Вступ

Перехід до ринкових відносин, пов'язаний з появою реальних господарів на засоби виробництва, неможливий без розвитку ринку нерухомості. Приватизація державних підприємств і організацій та виникнення різних організаційно-правових форм власності в країні призвели до якісної зміни інвестиційної сфери й до виділення самостійного елемента - ринку нерухомості, який найбільш активно почав розвиватися як споживче благо, оскільки цей процес здійснювався практично безкоштовно. Поступово ринок нерухомості як споживче благо із стадії формування перейшов на стадію функціонування.

Нерухомість є базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. В Україні вже протягом декількох років триває бурхливе формування ринку нерухомості зі своїми проблемами, спадами та піднесеннями, викликаними як економічною ситуацією, так і локальними подіями. Нерухомість житлового, комерційного та некомерційного призначення є головним предметом дискусій та суперечок під час приватизації, оренди державного майна, купівлі-продажу будівель, споруд і приміщень офісного, торговельного, складського і виробничого призначення, квартир, будинків тощо. Підручник економіка нерухомості" призначено для заповнення тих прогалин, які мають місце сьогодні у сфері нерухомості; отримання студентами необхідних теоретичних знань про суть об'єктів нерухомості, їх роль в економіці України та практичних навичок в області здійснення основних операцій з нерухомістю.

Основна мета підручника - дати студентам - майбутнім економістам-менеджерам різних сфер і рівнів управління - систематизовані відомості про економічні процеси, пов'язані з об'єктами нерухомості фізичних і юридичних осіб, про методи та кошти, що забезпечують ефективність цієї сфери діяльності.

В зв'язку з цим у книзі послідовно розкривається сутність та характеристика об'єктів нерухомості, їх основні ознаки, специфіка визначення їх вартості, в залежності від обраного предмета оцінки (земельної ділянки, житла, будівлі чи споруди виробничого призначення, комерційної нерухомості тощо), особливості інвестування та фінансування об'єктів нерухомості.

Для перевірки знань студентів у підручнику передбачені завдання, представлені в такій формі контролю як тестування, а також практичні завдання - в ситуаційній формі контролю. Разом завдання і вправи - це відпрацьований багаторічною педагогічною діяльністю практикум. Наголошуємо, що у вправах пропонується відповісти на питання для самоперевірки.

У зв'язку з тим, що автори зробили спробу розглянути всі питання економіки нерухомості в підручнику, - для деяких студентів він може виявитися достатнім для освоєння цієї дисципліни. Разом з тим автори приклали зусилля й для того, щоб скласти списки рекомендованих джерел після кожного розділу підручника, враховуючи сучасні засоби Інтернету, й рекомендують скористатися вже виконаною роботою всім, хто буде вивчати дисципліну за книгою, яка у Вас в руках.

Доповненням до даного видання може стати й перший наробок авторів - навчальний посібник "Ринок нерухомості".

Авторський колектив прагнув викласти й узагальнити складний та різноманітний матеріал щодо економіки нерухомості, щоб він був корисний не лише студентам економічних спеціальностей, а й на науковцям, аспірантам, викладачам вищих навчальних закладів, у яких цей курс пропонується для вивчення, працівникам підприємницьких структур, агентств нерухомості та державних установ.

Підручник підготовлений авторським колективом у складі д. е. н., професора, заслуженого будівельника Росії А.М. Асаула; д. е. н., професора, заслуженого економіста України В.І. Павлова; д. е. н., професора, заслуженого економіста України І.І. Пилипенка; к. е. н., доцентів І.В. Кривов'язюка та Н.В. Павліхи.

Розділ І. Сутність та характеристика об'єктів нерухомості

Тема 1. Суть і основні ознаки об'єктів нерухомості

При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язане життя та діяльність людей в усіх сферах підприємництва, управління й організації.

Володіння нерухомістю має позитивний матеріальний і духовний вплив на громадян:

дає людині почуття впевненості, бажання вкласти в розвиток економіки свою працю і капітал;

викликає в людей інтуїтивні мотиви й духовні стимули до збереження та покращання майна, не шкодуючи своїх сил і засобів;

розкриває людині внутрішню глибину економічних процесів;

створює потребу у сильній державній владі;

Пробуджує та виховує у громадян право усвідомлення необхідності порядку і законності в усіх сферах життя і діяльності, в тому числі й на ринку нерухомості [14, с.9].

Поняття "нерухоме майно" вперше сформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в суспільний обіг земельних ділянок і інших природних об'єктів. В той час вже була відома така форма права власності з обмеженням як сервітути. До них відносилися такі права: проходити або проїжджати через сусідню територію, перевозити вантаж, проводити воду від сусідських водоканалів, пасти худобу на сусідніх ділянках, підпирати споруду об стіну сусіда і т.д. [21 с.30].

В дореволюційній Росії це поняття було застосоване в указі Петра І від 23 березня 1714 р. "Про порядок спадкоємства на рухоме і нерухоме майно" для обмеження обороту нерухомості і її спадкоємства. В радянський період після відміни приватної власності на землю поділ об'єктів на рухомі і нерухомі трансформувався в поняття основних і оборотних фондів, а земельні ділянки враховувалися окремо по видах і тільки у натуральних одиницях виміру за площею. Сьогодні поняття "нерухомість" стало загальноприйнятим в усіх країнах світу [122].

Будь-яка нерухомість - являє собою певне майно. Майном як особливим об'єктом права власності визначається: окрема річ, сукупність речей, а також майнові і немайнові права та обов'язки. В Законі України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" говориться, що майном вважаються об'єкти в матеріальній формі, до яких відносяться земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності. На відміну від попереднього, поняття нерухомого майна є набагато вужчим.

Будь-який об'єкт нерухомості насамперед існує не тільки у правовому розумінні, а й у єдності фізичних, економічних, соціальних властивостей, кожна із яких може у відповідних випадках виступати як основна, визначальна залежно від життєвих ситуацій, цілей та стадій аналізу [14, с. 19].

В класичній теорії поняття "нерухомість" включає не тільки землю або ґрунт, але і все, що пов'язано із землею, незалежно від характеру природи, наприклад: дерева і рослини, вплив суспільства, будівлі, споруди і інші будови. Нерухомість включає не тільки земну поверхню, але і все те, що знаходиться під і над нею. Згідно з юридичною теорією ділянка землі це багатогранна піраміда, вершина якої вміщена в центр землі, а бічні грані тягнуться через земну поверхню і йдуть вгору до безкінечності. В практиці оцінки нерухомість - це, перш за все, будови (будівлі і споруди) і земельні ділянки розташовані як над, під цими будовами, так і окремо [62, с.11]. Проте економіку цікавить цей термін як ефективний матеріальний актив, предмет інвестування і надійний інструмент генерування доходу.

§ 1.1 Особливості віднесення матеріальних об'єктів до нерухомих

До введення в дію чинних законодавчо-нормативних документів у вітчизняній економічній теорії та господарській практиці поняття "об'єкт нерухомості" було відсутнє, а використовувалося поняття "основні фонди ". До основних фондів віднесені предмети виробничого та невиробничого призначення (будівлі, споруди, житлові приміщення, машини, устаткування, доросла робоча і продуктивна худоба, багаторічні насадження і т.д.), які в своїй натуральній формі функціонують й використовуються в народному господарстві багато років і протягом усього терміну служби не втрачають своєї споживацької форми. Основні фонди (без машин і устаткування) - складова частина нерухомого майна, але це поняття є більш вузьким, оскільки до основних фондів не входить земля. Виведення землі за рамки товарно-грошових відносин призвело до трансформації поняття "об'єкт нерухомості" в поняття "основні фонди".

Основні фонди слід поділяти на матеріальні й нематеріальні (рис.1.1).

До матеріальних відносять будівлі, споруди, машини й устаткування, житло, транспортні засоби, багаторічні насадження, продуктивну худобу і т.д. Не є основними фондами тимчасові споруди, пристосування та пристрої, витрати на зведення яких відносять до собівартості будівельно-монтажних робіт. Ця класифікація подає практично всі типові об'єкти основних фондів.

Будівлі (окрім житлових). До складу будівель входять будівельно-архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей. Основними конструктивними частинами будівель є стіни і дах.

Якщо будівлі примикають одна до одної та мають загальну стіну, але кожна з них є самостійним конструктивним цілим, їх вважають окремими об'єктами. Зовнішні прибудови до будівлі мають самостійне господарське значення, окремими об'єктами є будівлі котельних, а також надвірні споруди (склади, гаражі, огорожі, сараї, колодязі тощо). Вбудовані приміщення, призначення яких інше, ніж призначення будівлі, входять до складу цієї будівлі.

Вбудовані приміщення можуть призначатися для магазинів, їдалень, перукарень, ательє, пунктів прокату, дитячих садів, ясел, відділень зв'язку, банків або інших організацій.

До складу будівель входять внутрішні комунікації, необхідні для їх експлуатації: система опалювання з устаткуванням, включаючи котельну установку (якщо остання знаходиться всередині будівлі); внутрішня мережа водопроводу, газопроводу, каналізації з усіма пристроями; внутрішня мережа силової й освітлювальної електросистеми з освітлювальною арматурою; внутрішні телефонні та сигналізаційні системи; вентиляційні пристрої загально-санітарного призначення; підйомники і ліфти. Водо-, газо-, теплопровідні пристрої, а також пристрої каналізації включають до складу будівель, починаючи від ввідного вентиля або трійника, чи то від найближчого оглядового колодязя залежно від місця приєднання трубопроводу. Проводку електричного освітлення та внутрішні телефонні й сигналізаційні системи включають до складу будівлі, починаючи від ввідного ящика чи то кабельних кінцевих муфт, або від прохідних втулок. Фундаменти під казанами, генераторами, верстатами, машинами, апаратами тощо, розташованими усередині будівель, не входять до їх складу (окрім фундаментів великогабаритного устаткування), а включаються до складу тих об'єктів, в яких вони використовуються.

Фундаменти великогабаритного устаткування, споруджені одночасно з будівлею, входять до складу будівлі. Для об'єктів такого типу використовується термін "спеціалізовані будівлі". Пересувні будиночки виробничого (майстерні, котельні, кухні, АТС) й невиробничого (житлові, побутові, адміністративні) призначення відносяться до будівель. Автомобілі, автомобільні та тракторні причепи, залізничні спеціалізовані й переобладнані вагони, основним призначенням яких є виконання виробничих функцій (лабораторії, клуби, контори), вважаються пересувними об'єктами відповідного призначення та вважаються будівлями.

Житло. До нього відносять будівлі, призначені для постійного мешкання, пересувні щитові будиночки, плавучі будинки, інші будівлі (приміщення), що використовуються як житло, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані в основному як житлові будинки.

Споруди. До них слід відносити інженерно-будівельні об'єкти, призначені для виконання технічних функцій (шахти, тунелі, нафтові свердловини, дороги, дамби, естакади) або для обслуговування населення (стадіони, басейни, споруди міського впорядкування). До складу споруд входять усі пристрої, що становлять з ними єдине ціле. Наприклад, при визначенні відновної вартості очисних споруд до складу об'єкта включаються, окрім самої будівлі, насосне устаткування, бункери-відстійники, грязевідстійники, фільтри, нестандартне та електротехнічне устаткуванням

Споруди, як об'єкти нерухомості, можна класифікувати як містобудівні (наземні й підземні споруди), енергозабезпечувальні (нафтові бази, теплоелектростанції), інфраструктура (транспортні та термінальні споруди), промислові (доменні та мартенівські печі, стапелі, елінги), екологічні (заводи з утилізації відходів, очисні споруди) й спеціальні споруди військово-промислового комплексу. Передавальні пристрої (нафто - і газопроводи, лінії електропередач) широко використовуються як технологічні споруди паливно-енергетичних комплексів цивільного та промислового призначення.

Суспільні й виробничі будівлі, містобудівні і технологічні споруди розрізняються за видами, типами та проектними рішеннями.

Найвищий ступінь організаційної та технічної складності мають промислові комплекси, в яких використання об'єктів нерухомості жорстко підлягає вимогам виробничого циклу й технологічного процесу. Цим об'єктам властива висока енергонапруженість і значна матеріаломісткість. Капіталоємністю відрізняються підземні й наземні містобудівні споруди, виробничі будівлі, цехи паливно-енергетичного та машинобудівного комплексів, будинки культури, театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади. Енергоємність характерна для технологічних споруд, виробництва кольорових і чорних металів; міських споруд, що забезпечують водопостачання, подачу тепла і електроенергії (ТЕЦ).

Багаторічні насадження. До них слід віднести (незалежно від віку): плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні та озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, інших науково-дослідних установ і навчальних закладів, які функціонують задля досягнення певної науково-дослідної мети. Об'єктом класифікації цього підрозділу є зелені насадження кожного парку, сквера, саду, вулиці, бульвару, двору, території підприємства.

Перелік нематеріальних активів і об'єктів інтелектуальної власності, критерії, що визначають правомірність віднесення об'єкта до нематеріальних активів, а також правила формування інформації про нематеріальні активи визначені чинним законодавством України.

Цивільний кодекс України - далі ЦКУ (ст.181) визначає, що до нерухомого майна належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Поняття нерухомого предмета може бути поширене законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також: інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Таким чином, особливістю об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, що припускає її значну вартість (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як об'єкти нерухомості).

За походженням розрізняють об'єкти нерухомості:

створені природою без участі людини;

є результатом праці людини;

Створені працею людини, але пов'язані з природною основою і без неї функціонувати не можуть.

Специфічним різновидом об'єктів нерухомості є кондомініум.

Одним з неврегульованих залишається питання про віднесення до об'єктів нерухомості предметів, що не мають нерозривного зв'язку із земельною ділянкою, хоча відділити їх від цієї земельної ділянки досить складно. Зокрема, це можуть бути статуї вагою в декілька тон, не скріплені з фундаментом, або будівлі, встановлені на поверхні землі на блоках.

Відзначимо, що деякі види нерухомого майна можуть юридично переходити в рухоме майно. Так, наприклад, ліси та багаторічні насадження належать до нерухомого майна, а заготівля деревини - це вже рухоме майно.

Устаткування, розміщене в будівлях і спорудах (опалювання, водопровід, каналізація, електроустаткування, ліфти, грати, другі металеві двері) - усе це належить до об'єктів, не пов'язаних із землею. Але оскільки воно є невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у разі операції з даним об'єктом слід детально описувати все устаткування, що включається до його складу.

При здійсненні операцій з об'єктами нерухомості може передаватися частина прав і інтересів, що не є складовою об'єкта нерухомості, наприклад, права оренди, переважного придбання або інші інтереси (сервітути).

Зокрема, сервітут - це "право користування чужою земельною ділянкою", яке "може встановлюватися для забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб... '"

Отже, до об'єктів нерухомості слід відносити найцінніші та загальнозначущі об'єкти основних засобів і такі об'єкти нерухомості, як земля й надра, що мають велике економічне та стратегічне значення для будь-якої держави в усі часи.

§ 1.2 Кондомініум

Специфічним різновидом об'єктів нерухомості є кондомініум - єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташовані на ній житлові будівлі, інші об'єкти нерухомості, в яких окремі частини, призначені для проживання чи іншої мети (приміщення) знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, суб'єктів, муніципальних утворень (домовласників) - приватній, державній, муніципальній та іншій формах власності, а решта частин (загальне майно) знаходиться в їх загальній пайовій власності.

Будь-який житловий багатоквартирний будинок є єдиною та цілісною конструкцією. Проте, з позицій використання її для проживання ця конструкція є неоднорідною.

До складу будинку входить майно, яке може бути відособлене, тобто яким можна володіти, користуватися та розпоряджатися одноосібно ("виключно") без нанесення збитків правам й інтересам інших власників аналогічного відособленого майна. Таким майном у будинку є ізольовані приміщення, призначені для житла або квартири (комплекси житлових і нежитлових приміщень). Приміщенням вважається одиниця комплексу нерухомого майна, призначена для самостійного використання для житлової, нежитлової або іншої мети. Загальне майно - частини комплексу нерухомого майна, призначені для обслуговування, користування та доступу до приміщення й тісно пов'язані з ним призначенням.

Стіни, що розділяють приміщення, несучі конструкції, місця "загального користування", необхідні для доступу в свої приміщення, можуть бути лише загальними для власників різних приміщень.

Таким чином, зазначені об'єкти в квартирах, що належать на правах власності певним особам, це - пласт обробки на стінах і перекриттях (прошарок штукатурки, фарби, шпалер), а також такі компоненти водопровідних й інших інженерно-технічних систем, які можуть бути відокремлені від загальних без збитку для інтересів і прав власників інших приміщень. Це майно складає приблизно 10-15% від вартості будівництва будинку.

Загальне майно без якого не може існувати або використовуватися за призначенням відособлене (особисте) майно, квартира (приміщення) складає приблизно 85-90% від вартості будівлі. Це майно є неподільним. Це означає, що будь-який власник приміщення - "житла" повинен володіти одночасно правами особистої власності на "житло" й правом пайової власності на загальне майно.

Збереження за власниками приміщень в будь-якій будівлі чи споруді права власності на загальне, неподільне майно, є чинником об'єднання власників житла в єдиний соціальний організм з метою експлуатації загального майна.

Отже, кондомініум - це, перш за все, форма права власності або володіння на правах власності. Найважливішою особливістю кондомініума є індивідуальне володіння окремими площами на правах власності, тоді як місця загального користування і устаткування, необхідне для обслуговування площ, що побудовані для індивідуальної власності, знаходяться в спільному володінні.

Структура кондомініума приведена на рис.1.2

До загального майна відносять: усі інженерно-технічні та інші системи, без доступу й користування котрими неможливо експлуатувати відокремлені види нерухомого майна (приміщення), включаючи земельну ділянку, на якій знаходяться площі, що належать індивідуальним власникам; зовнішні стіни і дах будівлі; внутрішні приміщення (вестибюлі, коридори, комори); сходові майданчики і прольоти; ліфти, електричні кабелі й механічне устаткування.

На відміну від площ, що належать індивідуальним власникам, які можуть свою власність виділити та продати, використати заставу, здати в оренду, тобто розпорядитися нею на свій розсуд, нерухомість у спільній власності є "неподільною": її не можна продати, використати як заставу або управляти нею без згоди співвласників. Така спільна власність не може бути розділена за вимогою окремого власника. Частка власника нерухомості, що знаходиться в спільному володінні, невіддільна від тієї, що належить йому на правах індивідуальної власності в кондомініумі та не може бути передана іншій особі. По суті, це означає, що відповідна частка з права власності на вказане загальне майно завжди відповідає частці права власності на житло. Таким чином, власність на житло спільно з правом власності на частку загального майна характеризує правовий статус "житла".

Кондомініум - організація "самоуправлінська", а діяльність у досягненні спільної мети - є самоврядуванням. Тобто реалізація прав на багатоквартирний будинок4 здійснюється шляхом самоврядування. Кожний власник квартири не має право, а зобов'язаний самостійно нести тягар своєї власності, у тому числі брати участь в спільному управлінні експлуатацією.

Виходячи з вищесказаного необхідно відзначити, що кондомініум є вимушеною та обов'язковою організацією власників квартир (а не суспільно-добровільною). Організаційно-правова форма може бути різною. Найпоширенішими формами прояву її є "житлові кооперативи" та "товариства власників житла".

Житловий кооператив - організація, в якій власники житла об'єднують свої частки загального майна та вносять їх як пайовий внесок у статутний капітал кооперативу. За такої форми організації виникають два власники майна: власники житла і формальний власник загального майна у вигляді кооперативу. Розподіл майна між різними власниками не є антагонізмом, оскільки кооператив є об'єднанням тих самих власників житла. Кооператив є найпростішою системою об'єднаного володіння власників природної (локальної) монополії та своєрідною моделлю "муніципальних і державних систем".

Товариство власників житла (квартир) (ТВЖ) - це об'єднання власників житла, за умови утворення якого всі учасники зберігають за собою обидва види майнової власності (індивідуальну власність на квартиру та частку власності на загальне майно). Вони вносять в організацію свою частку в управлінні загальним майном. У такій організації кожен власник має число голосів, пропорційне площі його відособленого житла або вартості внеску в будівництво загального майна.

Створювати ТВЖ необхідно ще на стадії будівництва та з метою подальшої експлуатації житлового будинку. Планувати створення й основи діяльності майбутнього ТВЖ необхідно забудовнику, діючи на користь всіх пайових забудовників і кожному пайовому учаснику будівництва під час укладання договору про пайову участь в будівництві житлового будинку. Тут закладаються умови, правила і норми, які забезпечать не лише правовий механізм відносин, але й необхідні усім учасникам умови створення та функціонування ТВЖ.

В концепції кондомініума визначаються не лише форми власності, але й права власників (умови й обмеження для них). По суті, кондомініум як форма власності, обмежує права користування і володіння нерухомістю, щоб виключити використання одними особами своїх прав власників за рахунок права інших. Дана форма власності звичайно встановлює обмеження на порядок розпорядження майном.

Необхідність в таких обмеженнях очевидна. Нерухомість, що знаходиться у власності кондомініума, стає джерелом виникнення певної взаємозалежності її співвласників у питаннях експлуатації їх власності. Це, зокрема, відноситься до загального майна, місць загального користування і інженерно-технічного устаткування. Наприклад, якщо власність знаходиться в спільному володінні, рішення про те, чи вносити й коли свою частку коштів для проведення необхідних ремонтних робіт і експлуатації будівлі, не можуть прийматися власниками лише на власний розсуд1

Товариство власників житла дозволяє, окрім іншого, займатися продажем об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініума й знаходяться у власності товариства. Договори від імені товариства укладає його правління.

В українському законодавстві право власності володіння спільними об'єктами користування нерухомістю обумовлене ЦКУ (глава 26, 28) та Житловим кодексом України.

§ 1.3 Суть об'єктів нерухомості

З погляду економіки об'єкт можна розглядати: як благо і Ак джерело доходу (рис.1.3).

В економічній теорії поняття "благо" означає будь-який об'єкт споживацького вибору, здатний дати певне задоволення споживачеві (підвищити рівень його добробуту). Благами можуть виступати як предмети, так і дії (в даному випадку об'єкти нерухомості та послуги, що надаються на ринку нерухомості). Необхідно відзначити, що при цьому не має різниці між благами матеріального й нематеріального характеру.

Характеристики, які визначають суть об'єктів нерухомості, можна розподілити на загальні та ті, що належать до певного об'єкта. Так, наприклад, земля як благо виконує функції життєзабезпечення людей в сільській місцевості, соціально-територіального розвитку України. Як джерело доходу земля є базою сільськогосподарського виробництва, самостійним складним (в економічному зв'язку з побудованими будівлями, спорудами і т.д.) об'єктом інвестування, частиною національного багатства, базою оподаткування об'єктів нерухомості, джерелом природних ресурсів (єдиним з усіх об'єктів нерухомості).

Житлові об'єкти нерухомості можуть розглядатися як пряме і непряме джерело доходу. Житло як об'єкт купівлі-продажу є прямим, а житлове будівництво - непрямим джерелом доходу, оскільки сприяє розвитку виробництва будівельних матеріалів, проектної діяльності, будівництва об'єктів інфраструктури, підприємств торгівлі, дорожнього будівництва, міського транспорту тощо.

Автомобільні дороги як об'єкти нерухомості можна представити як блага, призначені для подолання просторових меж і як джерело доходу. Останнім часом все більший розвиток одержують платні автомобільні дороги, надаючи комерційні послуги (швидкісний проїзд, комфортність пересування, сприятливе екологічне середовище) і виступаючи джерелом доходів для власників.

"Благо" володіння об'єктом нерухомості та отримання доходів від його використання невід'ємне від пов'язаних з цим витрат і ризику. На власника покладається обов'язок утримання об'єкта нерухомості в належному стані (охорона, ремонт тощо), за умов, що цей "тягар" не покладений на іншу особу (наприклад, охорона об'єкта нерухомості - на спеціально найнятих осіб або організацію, управління нерухомим майном банкрута - на конкурсного керівника і т.д.).

Власник також ризикує у випадку зникнення або псування об'єкта нерухомості, тобто його втрати або пошкодження Перенесення ризику випадкової втрати або псування майна на інших осіб можливе за умов договору власника з ними (наприклад, за умов оренди за договором), а також за законом (зокрема, такий ризик може нести опікун як довірчий керівник об'єктом нерухомості власника-підлеглого, а також унітарне підприємство як суб'єкт права господарювання).

Маючи за складову земельну ділянку, всі штучні споруди як об'єкти нерухомості характеризуються родовими ознаками (рис.1.4), які дозволяють відрізнити їх від не пов'язаних із землею об'єктів.

Стаціонарність, нерухомість - характеризує міцний фізичний зв'язок об'єкта нерухомості із земною поверхнею і неможливість його переміщення в просторі без фізичного руйнування і нанесення збитків, що зробить його непридатним для подальшого використання.

Матеріальність - об'єкт нерухомості завжди функціонує в натурально-речовинній і вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму, недоліки, навколишнє середовище, під’їздні шляхи, об'єкти комунальних послуг, поверхні й шари підґрунтя, ландшафт. Сукупність цих характеристик визначає корисність фізичного об'єкта, яка і складає основу вартості об'єкта нерухомості. Проте сама по собі корисність не визначає вартість. Будь-який фізичний об'єкт має вартість, маючи в тій чи іншій мірі такі характеристики, як придатність і обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції сприяє підвищенню вартості. Соціальні ідеали й стандарти, економічна діяльність, закони, урядові рішення та дії, природні сили впливають на поведінку людей, обумовлюючи зміну вартості об'єкта нерухомості.

Довговічність об'єктів нерухомості практично вище довговічності усіх відомих інших товарів, окрім окремих видів коштовного каміння й виробів з рідкісних металів. Наприклад, тривалість кругообігу землі за раціонального її використання нескінченна, а порушення правил експлуатації призведуть до необоротних втрат.

Окрім основних родових ознак об'єктів нерухомості, можна виділити їх власні ознаки (рис.1.4), які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єктів нерухомості. Практично неможливо вести мову про дві однакові земельні ділянки, квартири, будови, оскільки у них обов'язково будуть відмінності в розташуванні відносно до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світу, що вказує на. різнорідність, унікальність і неповторність кожного об'єкта нерухомості.

Об'єкти нерухомості мають високу економічну цінність, оскільки призначені для тривалого користування та не зникають в процесі використання. Як правило, об'єкти нерухомості відрізняються конструктивною складністю й підтримка їх в належному стані вимагає великих витрат.

Суть об'єктів нерухомості полягає в триєдності категорій: матеріальна (фізична), правова і економічна (рис. 1.5).

1.4 Життєвий цикл об'єктів нерухомості

Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта - це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл такого об'єкта прийнято встановлювати в такому порядку: задум народження - зрілість - старіння і смерть. Кожній стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості властиві ряд етапів, заходів, дій:

Передпроектна (початкова) стадія включає: аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення відповідної документації, залучення кредитних інвестиційних засобів.

Стадія проектування включає: розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.

Очевидно, що на перших двох стадіях прибуток не утворюється, оскільки вони носять мотиваційний характер. Основні завдання цього періоду - скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше: мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу об'єкта нерухомості. На жаль, слід визнати, що концепція розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу частіше обговорюється, ніж застосовується на практиці. Суть цієї концепції в тому, що ухвалюючи рішення про будівництво об'єкта нерухомості, власник "прирікає" себе на сукупність витрат, нерозривно пов'язаних з володінням об'єктом нерухомості. Ці витрати отримали назву - вартість володіння власністю. Розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості може використовуватися, наприклад, для порівняння двох способів досягнення однієї й тої самої мети - побудувати об'єкт нерухомості або ж орендувати його і ін. На рівні проекту розрахунок витрат з урахуванням життєвого циклу може бути використаний, наприклад для того, щоб ухвалити рішення про те, чи варто в процесі обробки в коридорі уздовж стін закріпити декоративну дошку або щорічно фарбувати стіни.

Раціонально побудована система розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості дозволяє співставити дії, що забезпечують різну тривалість життя елементів об'єкта нерухомості. Слід зазначити, що економію, яка може бути досягнута в результаті реалізації проекту, ікіжко ідентифікувати, ще складніше кількісно оцінити і дуже складно документально підтвердити.

Витрати на реалізацію значних проектів будівництва або реконструкції досить високі, тому особливу увагу слід приділити контролю всіх видів витрат. Як правило економія є величина змінна.

Рішення, що приймаються власником про будівництво (придбання) об'єкта нерухомості лише на основі аналізу початкової ціни (придбання, будівництво, оренда), в більшості і моїй не найкращі рішення і часто виявляються просто неправильними. Безумовно, це завдання (розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості) є досить складним, та варто докласти зусилля для його розв'язання, адже в результаті буде закладено фундамент для формування щорічних бюджетів на весь період експлуатації об'єкта нерухомості.

3. Стадія будівництва полягає у виборі підрядника: координації ведення будівельних робіт і контролі якості будівництва, кошторисів надходжень та витрат. На даній стадії з'являються реальні докази відповідності об'єкта, який будується, вимогам певного сегменту ринку нерухомості, що обумовлено логікою його життєвого циклу. На цій стадії розв'язуються задачі збільшення частки потенційних споживачів, оскільки зростання об'єму пропозицій та, відповідно, прибутку свідчить про достатньо широке ринкове визнання.

Сучасна ситуація в економіці змушує учасників інвестиційних проектів ущільнювати графіки робіт з реалізації конкретного будівельного проекту з тією метою, щоб його результати почали приносити користь у обраному напрямі підприємницької діяльності якомога раніше. Тому будівельні роботи, як правило, починаються на стадії проектування (до повного завершення розробки проекту), що вимагає високого ступеня координації дії всіх учасників проекту. Така організація будівництва призводить до істотної економії (від 5 до 10%) за рахунок зниження вартості капіталу (скорочення обсягів і термінів запозичення) за рахунок більш раннього введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, а також до появи принципово нових бізнес-рішень. На цій стадії фірма може досягнути суттєвого скорочення витрат при правильному виборі форми управління будівництвом, а саме: управління проектом або генпідрядний договір.

Організація будівництва за формою управління проектом дуже поширена в країнах з розвинутою ринковою економікою й має певні перспективи в нашій країні, особливо при реалізації проектів багатоповерхових будівель, оскільки єдине управління циклом "проектування-будівництво" скорочує час виконання проекту, завдяки чому досягається загальна економія (до 10%) засобів і створюються умови для ефективного контролю за усіма видами витрат.

У вітчизняній практиці поширеніший підрядний принцип будівництва об'єктів, коли за договором будівельного підряду будівельна організація-підрядчик зобов'язана у встановлений термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язаний створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат й сплатити обумовлену ціну.

Звичайно, замовник обирає одну будівельну організацію на роль генерального підрядника, укладає з нею договір на весь комплекс робіт. При будівництві великих об'єктів замовник (забудовник) може призначити декілька генпідрядних організацій, кожна з яких відповідає за певну ділянку та працює під безпосереднім контролем представників замовника.

У вітчизняній практиці архітектурно-проектні організації не контролюють якість будівельно-монтажних робіт. Проектувальники обмежуються лише періодичними відвідинами будівельного майданчика з тією метою, щоб переконатися, що всі їх рекомендації враховані при реалізації проекту. В такому випадку контроль за якістю робіт виконує замовник (забудовник). Окрім контролю якості при реалізації великих проектів необхідно запрошувати зовнішніх експертів (за відсутності власних професіоналів) для оцінки вартості робіт та дотримання графіка виконання окремих операцій й усього комплексу робіт, з бухгалтерського обліку та аудиту, вирішення питань правового характеру, взаємодії з контролюючими органами і представниками місцевої влади.

Порядок прийому об'єктів до експлуатації досить повно регламентований нормативними документами.

Стадія експлуатації об'єкта нерухомості включає експлуатацію об'єктів, їх обслуговування і ремонт.

Експлуатація об'єктів нерухомості включає такі напрями: експлуатація устаткування приміщень; матеріальний облік; протипожежна охорона і техніка безпеки; управління: комунікаціями, утилізацією та переробкою відходів, переміщеннями й переїздами, змінами і перебудовою; усунення аварійних ситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, установка меблів і охорона об'єкта.

Не існує єдиного визначення поняття "устаткування приміщень", але їх основу складають такі системи: опалювання, вентиляції, кондиціонування; основне електричне устаткування, системи тепло - і водопостачання, водовідведення; системи механічного та електричного вертикального й горизонтального транспортування (ліфти, ескалатори).

Ключовими чинниками ефективної експлуатації устаткування є централізоване управління будівлею, куди входить служба забезпечення охорони та безпеки (включаючи питання протипожежної охорони й техніки безпеки), центр з експлуатації будівель. При цьому у більшості проектів сучасних будівель передбачено автоматизовані системи обслуговування будівель. Деякі керівні компанії організовують єдині системи управління будівлями і щороку вносять в них нові параметри, особливо з урахуванням тенденцій розповсюдження індивідуально контрольованого середовища.

Останнім часом важливість функції безпеки зросла через загрозу тероризму, випадків помсти, зростання злочинності тощо. Тому, все більша кількість організацій прагне влаштувати безпечне робоче середовище, адже значення безпеки зростає. Як правило, системи охорони (у тому числі й протипожежної), технічної безпеки розробляються та реалізуються з урахуванням специфічних потреб і призначення об'єктів нерухомості.

Управління комунікаціями є функцією, яка визначається сутністю об'єкта нерухомості. Телефон і телефонна інфраструктура все ширше використовуються для забезпечення послуг зв'язку, факсиміле, телетексту, передачі-приймання даних. Потенціал цих послуг розширюється за допомогою розповсюдження волоконно-оптичного зв'язку. Окрім телефонізації, розвивається комп'ютеризація (мережі зв'язку комп'ютерів), автоматизація робочих місць.

Електронна або інформаційна безпека включає забезпечення інформаційного захисту на електронних пристроях, частково у програмному забезпеченні, а також для банку даних організації.

Процес утилізації шкідливих відходів при експлуатації об'єктів нерухомості включає ряд складних управлінських завдань утилізації, наприклад люмінесцентних ламп, щоб позбавитись одночасно і від шкідливих відходів. Як правило, керівник об'єкта нерухомості укладає договір з організаціями, які спеціалізуються на їх захороненні та утилізації. Суть переробки полягає в відокремленому зборі та перепродажу або знищенні відходів. Звичайно, відходи поділяються на категорії: папір, скло (листове, пляшки), металобрухт (сталь, чавун, алюміній), пінопласт, моторні мастила, шини тощо.

Управління переміщенням у процесі виробництва та експлуатації об'єктів нерухомості є управлінням рухом співробітників різних підрозділів, який викликаний збільшенням або скороченням персоналу, припиненням або надбавкою оренди об'єктів чи переходом в інші приміщення.

В процесі експлуатації об'єкта нерухомості часто доводиться виконувати роботи зі зміни об'єкта нерухомості чи то його складових частин. Як показує практика, новий співробітник бажає удосконалити робочий простір або перепланувати офісні приміщення, проте існує ряд правил, які дозволяють здійснювати ефективне управління змінами на користь організації:

простір - немає необхідності пересувати стінку на 0, 5 м для задоволення чиїхось амбіцій;

матеріали - немає потреби використовувати паркет з цінних порід дерева, де можна використовувати ламінат;

принципи проектування - не вбудовувати шафи там, де можна обійтися тими, що стоять окремо;

планування - не здійснювати перепланування офісу лише тому, що хтось із співробітників бажає сидіти напроти вікна;

інженерне забезпечення - не встановлювати по п'ять розеток на кожній стіні, а необхідно забезпечити належний доступ до електричних і інформаційних входів.

Аварійні ситуації можуть виникнути у будь-який час, ніхто КС застрахований від пожежі, затоплення, вандалізму або Навіть від таких ситуацій, як повінь, землетрус тощо. Єдиної форми плану заходів щодо ліквідації аварій не існує, у кожному конкретному випадку призначається відповідальний за той чи інший об'єкт і розробляється інструкція, за якою він повинен діяти. Організації повинні проводити оцінку ступеня і вразливості та розробляти план заходів.

Після усунення наслідків аварій слід виконати такі роботи:

перевірити всі сталеві конструкції на предмет пошкодження від нагрівання;

знайти пошкодження від продуктів згоряння;

перевірити все комунікаційне та офісне устаткування й інші системи об'єкта нерухомості на предмет корозії й вогкості;

перевірити електропровід та інші комунікації на наявність конденсату (в холодний час);

перевірити котельне устаткування;

очистити системи від цвілі та інших шкідливих матеріалів у випадку пошкодження тощо.

Меблі - рівноправний елемент об'єкта нерухомості, тому необхідно здійснювати їх огляд і ремонт відповідно до плану профілактичних робіт. Обслуговування й ремонт. Як показує практика, переважна більшість власників об'єктів нерухомості не виділяє достатніх коштів на утримання та ремонт будівель і споруд. Складається ситуація, коли об'єкти нерухомості вводяться в експлуатацію, а кошти на підтримку їх в робочому стані не виділяються. Причин тут багато: від бажання швидко досягти певної мети до нерозуміння наслідків подібного кроку, бо матеріальні докази виявляються через декілька років.

Витрати на виправлення цих наслідків (довготривалого недофінансування) майже завжди перевищують вартість робіт з обслуговування й ремонту, які могли б запобігти цим дефектам.

Обслуговування - роботи, виконані для забезпечення первинного оцінного терміну корисної експлуатації об'єктів нерухомості, які не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають старінню й виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування - попередження передчасного старіння об'єкта нерухомості.

Ремонт - роботи з відновлення пошкоджень або зносу об'єкта нерухомості до нормального експлуатаційного стану. Мета ремонту - відновлення об'єкта нерухомості.

Ремонтні роботи розподіляються на дрібні й значні. Дрібний ремонт виконується в рамках забезпечення експлуатації об'єкта нерухомості. Він не подовжує термін служби об'єкта й не збільшує його вартість. Його тривалість за часом 1-2 дні. Значний ремонт належить до заходів, що продовжують термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшують його вартість. Триває більше двох днів.

Заміна - це процес заміщення старих фондів, що входять до складу об'єкта нерухомості на аналогічну одиницю. Предметом заміни є основні фонди, які стали непридатними або морально застаріли.

Основна мета обслуговування об'єкта нерухомості - забезпечення безперебійного користування за його прямим призначенням - включає:

щоденне прибирання (для підтримки презентабельного вигляду);

своєчасне виправлення дрібних дефектів;

здійснення суттєвого ремонту;

розробка заходів щодо скорочення й мінімізації сукупних витрат на експлуатацію та обслуговування;

раціональна робота комунальних служб (при забезпеченні надійності), що обслуговують об'єкт нерухомості.

постійний контроль і аналіз витрат з обслуговування і ремонту об'єкта;

складання графіків проведення робіт, контроль за їх виконанням;

звітність з об'єкта нерухомості в цілому і за групами устаткування зокрема.

На практиці існує безліч різних підходів щодо забезпечення експлуатації та ремонту, наприклад:

ремонт за потребами;

періодичний ремонт (наприклад, заміна м'якої крівлі через 10 років);

профілактичне обслуговування устаткування;

аварійне обслуговування;

ремонт (заміна вікон).

Стадія закриття об'єкта - повна ліквідація його первинних і набутих функцій, - у результаті або знос, або якісно новий розвиток.

Ця стадія життєвого циклу об'єкта нерухомості також вимагає значних витрат на ліквідацію. Ці витрати є наслідком факту володіння об'єктом нерухомості. У випадку, якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, то витрати на зміну відносяться до витрат володіння з урахуванням нової функції. Життєвий цикл об'єкта нерухомості підкоряється визначеним закономірностям і включає термін економічного та фізичного життя (рис.1.6):

1. Термін економічного життя, тобто період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термін економічного життя завершується, коли удосконалення перестають давати прибуток до вартості об'єкта.

Час життя, тобто відрізок часу, коли об'єкт існує й в ньому можна жити або працювати.

Типовий термін фізичного життя, визначений нормативними актами чинного законодавства.

З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни, як:

Ефективний вік, що відображає вік об'єкта залежно від його зовнішнього вигляду, технічного стану і т.д.

Хронологічний (фактичний) вік, що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.

Термін економічного життя, що залишився, використовується з метою оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і складає період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта. Життєвий цикл об'єкта нерухомості поділяється на три етапи (рис.1.7).

Кожний етап включає певні заходи та дії власника.