлением недвижимостью». Постараемся немного прояснить этот достаточно актуальный, на наш взгляд, вопрос.

В существующих научных источниках под «управлением недвижимостью» как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Под «внутренним управлением» понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например, посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью.

Под «внешним управлением» подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Таким образом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызвать определенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляет недвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом «внешнего управления» является термин «государственное регулирование рынка недвижимости».

Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

— покупка;

— управление собственными силами;

— залог;

— аренда;

— доверительное управление;

— продажа.

Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин «управление портфелем недвижимости». Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок.

Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

— проектирования;

— строительства;

— ремонта и реконструкции;

— выплаты коммунальных платежей;

— определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

— реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления.

1. Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, прежде всего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление – ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

3. Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно — благоприятных условий, создание «центров роста», развитие инфраструктуры.

Перечисленные направления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, но взаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, а именно финансово-экономических и нестоимостных целей.

Сложность в определении даже самого понятия «управления недвижимостью» наглядно иллюстрирует сложность и многоаспектность данной проблемы. Однако, если рассматривать логическую последовательность всего процесса управления, то становится очевидным, что первым этапом этого процесса должно стать решение вопроса о выборе формы распоряжения объектом недвижимости.

1.2 Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью

Процесс управления государственной и муниципальной недвижимостью имеет серьезные отличия от процесса управления частной недвижимостью. Отличие лежит, прежде всего, в целях управления недвижимостью. Посмотрим, каковы будут цели управления муниципальной (государственной) недвижимостью. С юридический точки зрения муниципальная и государственная недвижимость принадлежит муниципальным образованиям или государству (в лице их жителей), однако находится фактически в распоряжении местных органов самоуправления – муниципалитетов и государственных органов управления. Любая собственность должна управляться в интересах ее владельцев (в данном случае жителей населенных пунктов и государства). Таким образом, с юридической точки зрения, целью управления недвижимостью будет принесение максимальной пользы населенному пункту, его жителям, гражданам государства. Однако, поскольку к муниципальной (государственной) собственности могут быть отнесены очень разнообразные объекты, то, соответственно и польза от эксплуатации этих объектов может быть совершенно разной.

Термин «максимальная польза жителям муниципального образования или государства» достаточно абстрактен. Постараемся конкретизировать это понятие. При этом необходимо учитывать тот факт, что муниципалитеты (государство) обладают ограниченными ресурсами, которые частично сформированы деятельностью предыдущих поколений граждан, а частично продолжают формироваться в настоящее время. Ограниченность ресурсов предполагает и ограниченность результатов их использования. Очевидно, термин «максимальная польза» может предполагать:

1) увеличение ресурсов муниципалитета (государства), что позволит увеличить результаты деятельности;

2) более эффективное использование имеющихся и вновь получаемых ресурсов, то есть увеличение результата на единицу затрат.

Увеличение ресурсов возможно только за счет текущей деятельности. Причем наиболее универсальным показателем, характеризующим увеличение ресурсов, очевидно, является увеличение доходной части бюджетов различных уровней.

Наиболее распространенным критерием оценки эффективности деятельности муниципалитета (государства) является соотношение результатов и затрат. При этом считается, что понятие эффективности применительно к деятельности государства или муниципалитета должно предполагать «соответствие государственных (муниципальных) служб потребностям, желаниям и ресурсам общества, клиента, пользователя и потребителя».

Обычно для оценки эффективности используются следующие показатели:

1) технической эффективности – за единицу полезного результата принимается объем выполненной физической работы (тонны вывезенного мусора, километры отремонтированных дорог и т.п.);

2) экономической эффективности – в качестве конечного результата принимаются данные о косвенных (вторичных) результатах и эффекте, то есть о финансовых результатах;

3) индексы производительности – показатели относительных изменений;

4) комбинированные показатели.

Таким образом, измерение эффективности использования имеющихся ресурсов требует, во-первых, измерения результатов деятельности, во-вторых измерения затрат.

Что касается затрат, то наиболее универсальным их измерителем являются деньги. Что касается результатов, то поскольку муниципалитет (государство) осуществляет деятельность во множестве хозяйственных сфер, то соответственно результат каждого вида деятельности должен сопровождаться своим показателем. В частности, для оценки деятельности государственных служб в США используется около 2 300 показателей. Очевидно, нет необходимости перечислять все эти показатели. В то же время, необходимо отметить следующие основные моменты, которые должны быть приняты во внимание при оценке результатов работы муниципальных (государственных) служб.

1. Результаты деятельности муниципалитета (государства) должны соответствовать потребностям общества. Но так как понятие «потребности общества» достаточно трудноопределимо, обычно для измерения общественного спроса применяется понятие «желания и предпочтения общества». Иногда эти желания выливаются в конкретные действия граждан, когда они, например, решают воспользоваться определенными услугами муниципалитета, либо жалуются на работу каких-либо служб. Кроме того, желания и предпочтения можно выявить с помощью:

— формальных опросов граждан;

— встреч с избирателями;

— опросов потребителей услуг, когда выясняется удовлетворяют ли их услуги, что они хотят изменить или получить дополнительно.

В некоторых случаях представление о желаниях граждан дает интуитивное ощущение общепринятого отношения к той или иной услуге, то, какое место занимает она в глазах общества, чего от нее ждут.

2. Для структурирования множества результатов деятельности муниципалитета (государства) их обычно разделяют по признаку направления деятельности от которой получены результаты. Так, можно выделить.

1) Результаты деятельности, преследующей экономические цели. Экономические цели можно свести к максимизации долговременных поступлений в бюджет, с одной стороны, за счет повышения экономической эффективности эксплуатации объектов муниципальной (государственной) собственности, а с другой стороны, за счет развития экономики, соответственно, повышения налогооблагаемой базы. Достижение экономических целей будет в значительной степени определять повышение ресурсов муниципалитета (государства) и, таким образом, оказывать влияние на достижение иных целей муниципалитета.

2) Результаты деятельности, преследующей социальные цели. Достижение социальных целей можно выразить в терминах «социальная справедливость», «равноправие граждан». Применительно к муниципальной (государственной) собственности «социальную справедливость» можно свести к предоставлению гражданам равных прав относительно возможностей пользования объектами муниципальной (государственной) собственности, предоставления услуг учреждений и т.п. Такие возможности в значительной степени определяются распределением имеющихся ресурсов, соответственно: больше ресурсов – больше возможностей для распределения. В свою очередь, увеличение ресурсов в значительной мере связано с достижением экономических целей муниципалитета (государства). Однако, граждан интересует, прежде всего, достижение именно социальных целей, таким образом говорить о приоритете экономических целей было бы неверно. Тем не менее, следует признать тот факт, что достижение социальных целей без достижения экономических нереально.

3) Результаты деятельности, преследующей политические цели. Говоря о целях управления муниципальной (государственной) собственностью, мы не должны забывать об интересах муниципальных (государственных) органов власти как управленческой структуры, осуществляющей процесс распоряжения муниципальной собственностью. Очевидно, эти интересы можно свести к сохранению стабильности муниципалитета и органов государственной власти, а для каждого отдельного чиновника либо представителя законодательного органа власти – в сохранении и повышении своего статуса. Соответственно, исходя из этих интересов, муниципалитет (государство) должны доказать свою необходимость, во первых, гражданам (поскольку органы власти являются выборными). Во-вторых, необходимость муниципалитета должна быть доказана вышестоящим органам государственного управления (будучи формально абсолютно независимыми, муниципалитеты попадают под судебный контроль органов государственного управления и в значительной степени зависят от них финансово). Необходимость муниципалитета для местных жителей вытекает из оценки ими социальных результатов его деятельности. Для органов государственного управления более очевидны экономические результаты.

Исходя из вышеизложенного, мы должны признать: нельзя совершенно точно определить, какую именно цель преследует тот или иной вид деятельности муниципалитета (государства), поскольку эти цели взаимообусловлены. Мы можем говорить лишь о приоритете какой-либо цели (социальной, экономической или политической) в том или ином виде деятельности муниципалитета.

3. Для оценки результата деятельности муниципалитета (государства) чаще всего применяются количественные показатели (количество и стоимость произведенных товаров, объем и стоимость оказанных услуг). Это связано с тем, что количественные показатели довольно легко поддаются оценке. При этом очень трудно определить качественные характеристики деятельности, определяющие ценность результата для потребителя.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что для управления объектами недвижимости, находящимися в государственной и муниципальной собственности можно указать на приоритет нестоимостных целей (принесение максимальной пользы жителям муниципального образования либо государства), в тоже время их достижение невозможно без достижения финансово-экономических целей (пополнение государственного и муниципального бюджетов).

Формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью

Рассмотрев цели управления недвижимостью, мы можем сделать вывод, что основной задачей муниципального (государственного) управления должно быть достижение наивысшего уровня благоустройства и социального благосостояния населения посредством наименьших затрат труда и капитала. Рассмотрим отдельные формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью с точки зрения их соответствия решению данной задачи. Перечень форм распоряжения при управлении государственной и муниципальной недвижимостью будет отличаться от подобного перечня при управлении частной недвижимостью. Можно выделить следующие формы распоряжения.

1. Муниципализация (национализация) – переход в руки города (государства) как хозяйствующего субъекта (или же сохранение за ними) объектов недвижимости для непосредственного управления ими.

2. Залог – привлечение денежных средств под залог объекта недвижимости.

3. Аренда. Имущество сдается в пользование частным лицам или организациям, на определенных в договоре условиях, на более или менее продолжительный срок, причем муниципалитет (государство) отказывается от части своего дохода в пользу арендатора.

4. Доверительное управление. В этом случае объект управляется профессиональным управляющим (или управляющей компанией), который получает за это определенное вознаграждение.

5. Приватизация, то есть передача в частные руки уже существующих объектов муниципальной (государственной) собственности.

Из характеристик всех вышеперечисленных форм распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью видно, что с каждой последующей ступенью участие муниципалитета (государства) как в заботах и затратах так и в доходах от эксплуатации объектов недвижимости постепенно падает и, наоборот, участие в них частного капитала растет. В результате можно указать на следующие преимущества и недостатки форм распоряжения недвижимостью.

1. Главной причиной муниципализации (национализации) следует считать рост общественного значения и укрупнение тех организаций, которые рассчитаны на удовлетворение массовых коллективных потребностей (водопровод, общественный транспорт, объекты здравоохранения, образования и т.п.), а также противоречие между социальным назначением этих организаций и в большей степени индивидуалистической деятельностью частного капитала. Муниципализация (национализация) стала насущной необходимостью с того момента, когда ясно сказался вред раздробления сил в области удовлетворения нужд граждан.

Итак, посмотрим, в чем же преимущества муниципализации (национализации). Опыт показывает, что в некоторых сферах муниципальные предприятия могут обслужить население лучше и дешевле, чем частные; сохраняется принципиальная возможность перечислять всю прибыль от эксплуатации объектов недвижимости в бюджеты соответствующих уровней, то есть на пользу всего города, государства, а не отдельных лиц; политика муниципалитетов – экономическая, строительная, транспортная, планировочная может быть правильно поставлена только при муниципализации соответствующих объектов инфраструктуры. Немаловажным преимуществом является и возможность распорядиться объектом муниципальной (государственной) недвижимости в зависимости от сложившейся конъюнктуры. Таким образом, муниципализация (национализация) в наибольшей степени способствует достижению нестоимостных целей деятельности муниципальных и государственных органов власти.

Однако при всех своих преимуществах муниципализация и национализация не лишены серьезных недостатков. Во-первых, муниципальные (государственные) предприятия (особенно в России) в большинстве случаев работают убыточно, соответственно их жизнеспособность поддерживается за счет бюджетов различных уровней, что приводит к увеличению налогового бремени на население и предприятия со всеми вытекающими отсюда последствиями и, в первую очередь замедлением развития производства. Во-вторых, система управления муниципальными предприятиями малоэффективна и достаточно громоздка, это отчасти связано с тем, что государство российское создавая рыночную систему, по сути дела оставило коммандно-распределительную систему управления государственными и муниципальными предприятиями. Это привело к тому, что муниципальные предприятия управляются командно распределительным способом, а действовать вынуждены в рыночной системе. В таких условиях, увеличение количества муниципальных (государственных) объектов недвижимости приводит к усложнению системы управления ими, а отдельные объекты выпадают из системы государственного контроля, так как нарушается принцип: «имущества должно быть столько, чтобы им можно было эффективно управлять».

2. Основным преимуществом залога является возможность единовременного привлечения значительных денежных средств на достаточно выгодных условиях, что в условиях дефицита бюджетов всех уровней немаловажно. К недостаткам можно отнести то, что по закону возможен залог далеко не всех объектов муниципальной (государственной) недвижимости, например невозможен залог участков недр, большей части сельскохозяйственной земли, охраняемых территорий, муниципального жилого фонда, предприятий, приватизация которых запрещена и т.п. При залоге ограничено право распоряжения объектом недвижимости – оно осуществляется по согласованию с кредитором, а также, при сложившемся уровне процентной ставки, возможны проблемы с выплатой долга.

3. Аренда является своего рода компромиссом, так как при ее применении муниципалитет (государство) отказываются от непосредственной эксплуатации своего имущества, предоставляя арендаторам получить ту часть прибавочной стоимости, которая иначе оставалась бы в руках муниципалитета (государства), однако сохраняют объекты в своей собственности.

К преимуществам аренды можно отнести, то, что, сохраняя за собой право собственности на объект недвижимости муниципалитет (государство) получают возможность влиять на размещение различных видов экономической активности на территории города, поддерживать определенные социально-ориентированные сферы деятельности через установление льготных арендных ставок, оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации изменением арендных ставок. Кроме того, муниципалитет (государство) сохраняют возможность распоряжаться объектом в будущем (например, продать при благоприятной рыночной конъюнктуре).

Арендная система является в некотором смысле невыгодной, поскольку характеризует неспособность муниципалитета (государства) надлежащим образом эксплуатировать свое имущество. Принципиально она может быть допущена не с целью избавления властей от хлопот по эксплуатации имущества и от риска, связанного с этой эксплуатацией, а лишь при невозможности эксплуатировать его силами городского (государственного) управления. К недостаткам аренды можно отнести также и то, что большая часть прибавочной стоимости от эксплуатации объекта недвижимости переходит в руки арендатора.

Главными вопросами в аренде являются сроки аренды, определение арендной ставки и контингента арендаторов.

Срок аренды важен в связи со следующим: краткосрочная аренда не поощряет арендатора на внесение улучшений в арендное имущество, более того, зная, что срок аренды скоро закончится, он будет стремиться как можно более интенсивно эксплуатировать это имущество, что может привести к утрате его ценности; что касается долгосрочной аренды, то она, отчасти, лишена этих недостатков, однако несет за собой для собственника имущества определенный риск, связанный с изменением экономических условий и т.п.

Правильное определение арендной платы важно поскольку, с одной стороны слишком низкая арендная плата не позволит получить достаточно средств в бюджет, а слишком высокая приведет (особенно в условиях экономического кризиса) либо к неплатежам, либо к отказу от аренды собственности.

Что касается контингента арендаторов, то важно определить, во-первых, его платежеспособность, а, во-вторых, то, каким образом он будет эксплуатировать арендуемое имущество. Кроме того, существует такой контингент арендаторов, который в сегодняшних условиях объективно не может заплатить реальную рыночную арендную плату (учреждения здравоохранения, образования и т.п.), однако его деятельность крайне необходима для населения города, в этом случае необходимо подумать о снижении арендной платы.

4. Преимущества доверительного управления очевидны. Во-первых, объект управляется квалифицированно, на профессиональной основе, что дает возможность повысить доходность его эксплуатации. Во-вторых, поскольку право собственности на объект остается за муниципалитетом (государством), за ними сохраняется и право распорядится объектом в будущем. Кроме того, за государством (муниципалитетом) по договору доверительного управления может сохраниться право частичного некоммерческого использования объекта. Основной недостаток – то, что часть прибавочной стоимости переходит в руки доверительного управляющего.

5. Приватизация знаменует полный отказ органов муниципального самоуправления и государственного управления от применения муниципального (государственного) начала в какой-либо области, другими словами, отказ от исполнения своих прямых обязанностей.

Против приватизации выдвигаются обычно следующие возражения:

— при приватизации большая часть прибавочной стоимости переходит из общественных в частные руки;

— приватизация лишает городское (государственное) хозяйство значительной части одного из главных доходных источников;

— приватизация затрудняет достижение социальных целей деятельности муниципалитета (государства), решение задач научно-обоснованного зонирования территории населенных пунктов.

К преимуществам приватизации можно отнести то, что она позволяет обеспечить приток инвестиций в недвижимость, обеспечивает поступления в бюджеты различных уровней за счет налогов, обеспечивает условия для конкуренции. Приватизированное имущество эксплуатируется, как правило, более эффективно, чем муниципальное (государственное), облегчается возможность вовлечения имущества в хозяйственный оборот (купля-продажа, залог и т.п.). Владельцы приватизированного имущества испытывают чувство уверенности того, что объект останется под их контролем на длительное время и, таким образом, у них возникает мотив вносить в объект улучшения.

Исходя из обозначенных преимуществ и недостатков форм распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью мы можем определить те сферы деятельности, где эти формы могут быть наиболее эффективно применены.

Область применения муниципализации (национализации) – объекты социальной сферы, объекты инфраструктуры, естественные монополии.

Ипотека может быть применена к тем объектам, которые по закону могут служить предметом залога при срочной нужде в свободных денежных средствах.

Область применения аренды и доверительного управления – объекты созданные для получения прибыли, но не приносящие ее при непосредственном управлении со стороны муниципалитета (государства), муниципальная (государственная) земля, жилищный фонд (при льготных условиях аренды).

Область применения приватизации – сферы деятельности и районы, нуждающиеся в привлечении дополнительных инвестиций, создании новых рабочих мест.

Раздел 2. Характеристики недвижимости и анализ рынка

2.1 Описание объекта оценки

В состав объекта оценки – производственно-складской базы (комплекс зданий и земельный участок, на котором они размещены используемый на праве постоянного (бессрочного) пользования), входят следующие объекты недвижимости, см. Табл. № 2.1.1.

Подлежащие оценке объекты недвижимости находятся в собственности муниципального образования Иркутский район и управляются Комитетом по управлению муниципальным имуществом (далее КУМИ) Иркутского района, ИНН 3827016845, что подтверждается следующими правоустанавливающими документами, см. Приложение 2:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Лесопилку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 946,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Е, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-444 от 23 мая 2003 г.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Административный корпус – нежилое 2-х этажное панельное здание, общей площадью 889,40 кв.м., в т.ч. жилая 136,40 кв.м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/А, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-458 от 23 мая 2003 г.

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Сторожевую будку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 10,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Б, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-452 от 23 мая 2003 г.

4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 745,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Д, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-454 от 23 мая 2003 г.

5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 411,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Ж, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-453 от 23 мая 2003 г.

6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Дом-вагончик – нежилое 1-но этажное дощатое здание, общей площадью 239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/К, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-472 от 23 мая 2003 г.

7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Блок подсобных цехов – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 523,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Л, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-471 от 23 мая 2003 г.

8. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на нежилое 1-но этажное металлическое здание Подстанция КТП 630 КВА, общей площадью 5,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/З, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-470 от 23 мая 2003 г.

Перечисленные здания переданы муниципальному образованию Иркутский район в собственность Комитетом по управлению государственным имуществом и развитию рыночных структур области (с правами территориального агентства ГКИ РФ) Администрации Иркутской области на основании Распоряжения №66/И от 02.08.1996 г. «О передаче государственного предприятия строительно-монтажное управление «Иркутскавтотранс» в муниципальную собственность Иркутского района».

Земельный участок площадью 3.75 га, на котором размещены оцениваемые объекты используется муниципальным образованием Иркутский район (которому передано в собственность это предприятие – ГП СМУ «Иркутскавтотранс») на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствием с Государственным актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей № 75-36-000119. Данный Государственный акт выдан рассматриваемому предприятию Администрацией г. Иркутска на основании Решения Главы администрации г. Иркутска №52/226 от 10 марта 1993 г. Этот Акт зарегистрирован в Книге записей государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за № 112 от 10 марта 1993 г.

Существующих ограничений (обременений) права на здания — объекта оценки не выявлено.

Земельный участок, на котором расположены оцениваемые объекты недвижимости, является собственностью муниципального образования г. Иркутск.. Собственник зданий является его пользователем.

В результате переговоров с работниками КУМИ Иркутского района — представителем собственника объектов недвижимости подлежащие оценке были получены следующие документы, см. Приложение 2:

Свидетельство о регистрации права собственности на каждый оцениваемый объект недвижимости.

Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, на котором располагаются подлежащий оценке объекты недвижимости.

Технические паспорта на объекты недвижимости .

Акты о техническом состоянии оцениваемых объектов недвижимости.

Несмотря на то, что КУМИ не предоставил документы с указанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости объектов на 01.10.2009 г., указанная информация позволяет с достаточной степенью точности произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки на дату проведения оценки.

Собственник объекта оценки – муниципальное образование Иркутский район за период своей деятельности заслужило репутацию солидной, надежной организации, успешно осуществляющей свою деятельность по социально-экономическому развитию подведомственной территории.

Однако, в условиях несогласованности собственников зданий и земельного участка при использовании улучшений, рассматриваемые объекты находятся в стадии существенного ухудшения своего технического состояния на фоне усиливающегося переувлажнения слабых грунтов. Так, например, имеет место отключение электроснабжения, отсутствие должной охраны объектов и соответственно отсутствие возможностей текущего и капитального ремонта зданий.

Производственная база, в которую входят объекты недвижимости, подлежащие оценке, расположена в промышленной зоне г. Иркутска. Недалеко, находится железнодорожная станция «Кая» Восточно-Сибирской железной дороги, а в западной части ул. Ракитная — небольшой жилой поселок. В ближайшем окружении расположены Автоцентр «Форд», различные базы и авторемонтные предприятия. Ряд существовавших здесь ранее производств перепрофилируются в другие более доходные на сегодняшний день виды бизнеса. В частности, производственные базы с железнодорожными тупиками используются для приема и отгрузки крупных объемов различной промышленной продукции, а также в качестве складов, либо для мелкого производства или предоставления авторемонтных и других услуг.

Объекты оценки находятся недалеко от прибрежной зоны оз. Чертово. Они расположены на неохраняемой территории, которая примыкает к тупиковой части транспортного ответвления от ул. Ракитной.

Для части зданий визуально обнаруживаются значительные разрушения и повреждения основных конструктивных элементов или их частей. Здания построены в основном в период 1979-1991 гг. по действующим на то время технологиям и конструктивным решениям. Описание объекта оценки приведено в таблице № 2.1.1.

Характеристика комплекса зданий, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14 (по материалам Технических паспортов зданий на 2003 г.)

Таблица № 2.1.1

№ п/п	Наименование объекта оценки, год постройки и характеристика текущего состояния объекта	Характеристика объекта недвижимости
1	2	5
1.	Лесопилка (Литер Е) – 1974 г.; незначительные трещины в фундаменте; частичный раскол, глубокие трещины в стенах; сколы шифера крыши; трещины и выбоины на полу; трещины в рамах и перекос полотна в дверных проемах; выбоины и износ окрашенного слоя; трещины в отмостках. Навес (Литер а) – Фундаменты: деревянные столбы; Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер. Навес (Литер а1) – Фундаменты: деревянные столбы; Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер.	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонный Стены: кирпичные Перекрытия: железобетонные Кровля: шифер Полы: бетонные Окна: двойные глухие Ворота: металлические Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 5658 м3. Общая площадь: 1063,5м2. Полезная площадь:949,90 кв.м. Группа капитальности:
2.	Административный корпус (Литер А) — 1971 г. Трещины в цоколе фундамента; трещины в стенах; имеются трещины вдоль потолка; щели и трещины на полу, износ окраски; износ окраски рам; перекос дверных полотен; трещины в штукатурке, износ окраски; трещины и выбоины в отмостках	Здание 2-этажное Фундаменты: бетонные ленточные Стены: панельные Перекрытия: панельные, дощатые Кровля: шифер по деревянной обрешетке Полы: дощатые, цементные, линолеум Окна: деревянные 2 створные блоки Двери :деревянные филенчатые блоки Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: центральное тепло-водоснабжение, электроосвещение Строительный объем: 2979 м3 Общая полезная площадь : 889,4 м2 Группа капитальности:
3.	Сторожевая будка (Литер Б) – 1971 г.; трещины в фундаменте; трещины в стенах; зазоры в местах сопряжения, трещины вдоль потолка; сколы шифера, повреждение стропил; щели в полу, износ окраски; износ окраски, трещины в оконных рамах и полотен дверей; выбоины и трещины в отмостках.	Здание 1-этажное Фундаменты: бетонные ленточные Стены: кирпичные Перекрытия: деревянные, отепленные Кровля: шифер по деревянным стропилам Полы: дощатые Окна: 2-е глухие Двери: филенчатые простые Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 44 м3 Общая площадь: 17,2 м2 Общая полезная площадь: 10,6 м2 Группа капитальности:
4.	Склад (Литер Д)– 1991г.; Имеются трещины в цоколе; выпадение кирпича, глубокие трещины в стенах; коррозия металла перекрытий; сколы, повреждения крыши; износ окраски, трещины в проемах; выбоины и трещины в отмостках	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: кирпичные Полы: Перекрытия: металлические Кровля: шифер Окна: по 1 глухому Двери: в переплете железные Внутренняя отделка: отсутствует Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 5764 м3. Общая площадь: 787,5 м2 Группа капитальности:
5.	Склад (Литер Ж) – 1969 г.;	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: кирпичные Полы: бетонные Перекрытия: железобетонные Кровля: рубероид Двери: ворота металлические Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 1648 м3 Общая площадь: 468,3 м2 Группа капитальности:
6.	Дом вагончик (Литер К ) – 1989 г.; Состояние фундамента, стен, крыши и пола – удовлетворительное. 6.1. Навес – площадь 29,9 кв.м.	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: дощатые Полы: бетонные Перекрытия: Кровля: шифер Окна: Двери: Инж. Сети: электроснабжение Строительный объем: 1095 м3. Общая площадь: 243,9 м2 Группа капитальности:
7.	Блок подсобных цехов (Литер Л) – 1970 г.; Трещины в фундаменте; трещины, сколы в стенах; состояние перекрытий – удовлетворительное; незначительные повреждения кровли; трещины в полу; износ окраски проемов; износ побелки; сколы в отмостках	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонный Стены: кирпичные Полы: бетонные Перекрытия: железобетонные Кровля: рубероид Проемы: двойные глухие, ворота металлические Инж. Сети: электроснабжение Строительный объем: 3557 м3. Общая площадь: 611,1 м2 Группа капитальности:
8.	Подстанция КТП 630 КВА (Литер З) –1997 г.; незначительные трещины в фундаменте; в целом состояние объекта хорошее	Здание: 1-металлическое Фундаменты: бетонные блоки Стены: металлические Перекрытия: Кровля: металлическая Окна: Двери: металлические Инж. Сети: Строительный объем: Общая площадь: 5,8 м2 Группа капитальности:

В порядке уточнения технического состояния зданий в отчете использована информация, полученная при их визуальном осмотре.

1. Лесопилка. Угол стены (восточный справа) опустился, трещины — до 5 см. Смежный пристрой отошел от главной стены (щель в верхней части – до 15 – 20 см) с наклоном во внешнюю сторону. Трещины в верхней части стены пристроя до 5 см., его угол (западный справа) опустился. В связи с чем образовались трещины в верхней части стены до 10 см. Имеет место наличие трещин в верхней части торцевой стены пристроя. Кровля протекает. У навеса отсутствует большая часть крыши.

2. Административное здание. У большей части окон стекла отсутствуют.

3. Сторожевая будка. Перекос кирпичной стены. Наличие трещины до 5 см. Шифер частью сломан. Стекол в окнах нет. Инженерное обустройство отсутствует.

4. Склад (Литер Ж). Фундамент на железобетонных сваях. В местах примыкания с ленточной частью фундамента в сваях оголена внутренняя арматура. Окончания некоторых свай в этих местах разрушаются до 10- 20% от площади сечения. Крыльцо – бетонные блоки смещены, требуется его замена. Проемы и отделка отсутствуют. Инженерное обустройство отсутствует. Кровля протекает

5. Дом вагончик. Стены дощатые, местами доски оторваны. Требуется замена стен, крыши и проемов. Отделка отсутствует.

6. Склад (Литер Д). Западная торцевая стена отсутствует. Южная продольная стена разрушена на 60-70%. Проемы деформированы. Стекол нет. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает

7. Блок подсобных цехов. Стены кирпичные. Угол (вверху южный слева) – трещины до 5 см. Внутренние дверные проемы отсутствуют. Окна выходящие на проезжую часть застекленные. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает

8. Трансформаторная подстанция. Металлический корпус – местами наблюдается ржавчина.

Изложенное позволило учесть данную информацию для доопределения степени износа объектов оценки (см. Приложение 2).

2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) — это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.

Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:

торговая;

офисная;

производственная;

складская.

Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.

Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных и автомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеют специфическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.

Наиболее рациональным и физически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимости является вариант использования в качестве производственных или складских объектов. Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочные решения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности (капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточную высоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).

В соответствие с вышеизложенным, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

Анализ рынка подготовлен по материалам Сибирского информационного агентства (www.sia.ru) и других источников. Обзор рынка недвижимости необходим для отображения реальной картины, в рамках которой могут быть обозначены ценовая ситуация, поведение участников рынка недвижимости и последствия принятия решений по той или иной сделке.

Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:

а) рынок офисной, торговой, производственной и складской недвижимости – составная часть экономики района, поэтому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию;

б) рынок такой недвижимости – часть экономики, анализ которой затруднен по причинам:

труднодоступности достоверной информации;

ограниченности количества сделок объектов аналогичных оцениваемому объекту;

разнонаправленного влияния многообразных факторов, определяющих тенденции развития рынка.

Известно, что региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости. От того, где располагается объект оценки можно определить насколько вырастет его стоимостной потенциал или этот потенциал снизится, какими преимуществами или недостатками он обладает, как объект вписывается в свое ближайшее окружение и как на него будут воздействовать отдаленные от него объекты, в условиях той или иной тенденции развития экономики района и конкурентных центров экономического развития. Таким образом, оцениваемый объект может выиграть от своего окружения, а может и проиграть, что делает важным исследование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в целях максимизации его рыночной стоимости.

В ходе преобразований и распада управленческих и хозяйственных связей, экономика промышленных районов г. Иркутска существенно снизила свою эффективность. В процессе разукрупнения части действовавших ранее предприятий появилось большое число вновь образованных производственных структур, которые не устояли, несмотря на некоторую поддержку государства и городской администрации, в условиях открытого рынка и неадекватного соотношения цен на производимую предприятием продукцию и услуги, необходимые для ее выпуска и импортируемую продукцию.

В этих условиях о рынке производственного имущества (недвижимого, движимого и нематериальных активов) можно говорить как о неразвитом, сопровождающемся многими факторами скрытого характера. Однако, так или иначе, экономические действия хозяйствующих субъектов продолжаются и акты сделок с имуществом имеют место. Данные сделки, как правило, имеют спорадический (непредсказуемый), часто кратковременный характер и не всегда имеют отношение к строго производственной деятельности. Это имущество собственников, предприятий и других хозяйствующих субъектов используется на договорной основе, что формирует ткань рыночных отношений, учитывающих направления действия факторов внутри – и внешнеэкономического характера.

В наиболее общем виде в регионе на данный момент рынок недвижимости разделяется на три группы: рынок жилой недвижимости; рынок нежилой недвижимости и становящийся рынок земельных участков. В первой группе можно выделить рынок нового жилья и вторичный рынок жилой недвижимости. Во второй группе превалирует сегмент коммерческой недвижимости, однако имеет место предложения и по крупным объектам производственно-складского назначения. В третье группе развивается сегмент рынка земельных участков под строительство и садовых участков. Каждая из перечисленных групп развивается с относительно самостоятельным оборотом и объемом сделок, опираясь на адекватную им нормативно-правовую базу.

Так например, рынок коммерческой недвижимости в г. Иркутске имеет несколько сегментов – это объекты торгового назначения (павильоны, помещения под магазины, для общественного питания и т.п.); объекты офисных помещений и зданий; объекты недвижимости административного назначения, гостиницы (помещения и отдельные здания) и пр.

Рынок объектов производственно-складского назначения также имеет несколько направлений – собственно рынок складских помещений и объектов (складские помещения, отдельные здания и сооружения, складские комплексы) и смешанного назначения, когда производственные здания и помещения при той или иной ситуации отводятся временно под складские и торговые объекты.

2.3 Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

Среди факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, имеются факторы, определяющие уровень спроса и предложения, в частности — объемы внутренних и внешних относительно рассматриваемого, в нашем случае, промышленной зоны Свердловского района г. Иркутска, инвестиций, имеющих стабильный или пульсирующий характер, факторы, непосредственно связанные с условиями сделок – временные, физического состояния объекта оценки и внешнего воздействия на рассматриваемый объект.

Воздействие факторов часто происходит одновременно и по многим направлениям, что существенно затрудняет их анализ и выделение главных, определяющих наибольшее изменение стоимости объекта недвижимости. В связи с этим рассмотрение всех факторов должно происходить последовательно, в зависимости от степени учета детальности свойств объекта и типа оцениваемой собственности.

Поскольку в рассматриваемом районе открытых фактов продаж объектов (сделок, отвечающих требованиям – типичность условий сделки, информированность продавца и покупателя, достаточность срока экспозиции, денежная форма расчетов и др.) аналогичных оцениваемым еще немного, что вызывает к необходимости также проанализировать ситуацию и с предложениями об аренде таких объектов.

Подавляющий тип объектов недвижимости – объекты, как правило, производственные здания, торговые помещения и офисы, расположенные в зданиях, имеющие стены из кирпича, железобетонных панелей.

Такие объекты в большинстве своем, можно использовать в текущем использовании или под торгово-складское хозяйство, где за охрану, электро-, тепло- и водоснабжение и другие коммунальные услуги обычно оплачивает арендатор, постоянные расходы – земельный налог и налог на имущество — арендодатель. Однако как показывает анализ рынка аренды коммерческой производственной недвижимости в г. Иркутске, аренда производственных и складских зданий в промышленных зонах г. Иркутска, в том числе в Свердловском районе, начинает наращивать свои объемы.

Ценовые предложения

Общий анализ рыночной ситуации показал, что для объекта оценки возможно характеризовать ценовые диапазоны сделок привлекая данные по ценам предложений по продажам производственных зданий в рассматриваемом промышленных зонах г. Иркутска.

Диапазон цен по таким объектам существенно колеблется в зависимости от местоположения, плотности застройки территории и состояния этих объектов, а также окружающей их территории.

Рост числа предложений по объектам принадлежащим данной группе связан с тем, что: а) включаются в оборот не только небольшие производственные помещения для мелкого производства, а также и объекты со специальными технологическими линиями, производственные объекты крупных предприятий, которые отчуждают их на продажу или в аренду; б) растет число принудительных продаж зданий и сооружений, принадлежащих предприятиям-банкротам; в) продолжается приватизация Федеральной, региональной и муниципальной недвижимой собственности в виде помещений, зданий, производственных комплексов и т.п.

Для оцениваемого объекта недвижимости в соответствие с принципом ННЭИ принято использование в качестве производственно-складского комплекса.

В основном данный сегмент рынка представлен предложениями по продаже складских площадей на окраинах г. Иркутска — в Октябрьском, Ленинском и Свердловском районах. Спрос на данные объекты иногда превышает предложение. Это обстоятельство объясняется сдержанным отношением крупных предпринимателей, так как часто предлагаемые объекты не соответствую полностью их достаточно жестким требованиям, а средний класс предпринимателей не всегда рискует вкладывать в такую недвижимость свои оборотные средства. В связи с этим срок экспозиции складских объектов варьирует от 6 до 12 месяцев. Аналогичную картину показывает и рынок аренды рассматриваемого типа объектов.

Совсем иная картина наблюдается в сегменте офисной и торговой недвижимости в г. Иркутске. Активный рост стоимости одного кв.м такой недвижимости, наблюдается в течение последнего года (на 25 – 30 % в зависимости от района и типа помещений). Указанная тенденция говорит об инвестиционной привлекательности приобретения площадей торгового и офисного назначения.

Средний срок экспозиции торговых и офисных площадей составляет 3-4 месяца. В настоящее время имеет место тенденция увеличения спроса на такие помещения практически во всех районах г. Иркутск.

Наиболее высокие цены на объекты рассматриваемой недвижимости наблюдаются в Кировском и Октябрьском районах г. Иркутск.

Приведем, в качестве некоторого ориентира, сложившиеся на рынке г. Иркутск цены предложений по продаже и аренде (как правило, валовой) 1 кв. м площади зданий и помещений различного функционального назначения. Цены приводятся на время проведения оценки ( см. табл. №2.2.1.).

Таблица №2.2.1

Средняя стоимость(газета «Дело», №16 от 1 сентября 2009 г.) коммерческой недвижимости в Иркутске на 29.08.2009г. (тыс. руб./кв. м)

Сегмент рынка недвижимости	Районы г. Иркутск
	Кировский	Куйбышевский	Октябрьский	Свердловский	Ленинский
Склады (продажа)	—	—	24,00	8,13	12,18
Склады (аренда)	0,25	—	—	—	0,35
Магазины (продажа)	37,02	—	36,71	21,0	18,01
Магазины (аренда)	2,17	—	0,60	—	0,43
Офисы (продажа)	36,46	—	35,97	21,0	18,01
Офисы (аренда)	0,94	—	0,65	—	0,35

Стоимость объектов существенно зависит от их местоположения, физического состояния, качества отделки и других факторов.

Общий анализ рынка земельных участков

Одним из важнейших факторов жизнедеятельности и производства является земля. Рынок земли в России, ее регионах и на местах находится в начальной стадии своего становления. Государственные и местные администрации постепенно отказываются от своей монополии на часть прав на землю, формируя рынок прав аренды и права собственности на земельные участки. Этот процесс осуществляется путем: а) передачи сельскохозяйственных земель в собственность работникам села; б) продажи земель населенных пунктов и других категорий земель посредством выкупа этих участков под зданиями и сооружениями предприятий; в) продажи с торгов прав аренды земельных участков и в собственность для строительства в основном жилья, торговых и офисных объектов; г) передачи дачных и приусадебных земельных участков в собственность их пользователям.

На фоне первичного рынка земли, на котором наблюдается массированное предложение земельных участков, начинает формироваться вторичный рынок земельных участков, особенно в крупных городах и их окрестностях, то есть там, где потребность в земельных участках для строительства и ведения дачного и приусадебного хозяйства наиболее высока.

Цены на земельные участки в таких городах на этом рынке тем выше, чем они ближе к центру города или центру административно-деловой активности. На цену также влияют факторы конкретного местоположения, уровень транспортной доступности для продукции и услуг, размеры участков, наличие коммуникаций и т.п.

Все изложенное справедливо и для г. Иркутска, особенно для Кировского района и его ближайшего окружения. Отмеченные факты продажи Администрацией г. Иркутска права долгосрочной аренды земельных участков на торгах, высокая стоимость нового строительства жилых и офисных зданий ясно указывает на рост цен на такие участки в городе. Это особенно проявляется в ценах предложений на незастроенные земельные участки небольших размеров (5-30 соток) колеблющихся от 1000 руб/кв.м. до 10000 руб/кв.м. и выше в зависимости от ценовых запросов, конкретного местоположения и площади участка.

Подобные тенденции ожидаются в г. Иркутске, хотя наличие площадей для застройки будет вносить свои отличительные особенности в формировании рынка земельных участков.

В целом, такой разброс цен говорит о ранней стадии развития вторичного рынка земельных участков, но он также задает ориентиры возможного темпа роста цен и соотношения спроса-предложения.

2.3 Нормативное регулирование оценочной деятельности

Настоящая оценка проведена с применением положений:

1. Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1].

2. Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

В соответствии с Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты:

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Так как отчет выполняется для определения рыночной стоимости имущества в том виде, как это определено Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519, то дополнительных стандартов при проведении настоящей оценки, а также отступлений от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки не предусматривается.

Раздел 3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)

3.1 Основные подходы и методы оценки

Определение рыночной стоимости улучшений земельного участка (зданий и сооружений) осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода:

затратный подход, основанный на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества; затратный подход при определении рыночной стоимости земельного участка свободного от улучшений не используется;

сравнительный подход, основанный на анализе данных о недавних продажах и ценах предложений на аналогичные объекты недвижимости;

доходный подход, основанный на определении рыночной стоимости объекта недвижимости как текущей стоимости будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов, исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту, и установить окончательную оценку стоимости объекта собственности.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете восстановительной стоимости здания (стоимости воспроизводства или стоимости замещения с учетом прибыли инвестора, включающей в свою очередь прибыль застройщика) за вычетом оцененного износа и увеличенную на стоимость участка земли как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход использует стоимость воспроизводства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя — это величина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, накопленного собственностью на дату оценки.

Сравнительный подход

В сравнительном подходе (метод прямого сравнительного анализа продаж) для того, чтобы получить показание наиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование сравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использовании рыночного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточно достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация. Слишком часто большинство деталей, имеющих отношение к продаже, бывают недоступны. Чем большим количеством сравнимых продаж располагает оценщик, тем лучше он сможет установить и подтвердить уровень стоимости.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и продаваемым объектом собственности. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравнимому объекту, а не по оцениваемой собственности.

Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

В связи с тем, что объект оценки не является имуществом, при оценке которого требовалось бы дополнительные стандарты, данная оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.

При определении стоимости земельного участка, в предположении, что он находится на праве собственности, использовался метод прямого сравнения продаж.

3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

метод валовой ренты;

метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты — заместители на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже объектов производственно-складских комплексов, зданий, помещений, земельных участков в г. Иркутске с января 2009 г. по октябрь 2009 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» — Изрвр, «Все объявления Иркутска» — ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» — ДОИ и т.п.).

Выбранные сопоставимые объекты и данные о ценах предложения по продаже Баз (производственно-складских комплексов) в г. Иркутске, приведены ниже, в Табл. №3.2.1.

1. База (ул. Аргунова) 3340 кв.м. + 5,5 га = 30000 тыс. руб. (dom- irk.ru/…., 15.09.2009 г. , АН «Новый век», т. 24-08-44, 709-560).

2. База (ул. Ракитная) 3000 кв.м. + 1,0 га = 10000 тыс. руб. (dom-irk.ru/…., 15.09.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).

3. База (ул. Ракитная) 3627 кв.м. + 1,0 га собственность = 16000 тыс. руб. (dom-irk.ru/…., 15.09.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 68-23-68, 333-920, Дмитрий Николаевич).

4. База (ул. Ракитная) 2700 кв.м. + 1,0 га собственность = 16500 тыс. руб. (dom-irk.ru/ sfm1.asp, 25.10.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).

5. База (Кая) 2236 кв.м. + 0,6 га = 8500 тыс. руб. (Изрвр №57 (504), 7-9 августа 2009 г., т. 20-74-98, 57-60-93).

6. База (Иркутск-2) 1636 кв.м. + 0,7 га = 1500 тыс. руб. (Изрвр, №13 (460), 27 февраля – 1 марта 2009 г., т.65-78-65).

Таблица аналогов для метода прямого сравнительного анализа продаж

Таблица 3.2.1

Объект оценки: База (ул.Ракитная, 14), общая площадь зданий – 3771,6 кв.м., земельный участок – 3,75 га.
Характеристика объектов	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Местоположение	ул. Аргунова	ул. Ракитная	ул. Ракитная	ул. Ракитная	ул. Ракитная	Иркутск -2
Общая площадь капитальных строений, кв.м.	3340	3000	3627	2700	2236	1636
Площадь земельного участка, кв.м.	55000	10000	10000	10000	6000	7000
Право на земельный участок	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Плотность застройки	0,061	0,30	0,36	0,27	0,373	0,234
Техническое состояние	удовлетворительное	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	требует ремонта
Ориентировочное значение физического износа, %	30%	20%	20%	20%	20%	50%
Цена предложения, тыс. руб.	30 000	10 000	16 000	16 500	8 500	1 500
Цена предложения, руб.за 1 кв.м. улучшений	8 982	3 333	4 411	6 111	3 801	917
Дата оферты	август 2009 г.	август 2009 г.	август 2009 г.	август 2009 г.	август 2009 г.	февраль 2009 г.
Источник информации и контактное лицо	http://dom-irk.ru т. 240-844	http://dom-irk.ru т. 333-926	http://dom-irk.ru т. 333-926	http://dom-irk.ru т.333-926	Изрвр 7-9 августа 2009, т. 207-498	Изрвр 27 февр — 1 марта 2009,т.65-78-65

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади объекта недвижимости.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1) Переданные права на недвижимость; 2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) Условия продажи (чистота сделки); 4) Время продажи; 5) Функциональное назначение объекта; 6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; 9) Техническое состояние зданий.

Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка баз производственно-складского назначения в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице №3.2.1.

Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленная зона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).

Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади зданий, их техническом состоянии, в плотности застройки территории и др.

Приведение цен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.

Корректировки для цен объектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

РА = PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 х K5 х K6

где PA – скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

PAО – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);

S – площадь сопоставимого объекта;

К1 – поправка на различие в физическом износе (техническом состоянии объекта оценки и объектов-аналогов);

К2 – поправка на общий размер зданий (оцениваемого объекта и объектов-аналогов);

К3 – поправка на различие в плотности застройки территории;

К4 – поправка на дату сделки.

К5 – поправка на цену предложения.

К6 – поправка на местоположение.

Поправка на различие в физическом износе оцениваемого объекта и объектов-аналогов рассчитывалась по формуле:

,

где К1 — поправка на износ;

Иоб — фактический физ. износ оцениваемого объекта, %;

Иан — фактический физ.износ аналога, %.

Величины физического износа объектов-аналогов принимались по данным риэлторских агентств, см. Табл. 3.2.1. За величину физического износа оцениваемого объекта принята средневзвешенная величина износа зданий, определенная на основе предоставленных документов — см. Табл. 5.3.2.

Поправка на конструктивные особенности. Данная поправка вводилась в связи с конструктивными отличиями оцениваемого здания от объектов-аналогов. В частности, общий размер объекта оценки (Vo) существенно отличается от общего размера объектов-аналогов (Va). Поправка рассчитывалась с применением коэффициентов для учета разницы в размерах сравниваемых объектов:

Предварительно определялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной в находился искомый коэффициент К2.

Поправка на различия в плотности застройки территории

Плотность застройки представляет собой отношение общей площади оснований зданий и сооружений к общей площади земельного участка, на котором данные объекты размещены. Этот показатель указывает на эффективность использования земельного участка и отвечает принципу оптимизации вклада улучшения в единый объект. Отличие по этому показателю оцениваемого объекта от показателя объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения.

Поправка К3 исчислялась на основе расчета удельной разницы между плотностью застройки объекта оценки и объекта аналога.

Поправка на цену предложения. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. По данным риэлтерских компаний цены предложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделок примерно на 5% — 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.

Поправка на дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогам эта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.

Поправка на местоположение.

Данная поправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимого имущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов и оцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в других районах города данная поправка имеет большое значение в настоящей оценке. Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основе анализа цен сопоставимых объектов недвижимости на основании информации из местных СМИ, данных из архива оценщика и из сети Интернет (с сайта www.sia.ru и др.)

Значения рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемых объектов определялись далее как средневзвешенные величины скорректированных цен 1 кв. м объектов-аналогов.

Расчетные значения описанных поправок по объектам-аналогам, а также величины самой рыночной стоимости кв. м общей площади оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа продаж приведены ниже в табл. №3.2.2.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась далее произведением полученной для него стоимости одного кв. м на величину его общей площади. Приведение ценообразующих характеристик объектов аналогов

Таблица №3.2.2

Цены и поправки	Ед. изм.	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
1	2	3	4	5	6	7	8
Плотность застройки	м2/м2	0,061	0,3	0,363	0,27	0,373	0,234
Цена 1 м2 общей площади до корректировки	руб./м2	8 982	3 333	4 411	6 111	3 801	917
Поправка на дату продажи	—	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,07
Скорректированная цена	руб./м2	8 982	3 333	4 411	6 111	3 801	981
Поправка на местоположение	—	0,90	1,00	1,00	1,00	1,00	0,90
Скорректированная цена	руб./м2	8 084	3 333	4 411	6 111	3 801	883
Поправка на износ	—	0,714	0,625	0,625	0,625	0,625	1,000
Скорректированная цена	руб./м2	5 774	2 083	2 757	3 819	2 376	883
Поправка на масштаб	—	1,00	1,00	1,00	1,00	0,87	0,87
Скорректированная цена	руб./м2	5774	2083	2757	3819	2067	768
Поправка на плотность застройки	—	1,06	0,67	0,57	0,72	0,56	0,78
Скорректированная цена	руб./м2	6098	1402	1577	2754	1149	598
Поправка на цену предложения	—	0,90	0,90	0,90	0,90	0,90	0,90
Скорректированная цена	руб./м2	5 488	1 262	1 420	2 479	1 035	538
Итого, приведенные цены 1 м2 общей площади объектов-аналогов	руб./м2	5 488	1 262	1 420	2 479	1 035	538
Число поправок		4	3	3	3	4	5
Ранг		2	5	6	4	3	1
Число объектов	6
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м., руб.	1 848, 75
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	6 972 754

Из таблицы следует, что рыночная стоимость объекта оценки – комплекса зданий производственно-складского назначения с правом собственности на земельный участок (как единого объекта) составляет – 6972 754 рублей или округленно – 6 973 000 рублей.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11» ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночную стоимость, определенную на основе сравнительного подхода:

6 973 000 (Шесть миллионов девятьсот семьдесят три тысячи) руб.

3.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Недвижимость приобретается по следующим причинам: для непосредственного использования (проживания); для получения доходов. Доходный подход делает упор на мотивацию получения дохода.

Доход (прибыль), создаваемый недвижимым имуществом, поступает к владельцу в виде:

текущих денежных поступлений;

текущей экономии на налогах;

будущих доходов от арендной платы;

будущей экономии на налогах;

доходов от прироста капитала.

Определение рыночной стоимости предполагает хорошую информированность покупателя и продавца. Поэтому оно основано на положении, что покупатели и продавцы учитывают все потенциальные выгоды от владения имуществом.

Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта, недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Базовая формула имеет вид:

где С – стоимость объекта недвижимости;

D – чистый доход;

К – коэффициент капитализации.

Таким образом, для определения стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

определить доход от использования объекта за первый прогнозный год;

рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Определение чистого дохода

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что прогноз делается для первого после даты проведения оценки года. Расчет чистого операционного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (выручки).

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности. При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить удельные стоимости, например, месячную арендную плату за 1 м2, по использованию оцениваемого объекта.

Изучение периодических изданий («Все объявления Иркутска»- ВОИ недвижимость, «Из рук в руки»-Извр, «Дело», «Доска объявлений Иркутска»-ДОИ и др.), электронных изданий (www.sia.ru и др.) с 01.01.2009 г. по октябрь 2009 г., а также переговоры с риэлтерами, позволили выбрать объекты аналоги с ценовыми характеристиками арендных ставок.

Выбранные объекты — аналоги имеют следующий вид:

Данные о ценах предложения по Аренде (руб./кв.м. в мес.) холодных помещений ( складов ) в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:

1. (Ракитная), 2000 кв.м., хол. = 100 руб./кв.м. (Дело №15 (278) 18 авг 2009 г., т. 200-722.)

2. (Воронежская, р-он Кая), 300 кв.м., хол. = 60 -130 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 27.10.2009 г. , т.29-16-17).

3. (С. Гора) – 800 кв.м , хол.. = 15000 руб./мес. (Изврв,№ 32 (479) 8-14 мая 2009 г., т.31-24-90).

4. Склад (Ракитная) – 300 кв.м., хол. = 80 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 25.10.2009 г. , АН «Магазин недвижимости», т. 200-200, 34-34-34).

5. Склады (Баррикад,90), хол. = от 50 руб./кв.м. (Изрвр №13 (460) 27.02.2009 г., т.34-61-85, 70-57-95).

6. (Кожзаводская) -300 кв.м., хол. = 20000 руб./кв.м. (ВОИ-ндв №29 25 сент-1 окт 2009 г., 200-722, 442-569 Лена, сот.89021769686).

В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу прямого сравнения арендных ставок.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость аренды объекта на основе анализа недавних случаев аренды сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости аренды предполагает, что рынок установит цену аренды для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения аренды используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость аренды недвижимости, которая имеет объекты — аналоги на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на аренду «равно желаемого объекта- аналога».

Применение метода сравнения арендных ставок заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен аренды или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости аренды сравнимых объектов к рыночной стоимости аренды объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках аренды аналогичных объектов, т.к. информация об условиях аренды и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости аренды объектов методом сравнения основывался на ценах предложения по аренде объектов недвижимости с учетом корректировок.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения аренды объекта руб. за 1 кв. м полезной площади объекта недвижимости в месяц.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость аренды объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения по ставкам аренды сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости аренды недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1) Переданные права на недвижимость; 2) Условия финансовых расчетов при аренде недвижимости; 3) Условия продажи (чистота сделки); 4) Время появления предложения по аренде;

5) Функциональное назначение объекта; 6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; 9) Техническое состояние зданий.

Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка аренды помещений и зданий производственно-складского назначения в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для аренды на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице №5.2.1.

Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).

Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади зданий и их местоположении.

Приведение цен аренды объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.

Корректировки для цен аренды объектов-аналогов. Цены аренды сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

РА = PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 ,

где PA – скорректированная стоимость аренды квадратного метра сопоставимого объекта в месяц;

PAО – начальная стоимость аренды сопоставимого объекта (цена предложения);

S – площадь сопоставимого объекта;

К1 – поправка на цену предложения;

К2 – поправка на дату сделки;

К3 – поправка на местоположение;

К4 – поправка на размер.

Поправка на размер. Данная поправка вводилась в связи с конструктивными отличиями оцениваемого здания от объектов-аналогов. В частности, общий размер объекта оценки существенно отличается от общего размера объектов-аналогов. Поправка рассчитывалась на с применением коэффициентов для учета разницы в размерах сравниваемых объектов [6]:

Предварительно определялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной в [6] находился искомый коэффициент К4.

Поправка на цену предложения. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. По данным риэлторских компаний цены предложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделок примерно на 5% — 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.

Поправка на дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогам эта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.

Поправка на местоположение.

Данная поправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимого имущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов и оцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в других районах города и области данная поправка имеет большое значение в настоящей оценке. Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основе анализа цен сопоставимых объектов недвижимости на основании информации из местных СМИ, данных из архива оценщика и из сети Интернет ( с сайта www.sia.ru и др.)

Значения рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. в месяц оцениваемого объекта определялись далее как средневзвешенные величины скорректированных цен аренды 1 кв. м в месяц объектов-аналогов.

Расчетные значения описанных поправок к величине арендных ставок по объектам-аналогам, а также величины самой средневзвешенной рыночной стоимости аренды 1 кв. м общей полезной площади оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа приведены ниже в табл. №3.3.1.

Расчет рыночной стоимости размера арендной платы за пользованием складских объектов на основе метода сравнительного анализа

Таблица 3.3.1

Характеристика	Аналог № 1 (Ракитная)	Аналог № 2 (Воронежская)	Аналог № 3 (С.Гора)	Аналог № 3 (Ракитная)	Аналог № 4 (Баррикад,90)	Аналог № 5 (ул. Кожзаводская)
Площадь объекта, кв.м.	2000		800	300		300
Аренда, руб./кв.м. в мес (Цена предложения)	100	60	18,75	80	50	66,67
Дата предложения (контактный телефон)	октябрь 08 г	октябрь 08 г	май 08 г	октябрь 08 г.	февраль 08 г	сентябрь 08 г.
Цена за 1 кв.м., руб./год	1200	720	225	960	600	800
Перевод цены предложения в цену сделки (доля)	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб.	1140	684	214	912	570	760
Поправка на дату сделки	1	1	1,04	1	1,07	1
Скорректированная цена, руб.	1140	684	222	912	610	760
Поправка на местоположение	1	1	1,05	1	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб.	1140	684	233	912	579	722
Поправка на размер	1,08	1,13	1,13	1,15	1,13	1,15
Скорректированная цена, руб.	1232	771	264	1049	653	830
Число поправок	2	2	4	2	4	3
Ранг	6	4	1	5	2	3
Всего объектов	6
Средневзвешенная арендная плата за 1 кв.м. в месяц	83,68

Из таблицы следует, что арендная ставка (руб./кв.м. в месяц) за использование объекта — аналога в среднем составляет 83,68 рублей за 1 кв.м. в месяц или округленно – 80 руб./кв.м. в месяц.

В дальнейших расчетах предполагается в арендную плату включены большая часть расходов, которые несет арендодатель самостоятельно эксплуатируя объект оценки (как единый объект) – комплекс зданий с правом собственности на земельный участок, на котором эти здания находятся. Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице № 3.2.2.

Расчет потенциального валового дохода

Таблица №3.2.2

№ п/п	Наименование зданий	Сдаваемая в аренду площадь , м2	Ставка аренды, руб/м2 в мес. (с НДС)	Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (с НДС), руб/год
1	Лесопилка	946,9	100,0	1 136 280
1.1	Навес	34,00	40,0	16 320
1.2	Навес	65,20	40,0	31 296
2	Адмистративный корпус	889,40	100,0	1 067 280
3	Сторожевая будка	10,60	40,0	5 088
4	Склад	745,30	80,0	715 488
5	Склад	411,30	80,0	394 848
6	Блок подсобных цехов	523,10	80,0	502 176
7	Дом-вагончик	239,80	100,0	287 760
7.1	Навес	29,6	40,0	14 400
	ИТОГО:	3895,6		4 170 936

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и потерь при сборе арендных платежей.

С учетом переговоров с риэлтерами, анализа эксплуатации объекта оценки, ситуации на рынке недвижимости и общеэкономического положения в рассматриваемом районе, уровень недоиспользования оцениваемого производственно-складского комплекса может достигать 40-50% от потенциального валового дохода.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.

Полученный действительный (эффективный) валовой доход далее корректируется на величину расходов. Расходы владельца недвижимости делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, операционные (эксплуатационные) расходы и резервы.

Постоянные расходы представляют собой налоги на использование имущества (земельный налог-1,5% от кадастровой стоимости, см. стр. 49) и расходы по его страхованию.. Эти расходы определяются как фиксированные, ибо они, практически, не зависят (или очень незначительно) от степени загруженности объекта недвижимости.

Операционные расходы включают в себя расходы типичного года на содержание недвижимости, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока доходов.

При расчете рыночной стоимости доходным методом капитализируется величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.

Для расчетов операционных (эксплуатационных) затрат были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию аналогичных оцениваемому объектов, предоставленные Заказчиком.

Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами дает чистый операционный доход. Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.

Определение чистого операционного дохода

Таблица №3.3.3

№ пп	Наименование объекта недвижимости	Потенциальный годовой валовой доход, руб./год	Потери от не до использования, %	Действительный валовой доход, руб./год	Общие затраты, руб./год	Чистый операционный доход, (с учетом НДС), руб./год
1	Лесопилка	1 136 280	50%	568 140	28 407	539 733
1.1	Навес	16 320	60%	6 528	326	6 202
1.2	Навес	31 296	60%	12 518	626	11 892
2	Административный корпус	1 067 280	50%	533 640	26 682	506 958
3	Сторожевая будка	5 088	60%	2 035	102	1 933
4	Склад	715 488	50%	357 744	17 887	339 857
5	Склад	394 848	50%	197 424	9 871	187 553
6	Блок подсобных цехов	502 176	50%	251 088	12 554	238 534
7	Дом-вагончик	287 760	50%	143 880	7 194	136 686
7.1	Навес	14 400	60%	5 760	288	5 472
	ИТОГО:	4 170 936				1 974 820

Определение коэффициента капитализации.

Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя понятия доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, иначе, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала – означает погашение сумм первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода – рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск вложений, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

компенсацию за риск инвестиций в конкретный объект;

компенсацию за низкую ликвидность объекта недвижимости;

компенсацию за инвестиционный менеджмент;

поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Анализ факторов показывает, что для расчета составляющих коэффициента капитализации для объекта оценки необходимо произвести сбор достаточно уникальной информации, а в случае ее отсутствия по ряду позиций использовать экспертные оценки. Все это снижает достоверность полученных результатов.

В настоящей оценке для расчета коэффициента капитализации используется метод рыночной выжимки. Этот метод – как отмечают многие исследователи [3,4] — это наиболее объективный метод, так как в расчетах применяется рыночная информация.

Данные для расчета коэффициента капитализации (аренда – руб./кв.м. в мес. или руб./ мес.; продажа – тыс. руб.) на основе метода рыночной выжимки.

1. Аренда: База (Ракитная) 2100 кв.м. + 0,5 га = 200000 руб./мес. (Дело, №15 (278) 18 авг 2009 г., АН «Поместье» т. 200-722, Женя).

Продажа: База (Кая), Здание 3-х этаж. (тепл.) 650 кв.м. пан.; склад (хол.) 1200 кв.м. + 0,32 га = 4500 тыс. руб. ( Изрвр, №13 (460), 27 февр.-1 марта 2009 г., т. 203-030, 200-720).

2. Аренда: База (ул.Р.Люксембург, 158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 350 руб/кв.м. (Дело №18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).

Продажа: База (ул.Р.Люксембург, 158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 8000 тыс. руб. (Дело №18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).

3. Аренда: База (Падь Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 220000 руб./мес. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина).

Продажа: База (Падь Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 15000 тыс. руб. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина).

По методу рыночной выжимки коэффициент капитализации определяется следующим образом.

Цены продажи и аренды объекта приводят к размерности руб./кв.м. и руб./кв.м. в год соответственно. Далее из арендной платы (руб./кв.м. в год) вычитают предполагаемые затраты (руб./кв.м. в год) на поддержание объекта в виде пригодном для использования. Эти затраты по данным риэлтеров и оценщиков г. Иркутска для действующей базы могут достигать 15%. Полученную разницу делят на цену продажи.

Ап (Ракитная) = (200000руб./мес.) х 12 мес. /2100 кв.м. = 1143 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 971 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 4 500 000 руб./ 1850 кв.м. = 2432 руб./кв.м.

R1 = ЧОД/ РС = 0,3992.

Ап (ул. Р.Люксембург,158) = (350 руб./кв.м. в мес.) х 12 мес. = 4200 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 3570 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 8 000 000 руб./ 796,8 кв.м. = 10040 руб./кв.м.

R2 = ЧОД/ РС = 0,3556.

Ап (Падь Топка) = (220000руб./мес.) х 12 мес. /1945,1 кв.м. = 1357 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 1153 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 15 000 000 руб./ 1945,1 кв.м. = 7712 руб./кв.м.

R3 = ЧОД/ РС = 0,1495.

Отсюда R = (R1 + R2 + R3)/3 = 0,3014 или округленно – 0,30.

Тогда рыночная стоимость объекта оценки (как единого объекта) методом капитализации составит:

РС доход = ЧОД / Rзд = (1 974 820 руб./год)/0.30 = 6582732 рублей или округленно – 6 583 000 рублей.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11» ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночную стоимость, определенную на основе доходного подхода: 6 583 000 (Шесть миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) руб.

3.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

Затратный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости предполагает определение восстановительной стоимости улучшений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа (физического, функционального и экономического) и увеличением полученной стоимости улучшений с учетом износа на стоимость участка земли как незастроенного. При этом предполагается, что собственник оцениваемых улучшений также обладает и правом собственности на земельный участок, приходящийся на площадь их застройки.

В настоящей оценке определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости осуществлялось затратным подходом. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость прав на земельный участок, приходящийся на площадь его застройки:

РС = РСЗЕМ + ПВС – И,

где РС – рыночная стоимость улучшений, определенная затратным методом;

РСЗЕМ – рыночная стоимость прав на земельный участок;

ПВС — полная восстановительная стоимость объекта недвижимости (с учетом изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки);

И — износ объекта недвижимости (физический, функциональный и экономический);

Основы оценки рыночной стоимости земельных участков. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

1) целевое назначение и разрешенное использование;

2) преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

3) перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

4) ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

5) текущее использование земельного участка.

Методы оценки рыночной стоимости земельного участка. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Перечисленные методы применимы к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Отметим, что согласно документам, предоставленным Заказчиком собственник оцениваемого объекта недвижимости не имеет права собственности на земельный участок. Однако, по существующему законодательству собственник улучшений имеет право выкупа земельного участка ( в размере необходимом для его использования ) по пятикратной ставке земельного налога.

Если сложившаяся на рынке цена аналогичного свободного земельного участка превышает нормативную цену его выкупа, то новый собственник, покупая улучшения без права собственности на землю, также приобретает и возможность дальнейшего выкупа соответствующего земельного участка по стоимости, меньшей его рыночной стоимости. В этом случае разница между рыночной стоимостью аналогичного свободного земельного участка и нормативной ценой выкупа земельного участка под оцениваемыми улучшениями будет определять стоимость имеющихся или приобретаемых прав на землю, которая должна быть учтена в формуле (3.4.1.).

Как показало исследование рынка недвижимости, на вторичном рынке земли продажа земельных участков под строительство в г. Иркутске по рыночной стоимости начинает приобретать естественный ход – в центральной части города цены предложений на земельные участки существенно (в разы ) превышают эти цены на его окраинах. В свою очередь во все большей части городских районов цены предложений на земельные участки начинают превышать цены их выкупа даже с учетом затрат на его оформление. Тем самым в этом случае начинают приобретать стоимость и имеющиеся у землепользователей права, например такие, как право постоянного (бессрочного) пользования.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях их воспроизводства и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов с использованием аналогичных конструктивных решений.

Восстановительная стоимость определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства – это сумма затрат, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет ПВС объекта оценки в настоящей оценке осуществляется по соответствующим Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.

Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости объекта оценки по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) имеет вид:

ПВС = УС69 ґ П1 ґ П2 ґ П3 ґ П4 ґ И69-84 ґ И84-91 ґ И91- 2007 ґ (1 + Пр) х О,

где

ПВС – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.

УС69 – удельная стоимость строительства единицы строительного объема объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м3. Данный стоимостной показатель определяется по соответствующей таблице сборника, ( см. табл. №5.3.3)., и корректируется с помощью следующих поправок:

П1- поправка на I климатический район (Иркутская область).

П2 – поправка для районов с сейсмичностью 8 баллов;

П3 – поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога;

П4 – поправка на несоответствие применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем.

И69-84 – индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. По 1984 г. С учетом в соответствии с территориальным коэффициентом к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Иркутской области.

И84-91 – индекс удорожания СМР за период с 1984 г. По 1991 г. В соответствии с. И91- 2007 – индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату проведения оценки по сравнению с 1991 г., принят по публикуемому Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области информационному бюллетеню «Индексы цен в строительстве» за II квартал 2007 г.

Пр – прибыль инвестора.

О – строительный объем оцениваемого объекта в соответствующих единицах измерения.

Значения всех вышеуказанных величин были определены в соответствие с действующими методиками. Их значения, а также расчетные величины ПВС всех объектов недвижимости в составе рассматриваемого имущества приведены в соответствующих графах табл. №5.3.3.

При определении ПВС оцениваемых улучшений прибыль инвестора принималась равной нулю, так как все рассматриваемое имущество имеет существенный экономический износ, см. далее.

Износ – это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для определения величин физического износа зданий и сооружений в составе объекта оценки использовался нормативный метод расчета по удельным весам конструктивных элементов.

Физический износ подлежащих оценке зданий и сооружений определялся в соответствие с методиками по формуле:

где

ФЗ – физический износ здания или сооружения, %;

Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимался по соответствующим таблицам сборников УПВС;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Физический износ отдельных элементов, конструкций и систем зданий и сооружений в составе рассматриваемого имущества определялся на основе фактической информации об их техническом состоянии, представленной Заказчиком (данные технического паспорта). Определение физического износа оцениваемых объектов недвижимости приводится в Табл. №5.3.1 .

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкций здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости по сравнению с современными аналогами. В связи с тем, что рассматриваемые объекты недвижимости имеют существенные планировочные и конструктивные отличия от современных аналогов, оценка такого несоответствия осуществлялась следующим образом.

Экономически функциональный износ – это потеря стоимости по причине несоответствия современным стандартам каких-либо потребительских свойств объекта оценки при его наиболее эффективном использовании. Данная потеря стоимости определяется, применительно к отсутствию необходимого улучшения, как ПВС улучшения за вычетом физического износа минус добавленная за счет улучшения стоимость (или капитализированный доход от улучшения) и плюс эксплуатационные затраты, связанные с улучшением.

Анализ данных приведенных в Проекте , посвященному созданию в г. Иркутске современного складского комплекса показал, что стоимость таких новых объектов (ПВС) может составить 19224 руб./кв.м. с окупаемостью строительства – 8-9 лет. С учетом меняющегося законодательства (земельного, градостроительного, налогового и т.п.) можно ориентироваться на срок окупаемости – 9 лет. Соответственно физический износ равен 0.

Анализ материалов приведенных в средняя ставка аренды на складском рынке может составить 115-120 долл./кв.м в год. Приняв для г. Иркутска арендную ставку для современного складского комплекса равную 115 долл./кв.м. в год получим (из расчета 1 долл. = 26,7 руб. на дату оценки), что в месяц арендная плата составит – 256 руб./кв.м.

Применительно, к оцениваемому объекту ставка аренды (см. табл.5.2.1.) равна 80 руб./кв.м. в мес. Тогда разница в доходах между современным складским комплексом и оцениваемым объектом составит: 256 руб./кв.м. – 80 руб./кв.м. = 176 руб./кв.м. в месяц.

Капитализируя эту разницу получим стоимость добавленного улучшения.

Расчет коэффициента капитализации для добавленного улучшения

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости (здания и сооружения), включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода — это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;

Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;

Компенсация за инвестиционный менеджмент;

Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Безрисковая ставка. Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам или ценным бумагам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другими словами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность по государственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается в качестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупного коммерческого банка.

Исходя из условия альтернативности инвестиций безрисковая ставка принята равной 7% годовых, что следует из анализа данных о ставках по валютным депозитам в различных банках г. Иркутска.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект.

Определяется в соответствиями с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение Сбербанка; риск считается высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Компенсация за риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принята в размере 2 %.

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению со вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

Компенсация за низкую ликвидность составит 3%.

4) Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Основываясь на анализе деятельности предприятия, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 3%.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Средний срок экономической жизни зданий построенных по новой технологии может составлять 100 лет. Следовательно, ежегодная норма возврата для капитальных (группа капитальности – I) зданий (см УПВС №24 табл. 20) составляет 1%.

Суммируя все значения компонентов коэффициента капитализации получим его величину равную 16%.

Операционные расходы на поддержание нового складского комплекса и объекта оценки могут составить по информации Заказчика – 10% и 5% соответственно.

Отсюда рыночная стоимость дополнительного дохода и дополнительных затрат составит соответственно:

(176 руб./кв.м.*12*0,9)/0,16 = 11880 руб./кв.м.

(176 руб./кв.м.*12*0,1 – 80 руб./кв.м.*12*0,05)/0,16 = 1020 руб./кв.м.

Тем самым функциональный износ в стоимостном выражении будет равен:

19224 руб./кв.м. – 0 – 11880 руб./кв.м. + 1020 руб.кв.м. = 8364 руб./кв.м.

В %-м отношении рассматриваемый износ составит:

100%*(8364 руб./кв.м.)/(19224 руб./кв.м.) = 43,5% или округленно – 40%.

Окончательно функциональный износ для оцениваемого объекта был принят равным 40%.

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка.

Как правило, экономический износ является неустранимым.

В настоящей оценке экономический износ оцениваемого объекта недвижимости рассчитывался методом попарного сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (в процентном отношении).

Как известно, рыночная стоимость объекта равна ПВС умноженная на совокупный износ и определяется по следующей формуле [3,4]:

РС затр = ПВС * (1-Ифиз)*(1-Ифунк)*(1-Иэкон).

Отсюда легко выделить экономический износ. Он равен:

Иэкон = 1 – РСзатр / (ПВС* (1-Ифиз)*(1-Ифунк)).

Оценку данного износа можно определить для каждого из 6 выбранных ранее (см. Табл. 3.2.1.) объекта-аналога (при некоторых допущениях) следующим образом.

Полная восстановительную стоимость (ПВС) каждого объекта-аналога определяется по соответствующим таблицам УПВС, его Ифиз определен по данным риэлтеров (см. Табл. 3.2.1.) и приведен в табл.5.3.2.

Поскольку объекты-аналоги на исследуемом сегменте рынка недвижимости относятся к производственным объектам, их физический износ существенно меньше, чем у объекта оценки, то можно предположить, что они имеют одинаковую функциональную направленность. Расчеты функционального износа по приведенной выше схеме показали, что Ифунк достигает 25%.

Расчеты экономического износа показали, что для рассматриваемой совокупности объектов-аналогов средневзвешанная величина Иэкон составляет около 10%. Эта величина и была принята в качестве значения экономического износа объекта оценки.

В связи с тем, что для нормального использования объекта оценки необходим учет таких сооружений как ограждение и ворота, представляется целесообразным дополнить ими список зданий при расчете восстановительной стоимости рассматриваемого объекта (Таблица 5.3.3.) на основе затратного подхода. Затем полученную стоимость этих сооружений вычесть из средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта, что бы получить итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки (без учета упомянутых сооружений)

Определение физического износа объектов недвижимости в составе объекта оценки

Таблица 3.4.1.

nn	Наименование объекта по Тех. паспорту на 2003 г	Сборник УПВС	Таблица УПВС	Удельный вес конструктивного элемента по сборнику УПВС, %
				Фундамент	Каркас	Стены и перегородки	Перекрытия	Покрытия	Кровля	Проемы	Полы	Отделочные работы	Металлические конструкции	Внутренние сантехнич. и электротехнич. устройства	Прочие работы	Итого, %
1	Лесопилка	18	5 г	8	0	32	20	0	6	7	14	3	0	8	2	100
	Физ износ,%			38	0	60	45	0	50	45	45	45	0	45	50	49,6
1а	Навес	28	157а													50
1б	Навес	28	157а													60
2	Администр корпус	28	85а	9	0	21	14	0	4	10	8	16	0	9	9	100
	Физ износ,%			35	0	40	40	0	10	50	40	45	0	50	40	41,1
3	Сторожевая будка	28	1	18	0	19	7	0	6	9	8	10	0	17	6	100
	Физ износ,%			35	0	45	45	0	55	50	50	55	0	50	50	46,8
4	Склад (литер Е)	2	107е	8	0	31	17	0	7	8	9	4	0	3	13	100
	Физ износ,%			35	0	60	45	0	40	45	30	100	0	100	50	51,7
5	Склад (литер Ж)	2	107в	13	0	35	15	0	7	8	7	4	0	3	8	100
	Физ износ,%			45	0	45	40	0	60	50	50	60	0	100	80	51,1
6	Блок подсобных цехов	18	2	8	0	17	29	0	7	7	12	3	0	16	1	100
	Физ износ,%			35	0	45	30	0	50	45	45	100	0	100	45	50,7
7	Дом вагончик	2	8б	5	0	31	9	0	8	11	11	3	0	20	2	100
	Физ износ,%			30	0	75	30	0	75	75	75	75	0	75	45	68,1
7а	Навес															50,0
8	Подстанция	18	17а	20	0	28	10	0	6	19	7	2	0	1	7	100
	Физ износ,%			5	0	10	10	0	10	10	10	10	0	10	10	9,0
	Средняя величина физического износа для объектов недвижимости равна															48,0

Из таблицы видно, что средняя величина физического износа равна 48%. Учитывая состояние отдельных объектов можно заключить, что этот износ по крупному можно округлить до 50%.

Из таблицы видно, что рыночная стоимость комплекса зданий равна

11 130 488 рублей

или округленно – 11 130 000 рублей.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (комплекса зданий) рыночная стоимость составляет: 11 130 000 (Одиннадцать миллионов сто тридцать тысяч) руб.

Далее для определения рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта (с правом собственности на земельный участок, на котором располагаются оцениваемые улучшения) необходимо согласно формулы (3.4.1.) к полученной рыночной стоимости прибавить рыночную стоимость земельного участка, а затем к результату прибавить стоимость ограждений (1 133 867 руб. ).

Определение рыночной стоимости земельного участка

Исследования ситуации с оценкой рыночной стоимости земельного участка в нашем случае, показали правомочность ее определения на основе сравнительного подхода с применением метода прямого сравнения продаж.

Подход прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах с учетом НДС [6] для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существующим факторам. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемыми объектами по существенным характеристикам, выявленным в данных объектах.

После того, как выбраны аналоги, далее вносятся поправки или корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

В процессе внесения корректировок существенен фактор субъективности. Выбор элемента корректировки и принятие решения о величине этой корректировки основано только на профессионализме оценщика.

Для расчета и внесения корректировок применяются следующие методы:

— метод парных продаж;

— экспертный метод;

— статистический метод;

— количественный метод;

— метод валовой ренты.

В данном случае был использован количественный метод выполнения корректировок.

Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.

Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже земельных участков в г. Иркутске с января 2007 г. по октябрь 2007 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» — Изрвр, «Все объявления Иркутска» — ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» — ДОИ и т.п.).

Приведем данные о ценах предложения по продаже земельных участков в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:

1. (НИТЭЦ) –2,79 га, собственность = 3100 тыс. руб. (millenium.irkutsk.ru/commer.htm, 12 окт 2009 г., АН «Тысячелетие» т. 533-333).

2. (С.Гора, р-н Пивзавола) – 5,0 га = 22500 тыс. руб. (Изрвр №77(524), 16 – 18 окт 2009 г., т. 29-07-90,29-16-53).

3. (ул. Блюхера, Н-Ленино) – 4,12 га, собственность = 3100 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 34-36-84).

4. (Н-Ленино, Узловая) коммерч. назначение – 3,0 га, в собственности = 3000 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 333-926).

5. (ул. Сергеева) – 0,75 га, собственность = 3800 тыс. руб. (Дело №20 (280), 27 окт 2009 г., т.200-421).

В качестве основного показателя сравнения объектов предложения в данном случае принята средняя стоимость предложения 1 га по сравнимым земельным участкам.

Для корректирования выбраны следующие элементы сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость; 2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) условия продажи (чистота сделки); 4) динамика сделок на рынке (дата продажи); 5) дополнительно корректировка на предложение; 6) местоположение; 7) физические характеристики (рельеф, заболоченность, удаленность от источников загрязнения и др.).

Следует отметить, что для данного подхода очень важна качественная информация.

В настоящее время оценщик не может гарантировать достоверность представленной информации, поскольку информационное обеспечение на рынке недвижимости оставляет желать лучшего. Тем не менее, считаем возможным использовать данный подход (рыночный), который отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости на дату оценки. Использование количественного метода позволяет уменьшить фактор субъективности оценщика при расчетах.

Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.

Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка земельных участков в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице № 3.4.4.

Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленная зона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).

Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади, транспортной доступности ( или в удаленности от главных магистралей), в плотности застройки территории и др.

Приведение цен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.

Корректировки для цен объектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

РА = PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 х K5 х K6

где PA – скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

PAО – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);

S – площадь сопоставимого объекта;

К1 – поправка на различие в размерах объекта оценки и объектов-аналогов;

К2 – поправка на обводненность участков;

К3 – поправка на доступность территории;

К4 – поправка на дату сделки.

К5 – поправка на цену предложения.

Величины поправок и корректировки цен представлены в таблице № 3.4.4.

Таблица №3.4.4

Характеристика	Аналог №1 (НИТЭЦ)	Аналог № 2 (С. Гора)	Аналог № 3 (Н-Л, ул. Блюхера)	Аналог № 4 (Н-Л, р-н Узловая)	Аналог № 5 (ул Сергеева)
Земельный участок (ул. Ракитная,14), площадь 3,75 га
Площадь, га	2,79	5,00	4,12	3,00	0,75
Цена предложения, тыс. руб.	3100	22500	3100	3000	3800
Дата предложения (контактный телефон)	окт 2009 (т. 200-247)	окт 2009 (т 29-07-90)	окт 2009 (т 34-36-84)	окт 2009 (т 333-926)	окт 2009 (т 200-421)
Предложение, руб.за 1 кв.м.	111	450	75	100	507
Перевод цены предложения в цену сделки (доля)	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена, руб.	100	405	68	90	456
Поправка на дату сделки	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб.	100	405	68	90	456
Поправка на доступность	1	1	1	1	0,95
Скорректированная цена, руб.	100	405	68	90	433
Поправка на размер, руб/сотка.	1	1	1	1	0,86
Скорректированная цена, руб.	100	405	68	90	373
Поправка на обводненность грунта	0,8	0,8	0,8	1	0,8
Скорректированная цена, руб	80	324	54	90	298
Число поправок	2	2	2	1	4
Ранг	3	2	4	5	1
ВСЕГО участков – 5
СРЕДНЕВЗВЕШЕННАЯ стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.					123,52
Рыночная стоимость земельного участка, руб.					4 637 410

Средневзвешенная стоимость земельного участка будет равна отношению суммы произведений значения ранга полученного для каждого объекта – аналога на его скорректированную цену к общей сумме рангов.

Отсюда следует, что рыночная стоимость всего земельного участка равна округленно 4 637 000 руб. с учетом НДС.

Следовательно, на основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого земельного участка площадью 3,75 га, расположенного по ул. Ракитная, 14 и принадлежащего муниципальному образованию г. Иркутск составляет на 11 ноября 2009 г. с учетом НДС: 4 637 000 (Четыре миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей.

Объяснение корректировок

Поправка на перевод цены предложения для аналога №1-5 в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку земельных участков уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю, величина которой может достигать 10%.

Поправка на дату появления цены предложения подсчитывалась исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции.

Поправка на доступность оцениваемого объекта магистралей с наибольшим машинопотоком по сравнению с объектами – аналогами определялась путем расчета отношения среднего расстояния объекта оценки от этих магистралей к удаленности от него объектов- аналогов.

Поправка на отличие размера оцениваемого объекта от размера объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения. При использовании этой процедуры любой аналогичный объект сравнивается с исходным объектом по выбранному параметру. Поправка исчислялась на основе расчета удельной разницы между общей площадью объекта оценки и объекта аналога.

Поправки на обводненность местоположения земельного участка..

Данная поправка получена экспертным путем – на основе оценки изменения состояния участка в зависимости от его обводненности, обусловленной близостью береговой зоны оз. Чертово. Экспертная оценка проводилась посредством обработки относящейся к данной проблеме информации. Процедуры обработки осуществлялись на основе расчетов имеющихся соответствующих материалов и анализа их результатов, а так же с привлечением другой информации содержащейся в аналитической базе данных оценщика.

Отсюда рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта будет равна сумме стоимости оцениваемых зданий, ограждений и земельного участка, а именно:

11 130 488 руб. + 1 133 867 руб. + 4 637 410 руб. = 16 901 765 руб.

или округленно – 16 902 000 руб.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (в качестве единого объекта) рыночная стоимость определенная на основе затратного подхода составляет: 16 902 000 (Шестнадцать миллионов девятьсот две тысячи)руб.

Используя рассчитанные в настоящем весовые коэффициенты, получим значение рыночной стоимости подлежащего оценке объекта недвижимости (РС):

РС = РССП * KСП + РСдп * Кдп + РСзп * Kзп ,

где РССП – рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода;

РСзп – рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода;

РСдп – рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного подхода;

KдП – весовой коэффициент, определенный для доходного подхода;

KСП – весовой коэффициент, определенный для сравнительного подхода;

Kзп – весовой коэффициент, определенный для затратного подхода.

Расчетные величины формулы и средневзвешенное значение рыночной стоимости оцениваемого объекта приведены в Таблице № 3.4.5.

Таблица 3.4.5

№ п/п	Наименование объекта	Метод оценки	Полученная стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Итого, средне взешенная Рыночная стоимость (с НДС), руб.
1.	Производственно-складской комплекс	Затратный	16 901765	0,186	8 692013
		Доходный	6582732	0,327
		Сравнительный	6 972754	0,487

Из таблицы следует, что рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта (с ограждением и правом собственности на земельный участок) равен, с НДС:

8 692 013 рублей

или округленно: 8 692 000 рублей.

Таким образом величина рыночной стоимости объекта оценки (как единого объекта), определенная на основе проведенного анализа и расчетов, составляет на «11» ноября 2009 года 8 692 000 (Восемь миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей

Заключение

В первом разделе рассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокое определение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точек зрения нескольких авторов – ведущих специалистов данного сектора.

Второй раздел дипломного проекта посвящен анализу использования муниципальной недвижимости для решения социально экономических задач. В заключении аналитической части дипломного проектирования, выявлено ряд проблем, тормозящих более эффективное развитие использования муниципальной недвижимости в решении социальных задач.

В третьем разделе предложены пути решения данных проблем.. А так же приведен подробный экономический расчет проекта.

Поправка на отличие размера оцениваемого объекта от размера объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения. При использовании этой процедуры любой аналогичный объект сравнивается с исходным объектом по выбранному параметру. Поправка исчислялась на основе расчета удельной разницы между общей площадью объекта оценки и объекта аналога.

Поправки на обводненность местоположения земельного участка..

Данная поправка получена экспертным путем – на основе оценки изменения состояния участка в зависимости от его обводненности, обусловленной близостью береговой зоны оз. Чертово. Экспертная оценка проводилась посредством обработки относящейся к данной проблеме информации. Процедуры обработки осуществлялись на основе расчетов имеющихся соответствующих материалов и анализа их результатов, а так же с привлечением другой информации содержащейся в аналитической базе данных оценщика.

Список использованной литературы

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 г.

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.: ил.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003.

Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: Стройиздат, 1970.

Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ- Промышленные здания. М.,2004

Сборник №1 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов.- М., 1970.

Сборник №2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов.- М., 1970.

Сборник №6 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений высших и средних специальных учебных заведений, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов.- М., 1970.

Сборник № 18 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов.- М., 1970.

Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий изданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.- М., 1970.

Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 11 мая 1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»; Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984 г.».

Приложение к письму Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991 г.».

Информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве», публикуемый Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области (за II квартал 2007 года).

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. – Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. №1102-р.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. – Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р.

Проект строительства логистического комплекса в г. Иркутске. – Евразия Логистик, 2007 г.

Дефицит складской недвижимости сдерживает развитие бизнеса.

Постановление Губернатора Иркутской области №87 – п, от 20 февраля 2003 г. « О результатах кадастровой оценки земель поселений Иркутской области».

А.В. Каминский, Ю.И.Страхов, Е.М.Трейгер. Анализ практики оценки недвижимости. — М., 2004.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1А

Перечень документов, предоставленных заказчиком

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Лесопилку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 946,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Е, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-444 от 23 мая 2003 г.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Административный корпус – нежилое 2-х этажное панельное здание, общей площадью 889,40 кв.м., в т.ч. жилая 136,40 кв.м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/А, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-458 от 23 мая 2003 г.

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Сторожевую будку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 10,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Б, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-452 от 23 мая 2003 г.

4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 745,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Д, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-454 от 23 мая 2003 г.

5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 411,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Ж, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-453 от 23 мая 2003 г.

6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Дом-вагончик – нежилое 1-но этажное дощатое здание, общей площадью 239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/К, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-472 от 23 мая 2003 г.

7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Блок подсобных цехов – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 523,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Л, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-471 от 23 мая 2003 г.

8. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на нежилое 1-но этажное металлическое здание Подстанция КТП 630 КВА, общей площадью 5,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/З, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-470 от 23 мая 2003 г.

9. Распоряжение Администрации Иркутской обпасти, в лице Комитета по управлению государственным имуществом и развитию рыночных структур области (с правами территориального агентства ГКИ РФ) №66/И от 02.08.1996 г. «О передаче государственного предприятия строительно-монтажное управление «Иркутскавтотранс» в муниципальную собственность Иркутского района».

10. Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком № 75-36-000119, площадью 3,75 га., выданный предприятию ГП СМУ «Иркутскавтотранс» Администрацией г. Иркутска на основании Решения Главы администрации г. Иркутска №52/226 от 10 марта 1993 г.