Федеральное агентство по образованию
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине: «Экономическая оценка и анализ недвижимости»
Вариант - 3
Выполнила: ________________
___________________________
___________________________
___________________________
Проверил:
___________________________
___________________________
2007
Содержание
2. Метод дисконтированных денежных потоков. Условия применения.
Введение
Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Государственная регистрация прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.
Действующее законодательство предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. Государственная регистрация обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта.
В данной работе проводится анализ порядка государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также рассматриваются условия применения метода дисконтированных денежных потоков.
1. Государственная регистрация недвижимости и сделок с нею и порядок ее проведения, правовая экспертиза недвижимости.
Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав.
Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с действующим законодательством, включает:
1) земельные участки;
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты;
4) леса, многолетние насаждения;
5) здания, части зданий;
6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
7) нежилые помещения; части помещений;
8) предприятия как имущественный комплекс;
9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них;
10) квартиры, их части, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
11) комнаты;
12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;
14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;
16) другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.
Основная особенность приобретения прав на недвижимость заключается в том, что момент возникновения прав связан с моментом их государственной регистрации. Момент возникновения прав на недвижимость по тому или иному основанию, обуславливает характер государственной регистрации.
В тех случаях, когда момент возникновения прав на недвижимость связан с моментом регистрации, последняя приобретает правообразующее значение. Напротив, в тех случаях, когда возникновение прав обусловлено иным моментом, государственной регистрации отводится лишь правоподтверждающая роль.
Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ.
В настоящее время на правовое регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлены десятки и сотни разноуровневых нормативных актов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).
Субъекты Российской Федерации не вправе принимать акты, направленные на регулирование правоотношений регистрации недвижимости и сделок с ней, т.к. гражданское законодательство отнесено Конституцией РФ (ст.71) к исключительному ведению Российской Федерации, а следовательно любые акты принятые субъектом РФ не буду иметь юридической силы и не должны применяться на практике.
Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в соответствующей главе Закона «О государственной регистрации…» (Глава III).
В соответствии с п.1 ст.12 Закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст.13 Закона «О государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
-совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной регистрации.
В соответствии с п.3. ст.13 Закона «О государственной регистрации…», государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права.
Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).
Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся - регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации».
Согласно статье 13 названного Закона при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
2. Метод дисконтированных денежных потоков. Условия применения.
Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.
Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).
Метод ДДП применяй к объектам недвижимости:
1. Приносящим доход;
2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов;
3. Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;
4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).
Расчеты по методу ДДП можно разделать на три основных этапа:
1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
2. Расчет ставки дисконта.
3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.
Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости.
Анализируемый период, в ходе оценки, подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды.
Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций:
1. Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.
2. Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине.
3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии - не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации длина прогнозного периода составляет в среднем 3 - 4 года.
4. Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта.
5. Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.
В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:
1. Чистый доход.
2. Денежный поток (до или после уплаты налогов).
Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными.
В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.
Темп инфляции - относительный прирост цен за период.
Наиболее простым методом инфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула:
rp=(rn-i)/(1-i)
где rp - реальная ставка дисконта;
rn - номинальная ставка дисконта;
i - темпы инфляции.
Чистый доход (эксплуатационный) - действительный валовый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
Денежный поток (до уплаты налогов)- чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.
Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.
Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.
Расчет ставки дисконта Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.
Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.
Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.
Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.
Систематические риски:
- Общая политическая ситуация;
- Общая экономическая ситуация;
- Изменение законодательства;
- Увеличение числа конкурирующих объектов.
Несистематические риски:
- Менеджмент;
- Неполучение арендных платежей;
- Износ зданий;
- Чрезвычайные ситуации;
- Юридическая некомпетентность.
По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.
При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.
За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.
Расчетная величина ставки дисконта
Заключительный этап расчета ставки дисконта - поправка на неликвилность.
При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.
Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.
Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента.
PV=FV/(1+r)n=[1/(1+r)n]*FV
где PV - текущая стоимость;
FV - будущая стоимость;
n - число периодов;
1/(1+r)n - фактор текущей стоимости.
Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:
- число периодов;
- ставка %.
3. Задача.
Составить реконструированный отчет о доходах и расходах и определить чистый операционный доход для нового офисного центра с двумя отдельно арендуемыми помещениями. Одно помещение имеет площадь – 100 кв. м., другое – 80 кв. м. с арендными ставками 450 и 350 $ за 1 кв. м. соответственно. Потери от недогрузки составляют 8 и 6 % соответственно, сумма страховых выплат – 700 $ ежегодно, коммунальные платежи – 3200 $ в год за весь комплекс, налоги на имущество – 10700 $ в год, расходы на управление – 9 % действительного валового дохода, заработная плата персонала с отчислениями – 5900 $ в год, замена сантехники, кровли, напольного покрытия – 1 раз в 5 лет (5000 $), расходы на эксплуатацию и текущий ремонт здания – 6300 $.
Реконструированный отчет о доходах
| 1. Потенциальный валовый доход | |
| 1.1. плановая аренда | 73000 |
| 1.2. скользящий доход | - |
| 1.3. рыночная аренда | - |
| 1.4. прочие доходы | - |
|
Итого потенциальный валовый доход |
73000 |
| 2. Вакансии и потери в ренте | 5280 |
|
3. Действительный валовый доход |
67720 |
| 4. Операционные расходы | |
| 4.1. постоянные | 14600 |
| 4.2. переменные | 11994,8 |
| 4.3. расходы на замещение | 11300 |
| Итого операционные расходы | 37894,8 |
|
Чистый операционный доход |
29825,2 |
| Обслуживание ипотечного кредита | - |
| Денежный поток до выплаты налогов (дивиденды на собственный капитал) | - |
Чистый операционный доход равен 29825,2$.
Заключение
Право собственности и срок его регистрации является основой товарно-денежных отношений. Вопрос оформления имущественных прав, в том числе государственной регистрации сделок всегда был важен и занимал почетное место в работе специалистов по недвижимости. В условиях сегодняшнего динамичного рынка, сроки оформления сделок становятся особенно актуальны, когда его буквально лихорадит от небывалого роста цен.
К сожалению, вместе с ростом цен увеличивается и процент распавшихся сделок из-за сложной и довольно длительной процедуры государственной регистрации. По закону он составляют до 30 календарных дней. Но есть опыт города Москвы, где, благодаря применению передовых информационных технологий, срок регистрации прав собственности, практически на все виды сделок, составляет 5 дней.
Речь идет о Системе Автоматизации Предварительной Обработки Документов (САПОД) при подготовке документов на предрегистрационном этапе. В результате ее применения существенно сокращается время и трудоемкость обработки документов и, как следствие, срок оформления. Это ведет к стабилизации рынка.
С 3 июля 2006 года существует возможность оформления сделок в сроки, наиболее отвечающие потребностям сегодняшнего дня. Причем сказанное относится к сделкам на вторичном рынке жилья и договорам инвестирования. Особенно важно, что благодаря системе САПОД впервые за историю современного рынка стало возможно оформить нежилые помещения и земельные участки в пятидневный срок.
Список литературы
Конституция Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации..
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации.
Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. – Томск. – 2003.
Кузнецова В.П. Стройка закончена, будем регистрировать // Практическая бухгалтерия.- 2006. - № 1.