Тема
«Місце та функції Фонду державного майна в процесах
регулювання операцій на ринку нерухомості»
Вступ
Український ринок нерухомості досить багатогранний. Більшість громадян розглядають його лише як майданчик для здійснення купівлі-продажу існуючих квартир і будівель. Але нерухомість – справжній скарб, який може приносити доходи і підприємцям, і державі.
Нерухоме майно – це один із найважливіших засобів здійсненя підприємницької діяльності. Визначальним моментом у розвитку регулювання зазначених об’єктів став перехід від закріпленої у законодавстві виключної державної власності на них до визнання множинності форм власності, які захищаються законом в однаковій мірі.
Трансформація угод із нерухомим майном здійснювалась також шляхом розширення кола об’єктів нерухомості, що залучаються до цивільного обігу. Це спричинило видалення окремих видів правочинів. Так Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-ІІІ увів земельні ділянки у сферу цивільного обігу як об’єкти нерухомості, щодо яких можуть вчинятися різні види правочинів (купівлі-продажу, оренди, міни, дарування, іпотеки, спадкування тощо).
Розвиток ринку нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян – права приватної власності, права мати майно у власності: володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд. Цей ринок здатний вивести державу з кризи. Необхідно лише організувати і скоординувати дії щодо організації ринку нерухомості, забезпечити його стабільне динамічне функціонування.
приватизація оренда державний майно
1. Види операцій з нерухомістю
Виділення нерухомості з іншого майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв’язком нерухомості з земельними ділянками, але і тим, що до нерухомості належать найбільш коштовні і суспільно значимі об’єкти. Нерухомість – це особливий об’єкт цивільно-правових угод. Вона володіє підвищеною економічною цінністю, так як призначена для тривалого користування і, як правило, має конструктивну складність, що вимагає великих витрат на підтримку її в належному стані. Досить складний процес передачі права власності на нерухомість обумовлює не дуже високий рівень її ліквідності як товару. Зазвичай нерухомість як товар є досить вартісною.
Велике практичне значення має з’ясування термінів “земельна ділянка”, “будівля”, “споруда” та інших, під якими розуміються об’єкти нерухомості.
В цивільно-правових, майнових відносинах земля як нерухомий об’єкт виступає в якості чітко визначеної земельної ділянки, оскільки їх об’єктом можуть бути лише індивідуально визначені речі.
Під будівлею розуміють індивідуально-визначений, архітектурно-будівельний об’єкт капітального типу, призначений для створення певних умов праці (виробничі корпуса цехів, склади, школи) чи для проживання людей (житлові будинки), до складу будівлі входять всі об’єкти її життєзабезпечення – підсобні приміщення в будинку капітального типу, придатне для постійного у ньому проживання і таке, що відповідає передбаченим законом санітарно-технічним вимогам.
Споруди – це об’єкти інженерно-будівельних інфраструктур, призначених для технічних функцій.
ЦК України відповідно до розподілу на нерухомі і рухомі оперує поняттям “речі”. Виходячи з визначення нерухомості в ЦК, інші види майна, зокрема майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону. Винятком є визнання нерухомістю, а точніше прирівняння до нерухомості такого складного майнового комплексу, як підприємство.
Серед договірних відносин першочергово слід назвати купівлю продаж, майновий найм, оренду, лізинг.
Залежно від того, що є предметом договору купівлі-продажу, договір може бути укладеним як в усній, так і в письмовій (простій чи нотаріальній) формі. Випадки, коли угода має бути укладена в письмовій формі або посвідчена в нотаріальному порядку, прямо зазначені в законі. При цьому договір купівлі-продажу, під час оформлення якого не додержано обов'язкової нотаріальної форми, якщо таку форму встановлено законом, вважається недійсним з моменту його укладення (ст.ст. 47, 48 та 59 Цивільного кодексу). За договором купівлі-продажу одна із сторін (продавець) зобов’язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Таким чином, при купівлі-продажу має місце оплатна угода, що відрізняє її від договору дарування. При цьому засобом платежу при укладенні договору купівлі-продажу можуть бути лише гроші, а не інше майно, що є ознакою договору міни.
Особливим правом володіння нерухомим майном є володіння нерухомістю за договором майнового найма (оренди).
У статті 759 Цивільного кодексу України дається традиційне визначення договору оренди, основною ознакою якого є передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) майна в тимчасове володіння і користування (чи тільки користування) за плату. Варто звернути увагу на те, що поняття оренди і майнового найму вживаються як тотожні, оскільки при будь-якій оренді має місце найм майна. Вживання то одного, то іншого терміну пов’язане в основному зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах.
2. Завдання Фонду державного майна України
Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, який здійснює визначені законом повноваження власника державного майна та реалізує державну політику у сфері управління та приватизації державного майна і виконує інші завдання та функції, визначені цим Законом. Фонд підзвітний та підконтрольний Верховній Раді України. Фонд у своїй діяльності керується Конституцією України, цим Законом, Цивільним та Господарським кодексами України, іншими законами України, постановами Верховної Ради України, нормативно-правовими актами, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України. Фонд державного майна України має право: видавати в межах своєї компетенції нормативні документи, обов'язкові до виконання органами виконавчої влади, іншими юридичними особами; контролювати їх виконання; проводити інвентаризацію загальнодержавного майна, а також здійснювати аудиторські перевірки ефективності його використання; затверджувати кошторис витрат із державного позабюджетного фонду приватизації в межах, установлених Державною програмою приватизації майна державних підприємств.
Основнi завдання Фонду полягають у наступному:
захист майнових прав України на її територiї та за кордоном;
здiйснення прав розпорядження майном державних пiдприємств у процесi їх приватизацiї, створення спiльних пiдприємств;
здiйснення повноважень щодо органiзацiї та проведення приватизацiї майна пiдприємств, яке перебуває у загальнодержавнiй власностi;
реалізація державної політики щодо управління об'єктами державної власності, зокрема у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, у тому числі корпоративними правами держави;
методичне забезпечення реалізації майнових прав держави, процесу приватизації, використання та оренди державного майна, придбання майна у державну власність;
державне регулювання у сфері оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;
організація та проведення приватизації державного майна у встановленому порядку;
співробітництво з міжнародними організаціями з реалізації державної політики щодо об'єктів державної власності, зокрема у сфері приватизації державного майна та управління корпоративними правами держави;
формування і ведення Єдиного реєстру об'єктів державної власності;
контроль за виконанням договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації;
забезпечення повернення у державну власність майна, яке було відчужене з порушенням закону.
Фонд вiдповiдно до покладених на нього завдань:
змiнює у процесi приватизацiї органiзацiйно-правову форму пiдприємств, що перебувають у загальнодержавнiй власностi, шляхом перетворення їх у вiдкритi акцiонернi товариства;
продає майно, що перебуває у загальнодержавнiй власностi у процесi його приватизацiї, включаючи майно лiквiдованих пiдприємств i об'єктiв незавершеного будiвництва;
укладає угоди з посередниками щодо органiзацiї пiдготовки до приватизацiї та продажу об'єктiв приватизацiї;
видає лiцензiї посередникам;
вживає заходiв до залучення iноземних iнвесторiв до процесу приватизацiї;
бере участь у створеннi спiльних пiдприємств, до статутного фонду яких передається майно, що є загальнодержавною власнiстю;
представляє iнтереси України за кордоном з питань, що стосуються захисту майнових прав держави.
3. Функції Фонду державного майна України
Фонд відповідно до покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері державної економічної політики та державного управління:
представляє інтереси України з питань визнання прав і регулювання відносин власності та використання державного майна на міждержавному рівні, у тому числі в міжнародних організаціях;
бере участь у підготовці спільних проектів щодо фінансування міжнародними організаціями структурних перетворень в економіці держави, приватизації та післяприватизаційної підтримки підприємств;
бере участь у розробленні проектів міжнародних договорів із питань міждержавних майнових відносин;
налагоджує зв'язки з відповідними органами приватизації та управління майном інших держав, укладає з ними договори з питань співробітництва;
організовує оціночну діяльність та забезпечує реалізацію змісту і напрямів її державного регулювання відповідно до законодавства;
приймає рішення про подальше використання державного майна (крім матеріальних носіїв секретної інформації), що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації.
Фонд відповідно до покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері оренди та концесії державного майна:
1) здійснює методичне та методологічне забезпечення оренди державного майна;
2) виступає відповідно до закону орендодавцем цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є у державній власності, та здійснює контроль за надходженням до Державного бюджету України плати за оренду державного майна;
3) дає згоду на здачу в оренду цілісних майнових комплексів структурних одиниць та підрозділів державних підприємств та організацій;
4) проводить інвентаризацію та оцінку цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, що передаються в оренду Фондом, у тому числі нерухомого майна, а також майна, що не ввійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації);
5) веде реєстр договорів концесії державного майна;
6) здійснює контроль за виконанням умов договорів оренди державного майна.
Функції Фонду у сфері приватизації державного майна.
Фонд відповідно до покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері приватизації державного майна:
розробляє і подає Кабінетові Міністрів України проекти державних програм приватизації та контролює виконання державних програм приватизації;
щорічно складає і подає Кабінетові Міністрів України перелік об'єктів, що підлягають приватизації, для включення його до проекту Державного бюджету України на відповідний рік; складає і подає Кабінетові Міністрів України перелік об'єктів, що підлягають приватизації, для включення його до проектів середньострокових та довгострокових загальнодержавних програм;
разом з органами, уповноваженими управляти державним майном, складає переліки об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації;
організовує проведення передприватизаційної підготовки підприємств;
приймає рішення про приватизацію державного майна, включаючи приватизацію об'єктів незавершеного будівництва та законсервованих об'єктів, у тому числі про створення господарських товариств на базі майна об'єктів незавершеного будівництва та законсервованих об'єктів, що є у державній власності;
приймає рішення про зупинення (призупинення) приватизації державного майна, у тому числі про зняття об'єкта приватизації з продажу, а також вносить зміни до плану розміщення акцій відкритого акціонерного товариства у частині перенесення терміну їх розміщення;
організовує та контролює виконання робіт з інвентаризації та оцінки майна державних підприємств, що приватизуютьсят та повертаються у державну власність, у разі необхідності залучає органи державної влади до проведення інвентаризації майна;
створює комісії з приватизації, конкурсні комісії з продажу державного майна;
затверджує плани приватизації державного майна та плани розміщення акцій;
вживає разом з органами Антимонопольного комітету України заходів щодо запобігання монополізації товарних ринків у процесі приватизації та оренди державного майна;
продає державне майно в процесі його приватизації, у тому числі майно ліквідованих підприємств, об'єкти незавершеного будівництва;
здійснює у процесі приватизації реструктуризацію, в тому числі реорганізацію, державних підприємств;
укладає у процесі приватизації договори купівлі-продажу державного майна;
підтверджує право власності на державне майно, яке передається до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації;
здійснює контроль за додержанням законодавства з питань приватизації, виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна;
забезпечує інформування Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та населення про хід приватизації;
контролює та вживає заходів щодо своєчасного та повного надходження коштів від продажу об'єктів приватизації;
забезпечує контроль за діяльністю Фонду майна Автономної Республіки Крим, регіональних відділень, представництв та організацій Фонду;
виступає замовником оцінки майна, укладає договори на проведення оцінки майна та затверджує акти оцінки майна (висновки про вартість майна) у випадках, встановлених законом.
Систему органів Фонду становлять:
центральний апарат Фонду;
регіональні відділення;
Фонд майна Автономної Республіки Крим;
представництва.
Фонд, Фонд майна Автономної Республіки Крим, регіональні відділення та представництва становлять єдину систему державних органів приватизації та управління корпоративними правами держави в межах, визначених законом.
Висновок
Фонд державного майна України розробляє й подає Кабінету Міністрів України проекти державних програм приватизації, організовує та контролює їх виконання; змінює в процесі приватизації організаційно-правову форму підприємств, що перебувають у державній власності, шляхом перетворення їх на відкриті акціонерні товариства; здійснює повноваження власника щодо частки акцій акціонерних товариств, які не було реалізовано в процесі приватизації; продає майно, що перебуває в загальнодержавній власності, в процесі його приватизації, включаючи майно ліквідованих підприємств і об'єктів незавершеного будівництва; створює комісії по приватизації; видає ліцензії посередникам; вживає заходів щодо залучення іноземних інвесторів до процесу приватизації; виступає орендодавцем майна цілісних майнових комплексів підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, що є загальнодержавною власністю; дає дозвіл підприємствам, організаціям на передачу в оренду майнових комплексів їх структурних підрозділів.
Список використаних джерел
Конституція України від 28 червня 1996 р. – К., 1996.
Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 52, ст.377 )
«Про Фонд державного майна України», затвердженого постановою Верховної Ради України від 7 липня 1992 р.
Постанова ВР Про Тимчасове положення про Фонд державного майна України Відомості Верховної Ради (ВВР) 1992, N 39, ст. 581 Із змінами, внесеними згідно з Постановою ВР N 279/97-ВР від 21.05.97, ВВР, 1997, N 26, ст.179 )
Ринок нерухомості / A.M. Асаул, В.І. Павлов, І.І. Пилипенко, Н.В. Павліха, І.В. Кривов'язюк: Навч. посібник, видання друге. - К.: Кондор, 2006. 336 с.
Асаул А.М., Брижань І.А., Чевганова В.Я. Економіка нерухомості: Підручник. – К.: Лібра, 2004. – 304с.
Клименко О. “Речові права на нерухоме майно за законодавством України” // Право України № 9, 2004.