С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.
Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.
Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.
Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.
В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иным кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.
Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки
выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, бюро
технической инвентаризации городов (районов) выдавали регистрационные
удостоверения на отдельные объекты недвижимости. Но в то же время такие
документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент
осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания
(титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки,
установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы
приватизации предприятий с приложениями – актами оценки имущества при
соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.
Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Подобная неясность законодательства зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую
значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение.
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности
граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее
специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности,
другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход
и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в
Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Понятие недвижимого имущества дается в ст. 130 ГК РФ, а анализируя современное законодательство, можно составить перечень объектов недвижимости, права на которые, в соответствии с вышеуказанным законом, подлежат регистрации:
1) земельные участки,
2) здания, части зданий,
3) нежилые помещения, части помещений,
4) предприятия как имущественный комплекс,
5) жилые дома ,
6) квартиры,
7) комнаты,
8) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения,
9) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества,
10) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора подряда и т.д.
Также ГК и ФЗ «О государственной регистрации…» определил перечень подлежащих регистрации прав на недвижимость. Это право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, право аренды, право доверительного управления и др.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в
ст.2 ФЗ «О государственной регистрации…»: «юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК
РФ». Следует отметить, что, хотя государственная регистрация и является
зачастую основанием для возникновения прав на недвижимость, законодатель не
признает тождественными формулировки «акт государственного органа,
порождающий права» и «юридический акт признания государством прав»,
поскольку создание основания для возникновения прав и обязанностей не
является единственной задачей государственной регистрации. Кроме того,
одной из главных задач государственной регистрации является создание
особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права
получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе
того или иного объекта.
Как уже упоминалось, в большинстве случаев права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, но из этого правила существует ряд исключений:
1. Право собственности у члена потребительского кооператива, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая.
2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства
(со дня смерти наследодателя).
3. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты.
В вышеперечисленных случаях государственная регистрация прав будет носить не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.
Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация сделки имеет место лишь в тех случаях, когда закон непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования, либо указывает на ничтожность сделки в этом случае. Как правило, законодатель считает достаточным использование только одной из форм государственной регистрации, но в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль не только за сделкой, но и за переходом прав по ней, законом предусматривается использование обеих форм (например, договор купли-продажи жилого помещения). Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.
В настоящее время, в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", специальным государственным
органом, осуществляющим регистрацию, является учреждение юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Порядок его создания и структура определяется субъектами РФ. Они же
определяют принципы размещения учреждений юстиции. Но субъекты федерации
обязаны согласовывать данные действия с Министерством Юстиции РФ, на
которое возложены разработка и контроль за развитием системы регистрации
недвижимости в России.
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» Правительством УР было издано Постановление от 02
ноября 1998г. № 1017 «О Регистрационной палате Удмуртской Республики по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в
котором говорится о создании единого регистрационного округа на территории
УР, а также филиалов во всех городах и районах УР. Деятельность
Регистрационной палаты на территории Удмуртской Республики осуществляется с
08 февраля 1999г. В целях реализации возложенных на нее задач она
осуществляет:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;
- проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях установлениях их соответствия законодательству, а также проверку законности сделки;
- установления отсутствия противоречий между заявленным правом и уже зарегистрированным правом на данный объект недвижимого имущества;
- направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав;
- выдачу свидетельств о государственной регистрации прав;
- совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки - содержание вышеуказанных действий и составляет, собственно, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но кроме того, Регистрационная палата имеет право осуществлять:
- выдачу в установленном порядке информации о зарегистрированных правах;
- принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п.3 ст.225 ГК РФ;
- ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;
- обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.
В заключение можно обозначить ряд несомненных плюсов системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
. изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;
- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;
- смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом - учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.
Объекты недвижимости.
1) земельные участки;
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты;
4) леса, многолетние насаждения;
5) здания, части зданий;
6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
7) нежилые помещения; части помещений;
8) предприятия как имущественный комплекс;
9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
11) комнаты;
12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;
14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда[1].
Полномочия минюста.
- координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;
- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;
- разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;
- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;
- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;
- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;
- контроль за реализации федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ.
Основания для гос.регистрации
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные решения;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Документы, удостоверяющие личность.
1) паспорт;
2) свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);
3) заграничный паспорт – для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РФ;
4) удостоверение личности – для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);
5) военный билет – для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту;
6) справка об освобождении из мест лишения свободы – для лиц, освободившихся из мест лишения свободы.
Записи в книге вход. док-тов.
- заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;
- заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;
- заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;
- заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;
- документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (п.3 ст.8 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");
- дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав;
- иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.
Незаконные сделки.
1) юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК
РФ);
2) совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);
3) совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);
4) совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);
5) совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
6) под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы
(ст.179 ГК РФ);
7) требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);
8) заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона «Об акционерных обществах»);
9) приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в
Российской Федерации (ст.29 этого Закона).
Отказ в регистрации.
1. Если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации
– например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др.
2. Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки – например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.
3. Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства – например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными.
4. Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
5. Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости – например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника.
6. Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.
7. Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.
-----------------------
[1] Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2000. С.15-16.