Министерство общего и профессионального образования в Российской Федерации
Российский Государственный Университет нефти и газа им. И. М. Губкина
ДОМАШНЯЯ КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине
«ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»
(16-ый вариант: ответы на вопросы № 2, 10 и решение задач №7, 9)
Выполнила:
Пашкевич А. В.
Факультет права
4-ый курс гр. ЮР-98-2
Проверил:
Прасолов Б. В.
Москва
2001
2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК СПОСОБ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
2.1 Понятие и принципы залога (ипотеки) жилых помещений
В спектре новых возможностей для индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного помещения сбережений.
Сегодня в Москве и других крупных городах России наблюдается настоящий бум жилищного строительства. Однако, быстрорастущие новостройки зачастую пустуют, не принося желаемой отдачи ни городским властям, ни инвесторам. И причина здесь проста – предложение жилья на рынке значительно превышает реальный платежеспособный спрос основной части населения.
Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение в России института ипотеки - получение кредита под залог недвижимости в правом владения и распоряжения этой недвижимостью. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.
Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:
1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства – в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.
2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий залогодержателя на недвижимое имущество.
Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:
. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
. Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;
. Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;
. Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением. [1]
2. Правовая база ипотечного кредитования
В настоящий момент федеральными законами, непосредственно регулирующими ипотеку (залог) недвижимого имущества являются:
. Гражданский кодекс РФ (статьи 334-355);
. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля
1998г. № 102-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон «Об ипотеке». В нем нашли отражение следующие положения:
. Основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
. Порядок заключения договора об ипотеке;
. Закладная как ценная бумага;
. Государственная регистрация ипотеки;
. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам, и обременение этого имущества правами других лиц;
. Уступка прав по договору об ипотеке;
. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация этого имущества;
. Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:
. Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки;
. В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в
РФ» от 29 июля 1998г. № 153-ФЗ;
. В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и
Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля
1997г. № 119-ФЗ;
. При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.
3. Немного истории по данному вопросу…
Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, принесенным из Америки и Европы. В дореволюционной России эта система успешно функционировала, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом.
Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. [2]
Затем пошел резкий спад ипотечного кредитования и до начала девяностых годов ипотека почти отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являющуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.
Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиальный непреодолимый разрыв. [3]
Современное жилищное право, регулирующее отношения, связанные с ипотекой, более детально рассматривает данные вопросы как с точки зрения материального, так и процессуального права.
4. Договор об ипотеке
Договор об ипотеке жилых помещений должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Очень важно, что кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента заключения кредитного договор и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом.
Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения и срока исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Залогодателем по договору об ипотеке может быть как должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Залогодателем являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.
Договор об ипотеке жилого помещения, находящего в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением ипотеки жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетних и недееспособных.
5. Процедура кредитования
После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.
Естественно, что банк-кредитор будет готов предоставить этот кредит не любому заемщику. Нужно вначале выяснить платежеспособность заемщика, т.е. оценить, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.
Если заемщик полностью и в срок возвращает кредит, то кредитный договор считается завершенным и договор ипотеки между заемщиком и банком тоже теряет силу. Если же заемщик не может по каким-то причинам продолжать выплаты по кредиту, то, к сожалению, в этом случае происходит обращение взыскания на заложенное жилье.[4] Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, происходит по решению суда либо без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Реализация заложенного жилого помещения происходит путем его продажи с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством РФ.
В то же время в нотариально удостоверенном соглашении стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К указанному соглашению применяются правила о договоре купли- продажи.
За счет полученных от продажи жилья средств банк компенсирует свои
потери по непогашенному кредиту, а оставшаяся сумма возвращается заемщику.
Это означает, что та часть кредита, которая уже выплачена, а также первый
взнос 30% в несколько уменьшенном виде вернуться к заемщику, который
остается у «разбитого корыта».
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру не является основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим их собственником либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения условий.
После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:
. Жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечении возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;
. Проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.
6. Кредитный риск банка
На сегодняшний день банкам удалось разобраться с системой рисков ипотечного кредитования. В банковском деле очень важно попытаться оценить риски различных процессов и найти механизмы защиты от них. Основной риск, естественно, против которого и пытаются использовать ипотеку, это кредитный риск, или риск невозврата кредита. Для этого и нужно обеспечение – залог: если заемщик не возвращает деньги по кредиту, то у банка еще есть и материальная подстраховка, т. е. заложенное имущество.
В России банки пытаются работать с кредитным риском и уже нашли свою
собственную схему - аренду с правом выкупа. На деле это является продажей
жилья в рассрочку, но при этом человек, который берет кредит на
приобретение жилья, не становиться собственником квартиры. Он ее арендует.
Собственником же является риэлторская структура, которая связана с банком.
Заемщик, проживая в квартире на условиях аренды, погашает кредит. И до тех
пор, пока он не перечислит полностью деньги по кредиту, он продолжает
оставаться ее арендатором. Если заемщик не выплачивает кредит, то с ним
расторгается договор аренды, а он сам, к сожалению, теряет (в отличие от
классической ипотеки) уже все деньги, которые он вложил в свою жилплощадь.
Эта форма серьезно защищает банки от кредитного риска, но у нее есть масса своих недостатков. Она очень жесткая по отношению к заемщику, который теряет очень многое, если не может погасить кредит. Кроме того, в этом случае заемщик не может воспользоваться льготой по подоходному налогу, которая предоставляется сроком на три года тем россиянам, которые приобретают жилье в собственность. Эта льгота является и могла бы быть в будущем очень большим стимулом для приобретения жилья в кредит.
7. Задачи развития системы ипотечного жилищного кредитования
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
. Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
. Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
. Создание инфрастуктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
. Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
. Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
. Создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
. Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов
, а также их рефинансированию;
. Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. [5]
8. Вывод
Ипотечное кредитование жилья – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
ЗАДАЧА № 7
Ласточкина предъявила в суд иск о признании за ней права на жилую
площадь в пятикомнатной квартире, где она проживала с ответчиком Жуковым,
его одиннадцатилетней дочерью и двадцатилетним сыном. В заявлении
Ласточкина указала, что 2,5 года назад ответчик, предложив ей стать его
женой, вселил ее в свою квартиру в качестве члена семьи. Она вела домашнее
хозяйство и ухаживала за детьми Жукова. Но он под разными предлогами
откладывал регистрацию брака, а потом вообще потребовал, чтобы она выехала
из его квартиры.
Возражая, Жуков пояснил, что его сын был против брака и не соглашался
на то, чтобы Ласточкина проживала в их квартире, поэтому он и вынужден был
отказаться от своего намерения жениться, о чем и сообщил истице. Суд иск
Ласточкиной удовлетворил.
Правильное ли решение принял суд? Изменилось ли бы решение суда, если бы квартира была приватизирована Жуковым?
Решение:
Суд принял неправильное решение. В соответствии с жилищным
законодательством, Жуков является нанимателем по договору найма жилого
помещения. Статья 54 Жилищного кодекса РСФСР регулирует право нанимателя на
вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение. Согласно этой
статьи, наниматель (Жуков) «вправе в установленном порядке вселить в
занимаемое им жилое помещение своего супруга, … и иных лиц, получив на это
письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи».
Совершеннолетним в данной ситуации был двадцатилетний сын Жукова, который
явно возражал против вселения истицы в квартиру. Следовательно, если нет
письменного согласия сына – нет права на вселение Ласточкиной у Жукова.
По иному выглядит ситуация, если бы квартира была бы приватизирована
Жуковым. В соответствии с Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1, граждане, ставшие
собственниками жилых помещений, имею право на вселение иных лиц, не требуя
на это согласие других проживающих в квартире членов его семьи. В данном
случае необходимо только письменное согласие всех остальных собственников
приватизируемой квартиры, если таковые имеются. При приватизации жилых
помещений должно быть получено письменное согласие всех членов семьи.
Следовательно, если Жуков получит такое согласие и является единственным
собственником данной квартиры, то согласия на вселение в нее Ласточкиной у
сына уже не требуется. Решение суда осталось бы без изменения и иск
Ласточкиной был бы удовлетворен.
ЗАДАЧА № 10
Кузнецов проживает в городе Москве и зарегистрирован в приватизируемой им квартире. Он заключил договор пожизненного содержания с иждивением со своей бабушкой (получателем ренты), которая стала залогодержателем квартиры.
Каким образом Кузнецов должен оплачивать каждую из квартир? Какими нормативными актами регулируются эти отношения?
Решение:
В соответствии с Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991г., граждане, ставшие собственниками квартиры, принимают на себя обязанности по уплате расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры. Оплата этих расходов производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда. В данном случае Кузнецов должен оплачивать приватизируемую им квартиру на общих основаниях.
Что касается оплаты квартиры, собственником которой он является по договору пожизненного содержания с иждивением, то здесь все зависит от того, как этот вопрос урегулирован в самом договоре.
В соответствии со ст. 602 Гражданского кодекса РФ в обязанности плательщика ренты (Кузнецова) входит обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде. Следовательно, оплачивает Кузнецов данную квартиру из собственных средств либо лично, либо по договору отдает бабушке соответствующую сумму денег, чтобы она оплачивала ее сама.
ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА:
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.
2. Жилищный кодекс РСФСР
3. Гражданский кодекс РФ
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля
1998г. № 102-ФЗ
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. « 122-ФЗ
6. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля
1997г. № 119-ФЗ
7. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря
1992г.
8. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991г. № 1541-1
9. Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М.: Издательство
НОРМА, 2000.
10. Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости».
Журнал «Восточный базар», 2000
11. Будаков Д. Ю. Развитие ипотечного кредитования. Из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге, 2001
12. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом»,
2001
13. Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы ранка жилья в вопросах и ответах. МИАН (Московское Инвестиционное Агентство
Недвижимости), 2001
-----------------------
[1] Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного
кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом» . 2001. С.
12.
[2] Д. Ю. Будаков. Развитие ипотечного кредитования. Из материалов
выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского
конгресса в Санкт-Петербурге.
[3] Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости». Журнал
«Восточный базар». 2000.
[4] Косарева Н. Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы
рынка жилья в вопросах и ответах. МИАН.
[5] Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного
кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом». 2001. С.
13