ВСТУП

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім’ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.

Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Таким чином, об’єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.

Задачі дослідження:

досконально дослідити житлове законодавство на предмет виявлення проблем, пов’язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;

запропонувати свої шляхи вирішення проблем.

При дослідженні використовуються такі методи:

метод соціально-історичного аналізу;

метод правового аналізу;

метод порівняльного аналізу.

1 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

1.1 Договір найму житла

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у влас­ність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користу­ватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового ре­гулювання договору найму (оренди) житла в но­вому ЦК України. Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реаліза­ції конституційних положень про вільний ви­бір місця проживання та про здійснення права приватної власності (ст. ст. 33 і 41 Конститу­ції України). Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках і багатосто­ронніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів (відповідно до ст.ст 626-627, гл. 52 ЦК).

Дого­вір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання — правовідношення, в якому ко­жна зі сторін має одночасно і права, і обов'язки і вважається боржником у тому, що вона зобо­в'язана вчинити на користь другої сторони, і од­ночасно — кредитором у тому, що вона має пра­во вимагати від неї. Виходячи з того, що дого­вір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені оби­дві сторони договору, наймодавець одночасно ви­ступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплати грошей за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобов'язання вчинити на його ко­ристь певну дію (передати житло в користуван­ня негайно або у строк, встановлений договором найму) []. У разі невиконання боржником обов'я­зку передати кредиторові у користування жит­ло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачене законом. Наприклад, якщо жи­тло ще не передане, переважне право на його одержання має той із кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це не­можливо визначити, — кредитор, який першим подав позов (ст. 620 ЦК). Пра­вові наслідки непередання майна наймачеві, вказані в ст. 766 ЦК, поширюються на договір найму житла. Такий договір є відплатним, стро­ковим, консенсуальним. Він вважається укла­деним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору на­лежать умови про предмет договору (ст. 812 ЦК), дані про осіб, які прожи­ватимуть разом із наймачем, а також усі ті умо­ви, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 3 статті 810 ЦК до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності, застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлене законом. Договір найму житла не є різновидом договору найму (оренди). На договір найму житла по­ширюються норми, що регулюють договір най­му (оренди) в частині, яка не закріплена в гл. 59 ЦК в порядку аналогії закону. Наприклад, ст.ст. 762, 766 ЦК та інші.

Щодо застосування положень інших законів до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності, то такі закони будуть прийняті відповідно до вимог цього Кодексу та ст. З При­кінцевих та Перехідних положень ЦК. Напри­клад, таким законом може бути встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, що передбачено ч. 1 ст. 820 ЦК.

Договір найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності

Відповідно до ч. 2 статті 810 підстави, умови, порядок укладення та припи­нення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Мова йде про засто­сування до договору найму державного або ко­мунального житла норм чинного Житлового Кодексу Української РСР (далі — ЖК) та підзаконних актів, прийнятих на вимогу ЖК. Ра­зом з тим, глави ЖК, що регулюють право ко­ристування житлом, яке належить громадянам та юридичним особам на праві приватної влас­ності (у будинках громадського житлового фо­нду, службових приміщеннях і гуртожитках, які належать громадянам і фізичним особам, у бу­динках, квартирах приватного житлового фон­ду) втрачають силу після набрання чинності ЦК і до них не застосовуються. Відповідно до ст.ст. 4 та 9 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК щодо цивільних відносин, які виникли до на­брання чинності ЦК, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після на­брання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 р. і продовжують дія­ти після набрання чинності ЦК України, засто­совуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання дого­ворів окремих видів незалежно від дати їх укла­дання. Виходячи з цих вимог, а також врахо­вуючи неповне за обсягом правове регулюван­ня змін договору найму житла в гл. 59 ЦК, на підстави, порядок і наслідки зміни укладених до 1 січня 2004 р. договорів найму житла поширюються норми, передбачені ст.ст. 651-653 ЦК. Таким чином, норми гл. 59 ЦК регулю­ють підстави, умови, порядок укладення та при­пинення договору найму житла, що є об'єктом права приватної власності, тобто стосовно жит­ла, яке належить фізичним та юридичним осо­бам.

Сторони у договорі найму житла

Сторонами договору найму житла є наймодавець, — особа яка є власником житла, і най­мач — особа, якій передається житло в кори­стування. Такими особами можуть бути фізич­ні особи, які набули повної цивільної дієздат­ності та юридичні особи (див. коментарі до ст.ст. ЗО і 80 ЦК). Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі. Якщо договір найму житла укла­дається з кількома особами або у разі заміни первісного наймача на кілька осіб, вони можуть бути наймачами у договорі (див. коментар до ст. 824). Таким чином, на стороні наймодавця і наймача можуть бути багато осіб. Такі особи за своїм положенням відносяться відповідно до солідарних кредиторів та боржників (див. коментарі до ст.ст. 540-543 ЦК).

ЦК передбачає право бути наймачем житла юридичній особі, яка може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Правовою підставою для користування таким житлом може бути договір піднайму житла (див. коментар до ст.823 ЦК).

Сторони у договорі піднайму житла

Стаття, що коментується присвячена ще од­ному праву наймача — праву на укладення договору піднайму. До згоди наймодавця на укладання договору піднайму можна застосу­вати положення інших норм гл. 59 ЦК, які вимагають від наймача отримати таку згоду (див. наприклад, коментарі до ст.ст. 815 і 817 ЦК). У ч. 1 ст. 823 ЦК відсутня вказівка на обов'яз­ковість згоди на укладення наймачем догово­ру піднайму осіб, які постійно проживають із наймачем. Виходячи з рівності прав та обов'яз­ків наймача й осіб, які постійно проживають з ним, така згода є обов'язковою.

Предметом договору піднайму є частина або все найняте наймачем помешкання. Не може бути самостійним предметом договору піднай­му підсобні приміщення (кухня, коридор, комо­ра, тощо). Сторонами цього договору є наймач і піднаймач, який, як і тимчасовий мешканець, не набуває самостійного права користування жит­лом (див. коментар до ч. 2 ст. 818 ЦК).

Частина 2 ст. 823 ЦК встановлює оплатність договору піднайму. Розмір плати за користуван­ня житлом встановлюється договором піднай­му і цей розмір може бути більшим за розмір плати, що вноситься наймачем, (див. коментар до ст. 820). Договір піднайму житла є похідним від договору найму. Тому ч. З ст. 823 ЦК пе­редбачає, що строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі припинення договору найму житла, в тому числі дострокового, одночасно з ним при­пиняється договір піднайму. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житло у випадку при­пинення договору найму житла, він може бути виселений за рішенням суду без надання іншо­го житла за позовом власника житла.

У ч. 5 ст. 823 ЦК йдеться про обмеження прав піднаймача відносно прав наймача. До договору піднайму не застосовується положен­ня про переважне право на укладення догово­ру на новий строк, тобто до спливу строку дого­вору піднайму наймач може не попереджати піднаймача про відмову від укладення догово­ру на новий строк. Такий договір може вважа­тися укладеним на новий строк тільки після укладення нового договору. Якщо новий дого­вір піднайму укладений з іншою особою, то під­наймач не має права вимагати переведення на нього прав піднаймача.

Ст. 823 ЦК не встановлює форми договору піднайму житла, обов'язки піднаймача та осіб, які постійно проживають з ним, підстави до­строкового припинення договору піднайму. Зміст гл. 59 ЦК дає можливість зробити висно­вок про те, що договір піднайму має похідний характер від договору найму житла. Тим са­мим визначаються вимоги до договору піднай­му щодо його форми, обов'язків піднаймача та осіб, які постійно проживають із ним тощо. Ці вимоги мають відповідати подібним правовід­носинам за договором найму житла.

Заміна наймача у договорі про найом житла

Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така зад можлива з участю наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття з житла. У першому випадку заміна найм можлива за його вимогою та вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.

У разі смерті наймача або вибуття його житла, наймачами можуть стати усі інші і повнолітні особи, які постійно проживали з і лишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У ці му разі договір найму житла залишаєте чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або інше жиле приміщення в тому ж населено» пункті і перестав виконувати свої обов’язки за договором найму.

Диспозиція статті 824, викладена таким чином, що можна зробити висновок з урахуванням змісту інших статей при переважність вимоги наймача, інших осіб, як постійно проживають разом з ним, про замі ну наймача над відмовою наймодавця даті згоду на таку заміну. Вперше в гл. 59.пропо­зиції вказаних осіб законодавець називає ви­могами, підкреслюючи їх значення. Крім того інші особи, які постійно проживають разом з наймачем, набувають такого статусу (рівного] за правами і обов'язками з наймачем) тільки! після згоди наймодавця (ст. 816 ЦК). Серед підстав розірвання договору найму житла від­сутня така обставина, як відмова наймодавця від заміни наймача. Не припиняється зобов'язання за договором найму житла смертю фізичної особи — боржника (див. коментар до • ст. 608). Очевидно, що відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду, який має задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, що пред'являються до такої особи (див. комен­тар до ст. 813 ЦК).

1.3.3 Правонаступництво

Правонаступництво є однією з підстав замі­ни кредитора у зобов'язанні (див. коментар до ст. 512 ЦК). Відповідно до ст. 514 ЦК до ново­го кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або за­коном. У разі зміни власника житла, передано­го у найм на підставі договорів про відчуждення житла, інших цивільно-правових підставах, до нового власника переходять права та обов'яз­ки наймодавця. Правами наймодавця є право вимагати від наймача виконання його обов'яз­ків, передбачених ст. ст. 815, 819, 820 ЦК та (або) інших обов'язків, установлених у договорі. До обов'язків наймодавця належать: передача на­ймачеві житла придатного для постійного про­живання у ньому, здійснення капітального ре­монту, якщо інше не встановлене договором, ви­конання вимог ст. 822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передба­чених законом або договором. Правило, вста­новлене ч. 2 ст. 770 ЦК про те, що сторони мо­жуть встановити у договорі найму, що у разі від­чуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідно­сини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм. Ст. 814 ЦК є імпера­тивною нормою, обов'язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між

сторонам відповідно до вимог ч. З ст. б ЦК. Т| норма має обов'язкову силу для учасників* говору. Вказана правова норма спрямована захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Тому, коли сторони встановлють, у договорі найму, що у разі відчуження найманцем житла договір найму припиняєте таке положення договору може бути визнаної дійсним на підставі ст.ст. 203 ч. і ст. 215 І Слід також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (жит вий будинок) у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житлові будинку (див. коментар до ст.ст. 350 і 351 І Викуп у такому порядку не припиняє дію договору найму житла.

Форма і предмет договору найму житла

Стаття 811, передбачає, що до­говір найму житла як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Ст. 811 ЦК вста­новлює письмову форму договору найму житла. Вимоги до письмової форми правочину перелі­чені в ст. 207 ЦК. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сто­ронами письмової форми договору найму жит­ла має наслідком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення одні­єю зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків (див. коментар до ст. 218 ЦК).

Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму житла, а власник житла оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користування, то вона вправі звернутися до власника житла з позо­вом про примусове виконання обов'язку в натурі, тобто про зобов'язання відповідача пе­редати житло в користування. У випадку оспо­рювання факту вчинення цього договору і вчи­нення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобов'язання відповідача припинити чинити (усунути) перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові а прирівнені до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважаються допустимими доказами.

Стаття, 812 що коментується, розглядає предмет договору найму житла, якими можуть бути помешкання. До видів помешкання Кодекс відносить, зокрема квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивіду­альними ознаками і є неспоживними. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними. (див. коментарі до ст.ст. 183— >85 ЦК).

• Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається г статтях 29, 379, 380, 382 ЦК. Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла, не ; вичерпаним. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцю на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість. Ст. 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири ще й гуртожиток, готель, тощо). Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість 5ути предметом договору найму житла поме­шкань в гуртожитках, готелях. На нашу думку, такі помешкання можуть бути предметом до­говору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживан­ня, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умова­ми цього договору. Виходячи з того, що у від­повідності до ч. 1 ст. 810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору най­му житла прямо не поширюються на житлові

будинки, інше нерухоме майно, яке визнане са­мочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст. 376 ЦК (див. коментар до ст. 376 ЦК).

Частина 2 статті, що коментується, визначає єдину вимогу до предмета договору найму жит­ла. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому (див. коментарі до ст. ст. 379, 380 і 382 ЦК). Вимоги щодо ін­ших якісних характеристик помешкання сто­рони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і тех­нічним вимогам і визнання житлових будин­ків і житлових приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міні­стрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку мож­на застосовувати до приватного житла. Якщо після укладання договору найму житла буде встановлена непридатність помешкання до по­стійного проживання у ньому, сторони за взаєм­ною згодою можуть розірвати договір або за по­зовом наймача такий договір може бути визна­ний судом недійсним на підставі ст. 229 або ст. 230 ЦК.

Частина 3 ст. 812 ЦК встановлює, що най­мач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило спирається на положення ст. 186 ЦК про спільне призначен­ня головної речі і її належності. До майна, що обслуговує будинок, відносяться приміщення загального користування або допоміжні примі­щення багатоквартирного будинку — примі­щення, призначені для забезпечення експлуата­ції будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітки, ве­стибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні кори­дори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантех­нічне та інше обладнання за межами або всередені квартири, будинку, тощо (див. коментарі до ст. 382 ЦК і ст. 1 Закону України «Про об'єд­нання співвласників багатоквартирного будин­ку» від 29 листопада 2001 р.).

Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рі­вним.

ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛА

2.1 . Обов'язки наймача житла.

1. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

3. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний постійно вносити плату за комунальні послуги якщо інше не встановлено договором наймом.

У ст.815надається перелік основних обов'язків наймача. По-перше, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осі які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймач Йдеться про тимчасових мешканців, пі, наймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. І положення вказує на цільовий характер договору найму житла (про цільове використані житла див. коментар до ст. 383 ЦК) По-друге наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під забезпеченням збереження житла і підтримуванням його в належному стані елі розуміти виконання наймачем покладених н нього обов'язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення д санітарно-технічного й іншого обладнання, д об'єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно май на, що обслуговує будинок.

Відповідно до ч. 2 статі, що коментується наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає праві наймачеві і власнику житла на переобладнан­ня і перепланування житлового будинку або квартири, (ст. 100 і 152 ЖК). Уявляється, що терміни перевлаштування і переобладнання є синонімами. Перевлаштування — це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квар­тирах спрямовані на обладнання житла кому­нальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житло­вої площі за рахунок підсобної, зміна призна­чень підсобних приміщень, перенос дверей, ві­кон та ін. Реконструкція індивідуальних жит­лових будинків — комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків (Наказ Міністерства аграрної політики України і На­каз Міністерства фінансів України № 113/198 від 25 квітня 2001 р. (зареєстровано в Міністер­стві юстиції 16 травня 2001 р. № 420/5611) Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що зако­нодавець пов'язує виникнення вказаного пра­ва у наймача тільки: після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою при­родою така згода належить до юридичного фак­ту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.

Частина 3 статті, що коментується, зобов'я­зує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розумі­ти виконання умов договору найму щодо стро­ку внесення плати (див. коментар до ст. 820 ЦК). Окрім того, наймач зобов'язаний самостій­но вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До ко­мунальних послуг належать послуги водо-, теп­ло-, газопостачаня, послуги водовідведення, елек­троенергія, вивезення побутового сміття та ін. З 1 липня 2003 р. набуває чинності Закон «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію» від 20 лютого 2003 р., який визначає послуги, що належать до комунальних.

Стаття,819 передбачає, що сто­рони у договорі найму житла можуть встано­вити, на кого з них покладається обов'язок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважа­ється, що наймач зобов'язаний здійснювати поточний ремонт житла. До поняття поточно­го ремонту житла належать роботи з підтриман­ня в належному стані складових житла: фар­бування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних прила­дів та інші роботи.

Стаття, 816, встановлює одну із суттєвих умов договору найму житла. Наймач зобов'язаний вказати у договорі найму житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з на­ймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має кілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має на­мір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого дого­вору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійс­ним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користу­вання житлом. Фактично вони стають учасни­ками договору і наділяються відповідними пра­вами та обов'язками відносно наймодавця і на­ймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача, які випливають зі змісту ст. 813 ЦК. Третє зна­чення закріплене в ч. 2 цієї статті і полягає в тому, що наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору осо­бами, які проживають разом з ним (про відпо­відальність за порушення умов договору, тобто про правові наслідки порушення зобов'язання див. коментар до ст. 611 ЦК). Стосовно догово­ру найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді достроково­го розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обов'язків наймача і осіб, з яки­ми має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними борж­никами. У зв'язку з цим виникає питання про необхідність підписання договору особами, які проживатимуть разом із наймачем або про надання ними згоди на проживання на таких умовах в іншій формі. ЦК не передбачає обов'я­зкової участі в укладанні договору найму жит­ла, в якій-небудь формі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Підставами виникнення прав і обов'язків для таких осіб є договір най­му житла і вимоги відповідних статей гл. 59

563

ЦК. Частина 3 ст. 816 ЦК встановлює солідар­ні обов'язки кількох наймачів житла за одним договором найму. Кілька осіб можуть стати наймачами житла при укладанні договору або після заміни первісного наймача в порядку, передбаченому ст. 824 (про права кредитора у разі солідарного обов'язку боржників див. ко­ментар до ст. 543 ЦК).

Частина 4 статті, що коментується, надає на­ймачеві й особам, які постійно проживають ра­зом з ним, право домовитися про порядок ко­ристування житлом. Форма такої домовлено­сті законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно прожива­ють разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюєть­ся за рішенням суду. При розгляді таких справ суд має перевірити, чи був раніше встановле­ний між сторонами у справі порядок користу­вання жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був установлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він від­повідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом з ним, суд по­становляє рішення про встановлення саме та­кого порядку.

Стаття820, що коментується, регулює умови і порядок виконання наймачем такого обов'яз­ку, як внесення плати за користування жит­лом. У цій статті не конкретизовано форми плати за житло. Відповідно до ст. 762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній фор­мі. Тому, на нашу думку, й у договорі найму житла сторони можуть передбачити плату в названих формах. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встанов­люється сторонами в договорі. Якщо буде при­йнятий закон, який встановить максимальний розмір плати за користування житлом, сторо­ни в договорі не вправі передбачити розмір плати, що перевищує цей розмір. Прийняття і застосування такого закону до норм, що регу­люють договір найму житла, передбачено ще й ч. З ст. 810 ЦК.

Виникає питання, чи належить розмір плати за користування житлом до істотної умови до­говору найму житла? Складність відповіді на це питання полягає в тому, що гл. 59 ЦК безпосе­редньо не визначає розмір плати за користуван­ня житлом як істотну умову договору. Крім того, ч. 2 ст. 762 ЦК прямо визначає, що розмір плати за користування майном не належить до істотних умов договору і може бути визна­чений, у випадку спору, судом при певних умо­вах, (див. коментар до ч. 2 ст. 762 ЦК). Сис­темний аналіз вказаних статей, ч. 1 ст. 638 і ч. З ст. 810 ЦК дозволяє зробити висновок про те, що розмір плати за користування житлом не належить до істотних умов договору. Якщо встановлений рішенням суду розмір плати за житло не задовольняє наймача, він у порядку, пе­редбаченому ч. 1 ст. 825 ЦК, має право відмо­витися від договору найму. Якщо таке рішен­ня не задовольняє наймодавця, він не має права відмовитися від договору найму. Але за резуль­татами розгляду справи розмір плати буде вста­новлений з урахуванням споживчої якості житла та інших обставин, які мають істотне зна­чення. Розірвання такого договору можливе у судовому порядку на умовах, передбачених ст. 652 ЦК. Відповідно до ч. 2 ст. 820 ЦК догово­ром найму або окремим законом може бути встановлено право односторонньої зміни розмі­ру плати за користування житлом. У против­ному випадку така одностороння зміна розмі­ру плати не допускається. До таких законів слід віднести ст.ст. 651, 652 та ст. 764 ЦК. Частина З ст. 820 ЦК надає сторонам договору право встановлювати в договорі строк внесення пла­ти за користування житлом. Такий строк може бути щотижневим, щомісячним і т. ін. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

2.2. Права наймача житла

Стаття 817. Право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на вселення інших осіб у житло

Стаття, що коментується, встановлює право наймача та осіб, які постійно проживають ра­зом із ним (а ці особи відповідно до ст. 816 набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом), за їхньою взаємною зго­дою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньо­му. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між найма­чем, особами, які постійно проживають разом з ним та з наймодавцем. Уявляється, що мова йде про зміну умов договору найму житла. Тому на нашу думку, згода наймодавця має бути висловлена у письмовій формі, виходячи з ви­мог ст. 811 ЦК та ст.ст. 651 і 652 ЦК. Згода наймодавця — юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова най­модавця в наданні такої згоди може бути оскар­жена до суду, хоча законодавець пов'язує виник­нення вказаного права у наймача та осіб, які по­стійно проживають разом з ним, тільки після отримання згоди власника. Це правило поши­рюється й у разі недосягнення взаємної згоди між наймачем та особами, які постійно прожи­вають разом з ним. Частина 1 ст. 161 ЖК пе­редбачає, що на вселення до батьків, які є най­мачами житла, їх неповнолітніх дітей згоди най­модавця не потрібно. У ЦК такий виняток з правила відсутній. Підстав для розірвання до­говору найму у разі вселення у житло неповно­літніх дітей для постійного проживання у ньо­му немає. Виселення неповнолітніх дітей у та­ких випадках неможливе. Відповідно до ст. 29 ЦК місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків або одного з них, з ким вони проживають.

Частина 2 статті, що коментується, передба­чає, що особи, які вселилися у житло відповід­но до ч. 1 цієї статті, набувають рівних з інши­ми особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їхньому вселен­ні. На відміну від вимог ст. 816 ЦК, яка вказує, що наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, набувають рівних прав та обов'яз­ків щодо користування житлом, у осіб, які піз­ніше вселилися в житло можуть бути нерівні права з наймачем та іншими мешканцями. Нерівність цих прав повина бути встановлена за домовленістю між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та особами, які вселяються в житло. Названими особами може бути встановлено, що особи, які вселяються в житло, мають право користуватися тільки певними житловими приміщеннями, тобто може бути встановлений нерівний порядок користу­вання житлом. На нашу думку, при встановлен­ні нерівних прав на користування житлом у осіб, які вселилися, виникають відповідні, у мен­шому обсязі обов'язки. Фактично такі особи стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками стосов­но наймодавця і наймача. Правила, встановлені ст. 816 ЦК щодо відповідальності наймача за порушення умов договору для осіб, які прожи­вають разом із ним, та щодо форми домовлено­сті про встановлення порядку користування житлом, поширюються на відносини між най­мачем, іншими мешканцями й особами, які все­лилися у житло відповідно до ч. 1 цієї статті.

Стаття,818 що коментується, передбачає ще одне право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. За взаємною згодою вказаних осіб наймач та особи, які постійно проживають разом з ним можуть дозволити тимчасове про­бивання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тим­часових мешканців). Про форму взаємної згоди наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним див. коментар до ст. 817 ЦК. Для (вселення тимчасових мешканців згоди наймодавця не потребує. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають повідоми­ли наймодавця про майбутнє проживання тим-Касових мешканців. Порушення вимоги щодо [попереднього повідомлення само по собі не пе­редбачає яких-небудь наслідків для наймача і (Тимчасового мешканця. Поняття тимчасових [мешканців ЦК не розкриває, як і не передбачає строк проживання цих осіб. Такі особи за ко­ристування житлом не сплачують плати. Відповідно до ч. 2 ст. 818 ЦК тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом незалежно від строку проживання і [взаємовідносин з наймачем та особами, які по­стійно проживають разом з ним. Вони можуть Скористуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили наймач та інші мешканці. [Відповідно, тимчасові мешканці не можуть дозволити проживання у помешканні інших осіб. {Частина 3 ст. 818 ЦК встановлює, що тимчасові мешканці повинні звільнити житло після ! спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. У разі відмови \ звільнити житло тимчасові мешканці виселяються за позовом наймодавця, наймача, осіб, які і постійно проживають разом з ним, за рішенням

[ суду без надання іншого житла.

2.3 Розірвання договору найму житла

1. Наймач житла має право за згодою ін­ших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від догово­ру найму, письмово попередивши про це най­модавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без по­передження, наймодавець має право вимага­ти від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від догово­ру найму житла, якщо житло стало непридат­ним для постійного проживання у ньому.

2. Договір найму житла може бути розірва­ний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановле­ний більш тривалий строк, а при короткостро­ковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла найма­чем або іншими особами, за дії яких він від­повідає.

За рішенням суду наймачеві може бути на­даний строк не більше одного року для віднов­лення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму жит­ла. На прохання наймача суд може відстро­чити виконання рішення не більше ніж на один рік.

3. Договір найму частини будинку, кварти­ри, кімнати (частини кімнати) може бути ро­зірваний на вимогу наймодавця у разі необ­хідності використання житла для проживан­ня самого наймодавця та членів його сім'ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

4. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують жит­ло не за призначенням або систематично по­рушують права та інтереси сусідів, наймода­вець може попередити наймача про необхід­ність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, най­модавець має право вимагати розірвання до­говору найму житла.

Стаття, що коментується, присвячена підста­вам і порядку розірвання договору найму жи­тла. Вказаний порядок може бути двох видів: позасудовим та судовим за ініціативою найма­ча або наймодавця.

Першою підставою для розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмо­ва наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією під­ставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, якому (наймодавцю) він необхідний для підшу­кання і укладання договору з іншою особою.

Якщо наймач звільнив помешкання без по­передження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймодавець має право вимагати від наймача плату за користу­вання житлом за відповідний час. Форма та­кого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обов'язок доведення цього факту лежить на наймачеві.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому (про непри­датність житла для постійного проживання див. коментар до ст.ст. 379, 380 і 382 ЦК). У разі ви­никнення спору і встановлення судом непри­датності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обов'язок попере­дження наймодавця про розірвання договору за три місяці.

Частина 2 ст. 825 ЦК встановлює підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця. Перелік цих під­став носить вичерпний характер і розширено­му тлумаченню не підлягає. Підстави розірван­ня договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця ґрунтуються на загальних умовах виконання зобов'язання у встановлений строк (термін), на засадах обов'язковості дого­вору для виконання сторонами (див. коментар до ст.ст. 526, 530, 612, 629 ЦК).

Першою підставою розірвання договору най­му житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при ко­роткостроковому наймі — понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання до­говору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховую­чи причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.

Другою підставою розірвання договору най­му житла є руйнування або псування житла на­ймачем або іншими особами, за дії яких він від­повідає. Руйнування або псування житла може проявлятись в безпосередніх винних діях наймача та інших осіб, з якими він проживає, за порушення цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання, тощо, а також у бездіяльності від­носно виконання обов'язків щодо здійснення поточного або капітального ремонту. За рішен­ням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, на­ймач не усуне допущених порушень, суд за по­вторним позовом наймодавця постановляє рі­шення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення дія до­говору найму житла продовжується, обов'язок наймача щодо усунення допущених порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення наймодавець може вимага­ти виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає, або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму.

Третьою підставою розірвання договору най­му житла на вимогу наймодавця може бути необхідність використання житла для прожи­вання самого наймодавця та членів його сім'ї. У цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов'язок доведення необхід­ності використання житла для проживання са­мого наймодавця та членів його сім'ї лежить на наймодавцеві.

Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншим особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушен­ня ними прав та інтересів сусідів, після попере­дження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей.

Разом із тим виникає питання про збере­ження за наймачем, іншими особами, які про­живають разом з наймачем, права на корис­тування житлом у разі їхньої тимчасової від­сутності. Така відсутність теж може розгля­датися як невикористання житла за його призначенням, якщо має місце руйнування або псування житла.

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів — це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушко­джень, грубе порушення вимог щодо дотриму­вання тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне порушення правил проживання. Систематичність у даному випад­ку — це тривала, повторна антигромадська по­ведінка після попередження з боку наймодав­ця.

Стаття 826. Правові наслідки

розірвання договору найму житла

1. У разі розірвання договору найму жит­ла наймач та інші особи, які проживали у по­мешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Згідно зі ст. 653 ЦК, у разі розірвання дого­вору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобо­в'язання припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору закон­ної сили. Розірвання договору найму житла є підставою позбавлення житла. Стаття 826 ЦК передбачає один з правових наслідків розірван­ня договору найму житла. Таким наслідком є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду без надання їм іншого житла. Необхідність постанови рішення суду про виселення зумов­лене конституційною вимогою, що міститься б ст. 47 Конституції України та ст. 311 ЦК. Від­повідно до вимог ч.і ст. 144 ЦПК позивач вправі об'єднати в одній позовній заяві кілька вимог, пов'язаних між собою. Позовні вимоги про ро­зірвання договору найму житла і вимоги про виселення наймача та інших осіб, які прожи­вали у помешканні, безумовно, пов'язані між со­бою. Перша вимога визначає долю позовної вимоги про виселення. Очевидно, що, виходячи з інтересів наймодавця, доцільно об'єднувати в одній позовній заяві вимоги про розірвання договору найму житла і про виселення. Відпо­відачами у таких справах мають бути наймач і всі повнолітні особи, які проживали у помеш­канні. Хоча в ст. 826 говориться про проживан­ня вказаних осіб у минулому часі, підлягають виселенню й особи, які продовжують жити піс­ля розірвання договору. Виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, може полягати в звільненні житла від майна цих осіб, позбавлення їх реєстрації за цією адресою.

ВИСНОВКИ

Сьогодні Україна намагається забезпечити молодим громадянам рівне з іншими громадя­нами право на житло, сприяти молодіжному житловому будівництву, створенню молодіжних житлових комплексів тощо. У зв'язку з цим було розроблено й прийнято ряд законів та підзаконних актів, які регулюють можливість отри­мання молодими чоловіками та жінками або сім'ями довгострокових кредитів для побудови житла. Серед цих актів провідне місце займа­ють наступні: Закон України «Про сприяння со­ціальному становленню та розвитку молоді в Україні» 5 лютого 1993 р. (в редакції Закону 2001 р.), Постанова КМУ від 28 жовтня 1996 р. № 1300 «Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва», Постано­ва КМУ від 29 травня 2001 р. № 584 «Про по­рядок надання пільгових довготермінових кре­дитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла» та ін.

З метою створення умов для здійснення пра­ва громадян на вільний вибір способу задово­лення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого жи­тла та формування ринкових відносин 19 червня 1992 р. було прийнято Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду». Приватизація державного житлового фонду — це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де ме­шкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підва­лів, сараїв). Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (бу­динків) з розрахунку санітарної норми 21 ква­дратний метр загальної площі на наймача і ко­жного члена його сім'ї та додатково 10 квадрат­них метрів на сім'ю та продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадя­нам України, що мешкають в них або перебу­вають в черзі осіб, що потребують поліпшення житлових умов. Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноважени­ми на це органами, створеними місцевою дер­жавною адміністрацією та органами місцево­го самоврядування, державними підприємства­ми, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний жи­тловий фонд. Передача квартир (будинків) у власність громадян оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не по­требує нотаріального посвідчення. Таким чи­ном, право власності у громадянина на прива­тизовану квартиру (будинок) виникає з момен­ту реєстрації свідоцтва про право власності в органах приватизації.