Имущество может принадлежать на правах собственности не одному лицу, а нескольким лицам одновременно. В таком случае возникают отношения общей собственности.

Право общей собственности — это право двух и более лиц на один и один и тот же объект, который может состоять из одной вещи или из совокупности вещей. Эти вещи могут быть делимыми или неделимыми, однако как объект права собственности они создают единое целое. Поэтому право собственности каждого участника общей собственности распространяется на весь объект, а не на его часть.

С понятием права общей собственности связаны такие категории как «идеальная доля» и «реальная доля».

Идеальная доля — это доля в праве на вещь. Например, если два лица имеют в равных долях право общей собственности на вещь, то любому из них принадлежит не половина вещи, а половина права на эту вещь.

Реальная доля определяется при прекращении права общей собственности и разделе вещи. В этом случае речь идет именно о праве на часть вещи.

Следует иметь в виду, что сособственники могут определить порядок пользования общей вещью без определения реальных долей. В этом случае право общей собственности не прекращается, любой сохраняет свою долю в праве на вещь.

Проиллюстрируем это таким примером.

Двум братьям на праве общей собственности принадлежит дом, первый этаж которого сделан из камня, а второй — из дерева. По соглашению между ними один из братьев пользуется первым, а другой — вторым этажом. Если при неизвестных обстоятельствах второй этаж сгорит, риск случайной гибели вещи ляжет на обоих собственников: общий размер дома станет меньше, но оба сохраняют долю в праве на уцелевшую часть дома. Итак, тот из братьев, который пользовался деревянной частью дома, сохраняет право пользования первым этажом. Если же верхняя часть строения по случайной причине погибнет после того, как будут определены реальные доли и состоится раздел дома, то собственник второго этажа не сможет претендовать на уцелевшую часть дома. Как и каждый собственник, он несет риск случайной гибели вещи.

Статья 3 Закона Украины «О собственности» отменила ранее существовавшие ограничения в законодательстве относительно субъектного состава участников общей собственности. Теперь возможно возникновение отношений общей собственности с участием граждан, юридических лиц и государства, то есть независимо от формы собственности.

Виды общей собственности. Общее имущество может принадлежать сторонам на праве общей долевой собственности и на праве общей совместной собственности.

Общая долевая собственность имеет место тогда, когда доля сособственников в праве собственности на общее имущество (идеальная доля) заведомо четко определена. Если законом или соглашением участников общей собственности не предусмотрено иное, то к общему имуществу применяется правовой режим именно общей долевой собственности (ст. 355 ГК Украины). Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные громады.

При общей совместной собственности размеры долей предварительно не определены, хотя и предполагается, что они равны. Общая совместная собственность возникает в случаях, непосредственно предусмотренных в законе (например, общая совместная собственность супругов), а также на основании соглашения участников общей долевой собственности.

Особенностью субъектного состава правоотношений общей собственности является множественность ее участников. В связи с этим правоотношения возникают не только между собственником и несобственником, но и между сособственниками. В литературе различают внешние правоотношения общей собственности (между сособственниками, с одной стороны, и несобственниками — с другой стороны) и внутренние правоотношения общей собственности (между самими собственниками)1.

Содержанием внутренних правоотношений общей собственности является право любого из сособственников относительно владения, пользования и распоряжения общей вещью и обязанность любого из сособственников согласовывать свое поведение относительно владения, пользования и распоряжения общей вещью с другими сособственниками2, то есть все сособственники при осуществлении права общей собственности обязаны не только не препятствовать друг другу в осуществлении полномочий права общей собственности (пассивное поведение), но и согласовывать свое поведение относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом с другими сособственниками (активное поведение).

Общая долевая собственность может возникать в силу любых оснований, не запрещенных законом.

В частности, основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть:

общее создание двумя или более лицами общей вещи или ее переработка, кроме случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 331, 332 ГК Украины, часть 2 ст. 17 Закона Украины «О собственности»);

получение плодов от общей вещи или доходов от общего имущества, если эти плоды или доходы не разделены между участниками общей долевой собственности (ст. 359 ГК Украины);

приобретение несколькими лицами неделимой вещи;

соглашение супругов (бывших супругов) об определении размера долей в общей совместной собственности или решение суда об определении размера долей неделимой вещи, принадлежащей супругам (бывшим супругам) на праве общей совместной собственности;

брачный договор, которым установлен режим общей совместной собственности для того или иного имущества;

отчуждение собственником доли в праве собственности на вещь;

наследование двумя или более лицами при условии, что унаследованное имущество не разделено между наследниками.

Этот перечень не является исчерпывающим. Поэтому возможны и иные основания возникновения права общей долевой собственности, например, в случае приватизации квартиры (дома), если члены семьи договариваются, что приватизированная квартира (дом) будет принадлежать им на праве общей долевой собственности (ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда»; выполнение договора об общей деятельности (ст. ИЗО ГК Украины).

Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если иное не установлено по договоренности сособственников или законом.

Если размер долей в праве общей долевой собственности не установлен по соглашению сособственников или законом, он определяется с учетом вклада каждого из сособственников в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

Сособственник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если неотделимое улучшение общего имущества произведено им за собственные средства по согласию всех сособственников, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

Сособственник жилого дома, другого здания, сооружения может осуществить в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других сособственников, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью осуществившего ее сособственника, и не изменяет размера долей сособственников в праве общей долевой собственности.

Улучшения общего имущества, которые можно отделить, являются собственностью того из сособственников, который их сделал, если иное не установлено договоренностью сособственников.

Осуществление права общей собственности базируется на простом принципе: реализация права одним из сособственников не должна ущемлять интересов других сособственников. Иными словами, воля и права каждого участника общей собственности ограничены правами других ее участников. (Поэтому право общей собственности еще называют «стесненным правом собственности»).

На этом общем принципе основывается решение всех конкретных вопросов осуществления права общей собственности.

Итак, право общей долевой собственности осуществляется сособственниками с их согласия.

Сособственники могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в их общей собственности.

Каждый из сособственников имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. В случае невозможности выделения доли в натуре, он имеет право требовать от других сособственников, соответствующей материальной компенсации.

Если договор между сособственниками о порядке владения и пользования общим имуществом соответственно их долям в праве общей долевой собственности удостоверен нотариально, он является обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в общей долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между сособственниками соответственно их долям в праве общей долевой собственности, если иное не установлено договоренностью между ними.

Сособственник соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в затратах на управление, содержание и сохранность общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имущество. Если кто-нибудь из участников права общей долевой собственности уклоняется от участия в общих затратах, другие сособственники, внесшие за него платежи по общему имуществу, могут взыскать с него соответствующую долю затрат, как неосновательно сбереженное имущество.

Важным правомочием сособственника является его право распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.

При этом гарантией защиты прав и интересов других сособственников является, предусмотренное ст. 362 ГК Украины, их преобладающее право покупки доли в праве общей долевой собственности. Суть этого права состоит в том, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности, сособственник имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на иных равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Для реализации этого права предусмотрено, что продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно известить других сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, на которых он ее продает.

Если другие сособственники отказались от осуществления преобладающего права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества — на протяжении десяти дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

Если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности выявили несколько сособственников, продавец имеет право выбора покупателя.

В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающего права покупки, сособственник может подать в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

Тем не менее, предъявление такого иска не влечет признания недействительным договора купли-продажи (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Украины от 28 апреля 1978 г. № 3 «О судебной практике о признании соглашений недействительными» с последующими изменениями и дополнениями). Вместе с тем, в данном случае сособственник, в пределах установленного законом срока, может требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному соглашению.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

Право преобладающей покупки применяется лишь в случае продажи одним из сособственников своей доли посторонним лицам. То есть, оно не применяется в случае продажи совладельцем его доли другому совладельцу, а также в случае отчуждения доли иным способом (в частности, при безвозмездной передаче). В этом случае соблюдения изложенной выше процедуры не нужно. Отчуждатель может передать безвозмездно свою долю в праве общей собственности любому лицу, не извещая об этом других сособственников, не спрашивая на это их согласия и т.п.

Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

При отчуждении доли в праве общей долевой собственности она переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если иное не установлено договоренностью сторон. Момент заключения договора определяется в соответствии с правилами ст. 640 ГК Украины. Хотя часть 2 ст. 363 ГК Украины относительно отчуждения доли в праве общей долевой собственности по договору, подлежащему нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, отсылает к ст. 334 ГК Украины («Момент приобретения права собственности по договору»), но, очевидно, в этом случае следует руководствоваться не только и не столько положениями этой статьи, сколько ст. 640 ГК Украины.

Сособственник имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Если же выдел доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (речь идет о неделимой вещи), сособственник, желающий выдела, имеет право на получение от других сособственников денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Думается, что в такой же форме должен заключаться договор о выплате компенсации вместо выдела доли.

Право требовать выдела доли в общем имуществе имеет не только сам участник, но и его кредитор (в случае недостаточности у него иного имущества, на которое может быть обращено взыскание). Если выдел в натуре доли из общего имущества влечет изменение его назначения или против этого возражают другие сособственники, спор решается судом.

В случае невозможности выдела в натуре доли из общего имущества или возражения других сособственников против такого выдела, кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве общей долевой собственности или отказа других сособственников от приобретения доли должника кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или переведения на него прав и обязанностей сособственника-должника, с осуществлением соответствующего перерасчета.

Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других сособственников. Но для удовлетворения такого иска судом, необходимо наличие таких условий:

доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

вещь является неделимой;

общее владение и пользование имуществом является невозможным;

такое прекращение не нанесет существенного ущерба интересам сособственника и членам его семьи;

истец предварительно внес стоимость этой доли на депозитный счет суда.

Если выдел доли из общего имущества происходит с сохранением общей собственности (она прекращается только для лица, доля которого выделена), то в случае раздела имущества в натуре между сособственниками, по договоренности между ними, право общей долевой собственности на него прекращается.

Договор о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Основаниями прекращения права общей долевой собственности могут быть:

отчуждение доли одним из двух сособственников другому;

отчуждение долей всеми сособственниками одному из них;

переход к одному из двух сособственников доли другого в наследство;

реализация имущества, находящегося в общей долевой собственности. При этом полученная денежная сумма распределяется между сособственниками пропорционально размеру принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.

Право общей совместной собственности — это общая собственность двух или более лиц без определения долей любого из них в праве собственности.

Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные громады, если иное не установлено законом.

Основаниями возникновения права общей совместной собственности являются:

приобретение имущества супругами во время брака, если иное не предусмотрено законом или брачным договором;

приобретение имущества вследствие общего труда членов семьи, если иное не установлено письменным соглашением между ними;

приобретение имущества общим трудом граждан, объединившихся для общей деятельности, если письменным соглашением между ними установлен режим общей совместной собственности на приобретенное вследствие такой деятельности имущество;

приобретение имущества лицами, ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, если иное не установлено письменным соглашением между ними;

передача квартиры или дома из государственного жилого фонда путем приватизации, по письменному согласию всех членов семьи нанимателя в их общую совместную собственность;

договоренность субъектов гражданского права относительно установления режима общей совместной собственности на другое имущество, находящееся в их общей собственности.

Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, осуществляют право такой собственности совместно, если иное не установлено договоренностью между ними.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников. В случае совершения одним из сособственников сделки по распоряжению общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех сособственников.

Согласие сособственников на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, подлежащим нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, может быть выражено письменно и удостоверено нотариально.

Сособственники имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительно распоряжения общим имуществом. Сделки относительно распоряжения общим имуществом, совершенные таким лицом без полномочий или с превышением полномочий, могут быть признаны судом недействительными по иску другого сособственника.

Сособственники имеют право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности в том же порядке, который установлен для выдела доли из общей долевой собственности. В этом случае считается, что доли любого из сособственников в праве общей совместной собственности являются равными, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

Так же, как и при общей долевой собственности, осуществляется выдел доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на нее по требованию кредитора, а также раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности. При этом считается, что доли сособственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностью между ними или законом. Тем не менее, по решению суда доля сособственника может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, имеющих существенное значение.