Содержание
1. Сущность и социальное значение ипотечного кредитования в РФ
2. Обзор российского рынка ипотечного кредитования: сравнительный анализ ипотечных программ
3. Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка в РФ
Введение
Актуальность темы: рынок ипотеки в Новосибирске растет быстрыми темпами. В Новосибирске ипотекой занимаются 17 кредитных учреждений, в среднем в месяц выдается 100-120 кредитов.1 В 2005 г. в Новосибирской области было выдано ипотечных жилищных кредитов на 435 млн. руб., кредитов на покупку жилья - на 862 млн. руб. в результате условия получения кредитов становятся более приемлемыми и гибкими: снижаются процентные ставки, упрощается процедура предоставления и проверки документов.
При существующем уровне ставок взять ипотечный кредит потенциально способны 10% новосибирцев. Кредиты рассчитываются исходя из того, что заемщик должен тратить на их погашение не более 30-50% своих доходов (в зависимости от вида ипотечной программы). Количество банков, занимающихся ипотекой, постоянно увеличивается. В связи с этим данная тема – рассмотрение ипотечных программ приобретает особую актуальность.
Итак, целью данной работы является рассмотрение ипотечных программ.
Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:
Рассмотреть сущность и социальное значение ипотечного кредитования в РФ;
Провести обзор российского рынка ипотечного кредитования;
Рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ.
1. Сущность и социальное значение ипотечного кредитования в РФ
Ипотека (Hypotheca) – залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.
В современных экономических отношениях ипотека – это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).
Разновидность залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, а первый – это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).2
Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.
При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, которое означает, что до погашения ссуды заемщиком не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.
Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.
Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.
Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.3
Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:
- заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;
- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.4
Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:
- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
- страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
- оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
- риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключение сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий: достижение прибыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора от инфляции; защита от рисков; доступность условий предоставления кредита заемщику.5
Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования: обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка; перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций; вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств; стабилизация кредитно – финансовой системы, обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.; решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем нуждающихся.
2. Обзор российского рынка ипотечного кредитования: сравнительный анализ ипотечных программ
Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования следует отметить снижение процентных ставок по кредитам до 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях, что по-прежнему в несколько раз превышает общемировой уровень. Лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб)2 . В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».
По данным Банка России, в 2004 году на ипотеку пришлось лишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. Росстрой подсчитал, что за это время в России пока выдано лишь 46 тысяч ипотечных кредитов. Для того чтобы выполнить наказ президента и обеспечить увеличение этой цифры до миллиона максимум к 2012 году, ее ежегодный прирост должен составлять не менее 47%.6
Сегодня же, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), текущие темпы прироста объемов выдаваемых кредитов составляют 10% в месяц. В агентстве отмечают и рост средней суммы, выдаваемой заемщику, - на 1 сентября 2004 года она составляла 364 тысячи рублей, а на 1 апреля 2005 года - уже 397 тысяч. Кроме того, ипотека постепенно "удлиняется" - если раньше сложно было взять взаймы более чем на 10 лет, то сейчас максимальный срок кредитования составляет 27 лет (программа АИЖК), а ряд банков планирует увеличить его до 30 лет. В результате кредиты становятся более доступными: снижаются размер ежемесячного платежа и как следствие требования к доходу заемщика. Однако сохранение столь впечатляющей динамики на годы - большой вопрос. Для его решения нужно будет справиться с целым рядом остро обозначившихся проблем ипотечного рынка.7
Главная проблема здесь - это низкий уровень развития российских банков, что, кстати, признают и сами банкиры. Многолетние ипотечные кредиты остаются для банков весьма рискованными, а высокий риск всегда означает высокий процент. Правда, банки планируют добиться сокращения ставок за счет выпуска ипотечных облигаций под государственные гарантии. В преддверии позитивных перемен на рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения, которые носят скорее демонстративный характер: некоторые банки снизили ставки по кредитам до 9-10% в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10-15% от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом, ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее.
Сегодня на рынке наблюдается некоторый перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных кредитов приходится на Сбербанк, а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70%. Такое положение объясняется тем, что для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок - например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков.8
Неподготовленность банковской системы - не единственная проблема российской ипотеки. В России очень низка платежеспособность населения, средний доход россиянина в конце 2004 года не превышал 5500 рублей, в то время как средний размер платежа, по данным АИЖК, составлял 5800 рублей.
Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет представлен в табл. 1.
Таблица 1
Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет
| N | Регионы | Средняя рыночная стоимость 2-комнатной квартиры 60м.кв., тыс. руб. | Средний совокупный доход семьи, руб. | Ипотечные кредиты в размере 70% от ст-ти 2-комнатной квартиры 60м.кв. тыс. руб. | Сумма ежемесячных платежей за2-комнатную квартиру 60 м.кв. руб. | Расчетная предельная % ставка кредита для 2-комнатной квартиры 60 м.кв. |
| 1 | Москва | 1575 | 19990 | 1099 | 6997 | 4.57 |
| 2 | Новосибирск | 1098 | 11154 | 769 | 3904 | 2.04 |
| 3 | Самара | 945 | 11988 | 662 | 4196 | 4.52 |
| 4 | Саратов | 891 | 8430 | 624 | 2950 | 1.29 |
| 5 | Омск | 882 | 10234 | 617 | 3582 | 3.51 |
| 6 | Оренбург | 796.3 | 8814 | 557 | 3085 | 2.99 |
| 7 | Пермь | 936 | 12124 | 655 | 4243 | 4.78 |
| 8 | Ульяновск | 801 | 8486 | 561 | 2470 | 0.6 |
| 9 | Екатеринбург | 1107 | 12988 | 775 | 3896 | 1.94 |
| 10 | Челябинск | 882 | 11138 | 917 | 3898 | 4.48 |
| 11 | Башкортостан | 940.5 | 10484 | 615 | 3523 | 3.36 |
| 12 | Пенза | 900 | 7824 | 630 | 2730 | 0.45 |
| 13 | Мордовия | 846 | 7728 | 592 | 2705 | 0.94 |
| 14 | Чувашия | 855 | 7644 | 599 | 2675 | 0.71 |
| 15 | Татарстан | 873 | 10506 | 611 | 3677 | 3.92 |
| 16 | Россия | 1000 | 12820 | 700 | 4487 | 4.66 |
| Источник: Госкомстат, Минпромэнерго, УГАИК | ||||||
В 2005 году, минимальная кредитная ставка по России с 16% в валюте (2001 г.), снизилась до 9.9%; рублевая, соответственно, - с 23% до 14% годовых. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), темпы снижения существенно замедлятся в 2005 году до 0,5% в год и составят в конечном итоге не менее 8-8,5% к 2008 году. Дальнейшее снижение будет зависеть от уровня инфляции, наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.
Первоначальный взнос по стандартным программам составляет 30 % от стоимости квартиры. В последнее время отмечается тенденция снижения собственных вложений заемщика. Весной 2005года, все большее число банков предлагает программы с первоначальным взносом от 10 до 20% от стоимости квартиры. При этом по общему правилу, годовая процентная ставка в течение первых 18 месяцев будет немного выше последующего периода погашения кредита.
Сроки кредитования в основном составляют 120 месяцев. Ряд банков кредитуют на период до 15- 20 лет и лишь немногие - до 25-27 лет. Как правило, срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до наступления пенсионного возраста. Например, если банк указывает максимальный возраст заемщика 60 лет, а заемщик берет кредит на 20 лет, то заемщик может взять кредит только при условии, что на момент выдачи кредита ему будет не более 40 лет. Некоторые банки (например, Сбербанк России) увеличивают возрастные рамки до 75 лет на момент погашения кредита.
Существуют также рамки минимального возраста заемщика.
Досрочное погашение кредита возможно по истечении срока моратория, который колеблется от 3 до 12 месяцев. При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет от 1% до 3% от суммы досрочного погашения. Это необходимо для компенсации упущенной выгоды с заемщика, которую банк намеревался получить в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита. Например, у Межпромбанка и банка "Зенит" срок моратория составляет 12 месяцев. Абсолют-банк не устанавливает моратория, но взимает штрафные проценты за досрочное погашение в размере 3% от суммы погашения с последующим пересчетом ежемесячных платежей и остатка по кредиту.
Большинство банков устанавливают мораторий на 6 месяцев. Самый короткий мораторий в 3 месяца установлен Внешторгбанком, с условием, что в дальнейшем минимальная сумма погашения будет не менее 500 долл. Помимо этого Внешторгбанк, произведя пересчет ежемесячных платежей и остатка по кредиту, предложит вам ан выбор: уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячных платежей. Сбербанк и Собинбанк, в отличие от остальных участников рынка, вообще никаких ограничений не устанавливают и штрафных санкций не вводят. На сегодняшний день многим вселяет надежду повышение лояльности банков к своим заемщикам. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки из текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы. Банки самостоятельно проводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем и т.д. Всё это называется подтверждением в свободной форме или альтернативным анализом заемщика.
На рынке осталось не много банков, которые учитывают только официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ. В основном банки готовы применить альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика, при этом немного повысив процентную ставку по кредиту.
Необходимо отметить, что важным моментом при оценке заемщика является доля платежей по кредиту в его совокупном доходе - в среднем это до 40% при диапазоне от 30 до 60%. Например, МДМ-банк выдает кредит при условии, что месячный платеж не превышает 35% доходов. КБ "МИА" (Московское ипотечное агентство) позволяет довести уровень ипотечных платежей до 60% месячного дохода. Некоторые банки вообще не учитывают соотношения доходов и ежемесячных платежей. Главное, чтобы у заемщика оставалось минимум 300 долл., что соответствует минимальному прожиточному минимуму в Москве.
Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации по месту пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной или временной регистрации на момент проведения сделки.
Рейтинг ипотечных программ российских банков представлен в табл. 2 (Приложение). В рейтинге, прежде всего банки оценивались по лояльности к источникам доходов заемщика. В условиях отсутствия у значительного числа населения «белой» зарплаты требование предоставить справку по форме 2-НДФЛ зачастую равносильно отказу в выдаче кредита. Разумеется, в рейтинг вошли не все банки, формально выдающие кредиты на приобретение жилья. Довольно значительное их число лишь номинально присутствует на рынке, а некоторые (например, Росбанк) сегодня пересматривают свои ипотечные программы. Общее направление изменений — в сторону смягчения условий. Сроки кредитования постепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средств заемщика и ставки (последние, по мнению ряда банкиров, уже достигли минимального уровня). Тем не менее о широкой доступности ипотеки говорить пока рано.
Из представленных банковских продуктов самой привлекательной оказалась ипотечная программа Внешторгбанка: к рассмотрению принимаются неофициальные доходы, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный срок кредитования — 20 лет. Стоит отметить, что «понимающих» банков — тех, кого устроит и «серая» зарплата, — оказалось всего 13 из 31; лишь 10 банков (не считая работающих по программе АИЖК) кредитуют на срок 15 лет и более. Что касается средних показателей, то наиболее распространенная ипотечная программа — это кредит на 10 лет под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственных средств заемщика не должен быть менее 20-30% от стоимости квартиры.
Условия предоставления ипотечных кредитов и потребительских кредитов на покупку жилья в Новосибирске представлены в табл. 3.
Таблица 3
Условия предоставления ипотечных кредитов и потребительских кредитов на покупку жилья в Новосибирске
| Банк | Первоначальный взнос | Срок кредита | Сумма кредита | Ставка, в год |
| Филиал Банка "Сибконтакт" | от 10% стоимости приобретаемого жилья | от 1 года до 30 лет | от 150 тыс.руб | от 11,5% в руб |
| Новосибирсквнешторгбанк | 30% | до 15 лет | от $10 тыс. до $70 тыс. | 13,5% в руб. 11% в иностранной валюте |
| Филиал Банка Москвы | не менее 10% | до 15 лет | не менее 300 тыс. руб ($10 тыс. или 10 тыс. евро) | от 13% в руб. и от 10% в иностранной валюте |
| Филиал Промсвязьбанка | не менее 15% | до 15 лет | от $8 тыс. | от 14% в руб. и от 10% в долларах, на стадии строительства - от 17% в руб. и от 13% в долларах |
| Сибирский Банк Сбербанка РФ | от 10% | до 15 лет | нет ограничений | 18% в руб. 11% в долларах |
| Новосибирский Муниципальный Банк | 30% | до 15 лет | от 150 тыс.руб до 5 млн. руб | 14% в руб. |
| Сибакадембанк | не менее 10% | до 15 лет | от 100 тыс. руб | 15,5% в руб. плюс единовременная комиссия за открытие ссудного счета 2% от суммы кредита |
| Филиал Транскредитбанка | от 15% | до 15 лет | от 300 тыс. руб.до 6 млн. руб | от 12-12,5% в руб. и от 10-10,5% в долларах |
Из табл. 3 можно сделать следующие выводы: наиболее привлекательной из представленных программ является программа Новосибирского филиала банка «Сибконтакт» - первоначальный взнос – от 10 %, срок кредита до 30 лет, сумма кредита – от 150 тыс. руб. и минимальная ставка кредита – от 11, 5 %.
Еще один вывод, который можно сделать из представленного материала – ипотечные программы, предоставляемые региональными филиалами банков и головным банком различны. Так, выше указано, что наилучшей программой ипотечного кредитования на российском рынке является программа, предоставляемая «Внешторгбанком», а в Новосибирске наилучшие условия ипотечного кредитования предоставляет филиал банка «Сибконтакт».
3. Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка в РФ
Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. 9 Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости): высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья; низкая платежеспособность населения; высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку; высокие процентные ставки по кредитам.
Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека – не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека – пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.
Заключение
Итак, задачи, поставленные в начале работы автор считает достигнутыми.
По работе можно сделать следующие выводы. В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.
Рынок растет в два раза, но объемов финансирования недостаточно. Однако, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 году. Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы.
Основными тенденциями на ипотечном рынке являются:
- Процентные ставки: тенденция к снижению. Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень.
- Валюта кредита: ориентир – доллар США. Объем выданных кредитов в рублях растет, но главной валютой остается доллар. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте. Этому способствовало введение в наличный оборот Евро в 2002 году и сильное падение доллара по отношению к рублю и Евро в 2003.
- Срок кредита: тенденция к удлинению. Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок – 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.
- Первоначальный взнос: тенденция к снижению. Средний размер авансового платежа – 15-30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. В России авансовый платеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 15-30% в 2005 году. Уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. В настоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.
- Ограничения по размеру кредита: тенденции не определены. Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 10-20 тыс. долл. США и зависит от размера транзакционных издержек банка. Ограничения по размеру кредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредит позволяет получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий те транзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживания этого кредита.
- Досрочное погашение: проблема покрытия транзакционных издержек кредиторов. Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет, при номинальном сроке кредита 10 лет.
- Обеспечение: основной вид – залог приобретаемого жилья. Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика.
- Рынок: вторичный – менее рискованный. Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.
- Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта. Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.
- Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ. Лояльность банков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.
- Портрет заемщика: приоритет – молодым. Большую часть клиентов ипотечных банков – молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.
Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.
Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%. Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.
Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей.
Список литературы
Головина О.Л. Ипотека в России. – М.: Юристъ, 2002. – 525с.
Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. – СПб.: СПбГУЭФ, 1999. – 152с.
Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2003. – 227с.
Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. – Калининград: Янтарная сказка, 2001. – 117с.
Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. – М.: Дашков и К, 2002. – 120с.
Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. – М.: Макс Пресс, 2002. – 212с.
Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. – Челябинск: Чув. Ун-т Чебаксары, 2001. – 88с.
Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. – Пенза: ПГУ, 2001. – 126с.
Петрушин А.Б. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. – Иваново: Ивановский государственный архитектурно строительная академия Иванова, 2001. – 230с.
Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. – Владивосток? Изд-во Дальневосточного ун-та, 2003. – 98с.
Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. – М.: ФА, 2001. – 120с.
Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. – СПб.: Политехника, 2003. – 92с.
Сергеева И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья. – М.: Изд-во академии горных дел, 2001. – 239с.
Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2004. – 160с.
Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. – 112с.
Черняк А.В. Ипотечное кредитование. – М.: Международный ун-т, 2001. – 136с.
http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16
Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации :http://www.rusipoteka.ru/person.htm
Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005. – 207 с.
Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября
http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
Приложение
Таблица 2
Рейтинг ипотечных программ российских банков
| Банк | Сумма кредита | Срок, лет | Ставки (вторичный рынок), % годовых | Ставки (первичный рынок), % годовых* | Старт. взнос, % от ст-сти жилья | Досрочное погашение | Поручители | Возраст, лет | Требования к гражданству и регистрации | Доп. требования | Подтверждение дохода | ||||||
| тыс. руб. | $ тыс. | руб. | $ | евро | руб. | $ | евро | морат., мес. | штраф, % от суммы погаш. | ||||||||
| Внешторгбанк | - | 10-500 | 10, 15, 20 | 15 | 10,5-11,5 | - | 17(15) | 12,5-13,5 (10,5-11,5) | - | 15 | 3 | нет | вторич.- нет, первич.- физлицо или залог имущ. | возврат — до 60 (ж) и 65 (м) | регистрация на территории РФ | нет | разл. варианты |
| Социальный городской банк | от 450 | до 300 | 10-20 | 15 | 11,5-13,5 или LIBOR+(9-10,5) | - | - | - | - | 20 | 12 | нет | не требуются | 18-50 | гражданство РФ | нет | разл. варианты |
| Международный московский банк | 500-10000 | 25-400 | руб.-до 15, $-до 20 | до 10 лет — 15-16, свыше — 17-18 | до 10 лет — 10,5-12, свыше — 12,5-14 | - | - | - | - | 20 | 12 | нет | не требуются | 21-55 (60) | гражданство РФ, рег. в Москве, МО, С-Пб. или ЛО не менее 1 г | н/д | 2-НДФЛ или справка в своб. форме |
| Абсолют-банк | - | 10-1000 | 5-15 | - | 12-15 | - | - | 14-17 (12-15) | - | 20 | нет | 2 (в первые 12 мес.) | не требуются | от 21, возвр.- до пенс. | нет | нет | нет |
| Городской ипотечный банк | - | 10-400 | 10 | - | 10,5-12 | - | - | - | - | 20 | нет | 5 (первые 7 платеж. пероидов) | не требуются | н/д | регистрация на тер-рии РФ | н/д | разл. варианты |
| «Союз» | - | 20-300 | 1-10 | - | 11,5 | - | - | 16 (11,5) | - | 20 | 3 | нет | не требуются | 25-55 | постоянная регистрация на тер-рии РФ | стаж работы — от 2 лет, на посл. месте — от 4 мес. | 2-НДФЛ или справка в своб. форме |
| Европейский трастовый банк | - | 20-300 | 10 | - | 11,5-14 | - | - | 18 (12-14) | - | 20 | 6 | нет | не требуются | н/д | н/д | н/д | 2-НДФЛ или иные докум., подтв. доход |
| Инвестсбербанк | от $10 тыс. или эквивалент | до 5 | от 10, в завис. от условий кредитования | 20 | 6 | нет | не требуются | н/д | н/д | н/д | любые докум. подтв. доходы | ||||||
| Программа АИЖК** | до 7600 | - | 1-27 | 15 | - | - | - | - | - | 30 | н/д | не требуются | 18-60 | нет | нет | любые докум. подтв. доходы | |
| Сосьете Женераль Восток | от $25 тыс. или эквивалент | до 10 | - | до 10-11 | - | - | до 10-11 | - | 30 | 6 | нет | поручительство супруга/и | от 18 | нет | нет | 2-НДФЛ или письмо от работодат., подтв. доход | |
| Газпромбанк | $50-200 тыс. или эквивалент | до 10 | 17 | 12-13 или LIBOR+10 | 12-13 или LIBOR+10 | - | - | - | 30 | нет | нет | возможно поруч. третьих лиц, залог имущ. | 18-60 | н/д | н/д | разл. варианты | |
| Спецсетьстрой- банк | $25-300 тыс. или эквивалент | до 10 | от 19 | от 15 | - | - | - | - | 30 | 6 | нет | не требуются | 18-50 | гражданство РФ | стаж на посл. месте раб.- не менее 6 мес. | разл. варианты | |
| Агропромкредит | 150-3000 | 5-100 | до 5 | от 19 | от 14 | - | - | - | - | 30 | 3 | нет | возможно поруч. ЮЛ | от 21, возвр.- до пенс. | регистрация | работа в организ., обслуж. фил. банка, в теч. посл. 6 мес. | разл. варианты |
| Национальный резервный банк | - | 15-200 | 10 | - | 9,5-15,5 | - | - | 18 (13-15) | - | 5 | 30834 | 0-3 | не требуются | н/д | н/д | н/д | 2-НДФЛ |
| Сбербанк | до 90% от ст-сти жилья | до 15 | 18 | 11 | 11 | 18 | 11 | 11 | 10 | нет | нет | поруч. членов семьи | - | пост. рег. в Москве | нет | справка предпр. на бланке банка | |
| Московское ипотечное агентство | до 90% от ст-сти жилья | 10,2 | 15 | - | - | 16,5-17 (14,5-15) | - | - | 10 | 6 | нет | не требуются | - | рег. в Москве | стаж на посл. месте раб.- не менее 6 мес. | 2-НДФЛ | |
| Фора-банк | - | от 10 | 10 | - | 10,5-14 | - | - | - | - | 10 | 6 | нет | не требуются | - | - | - | 2-НДФЛ |
| Вип-банк | - | 10-200 | до 15 | - | 10-13 | - | 14-17 (10-13) | - | - | 20 | 12 | нет | не требуются | н/д | н/д | н/д | н/д |
| «Дельта-кредит» | эквивал. $20-150 тыс. | до 300 | до 20 | 16,75 | 10,5-14 или LIBOR + (9-10,5) | - | 16,75 | 10,5-14 или LIBOR + (9-10,5) | - | 25 | 6 | нет | не требуются | н/д | н/д | н/д | 2-НДФЛ |
| Банк жилищного финансирования | - | 20,5-300 | до 15 | - | 11,5-14 или LIBOR + (9-10) | - | - | 14-16 (11,5-14 или LIBOR + (9-10)) | - | 25 | н/д | н/д | не требуются | н/д | н/д | н/д | 2-НДФЛ |
| Банк Москвы | от $10 тыс. или эквивалент | 3-10 | 14-15 | 11-12 | 11-12 | - | - | - | 30 | нет | нет | не требуются | от 21, возвр.- до пенс. | регистрация | нет | 2-НДФЛ или справка по форме банка | |
| «Зенит» | - | 10-400 | до 10 | - | 10-15 | - | - | - | - | 20 | н/д | н/д | не требуются | 22-55 | гражданство РФ | стаж работы — от 2 лет, на посл. месте — от 6 мес. | 2-НДФЛ |
| МДМ-банк | от 280 тыс. руб. или эквивал. | до 10 | 42705 | 11-13 | 11-13 | 17 (по баз. прогр.) | 15 (по баз. прогр.) | 15 (по баз. прогр.) | 20 | нет | 2 (в перв. 6 мес.) | не требуются | от 21, возвр. — до 60 | - | общ. стаж от 1 года, мужч. до 27 лет — урегул. отнош. с армией, жен. с дет. — возр. ребенка от 6 мес. | 2-НДФЛ | |
| Промстройбанк | 300-9000 | 10-300 | 3-10 | 15 | 13 | - | 17 (15) | 14 (13) | - | 20 | нет | нет | возможно поруч. ЮЛ | 18-55 (60) | гражданство РФ, пост. прописка/рег. в С-Петерб. или ЛО | - | 2-НДФЛ |
| Райффайзен банк | - | от 20 | до 15 | - | 11-14 фикс. или 10-11 плав. | - | - | 14 (по баз. прогр.) | - | 30 | 3 | 2 (4-9 мес.) | не требуются | до 60 (55) | - | заемщик не привл. к уг. отв. | 2-НДФЛ |
| Импэксбанк | $10-250 тыс. или эквивалент | до 10 | - | - | - | - | 11 | - | 30 | нет | нет | не требуются | 21-55 | пост. рег. на территории РФ | стаж работы — от 2 лет, на посл. месте — от 6 мес. | 2-НДФЛ или справка по форме банка | |
| «Московский капитал» | до 70% от ст-сти жилья | до 10 | 14-18 | 30 | н/д | н/д | н/д | - | - | стаж на посл. месте раб. от 6 мес.; супруг(а) должен(а) являться созаемщиком либо отказаться от прав на жилье | н/д | ||||||
| «Российский капитал» | от 300 | от 17 | до 10 | 15 | 12-15 | - | - | - | - | 30 | н/д | н/д | не требуются | н/д | н/д | н/д | 2-НДФЛ |
| Собинбанк | - | до 70% от ст-сти жилья | до 10 | - | 12-15 | - | - | - | - | 30 | нет | нет | не требуются | 18-60 | - | - | 2-НДФЛ |
| «Уралсиб» | 50-3000 тыс. руб. или эквивалент | до 10 | от 17 | от 12 | от 12 | от 17 | от 12 | от 12 | 30 | 3 | нет | от двух ФЛ или одного ЮЛ (ПБОЮЛ) либо залог ЦБ, поруч. застройщика | 18-55 | гражданство РФ, регистрация | - | справка о доходах по форме банка или ПФР | |
| Московский кредитный банк | - | 20-200 | до 5 | - | 16 | - | - | 16 | - | 30 | 6 | нет | н/д | н/д | н/д | н/д | 2-НДФЛ |
1 http://www.afina-pallada.ru/articles/view/483
2 Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2003. – 227с.
3 Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. – Калининград: Янтарная сказка, 2001. – 8с.
4 Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2003. – 227с.
5 Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2004. – 12с.
6 Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября
7 http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
8 Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября
9 http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031