Ахметшина Лилия Маратовна, с. преподаватель кафедры гражданского права и процесса Казанского государственного университета
Аренда - один из основных инструментов рыночных преобразований. С развитием рыночных отношений она приобретает все большее значение в предпринимательской деятельности. Аренда как форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей во многих регионах выбрана в качестве основной формы землепользования, поскольку она наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования земель. Государство и муниципальные преобразования оценили преимущества, предоставляемые арендой земель: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода, приобретение же в собственность земель проблематично для многих в связи с достаточно большой их стоимостью.
Процесс становления рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю, а вернее, его основного правомочия — права распоряжения. Аренда – его неотъемлемая часть.
Общее правовое регулирование аренды земли в Российской Федерации осуществляется главой 34 ГК РФ, где раскрываются требования, предъявляемые к арендным отношениям, а именно: понятие и объект аренды, правовой статус арендодателя, арендатора земельного участка, форма и общие условия, сроки заключения договора и т.д. В главе 34 Гражданского кодекса отсутствует отдельный параграф, регулирующий аренду земли, что обуславливается необходимостью правового регулирования аренды земли не только нормами гражданского, но и земельного законодательства. Кроме того, в п.2 ст. 607 ГК предусмотрено, что особенности сдачи в аренду земельных участков могут быть установлены законом. Роль такого закона, призван выполнять земельный кодекс либо специальный закон об аренде земли.
Отдельные нормы, касающиеся аренды земли, содержатся и в главе 17 ГК РФ (ст. 260, 264, 267, 270). Статьи 652 и 653 параграфа 4 главы 34 ГК, посвященного аренде зданий и сооружений, говорят о правах на земельный участок при аренде зданий и сооружений, устанавливая при этом возможность, но не обязательность аренды земли.
Восполняя пробелы федерального законодательства, арендные отношения по поводу земельных участков, как правило, более детально регулируются земельным законодательством субъектов Федерации.
Арбитражными судами Российской Федерации рассматривается множество дел по аренде земельных участков. Отсутствие в современном законодательстве достаточного уровня правового регулирования, противоречие законодательства субъектов РФ федеральному законодательству предопределяют большое количество споров по делам об аренде земли. В таком правовом поле существенно возрастает значение арбитражной практики в единообразном и правильном применении законов. В настоящей статье на основе материалов практики рассмотрения арбитражными судами дел, исследуются проблемные вопросы, связанные с арендой земельных участков.
Споры, по делам об аренде земли, рассматриваемые арбитражными судами, чаще всего бывают связаны:
а) с порядком заключения договора аренды земельного участка,
б) понуждением к заключению договора аренды земельного участка, в том числе необходимостью заключения такого договора при переходе прав на здание или сооружения либо его аренде,
в) порядком установления и взимания арендной платы за землю,
г) правами и обязанностями сторон договора,
д) досрочным расторжением договора аренды земельного участка,
е) прекращением договора по истечении срока, его продлением и заключением на новый срок.
Кроме вышеперечисленных, в практике встречаются споры об аренде земельных участков на землях специального назначения, землях лесного фонда, о залоге и продаже права аренды земельного участка.
При разрешении споров арбитражные суды руководствуются нормами Гражданского кодекса РФ, федеральным земельным законодательством и законодательством субъектов РФ. Специфика споров об аренде такова, что при их разрешении судами, прежде всего, применяются общие положения гражданского законодательства об аренде. Так, например, при рассмотрении спора о продлении договора аренды земельного участка решение по делу было принято судом на основании ст.ст. 421, 610 ГК РФ несмотря на наличие Закона Волгоградской области "Об аренде земельных участков на территории Волгоградской области", устанавливающего в ст.10, что арендатор имеет право продлить договор аренды земельного участка. Отказывая в иске, судебные инстанции исходили из того, что указанная статья не соответствует нормам Гражданского кодекса РФ и согласно ст. 12 ГК РФ применению судом не подлежит [1].
Конечно же, на основании вышеизложенного нельзя сделать вывод о том, что правовое регулирование аренды земли осуществляется только посредством гражданского законодательства. Современному земельному законодательству здесь отведена не последняя роль. К его сфере правового регулирования в этой области можно отнести: охрану земель, их кадастровый учет, землеустройство, порядок предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, запрет на передачу в аренду определенных категорий земель, права и обязанности арендатора как землепользователя, дополнительные основания прекращения договора аренды земли, земельный контроль, ответственность за правонарушения в области использования и охраны земель и т.д. Таким образом, договору аренды земельного участка свойственно гражданско – правовое регулирования с учетом норм земельного законодательства. Существенным недостатком такой формы регулирования, сохраненной и в проекте Земельного кодекса 2001 г., является устанавливаемый проектом приоритет его норм в гражданском законодательстве, при регулировании отношений по приватизации, охране окружающей среды, памятников истории и культуры, в градостроительстве и так далее. Кроме того, проектом не преодолено юридическое разделение правового режима земли и находящихся на ней зданий и сооружений, что претит основам оборота недвижимости и нарушает права собственников.
Порядок заключения договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности имеет свои особенности, обусловленные установленным земельным законодательством порядком предоставления земельных участков посредством изъятия и отвода (глава V Земельного кодекса РФ 1991 г.). Правом предоставления земельных участков обладают местные администрации, нередко и, как правило, в целях рационального использования особо ценных земель, указанная функция возлагается на орган государственного управления субъекта Федерации [2]. Подлежит отмене решение о предоставлении земельного участка, вынесенное органом, вне компетенции которого находится принятие таких решений. Так, по исковому заявлению ПО "Азот" Вологодский областной арбитражный суд признал недействительным решение Малого Совета Череповецкого городского Совета народных депутатов об изъятии от ПО "Азот" земельного участка и отводе его другому предприятию в связи с превышением Советом своих полномочий. Ссылка Совета на Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденное городским Советом, и предусматривающее предоставление и изъятие земельных участков только по разрешению Совета, явилась неосновательной, поскольку в этой части Положение противоречит действующему законодательству [3].
К основаниям возникновения у конкретного лица прав на земельный участок, находящихся в государственной собственности, относится акт компетентного органа. Земельное законодательство предусматривает передачу государственных земель в аренду тому лицу, которому они в установленном порядке выделены. Договор аренды заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит правоподтверждающим документом, конкретизирующим права и обязанности сторон.
Так, например, при разрешении спора о праве на земельный участок, договор аренды которого был заключен с двумя арендаторами одновременно, решение вынесено в пользу арендатора, который ходатайствовал о выделении данного участка и на которого были оформлены землеотводные документы. Судом сделан вывод, что с учетом особенностей земельного законодательства договор аренды земельного участка нельзя рассматривать как единственный правоустанавливающий документ, условия которого формируются по свободному волеизъявлению сторон. [4]
Процесс заключения договора аренды земель, находящихся в государственной собственности и составляющих в настоящее время большую часть земель, представляет собой сложный процесс, регламентированный как Земельным кодексом, так и подзаконными нормативными актами [5]. Он включает в себя стадии подачи заявления с указанием в нем целей использования, предполагаемых размеров и местоположения земельного участка, согласований условий его отвода силами и за счет заявителя, принятие решения о предоставлении, заключения договора аренды и отвода участка в натуре.
Несоблюдение указанной процедуры может послужить основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка. Иллюстрацией данного положения является следующее дело. Гаражно-строительному кооперативу было отказано в иске о признании недействительным постановления Главы администрации г.Хабаровска, отменявшее ранее изданное постановление о предоставлении кооперативу в аренду земельного участка для строительства подземного гаража. Из материалов дела видно, что при рассмотрении вопроса о выделении участка под строительство гаража на территории, примыкающей к жилым домам, администрация города, в нарушение ст.28 Земельного кодекса РСФСР издала постановление о предоставлении земли, не выяснив предварительно мнение граждан, интересы которых затрагиваются указанным постановлением. На спорной территории велось строительство овощехранилищ для проживающих в указанных домах граждан, обращавшихся ранее с протестом в инспекции архитектурного надзора. Кроме того, необходимые согласования по вопросу строительства гаражей не проводились с городской инспекцией архитектурно-строительного надзора и городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Статьей 28 Земельного кодекса РСФСР предусмотрена возможность предоставления земли для строительства объекта в городе без предварительного согласования места размещения этого объекта при условии включения его в генеральный план застройки. Поскольку гараж не включался в плановую застройку, а необходимые согласования не проводились, было принято оспариваемое постановление Главы администрации [6].
Противоположная ситуация сложились по спору с аналогичным предметом. Мэр города вынес постановление, приостанавливающее постановление о выделении земельного участка и запрещающее строительство на нем АЗС, основанное на необходимости проведения экспертизы при размещении данной АЗС. Лицо, которому был выделен участок для строительства, обратилось в арбитражный суд с иском о признании указанного постановления недействительным. Земельный участок был предоставлен истцу под проектирование стационарной АЗС, а по утверждении проектно-сметной документации, соответствующим постановлением предоставлен под строительство. С мэрией города истцом был заключен договор аренды данного земельного участка, зарегистрированный его в органах государственной регистрации, место размещения АЗС утверждено решением городской Думы. С учетом вышеизложенных обстоятельств, иск был удовлетворен, кроме того, суд отметил, что приостановлением действия договора аренды ответчиком нарушаются условия данного договора и требований ч.1 ст.425 ГК РФ об обязательности договора для сторон с момента его заключения. Судебная коллегия посчитала обоснованными выводы суда первой инстанции и не согласилась с доводами ответчика о необходимости проведения экспертизы при размещении данной АЗС, поскольку у истца имелись разрешения государственного пожарного надзора на строительство, заключение центра госсанэпиднадзора по согласованию данного строительства, заключение экспертной комиссии Государственного комитета по охране окружающей среды, где утверждено заключение экспертной комиссии по рабочему проекту АЗС и данный проект рекомендован к реализации [7].
Договор аренды земельного участка в соответствии со ст.609 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Высказывается мнение, что в соответствии со ст.26 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо осуществлять и государственную регистрацию "права аренды" земельного участка. Исходя из содержания ст.131, п.1 которой не включает названное право в число объектов государственной регистрации, принимая во внимание, что "право аренды" вещным правом не является, такую точку зрения вряд ли можно признать обоснованной. Более того, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [8] даны рекомендации арбитражном судам о порядке применения норм права о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Так в п.6 Обзора указывается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, а требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Вместе с тем ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения, регистрация же права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права
Возник в судебной практике и вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды земельной доли, невыделенной в натуре. Такой договор не требует государственной регистрации, поэтому арбитражным судом было отказано в иске о понуждении к государственной регистрации договора аренды невыделенной в натуре земельной доли. Принимая судебные акты, суды обосновывали свою позицию тем, что земельная доля невыделенная в натуре не связана прочно с землей, ее перемещение возможно в рамках кадастрового участка, границы ее не определены, поэтому ее нельзя отнести к недвижимому имуществу. Кроме того, земельная доля не подпадает под определение понятия земельного участка, которое дано в статье 1 Федерального Закона Российской Федерации от 2.01.00 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". [9]
В силу ст.421 ГК РФ не допускается понуждение к заключению договора аренды земельного участка, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При рассмотрении споров по искам, о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного арбитражные суды, придерживаются данной позиции, однако при рассмотрении подобных споров необходимо полное выяснение всех обстоятельств дела, влияющих на принятие решения.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Тамбова обратился в суд с иском об обязании ЗАО "Тамбовнефтетранс" заключить договор аренды земельного участка и взыскании убытков в виде неполученной арендной платы за период пользования этим участком. Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены частично, постановлением апелляционной инстанции оно оставлено без изменения. Кассационная коллегия, изучив материалы дела, решение и постановление отменила, а дело направила на новое рассмотрение. Как следует из материалов дела, Постановлением мэра г. Тамбова ЗАО " Тамбовнефтетранс" был предоставлен земельный участок площадью 7700 кв. метров под строительство автостоянки, с заключением договора аренды с комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Тамбова, сроком на 3 года. Поскольку договор не заключен до настоящего времени, истец и обратился с иском к ответчику о понуждении последнего заключить договор аренды. Кассационная коллегия не согласилась с выводом суда о понуждении ответчика заключить договор аренды, поскольку для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. В данном случае, в материалах дела отсутствовали сведения о направлении проекта договора хотя бы одной из сторон. Неизвестна позиция ответчика по данному вопросу: отказывается ли он от заключения договора вообще или же не согласен с некоторыми его условиями. Что касается возмещения убытков, то судом не исследован вопрос о том, пользуется ли ответчик предоставленным ему земельным участком, произведен ли его отвод и ведется ли на нем строительство. Платит ли ЗАО " Тамбовнефеттранс" земельный налог за этот участок. Выяснение данных обстоятельств влияет на принятие решения по данному спору, поскольку в случае фактического пользования земельным участком и неуплате земельного налога – взыскание убытков возможно [10].
Заключение договора аренды земли не всегда бывает выгодно лицу, использующему земельный участок. Это обусловлено наличием права постоянного (бессрочного) пользования, права собственности, как титулов пользования землей, предполагающим уплату существенного меньшего, чем арендная плата земельного налога, возможностью залога недвижимого имущества. Кроме того, местные администрации, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, например, обслуживание зданий и сооружений, склонны заключать договоры аренды земли на короткие (до 5 лет) сроки. Пролонгация таких договоров включает в себя необходимость новых согласований по всем инстанциям, что обосновывается возможностью изменения специального законодательства (природоохранного, санитарного, водного и т.п.) и/или градостроительной документации, а на деле является базой для чиновничьего произвола.
Множество споров в судебной практике вызывает порядок применения ст.37 ЗК РФ, регулирующей переход прав на земельный участок при переходе прав на строение, сооружение. Согласно ст.37 ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право пользования земельным участком.
Основная часть споров в этой сфере возникает в результате отказа государственных органов в предоставлении таких участков в постоянное бессрочное пользование и понуждение к заключению договоров аренды таких участков.
Право выбора органом, уполномоченным предоставлять земельные участки, вида права на землю новому собственнику здания, сооружения обосновывается отсутствием в ст. 37 ЗК РСФСР и ст.552 ГК РФ упоминания о правомочии владения землей либо о конкретном виде пользования (бессрочном пользовании или аренде), и, как следствие, невозможностью перехода имевшегося у прежнего собственника правового титула на землю. Термины "переходит (приобретает) право пользования", по их мнению, должны рассматриваться как переход условий пользования землей, права хозяйственного или иного использования, целевого назначения, сервитутов и т.д., но никак не вида пользования. Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, считает, что исходя из анализа ст. 37 ЗК РСФСР, ст. ст. 1 и 15 Закона РФ "О плате за землю" к новому собственнику строения, сооружения переходит право оформления на себя земельно - правовых отношений. Данное право будет оформлено решением Московской городской администрации согласно правосубъектности конкретного землепользователя. Например, государственному учреждению образования может быть оформлено право постоянного (бессрочного) пользования, физическому лицу— право пожизненного наследуемого владения, а коммерческой организации— право аренды и т.д. Анализ п. 3 ст. 552 ГК РФ также говорит о том, что новым собственником здания приобретается право пользования землей, т.е. право оформления своих земельно-правовых отношений [11].
Подобная трактовка законодательных актов вполне обоснованно не нашла поддержки в практике арбитражных судов, как правило, признающих за новым собственником право на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях.
Постановлением администрации города ТОО "Сфакс" был предоставлен в аренду земельный участок сроком на два года. Оспаривая указанное постановление, истец сослался на факт приобретения им в собственность строения на данном земельном участке, поэтому участок должен быть передан ему в пользование, а не в аренду, что было подтверждено материалами дела. Постановление администрации города было признано недействительным, поскольку противоречит требованиям статьи 37 ЗК РСФСР, кроме того, оно в принудительном порядке обязывает истца заключить договор аренды на земельный участок, когда для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон [12].
Президиум Высшего Арбитражного суда в обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства [13] подтвердил правомерность такой позиции арбитражных судов. Таким образом, при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях и на том же праве, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом. В полной мере данное положение относится и к праву аренды земельного участка, что позволяет считать неправомерным отказ органов, уполномоченных сдавать в аренду земельные участки, в перезаключении договора с новым собственником недвижимости, если прежний собственник пользовался земельным участком, на котором она находилась на правах аренды.
Право бессрочного пользования земельным участком под недвижимым имуществом сохраняется и при реорганизации юридических лиц. Арбитражные суды, рассматривания споров о признании недействительными постановлений местных администраций о передаче земельных участков в аренду в связи с преобразованием предприятий, признают, что при переходе права собственности на строение, переходит и право пользования на земельный участок. Принимая решения о предоставлении земельных участков администрации руководствуются п.3 ст.129 Гражданского кодекса РФ, в силу которой земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в которой ее оборот допускается законом о земле, следовательно, они вправе передать земельные участки в аренду в связи с преобразованием предприятия.
Так, администрация г. Волжского изъяла из бессрочного пользования Волжского трубного завода земельный участок в связи с преобразованием Волжского трубного завода в АООТ "ВТЗ", ОАО "ВТЗ-ЭМК", выданные госакты аннулировала, а спорные земельные участки передала образованным юридическим лицам в аренду сроком на 49 лет. Решением Арбитражного суда за ОАО "ВТЗ-ЭМК" и за ОАО "СП ВТЗ" признан юридический факт владения на праве собственности недвижимым имуществом. Постановление о передаче в аренду земельных участков было признано недействительным, со ссылкой на ст.37 ЗК РСФСР, кроме того, ответчик не обосновал правомерность передачи земельного участка в аренду на объекты, на которые истцы получили право пользования [14]. По нашему мнению, ссылка на ст.37 ЗК РСФСР в подобных случаях не вполне оправдана, ведь речь идет о правопреемстве при реорганизации юридических лиц, регулируемом ст.58 ГК РФ, а не о переходе прав собственности на здание, сооружение.
Необходимо отметить, что правила ст. 37 ЗК РСФСР и ст.552 ГК РФ не применяются при переходе прав на движимые вещи. Право пользования земельным участком под движимой вещью (торговым киоском, палаткой, рекламным щитом и т.д.) возникает и существует на основании договора аренды такого участка. При прекращении договора либо признании его недействительным, собственник движимого имущества обязан освободить от него земельный участок. Обладание таким имуществом не влечет за собой возникновение права аренды земельного участка. Окружной арбитражный суд при рассмотрении конкретного дела указал, что в силу аналогии закона у истца возникает право пользования земельным участком, находящимся под киоском (движимой вещью), поскольку и у предыдущего собственника не возникло право пользования этим участком. Право пользования земельным участком может возникнуть у собственника движимого имущества только после заключения договора аренды этого участка [15].
Статья 652 главы 34 ГК РФ, посвященная аренде зданий и сооружений, регулирует основания возникновения прав на земельный участок при аренде зданий и сооружений, устанавливая при этом возможность, но не обязательность аренды земли. Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором аренды не будет определено передаваемое право на земельный участок, к арендатору недвижимости переходит на срок аренды право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования.
Арендатор нежилого помещения обратился в суд с иском о признании недействительным постановления районного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о взыскании штрафа за самовольное занятие земельного участка под арендуемым помещением, выразившемся в отсутствии документов, удостоверяющих право пользования данным участком. По мнению Комитета, при заключении договора аренды нежилого помещения необходимо регистрировать право пользования долей земельного участка, на котором расположено арендуемое помещение, а неисполнение данного правила является нарушением земельного законодательства. Принимая решение об удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из того, что у ответчика отсутствовали основания для применения к истцу ответственности за самовольное занятие земельного участка, поскольку право последнего на пользование земельным участком возникло в связи с заключением договора аренды нежилого помещения, расположенного на этом участке. При этом отсутствие договора аренды земельного участка нельзя рассматривать как самовольное занятие земельного участка [16].
Судом отмечается, что если в договоре аренды нежилого помещения не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, то у арендатора отсутствует обязанность по оформлению прав на земельный участок. В этом случае, на основании ст.1 Закона РСФСР "О плате за землю" и п.32 Инструкции Госналогслужбы РФ №11 от 17.04.92 г. у арендатора отсутствует обязанность уплачивать арендную плату за землю, поскольку с арендодателя за данный земельный участок взимается земельный налог [17].
Плата за аренду здания, сооружения в этом случае включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором они расположены, следовательно, федеральным законом не закрепляются положения об обязательном заключении договора аренды земельного участка, обслуживающего здание, сооружение либо его часть. Поэтому, если юридическим лицам передаются в аренду части жилых и нежилых строений, налог на земельные участки, обслуживающие эти строения, полностью взимается с арендодателя, и основания для взимания арендной платы за землю нет.
Согласно ст.15 Закона РСФСР "О плате за землю" основанием для установления арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право аренды земельного участка. Местные органами исполнительной власти, игнорируя указанные положения, в своих нормативных актах, устанавливают арендаторам зданий, строений и нежилых помещений обязанность выплаты в бюджет арендной платы за землю, находящуюся в государственной собственности и переданную в постоянное пользование владельцу недвижимости, превышая при этом полномочия, предоставленные им законом. [18]
Арендная плата за землю может взиматься с арендатора недвижимого имущества только в случае, если договором аренды предусмотрено заключение договора аренды земельного участка. При отсутствии такой оговорки, в силу п.2 ст.654 ГК РФ, предполагается, что арендная плата за пользование недвижимостью включает плату за пользование земельным участком. Договором аренды нежилого помещения может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю сумму уплаченного им земельного налога за соответствующую часть земельного участка.
Арбитражные суды не всегда поддерживают данную позицию. Поскольку нормы, регулирующие отношения, связанные с арендой земли, содержаться не только в гражданском законодательстве, но и в земельном, у судов возникают трудности при разрешении споров, в которых одновременно должны быть применены различные нормы права. Так, не были приняты во внимание и были признаны неправомерными ссылки истца на то, что согласно п.2 ст.654 ГК РФ дополнительной платы (к арендной плате за здание, сооружение, расположенное на земельном участке) не требуется, если отдельно это плата не была установлена в основном договоре, а также на то, что закон не содержит норм об оплате земельного участка отдельно от арендуемого помещения [19]. Ссылки истца признаны неправомерными, поскольку нормами ГК оговаривается, что законом или договором может быть установлено взимание платы за землю отдельно от платы за аренду помещения. Закон, по мнению суда, устанавливает обязательную плату за пользование землей и поскольку она не определена в договоре, она правомерно взималась на основании договора аренды земли. Таким образом, закон не содержит прямого запрета на заключение отдельных договоров на аренду строения и земельного участка, на котором это строение находится.
Однако документы могут свидетельствовать о том, что сторонами достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, хотя по тем или иным причинам договор заключен не был. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что арендатор нежилого помещения неосновательно сберег денежные средства в размере арендной платы за землю, которые он должен был выплатить за использование земельного участка [20].
Выходом из сложившейся ситуации может явиться заключение единого договор аренды недвижимости, объединяющий договор аренды недвижимого имущества и договор аренды земельного участка. Заключение таких договоров возможно при условии формирования единого реестра недвижимости.
Заключаемые с администрациями договоры не содержат четкого механизма пересчета арендной платы на будущий период, в них, как правило, указывается, что размер арендной платы пересчитывается в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых соответствующими нормативными актами. Ставки арендной платы, устанавливаемые государством в одностороннем порядке как собственником, изменяются ежегодно и отнюдь не в сторону понижения. Такой подход к арендной плате как существенному условию договора аренды противоречит нормам Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 432, 614, 654 ГК РФ), требованиям антимонопольного законодательства.
Несмотря на спорность включения в договор аренды земельного участка положений об одностороннем пересмотре размера арендной платы, судами, при принятии решений по искам о взыскании задолженности по арендной плате, поддерживается правомерность данных условий договоров. Решения арбитражных судов основываются на положениях п.4 ст.421, ст. 424 ГК РФ. Согласно им условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. При таких обстоятельствах, арбитражный суд исходит из того, что базовые нормативы арендной платы, в соответствии со ст.21 Закона РСФСР "О плате за землю" устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, поэтому изменение данных ставок соответствует требованиям ст.422 ГК РФ [21]. Примечательно, что высшие судебные инстанции России признали сделку аренды земель, находящихся в государственной собственности кабальной лишь однажды, когда арендная плата была повышена властями в несколько раз.
Часть прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка установлена в законодательстве и не может быть изменена соглашением сторон, другие, хоть и установлены в законодательстве, но могут быть скорректированы по усмотрению сторон, третьи – прямо устанавливаются соглашением сторон. Арбитражные споры в этой сфере довольно часто имеют предметом устранение нарушений прав арендаторов, а также взыскание убытков, вызванных таким нарушением.
ООО "Рынок" обратилось с иском о признании частично недействительным постановления городской администрации о закреплении прилегающей к рынку территории за третьим лицом, поскольку оно существенно нарушает его законные права и интересы. Рынок располагается на земельном участке, арендуемом истцом. Согласно условиям договора аренды участок предоставлен в целях оказания услуг населению и торговой деятельности. Договором аренды (п.4.2.3) установлено, что арендодатель со своей стороны обязуется не допускать проведение на соседних территориях деятельности, наносящей ущерб архитектурно-планировочным решениям арендатора и приводящий к снижению ценности арендуемой территории и (или) ухудшению показателей хозяйственной деятельности арендатора. Вместе с тем оспариваемым постановлением прилегающий к рынку участок закреплен для организации торговли физических и юридических лиц. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции и апелляционной инстанции, что указанное постановление вынесено с нарушением гражданского законодательства, в частности ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, и в силу ст.13 ГК РФ признается недействительным, поскольку ответчик нарушил п.4.2.3 договора аренды земельного участка, что привело к нарушению прав арендатора. [22]
Особенностью прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка является то, что помимо установленных гражданским законодательством, существуют права и обязанности арендаторов, общие для всех землепользователей и установленные законодательством земельным. За невыполнение обязанностей по надлежащему использованию земельного участка и охране земель арендатор может быть привлечен к административной ответственности. Арбитражными судами рассматриваются дела по искам о признании недействительными постановлений органов госземконтроля о наложении штрафов за несоблюдение требований земельного законодательства. При рассмотрении таких категорий споров, обязанность доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия указанных актов, возлагается на орган, принявший акт. Любопытен вывод суда по делу о признании недействительным постановления Городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наложении штрафа за порчу и уничтожении плодородного слоя почвы на переданном в аренду истцу земельном участке. Указанное постановление признано недействительным, поскольку ответчик не представил доказательств, что при передаче в аренду состояние почвы было иным, чем на момент составления протокола. Судом проанализированы условия договора, из которых усматривалось, что при передаче земли в аренду какого-либо освидетельствования и определения состояния почвенного слоя не проводилось, что также послужило основанием для удовлетворения иска [23].
Много споров возникает в связи с досрочным расторжением договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Такое расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Споры в этой области, можно подразделить на споры по искам о признании недействительными постановлений администраций об изъятии земельных участков у арендаторов в связи с передачей их третьим лицам и споры о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.
Несмотря на заключенные договоры аренды, администрации практикуют изъятие земельных участков у арендаторов и передачу их третьим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РСФСР.
Судами признается отсутствие права администраций такого внесудебного, административного изъятия арендуемого земельного участка путем издания властного акта [24].
Арбитражный суд, удовлетворяя требования истца о признании недействительным постановления городской администрации об изъятии части арендуемого на срок 25 лет земельного участка и передаче его в срочное пользование третьему лицу для проектирования и строительства жилого дома, указал на следующие обстоятельства. Земельный кодекс обязывает администрацию города согласовывать отвод земельного участка непосредственно с арендатором, интересы которого затрагиваются таким изъятием, а не с другими лицами, и оспариваемое постановление не могло изменять договорных условий без соблюдения порядка изменения и расторжения договора аренды, установленного ГК РФ. Изменение же и расторжение договора согласно ст.450 ГК РФ возможно по согласию сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами и договорами. [25]
Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст.619 ГК РФ, в ст. ст. 284 – 287 ГК РФ. К таким основаниям, в частности относятся использование земельного участка не по назначению, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
При использовании земельного участка не по назначению, должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, по мнению суда, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора.
Так администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к АООТ "ТТЦ "Бирюса" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. В иске было отказано по мотиву отсутствия оснований для досрочного расторжения договора. Дело было рассмотрено в кассационной инстанции. Администрация города пояснила, что самовольная реорганизация вещевого мини - рынка в продуктовый (смешанный) со стороны ответчика явилась существенным нарушением договора аренды и фактом, подтверждающим нецелевое использование земельного участка, однако кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Предметом иска явились требования о расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст. 619 ГК РФ. Основанием иска истец указал следующие обстоятельства. По договору аренды ответчику был предоставлен в пользование земельный участок для размещения открытого вещевого мини - рынка сроком на три года. Пунктами 1 и 3 Особых условий договора предусмотрена обязанность арендатора поддерживать порядок на территории и обустроить мини - рынок в соответствии с требованиями управления архитектуры и градостроительства города. Фактически ответчик нарушил условия договора, а также использует земельный участок не по назначению, что подтверждается постановлением центра государственного санитарно - эпидемиологического надзора о приостановлении эксплуатации мини-рынка и другими доказательствами.
Суд первой инстанции обоснованно определил все указанные истцом нарушения несущественными, не являющимися основанием для досрочного расторжения договора аренды, и не установил факта использования земельного участка не по назначению. Не конкретизировав в пунктах 1 и 3 Особых условий договора аренды обязанности арендатора и сроки их исполнения, арендодатель лишил себя возможности доказать в суде их нарушение. Доводы истца о нарушении ответчиком в процессе деятельности мини - рынка Законов Российской Федерации "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения", "Об основах градостроительства в Российской Федерации", "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", что является существенным нарушением условий договора, не могут быть приняты судом во внимание.
В указанных законах, соответственно в статьях 28-31, 19, 24-25, установлена ответственность за совершение санитарных правонарушений, за нарушение градостроительного законодательства, за отступление от архитектурного проекта в ходе его реализации, поэтому сами по себе нарушения законов не являются основанием расторжения договора, если это специально в нем не оговорено. [26]
Невыполнение арендатором условий по внесению арендной платы за земельный участок признается судами как достаточное основание для расторжения договора аренды земельного участка [27]. Важным критерием здесь является выполнение заинтересованной стороной требований п.2 ст.452 ГК о необходимости до обращения в суд направить другой стороне предложение о расторжении договора. Сторона, получившая такое предложение, направляет ответ в срок, указанный второй стороной, либо в срок, определенный в договоре, либо в 30-дневный срок. Право обратиться в суд за разрешением спора об изменении или расторжении договора появляется у стороны при отказе или неполучении ответа в установленный срок. При несоблюдении указанных требований, в частности, вынесение администрацией постановления об изъятии ранее предоставленного в аренду участка без предварительного уведомления истца и минуя судебный порядок, договор аренды не считается расторгнутым. [28]
Довольно часто землепользователи пытаются решить в судебном порядке вопросы продления арендных отношений на неопределенный срок, забывая, что арендные отношения являются срочными, т.е. имеют свой предельный срок.
Ряд предприятий обратились с иском к местной администрации о признании недействительным распоряжения, которым утвержден перечень временных объектов, подлежащих выносу из пешеходной зоны в связи с окончанием сроков действия договоров аренды земельных участков под данными объектами, судом первой инстанции в иске было отказано, кассационная инстанция подтвердила вывод суда первой инстанции. Отказывая в иске, суд указал на то, что продление срока договора аренды возможно лишь по соглашению сторон в соответствии со ст. 421 и 610 ГК РФ, на арендуемом земельном участке были возведены временные строения, следовательно, прав на земельный участок арендатор не имеет [29].
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязанности, на основании п.1 ст. 621 ГК РФ, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О желании заключить договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя. Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Частный предприниматель Гусев, занимавший по договору аренды земельный участок площадью 10 кв.м, обратился в городскую администрацию с заявлением о заключении договора аренды данного земельного участка сроком на 10 лет, однако ему было отказано. В этом же году городская администрация заключила договор аренды земельного участка № 1505 площадью 306кв.м с частным предпринимателем Плотниковым, куда вошел и земельный участок, арендованный Гусевым, что побудило последнего обратиться с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды №1505 земельного участка размером 10 кв.м. Возражая против иска, администрация сослалась на нарушение предпринимателем санитарных правил по содержанию торгового павильона и прилегающей территории, однако, такой довод был признан судом необоснованным, а истец – надлежащим образом исполняющим свои обязанности. [30]
Возникают споры и в связи с применением положений п.2 ст.621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судами признается несостоятельным признание земельным комитетом лица, непереоформившего договор аренды земли на последующий период, самовольно занявшим земельный участок, если лицо продолжает пользоваться ранее переданным в аренду земельным участком, а Комитет против этого не возражает [31].
При расторжении договора, возобновленного на неопределенный срок, стороны обязаны соблюдать порядок, предусмотренный п.2 ст.610 ГК РФ, а именно, за три месяца предупредить другую сторону о расторжении договора, если иной срок не установлен законом или договором.
При наличии документов, свидетельствующих о направлении ответчику уведомления о расторжении договора в предусмотренные законом или договором сроки, суд выносит решение об удовлетворении иска о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок. [32]
В связи с отсутствием реального разграничения права государственной собственности на землю много споров возникает по поводу аренды участков в полосе отвода железных дорог, в придорожных полосах автомобильных дорог.
Имеющаяся неоднозначность в этом вопросе ставит в сложное положение землепользователей при оформлении прав на землю в полосе отвода железных и автомобильных. Законодательство не дает прямого ответа на вопрос, кто же вправе распоряжаться федеральными землями, вследствие чего, субъекты Российской Федерации, местные администрации самостоятельно берут на себя эти функции. Иногда решения о предоставлении собственных земель в пользование третьим лицам принимают сами предприятия железнодорожного транспорта, дирекции автодорог, что незаконно, поскольку земли отведены им, как правило, на праве постоянного пользования.
Предприятия железнодорожного транспорта основывают свое право осуществлять распоряжение земельными участками на основании ст. 5 Федерального закона РФ "О федеральном железнодорожном транспорте", но данная статья говорит только о правомочии пользования, а не распоряжения. Более того, в п. 2 ст. 5 данного закона предусмотрено правовое регулирование земель транспорта с учетом требованиями земельного законодательства РФ, а сами земли промышленности и транспорта в составе городских земель согласно ст. 70-71 не исключены из ведения городских властей. [33]
Проект Земельного кодекса РФ 2001 г. (ст.ст.9, 10, 11, п.9 ст.104) предусматривает, что земельные участки из земель государственной или муниципальной собственности предоставляются по решению исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих таким правом в пределах их компетенции. До разграничения государственной собственности на землю проект сохраняет действующий порядок, при котором право распоряжения земельными участками остается за органами местного самоуправления, если законодательством не будет предусмотрено иное.
Арбитражные суды, руководствуясь нормами действующего Земельного кодекса РФ и ст.13 ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" признают право городских администраций на распоряжение землями транспорта в пределах городской черты, но с соблюдением определенной процедуры. Арендаторам земельных участков в полосе отвода железных дорог следует уделять особое внимание оформлению документов при предоставлении таких участков. Обязательным требованием является согласование органов транспорта на отведение земельного участка. Разрешение на предоставление в аренду, акт установления границ должны быть выданы надлежащим органом (Управлением железной дороги) и подписаны руководителем данного органа. Им же должен быть согласован и проект постановления об отводе земельного участка. Так, федеральным арбитражным судом Уральского округа было отменено постановление администрации г.Кургана о предоставлении в аренду на 5 лет земельного участка, находящегося в полосе отвода железной дороги, поскольку оно было вынесено с нарушением вышеуказанных требований [34].
Предоставление в аренду земельных участков в придорожных полосах федеральных автомобильных дорог допускается для размещения объектов дорожного сервиса и производится по решению уполномоченных на то органов по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, в функции которых входит управление федеральными автомобильными дорогами общего пользования [35].
[1] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2001 г. № А12-6835/00-С24.
[2] п.1 ст. 59 Земельного кодекса Республики Татарстан предусматривает предоставление некоторых категорий земельных участков по решению Кабинета Министров Республики Татарстан. [3] Об отдельных вопросах судебно-арбитражной практики по материалам Вологодского областного арбитражного суда.// Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 1993 г. – №7.
[4] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3438/98 от 14 марта 2000 г.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000 г. – № 6.
[5] См. например: Положение о порядке изъятия и предоставления земель, находящихся в государственной собственности, организациям, гражданам и их объединениям, утв. Постановлением КМ РТ от 30.11.98 № 715
[6] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2605/95 (38-1312-95) от 14 мая 1996 г.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1996 г. – № 8.
[7] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 марта 2000 г. № А55-7053/99-39.
[8] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2001 г. – № 4.
[9] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 марта 2001 г. № А12-11227/00-С24.
[10] Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 октября 1999 г. № А64-1714/99-9.
[11]А.В. Дмитриев. Основы городского землепользования в г.Москве.// Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2000. – №2-3(3-4).
[12] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 1997 г. № 2004/96.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997 г. – № 9.
[13] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2001г. – № 5.
[14] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 ноября 2000 г. № А12-951/00-с1.
[15] Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 августа 1998 г. № А19-938/98-23-Ф02-907/98-С2.
[16] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 декабря 1998 г. № Ф09-749/98-АК.
[17] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 1998 г. № Ф09-204/98-АК.
[18] См. например: Постановление Главы администрации г.Казани от 21 января 1999 г. N 86 "Об арендной плате за землю" (с изм. от 29 ноября 1999 г.), п.3.
[19] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 марта 1998 года № КГ-А40/540-98.
[20] Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №735/00 от 11 апреля 2000 г.// Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2000 г. – № 7.
[21] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 января 2001 г. № А06-1688-16/2000, Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 февраля 2000 г. № А64-2889/99-7.
[22] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 апреля 2000 г. № А12-7443/99-С12.
[23] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 сентября 1997 г. № Ф09-462/97-АК.
[24] Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 ноября 1999 г. № А10-2049/99-4-Ф02-1941/99-С1.
[25] Постановление Федерального суда Поволжского округа от 28 ноября 2000 г. № 3738/2000-5.
[26] Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 апреля 1997 г. № А74-Г/4-67/96-Ф02-323/97-С1-14/15.
[27] См. например, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 августа 1999 г. № Ф09-945/99-ГК.
[28] См. например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 апреля 2000 г. № А12-10741/99-С28.
[29] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2001 г. № А12-6835/00-С24.
[30] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 мая 2000 г. № 2804/99-17.
[31] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 марта 1998 г. № А76-3243/97.
[32] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 марта 2001 г. № А12-5622/00-С20.
[33] А.В. Дмитриев. Основы городского землепользования в г.Москве.// Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2000. – №2-3(3-4).
[34] Постановление ФАС Уральского округа от 29 октября 1997 г. № Ф09-594/97-АК.
[35] п.3 Указа Президента РФ № 727 от 27 июня 1998 г. "О придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего пользования".// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 26, ст.3065.