Ипотечные банки и их операции.
Основная деятельность ипотечных банков.
Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".
Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кредиты особенно
удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и
погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких
доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании
строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно
только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования
сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий
(покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных
помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно
невысок.
Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами ссудами.
Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.
Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.
Ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.
Ипотечные банки предоставляют также займы различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных листов лишь способом гарантирования.
Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском.
Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью
предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих
нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками
банку запрещено заниматься.
Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками.
Свою деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. В связи с этим необходимо кратко остановиться на некоторых его аспектах.
Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником
права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом
землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного
кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора.
Формально по законодательству такая запись требует лишь письменного
распоряжения землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако
поскольку ипотечные банки требуют, чтобы собственник брал на себя
обязательство подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение
было оформлено нотариально, поскольку оно содержит в себе данное
обязательство.
Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности списка.
В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права имеют особое положение — они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.
Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект
продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к
другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет ответственность
безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном
праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем.
Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в
поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения
ипотечного долга, напротив, не нужно наличие требования. Он является
независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого
начала причитается кредитору.
В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше) как наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.
Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как
включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок.
Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к
предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует
оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как
гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все
законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель
и. собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким
образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового
объекта.
В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).
Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.
Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи
закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может
предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные
листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых
обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке,
получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том что
ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие
банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту
посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую
бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бонификация. Например, банк
продает закладные листы на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает
за вычетом бонификации 97% этой суммы, т.е. 97 000 марок. Кроме
бонификации, банк несет также другие расходы (реклама, печатание ценных
бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также вы читаются из выручки от
продажи ценных бумаг. Это значит, что банк может выплатить сумму кредита
меньше 97%, например 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже
номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения
кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская
закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все
время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы.
Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату
процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.
Например, банк продает 6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые за средства от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.
Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.
В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед
новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в
соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по
закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике
требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание
со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано.
Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит,
обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять,
несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.
Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита
(полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты
процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10
лет, т.е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право
вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном
положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам,
не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки
предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это
сотрудничество выражается в программах совместного финансирования
строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через
сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит
Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это
время погашается кредит Сбербанка.
Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет
передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы
ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет
договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично.
Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть
продлен.
Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.
Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.
Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов,
выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр,
который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей
подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия.
В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют
привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.
Основной целью вложения капитала в закладные листы является надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.
Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.
Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.
В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг.
Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на
долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг.
Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.
Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.
Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.
Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.
Организационная структура и функции.
Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт,
возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в
Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это
был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую
поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.
Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски
закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в XIX и XX
вв. стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а
затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии
это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило,
местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в
1862 г. во Франкфурте.
Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.
В Германии в этот период действовали так называемые судостроительные
ипотечные банки, предоставлявшие кредиты судостроительным компаниям под
строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны попытки создать
ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства.
Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой
ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до
30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской
местности.
Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).
Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их росло, что подтверждается данными на примере ФРГ.
|Динамика развития ипотечных банков | |
| |19Н |1934|1948|1966|. |1980|1990|
| | | | | |1970| | |
|Количест|39 |30 |20 |43 |31 |30 |31 |
|во | | | | | | | |
|банков | | | | | | | |
Как видим, сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило в период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и
послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем повышательная тенденция
развития экономики в 50— 60-х гг. способствовала росту числа банков. В
конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных
судостроительных банков и 14 государственных ипотечных.
Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк , Франкфуртский ипотечный банк,
Рейнский ипотечный банк , Немецкий ипотечный банк (г. Бремен). Как
правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков
принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым
"гроссбанкам". Среди государственных ипотечных банков ведущее положение
занимали четыре банка: "Дейче Пфандбрифан-штальт" с пятью филиалами,
Баварский земельный банк и два банка в земле Баден-Вюртемберг.
Другие частные и государственные ипотечные банки также контролировались гроссбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (70—80—90-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.
Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их
деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного
кредита является "Креди фонсье де Франс" — старейший ипотечный банк Франции
с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил
в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным
направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет
под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служит выпуск
ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти
Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет
выпуска так называемых коммунальных займов. Вторым направлением
деятельности КФФ является предоставление ссуд строительным компаниям и
земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило,
за счет государственного бюджета. Кроме "того, через этот банк выдаются
также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное
строительство. В-третьих, в функцию КФФ входит также учет векселей по
среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется
коммерческими банками.
Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеют "Креди фонсье нур ле батиман" и "Ля компани ипотекэр де ля Эпен", которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.
В С Ш А в основном ипотечный кредит осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании, но в то же время существует и группа государственных ипотечных банков. Это федеральные банки по кредитованию жилищного строительства, Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.
Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипотечные учреждения выдают ипотечные ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель, федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы предоставлять кредиты в сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т.е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.
В Турции ипотечным кредитом занимается несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основном в городах. "Сумербанк" финансирует строительство государственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализации продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мореходный банк осуществляет кредитование строительства судов и портового хозяйства. Эти банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению государственного сектора.
В Финляндии действуют семь частных ипотечных банков: "Финиш Реал Эстате
Бэнк ЛТД", "Индастриал Бэнк оф Финллэнд ЛТД", "ОКО инвестмент бэнк ЛТД",
"Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД", ЛРСР - Минисипалите Бэнк ЛТД", "Капсалис
Бэнк ЛТД*' и "Аландс Гиротекс Бэнк ЛТД". Эти банки направляют свои
ипотечные кредиты в корпоративный сектор (до 67%), государству (23%),
частным лицам (3%), мелким предприятиям (1%), прочим (6%). В своих руках
они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый в промышленность,
строительство и сельское хозяйство.
В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это прежде всего Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечным кредитованием в Испании занимаются также Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предоставляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.
В Италии функции ипотечного кредита выполняют по-лугосударственные и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного кредита занимают банки "Институто Мобиль-яре Итальяно", "Мидибанк", "Эфибанк* (ипотечный кредит для промышленности). Банк "Медио Кредито" проводит кредитование средних и мелких промышленных компаний путем предоставления кредитов другим банкам, но сам он операциями с частной клиентурой не занимается.
Весьма важное значение ипотечные банки имеют также в ряде стран
Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми
банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к ведущим странам
Западной Европы. Так, в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде
существовали в 80-х гг. в таких странах, как Аргентина, Бразилия, Мексика,
Венесуэла, Колумбия, Чили1, в Азии — в основном в Индии, Пакистане, Турции,
Южной Корее, Таиланде и некоторых других. Основная функция ипотечных банков
в этих регионах и странах — ипотечное кредитование земельной собственности,
жилищного и отчасти промышленного строительства.
Страновый подход к деятельности ипотечных банков и к ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно- финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.
Пассивные и активные операции банков.
Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 7.1).
Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных
облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и
переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный
.капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях
почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным
клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют
переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги —
0,5% и прочие — 1,5%).
Таблица 7.1 Баланс частного и государственного ипотечного банка (западная модель).
|Пассивы |Активы |
|Коммунальные облигации и закладные |Наличность и счета в кредитных |
|Долгосрочные займы. |учреждениях. |
|Переходящие кредиты. |Долгосрочные кредиты. |
|Собственные средства |Ценные бумаги. |
|Прочее. |Переходящие кредиты. |
| |Прочее. |
Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.
В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.
Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ - 10, 20, 100,
200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.
Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые — мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.
В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования.
Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных,
т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное
кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они
получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в
пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль
государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие
кредиты".
Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.
Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.
В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источник пополнения кредитных ресурсов — вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семейные счета.
Ипотечные банки России.
История банковского дела в России неразрывно связана с развитием
ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные
кредиты под залог недвижимости» появились в России в 50-х годах XVIII
столетия. Ими стали государственные дворянские банки, которые
функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах,
обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения.
Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными
комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит
составлял 60—70% стоимости имущества.
Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и
Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000
руб. сроком до трех лет (с 1761 г. — до 8 лет) из 6% годовых под залог
помещичьих имений и каменных строений. К началу 60-х гг. XVIII в. средства
банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и
отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1786 гг. в пополнение к
первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме
около 6 млн. руб. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в
Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал
долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений,
фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был
присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть
средств банка направлялась на финансирование правительства.
Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.
После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие
долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного
участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк
(основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных
условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого
процента (5,75%, а с 1897 г. — 3,5%) и предоставлял помещикам отсрочки
платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в России
действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков
просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу
государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.
Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре
появились новые кредитные учреждения — городские кредитные общества и
земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а
ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники
недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные
доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные
имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около
5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные
бумаги в государственные обязательства (облигации).
В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков.
Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных
закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных
банков позднее было использовано а других странах.
Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого
имущества и прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917 г.
Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на
землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.
В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране — дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.
Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.
Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в
1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16
фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации — лоббирование,
поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются
ипотечным кредитованием.
Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. Поэтому задача Ассоциации — помочь на государственном уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.
Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку недвижимости.
Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.
Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Вступивший в силу весной 1992 г. закон "О залоге" сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания законопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 г. Государственная Дума приняла в первом чтении закон "Об ипотеке", однако больше Парламент к этой проблеме не возвращался.
26 февраля 1996 г. вышел указ Президента Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, не превышает 100 млн. долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например, жилья в России осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.
В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кредитованию
приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков
банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. В настоящее время
Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва)
разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа
недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда
включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих
собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в
основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит
многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть
кредит, но и в конечном итоге выкупить недвижимость у государства.
В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением
правительства г. Москвы №356 создается залоговый фонд недвижимости.
Располагая частью этого фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом
(поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа
предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим
имуществом.
При развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физические лица
могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести
обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных
ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими
источниками по существу могут быть сбережения населения, свободные денежные
средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее
время в России в правительственных и законодательных органах
рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному
кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному
кредитованию США), которое должно организовать вторичный рынок закладных в
России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие
установленным стандартам, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены
этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гарантии.
Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с
землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода — в
несколько лет. В настоящее время перед банками России стоит задача создания
вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной
их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего
механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург,
Нижний Новгород и Иркутск.