Курсовая работа: Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса "Гарибальди" и последующей его продажи
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное агентство по образованию
Московский Государственный Университет Экономики Статистики и Информатики
Институт Статистики и Эконометрики
Кафедра Высших Финансовых Вычислений
Курсовая работа
по дисциплине
«Финансовая математика»
на тему:
«Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса «Гарибальди» и последующей его продажи»
Выполнила:
студентка группы ДСК – 401
Михайлова О. О.
Проверил ст. преподаватель:
Нефедов А. Г.
_________________
(оценка)
________________
(подпись)
Москва, 2007
CОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Методология анализа инвестиционных проектов
2. Анализ проекта строительства жилого комплекса «Гарибальди»
2.1 Описание проекта
2.2 Организационный план
2.3 Особенности финансовой модели
3. Показатели эффективности проекта (качественный и количественный анализ)
Заключение
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Все предприятия в той или иной степени связаны с инвестиционной деятельностью. Принятие решения по инвестированию осложняется различными факторами: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятие того или иного решения.
В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля. Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.
Предметом исследования является совокупность методов оценки инвестиционных проектов:
1. метод оценки инвестиционных проектов
2. метод расчета чистого приведенного эффекта
3. метод расчета индекса рентабельности инвестиции
4. метод расчета нормы рентабельности инвестиции
5. метод определения срока окупаемости инвестиций
6. метод расчета коэффициента эффективности инвестиции
Целью моей курсовой работы является получение практических навыков в анализе эффективности инвестиционных проектов.
Предметом исследования является совокупность методов анализа привлекательности инвестиционных проектов.
Объектом исследования данной курсовой работы является новый жилой комплекс бизнес-класса на пересечении Ленинского проспекта и ул. Гарибальди – это несколько монолитно-кирпичных домов, образующих единый архитектурный ансамбль. Расположение на пересечении улицы Гарибальди и Ленинского проспекта обеспечивает удобную транспортную связь комплекса с крупными магистралями, центром города и областью. С точки зрения инфраструктуры, этот район - один из самых обустроенных в Москве.
1. Методология анализа инвестиционных проектов
В наиболее общем смысле под инвестиционным проектом понимают любое вложение капитала на срок с целью извлечения дохода. В специальной экономической литературе по инвестиционному проектированию и проектному анализу инвестиционный проект рассматривается как комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенных целей в течение ограниченного периода времени.
Формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самыми разнообразными - от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях, однако, присутствует временной лаг (задержка) между моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.
Методы оценки инвестиционных проектов
В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой является проблема их сопоставимости. Относиться к ней можно по-разному в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: темпа инфляции, размера инвестиций и генерируемых поступлений, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика и т.д. Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности можно, подразделить на две группы:
1. основанная на дисконтированных оценках
2. основанная на учетных оценках.
Метод расчета чистого приведенного эффекта
Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r, устанавливаемого аналитиком либо инвестором самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.
Чистый приведенный эффект рассчитывается по формулам:
Очевидно, что если: 
, то проект следует принять;
, то проект следует отвергнуть
, то проект ни прибыльный и ни убыточный
При прогнозировании доходов по годам необходимо по возможности учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Так, если по окончании реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождения части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов.
Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:
Где i – прогнозируемый средний уровень инфляции
Расчет с помощью приведенных формул вручную достаточно трудоемок, поэтому для удобства применения этого и других методов, основанных на дисконтированных оценках, разработаны специальные статистические таблицы, в которых табулированы значения сложных процентов (%), дисконтирующих множителей, дисконтированного значения денежной единицы и т.д. в зависимости от временного интервала и значения коэффициента дисконтирования.
Также необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен во временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.
Метод расчета индекса рентабельности инвестиций
Этот метод является, по сути, следствием предыдущего. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле:
Очевидно, что если, 
то проект следует принять
, то проект следует отвергнуть
, то проект ни прибыльный, ни убыточный
В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением NPV.
Метод расчета нормы рентабельности инвестиции
Под нормой рентабельности инвестиции (IRR) понимают значения коэффициента дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю:
IRR = r, при котором NPV = f (r) = 0
Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет суды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.
На практике любое предприятие финансирует свою деятельность, в том числе и инвестиционную, из различных источников. В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т.д., т. е. несет некоторые обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать «ценой» авансированного капитала (СС). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.
Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя СС (или цены источника средств для данного проекта, если оно имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова:
Если: IRR > CC, то проект следует принять
IRR < CC, то проект следует отвергнуть
IRR = CC, то проект ни прибыльный, ни убыточный
Метод определения срока окупаемости
Этот метод – один из самых простых и широко распространен в мировой учетно-аналитической практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид:
Показатель срока окупаемости инвестиции очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе:
· он не учитывает влияние доходов последних периодов.
· Поскольку этот метод основан на недисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением ее по годам.
· Данный метод не обладает свойством аддитивности.
Этот метод очень хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений.
Метод расчета коэффициента эффективности инвестиции
Этот метод имеет две характерные черты:
1. он не предполагает дисконтирования показателей дохода
2. доход характеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за минусом отчислений в бюджет).
Алгоритм расчета очень прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть исключена.
Данный показатель сравнивается с показателем рентабельности авансированного капитала, рассчитываемого делением общей чистой прибыли предприятия на общую сумму средств, авансированных в его деятельность (итог среднего баланса – нетто).
Метод, основанный на коэффициенте эффективности инвестиции, также имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временной составляющей денежных потоков. В частности, метод не делает различия между проектами с одинаковой суммой среднегодовой прибыли, но варьирующей суммой прибыли по годам, а также между проектами, имеющими одинаковую среднегодовую прибыль, но генерируемую в течение различного количества лет.
2. АНАЛИЗ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «ГАРИБАЛЬДИ»
Цель проекта
Основой целью проекта строительства жилого комплекса является его коммерческий успех, а также удовлетворение потребностей г. Москвы в муниципальном жилье путем выполнения условий инвестиционного контракта с городом.
2.1 Описание проекта
В районе работает 14 дошкольных образовательных учреждений, 10 общеобразовательных школ, 5 негосударственных гимназий ("Газпром", "Развитие", "Доверие", "Британская" и "Ника"), 2 учреждения дополнительного образования ("Юность" и "Лидер") и Центр досуга "Хорошее настроение". Также в районе имеются Педагогический колледж № 4, музыкальная и 2 спортивные школы.
4-х секционный дом переменной этажности
- В первой и второй секции (западных) – 12 этажей, в третьей и четвертой (восточных) - 17 этажей. Первый этаж нежилой.
- Фундамент - монолитный с двойным армированием. Монолитный железобетонный каркас с утеплителем облицован кирпичом двух цветов. Цокольный и первый этаж облицован плиткой из керамического гранита. Собственная огороженная охраняемая территория. На прилегающей территории - двухуровневый подземный гараж с автомобильной мойкой.
- Круглосуточная многоуровневая охрана, системы видеонаблюдения.
- Оборудованная детская игровая площадка. 2 лифта MocOTIS грузоподъемностью 1000 и 400 кг.
- Фильтры очистки воды, поступающей от городской сети водоснабжения.
Собственный тепловой пункт. Современная система отопления с равномерным обогревом помещений. Автоматическая пожарная сигнализация, система противодымной защиты. Оригинальный дизайн вестибюлей и лестничных холлов. Гостевая парковка на прилегающей территории.
2.2 Организационный план
Календарный план реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди»
Таблица 1
|
№п/п |
Этап |
Начало этапа |
Окончание этапа |
Продолжительность, мес. |
|
1 | Предпроектные работы, поиск и привлечение денежных средств | 01.03.2004 | 30.04.2004 | 2 |
|
2 | Проектирование | 01.05.2004 | 31.12.2004 | 9 |
|
3 | Строительство | 01.09.2004 | 30.06.2005 | 10 |
|
4 | Продажа квартир | 01.01.2005 | 31.12.2005 | 12
|