Учебное пособие: Земельна ділянка - основа нерухомості
Земля як частина природи є основою життєдіяльності людини. В той же час як об'єкт нерухомості земля - це і засіб виробництва, і предмет праці, оскільки в будь-якій сфері діяльності людина тією чи іншою мірою впливає на неї. Сукупність цих двох якостей робить землю специфічним засобом виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва земля:
не є результатом попередньої праці;
просторово обмежена;
незамінна іншими засобами виробництва;
має постійне місцерозташування;
не зношується при правильному користуванні;
територіально різноякісна;
характеризується специфічною корисністю кожної конкретної земельної ділянки;
має родючість і через це в сільському господарстві найбільш ефективно використовуються всі її корисні якості;
практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) виступає в основному як просторовий операційний базис, тому нерозривно пов'язана з розташованими на ній фізичними об'єктами: будівлями, спорудами, дорогами, меліоративними спорудами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини.
Таким чином, земля як об'єкт ринкових відносин займає унікальне положення у всій системі підприємницької діяльності людей та суспільства в цілому, що обумовлено її не-відтворюваним характером і багатофункціональним призначенням.
Об'єктами земельних відносин є: земля як природний об'єкт і природний ресурс; земельні ділянки; частини земельних ділянок.
1.1 Суть земельної ділянки як об'єкта нерухомості
В повсякденній практиці застосовуються терміни "земля" і "земельна ділянка". Проте ці поняття не взаємопов'язані та мають певні відмінності. Так, термін "земля" може використовуватися в тому випадку, коли йдеться про неосвоєну власність, а "земельна ділянка" означає частину території, на якій виконані якісь роботи (поліпшення), що дозволяють використовувати дану ділянку за цільовим призначенням.
Земельний кодекс1 визначає земельну ділянку як об'єкт земельних відносин - частину земної поверхні (у тому числі ґрунтовий шар) з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Земельне законодавство складається із Земельного кодексу, Цивільного кодексу та інших законів, що приймаються відповідно до діючих відносин між суб'єктами ринку нерухомості.
Майнові відносини щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, а також здійснення операцій регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачене земельним, водним, лісовим законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, іншими законами.
Отже, загальне положення про право власності та інші майнові права на земельні ділянки встановлені Цивільним кодексом, а відносини щодо використання й охорони земель регулює Земельний кодекс.
Земельна ділянка може бути ділимою та неподільною. Подільною є ділянка, яка може бути розподілена на частини, при цьому кожна частина після розподілу утворює самостійну земельну ділянку, дозволене використання якої може здійснюватися без переведення її до складу земель іншої категорії (за винятком випадків, встановлених законами).
Неподільною визнається земельна ділянка, яка за цільовим і господарським призначенням не може бути розподілена на самостійні земельні ділянки. Відповідно до законодавства не допускається розподіл міських земель, земель фермерських господарств тощо.
Правовий статус земельної ділянки включає цільове призначення, дозволене використання, форму законного володіння.
Земельну ділянку характеризують такі показники:
Найменування суб'єкта земельного права – юридичної або фізичної особи з вказівкою точної адреси, документів, що засвідчують особу, фінансових реквізитів.
Адресні орієнтири - район (житловий масив, промзона), селище, вулиця, номер будинку та будови (в містах і селищах).
Документи, що встановлюють й засвідчують право землекористування (ухвала, рішення, розпорядження, державний акт, свідоцтво, договір оренди і т.д.).
Категорія земель, цільове призначення та фактичне їх використання.
Код класифікатора земель.
Площа за документами, що засвідчують право на ділянку; площа фактична, у тому числі глибина, ширина, форма.
Площа санітарно-захисної зони чи то зони з особливим режимом використання в межах земельної ділянки.
Вид земельного права (власність - приватна, державна, колективна).
Поверхневий чи підґрунтовий шар, ландшафт, контури і топографія.
10. Поліпшення та інженерне облаштування (підведення електроенергії, води тощо).
Паспорт земельної ділянки повинен містити:
експлікацію земель - забудована територія, площі під інженерними комунікаціями, дорогами, греблями, кар'єрами, лісовими насадженнями, садами, ріллею, сінокосами, пасовищами та іншими сільськогосподарськими угіддями, болотами, пісками, торфорозробками і водними поверхнями;
розмір земельного податку (у разі знаходження земельної ділянки у власності) або орендної плати з одиниці площі;
розрахункову та ринкову вартість земельної ділянки;
балансову вартість будов, споруд і насаджень;
загальну вартість земельної ділянки і будов;
податок на вартість об'єкта нерухомості;
інженерно-технічні характеристики;
екологічні показники;
містобудівні характеристики - функціональна зона, планувальна зона тощо;
поклади корисних копалин.
Обіг земельних ділянок - перехід від однієї особи до іншої через підписання договорів - здійснюється відповідно до Цивільного та Земельного кодексів.
Визначений перелік земель цільового використання, що не підлягають продажу. До них належать:
ті, що знаходяться в державній (муніципальній) власності, охороняються або особливі природні території, що використовуються певним чином (заповідники, пам'ятники природи, національні та дендрологічні парки, ботанічні сади);
земельні ділянки історичної та культурної спадщини національного значення за переліком, затвердженим урядом;
земельні ділянки лісового й водного фондів;
ділянки оздоровчого та історико-культурного призначення;
ділянки крематоріїв і кладовищ;
незабудовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, лісового й водного фондів, земель, для яких законодавством встановлений особливий режим приватизації, які особливо охороняються;
заражені небезпечними речовинами й ті, що піддалися біогенному впливу;
загального користування (вулиці, проїзди, дороги, набережні, парки, лісопарки, сквери, сади, бульвари, водоймища, пляжі та інші ділянки, віднесені відповідно до законодавства до земель загального користування);
розташовані в морських, річкових і повітряних портах національного значення або зарезервовані для перспективного розвитку;
знаходяться в тимчасовому користуванні без права зведення капітальних будов;
щодо яких на момент обігу є суперечки стосовно приналежності цих ділянок або пов'язаних з ними об'єктів нерухомості;
інші, що не підлягають приватизації відповідно до законодавства.
Вище перераховані землі призначені для сталого використання земельної ділянки, тобто не для продажу.
Власник земельної ділянки має право на прибуток, що даватиме зведений на ній об'єкт нерухомості, вартість цього об'єкту носить вторинний характер і виступає як додатковий внесок у вартість земельної ділянки. Окрім цього, вигоди від використання земельної ділянки як джерела доходу реалізуються протягом необмеженого часу, тоді як розвиток інших об'єктів нерухомості має певний термін служби.
Продаж земельних ділянок, а також виділення їх для підприємницької діяльності й перенесення з однієї категорії в іншу здійснюються відповідно до законів України.
Земельні ділянки, що знаходяться у приватній власності можуть бути вилучені для державних або муніципальних потреб у випадках, передбачених законодавством у зв'язку з виконанням міжнародних зобов'язань, розміщенням об'єктів державного або муніципального значення (за відсутності інших варіантів їх розміщення), а також іншими обставинами у встановлених законами випадках. Стосовно вилучення ділянки із земель, що знаходяться у власності суб'єктів або в муніципальній власності, законодавство передбачає можливість викупу або подальшого надання рівноцінної земельної ділянки. Проте не всі землі можуть бути вилучені, бо в ЗКУ встановлений закритий перелік випадків вилучення. Так, наприклад, земельні ділянки в міських і сільських поселеннях можуть бути вилучені для державних й муніципальних потреб з метою забудови лише відповідно до генеральних планів міських і сільських поселень, згідно з правилами землекористування та забудови.
Примусове вилучення ділянок може бути здійснене лише за умови попереднього та рівноцінного відшкодування власнику вартості ділянки на підставі відповідного рішення. За умов добровільної згоди власника земельної ділянки на предмет її вилучення викуп ділянки для державних або муніципальних потреб здійснюється на підставі договору.
Земельна ділянка може бути вилучена на певний час - тимчасове вилучення (реквізиція) у разі надзвичайних обставин. Власникам ділянок повинні бути відшкодовані збитки, пов'язані з таким вилученням. За умов припинення дії надзвичайних обставин власник має право вимагати повернення приналежної йому ділянки, а у разі неможливості відшкодування збитків - надання рівноцінної земельної ділянки.
Земельна ділянка може бути примусово вилучена у власника, якщо він використовує її не за призначенням або з порушенням законодавства. Наприклад, у власника може бути примусово вилучена земельна ділянка, якщо на ділянці, призначеній для будівництва не ведуться будівельні роботи протягом трьох років. Проте при цьому земельна ділянка не переходить в громадську власність, а підлягає продажу з публічних торгів будь-якій особі.
2.2 Категорії земель
Цільове призначення земель в Україні визначається Земельним кодексом, згідно з яким земля поділяється на дев'ять категорій (рис. 1.15). Використовуються ці землі відповідно до встановленого для них цільового призначення:
Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської, науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цієї мети.
До земель сільськогосподарського призначення належать:
а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо).
Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства.
Землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.
Пріоритетність земель сільськогосподарського призначення:
Землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися, насамперед, для сільськогосподарського використання.
Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, провадиться на підставі даних державного земельного кадастру.
Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних з веденням сільськогосподарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.
Лінії електропередачі і зв'язку та інші комунікації про водяться головним чином вздовж шляхів, трас тощо.
Державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям надаються земельні ділянки із земель державної та комунальної власності у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей та ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Державні й комунальні сільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб. У разі ліквідації державного чи комунального підприємства, землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням, а договори оренди земельних ділянок припиняються.
При приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Рішення про приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств. Землі у приватну власність працівникам державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерам з їх числа передаються безоплатно.
Площа земель, що передаються у приватну власність, це різниця між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, й площею земель, які залишаються у державній чи комунальній власності (лісовий фонд, водний фонд, резервний фонд). Кожен працівник цього підприємства, а також пенсіонери з їх числа мають гарантоване право одержати свою земельну частку (пай.
При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які перебували у постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, за винятком земель, що залишаються у державній та комунальній власності. Загальний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогосподарських угідь ділиться на кількість працівників цих підприємств та пенсіонерів з їх числа.
Вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) працівників відповідних підприємств є рівними.
Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у процесі приватизації створюють резервний фонд земель за погодженням його місця розташування з працівниками цих підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерами з їх числа, у розмірі до 15 відсотків площі усіх сільськогосподарських угідь, які були у постійному користуванні відповідних підприємств. Резервний фонд земель перебуває у державній або комунальній власності та призначається для подальшого перерозподілу та використання за цільовим призначенням.
Земельні ділянки, одержані громадянами внаслідок приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані та функціонують меліоративні системи, використовуються спільно на підставі угоди. У разі відсутності згоди щодо спільного використання зазначених земельних ділянок питання вирішується в судовому порядку.
Сільськогосподарські підприємства, установи та організації, особисті селянські й фермерські господарства, які об'єднуються в асоціації та інші організаційно-правові форми, зберігають право на свої земельні ділянки, якщо інше не передбачено договором.
Сільськогосподарським підприємствам, крім державних і комунальних, землі сільськогосподарського призначення можуть належати за правом власності. Право власності на землю цих підприємств може набуватися шляхом внесення до статутного фонду земельних ділянок їх засновників та придбання земельних ділянок за договорами купівлі-продажу, дарування міни, іншими цивільно-правовими угодами. Реалізація права власності на землю зазначеними сільськогосподарськими підприємствами здійснюється відповідно до закону.
При ліквідації сільськогосподарських підприємств переважне право на отримання земельних ділянок поруч з населеними пунктами мають власники земельних часток (паїв), які проживають у цих населених пунктах. Місце розташування земельних ділянок визначається з урахуванням вимог раціональної організації території й компактності землекористування відповідно до землевпорядних проектів, які затверджуються зборами власників земельних часток (паїв).
При ліквідації сільськогосподарських підприємств несільськогосподарські угіддя, що перебували у їх власності, розподіляються відповідно до установчих документів цих підприємств або за згодою власників земельних часток (паїв). У разі недосягнення згоди це питання вирішується в судовому порядку. Земельні ділянки державної та комунальної власності, які перебували у користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, що ліквідуються, включаються до земель запасу або передають у власність чи користування відповідно до Земельного Кодексу України.
Землі фермерського господарства можуть складатися із:
а) земельної ділянки, що належить за правом власності фермерському господарству як юридичній особі;
б) земельних ділянок, що належать громадянам – членам фермерського господарства за правом приватної власності;
в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.
Громадяни - члени фермерського господарства мають право на одержання безоплатно у власність із земель державної та комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю). їм передаються безоплатно у приватну власність надані їм у користування земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.
Громадяни України можуть мати за правом власності та орендувати земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть мати земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства на умовах оренди. Використання земель особистого селянського господарства здійснюється відповідно до закону.
Громадяни можуть орендувати земельні ділянки для сінокосіння та випасання худоби. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування можуть створювати на землях, що перебувають у власності держави чи територіальної громади, громадські сіножаті й пасовища.
Громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право одержувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва, а іноземні громадяни та особи без громадянства - на умовах оренди. Земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.
Землі загального користування садівницького товариства є його власністю. До земель загального користування садівницького товариства належать земельні ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами та іншими об'єктами загального користування. Приватизація земельної ділянки громадянином - членом садівницького товариства здійснюється без згоди на те інших членів цього товариства. Використання земельних ділянок садівницьких товариств здійснюється відповідно до закону та статутів цих товариств.
Громадянам або їх об'єднанням із земель державної або комунальної власності можуть надаватися в оренду земельні ділянки для городництва. На земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається. На земельних ділянках, наданих для городництва, можуть бути зведені тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди. Після закінчення строку оренди зазначеної земельної ділянки побудовані тимчасові споруди підлягають знесенню власниками цих споруд за їх рахунок.
Приватні несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть одержувати у власність або оренду землі сільськогосподарського та іншого призначення для ведення підсобного господарства. Державні та комунальні несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть одержувати в оренду землі сільськогосподарського та іншого призначення для ведення підсобного господарства.
2. Землі житлової та громадської забудови.
До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.
Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.
Громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених Земельним Кодексом України. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть одержувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.
Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть орендувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
3. Землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення.
Землі природно-заповідного фонду - це ділянки суші і водного простору з природними комплексами та об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну та іншу цінність, яким відповідно до закону надано статус територій та об'єктів природно-заповідного фонду.
До земель природно-заповідного фонду включаються природні території та об'єкти (природні заповідники, національні природні парки, біосферні заповідники, регіональні ландшафтні парки, заказники, пам'ятки природи, заповідні урочища), а також штучно створені об'єкти (ботанічні сади, дендрологічні парки, зоологічні парки, парки-пам'ятки садово-паркового мистецтва).
Землі природно-заповідного фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Порядок використання земель природно-заповідного фонду визначається законом.
До земель іншого природоохоронного призначення належать:
а) земельні ділянки водно-болотних угідь, що не віднесені до земель лісового і водного фонду;
б) земельні ділянки, в межах яких є природні об'єкти, що мають особливу наукову цінність.
Межі земель іншого природоохоронного призначення закріплюються на місцевості межовими або інформаційними знаками. Порядок використання земель іншого природоохоронного призначення визначається законом.
4. Землі оздоровчого призначення.
До земель оздоровчого призначення належать землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань та лікування людей.
На землях оздоровчого призначення забороняється діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель. На територіях лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів встановлюються округи і зони санітарної (гірничо-санітарної) охорони. У межах округу санітарної (гірничо-санітарної) охорони забороняються передача земельних ділянок у власність і надання у користування підприємствам, установам, організаціям і громадянам для діяльності, несумісної з охороною природних, лікувальних властивостей та відпочинком населення.
Землі оздоровчого призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Порядок використання земель оздоровчого призначення визначається законом.
5. Землі рекреаційного призначення.
До земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.
До земель рекреаційного призначення належать земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельні ділянки, зайняті територіями будинків відпочинку, пансіонатів, об'єктів фізичної культури та спорту, туристичних баз, кемпінгів, яхт-клубів, стаціонарних й наметових туристично-оздоровчих таборів, будинків рибалок і мисливців, дитячих туристичних станцій, дитячих та спортивних таборів, інших аналогічних об'єктів, а також земельні ділянки, надані для дачного будівництва та спорудження інших об'єктів стаціонарної рекреації.
Землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель. Порядок використання земель рекреаційного призначення визначається законом.
6. Землі історико-культурного призначення.
До земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані:
а) історико-культурні заповідники, музеї-заповідники, меморіальні парки, меморіальні (цивільні та військові) кладовища, могили, історичні або меморіальні садиби, будинки, споруди й пам'ятні місця, пов'язані з історичними подіями;
б) городища, кургани, давні поховання, пам'ятні скульптури та мегаліти, наскальні зображення, поля давніх битв, залишки фортець, військових таборів, поселень і стоянок, ділянки історичного культурного шару укріплень, каналів, шляхів;
в) архітектурні ансамблі та комплекси, історичні центри, квартали, площі, залишки стародавнього планування й забудови міст та інших населених пунктів, споруди цивільної, промислової, військової, культової архітектури, народного зодчества, садово-паркові комплекси, фонова забудова.
Землі історико-культурного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Навколо історико-культурних заповідників, меморіальних парків, давніх поховань, архітектурних ансамблів і комплексів встановлюються охоронні зони з забороною діяльності, яка шкідливо впливає або може вплинути на дотримання режиму використання цих земель. Порядок використання земель історико-культурного призначення визначається законом.
7. Землі лісового фонду.
До земель лісового фонду належать землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані та використовуються для потреб лісового господарства.
До земель лісового фонду не належать землі, зайняті:
а) зеленими насадженнями у межах населених пунктів, які не віднесені до категорії лісів;
б) полезахисними лісовими смугами, захисними насадженнями на смугах відводу залізниць, захисними на садженнями на смугах відводу автомобільних доріг, захисними насадженнями на смугах відводу каналів, гідротехнічних споруд та водних об'єктів;
в) окремими деревами і групами дерев, чагарниками на сільськогосподарських угіддях, присадибних, дачних і садових ділянках.
Землі лісового фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Громадянам та юридичним особам за рішенням органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади можуть безоплатно або за плату передаватись у власність замкнені земельні ділянки лісового фонду загальною площею до 5 гектарів у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств. Громадяни та юридичні особи в установленому порядку можуть одержувати у власність земельні ділянки деградованих і малопродуктивних угідь для залісення.
Земельні ділянки лісового фонду за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування надаються у постійне користування спеціалізованим державним або комунальним лісогосподарським підприємствам, а на умовах оренди - іншим підприємствам, установам та організаціям, у яких створено спеціалізовані лісогосподарські підрозділи, для ведення лісового господарства, спеціального використання лісових ресурсів і для потреб мисливського господарства, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних, туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо.
Порядок використання земель лісового фонду визначається законом.
8. Землі водного фонду.
До земель водного фонду належать землі, зайняті:
а) морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами;
б) прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм;
в) гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них;
г) береговими смугами водних шляхів.
Для створення сприятливого режиму водних об'єктів уздовж морів, навколо озер, водосховищ та інших водойм встановлюються водоохоронні зони, розміри яких визначаються за проектами землеустрою.
Землі водного фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів). Власники на своїх земельних ділянках можуть у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми.
Державним водогосподарським організаціям за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування надаються у постійне користування землі водного фонду для догляду за водними об'єктами, прибережними захисними смугами, смугами відведення, береговими смугами водних шляхів, гідротехнічними спорудами тощо.
Громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, а також озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо. Використання земельних ділянок водного фонду для рибальства здійснюється за згодою їх власників або за погодженням із землекористувачами.
Вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення та засмічення й збереження їх водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги.
Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж краю води (у меженний період) шириною:
а) для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як 3 гектари — 25 метрів;
б) для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари - 50 метрів;
в) для великих річок, водосховищ на них та озер – 100 метрів.
При крутизні схилів більше трьох градусів мінімальна ширина прибережної захисної смуги подвоюється. Розмір та межі прибережної захисної смуги уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюються за проектами землеустрою, а в межах населених пунктів - з урахуванням містобудівної документації.
Прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється", розорювання земель (крім підготовки ґрунту для залуження і залісення), а також садівництво та городництво; зберігання та застосування пестицидів і добрив;
влаштування літніх таборів для худоби; будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів; влаштування звалищ сміття, гноєсховищ, накопичувачів рідких і твердих відходів виробництва, кладовищ, скотомогильників, полів фільтрації тощо; миття та обслуговування транспортних засобів і техніки.
Об'єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватися, якщо при цьому не порушується її режим. Непридатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають установленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.
Режим господарської діяльності на земельних ділянках прибережних захисних смуг уздовж річок, навколо водойм та на островах установлюється законом.
У прибережних захисних смугах уздовж морів, морських заток і лиманів та на островах у внутрішніх морських водах забороняється: влаштування полігонів побутових та промислових відходів й накопичувачів стічних вод; влаштування вигребів для накопичення господарсько-побутових стічних вод об'ємом понад 1 кубічний метр на добу; влаштування полів фільтрації та створення інших споруд для приймання та знезаражування рідких відходів; застосування сильнодіючих пестицидів.
Режим господарської діяльності на земельних ділянках прибережних захисних смуг уздовж морів, морських заток і лиманів та на островах у внутрішніх морських водах встановлюється законом. Для забезпечення експлуатації та захисту від забруднення, пошкодження та руйнування каналів зрошувальних і осушувальних систем, гідротехнічних й гідрометричних споруд, водойм та гребель на берегах річок виділяються земельні ділянки смуг відведення з особливим режимом використання.
Розміри та режим використання земельних ділянок смуг відведення визначаються за проектами землеустрою, які розробляються та затверджуються в установленому порядку. Земельні ділянки в межах смуг відведення надаються для створення водоохоронних насаджень, берегоукріплювальних та протиерозійних гідротехнічних споруд, будівництва переправ тощо.
На судноплавних водних шляхах за межами населених пунктів для проведення робіт, пов'язаних з судноплавством, установлюються берегові смуги. Розміри берегових смуг водних шляхів визначаються за проектами землеустрою, які розробляються та затверджуються в установленому порядку. Порядок встановлення та використання берегових смуг водних шляхів визначається Кабінетом Міністрів України.
9. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Землями промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності. Порядок використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення встановлюється законом.
До земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під'їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд. Землі промисловості можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Розміри земельних ділянок, що надаються для зазначених цілей, визначаються відповідно до затверджених в установленому порядку державних норм і проектної документації, а відведення земельних ділянок здійснюється з урахуванням черговості їх освоєння. Надання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, проводиться після оформлення прав користування надрами і відновлення земель згідно із затвердженим проектом рекультивації на раніше відпрацьованих площах у встановлені строки.
До земель транспорту належать землі, надані підприємствам, установам та організаціям залізничного, автомобільного транспорту і дорожнього господарства, морського, річкового, авіаційного, трубопровідного транспорту та міського електротранспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту й розвитку об'єктів транспорту. Землі транспорту можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.
До земель залізничного транспорту належать землі смуг відведення залізниць під залізничним полотном та його облаштуванням, станціями з усіма будівлями й спорудами енергетичного, локомотивного, вагонного, колійного, вантажного і пасажирського господарств, сигналізації та зв'язку, водопостачання, каналізації; під захисними та укріплювальними насадженнями, службовими, культурно-побутовими будівлями та іншими спорудами, необхідними для забезпечення роботи залізничного транспорту.
До земель морського транспорту належать землі під морськими портами з набережними, майданчиками, причалами, вокзалами, будівлями, спорудами, устаткуванням, об'єктами загальнопортового і комплексного обслуговування флоту; гідротехнічними спорудами і засобами навігаційної обстановки, судноремонтними заводами, майстернями, базами, складами, радіоцентрами, службовими та культурно-побутовими будівлями та іншими спорудами, що обслуговують морський транспорт. На підходах до портів (каналів), мостових, кабельних і повітряних переходів, водозабірних та інших об'єктів відповідно до закону можуть встановлюватись обмеження у використанні земель.
До земель річкового транспорту належать землі під портами, спеціалізованими причалами, пристанями і затонами з усіма технічними спорудами та устаткуванням, що обслуговують річковий транспорт; пасажирськими вокзалами, павільйонами і причалами; судноплавними каналами, судноплавними, енергетичними та гідротехнічними спорудами, службово-технічними будівлями; берегоукріплювальними спорудами й насадженнями; вузлами зв'язку, радіоцентрами та радіостанціями; будівлями, береговими навігаційними знаками та іншими спорудами для обслуговування водних шляхів, судноремонтними заводами, ремонтно-експлуатаційними базами, майстернями, судноверфями, відстійно-ремонтними пунктами, складами, матеріально-технічними базами, інженерними мережами, службовими та культурно-побутовими будівлями, іншими об'єктами, що забезпечують роботу річкового транспорту.
До земель автомобільного транспорту належать землі під спорудами та устаткуванням енергетичного, гаражного й паливороздавального господарства, автовокзалами, автостанціями, лінійними виробничими спорудами, службово-технічними будівлями, станціями технічного обслуговування, автозаправними станціями, автотранспортними, транспортно-експедиційними підприємствами, авторемонтними заводами, базами, вантажними дворами, майданчиками контейнерними та для перечеплення, службовими та культурно-побутовими будівлями й іншими об'єктами, що забезпечують роботу автомобільного транспорту.
До земель дорожнього господарства належать землі під проїзною частиною, узбіччям, земляним полотном, декоративним озелененням, резервами, кюветами, мостами, тунелями, транспортними розв'язками, водопропускними спорудами, підпірними стінками і розташованими в межах смуг відведення іншими дорожніми спорудами та обладнанням, а також землі, що знаходяться за межами смуг відведення, якщо на них розміщені споруди, що забезпечують функціонування автомобільних доріг, а саме:
а) паралельні об'їзні дороги, поромні переправи, снігозахисні споруди та насадження, протилавинні та проти сельові споруди, вловлюючі з'їзди;
б) майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, підприємства та об'єкти служби дорожнього сервісу;
в) будинки (в тому числі жилі) та споруди дорожньої служби з виробничими базами;
г) захисні насадження.
До земель авіаційного транспорту належать землі під аеропортами, аеродромами, відокремленими спорудами (об'єктами управління повітряним рухом, радіонавігації та посадки, очисними та іншими спорудами), службово-технічними територіями з будівлями та спорудами, що забезпечують роботу авіаційного транспорту; вертольотними станціями, включаючи вертольотодроми, службово-технічними територіями з усіма будівлями та спорудами; ремонтними заводами цивільної авіації, аеродромами, вертольотодромами, гідроаеродромами та іншими майданчиками для експлуатації повітряних суден; службовими об'єктами, що забезпечують роботу авіаційного транспорту. На приаеродромній території відповідно до закону запроваджується особливий режим використання земель.
До земель трубопровідного транспорту належать земельні ділянки, надані під наземні та надземні трубопроводи та їх споруди, а також під наземні споруди підземних трубопроводів. Уздовж наземних, надземних і підземних трубопроводів встановлюються охоронні зони.
До земель міського електротранспорту належать землі під відокремленими трамвайними коліями та їх облаштуванням, метрополітеном, коліями і станціями фунікулерів, канатними дорогами, ескалаторами, трамвайно-тролейбусними депо, вагоноремонтними заводами, спорудами енергетичного й колійного господарства, сигналізації та зв'язку, службовими і культурно-побутовими будівлями та іншими спорудами, необхідними для забезпечення роботи міського електротранспорту.
До земель зв'язку належать земельні ділянки, надані під повітряні та кабельні телефонно-телеграфні лінії й супутникові засоби зв'язку. Землі зв'язку можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Уздовж повітряних і підземних кабельних ліній зв'язку, що проходять поза населеними пунктами, а також навколо випромінювальних споруд телерадіостанцій та радіорелейних ліній встановлюються охоронні зони.
Землями енергетичної системи визнаються землі, надані під електрогенеруючі об'єкти (атомні, теплові, гідроелектростанції, електростанції з використанням енергії вітру та сонця й інших джерел), під об'єкти транспортування електроенергії до користувача. Землі енергетичної системи можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Уздовж повітряних і підземних кабельних ліній електропередачі встановлюються охоронні зони.
Землями оборони визнаються землі, надані для розміщення та постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України. Землі оборони можуть перебувати у державній та комунальній власності. Навколо військових та інших оборонних об'єктів у разі необхідності створюються захисні, охоронні та інші зони з особливими умовами користування. Порядок використання земель оборони встановлюється законом.
1.3 Земельні відносини
Головний елемент земельних відносин - земельна власність. Право власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки виникає в результаті приватизації державних або муніципальних земель, спадкоємства, купівлі-продажу, дарування, обміну, інших операцій із землею, а також у результаті їх внесення в статутний капітал (пайовий) юридичної особи.
Земельні відносини виражають взаємодію між органами державної влади, місцевого самоврядування, юридичними особами та громадянами з приводу володіння, користування й розпорядження земельними ділянками, а також з приводу державного управління земельними ресурсами.
Учасниками земельних відносин є громадяни, юридичні особи, суб'єкти, муніципальні утворення. Права іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб на придбання у власність земельних ділянок визначаються відповідно до Земельного кодексу й інших законів України.
Об'єктами земельних відносин виступають земельна ділянка в певних межах фіксованої площі та місцеположення, земельні частки (паї) й права на них. Правові норми, що регулюють відносини власності на землю, підрозділяються на загальні, властиві усім земельним відносинам, і спеціальні, характерні для певних категорій земель і умов їх використання. Земельні відносини включають установлені земельним законодавством:
порядок надання або вилучення земельної ділянки;
права та обов'язки землекористувача;
оподаткування, плату за землю;
санкції за порушення земельного законодавства.
Кодекс розмежовує власність на землю (рис. 3.2). Згідно кодексу землі, які не є власністю громадян, юридичних осіб і муніципальних утворень, є державною власністю.
Республіканська власність на земельні ділянки визнається законами. Право такої власності виникає при розмежуванні державної власності на землю і у зв'язку з придбанням земельних ділянок на підставах, передбачених ІІКУ.
У відповідності до закону у національній власності можуть також знаходитися не надані у приватну власність земельні ділянки.
У власності суб'єктів, згідно з законодавством, знаходяться земельні ділянки:
визнані такими законами;
одержані суб'єктами при розмежуванні державної власності на землю;
придбані суб'єктами на підставах, передбачених ЦКУ.
У власності суб'єктів України можуть знаходитися не на дані у приватну власність земельні ділянки:
зайняті об'єктами нерухомості, що є власністю суб'єктів;
надані органами державної влади суб'єктам, державним унітарним підприємствам і установам, суб'єктам, створеним органами влади;
віднесені до земель природних територій регіонального значення, що особливо охороняються;
віднесені до земель лісової фундації, що знаходяться у власності суб'єктів відповідно до федеральних законів;
віднесені до земель водної фундації, зайнятими водними об'єктами, що знаходяться у власності суб'єктів;
зайняті приватизованими об'єктами нерухомості, що знаходилися до приватизації у власності суб'єктів.
До третього виду державної власності на землю - муніципальної - відносяться ділянки:
визнані такими законодавчо і прийнятими відповідними законами;
право муніципальної власності на які виникло при розмежуванні державної власності на землю;
придбані на підставах, встановлених ЦКУ.
У власність муніципальних утворень для забезпечення їх розвитку можуть безоплатно передаватися землі, що знаходяться в державній власності, в тому числі за межами кордонів муніципальних утворень.
За умов розгортання земельних відносин варто прийняти такі поняття та визначення:
власники земельних ділянок - особи, що є власниками земельних ділянок;
землекористувачі - особи, що володіють й користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) або безоплатного часового користування;
землевласники - особи, що володіють і користуються земельними ділянками за правом довічного успадкованого володіння;
орендарі земельних ділянок - особи, що володіють та користуються земельними ділянками за договорами оренди й суборенди;
володарі сервітути - особи, що мають право обмеженого користування чужими земельними ділянками.
Економічні взаємозв'язки між власниками й користувачами земельних ресурсів характеризуються рентними відносинами. Рента складається з трьох основних джерел:
дару природи (родючості грунту, сприятливих кліматичних умов, цінності річкових ресурсів і корисних копалин тощо);
забезпечення за допомогою комунального обслуговування певного рівня життя та праці. Муніципалітети справедливо підвищують рівень земельної ренти на підтримку й розвиток соціальної, інженерної, транспортної, виробничої інфраструктури;
підприємницької діяльності на кожній окремо взятій земельній ділянці.
Успішна діяльність підприємця, дозволяє отримувати на даній ділянці землі очікуваний дохід, частина якого надходить до місцевих органів влади у вигляді орендної плати, а частина залишається у підприємця.
Одним з основних напрямів реформування земельних відносин є включення в господарський обіг найбільш економічно значимих земель (урбаністичний підхід). В сучасних умовах розвитку ринкових відносин доцільним є перехід на конкурсну (аукціонну) форму продажу прав на земельні ділянки або права їх оренди. Такий підхід грунтується на системному розгляді комплексу об'єктів нерухомості та їх земельно-ресурсної й просторової основи. Технологічно даний підхід реалізується через процедури формування нерухомості, у тому числі через її містобудівне та землевпоряджувальне проектування (моделювання) і міський землеустрій (розмежування), уточнення земельних резервів міст й самої межі поселень, державну реєстрацію прав на нерухомість та облік самих об'єктів нерухомості, складання й ведення державного земельного кадастру, зміну системи оподаткування об'єктів нерухомості на основі їх реальної ринкової оцінки, розвиток інфраструктури ринку нерухомості, земельний контроль та моніторинг.
Базовим для формування нової земельної й містобудівної політики є те, що земельну ділянку та інші об'єкти нерухомості не можна розглядати роздільно не лише при здійсненні операцій з об'єктами нерухомості, але й за самого планування й проектування їх створення. Земельні відносини в міських і сільських поселеннях нерозривно пов'язані з містобудуванням й навпаки.
З урахуванням економічної значимості землі та інших об'єктів нерухомості, актуальності, найтіснішого взаємозв'язку та взаємозалежності земельних і містобудівних перетворень реформування доцільно здійснювати синхронно в межах єдиної земельно-містобудівної діяльності (принцип урбанізму).
1.4 Основи землеустрою в Україні
Землеустрій - сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональну організацію території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил (Закон України "Про землеустрій").
Види робіт із землеустрою - обстежувальні, пошукові, топографо-геодезичні, картографічні, проектні та проектно-пошукові роботи, що виконуються з метою складання документації із землеустрою. Діяльність у сфері землеустрою -наукова, технічна, виробнича та управлінська діяльність органів державної влади, органів місцевого самоврядування, юридичних і фізичних осіб, що здійснюється при землеустрої. Документація із землеустрою - затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження та розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо. До заходів із землеустрою відносять передбачені документацією із землеустрою роботи щодо раціонального використання та охорони земель, формування та організації території об'єкта землеустрою з урахуванням їх цільового призначення, обмежень у використанні та обмежень (обтяжень) правами інших осіб (земельних сервітутів), збереження та підвищення родючості грунтів.
Проект землеустрою - сукупність нормативно-правових, економічних, технічних документів щодо обгрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити протягом 5-10 і більше років. Землеустрій забезпечує:
реалізацію державної політики щодо використання та охорони земель, здійснення земельної реформи, вдосконалення земельних відносин, наукове обгрунтування розподілу земель за цільовим призначенням з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів, формування раціональної системи землеволодіння та землекористування, створення екологічно сталих агроландшафтів тощо;
надання інформації для правового, економічного, екологічного та містобудівного механізмів регулювання земельних відносин на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях шляхом встановлення особливого режиму та умов використання й охорони земель;
встановлення та закріплення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, меж земельних ділянок власників та землекористувачів;
прогнозування, планування та організацію раціонального використання та охорони земель на національному, регіональному, локальному та господарському рівнях;
організацію території сільськогосподарських підприємств, установ і організацій з метою створення просторових умов для еколого-економічної оптимізації використання та охорони земель сільськогосподарського призначення, впровадження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удосконалення структури та розміщення земельних угідь, посівних площ, системи сівозміни, сінокосів пасовищезміни;
розробку та здійснення системи заходів із землеустрою для збереження природних ландшафтів, відновлення та підвищення родючості грунтів, рекультивації порушених земель й землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення, закислення, заболочення, ущільнення, забруднення промисловими відходами та хімічними речовинами тощо, консервації деградованих і малопродуктивних земель, запобігання іншим негативним явищам;
організацію території підприємств, установ й організацій з метою створення умов сталого землекористування та встановлення обмежень і обтяжень (земельних сервітутів) у використанні та охороні земель несільськогосподарського призначення;
отримання інформації щодо кількості та якості земель, їх стану та інших даних, необхідних для ведення державного земельного кадастру, моніторингу земель, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель.
Система землеустрою включає:
а) законодавчо визначену діяльність у сфері землеустрою;
б) органи, що здійснюють державне регулювання у сфері землеустрою;
в) організацію, регулювання та управління у сфері землеустрою;
г) здійснення землеустрою на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях;
ґ) державний та самоврядний контроль за здійсненням землеустрою;
д) наукове, кадрове та фінансове забезпечення землеустрою;
є) суб'єкти та об'єкти землеустрою.
Суб'єктами землеустрою є: органи державної влади та органи місцевого самоврядування; юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій; землевласники та землекористувачі.
Землеустрій базується на таких принципах: дотримання законності; забезпечення науково обґрунтованого розподілу земельних ресурсів між галузями економіки з метою раціонального розміщення продуктивних сил, комплексного економічного й соціального розвитку регіонів, формування сприятливого навколишнього природного середовища; організації використання та охорони земель із врахуванням конкретних зональних умов, узгодженості екологічних, економічних і соціальних інтересів суспільства, які забезпечують високу економічну та соціальну ефективність виробництва, екологічну збалансованість й стабільність довкілля та агро-ландшафтів; створення умов для реалізації органами державної влади, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами їх конституційних прав на землю; забезпечення пріоритету сільськогосподарського землеволодіння та землекористування; забезпечення пріоритету вимог екологічної безпеки, охорони земельних ресурсів і відтворення родючості ґрунтів, продуктивності земель сільськогосподарського призначення, встановлення режиму природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Правову основу землеустрою становлять Конституція, Земельний кодекс України, Закони України «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність», «Про планування і забудову територій», "Про землеустрій" та інші нормативно-правові акти.
Регулювання у сфері землеустрою здійснюють Верховна Рада України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, місцеві державні адміністрації, а також центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у межах повноважень, встановлених законом.
До повноважень цих органів у сфері землеустрою належать: визначення засад державної політики у галузі використання та охорони земель; затвердження документації із землеустрою щодо визначення та встановлення державного кордону України; затвердження загальнодержавних програм щодо використання та охорони земель; координація діяльності органів виконавчої влади з питань землеустрою; організація здійснення державного контролю при проведенні землеустрою; розроблення, затвердження та участь у реалізації республіканських програм використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів відповідно до загальнодержавних програм; інформування населення про заходи, передбачені землеустроєм; вирішення інших питань у сфері землеустрою відповідно до закону.
Землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі:
розробки документації із землеустрою щодо організації раціонального використання та охорони земель;
встановлення та зміни меж об'єктів землеустрою, у тому числі визначення та встановлення на місцевості державного кордону України;
надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок;
встановлення меж земель, обмежених у використанні та обмежених (обтяжених) правами інших осіб (земельні сервітути);
організації нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою;
виявлення порушених землі й земель, що зазнають впливу негативних процесів, та проведення заходів щодо їх відновлення чи консервації, рекультивації порушених земель, землюваня малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висунення, ущільнення, забруднення промисловими відходами, радіоактивними та хімічними речовинами та інших видів деградації, консервації деградованих і малопродуктивних земель.
Заходи, передбачені затвердженню у встановленому порядку документацією із землеустрою, є обов'язковими для виконання органами державної влади та органами місцевого самоврядування, власниками землі землекористувачами, у тому числі орендарями. Власники землі, землекористувачі й орендарі, при здійсненні землеустрою зобов'язані забезпечити доступ розробникам документації із до своїх земельних ділянок.
Організацію та планування землеустрою на загальнодержавному й місцевому рівнях здійсняють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядуванні відповідно до повноважень, встановлених Конституцією України, Земельним кодексом України та іншими законами України.
Землеустрій здійснюється на підставі: рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо проведення робіт із землеустрою; кладених договорів між юридичними чи фізичними особами (землевласниками і землекористувачами) та розробниками документації; судових рішень.
Державні стандарти, норми і прагла у сфері землеустрою установлюють комплекс якісних ті кількісних показників, параметрів, що регламентують розробку та реалізацію документації з урахуванням екологічний, економічних, соціальних, природно-кліматичних та інших умов. Державні стандарти, норми і правила у сфері землеустрою розробляються й затверджуються в установленому законом порядку.
Документація із землеустрою розробляється у вигляді програм, схем, проектів, спеціальних тематичних карт, атласів, технічної документації.
Виділяють такі види документації із землеустрою:
загальнодержавні й регіональні (республіканські) програми використання та охорони земель;
схеми землеустрою й техніко-економічні обгрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень;п
проекти землеустрою щодо встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних утворень;
проекти землеустрою щодо організації та встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
проекти землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і проекти розмежування земель державної та комунальної власності населених пунктів;
проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок;
проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань;
проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь;
проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів;
робочі проекти землеустрою щодо рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, зсувів, ущільнення, закислення, забруднення промисловими та іншими відходами, радіоактивними та хімічними речовинами, покращання сільськогосподарських земель, підвищення родючості грунтів;
технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки;
технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку;
спеціальні тематичні карти і атласи стану земель та їх використання. Законами України та іншими нормативно-правовими актами можуть установлюватися інші види документації із землеустрою. Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою.
Замовниками документації можуть бути органи державної влади, органи місцевого самоврядування, землевласники й землекористувачі. Розробниками документації із землеустрою є юридичні та фізичні особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до закону. Взаємовідносини замовників і розробників документації регулюються законодавством України та договором.
Замовники документації із землеустрою мають право:
доручати розробникам виконання робіт із землеустрою;
встановлювати наукові, технічні, економічні та інші вимоги до документації із землеустрою;
визначати строк виконання робіт і порядок розгляду документації із землеустрою;
визначати за погодженням із розробником документації вартість робіт із землеустрою та порядок їх оплати;
виступати власником документації із землеустрою;
проводити індексацію вартості виконаних робіт із землеустрою в порядку, встановленому законом;
здійснювати контроль за виконанням робіт із землеустрою в порядку, встановленому законом. Замовники документації із землеустрою за рахунок власних коштів мають право на вибір розробника та укладання з ним договору, якщо інше не передбачено законодавством України.
Замовники документації із землеустрою зобов'язані:
виконувати всі умови договору, а в разі невиконання або неналежного виконання нести відповідальність, передбачену договором і законом;
надавати вихідну документацію, необхідну для виконання робіт;
проводити відповідно до закону на конкурсній основі відбір розробників документації, що розробляється за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів;
прийняти виконані роботи та оплатити їх.
Розробники документації із землеустрою мають право: виконувати роботи із складання документації; погоджувати із замовником наукові, технічні, економічні та інші вимоги до документації строк виконання робіт, їх вартість та порядок оплати; вимагати індексації вартості виконаних робіт в порядку, встановленому законом; авторства на створену ними документацію; здійснювати авторський нагляд за реалізацією заходів, передбачених документацією; вимагати зупинення робіт, що виконуються з порушенням документації із землеустрою і призводять до нецільового використання земель та їх псування; вносити пропозиції щодо оновлення застарілої або розробки нової документації.
Розробники документації із землеустрою зобов'язані: дотримуватися законодавства України, що регулює земельні відносини, а також державних стандартів, норм і правил при здійсненні землеустрою; інформувати зацікавлених осіб; виконувати всі умови договору.
Земельно-оціночні роботи при здійсненні землеустрою виконуються з метою визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель. Оцінка земель проводиться для порівняльного аналізу та прогнозу ефективності використання землі як природного ресурсу та основного засобу виробництва, а також при здійсненні цивільно-правових угод, для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського й лісогосподарського виробництва, справляння державного мита тощо. Залежно від призначення оцінки земель проводиться економічна та грошова оцінка земель за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів України. Природно-сільськогосподарське районування земель при здійсненні землеустрою провадиться з метою обліку та відображення положення земель з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур у єдиній системі класифікації. Природно-сільськогосподарське районування земель при здійснені землеустрою є основою для проведення оцінки земель, розробки схем і проектів використання та охорони земель.
Технічне забезпечення землеустрою базується на використанні засобів обчислювальної та інформаційної техніки, технічних засобів для виконання геодезичних та інших робіт. Технологічне забезпечення землеустрою базується на використанні сучасних інформаційних технологій та систем для збору, ведення, контролю, накопичення, зберігання, поновлення, пошуку, перетворення, переробки, відображення, видачі й передачі даних. Основою інформаційного забезпечення землеустрою є автоматизовані системи, призначені для обробки даних земельно-кадастрових, топографо-геодезичних та інших зйомок і дистанційного зондування, ведення земельної статистики, прогнозування, планування, проектування, картографування, організаційного управління.
Консалтингові послуги з питань землеустрою передбачають:
консультування власників землі та землекористувачів щодо раціонального використання та охорони земель;
надання інформації про результати досліджень щодо використання та охорони земель, запровадження та здійснення природоохоронних заходів тощо;
надання інформаційних послуг з питань земельного законодавства, здійснення цивільно-правових угод, оцінки земель, оподаткування, оренди та інших послуг щодо земельних ділянок;
надання сільськогосподарським товаровиробникам і громадянам практичної допомоги щодо складання бізнес-планів.
Консалтингові послуги землевласникам та землекористувачам надають юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми господарювання та форми власності й фізичні особи, які здійснюють господарську діяльність у сфері землеустрою.
Загальнодержавні та регіональні програми використання та охорони земель розробляються для розвитку програм економічного, науково-технічного та соціального розвитку України та охорони довкілля. Загальнодержавні та регіональні програми використання й охорони земель визначають склад і обсяги першочергових і перспективних заходів з використання та охорони земель, а також обсяги й джерела ресурсного забезпечення їх реалізації. Порядок розробки загальнодержавних і регіональних програм використання та охорони земель встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Схеми землеустрою та техніко-економічні обґрунтування використання й охорони земель адміністративно-територіальних утворень розробляються з метою визначення перспективи щодо використання та охорони земель, для підготовки обґрунтованих пропозицій у галузі земельних відносин, організації раціонального використання та охорони земель, перерозподілу земель з урахуванням потреби сільського, лісового та водного господарств, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення тощо. Строки реалізації заходів, визначених схемою землеустрою та техніко-економічними обґрунтуваннями використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, залежать від поставлених завдань, але не можуть бути меншими 10-15 років.
Врахування державних інтересів при здійсненні землеустрою на місцевому рівні полягає у виконанні заходів, передбачених загальнодержавними програмами щодо використання та охорони земель, схемами землеустрою та техніко-економічного обґрунтування використання та охорони земель, проведення державної експертизи й здійснення державного контролю за використанням та охороною земель.
Врахування громадських інтересів при здійсненні землеустрою на місцевому рівні полягає у прогнозуванні та забезпеченні комплексного розвитку соціальної та інженерної інфраструктури території. Врахування приватних інтересів при здійсненні землеустрою на місцевому рівні полягає в забезпеченні фізичним та юридичним особам рівних можливостей набуття у власність або користування, у тому числі на умовах оренди, земельних ділянок і в захисті їх прав на землю.
Державний контроль за проведенням землеустрою, виконанням запроектованих заходів та дотриманням вимог, встановлених законами України та іншими нормативно-правовими актами при розробці документації із землеустрою, здійснюється уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Фінансування робіт із землеустрою здійснюється за рахунок коштів Державного бюджету України, місцевих бюджетів, коштів юридичних осіб, громадян та інших джерел, не заборонених законом. За рахунок коштів Державного бюджету України в порядку, що визначається Кабінетом Міністром України, фінансуються:
підготовка документації із землеустрою щодо визначення та встановлення державного кордону України;
розробка загальнодержавних і регіональних програм використання та охорони земель;
розробка проектів законів України, інших нормативно-правових актів з питань землеустрою;
науково-дослідні роботи та фундаментальні дослідження у сфері землеустрою загальнодержавного значення;
проекти землеустрою щодо організації та встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність;
здійснення землеустрою на землях державної власності
На землях комунальної власності за рахунок коштів місцевих бюджетів фінансуються роботи із землеустрою щодо встановлення меж адміністративно-територіальних утворень, складання схем, розроблення техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, інвентаризації земель. Роботи із землеустрою можуть фінансуватися відповідно до укладених договорів за рахунок коштів громадян, юридичних осіб та інших джерел, не заборонених законом.
Висновки
1. Для розуміння суті дисципліни "Економіка нерухомості" необхідно знати такі ключові терміни: "об'єкт нерухомості", "основні фонди", "земельна ділянка", "підприємство як майновий комплекс". При цьому необхідно відрізняти пов'язані з ними, але відмінні за смисловим змістом поняття, зокрема, "нерухомість", "нерухоме майно", "земля" тощо.
2. В результаті вивчення вищевикладеного можна прийти до розуміння, що об'єкти нерухомості:
мають свої особливості порівняно з іншими матеріальними об'єктами;
характеризуються як родовими, так й власними ознаками;
на ринку нерухомості проявляють свою сутність у двох аспектах - як благо і як джерело доходу;
мають життєвий цикл, є послідовністю процесів існування об'єкта, кожній стадії якого властивий ряд етапів, заходів, дій;
можуть мати різні класифікації відповідно до їх цільового призначення.
3. Об'єкти нерухомості протягом всього багатостадійного життєвого циклу свого існування проявляють свої власні та різноманітні особисті ознаки залежно від призначення: як джерела доходу або блага.
У зв'язку з цим об'єкти нерухомості знаходяться в центрі економічних процесів, приватних і державних інтересів, різних законів, норм, стандартів і т.д., що діють на ринку нерухомості.
4. Всі діючі в даний час класифікації об'єктів нерухомості засновані на:
історичному підході до становлення ринку нерухомості;
логіці об'єднання об'єктів нерухомості у групи за реально існуючих умов;
новітніх тенденціях розвитку ринку нерухомості та його окремих секторів.
Специфічним різновидом об'єктів нерухомості є кондомініум. з урахуванням складності й різнорідності складу підприємства як майнового комплексу, даний об'єкт нерухомості та операції з ним (приватизація, продаж, застава) виділений законодавством в окремий вид.
В економічній системі ринку нерухомості земля займає ключове місце через унікальність як природного об'єкта, так і як об'єкта нерухомості через унікальність (у тому числі багатофункціональне призначення) й специфіку правових і суспільних відносин, що складаються в цій області.
Практикум
Тестові завдання.
1. Поняття нерухомість визначає:
а) економічні відносини суб'єктів ринку;
б) правові відносини суб'єктів ринку;
в) майнові відносини суб'єктів ринку;
г) всі відповіді правильні.
2. До об'єктів нерухомості слід віднести:
а) зелені насадження вулиць;
б) літаки;
в) автомобілі;
г) квартири.
3. Сервітут дає право:
а) насаджувати дерева на чужій земельній ділянці;
б) проводити через чужу земельну ділянку водопостачання;
в) захоплювати частку чужої земельної ділянки;
г) здійснювати добування копалин на чужій земельній ділянці, якщо джерело їх розташоване на власній.
4. Кондомініум - це:
а) єдиний комплекс нерухомого майна;
б) індивідуальне володіння житловою площею;
в) ізольоване приміщення призначене для квартири;
г) всі відповіді правильні.
5. До основних ознак об'єктів нерухомості слід віднести:
а) однорідність, гнучкість, ергономічність;
б) унікальність, довговічність, стаціонарність;
в) розгалуженість, стійкість, виробничість;
г) репрезентативність, структурність, формалізованість.
6. Передпроектна стадія життєвого циклу об'єкта нерухомості включає:
а) вибір архітектурно-інженерної організації;
б) координацію ведення будівельних робіт;
в) ремонт об'єкта;
г) оформлення дозвільної документації.
7. Стадія експлуатації об'єкта нерухомості включає:
а) вибір архітектурно-інженерної організації;
б) координацію ведення будівельних робіт;
в) ремонт об'єкта;
г) оформлення дозвільної документації.
8. Стадія закриття об'єкта нерухомості включає:
а) вибір архітектурно-інженерної організації;
б) координацію ведення будівельних робіт;
в) ремонт об'єкта;
г) знос об'єкта.
9. Ознаками елітного житла є:
а) висока ціна. 1 м2 житлової площі;
б) його унікальність чи легенда;
10. Охарактеризуйте основні елементи підприємства як особливого об'єкта нерухомості.
11. В чому полягають особливо сті приватизації підприємства як особливого об'єкта нерухомості?
Які особливості має земля як об'єкт нерухомості?
Що розуміється під земельною ділянкою? Дайте її характеристику.
Розкажіть про склад земель за їх цільовим призначенням.
Що таке суб'єкти і об'єкти земельних відносин? Поясніть, в чому полягає розмежування власності на землю.
Що розуміється під землеустроєм й землевпоряджувальним процесом?