1. Конкретная производственная ситуация
Рассматривается проект строительства многоквартирного жилого дома в г. Донецке. В реализации проекта задействовано два участника:
Управление капитального строительства города Донецка (УКС горисполкома), имеющее право на земельный участок, его застройку, коммуникации.
Строительный трест «Донецкжилстрой» - головной подрядчик, стремящийся заключить контракт на строительство жилого дома.
Условиями контракта предусматривается, что УКС предоставляет всю необходимую проектно-сметную документацию, земельный участок, а также несет расходы, связанные с оформлением необходимых документов, прокладкой и подключением коммуникаций. УКС также организует и проводит рекламу с целью привлечения будущих жильцов, вкладчиков капитала.
Строительный трест принимает на себя все расходы, связанные со строительством жилого дома «под ключ».
Доходы от продажи квартир распределяются следующим образом:
20% квартир безвозмездно передаются мэрии города,
по 40% квартир – получает каждый участник проекта.
Необходимые данные для экспертного анализа проекта – в табл. 7.1.
Таблица 1. Технико-экономические показатели проекта
Показатели | Базовый вариант реализации | Рискованный вариант реализации |
Общая стоимость квартир | 1000 кв.м | 800 кв.м |
Рыночная стоимость 1 кв.м жилья | 1200 грн. | 1000 грн. |
Оценочная стоимость земельного участка | 200000 грн. | 250000 грн. |
Организационные расходы УКС | 10000 грн. | 15000 грн. |
Реклама | 20000 грн. | 30000 грн. |
Проектная документация | 50000 грн. | 70000 грн. |
Стоимость строительства 1 кв.м | 300 грн. | 450 грн. |
Алгоритм решения
Производятся расчеты устойчивости проекта (чистый доход)
а) по базовому варианту:
ЧДУКС = (40% : 100%) * 1000 кв.м * 1200 грн. – 200000 грн. – 10000 грн. – 20000 грн. – 50000 грн. = 200000 грн.
ЧД треста = (40% : 100%) * 1000 кв.м * 1200 грн. – 300 грн. * 1000 кв.м = 180000 грн.
б) по рискованному варианту (чистый доход)
ЧДУКС = 0,4 * 800 кв.м * 1000 грн. – 250000 грн. – 15000 грн. – 30000 грн. – 70000 грн. = -45000 грн.
ЧД треста = 0,4 * 800 кв.м * 1000 грн. – 450 грн. * 1000 кв.м = -130000 грн.
Вывод: Проект является неустойчивым, поскольку зависит от уровня рыночных цен на жилье, земельные участки и спроса на жилье. Для перераспределения риска на жильцов необходимо увеличить рыночную стоимость 1 кв.м жилья.
2. Определяется рыночная цена 1 кв.м жилья (предельное значение цены), ниже которого в условиях рискованной реализации выполнения проекта нецелесообразно
ЧДУКС = 0,4 * 800 кв.м * Х грн. – 250000 грн. – 15000 грн. – 30000 грн. – 70000 грн. = 0 грн.
ЧД треста = 0,4 * 800 кв.м * Х грн. – 450 грн. * 1000 кв.м = 0 грн.
Отсюда:
Х УКС = 365000 : 320 = 1141 грн.
Х треста = 450000 : 320 » 1407 грн., т.е. примерно 1400 грн. за 1 кв.м.
3. Рассматриваются сценарии реализации проекта строительства жилого дома:
а) по «оптимистическому сценарию»:
приведенные результаты составят 600000 грн.
приведенные затраты составят 30000 грн.
б) по «наиболее вероятному сценарию»:
приведенные результаты составят 480000 грн.
приведенные затраты составят 420000 грн.
в) по «пессимистическому сценарию»:
приведенные результаты составят 320000 грн
приведенные затраты составят 360000 грн.
Вероятность наступления сценариев рi = 0,25; 0,5; 0,25 – соответственно.
Для определения ЧД с учетом вероятности наступления каждого сценария сводим исходные данные в таблицу:
Таблица 2. Расчет чистого дохода с учетом вероятности риска
Сценарии | Вероятность рi | ЧД, тыс. уде. | ЧД с учетом риска, тыс.уде. |
1 | 2 | 3 | 4=2х3 |
«Оптимистический» | 0,25 | 600-300=300 | 75 |
«Нормальный» | 0,5 | 480-420=60 | 30 |
«Пессимистический» | 0,25 | 320-360= -40 | -10 |
Всего (Э ож) | - | - | 95 |
Вывод: Значение ЧД проекта, рассчитанное в п.1а по базисному варианту составит значение не 180-200 тыс.уде., а с учетом развития возможных сценариев (с учетом вероятности риска реализации проекта) ЧД составит 95 тыс.уде., что отличается примерно в два раза – в условиях деятельности на рынке Украины.
Рассчитывается чистый дисконтированный доход ЧДД от инвестиций.
а) процентная ставка на вложенный капитал примерно составит:
ставка на привлекаемый капитал: 100 тыс.грн. : 600 тыс.грн. = 17%;
ставка налогообложения (льготное): 20%;
темп инфляции: 13%.
Итого i = 17% + 20% + 13% = 50% : 100% = 0,5.
б) с учетом фактора времени (при времени строительства равном 3 года) доходы от продажи квартир составят по годам Дг:
1 год Д1 = 500 тыс.грн.
2 год Д2 = 400 тыс.грн.
б) с учетом фактора времени (при времени строительства равном 3 года) доходы от продажи квартир составят по годам Дг:
1 год Д1 = 500 тыс.грн.
2 год Д2 = 400 тыс.грн.
3 год Д3 = 200 тыс.грн.
в) объем капитальных вложений (наиболее вероятный) составит 480 тыс.грн.
г) чистый дисконтированный доход от инвестиций в жилье:
ЧДД = 500 : (1 + 0,5) + 400 : (1 + 0,5)2 + 200 : (1 + 0,5)3 – 480 = 570,35 тыс.грн. – 480,0 тыс.грн. = 90,35 тыс.грн.
Вывод: при нормальных рыночных условиях (наиболее вероятном сценарии) чистый дисконтированный доход проекта составит ЧДД = 90,35 тыс.грн., что близко соответствует значению чистого дохода, рассчитанному с учетом развития возможных сценариев ЧД = 95 грн.уде.
7. Устанавливаются оценочные показатели риска инвестиционного проекта:
а) коэффициент риска при условии, что в проекте используется только капитал вкладчиков жильцов в сумме 480 тыс.грн., а максимальный уровень потерь при рискованном варианте реализации равен
Пмах = -130 тыс.грн. – 45 тыс.грн. = - 175 тыс.грн.
Кр = Пмах : КВс = 175 тыс.грн. : 480 тыс.грн. = 0,36,
Пмах – максимальный уровень потерь,
КВс – собственный капитал, который возможно использовать для покрытия потерь;
б) математическое ожидание потерь, с учетом систематического риска b=0,5
по базовому варианту
М(х) = (ЧДУКС + УД трест) * b:
М(х) = (200000 + 180000) * 0,5 = 190000 грн.
то же с учетом коэффициента риска проекта Кр = 0,36:
М(х) = (200000 + 180000) * 0,36 = 1368000 грн.
то же с учетом наступления каждого сценария с уровнем вероятности рi = 0,25 (табл. 3.1):
М(х) = (200000 + 180000) * 0,25 = 95000 грн.
в) принимая оптимистическую оценку потерь Оо = 95000, наиболее вероятную Онв = 136000, пессимистическую Оп = 190000, определяем ожидаемую оценку потерь:
Оож = (Оо + 4*Онв + Оп) : 6 = (95000 + 4*136000 + 190000) : 6 = 138167 грн.
Вывод: Данная оценка ожидаемого уровня потерь выше прогнозируемого уровня чистого дохода (прибыли) ЧД = 95000 грн., но ниже валового дохода проекта, составляющего Дв = 480000 грн., - показывает, что проект находится в зоне критического риска. Общие затраты на проект ИС = 280000 + 300000 = 580000 грн. (см. табл. 4.1).
8. Вычерчивается кривая риска проекта строительства многоквартирного дома
Таким образом, риск проекта строительства многоквартирного жилого дома соответствует критической зоне с вероятностью риска 0,36, уровнем потерь 138167 грн.
8. Формируется экспертное заключение по проекту строительства жилого дома, об экономической целесообразности инвестиций в жилищное строительство с учетом рыночных ситуаций и факторов риска, положении предприятия относительно зоны риска.
Организация проведения занятия
а) проводится экспресс-опрос по теме «Реальные инвестиции»;
б) рассчитываются вручную показатели риска вариантов инвестирования, по результатам каждого шага алгоритма расчета делаются выводы;
в) выполняются расчеты с использованием компьютера и программного пакета EXEL или STATGRAPHICS; результаты расчетов оформляются в виде приложения к практическому занятию;
г) формируются выводы, обоснования по выбору оптимального варианта реальных инвестиций, экспертное заключение о влиянии инвестиций на устойчивость и риск деятельности предприятия.
Организационные решения в контуре ПУР
Анализ методов принятия организационных решений.
Форма занятия: тренинг-семинар.
Метод: расчетно-аналитический и графический.
Решения можно принимать:
последовательно (малые предприятия, когда руководитель в одном лице совмещает несколько функций);
параллельно;
поточным методом;
комбинированным;
синхронным.
Постановка задачи: определить время цикла в процессе принятия управленческих решений (ПУР) с использованием различных методов подготовки и реализации решений:
А – последовательный метод
Б – параллельный
В – смешанный (поточный)
Г – комбинированный
Д – синхронный
Выполнить анализ методов принятия организационных решений по критерию – время цикла ПУР, использование метода при разных масштабах деятельности организации.
Исходные данные:
Количество процедур при подготовке решений
n = 3
процедуры:
i = 1 – сбор и анализ информации
i = 2 – оформление и согласование УР
i = 3 – доведение решений до исполнителей, делегирование полномочий.
Длительность выполнения процедур при формировании типовых решений на одно решение.
t1 = 2 дня (по первой процедуре)
t2 = 1 день
t3 = 3 дня
В соответствии с заданием осуществляется подготовка 4-х решений.
m = 4 j = I ё m – номер решения
Алгоритм решения
1 шаг. Определяется время цикла ПУР при последовательном методе организации процедур.
Тцикла процедур по методу
где m – количество решений
t1 – длительность процедур
ТцА = (2 + 1 + 3) * 4 = 24 дня
6
2 шаг. Определяется время цикла при использовании параллельного метода ПУР.
где tmax – max значение процедуры.
ТцБ = 6 + (4 - 1)*3 = 15 дней
3 шаг. Определяется время цикла при использовании поточного (смешанного) метода ПУР – используется при принятии типовых или аналоговых решений.
где Stg – суммарная продолжительность процедур, имеющих большие длительности, чем смежные с ними процедуры.
Где Stk – суммарная длительность процедур, имеющих меньшую продолжительность, чем смежные с ними процедуры.
Stk = 1
ТцВ = 6 + (4 - 1) * (5 – 1) = 18 дней.
4 шаг. Определяется время цикла при комбинированном методе организации процедур
где tn – длительность последней процедуры.
ТцГ = 6 + (4 - 1) * 3 = 15 дней.
5 шаг. Определяется время цикла при синхронной организации процедур принятия решений.
где tmin = min значение длительности процедуры.
ТцД = 6 + (4 - 1) * 1 = 9 дней.
6 шаг. Вычерчиваются линейные графики ПУР при применении различных методов организации процедург.
Линейный график организации ПУР.
Метод | i | ti | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | ||||
А последов. | 1 | 2 | I | II | III | IV | I | II | III | IV | ||||||||||||||||||||
2 | 1 | I | II | III | IV | Tц = 24 дня | ||||||||||||||||||||||||
3 | 3 | |||||||||||||||||||||||||||||
Б параллел. | 1 | 2 | I | I | II | II | III | III | IV | |||||||||||||||||||||
2 | 1 | IV | Tц=15 дней | |||||||||||||||||||||||||||
3 | 3 | I | II | III | IV | min – два человека | ||||||||||||||||||||||||
В смешанный (поточный) | 1 | 2 | I | II | III | IV | ||||||||||||||||||||||||
2 | 1 | I | II | III | IV | Tц=17 дней min – три человека | ||||||||||||||||||||||||
3 | 3 | I | II | III | IV | |||||||||||||||||||||||||
Г комбини-рованный | 1 | 2 | I | II | III | IV | ||||||||||||||||||||||||
2 | 1 | I | II | III | IV | Tц=15 дней min – три человека | ||||||||||||||||||||||||
3 | 3 | I | II | III | IV | |||||||||||||||||||||||||
Д синхронный | 1 | 2 | I | |||||||||||||||||||||||||||
II | ||||||||||||||||||||||||||||||
III | ||||||||||||||||||||||||||||||
IV | Tц = 9 дней min – четыре человека | |||||||||||||||||||||||||||||
2 | 1 | I | II | III | IV | |||||||||||||||||||||||||
3 | 3 | I | ||||||||||||||||||||||||||||
II | ||||||||||||||||||||||||||||||
III | ||||||||||||||||||||||||||||||
IV | ||||||||||||||||||||||||||||||
7 шаг. Анализ применения методов ПУР.
А – последовательный метод – применяется при ПУР в малых предприятиях, когда одно и тоже лицо, принимая решения, осуществляет последовательно все процедуры.
Достоинство – min интенсивности использования человеческого ресурса
Недостаток – максимальная длительность цикла ПУР.
Б – параллельный – применяется при необходимости непрерывной обработки каждого решения.
Достоинство – min время цикла ПУР.
Недостаток – перерывы в осуществлении процедур 1-й и 2-й и увеличение использования человеческих ресурсов. Min – 2 человека.
В – смешанный (поточный) – применяется при обработке типовых УР.
Отличительной особенностью является непрерывность выполнения каждой процедуры с совмещением во времени.
Достоинство – непрерывность выполнения процессов и занятости лиц, принимающих решения.
Недостаток – значительные затраты на подготовку персонала к использованию метода и увеличение интенсивности использования человеческих ресурсов.
Г – комбинированные методы применяются при использовании нескольких критериев при оценке УР (например, min время цикла и max совмещение процедур во времени).
Особенностью является сочетание нескольких методов.
Д – синхронный метод ПУР – используется при форс-мажорных обстоятельствах (катастрофах, стихийных бедствиях, невыполнение контрактных обязательств и т.д.)
Достоинство – min время цикла.
Недостаток – max интенсивность потребления ресурсов и средств.
Литература
1.Авдеев В.В. Формирование управленческой команды. – М.: Финансы и статистика. 2002. – 480 с.
2.Болдин К.В., Воробьев С.Н. Управленческие решения: теория и технология принятия . – М.: Проект, 2004. – 304 с.
3.Кабушкин Н.И. Основы менеджмента: Учеб. Пособие. – М.: Ожерелье, 1999. – 336 с.
4.Колпаков В.П. Теория и практика принятия управленческих решений. – Киев: МАУП, 2000. – 256 с.
5.Дубов М.М. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе: Учеб. Пособие. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 208 с.
ггПримечание к графику В. Правило увязки процедур при смешанном методе принятия решения: если продолжительность последней процедуры меньше продолжительности предшествующей процедуры ti+1< ti, то увязка процедур осуществляется по последнему из принимаемых решений (IV).
Если продолжительность последней процедуры больше предшествующей, то привязка процедур осуществляется по первому решению.