Земля - це одне з основних національних багатств України. Особливу цінність становлять міські землі. Займаючи лише два відсотки від загальної площі території держави, вони концентрують понад дві третини населення, майже три чверті основних промислово-виробничих фондів, переважну частку виробничого, наукового, соціально-економічного та культурного потенціалу.

Саме це, з одного боку створює для користувачів земель населених пунктів винятково сприятливі умови для господарювання та підприємництва, а з іншого потребує ефективного використання міських земель, що є необхідною умовою успішного проведення економічних і соціальних ринкових перетворень, оскільки саме міста стають каркасом нових форм господарювання в країні.

Високий ступінь усуспільнення використання міських земель в умовах розвитку приватної земельної власності покладає на органи місцевого самоврядування відповідальність за реалізацію інтересів усіх суб'єктів земельних відносин та забезпечення цілеспрямованого розвитку міста.

Розуміння того, що в місті повинен існувати чіткий механізм управління земельними ресурсами виникло давно. В ході еволюції інституту земельної власності було визнано, що не існує повністю автономної приватної власності на землю. Власник землі фактично використовує не тільки свою ділянку, але й користується об'єктами інженерної, транспортної, соціальної, природоохоронної інфраструктури, які були споруджені містом і розміщені далеко від його власної ділянки. Сьогоднішнє суспільне та економічне середовище навколо земельної власності настільки складне, що найкраще та найбільш ефективне використання земельних ділянок перевищує автономні можливості її власника. Тому використання землі в містах підлягає все більшому узгодженню приватних та громадських інтересів.

Пошук оптимального поєднання громадських та приватних інтересів, у рівній мірі захищених правом, - ось сутність регулювання земельних відносин в містах в системі управління земельними ресурсами.

Існуюче законодавство України у сфері регулювання земельних відносин, ще не в повній мірі орієнтована на вирішення питань міського землекористування в умовах приватизації; недосконалим є правове забезпечення регулювання земельних відносин в містах; відсутні цілі ланки в реалізації затвердженої містобудівної документації та її використанні при земельно-господарському устрої території міст; недостатньо ефективним є економічний механізм впливу на характер та інтенсивність використання міських земель; не в повній мірі визначені необхідні для ринкових умов нормативно-організаційні методи регулювання землекористування на рівні міста.

Проблема полягає не тільки у неврегульованості багатьох правових питань приватизації землі у містах, айв складності та невизначеності самого процесу приватизації. Саме вирішення проблем міського землекористування в умовах приватизації є одним з найважливіших завдань органів управління земельними ресурсами.

Підхід до приватизації міських земель не як до простого перерозподілу землі у зв'язку з появою нових форм господарювання, а як до складного багатогранного комплексу заходів, який повинен забезпечувати, з одного боку, ефективне використання міських земель, цілеспрямований та комплексний розвиток території міста, а з іншого - свободу власникові землі для реалізації його соціально виправданих інтересів, - дозволяє визначити І основні концептуальні напрямки регулювання процесу приватизації землі в містах.

Основна увага приділяється організаційно-правовому забезпеченню підготовки та реалізації програми приватизації землі, що сприятиме успішному проведенню процесу приватизації земельних ділянок у місті, захистить громадські та приватні інтереси при приватизації землі, а також створить механізм реалізації програми приватизації.

Здійснення приватизації міських земель в широкому розумінні цього процесу, тобто забезпечення рівноправного розвитку різних форм власності на землю та всіх форм господарювання на землі. Створення економічного механізму регулювання земельних відносин та стимулювання раціонального, соціально виправданого використання і охорони земель, припинення процесів знецінення міських земель та забезпечення умов для підвищення рівня їх облаштування та благоустрою - різко підвищує значення містобудівних документів як однієї з найважливіших ланок в системі управління земельними ресурсами в місті.

Важливе місце в системі управління земельними ресурсами надано містобудівним засадам регулювання земельних відносин в умовах приватизації, які за рахунок дотримання раціональної планувальної організації території та узгодженого взаємного розміщення виробничих комплексів, житлових районів, громадських центрів, зон відпочинку та інших об'єктів забезпечують умови для праці, побуту та відпочинку населення, організації виробництва, збереження та поліпшення навколишнього середовища.

Одним з головних завдань, що вирішується в процесі містобудівного проектування, є функціональне зонування території, яке шляхом встановлення цільового призначення та системи обмежень використання міської території в межах зони персоніфікує містобудівні рішення до рівня окремого землекористування. Введення режиму зонування розглядається як намагання максимально узгодити зміст прав і обов'язків власників землі та землекористувачів з об'єктивними властивостями міської території.

1. Загальна характеристика об'єкту

1.1 Загальні відомості

Кам'янець-Подільський місто обласного підпорядкування, центр адміністративного району, центр міжрайонної системи розселення Хмельницької області.

Кам'янець-Подільський - одне з найстародавніших міст краю - розташований у центрі Волине - Подільської височини на р. Смотрич. лівій притоці Дністра, за 102 км від обласного центру - міста Хмельницького.

Перші письмові згадки про Кам'янець-Подільський зустрічаються у вірменських хроніках 1060-1062 рр.

Населення міста на 01.01.1999 р. становило 108.3 тис. чоловік.

В місті існує Національний історико-архітектурний заповідник "Кам'янець", який створено згідно Наказу Президента України від 30 квітня 1998 р.

Планувальна структура міста обумовлена природними та антропогенними факторами, які поділяють територію міста на такі зони:

Центральна історична частина міста;

Сельбищна зона;

Промислово-складські зони (Північна. Південна. Східна);

Природоохоронно-рекреаційні території.

Центральна частина міста включає в себе Національний історико-архітектурний заповідник, зону регулювання забудови, частину природоохоронних території Смотрицького каньйону та парку "Подільські Товтри".

Природоохоронні рекреаційні території міста представлені зеленими насадженнями загального користування, які складаються зі скверів, парків, бульварів, ботанічного саду та входять складовою частиною в природний національний парк "Подільські Товтри", а також геологічний пам'ятник природи загальноміського значення "Смотрицький каньйон".

Визначення вартості цих земель безпосередньо пов'язане з їх місце розташуванням в системі міста та режимом використання, забороною на передачу у приватну або колективну власність.

Використання цих земель для комерційної діяльності фізичними особами може здійснюватись тільки на умовах оренди.

Місто Кам'янець-Подільський має централізовану систему водопостачання, джерелом якого є поверхневі води р. Дністер та підземні води силурійського горизонту.

Об’єктом оцінки є земельна ділянка, надана приватному підприємцю Лебедині Олені Миколаївні і призначена для будівництва та обслуговування лазні. Земельна ділянка розташована: Хмельницька область, м. Кам'янець-Подільський, по вул. Суворова, 19а.

На земельній ділянці розташована будівля загальною площею приміщень 755,00 кв. м., будівельним об’єктом 3342 кв. м. Щільність забудови - 58%. Земельна ділянка, надана приватному підприємцю Лебедині О.М. із земель Кам'янець-Подільської міської ради в оренду згідно договору оренди від 27.04.2004р.

Обстеження земельних ділянок в натурі проведено спеціалістами в травні 2008р.

Загальна площа земельних ділянок складає 582 кв. м. Ділянка має наближену до прямокутної конфігурацію. Рельєф земельної ділянки - рівнинний. Рівень залягання ґрунтових вод більше 3-х м від рівня поверхні. Земельна ділянка межує:

на півночі, заході, півдні із землями загального користування (проїзд, вул. Суворова, вул. Пушкінська);

на сході - із землекористуванням ЖЕК №4.

1.2 Природно-кліматичні умови

1.2.1 Клімат

На території міста і області помірно-континентальний клімат з м'якою зимою та досить теплим вологим літом. Мікроклімат міста формується Товтровим кряжем та каньйонами Дністра і його притоків, тому тут створилися особливі умови для збереження рідкісних і реліктових рослин, серед яких більшість лікарські. Товтри - це місцева назва скелястої дугоподібної гряди шириною до 6 кілометрів, висота, якої досягає 401 м. над рівнем моря. В кінці весни та на початку осені майже щорічно бувають приморозки. Але в холодні весни сніговий покрив може затриматися до третьої декади квітня, у теплі - сніговий покрив може зійти вже у другій половині лютого.

1.2.2 Рельєф

Рельєф міста: височини витягнуті з південного сходу на північний захід. Кам'янець-Подільський лежить у межах широколистяної лісової зони.

Історія розвитку території регіону, її геологічна будова визначили не тільки рельєф, але й корисні копалини, які мають нерудний характер.

В околицях міста є поклади вапняків силурійської системи, які дуже щільні, Ці скритокристалічні, придатні для виготовлення щебеню, бутового каменю, випалювання вапна тощо. З деяких їхніх відмін можна виготовляти облицювальну плитку. Є кар'єри для видобування вапняків неогенової системи, які крім вищеназваних застосувань можуть використовуватися і в цукровій промисловості. На базі Гуменецького родовища рифових вапняків працює АТ "Подільський цемент". У складі рифових порід поширені також вапняки які добре піддаються механічній обробці (розпилювання, обтісування), що дає змогу виготовляти з них стандартні стінові блоки та різноманітні фігурні вироби.

На території Кам'янець-Подільського району відкрито декілька родовищ гіпсу. В районі є поклади піску, який придатний для виготовлення скла.

1.2.3 Рослинність

Мальовничі ліси, галявини, урочища Подільських Медоборів є місцем активного відпочинку туристів. З метою збереження, відтворення і раціонального використання природних ландшафтів Поділля з унікальними історико-культурними комплексами, які мають високе природоохоронне, естетичне, наукове, рекреаційне та оздоровче значення. Територія міста увійшла в Національний природний парк "Подільські Товтри". В межах міста проходить каньйон р. Смотрич, який складений силурійськими відкладами. Товтри і каньйон сьогодні розглядаються як об'єкт світової природної спадщини. В межах міста на схилах каньйону зростає 4 види рідкісних рослин, що занесені до "Списку рідкісних видів Європи", та близько 20 видів - рідкісних в Україні, мешкає 10 видів фауни світового значення. На скелястих берегах каньйону зростають реліктові, ендемічні рослини, які є найціннішим фітогенофондом України та біля 300 видів лікарських, медоносних, декоративних рослин, які є основою для промислової сировини. Своєрідна навколишня природа відтворена і представлена в Кам'янець-Подільському ботанічному саду та міському Еколого-натуралістичному "центрі учнівської молоді (МЕНЦУМ) і в музеї природи та екології НІШ "Подільські Товтри".

В Старому місті зосереджені картинні галереї, музеї, салони-магазини, де можна ознайомитись і придбати вироби народних умільців. Чимало цікавих експонатів можна побачити в Кам'янець-Подільському історичному музеї-заповіднику. Стимулом для відвідування Кам'янеччини є пошук відомостей про своїх предків (генеалогічний туризм) у фондах колишнього губернського архіву.

1.2.4 Ґрунти

Територія господарства, згідно агрогрунтового районування, розташована в межах Кам'янець - Подільського району Західної провінції лісостепової зони південного заходу Східноєвропейської рівнини. Ґрунтовий покрив лісостепової зони складався під впливом тісної взаємодії наступних факторів помірного клімату з нейтральним балансом вологи і періодично промивним водним режимом, наявністю карбонатних лісів суглинкового механічного складу в ґрунтотворних породах, більш або менш розчленованого ерозією рельєфу, частково лісової, частково степової рослинних формацій, інтенсивного впливу господарської діяльності людини.

В основному ґрунтовий покрив території складається з сірих опідзолених, темно-сірих ґрунтів і чорноземів опідзолених. По річкових долинах, днищах балок сформувались лучні, лучно-болотні і болотні гранти.

В результаті ґрунтового обстеження, камерального обробітку кольорових матеріалів і даних лабораторних аналізів, на території господарства виділено 17 різновидностей ґрунтів. Всі відміни ґрунтів на карті позначені відповідним шифром.

2. Земельне законодавство в галузі регулювання емельних відносин

Становлення Української держави наштовхується на низку соціально-економічних проблем, серед яких не останню роль відіграє проблема раціонального використання земельних ресурсів. В усіх проявляннях господарської діяльності поверхня землі є необхідною умовою для того, щоб виробництво взагалі могло здійснюватися. За П.М. Першини, землі є загальною умовою праці, предметом праці та її засобом.

В населених пунктах земля є просторовим операційним базисом, хоч не виключено її використання як головного засобу виробництва.

Земельна реформа в Україні є надзвичайно важливою складовою тих економічних перетворень, які відбуваються в напни державі на шляху становлення ринкових відносин. З подальшою розбудовою незалежної правової держави постає питання про зростання ролі території міст, населених пунктів в проведенні економічної реформи, що вимагає розв'язання проблеми діяльності органів місцевого самоврядування стосовно трансформування форм власності, розвитку інфраструктури ринку та - соціальної інфраструктури, посилення ділової активності, включаючи підприємництво.

Міські землі є унікальним ресурсом і від ефективного їх використання значною мірою залежить економіка держави в цілому. Реформування земельних відносин в містах стосується всіх галузей економіки та суспільного життя. Саме тут повинні прискорено розвиватись і поточні процеси, інститут власності на землю, формуватись і вдосконалюватись нормативно-правові й економічні механізми.

Управління земельними ресурсами - це реалізація політичного курсу Держави щодо реформування земельних відносин. Таким чином земельна реформа є складовою частиною загальнодержавного курсу економічної здійснюваної в Україні з переходом економіки держави до відносин. Вона являє собою комплекс правових, економічних, і організаційних заходів, здійснення яких забезпечує вдосконалення земельних відносин, перехід до нового земельного устрою, що відповідає характеру регульованої, соціально орієнтованої ринкової економіки України.

Перехід до ринкових методів управління соціально-економічним розвитком країни зумовив необхідність формування принципово нових підходів до політики в галузі земельних відносин в містах. Нові земельні відносини в місті вимагають здійснення оновлених методів управління землекористуванням.

Метою удосконалення земельних відносин у місті повинно стати створення ефективної системи планування використання міських земель, територіального його розвитку, усунення юридичних перешкод на шляху вільного обігу землі серед громадян і юридичних осіб, гарантування прав власності на землю і землекористування, організація використання земель на платній основі, забезпечення їх охорони в інтересах територіальної громади, населення країни в цілому.

Враховуючи специфічність сучасних соціально-економічних умов, гальмування процесів удосконалення земельних відносин у містах неприпустиме. Земельні ресурси є величезним багатством. Необхідно рішуче провести невідкладні заходи з метою максимального ефективного використання земель міст, істотного поповнення в результаті цього місцевих бюджетів, як свідчить досвід, зазначені заходи можуть бути ефективними лише у випадках, коли вони уособлені в систему управління земельними ресурсами міста, належним чином забезпечену матеріальними і фінансовими ресурсами.

1. Система управління землекористуванням у містах повинна базуватись

виключно на чинному законодавстві, рішеннях і розпорядженнях міських рад і міських голів, що видаються у його розвиток. Будь-які дії, пов'язані із використанням земель в містах у такий спосіб, будуть передбачуваними і стандартизованими, забезпечать свободу вибору управлінських рішень органів влади, юридичних осіб і громадян, а також швидке реагування на динамічну зміну економічних і соціальних умов.

2. Зміна характеру використання земель має здійснюватись відповідно до ідеології генерального плану міста і іншої містобудівної документації.

3. Примусове вилучення земельних ділянок, які знаходяться у власності фізичних і юридичних осіб, має відбуватись у відповідності до закону у випадках виникнення суспільної потреби, з попередньою компенсацією їх вартості.

4. Органи управління земельними ресурсами міста мають проводити політику максимально можливого підвищення вартості земель державної і комунальної та приватної власності шляхом розвитку інженерної інфраструктури, благоустрою, інженерної підготовки території.

5. Зважаючи на сучасні реалії суспільних відносин у країні, основним засобом набуття громадянами і юридичними особами прав на володіння і користування земельними ділянками із земель державної і комунальної власності в містах повинна стати довгострокова оренда земель. Крім щорічної орендної плати, орендарі повинні сплачувати кошти за право укладання договорів оренди. Зазначені кошти та орендна плата надходитимуть до бюджету міста і використовуватимуться на розвиток інженерної інфраструктури, благоустрій, інженерну підготовки території.

6. Вважається за необхідне створити можливості некомерційного користування земельними ділянками. Право постійного користування земельними ділянками необхідно поширювати лише на землекористування юридичних осіб державної і комунальної форм власності, діяльність яких фінансується за рахунок коштів державного і місцевого бюджетів.

7. Територіальний розвиток міст має відбуватись шляхом укладання їх органами управління відповідних договорів купівлі-продажу з власниками прилеглих до міста земельних ділянок, у яких виникла потреба.

8. Політику міста щодо регулювання забудови, підвищення вартості земель необхідно проводити переважно економічними методами, насамперед шляхом диференціації розміру земельного податку, запровадження субсидій, пільгового кредитування тощо.

9.3 метою забезпечення гарантій прав власності на землю і користування нею, а також унеможливлення недобросовісних угод щодо іпотечного кредитування, потрібно запровадити сучасну державну систему реєстрації прав на землю та іншу нерухомість.

10. Органи влади міста мають сприяти здійсненню на підприємницьких засадах ліцензованими юридичними особами і громадянами діяльності щодо оцінки вартості земельних ділянок, брокерських і нотаріальних дій, проведення конкурсів і аукціонів, формування земельних ділянок, проведення відповідних землевпорядних кадастрових зйомок.

11. Надзвичайно важливо напрацювати і запровадити юридичні стандарти та чіткі процедури щодо здійснення земельного обігу в місті та забудови земельних ділянок, а також орендарі і орендодавці матимуть повні можливості без втручання органів влади спілкуватись між собою, укладати відповідні цивільно-правові угоди, однакові для всіх за правами та обов'язками сторін.

12. Політика органів управління землями міста щодо удосконалення земельних відносин пріоритетно повинна сприяти максимальному залученню вітчизняних та іноземних інвестицій у сферу торгового, готельного, транспортного, офісного будівництва, внутрішнього благоустрою території і рекреаційної діяльності, реконструкцією неефективних виробництв у офісні центри, тощо шляхом надання земельних ділянок у довгострокове користування з правом продовження терміну землекористування.

13. Інвесторам потрібно надавати можливість широкого вибору земельних ділянок із земель державної і комунальної власності для здійснення майбутньої підприємницької діяльності, стимулювати розвиток земельного обігу. Першочерговим завданням органів влади міста повинно бути, зокрема визначення та пропонування інвесторам земельних ділянок для будівництва сучасних комплексів складських приміщень, транспортних засобів, постачальницької мережі. Одночасно доцільно поступово здійснювати заходи щодо упорядкування існуючої торгівельної мережі з ліквідацією стихійних ринків продовольчих та інших товарів.

14. Земельний ринок у місті як система юридичних, економічних і соціальних відносин, за якою права на володіння, користування і розпорядження земельними ділянками спільно обмінюються з цивільно-правовими угодами між громадянами і юридичними особами без втручання в процеси обміну держави чи органів місцевого самоврядування має набути стрімкого розвитку.

Проблеми управління земельними ресурсами, реформування земельних відносин, раціонального використання земельних ресурсів і їх охорони Р висвітлені в працях відомих вітчизняних вчених.

Всі рекомендації і методичні розробки, приведені в даному огляді,, літератури, покладені в основу розробки дипломного проекту. Крім літературних джерел опрацьовані і використані також прогнозні розробки років, які проводились на території міста.

Стратегічною правовою базою управління земельними ресурсами міста Є Основний Закон України - Конституція України, прийнята Верховною радою України 28 червня 1996 року, в якому сказано, що земля є національним багатством і перебуває під особливою охороною. держави, власності на землю, яке набувається і реалізовується громадянами, юридичними особами та державою відповідно до Основного Закону (стаття 14), гарантується державою.

Конституція України, враховуючи надзвичайну важливість землі у всіх сферах життєдіяльності народу, відокремлює землю від інших об'єктів нерухомості, передбачає принципи її особливої охорони. При цьому Конституція визнає три форми власності на землю: приватну, державну, комунальну.

В статті 13 Конституції України "казано, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування межах, визначених Конституцією.

Кожний громадянин має право на землю згідно чинного законодавства. Але користуючись землею, він не має права заподіяти шкоду самій землі, іншій людині, суспільству. Крім цього, Конституція визнає такі правові норми регулювання відносин власності на землю:

1) всі суб'єкти права власності на землю є рівними перед законом;

2) право власності на землю гарантується;

3) використання власності на землю не може погіршувати природних якостей землі;

4) кожен громадянин має право на підприємницьку діяльність не заборонену законом, в тому числі з використанням землі.

Процес управління земельними ресурсами повинен випливати з "середини" Конституції України. Прийняття будь-якого управлінського рішення всупереч Конституції є нелегітимним, тобто незаконним.

Згідно статті 8 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти повинні прийматись на основі Основного Закону і відповідати йому.

Отже Конституція України є стратегічною основою подальшого розвитку і вдосконалення законодавчого забезпечення управління земельними ресурсами. При цьому земельні відносини, їх правовий, економічний і організаційний механізм, наукове визначення ефективності його дій мають стати в сучасних умовах визначальними в системі виробничих відносин, а також набути законодавчої форми, якщо земля дійсно є основним національним багатством України, яка перебуває під особливою охороною держави. Отже, земельні відносини в Україні регулюються Конституцією України і випливаючи з неї, Земельним кодексом України.

Земельний кодекс України є основним законодавчим документом, завданням якого є регулювання земельних відносин з метою створення умов для раціонального використання і охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання, поліпшення природного середовища, охорони прав громадян, підприємств, установ, організацій на землю. Земельний кодекс передбачає свободу норм і правил використання і охорони земель, адекватних ефективному управлінню земельними ресурсами. Тому цілком закономірним став факт, що з проголошенням Декларації про державний суверенітет України одним з перших законодавчих актів став Земельний кодекс, який створив правову основу подальшого розвитку земельного законодавства і започаткував процеси реформування земельних відносин.

Земельний кодекс України був прийнятий в 2001 році. Кожну з його статей потрібно розглядати як елемент управління земельними ресурсами, оскільки він в тій чи іншій мірі впливає на досягнення виконання завдань, передбачених Земельним кодексом.

Певна річ більш ефективне управління земельними ресурсами буде забезпечене за умови досягнення відповідності норм Земельного кодексу, вимогам Конституції України, узгодженості з іншими законодавчими актами Указами Президента України.

Нині існує розбіжність положень Кодексу з положеннями, що є у 19 законодавчих актах, прийнятих після введення його в дію. З плином часу будь-який законодавчий документ вимагає свого вдосконалення, ця об'єктивна необхідність випливає з реалій життя. Сьогодні вже стала очевидною необхідність у Земельному кодексі такого розділу, як "Обіг законодавчого закріплення механізму розмежування державної і комунальної власності, механізму права обмеженого використання ділянок. Земельний кодекс повинен передбачати оренду землі, механізму управління земельними ресурсами та інше ході проведення земельної реформи з'ясувалось, що успішна її можлива за умови підготовки цілого пакету законодавчо - правові документів та дієвих механізмів її здійснення. Тому, обираючи, стратегію і тактику здійснення земельної реформи в Україні, за 9 років було прийнято майже 100 законодавчо-нормативних документів з питань організації управління земельними ресурсами.

Отже правовою, нормативною та методичною базою управління міста будуть вищенаведені законодавчо-правові і законодавчо-нормативні акти, а також інструкційні та методично-організаційні положення, видані відповідними органами, а також містобудівна документація.

3. Складання і затвердження проекту відведення земельної ділянки

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

від 26 травня 2004 р. N 677 Київ

Про затвердження Порядку розроблення проектів

землеустрою щодо відведення земельних ділянок

Відповідно до статті 50 Закону України "Про землеустрій" Кабінет Міністрів України постановляє:

Затвердити Порядок розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (додається).

ЗАТВЕРДЖЕНО

постановою Кабінету Міністрів

України

від 26 травня

2004 р. N 677

ПОРЯДОК

роблений проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок

1. Цей порядок визначає механізм розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (далі - проект відведення земельної ділянки).

2. Проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли: на ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається у або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення; земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, і без зміни її меж та цільового призначення; земельна ділянка придбана на конкурентних засадах (за результатами земельних торгів).

Проект відведення земельної ділянки може не розроблятися також в інших випадках, передбачених законом.

3. Проект відведення земельної ділянки розробляється на підставі: рішення сільської, селищної, міської ради, районної, Київської або Севастопольської міської держадміністрації, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок; укладених договорів між землевласниками і землекористувачами та розробником проекту відведення земельної ділянки; судового рішення.

4. Розробником проекту відведення земельної ділянки є фізична або юридична особа, яка має ліцензію на проведення робіт із землеустрою відповідно до закону (далі - виконавець).

5. Замовником проекту відведення земельної ділянки можуть бути сільська, селищна, міська рада, районна, Київська або Севастопольська міська адміністрація, землевласник або землекористувач, інші особи відповідно еону разі прийняття судом рішення про надання земельної ділянки у користування або передачу у власність замовником проекту її відведення є фізична або юридична особа, на користь якої прийнято рішення.

6. Проект відведення земельної ділянки розробляється на основі завдання, утвердженого замовником, що є невід'ємною частиною договору на зведення відповідних робіт.

Типовий договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджується Кабінетом Міністрів України.

До договору замовник додає вихідну документацію, необхідну для дроблення проекту землеустрою.

7. Виконавець у встановлений договором строк розробляє проект землеустрою, який включає текстові та графічні матеріали, обов'язкові положення, встановлені завданням на розроблення проекту, інші дані, необхідні для вирішення питання щодо відведення земельної ділянки.

8. Вимоги до складу, змісту та оформлення проекту відведення земельної ділянки встановлюються нормативно-технічною документацією із землеустрою.

9. Проект відведення земельної ділянки виконавець погоджує із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини. У разі відведення земельної ділянки для розробки корисних копалин або забудови територій на площах їх залягання проект погоджується також з органом державного геологічного контролю та органом державного гірничого нагляду.

10. Погоджений проект відведення земельної ділянки підлягає державній експертизі, яка проводиться органом земельних ресурсів відповідно до законодавства.

11. Після одержання позитивного висновку державної експертизи проект Підведення земельної ділянки розглядається сільською, селищною, міською радою, районною, Київською та Севастопольською міською Держадміністрацією, затверджується ними або в установленому порядку подається до інших органів, до повноважень яких належить надання у та, юстування або передача у власність земельних ділянок

Проект відведення земельної ділянки ПП Лебедини О.М. для будівництва і обслуговування лазні по вул. Суворова, 19а в м. Кам'янець-Подільському розроблений згідно рішення сесії міської ради № 43 від 20.02.2004 р. Підприємство діє на підставі Статуту товариства з обмеженою відповідальністю зареєстрованого виконкомом Кам’янець-Подільської міської ради 14.05.1996 року №058. Запроектована до відведення земельна ділянка межує:

з півночі, заході, півдні - із землями загального користування (проїзд, вул. Суворова, вул. Пушкінська);

з сходу - із землекористуванням ЖЕК №4.

3емельна ділянка, що проектується до відведення відводиться за рахунок земель міської ради.

Відповідно до Українського класифікатора цільового використання землі земельна ділянка віднесена до земель промислового використання, для цільового використання - 1.11

Даним проектом, відповідно до ст.118 Земельного кодексу України, передбачено відвести ПП Лебедини О.М. земельну ділянку Суворова 19а, площею 0,0582 га. для будівництва та обслуговування лазні, відведення земельної ділянки погоджено з Кам'янець - Подільським міським управлінням земельних ресурсів.

4. Перенесення проекту в натуру

Суть перенесення проекту в натуру полягає в тому, що на місцевості відкладаються опорні точки і ліній від яких при проектуванні вираховуються ліній або нульові проміри до проектних точок і ліній. Від знайдених опорних точок або ліній проводяться встановлені проектом виміри, в результаті визначають положення проектних точок на місцевості і закріплюють їх стовпами.

Опорні точки як правило являються точки теодолітних ходів прокладених при зйомці. При перенесені проекту в натуру використовується велика кількість робочої сили і транспорту. Тому дуже важливо організувати роботу, так щоб вона виконувалась без суттєвих затримок. З цією метою перед початком роботи складається звітний план в якому вказується метод роботи і порядок виконання роботи.

Обов'язковим технічним проектом при перенесенні проекту в натуру є робоче креслення. Робоче креслення - це копія практичного плану на кальці в туші. На цьому плані нанесені границі проектних ділянок, окремі пункти на яких вказується проект, нанесені кутові геодезичні дані необхідні для контролю. Проміри на прямій лінії на робочому креслені підписуються згідно даної проектної точки в наростаючому порядку від початку прямої в напрямку руху мірної стрічки.

Все що вище пере числено виконано в такій же послідовності і на проекті відведення земельної ділянки приватному підприємству „Конкур" для виробничих потреб.

Існує три методи перенесення проекту в натуру:

промірів - мірним приладом, кутомірним теодолітом з мірним приладом;

графічний - мензулою;

1. Перенесення проекту мірним приладом, має завжди перевагу перед іншими методами, особливо в тих випадках, коли:

Місцевість відкрита, тобто прокладанню проектної лінії на місцевості не перешкоджають насадження, будівлі; положення кінців перенесених в натуру ліній визначається проміром між точками, які позначені на плані і надійно визначаються в натурі (знаки, стовпи). Якщо проектування проводиться аналітичним або графічним способами, в проектування враховувались довжини промірів, то в ролі опори при перенесенні проекту використовуються точки раніше прокладених теодолітних ходів або пункти інших видів геодезичної сітки.

Перенесення проекту в натуру теодолітом і мірним приладом проводиться в випадках, коли:

місцевість залісена, забудована, закриває видимість в потрібних напрямках, не дозволяє здійснювати перенесення проекту тільки методом промірів. Проектування границі представляє ламані ліній і при прокладанні їх виникає необхідність будувати кути;

точки ситуації не можуть служити надійною опорою для перенесення проекту в натуру і виникає необхідність визначити положення проектних точок шляхом побудови кутів і промірів ліній без точок і ліній теодолітних ходів і пунктів інших геодезичних сіток.

Перенесення проекту в натуру мензулою переважно проводять в суху погоду і при наявності плану мензульної зйомки, або аерофотозйомки переважно на твердій основі, якщо:

проектування проводилось механічним та графічним способами;

не потрібна детальна паралельність і перпендикулярність сторін ділянок, наприклад, сінокісних і пасовищних угідь, точки ситуації не можуть служити надійною опорою для перенесення проекту і виникає необхідність визначити положення проектної точки полярним способом, тобто шляхом побудови і проміру ліній, по границях землекористування і в середині нього відсутні теодолітні ходи, існуюча сітка геодезичних пунктів різна і застосування теодоліта недоцільно.

Найбільш проектним з вище наведених методів перенесення проекту в натуру є метод промірів стрічкою.

Він полягає в тому, що положення проектної точки на місцевості встановлюється проміром до опорної точки.

Таким чином для застосування методу промірів необхідно, щоб кожна проектна точка знаходилася в створі двох видимих точок, місцевість при цьому повинна бути відкрита.

Геодезична прив'язка межі землекористування здійснена до пунктів полігонометрії № 2008, № 166. Кути поворотів вимірювались теодолітом 2Т30, методом кругових прийомів, відстань 50 - метровою металевою стрічкою. По матеріалах польових робіт складено план земельної ділянки в масштабі 1: 500 з в казанням суміжних землекористувачів, довжин ліній, румбів та площі. Контроль польових робіт та матеріалів здійснювався на всіх етапах виконання робіт.

5. Експертна грошова оцінка земельної ділянки

ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Підстава для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, наданої приватному підприємстві Лебедині Олені Миколаївній для будівництва та обслуговування лазні, виконана ГОВ експертно-консалтинговою фірмою "Власна справа" за замовленням приватного підприємця Лебедини Олени Миколаївни, відповідно до договору №14-05/08 від 12.05.2008 р.

Нормативно-правове поле оцінки

При проведенні роботи, матеріали якої викладені в даному звіті. Оцінювачі керувалися наступними законодавчими актами та нормативними документами:

Конституція України;

Земельний кодекс України;

Закон України "Про плату за землю";

Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні";

Закон "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні";

Закон України "Про оцінку земель" № 1378-І-У від 11 грудня 2003 року;

Закон України "Про Державний бюджет України на 2004 рік";

Указ Президента України від ЗО травня 2001 р. № 372/2001 "Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки";

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531;

"Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок", затверджено наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 9 січня 2003 р. №2. Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003р. за №346/771 7;

"Норми професійної діяльності оцінювача", які затверджені Радою УТО. її.04.1995 р.;

"Міжнародні стандарти оцінки". (ІУ8);

Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 144

Інформаційна база для експертної грошової оцінки

Земельно-кадастрові дані стосовно місцезнаходження, кількісної та якісної характеристики земельної ділянки. її правового режиму, функціонального використання: проект відведення земельної ділянки; відомості про природні, економічні, історико-культурні. екологічні та містобудівні особливості району місцезнаходження земельної ділянки: дані про інженерне; облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомою майна, надані замовником; дані про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, то склалися на ринку на момент оцінки, надані агентствами нерухомості та оціночними фірмами; Уся надана інформація в рамках роботи розглядалася як достовірна і як така, ю не потребує спеціальної перевірки. Оцінювачі за надану інформацію відповідальності не несуть.

Мета оцінки

Прийнято вважати, що без конкурентний продаж земельних ділянок у

власність під раніше приватизованими об'єктами нерухомості здійснюється

ринковими цінами. Але якщо уважно розглянути критерії й умови, що

визначають поняття ринкової вартості, то можна помітити, що це не зовсім так. Тому для початку приведемо визначення основних оціночних категорій у відповідності до методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531 і Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 9 січня 2003 р. №2.3ареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003р. за 396/7717 а також Міжнародних стандартів оцінки та Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440.

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим режимом та іншими суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами.

Земельні поліпшення - зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, інфраструктури меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також внаслідок, господарської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів тощо).

Найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті його вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання

Чистий операційний дохід - різниця між доходом від орендних платежів та або її поліпшення, який визначається попитом на ринку, та річними витратами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення

Ставка капіталізації - коефіцієнт, за допомогою якого рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об'єкта оцінки.

Рентний дохід - дохід, що його можна отримати з землі як фактора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва залежно від її якості та місця розташування земельної ділянки.

Обмежений ринок - ринок, на якому конкуренція серед продавців та покупців відсутня зовсім або обмежена.

Ціна - сума грошей, за якою пропонується або фактично здійснюється перехід прав на об'єкт оцінки від продавця до покупця.

Дата оцінки - дата, станом на яку проведено процедуру оцінки та визначеність об'єкта оцінки експертна грошова оцінка - процес визначення вартості об'єкта оцінки на оцінки. Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової імовірної ціни продажу на ринку або іншого виду вартості об'єкта оцінки заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо, за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Вартість - суспільно визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений грошовій формі. Під час оцінки визначається певний вид вартості об'єкта оцінки як імовірна сума грошей, яка може бути отримана за об'єкт оцінки (може бути здійснений обмін об'єкта оцінки) на дату оцінки.

Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Оціночна вартість - вартість, визначена експертним шляхом відносно

База оцінки - методологічна основа оцінки, яка визначається можливістю застосування до об'єкта оцінки того чи іншого оціночного принципу та категорії оцінюваної вартості в залежності від функції оцінки, відношення об’єкта до відповідних ринків продажу, а також умов передачі права власності.

Беззаперечно, основною дефініцією, на підставі якої у більшості випадків ідентифікується категорія вартості, є ринкова вартість. На жаль, наведена вище вітчизняна інтерпретація цієї категорії представлена в скороченому вигляді, з якого випали (навмисно чи випадково) деякі суттєві тонкощі та нюанси. Тому звернемося до най поширеного тлумачення категорії ринкової вартості згідно з МСО.

Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, за яку об'єкт може бути проданий на відкритому конкурентному ринку при наявності всіх умов, необхідних для укладання чесної угоди між покупцем і продавцем, відсутності специфічних умов фінансування та з урахуванням того, що учасники угоди мають типову мотивацію, інформовані про стан ринку, діють відповідально і неупереджено;

на ціну угоди не впливають додаткові стимули і фактори;

період експозиції на ринку є розумно тривалим.

Згідно МСО існують дві методологічні бази: ринкові та відмінна: ринкової вартості як випливає із пункту 3 Методики 1531 експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продаж) на ринку або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди. З урахуванням умов оцінки й відчуження землі на первинному ринку в разі без конкурентного викупу наявні, як мінімум, чотири головні відмінності від цінових критеріїв визначення ринкової вартості:

відсутність конкурентного ринку (продаж здійснюється одному конкретному покупцю);

на ціну угоди впливають додаткові стимули і фактори (тобто існує зацікавленість покупця - власника нерухомого майна)

період експозиції об'єкта на ринку не є розумно тривалим (період злажу залежить від розпорядливості учасників угоди і коливається від скількох днів до півроку і більше);

у ряді випадків присутні специфічні умови фінансування (не менше чверті ділянок продається з розстрочкою платежу).

Усі ці особливі обставини не дозволяють ідентифікувати вартість земельних ділянок, що продаються у власність на без конкурентній основі, як ринкову. За сукупність ознак вона підходить під визначення інвестиційної вартості (тобто вартості для конкретного покупця), яка. згідно з МСО - 2. відноситься до неринкової бази оцінки. На користь цього припущення говорить і те, що у разі викупу земельної ділянки власником наземних поліпшень, конкуренція між продавцем та потенційними покупцями відсутні зовсім. Це повністю відповідає визначенню обмеженого ринку (див. Пункт 5 Методики 1531). А якщо немає ринку, то немає і ринкової вартості, останнім часом усе більш актуальним стає продаж вакантних земельних юк з аукціонних торгів, які. нібито, формують істинну ринкову вартість. Це теж омана, тим більше небезпечна в розумінні керівників місцевих, органів влади, не знайомих із тонкощами ціноутворення на землі; по перше, за таким критерієм, як розумно гриватий період експозиції ділянки: а ринку, аукціонна вартість не відповідає визначенню ринкової вартості, закордонний досвід свідчить, що для продажу типової земельної ділянки по ринковій вартості необхідно приблизно 6 місяців. Аукціон, як правило, вводиться протягом одного місяця.

По - друге, продаж земельних ділянок на конкурентних засадах тільки зароджується. Одиничні, разові продажі, поки вони не досягли "критичної маси", є випадковими. Тому ціни продажу ділянок також випадкові і не відповідають загальному закону вартості, який, як відомо, діє по відношенню до конкретного товару на обмеженому ринку, а до сукупності цього товару на відповідному ринку в цілому. Якщо орієнтуватися на аукціонні як на ринкові, тим більше під тиском ззовні. То більш - менш сформована система ціноутворення на первинному ринку може виявитися зруйнованою

Однак, як наголошує відома оціночна мудрість, ринкова вартість існує тільки в ідеалі. Майже завжди можна знайти які-небудь специфічні умови та відчуження майна, що відрізняються від типового визначення ринкової вартості. Така ситуація досить поширена і в принципі, передбачена міжнародними стандартами оцінки. Зокрема тут відзначається, що в деяких країнах можуть існувати специфічні особливості національного законодавства, що регулює відносини власності, процедурні регламентації особливий і непорівнянний з іншими країнами стан ринку нерухомості і т.д., цьому випадку застосування ринкової бази оцінки допустимо, наче з сою і конкретною вказівкою в звіті всіх істотних відхилень від стандартного визначення ринкової вартості. Це необхідно для однозначної інтерпретації звіту про оцінку і недопущення помилкової о тлумачення отриманих результатів та сфери їх застосування юдячи підсумок зазначимо що при оцінці земельних ділянок несільськогосподарського призначення для цілей без конкурентного або продажу з аукціону варто оперувати поняттям оціночність як найбільш нейтральною категорією, роботи оцінки - огляд земельної ділянки, збір та обробка вихідної інформації розрахунки - здійснювалися в травні місяці 2008 р. оцінки - 27 травня 2008р.

Підходи до оцінки земельної ділянки загальні принципи.

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю позиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання. - які забезпечують власник) землі землекористувач) одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і справляється плата при передачі земельної ділянки у власність земельної ділянки, відповідно до Земельного кодексу України, визначається на підставі експертної грошової оцінки.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531. експертна грошова оцінка проводиться за такими методичними підходами: капіталізація чиє гою операційного або рентного доходу (пряма і непряма): зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок: врахування ат на земельні поліпшення: При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовуйся методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкті оцінки.

Методичні підходи експертної грошової оцінки Експертна грошова оцінка, на відміну від грошової (нормативної) оцінки, базується на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі. Визначення вартості земельної ділянки в рамках експертної грошової оцінки забезпечується шляхом дотримання вимог спеціальних процедур, що відображають наступні методичні підходи: доходний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), втратний (врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці).

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації операційного або ситного доходу (фактичного чи очікуваного), передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від її найбільш ефективного використання з урахуванням встановлених обтяжень та обмежень щодо її використання. Цим підходом вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

До

Цкп = - ----.

Ск

Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях): о - річний чистий операційний або рентний дохід (фактичний очікуваний) (у гривнях): ставка капіталізації (у відсотках) Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем па ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

Доі

Цкн = Х - --------- - +Р;

(і + Ск)

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у гривнях): Доі - очікуваний річний чистий операційний рентний дохід за 1-ї рік (у гривнях); 1 - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу:

Р - поточна вартість реверсії (у гривнях): - сума; Х - сума.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продаж) подібної земельної ділянки або ом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну капі гал. з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Чистий річний операційний дохід від забудованої земельної ділянки розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням га експлуатацією земельної ділянки і її поліпшенням, що склалися на ринку.

До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.

До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.

За методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельних ділянок визначається на рівні цін. які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціпа продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

Цза = Ца + Х Цаj

j=i

де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях); Ца - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях); т - кількість факторів порівняння: дельта Цаj - річниця (поправка) в ціні (+. - ) пролажу а ї подібної "смольної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j фактором порівняння: X - сума.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення пін продаж) подібних земельних ділянок беруться ціни продаж тих ділянок, які і за факторами, що виливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється; Подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають: однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження водойми): спільний район розташування: близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів; режим ґрунтових вод та паводків. заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).

До факторів, що виливають на вартість земельної ділянки, належать: правовий режим земельної ділянки: умови продажу та пов'язане з ним фінансування: дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана і зміною ринкових ціп на нерухомість): особливості місця розташування: фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови: умови та обмеження щодо використання земельної ділянки, методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найкращого та найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Цв = Цо - Вос; де:

Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування

витрат на земельні поліпшення (у гривнях): Цо - очікуваний дохід від продаж) поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях): Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки. Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість будованої земельної ділянки. Об'єктом оцінки є земельна ділянка, надана ПП Лебедині О.М. і призначена для будівництва та обслуговування лазні. Земельна ділянка розташована: Хмельницька область, м. Кам'янець-Подільський, вул. Суворова,19 а Грошова оцінка м. Кам'янець-Подільський виконана ТОВ ЕКФ „Власна Справа” на замовлення Управління земельних ресурсів Хмельницької області та Кам'янець - Подільського міськвиконкому згідно договору №14-05/08 від 12.05.2008 р. Затверджена Рішенням Кам'янець - Подільської міської ради № 43 від 20.02.2004 року.

Грошова оцінка всієї земельної ділянки, виконана Кам'янець - Подільським міським управлінням земельних ресурсів і становить 149625,77 грн., що в розрахунку на 1 кв. м.75,52 гри. Довідка про грошову оцінку наведена в додатку.

Згідно з грошовою оцінкою, яка затверджена рішенням дев’ятнадцятої сесії 4 скликання Кам’янець - Подільської міської ради від 20.02.2004 р. № 43. Про плату за землю в м. Кам’янець - Подільському, запроектована до відведення земельна ділянка входить в 16 економіко - планувальну зону. Грошова оцінка всієї земельної ділянки становить 149625,77 грн. на 27.05.2008р.

6. Виготовлення державного акту

Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі (назва в редакції наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 23.08.2001 р. N 144)

(Слова "державний акт на право приватної власності на землю", "державний акт на право колективної власності на землю", "договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)" вилучено; слова "державний акт на право власності на землю" замінено на слова "державний акт на право власності на земельну ділянку" та слова "державний акт на право постійного користування землею" замінено на слова "державний акт на право постійного користування земельною ділянкою" у відповідних відмінках згідно з наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 2 липня 2003 року N 174)

1. Загальні положення

1.1 Право власності на землю і право постійного користування землею посвідчується державним актом:

абзац пункту 1.1 вилучено

на право власності на земельну ділянку;

на право постійного користування земельною ділянкою.

Форми державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 року N449.

України по земельних ресурсах від 02.07.2003 р. N 174)

Право оренди землі - оформляється договором згідно із Законом України оренду землі"

Державний акт на право власності на земельну ділянку та державний акт "право постійного користування земельною ділянкою видається на підставі рішення Кабінету Міністрів України, обласної, районної, Київської і Севастопольської міських, міської, селищної, сільської ради, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, районної Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій (пункт 1.4 із змінами, внесеними згідно з наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 29.02.2000 р. N 27, в редакції наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 29.12.2003 р. N 322).

Договір оренди землі на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина або юридичної особи, укладається між власником земельної та особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду.

Договір оренди землі на земельну ділянку, що перебуває у державній або ній власності, укладається між відповідною державною інстанцією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінетом міністрів України у межах їх повноважень або органом місцевого самоврядування: сільською, селищною, міською радами та особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду.

Державний акт на право власності на земельну ділянку Серія ЯГ №974345, акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за №010814400419, Кадастровий номер земельної ділянки 6810400000: 16: 001: 0015, державний акт виданий 29.12.2008р. Складання державного акта на право власності на земельну ділянку проводиться після перенесення в натуру (на місцевість) меж земельної ділянки та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженим в установленому порядку проектом відведення цієї ділянки.

Розробку технічної документації зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку здійснюють суб'єкти господарювання, які отримали ліцензії на провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних робіт, або територіальні органи земельних ресурсів.

Технічна документація зі складання державних актів на право власності земельну ділянку розробляється у двох примірниках. Перший (з матеріалами польових вимірювань і обчислень) зберігається в районних (міських) відділах управліннях) земельних ресурсів Держкомзему України, другий - у виконавця робіт.

2. Порядок складання державного акта

Роботи зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою виконуються в такій послідовності:

підготовчі роботи;

встановлення (відновлення) в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки та меж обмежень на використання земельної ділянки;

складання кадастрового плану земельної ділянки;

заповнення бланка державного акта. л абзац шостий пункту

Підготовчі роботи включають:

підготовку виписки з рішення відповідної ради або державної адміністрації про передачу у власність або надання у постійне користування земельної ділянки;

аналіз договору купівлі-продажу земельної ділянки або іншого правовстановлюючого документа, що посвідчує перехід права власності на землю;

аналіз матеріалів проекту відведення земельної ділянки; підготовка виписки з земельно-облікових документів про площу земельної

аналіз висновку державного органу земельних ресурсів про наявні обмеження на використання земельної ділянки (крім випадків відчуження земельної ділянки із земель приватної власності);

аналіз висновку органу у справах будівництва і архітектури про наявні обмеження на використання земельної ділянки;

підбір планово-картографічних матеріалів та збирання інформації про опорну геодезичну мережу;

проведення рекогносцирування по зовнішній межі земельної ділянки;

Межі земельних ділянок, що передаються або надаються у власність чи у користування, відновлюються або переносяться в натуру

(на місцевість) за планово-картографічними матеріалами.

Кадастровий план земельної ділянки складається в масштабі, який забезпечує чітке зображення всіх елементів і написів. На план наносяться:

межі земельної ділянки з описом суміжних землевласників і землекористувачів;

поворотні точки меж земельної ділянки;

лінійні проміри між точками по межах земельної ділянки; абзац

межі будинків і споруд, розташованих на земельній ділянці;

межі вкраплених земельних ділянок сторонніх землевласників і землекористувачів (додається їх список);

межі угідь та зон обмежень щодо використання земельної ділянки.

До державного акта на право власності на земельну ділянку, що видається товариствам всіх видів або співвласникам, обов'язково додається затверджений список членів даного товариства або співвласників.

3. Порядок видачі державних актів та реєстрації

Державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою видаються структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України.

Державна реєстрація державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України.

3.3 Порядок ведення книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі встановлюється наказом Держкомзему України.

У випадку припинення права власності чи користування земельною Ділянкою документ, який посвідчує це право, повертається до архіву державного органу земельних ресурсів, де зберігається другий примірник цього документа.

7. Моніторинг земель

Раціональне використання і охорона природних ресурсів важлива природнича - наукова і соціально - економічна проблема. її багатоаспектний характер вимагає системної орієнтації яку дослідженні складних процесів, так і у вирішенні практичних задач з організації ефективного і комплексного використання природних ресурсів.

В управлінні земельними ресурсами важливе місце відводиться моніторингу земель.

Моніторинг земель - (згідно з ст.95 Земельного кодексу України) - це система спостереження за станом земельного фонду, в тому числі земель, розташованих в зонах радіоактивного забруднення, з метою своєчасного виявлення змін, їх оцінки, відведення й ліквідації наслідків негативних процесів.

Основним завданням моніторингу земель є формування і підтримання на сучасному рівні системи інформації про стан земельних ресурсів, залучених в господарське або інше використання на певній території, а саме про зміни в стані земель, що викликані антропогенними діями. В системі моніторингу розрізняються три рівні:

санітарно-токсичний;

екологічний;

біосферний.

Відповідно до Положення про, моніторинг земель, об'єктом моніторингу є весь земельний фонд незалежно від форми власності. В залежності від охоплення території здійснюється:

глобальний;

національний; - регіональний;

локальний моніторинг.

8. Техніка безпеки

Аналіз існуючого стану охорони праці та цивільної оборони

Охорона праці - це система правових, соціально-економічних, організаційно-технічних, санітарно-гігієнічних і лікувально-профілактичних заходів і засобів, спрямованих на збереження здоров'я і працездатності людини в процесі праці.

Головною метою охорони праці є створення на кожному робочому місці безпечних умов праці, умов безпечної експлуатації обладнання, зменшення, або повна нейтралізація дії шкідливих і небезпечних виробничих факторів на організм людини і, як наслідок значення виробничого травматизму та професійних захворювань.

Верховна рада України 17 грудня 2002 року прийняла Закону країни "Про охорону праці", який має велике соціально-економічне значення, оскільки торкається життєвих інтересів майже ЗО мільйонів громадян України.

При виконанні землевпорядних робіт, як і при багатьох інших видах робіт, теж існує небезпека для життя та здоров'я працівників. Це пов'язано перш за все з тим, що великий обсяг робіт в землевпорядкуванні виконується польових умовах, на відкритій, в багатьох випадках, на незнайомій, віддаленій, пересіченій місцевості. Шкідливі, для здоров'я працівників фактори присутні і при виконанні камеральних робіт.

Розробленим Проектом формування і організації території; сільськогосподарських підприємств на території сільської ради, передбачено

суттєвих змін в розміри та форми полів, а це тягне за собою

перенесення проектних меж в натуру (на місцевість). При винесенні проекту в

у неминуче виконання польових землевпорядних робіт, які будуть виконуватись спеціалістами землевпорядниками. Необхідним є забезпечення розробки заходів з охорони праці. Але перш за все проаналізуємо Існуючий стан охорони праці в господарстві, на базі якого будуть виконуватися названі роботи.

У ТзОВ створена та функціонує служба охорони праці. Адміністрацією господарства затверджене Положення про службу охорони праці в господарстві, яким визначено умови комплектації служби, її завдання, функції, права та відповідальність.

Раз в три роки поновлюється наказ про організацію охорони праці (останній виданий в березні 2003 року). Цим наказом призначено відповідальних за охорону праці в структурних підрозділах, створено комісії (ситуаційна, з охорони праці), створена система оперативного контролю за охороною праці, визначені ступені контролю, визначені уповноважені трудового колективу з охорони праці, призначено відповідальних за проведення інструктажів.

В адмінбудинку обладнаний кабінет з охорони праці. В ньому наглядно, у вигляді стендів, розміщена поточна інформація про стан охорони праці в господарстві, права та обов'язки працівників та адміністрації з питань хорони праці, загальні правила безпечної поведінки на робочому місці, законодавчі акти в галузі охорони праці. Ведеться первинна документація з охорони праці, до її складу входять такі документи: наказ про організацію рони праці; посадові інструкції по професіях та по видах робіт; журнали первинного інструктажу та повторного інструктажу; матеріали проведення та околи навчань працівників; протоколи засідання комісії з охорони праці; плани роботи поточні, оперативні та перспективні; комплексні заходи з покращення охорони праці; приписи по охороні праці та ін.

В кожному виробничому підрозділі (тваринницька ферма, машинно-орний парк, тік) обладнані кутки з охорони праці, в яких вивішені інструкції з безпеки праці та протипожежної безпеки при виконанні видів робіт. Крім кутків з охорони праці на виробничих ділах обладнані санітарно - побутові приміщення.

Працівники професій з небезпечними умовами праці (тваринники, механізатори та ін) забезпечуються харчуванням, це стосується і роботи в польових умовах. Медогляди працівників господарства проводяться щорічно. Перед прийомом на роботу з працівниками проводиться навчання з охорони праці та вступний інструктаж. Повторні інструктажі та навчання проводяться в середньому раз на два роки.

Незадовільний стан в господарстві з виділенням коштів на заходи, щодо покращення умов праці. Таких коштів повинно виділятися в середньому в розмірі 2% від прибутку підприємства, а виділяється приблизно 1,5 тис. грн. в рік. Ці кошти витрачаються тільки на спецхарчування, а протипожежні витрати та на придбання спецодягу, за останні три роки дорівнюють нулю. За таких умов не виконується колективний договір і це значно погіршує умови праці і побуту працівників господарства.

Незважаючи на таке фінансування охорони праці, за останні три роки в господарстві не було жодного випадку виробничого травматизму.

Топографо-геодезичні та землевпорядні роботи, в основному, розділяються на два види: польові та камеральні. Кожен з цих видів робіт при існуючій технології проведення землевпорядних робіт має свої специфічні умови праці.

Запроектоване розміщення мережі польових доріг забезпечить

економічність транспортних робіт і виключає можливість

шкідливих для організму людини факторів (запиленість,

шум, вібрація).

При проведенні поточних інструктажів з загальних питань охорони праці потрібно проводити інструктажі і з пожежної безпеки.

При здійснені камеральних робіт для запобігання потрібно слідкувати справністю електрообладнання, недопущення його перегрівання, забезпечення безпечної віддалі від електроприладів матеріалів, що мають властивість легко загорятися (карти, плани, фотокопії, журнали та ін).

Дуже важливим елементом охорони праці є дотримання гігієни праці

виробничої санітарії при проведенні польових землевпорядних робіт.

Важливим елементом забезпечення гігієни праці є правильна організація режиму харчування та приготування їжі. Перед початком польових робіт необхідно провести інструктаж працівників на предмет надання першої медичної допомоги при нещасних випадках.

Захист населення у надзвичайних ситуаціях

Актуальність проблеми природно-техногенної безпеки населення України і її території в останні роки обумовлена тривожною тенденцією зростання числа небезпечних природних явищ, промислових аварій та катастроф, які призводять до значних матеріальних втрат, пошкодження здоров'я та загибелі людей. У зв'язку з цим зростає роль цивільного захисту Заселення від наслідків надзвичайних ситуацій різного походження. Основним завданням цивільної оборони є захист населення при, виникненні надзвичайних ситуацій мирного і воєнного часу.

Із набуттям Україною незалежності почалося законодавче оформлення цивільного захисту населення державою, що проявилося у прийнятті 3 лютого 1993 року Закону України "Про цивільну оборону" та ряду інших нормативно-правових актів.

Відповідно до цих документів органи місцевого самоврядування в межах своїх повноважень забезпечують вирішення питань цивільної оборони здійснення заходів щодо захисту населення і місцевості під час надзвичайних ситуацій (НС) різного походження.

Висновок

Одним із головних питань здійснення земельної реформи є відведення земельної ділянки.

Даний дипломний проект розглядає питання відведення земельної ділянки в оренду з правом викупу приватному підприємцю Лебедини О.М. по вул. Суворова 0,0582га для будівництва та обслуговування лазні.

В ньому розглядаються такі питання:

складання і затвердження проекту відведення земельної ділянки;

виготовлення державного акту на право постійного користування землею;

перенесення проекту в натуру.

В проекті надані такі графічні матеріали:

1 План розміщення земельної ділянки.

2. Проект відведення земельної ділянки.

3 Грошова оцінка м. Кам’янець - Подільський.

4 Схема перенесення проекту в натуру.

У всіх розділах надані всі необхідні законодавчі акти на розраховані дані для виносу проекту в натуру.

Список використаної літератури

І. Дехтяренко Ю., Драпіковський О. Регулювання земельних відносин в місті. - К.: Основи, 1997. - 128с.

Земельний кодекс України - 2001.

Конституція України: Прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996р. - К.: Україна, 1996. - 54с.4. Практичний посібник із питань землекористування і землеволодіння в межах міста Кам'янець-Подільський / Кравчук В.І., Лотоцький В.І. - Кам'янець-Подільський: Абетка-НОВА, 2003. - 64с.5. Солярчук Д.І., Сохнич А.Я. Прогнозування в системі управління земельними ресурсами // Вісник ЛДАУ: Землевпорядкування і земельний кадастр - Львів: ЛДАУ, 2002. - №5. - с.183-189.6. Стандарт підприємства. Дипломні і курсові проекти (роботи). Загальні вимоги до оформлення. СТП 186-1-99: Львів, держ. агроуніверситет, 1999. - 26 с.7. Третяк А.М. Основи державного регулювання використання і охорони земель: Чернівці, 1994. - 56 с.8. Солярчук Д.І., Солярчук Ю.Д. Проблеми використання та охорони земельних ресурсів України на сучасному етапі // Вісник ЛДАУ: Землевпорядкування і земельний кадастр - Львів: ЛДАУ, 2002. - №5. - с.65-69.9. Сохнич А.Я. Методологічні основи оптимізації охорони природи і землекористування // Землевпорядний вісник. - 1999. - №3. - С.4-11.

Курсовая работа: Приватизація міських земель

Похожие работы: