СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ
1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период
1.2 Юридическая природа договора аренды
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
2.1 Существенные условия договора аренды
2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон
2.3 Прекращение договорных обязательств
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТЬ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ОТНОСЯЩИХСЯ РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВА
3.1 Аренда движимого имущества
3.2 Договорные обязательства относящиеся к недвижимому имуществу
3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Дипломная работа посвящена арендным отношениям не случайно, поскольку на сегодняшний день этот вид взаимоотношений очень актуален. Несмотря на эволюционный исторический этап, арендные отношения перетерпевшие изменения с момента своего образования по нынешний день сохранили свою правовую сущность и в настоящее время занимают главенствующие место среди таких правовых взаимоотношений как обмен, купля-продажа, дарение и др.
Актуальность данной темы заключается в том что, договором аренды охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Исследуя этот вид правовых взаимоотношений можно сделать вывод, что договор аренды применяется не только в предпринимательской деятельности, а также включает бытовую и иные сферы. Хотелось бы отметить, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, особенно на договор аренды зданий и сооружений.
Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью. Глава 34 Гражданского кодекса РФ содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества.
В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).
Практически по всем вопросам Гражданский кодекс РФ содержит исчерпывающее регулирование, не требующее принятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такое законодательство прямо предусматривается: во-первых, ряд особенностей аренды транспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах; во-вторых, правила Гражданского кодекса РФ применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены специальным законом. В Законе о введение в действие части второй Гражданского кодекса РФ (ст. 13) также предусмотрено, что в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.
Целью дипломной работы является выяснение сущности и содержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:
1. Получение максимальных знаний в области договора аренды;
2. Изучение существенных условий и содержания договора аренды;
3. Анализ отдельных видов договора аренды;
4. Выявление разногласий в законах и внесение предложений по их совершенствованию;
5. Применение полученных знаний на практике.
В качестве методов исследования в работе использованы такие, как анализ, синтез, дедукция, индукция, структурно-правовой и сравнительный методы. Данные методы позволяют выявить особенности соотношения норм ГК, федеральных законов, регулирующих отношения касающиеся договоров аренды и отдельных видов, которые в дальнейшем позволят не допустить правовую ошибку при толковании юридических норм и составлении правовой документации.
В период современных рыночных отношений на предприятиях и в организациях большую долю среди заключенных договоров занимают договоры аренды. В процессе юридической практики приходится сталкиваться с неграмотной редакцией договоров, т.е. при составлении договора не учитываются его существенные условия. Поэтому предметом исследования в области гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений по имущественному найму. Помимо этого, в работе уделено внимание объекту договорных обязательств, к которому относятся права и обязанности сторон (субъектов), правовое положение объектов, и отдельные виды договора аренды, такие как договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовой аренды (лизинга).
Степень научной разработанности. В юридической литературе договор аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как: О.В. Берг, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.П. Гладышева, В.Н. Жуков, О.М. Козырь, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Ю.А. Тихомиров и другими.
Вместе с тем проблемы договора аренды исследованы не до конца, что также объясняет актуальность темы исследования.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения, списка используемой литературы и приложений.
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ
1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период
По российскому дореволюционному законодательству имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности (условия) этого договора (ст. 1691 ч. 1 Свода законов Российской Империи).
Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей на содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними – некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так арендой, которым называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого»1.
Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью.
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»2.
И законодательство и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич в своем Курсе гражданского права отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения её существа вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег»3.
В целом в российском дореволюционном гражданском праве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном законодательстве. Кроме движимого и недвижимого имущества предметом могли быть и приносящие доход права.
В соответствии с действовавшим до 1917 года законодательством условие о сроке признавалось существенной принадлежностью (т.е. существенным условием) договора найма. Хотя несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма, в силу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным.
В ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимого имущества не может превышать двенадцати лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по разному. Например, по мнению Д.И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, что наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход»4. Другие полагали, что «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений в следствие долгосрочных аренд»5.
В проекте Гражданского уложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., имелась следующая норма, относящаяся к сроку найма имущества: «Договор найма не может быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодателя или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести лет»6 (ст.1817).
Существенной принадлежностью (существенным условием) договора найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, Т.Х, ч.1, ст.1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение. Чаще всего наемная плата выражалась в денежной сумме. Но в реальном имущественном обороте тех лет широко использовались неденежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин – наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка – нанимателю половину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве вознаграждения по договору найма земли признавалось также оказание нанимателем определенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенного вида работ. Например, крестьянин – наниматель принимал на себя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном участке наймодателя, не передававшегося внаем.
Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственник земли передавал её внаем нанимателю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или сооружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка эксплуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю.
Требования к форме договора имущественного найма дифференцировались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в устной форме). Исключение составлял лишь договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений или земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше трехсот рублей, а на сроки более двенадцати лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», то есть необходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более триста рублей договоры могли заключаться в устной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор представлялся недействительным7.
Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом.
С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора имущественного найма важно отметить два момента, характерных для гражданско-правовой доктрины той поры.
Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договор имущественного найма как на обязательное правоотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты.
Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Например, Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключить sublocatio. Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение»8.
Получил подтверждение обязательственно-правовой взгляд российских цивилистов на отношения, связанные с имущественным наймом, и при решении вопроса о последствиях для договора имущественного найма отчуждения собственником сданного внаем имущества третьему лицу. Этот вопрос оказался весьма сложным.
Д.И. Мейер судьбу договора найма при продаже собственником нанятого имущества предлагал определять в зависимости от двух различных ситуаций. Это ситуация, когда в договор продажи имущества уже переданного внаем, включается условие, предусматривающее обязанность приобретателя имущества оставить нанимателя до истечения срока договора найма на тех же условиях, на которых он был заключен с прежним собственником. И другая ситуация, когда покупатель отказывается от поддержания договора найма и этот договор отчуждением имущества прекращается. В этом случае нарушаются права нанимателя со стороны хозяина имущества, который обязуется вознаградить нанимателя за убытки.
Наряду с поднаймом дореволюционному законодательство включало в правомочия нанимателя уступку всех прав по договору найма другому лицу. Между ними поводилась четкая грань. Так, Д.И. Мейер отмечал: «Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенного по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хозяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Сообразно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и даже может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользования по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина имущества»9.
Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественного найма, то они довольно традиционны. Стоит лишь отметить, что обязанности наймодателя не ограничивались передачей сданного внаем имущества покупателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию указанного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких, за которые наймодатель не нес ответственности, в течение всего срока действия договора найма.
В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями. В некоторых случаях наемная плата вносилась вперед. Также наймодателю представлялось закладное право на движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы.
Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем.
Наниматель обязан возвратить наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято с учетом нормального износа.
Что касается улучшения нанятого имущества, то наниматель мог их производить без согласия наймодателя. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя соответствующей компенсации за их производство служила необходимость указанных улучшений. Это нашло отражение в ст. 1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправе требовать от наймодателя вознаграждение за произведенные в нанятом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществленные нанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотложности. Если наниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, которые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности наймодателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний согласиться возместить их стоимость.
Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть определен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контракта прекратить договор.
Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора имущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекращении договора и наниматель без всякого возражения со стороны наймодателя и с ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме сельского имения – в течение двух месяцев, а при всяком ином найме – в течение месяца, то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяйственный год.
1.2 Юридическая природа договора аренды
Законодательство дает юридическое понятие договору аренды. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Необходимо отметить, что «это положение действует лишь тогда, когда арендованное имущество, используется арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если договор подобных условий не содержит, то в соответствии с прямым назначением арендованного имущества10.
Поскольку отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видов договоров, попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений, путем сопоставления с указанными юридическими категориями. В данном случае к юридической категории относятся договорные обязательства и объекты договора аренды.
Рассматривая вопрос о взаимоотношении сторон, касающихся обязательств, работники юридической сферы сталкиваются с такой проблемой, к какой категории относить права арендатора к категории вещных прав, или к сфере обязательственного права. По определению вещное право предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т.е объектом вещного права является вещь. Обязательственное право-это право одному лицу требовать от другого совершения определенных действий, которые и являются объектом права.11
В одной из научных работ автор в своих рассуждениях ссылается на такое противоречие как не соответствие по установлению вещного права, в договоре аренды устанавливается вещное право нанимателя на арендованное имущество и между тем не устанавливается вещное право между нанимателем и нанятой вещью12. Таким образом, на мой взгляд получается, что договор аренды носит императивный характер поскольку нет свободного волеизъявление со стороны арендатора, так как он не является собственником вещи (материальных ценностей), он не может пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом (вещью), но в то же время как арендатор он наделен правом пользоваться и владеть вещью только с согласия арендодателя, т.е. все свои действия по владению пользованию арендатор согласовывает с арендодателем (собственником имущества). Это обстоятельство вносит некоторые сложности во взаимоотношение обеих сторон.
Возвращаясь к юридическому понятию договора аренды, следует отметить тот факт, когда в юридической литературе и нормативно-правовых актах используется терминология, при которой арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор – договором имущественного найма.
Для договора аренды присущи следующие характерные ему черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажи, мена, заем13.
Следует выделить еще одну особенность договора аренды: пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества14. Так же арендатору принадлежит право владения имуществом. Иными словами он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование.15 Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в Гражданский кодекс РФ специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. Во всяком случае, оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, Гражданский кодекс РФ предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем.16
Во-вторых, законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видов договоров.
В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды, за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды.17
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя, прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, а также из целей использования арендатором арендованного имущества.
Договор аренды транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
Что касается договора лизинга, то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором о том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
Синналагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Отсюда следует, в соответствии с законодательством взамообязательства, это означает, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
2.1 Существенные условия договора аренды
Суждение о существенных условиях в гражданско-правовых договорах сводится к тому, что существенным условием договора аренды является его предмет, под которым понимается имущество, передаваемое в аренду.
Пункт 1 статьи 432 ГК содержит определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании гражданского законодательства существенные условия можно выделить в группу:
1. группа существенных условий о предмете договора;
2. группа существенных условий, которые названы в законе либо иных правовых актах;
3. группа по которым стороны должны достигнуть соглашения.
Законодательство не отмечает обязательный стандартный перечень существенных условий для всех видов договоров, но упоминает, что стороны могут выбрать сами те условия, которые будут указаны в договоре. Из-за этого обстоятельства, возникает спорный характер при заключении договора, поскольку каждая из сторон пытается выдвинуть свои условия с максимальной выгодой для себя, называя эти условия существенными. При рассмотрении спорных вопросов судебные органы учитывают равноценность условий, важных для обеих сторон, такие условия при решении суда будут относится к существенным.
По нашему мнению, само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.
На наш взгляд законодательство должно, конкретно определить перечень существенных условий для всех видов договоров, отметить определенной статьей, например для всех видов договоров существенными условиями будут являться срок, оплата, ответственность, предмет (так как эти условия имеются во всех видов договоров) и выделить отдельной статьей существенные условия для определенных видов договоров, которые будут раскрывать сущность данного вида договора. Например:
Статья 432.1 Особенности существенных условий характерных для данных видов договоров
1.Существенным условием договора купли-продажи будет являться передача количества товара
2. Существенным условием договора поставки будет являться порядок поставки товара
Статья 432.2.Перечень существенных условий характерных для всех видов договоров
1.срок
2.ответственность
3.предмет
4.оплата
5.передача материальных и нематериальных ценностей
Таким образом, можно предложить не разбивать существенные условия по группам, а объединить по сущности договора и по составу, указав определенной статьей. Данная установка и определенность позволит снизить уровень спорности при заключении договора.
Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. В тексте гражданского кодекса как тождественное договору используется понятие соглашение. Чаще всего соглашением называется договор, обеспечивающий исполнение основного договора либо уточняющий одно из его условий, либо изменяющий его содержание. Применяются также другие термины для обозначения гражданского договора-пролтокол о результатах торгов, передаточный акт, государственный контракт. Понятие договора раскрывается через его содержание, т.е. совокупность составляющих его условий, без закрепления прав и обязанностей сторон по поводу условий договор теряет свои функции.18
Если в отношение какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение.
Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому, а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия, договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.
П. 1 ст. 432 ГК содержит определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Среди всех условий всякого договора необходимо выделить те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их, законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.
Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что Гражданский кодекс РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов, однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
В Гражданском Кодексе п. 1 ст. 432 указано существенное условие характерное для всех гражданско-правовых договоров. Речь идет о предмете договора. При этом следует учитывать, что предмет рассматривается не только в юридическом аспекте в соответствии с юридической терминологией, но и приобретает другое значение, так как вытекает из обязательств. По мнению «Договор, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона или, соответственно, воздержаться от их совершения»19.
Предмет договора является существенным условием договора аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Вторая группа существенных условий включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавало необходимость данного условия для данного вида договоров в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по суду, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида20.
Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к существенным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практике применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о договорах предусмотренных Гражданским кодексом РФ и другими законами, то за рамки норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств, вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида договора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается договоров, не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может определяться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.
К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге»21 договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов; определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.
И, наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На практике можно встретить такие случаи, при которых к существенным условиям могут относиться не все условия договора, которые при заключении договора содержались в оферте или акцепте. Рассмотрим случай из судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи, с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное здание было передано ответчику по акту приема – передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема – передачи здания.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора22.
В этом случае, отношения, которые возникли до заключения договора содержали существенные условия о предмете договора по поводу передачи имущества и его оплаты, которые по своему существу не были отнесены к существенным условиям, поскольку не был подписан акт приема-передачи, свидетельствующим о фактическом переходе права на пользование имуществом, подтверждающим это право, несмотря на использование здание и выполнение иных обязательств, предусмотренных законом. Соответственно можно сделать вывод, что у арендодатель направил предложение (оферту) заключить договор на аренду здания, арендатор принял данное предложение, дав согласие (акцепту) на выполнение обязательств по арендной плате и возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному зданию. Согласно Гражданскому Кодексу определение существенных условий договора, относятся условия все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В данном случае по этим условиям: по арендной плате, и возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному зданию было достигнуто соглашение, отсюда следует, что они являются существенными. После заключения договора аренды здания, условия которые содержались в оферте и акцепте перестали являться таковыми, поскольку соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Отмеченные позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной из сторон, могут быть дополнены и рассуждениями более формального толка, относящимися скорее к порядку заключения договора, нежели к его существенным условиям. Следовательно, если сторона, направившая оферту с дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях, приступает к исполнению договора, это будет означать. Что в договоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.
Если же дополнительное условие было предложено акцептантом и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.
В этом случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях, это будет означать, что она отозвала свое заявление.
Таким образом, эта группа существенных условий договора имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора, каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.
В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указаний в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре. По истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. Например, Сызранская дума Самарской области вынесла постановление о сроках для объектов недвижимого имущества из постановление ст. 6 «Договор аренды может быть заключен на любой срок, определенный сторонами. Предельный срок аренды ограничивается 49 годами, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Для объектов недвижимого имущества договор заключенный срок от 1 года до 3-х лет является краткосрочным, от 3-х до 10-среднесрочным, свыше 10 и до 49 лет - долгосрочным»23.
Особое внимание следует уделить вопросу о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Согласно гражданскому законодательству стороны сами определяют временной аспект правоотношений, исключая случаи установление сроков законодательством. При окончании договорных обязательств, если стороны не имеют претензий по отношению друг к другу, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее договором. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды.
Данные законоположения активно применялись в арбитражно - судебной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с одним из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.
При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.
Поскольку согласно пункту 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.
Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.
В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении24. Данные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.
Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца25.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (в соответствии со ст. 609 п. 1).
Что же касается заключение договора между гражданами, является обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды на сумму превышающий 10 МРОТ должен быть заключен в простой письменно форме независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше. Гражданский кодекс предъявляет особые требования и к форме договора аренды недвижимости. Помимо того, что договор должен быть заключен в письменной форме, стороны обязаны составить один документ и подписать его (пункт 1 статья 651). Простого обмена письмами по поводу аренды помещения или здания недостаточно.
Кроме того, если договор аренды зданий (сооружений) заключен на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Для подтверждения того факта, что в отношении помещений должен соблюдаться такой же порядок, понадобилось заседание Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, который и сообщил о своей позиции в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53, рекомендовав к договорам аренды нежилых помещений применяться правила, предусмотренные для зданий. До этого налоговые органы и некоторые эксперты успели объявить, что регистрировать аренду помещений нужно в любом случае, так как в Гражданском кодексе минимальный срок, не требующий регистрации, для таких договоров не установлен.
Регистрация сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Определяя, подлежит ли тот или иной договор государственной регистрации, сторонам нужно быть очень внимательными. Ведь иногда может быть случайно допущена ошибка в указании срока договора, которая при отсутствии регистрации повлечет за собой недействительность аренды. Например, на практике очень часто встречается указание, что договор действует «с 1 января одного года по 1 января следующего года». Подписав такой договор, арендатор и арендодатель полагают, что согласовали срок, равный году, и не заботятся о государственной регистрации. И совершенно напрасно, потому что годом считается срок с 1 января по 31 декабря включительно, а вышеприведенный срок означает, что договор действует один год и один день, то есть без регистрации недействителен.
Зато наличие в тексте договора фразы: «Срок действия договора - с 1 января до 31 декабря», наоборот, значит, что продолжительность согласованного сторонами периода аренды на 1 день меньше, чем год, так как предлог «до» означает, что 31 декабря в срок не включается26.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору27.
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в главе 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.
В Гражданском кодексе РФ имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный объектов недвижимости28.
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в Гражданском кодексе РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе29.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же и как содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством – законами о земле и других природных ресурсах.
Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они также, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю30.
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым имуществом следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы Гражданского кодекса РФ о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым31.
Однако, на наш взгляд, после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года32 данный вопрос решается однозначно: согласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»33.данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Гражданским кодексом РФ. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Из этой же серии и другой вопрос: что подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества. Гражданский кодекс РФ установил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости. Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Вместе с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации34.
Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а напротив, обременяет чужое вещное право. Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».
Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект. В едином государственном реестре прав.
Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда35
2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору, условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.
Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. Например, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.
Тем не менее, в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую – определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.
Субъектами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом.
Обязанности арендодателя. Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В подобных случаях арендатор может воспользоваться предоставленными ему гражданским кодексом РФ способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.
Гражданский кодекс РФ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды.
Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом – кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующие требования кредитора без согласия должника – арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации.
Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.
Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер.
Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного в наем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.
Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа.
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете.
Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.
Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно – судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»36, а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.
Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, то есть имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство, муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.
Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе.
Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организации, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества37.
Обязанности арендатора. Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков.
В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.
Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.
В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу; предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.
Договор субаренды, может быть заключен арендатором с третьим лицом лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды38.
Вместе с тем введение в действие части первой Гражданского кодекса РФ лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц. Вторая часть Гражданского кодекса РФ включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.
Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.
Однако договор, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан не заключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному Гражданским кодексом РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора.
Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающем либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной Гражданским кодексом РФ.
Изменение размера арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.
Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Наглядным примером сказанному выше может служить следующий пример.
Общество с ограниченной ответственностью – арендатор – обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом высшего Арбитражного Суда РФ.
Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.
Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта. В том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента её утверждения.
Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0, 75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.
Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.
Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной сумы арендной платы39.
Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил. С учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором, если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за всё время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским кодексом РФ в зависимости от их характера. Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.40
Особого рассмотрения, по моему мнению, заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.
Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75 % их акций; граждане и их объединения.
Осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25 % уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.
Необходимо отметить, что право на выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, в том числе и нежилых помещений, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и в Гражданском кодексе РФ, который наряду с общими положениями о праве собственности содержит специальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Более того при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное41.
Объектом аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Так, например, некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно федеральными законами. В соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»42 участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Водным кодексом Российской Федерации43 в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду только на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса Российской Федерации)44. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.
Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ, а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным45.
2.3 Прекращение договорных обязательств
К числу несомненно положительных черт Гражданского кодекса РФ необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды. Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора аренды по существу ставилась в зависимость от усмотрения суда.
Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующее его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.
Обращает на себя внимание, что Гражданским кодексом РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.
Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Обязательным условием изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.
Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжения договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор.
В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения46.
Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как я уже отмечал, возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Левшина Т.Л. на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы».
Ставится Т.Л. Левшиной и более общая проблема соотношения специальных оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке»47.
Еще более категоричный вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быт досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора»48.
Актуальность проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается и следующим примером из арбитражно – судебной практики.
Так, Комитет по управлению имуществом Москвы (далее – комитет) как арендодатель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу – арендатору о выселении последнего из занимаемого им нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца в деле привлечено правительство Москвы.
В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы».
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции данное решение суда оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа своим постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал. При этом кассационная инстанция сослалась на неправильное применение норм материального права судом первой инстанции и апелляционной инстанцией.
В протесте на постановление кассационной инстанции предлагалось отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было установлено следующее.
Между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3. Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.
В материалах дела имелось постановление правительства Москвы и распоряжение заместителя премьер правительства Москвы, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 6.3 договора, ответчик знал о последствиях. Указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.
Согласно абз. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, что имело место в данном случае. Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды.
По результатам рассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум считает, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений»49.
Представляется, что приведенное здесь постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, свидетельствует о позиции, согласно договор аренды может быть расторгнут только на основании решения суда, - иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о расторжении договора. Из этого постановления следует также, что стороны договора аренды не могут реализовать свое право на расторжение договора даже в том случае, если такое право прямо предусмотрено договором аренды. Иными словами, получается, что ст. 619 ГК применительно к договору аренды исключает применение ст. 450 ГК об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Такая позиция вызывает большие сомнения как с точки зрения формально – юридической, так и по существу.
Анализ текста ст. 619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают п.п. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договоров, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон, или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в п.п. 1 и 3 ст. 450 ГК.
Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие также не перекрывается ст. 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако ст. 619 ГК вовсе не исключает возможность предъявления арендодателем требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статьей, ни договором аренды. Но в этом случае арендодатель в силу п. 2 ст. 450 ГК должен будет доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды.
Если же говорить по существу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров, необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров. Основания и порядок расторжения договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Последствия расторжения договора сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора50.
Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. При расторжении договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.
Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.
Гражданским кодексом РФ предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был праве рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.
Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором, именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.
При применении второго способа расторжения или изменения договора решающее значение как для оценки как для оценки законности расторжения договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.
Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора, что влечет расторжение или изменение договора.
Односторонний отказ от договора возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца.
Порядок расторжения (изменения) договора зависит от применяемого способа расторжения или изменения договора. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключается договор.
При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора. Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора. С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым51.
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТЬ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ОТНОСЯЩИХСЯ РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВА
3.1 Аренда движимого имущества
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (Приложение №1).
Договору проката присущи некоторые характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный вид договора аренды.
Во-первых, в качестве арендодателя по договору проката могут выступать не любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть речь идет о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества.
Во-вторых, как общее правило, имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендатором по договору проката в основном выступают граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендатором могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность использования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли.
В-третьих, договор проката относится к категории публичных договоров. Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Лица выступающие в роли потенциальных арендаторов, вправе передавать на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению договора проката, так и о разногласиях по отдельным условиям договора.
В-четвертых, договор проката в отличие от договора аренды имущества ни при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год.
В-пятых, к обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные общим положениями об аренде правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.
В-шестых, договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя не менее чем за десять дней о своем намерении отказаться от договора.
Учитывая публичный характер договора проката. Гражданский кодекс РФ возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности, арендодатель, заключивший договор проката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования. Арендодатель не позже чем в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном в аренду имуществе либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии. Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости ремонта и транспортировки имущества. На арендодателя также возложена обязанность осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката.
Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно.
Арендатор вправе отказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованное имущество. В этом случае арендодатель должен возвратить ему часть арендной платы, исчисляемую со дня, следующего за днем фактического возврата имущества арендатором.
В связи с тем, что полученное по договору проката имущество может использоваться арендатором лишь для потребительских целей, Гражданский кодекс РФ запрещает арендатору сдавать это имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката другим лицам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственные кооперативы.
Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для такого прекращения договора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК, кроме п. 4. Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.52
Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид (Приложение №2).
Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной транспортной организации. Перевозка же осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная же экспедиция предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.
Общие правила аренды транспортных средств Гражданским кодексом РФ не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без такого предоставления.
В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.
Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные.
Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации.53
Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договор прекращается.
Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных главой I Закона о защите прав потребителей.
Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Гражданским кодексом РФ, особенности аренды отдельных видов транспортных средств.
Аренда транспортных средств регламентируется только применительно к автомобильному и морскому видам транспорта. Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.
По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации54.
В этом определении договора отражены три его специфические черты: во-первых, предмет договора – транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве; во-вторых, управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, то есть при помощи экипажа, а именно работника, состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда; в-третьих, транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.
Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель – специалист в своем деле.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
В этом определении договора отражены три его специфические черты: во-первых, предмет договора – транспортное средство любого вида; во-вторых, управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица, но ни в коем случае не арендодателя; в-третьих, транспортное средство передается во владение и пользование арендатору арендодатель не сохраняет владение предметом договора.
Цель договора – получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию55.
3.2 Договорные обязательства относящиеся к недвижимому имуществу
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (Приложение №3).
В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.
Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае Гражданским кодексом РФ установлены специальные правила, направленные на регламентацию правоотношений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества. При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде.
Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первою очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых – правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде, и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости – иными общими положениями об аренде.
Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения Гражданский кодекс РФ не придает.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.
Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами. Заключение такого договора посредством обмена письмами невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации56. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий57.
К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются58.
Содержание договора аренды зданий и сооружений, по сравнению с содержанием обычного договора аренды, не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизировались лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.
2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во временное владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
3. Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.59
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (Приложение №4).
Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя их его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.
Более того, суть пользования предприятием как раз состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.
Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. Гражданский кодекс РФ не включает правил, об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия, когда стороны ещё до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.
Вместе с тем применительно к аренде предприятия в Гражданском кодексе РФ содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.
Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем полного перечня всех долгов, включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса60.
Формально все требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим, и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров. В то же время законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В данном же случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды предприятия относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания и сооружения. Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условия о размере арендной платы под страхом признания договора не заключенным. Правила определения цены товаров, работ и услуг, установленные на случай отсутствия соответствующего условия в гражданско-правовом договоре, не подлежат применению к отношениям сторон, связанным с арендой предприятия.
Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.
С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя61.
3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (Приложение №5).
Договор лизинга рассматривается Гражданским кодексом РФ в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.
Вмесите с тем договору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.
Во-первых, в качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.
Во-вторых, арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу. Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.
В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя. В-четвертых, специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также изложенное в Гражданском кодексе РФ в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя. в этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмещения убытков. С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.
В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг.
Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Следовательно, в лизинг может быть передано не только движимое, ног и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично62.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении необходимо сделать наиболее важные выводы данного дипломного исследования.
Среди споров, рассматриваемых арбитражными судами России, значительное место занимают споры, вытекающие из отношений аренды. Широкое распространение договоров в гражданском обороте вызвано реформированием экономики и в связи с этим развитием гражданского законодательства.
Как при заключении, так и при исполнении и расторжении договоров аренды применяются не только нормы гл. 34 ГК РФ, также нормы части первой Гражданского кодекса РФ.
1. Важной особенностью договора аренды является момент его заключения. Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменная и, соответственно, исходя из консенсуального характера договора аренды последний считается заключенным при достижении соглашения по всем его существенным условиям.
На практике момент заключения договора определяется подписанием арендодателем и арендатором письменного документа либо в случае устной формы – достижения ими устного соглашения, что в соответствии с требованиями закона можно рассматривать как согласие (акцепт) лица (акцептанта) заключить договор в ответ на предложение о его заключении (оферту), сделанную другой стороной (оферентом). Но этот момент может определяться и иным образом, если предметом этого договора является недвижимое имущество. В этом случае момент заключения договора аренды будет определяться моментом его государственной регистрации.
Как уже нами было отмечено, для заключения договора необходимо достижение соглашения между арендодателем и арендатором по всем существенным условиям договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для договоров аренды зданий и сооружений, кроме того, существенным условием является размер арендной платы.
2. В ходе исследования проанализированы многочисленные примеры из судебной практики и как, оказалось, часто возникают споры, вызванные изменением арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в период исполнения договора аренды. В большинстве случаев территориальные агентства по управлению государственным имуществом издают собственные акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Ошибка их заключается в том, что не подзаконный акт (решение, постановление и т.д.), а именно закон может изменить минимальные сроки пересмотра арендной платы. Такие акты незаконны и могут быть оспорены в судебном порядке.
3. На наш взгляд законодательство должно, конкретно определить перечень существенных условий для всех видов договоров, отметить определенной статьей, например для всех видов договоров существенными условиями будут являться срок, оплата, ответственность, предмет (так как эти условия имеются во всех видов договоров) и выделить отдельной статьей существенные условия для определенных видов договоров, которые будут раскрывать сущность данного вида договора.
4. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок». Иначе говоря, для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель должен соблюсти претензионный порядок. На арендатора такой обязанности не возложено, однако обращение арендатора с иском в суд о досрочном расторжении договора возможно лишь после получения отказа арендодателя (арендатора) на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Учитывая все положения закона при заключении договора аренды, можно сохранить имущественные интересы как арендодателя, так и арендатора и не допустить возникновения значительного ущерба при недобросовестном поведении какой-либо из сторон по договору.
Таким образом, институт аренды достаточно отрегулирован современным российским законодательством, однако отдельные вопросы требуют совершенствования и в ходе написания дипломной работы по этому поводу были высказаны обоснованные предложения.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации. 12.12.1993. // Российская газета. – № 237. – 25.12.1993.
Водный кодекс Российской Федерации. 18. 10. 1995 (в ред. от 12.08.2005) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1995. – № 4. – Ст. 2564.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2., 1996 г. (в ред. 21.07.05) // Собрание законодательства Российской Федерации – 1996. – №8. – Ст. 7435.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1., 1994 (в редакции от 03.01.2006)// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 3. – Ст. 3425.
Лесной кодекс Российской Федерации. 22.01.1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – № 1. – Ст. 3652.
Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Гражданского Кодекса»//Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
Федеральный закон «О недрах» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1995. – № 10. – Ст. 823.
Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 411.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
Федеральный закон (в редакции от 18.07.2005) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 65. – Ст. 5394.
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. – 1989. – № 25. – Ст. 481.
Постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года № 3020 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт – Петербурга и муниципальную собственность» // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 1992. – № 3. – Ст. 89.
Постановление Сызранской городской думы Самарской области от 29 декабря 2004 г. № 76 «О положении об аренде объектов муниципального имущества» // Правосудие в Поволжье. – 2005. – С. 44.
Научная и учебная литература
Атаян С. Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств // Закон. – 2003. – № 11. – С. 78.
Берг О.В. организация арендных отношений. – М. Финансы и статистика. 2001. – 608 с.
Брагинский М.И. Договор аренды: права и обязанности сторон // Хозяйство и право. – 2003. – № 5. – С. 22-25.
Витрянский В.В. Договорное право. – М. Статут.2004. – 284 с.
Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М. Статут. 2001. – 142 с.
Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйсво и право. – 1999. – № 11. – С. 83.
Гладышева Ю.П. Аренда-рецепт для профилактики // Нормативные акты и комментарии для формации. – 2004. – №5. – С. 34.
Гражданское право России / Под ред. Беленкова Р. – М. Приор. 2004. – 538 с.
Гражданское право: Учебник / Под ред. Гришаевой С.П. – М. Юристъ. 2001. – 484 с.
Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. – М. Юристъ. 2002. – 542 с.
Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. – М. Норма. 2004. – 487 с.
Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Ч. II. – М. Проспект. 2005. – 784 с.
Гражданское право: Учебник: т. 2 / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. Т. 1. – М. Юристъ. 2003. – 612 с.
Гражданское право России / Под ред. Филиппова П.М. – Волгоград. Наука. 2001. – 412 с.
Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденный Редакционной Комиссией по составлению Гражданского Уложения // Договорное право / Под ред. Тютрюмова И.М. Т.2 – СПб., 1910. – 526 с.
Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 2001. – № 5. – С. 114.
Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. – 2002. – № 3. – С. 3-11.
Жуков В.Н. Учет операций по аренде зданий и помещений // Бухгалтерский учет. – 2001. – № 2. – С. 26.
Завидов Б. Особенности возмездных договоров // Право и экономика. – 2005. – № 7. – С. 7.
Захарьина А.В. Договор здания сооружения: учет, налогообложение. – М. Норма. 2003. – 164 с.
Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора // Право и экономика. – 2005. – № 6. – С. 23.
Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. – М. БЕК. 2000. – 284 с.
Козырь О.М. Аренда // Государство и право. – 2004. – № 8. – С. 12.
Козырь О.М. Аренда недвижимого имущества // Закон. – 2000. – № 11. – С. 58.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. Ред. Маковский А.Л. – М. Исследовательский центр частного права. 2005. – 438 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. Садикова О.Н. – М. ИНФРА–М–НОРМА. 2000. – 564 с.
Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. – 2004. – № 9. – С. 17.
Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью // ЗАО Юстицинформ. – 2005. – С. 22.
Кущенко В.Д. Договора аренды и финансово-правовые последствия их нарушений // Бухгалтерский учет. – 2002. – № 19. – С. 27.
Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В. Ф. Яковлева. Вып. 5. – М. Проспект. 1998. – 138 с.
Маковская А. Договор фрахтования судов // Закон. – 2005. – № 11. – С. 72.
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902г. Ч.2. – М. Сер. Классика российской цивилистики. 1997. – 620 с.
Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РФ части 1 / Под ред. проф. Мазолина В.П. и проф. Малейной М.Н. – М. Норма 2004. – 848 с.
Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды // Главбух. – 2000. – № 15. – С.81.
Покровская В.В. Здание как объект аренды // Законодательство. – 2005. – № 1. – С. 25.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права // Хозяйство и право. – 2002. – № 7. – С. 26.
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России – М. Инфра. 2001. – 210 с.
Сафин Р.Ф. Приобретение имущества в собственность. – М. Юристъ. 2003. – 574 с.
Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 2003. – № 8. – С. 91.
Тихомиров Ю.А. Договоры в экономике. – М. Экономика. 2004. – 364 с.
Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. – 2004. – № 2. – С. 74.
Харитонова Ю.С. Проблемные вопросы аренды // Законодательство. – 2004. – № 6. – С. 21.
Шершеневич Г.Ф. Учебник Русского Гражданского права. По изд. 1907г. - М. Статут. 1995. – 478 с.
Материалы юридической практики
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 10. – С. 14-21.
Информационное письмо от 28.07.1995 №7/оп-434 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практики» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1995. – № 5. – С. 29-30.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» 2002. // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2002. – С. 68-69.
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 5. – С. 29-30.
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 11. – С. 45-46.
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. – № 5. – С. 29-30.
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
ДОГОВОР N4
бытового проката
п.Серноводск "18"марта 2005 г.
ОАО»Сервисмедикал», именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора Дик Владимира Вольфгановича, действующего на основании устава, с одной стороны,и ФГУ «Сергиевские минеральные воды»в лице главврача санатория Кархалева Виктора Александровича, действующего на основании устава с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:
1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование следующее движимое имущество:
Аппарат «Электрофарез»,ГОСТ5 АШ, марки ЭФ-4,тип 345;в полной исправности, оцениваемое в сумме один миллион двести пятьдесят тысяч триста семьдесят пять рублей.
2. Исправность сдаваемого в аренду имущества проверена Арендодателем в присутствии Арендатора.
3. Арендатор ознакомлен Арендодателем с правилами эксплуатации и хранения имущества, соблюдением Правил техники безопасности. Инструкция о правилах эксплуатации выдается вместе с имуществом.
4. Настоящий договор заключен сроком на один год с момента подписания настоящего договора
5. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении Арендодателя не менее чем за десять дней.
6. В случае досрочного возврата имущества Арендатором Арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
7. Арендатор обязуется пользоваться имуществом, предоставленным в прокат, в соответствии с его назначением, не закладывать, не сдавать его в поднаем, не производить разборку и ремонт предмета, без согласия Арендодателя
8. При обнаружении недостатков предоставленного в прокат имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, Арендодатель обязан в трехдневный срок (но не более чем в десятидневный) со дня заявления Арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. При отсутствии возможности для такой замены действие договора считается досрочно прекращенным, предмет возвращается Арендодателю, а оплата за использование имущества взимается только за то время, в течение которого он фактически использовался.
9. За пользование имуществом, предоставленным по договору проката, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату пять тысяч рублей ежемесячно
11. При повреждении или порче предоставленного имущества по вине Арендатора оно ремонтируется за счет Арендатора, и за время ремонта взимается плата как за пользование исправным имуществом.
12. Арендатор обязан вернуть предоставленное имущество в пригодном для эксплуатации состоянии и не ухудшив его потребительских качеств и внешнего вида.
14. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор, если Арендатор использует имущество не в соответствии с его назначением либо умышленно или по неосторожности ухудшает качество и потребительские свойства имущества, а также в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
15. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны должны руководствоваться действующим законодательством.
ПОЧТОВЫЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Арендодатель:
Арендатор: санаторий «Сергиевские минеральные воды»,расположен по адресу:п.Серноводск,ул.Советская,63
ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендодатель: Арендатор:
Приложение 2
ДОГОВОР N
аренды транспортного средства с экипажем
г. Самара
"___"___________ ____ г.
ООО»АВТОВАЗ», именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора Залаткова В.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФГУ СМВ, именуемый в дальнейшем "Арендатор", в лице главврача санатория Кархалева В.А., действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор аренды о нижеследующем:
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Согласно настоящему договору Арендодатель предоставляет
Арендатору автомобиль _________________________________, именуемый в дальнейшем "автомобиль", во временное владение и
пользование за плату, а также оказывает Арендатору своими силами услуги по управлению автомобилем и по его технической эксплуатации.
1.2. Предоставляемый в аренду автомобиль принадлежит Арендодателю на праве собственности. Автомобиль передается в комплекте с,
1.3. Автомобиль арендуется в целях ___________________.
1.4. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Передача автомобиля осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. После окончанию срока договора. Арендатор обязан возвратить автомобиль в течение трех дней
1.5. Арендная плата по настоящему договору составляет две тысячи в месяц. Арендная плата уплачивается на расчетный счет Арендодателя. До указанной даты арендная плата должна поступать на расчетный счет Арендодателя.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
а) в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду автомобиля, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;
б) предоставлять Арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации автомобиля с обеспечением его нормальной и безопасной эксплуатации в соответствии с целями аренды, указанными в п. 1.4 настоящего договора;
в) обеспечить соответствие состава экипажа и его квалификации требованиям обычной практики эксплуатации автомобилей данного вида и условиям настоящего договора;
г) нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание.
Членами экипажа являются работники Арендодателя и подчиняются распоряжениям Арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям Арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.
2.2. Арендатор обязуется:
а) уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором;
б) возвратить автомобиль Арендодателю в состоянии, необходимом для его использования в соответствии с целями использования, указанными в п. 1.4 настоящего договора, с учетом нормального износа.
2.3. Арендатор вправе (не вправе) сдавать арендованные машины в субаренду с согласия (без согласия) Арендодателя.
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. В случае гибели или повреждения арендованного автомобиля Арендатор обязан возместить Арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение автомобиля произошли по обстоятельствам, за которые Арендатор отвечает в соответствии с законом или настоящим договором.
3.2. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным автомобилем, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет Арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. Он вправе предъявить к Арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине Арендатора.
3.3. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). В этом случае сторона, для которой возникли такие обстоятельства, обязана как можно быстрее сообщить об этом второй стороне.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
8.2. Адреса и платежные реквизиты сторон:
Арендатор: ______________________________________________________
Арендодатель: ___________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендатор:
__________________________
__________________________ __________________
М.П.
Арендодатель________________________________________________
Приложение 3
ДОГОВОР N ___
аренды нежилых помещений
г. ____________
"___"___________ ____ г.
_______, именуем__ в дальнейшем"Арендодатель", в лице _________________, действующего на основании устава, с одной стороны, и _____________________________, именуем__ в дальнейшем "Арендатор",в лице _______________________, действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: ________________________________, общей площадью _____________________ кв. м, для использования в целях_____________
1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору.
1.3. Помещения сдаются в аренду с сроком_________ Договор вступает в силу с момента подписания договора.
1.4. Арендатор вправе вступить во владение предоставляемыми в аренду помещениями в любой момент в течение 6 (шести) месяцев с момента подписания настоящего договора путем подписания акта приема-передачи помещения. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию помещений и другие вытекающие из договора об аренде обязанности возникают у Арендатора с момента подписания акта приема-передачи помещения.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязан:
а) помещения должны быть переданы в пользование Арендатору не позднее чем через ___ (_______) после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемых помещений;
б) не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемых помещений;
в) за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых Арендатором, если стороны не договорятся об ином;
г) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор обязан возместить ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы и коммунальных платежей;
2.2. Арендатор обязан:
а) использовать арендуемые помещения в целях, указанных в п. 1.1 договора;
б) содержать арендуемые помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
в) в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг;
г) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещений (в том числе и их части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении;
д) по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещения, при условии компенсации всех затрат на эти улучшения, если иное не будет обусловлено в дополнительном соглашении с Арендодателем.
2.3. Арендатор вправе:
а) сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в поднаем (субаренду) без предварительного согласия Арендодателя. При этом все полученное по договорам субаренды является собственностью Арендатора;
б) передать свои права по настоящему договору любому лицу без предварительного согласия Арендодателя при условии, что новый арендатор примет на себя все обязательства по настоящему договору;
в) в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.
2.4. Арендатор пользуется преимущественным правом на продление и перезаключение договора аренды.
25. Арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Стоимость аренды помещений составляет ______________ рублей за один квадратный метр в месяц. Общая сумма арендной платы составляет ________________ рублей в месяц, включая НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке. Эксплуатационные и другие подобные расходы (оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией и телефоном) оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги.
3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю 100% месячной арендной платы и оплачивает в течение 5 банковских дней выставляемые соответствующими организациями счета по эксплуатационным (коммунальным) расходам и за телефон.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере, установленном настоящим договором.
4.3. Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы за пять полных лет в случае нарушения права преимущественной покупки или преимущественного права Арендатора на продление договора аренды, а также в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору (в том числе при непредоставлении Арендатору указанных в п. 1.1 помещений и при одностороннем досрочном прекращении договора аренды).
4.4. Уплата штрафа и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.
5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Арендодатель: ________________________________________________
_________________________________________________________
________________________________________________________.
Приложение4
ДОГОВОР No. _____
аренды предприятия
г. ________________ "__"_________ ____ г.
_____________________________________________________________,
(наименование предприятия - арендодателя)
именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", в лице ________________________
действующего на основании устава с одной стороны, и _________________,
именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице __________________ действующего на основании устава с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.
1.2. В составе указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определенных в Приложениях No., являющихся неотъемлемой частью настоящего договора:
- земельный участок;
- здания;
- сооружения;
- оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
- запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
- права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанные с предприятием;
1.3. Права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие _______________________, не подлежат передаче Арендатору.
1.4.Арендодатель до передачи предприятия Арендатору письменно уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду <*>.
1.5.Настоящий договор заключается на срок _____________.
1.6.Размер арендной платы составляет: ______________________
1.7.Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: _______________________________________
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
а) за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление передаточного акта;
б) передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе, определенном в п. 1.2 настоящего договора, по передаточному акту.
2.2. После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора <**>.
2.3. Арендатор обязуется:
- своевременно вносить арендную плату;
- в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт;
- нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;
- подготовить предприятие к передаче Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта;
- возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.
2.4. Арендатор вправе без согласия Арендодателя:
- продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора (указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов);
- вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.
3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
3.1. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения.
3.2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
4.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством России, которое будет применяться и во всех других случаях, не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ними.
4.2. Настоящий договор составлен в ______ экземплярах и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Арендодатель: _________________________________________________________________
______________________________________________________________
Арендатор: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендодатель: Арендатор:
______________________ ______________________
Приложение 5
ДОГОВОР N1/оп
финансовой аренды (лизинга)недвижимого имущества
г.Самара "15"января2005г.
АЗС»Самара-транс», именуемый в дальнейшем "Лизингодатель", в лице директора Курочкина В.С., действующего на основании устава, и ФГУ»Сергиевские минеральные воды», именуемый в дальнейшем " Лизингополучатель ", в лице главврача санатория Кархалева Виктора Александровича, действующим на основании устава заключили договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Лизингодатель в соответствии с условиями настоящего договора обязуется приобрести в свою собственность у указанного Лизингополучателем Поставщика и передать за плату во временное владение и пользование Лизингополучателю для осуществления перевозки граждан инвалидов первой группы до места их пребывания. Имущество - транспортное средство, указанное в спецификации (Приложение No. 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (далее - "Предмет лизинга").
1.2. Указанный Предмет лизинга, согласно распоряжению Лизингополучателя, должен быть приобретен у ООО»Тальятинский АВТОВАЗ». Лизингодатель обязуется указать в договоре купли-продажи с Поставщиком о передаче приобретаемого Имущества в лизинг Лизингополучателю.
1.3. Лизингодатель обязуется согласовать с Лизингополучателем договор купли-продажи Имущества.
2. ПЕРЕДАЧА ПРЕДМЕТА ЛИЗИНГА
2.1. Поставка Предмета лизинга Лизингополучателю осуществляется в срок до "20"января 2005 г., но не ранее получения Лизингодателем на расчетный счет полной суммы задатка согласно п. 10.1 настоящего договора.
2.2. Передача Предмета лизинга осуществляется на основании акта приемки-передачи Предмета лизинга, подписываемого представителями Лизингодателя, Поставщика и Лизингополучателя в месте нахождения Поставщика. Вместе с Предметом лизинга Поставщик обязуется передать Лизингополучателю всю необходимую для эксплуатации Предмета лизинга документацию.
2.3. Акт приемки-передачи Предмета лизинга должен быть оформлен в течение 7 календарных дней с даты извещения Лизингополучателя о поступлении Предмета лизинга к месту передачи.
Если в указанный срок Лизингополучатель не подписал акт приемки-передачи и за это время не заявил об обоснованном отказе от приемки Предмета лизинга, передача Предмета лизинга считается совершившейся.
2.4. С момента подписания акта приемки-передачи Предмета лизинга права и обязанности Покупателя по договору купли-продажи Имущества, являющегося предметом настоящего договора, переходят к Лизингополучателю, за исключением права на расторжение договора купли-продажи и обязанности оплаты по договору купли-продажи.
2.5. С момента подписания акта приемки-передачи Предмета лизинга Лизингополучатель отказывается от любых прямых и косвенных претензий к Лизингодателю по поводу качества Предмета лизинга и освобождает Лизингодателя от всех связанных с этим убытков и судебных исков.
3. ЛИЗИНГОВЫЕ ПЛАТЕЖИ
3.1. За право владения и пользования Предметом лизинга Лизингополучатель ежемесячно (до 12 числа каждого месяца) уплачивает лизинговые платежи согласно Приложению No. 2 настоящего договора.
3.2. Порядок и сроки внесения лизинговых платежей, размер вознаграждения Лизингодателя закрепляются в графике внесения лизинговых платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение No. 2). Сумма, указанная в графике платежей, приведена с учетом налога на добавленную стоимость. Днем осуществления любых платежей, установленных настоящим договором, будет считаться дата зачисления денежных средств на банковский счет Лизингодателя.
4. РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ПРЕДМЕТА ЛИЗИНГА, ПОСЛЕДСТВИЯ ЕГО УТРАТЫ ИЛИ ПОВРЕЖДЕНИЯ
4.1. Риск случайной гибели и повреждения Предмета лизинга переходит к Лизингополучателю с момента подписания акта приемки-передачи Предмета лизинга.
4.2. Лизингополучатель обязан информировать Лизингодателя в течение 24 (двадцати четырех) часов о каждом происшествии с Предметом лизинга, в результате которого он был утрачен или уничтожен, похищен, поврежден или в результате которого характеристики самого Предмета лизинга или условия его эксплуатации были ухудшены, а также о связанных с этим событиях, нанесенном ущербе, возможности осуществить ремонт или восстановить Предмет лизинга, немедленно передавать Лизингодателю копии актов, справок, калькуляций и иных документов, имеющих отношение к Предмету лизинга и к указанным событиям/действиям.
5. ПРЕКРАЩЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
13.1. Расторжение договора по инициативе Лизингополучателя.
13.1.1. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Лизингополучателя в следующих случаях:
- если выбор Поставщика Предмета лизинга осуществлен Лизингодателем и по истечении 30 суток с момента наступления срока передачи Предмета лизинга, предусмотренного настоящим договором, Лизингодатель не предоставляет Предмет лизинга во владение и пользование Лизингополучателю.
13.2.1. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Лизингодателя в следующих случаях, когда Лизингополучатель:
- пользуется Предметом лизинга с существенным нарушением условий договора или назначения Предмета лизинга либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает Предмет лизинга;
- не поддерживает Предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские свойства;
- не проходит техническое обслуживание в сроки и в случаях указанных производителем.
Право Лизингодателя на обращение в суд возникает после направления Лизингополучателю письменного уведомления с требованием устранить допущенные нарушения в определенные в уведомлении сроки.
17.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами. Предмет лизинга передается в лизинг на срок __ месяцев. Указанный срок начинает исчисляться с даты подписания акта приемки-передачи Предмета лизинга.
17.2. Настоящий договор может быть изменен по взаимному письменному соглашению сторон, выраженному путем подписания единого документа. Все изменения оформляются дополнениями к настоящему договору.
17.3. В случае реорганизации Лизингополучателя его права и обязанности по настоящему договору переходят к правопреемнику без каких бы то ни было изменений условий договора, если стороны не договорятся об ином.
20. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Лизингодатель: Лизингополучатель:
_____________________ _______________________
_____________________ _______________________
_____________________ _______________________
Генеральный директор Генеральный директор
__________________________ ________________________
1 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902г. Ч.2. – М. Сер. Классика российской цивилистики. 1997. – С. 260.
2 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч.2. – С. 261.
3 Шершеневич Г.Ф. Учебник Русского Гражданского права. По изд. 1907г. - М. Статут. 1995. – С. 52.
4 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч.2. – С. 263.
5 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.161.
6 Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденный Редакционной Комиссией по составлению Гражданского Уложения // Договорное право / Под ред. Тютрюмова И.М. Т.2 – СПб., 1910. – С. 394.
7 Шершеневич Г.Ф. Указ соч. – С.163-164.
8 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч.2. – С. 268.
9 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч.2. – С. 268-269.
10 Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. – М. БЕК. 2000. – С. 8-9.
11 Учебник. Гражданское право Т. 1. / Под ред.Сергеева Ю.П., Толстого Ю.К. – М. Проспект. 2005. – С.219.
12 Захарьина А.В.Договор аренды здания и сооружения: учет, налогообложение. - М. Норма. 2003. – С. 4.
13 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М. Инфра. 2001.-С12.
14 Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. – М. Юристъ. 2002. – С. 25.
15 Витрянский В.В. Договорное право. – М. Статут.2004. – С. 14.
16 Гражданское право: Учебник / Под ред. Беленкова Р. – М. Прирор. 2004. – С. 271.
17 Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. – 2002. – № 3. – С. 3
18 Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу РФ части 1. / Под ред. проф. Мозолина В.П.и проф. Малейной М.Н. – М. Норма. 2004. – С. 234.
19 Мейер Д.И.Русское гражданское право: В 2 ч.Ч.1. 1902-Ч.1. - М. Статут.1997. – С. 161
20 Завидов Б. Особенности возмездных договоров // Право и экономика. – 2005. – № 7. – С. 7.
21 Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 56. – Ст. 5394.
22 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. – № 3. – 2002.
23Постановление Сызранской городской думы Самарской области от 29.12.2004 года № 76 «О положении об аренде объектов муниципального имущества» // Правосудие в Поволжье. – 2005. – № 1. – С. 44.
24 Информационное письмо от 28.07.1995 г. №7/оп-434»Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практики» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1995. – № 9. – С. 16.
25 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. Садикова О.Н. – М.: ИНФРА-М-НОРМА. 2001. – С. 167.
26 Гладышева Ю.П. Аренда-рецепт для профилактики // Нормативные акты и комментарии для формации. – 2004. – №5. – С. 34.
27 Там же.
28 Гражданское право: Учебник / Под ред. Гришаевой С.П. – М. Юристъ. 2001. – С. 196.
29 Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 2003. – № 8. – С. 91.
30 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. Ред. Маковский А.Л. – М. Исследовательский центр частного права. 2005. – С. 273.
31 Гражданское право: Учебник: т. 2 / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. Т. 1. – М. Юристъ. 2004. – С. 304.
32 Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 5. – Ст. 3252.
33 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 10. – С. 14-21.
34 Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды // Главбух. – 2003. – № 15. – С. 81.
35 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права // Хозяйство и право. – 2004. – № 7. – С. 26.
36 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1992. – № 3. – Ст. 89.
37 Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора // Право и экономика. – 2005. – № 6. – С. 23.
38 Берг О.В. Организация арендных отношений. – М. Финансы и статистика. 2004. – С. 317.
39 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 11. – С. 45-46.
40 Брагинский М.И. Договор аренды: права и обязанности сторон // Хозяйство и право. – 2003. – № 5. – С. 22-25.
41 Сафин Р.Ф. Приобретение имущества в собственность. – М. Юристъ. 2003. – С. 231.
42 Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 10. – Ст. 823.
43 Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 47. – Ст. 4471.
44 Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 5. – Ст. 610.
45 Тихомиров Ю.А. Договоры в экономике. – М. Экономика. 2004. – С. 13.
46 Кущенко В.Д. Договора аренды и финансово-правовые последствия их нарушений // Бухгалтерский учет. – 2000. – № 19. – С. 27.
47 Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 5. – М. Проспект. 1998. – С. 39.
48 Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Ч. II. – М. Проспект. 2005. – С. 172.
49 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. – № 5. – С. 29-30.
50 Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйсво и право. – 1999. – № 11. – С. 83.
51 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части второй. / Под отв. проф. Малейной М.Н. – М. ИНФРА–М–НОРМА. 2004. – С.195.
52 Гражданское право России / Под ред. Беленкова Р. – М. Приор. 2002. – С. 231.
53: Атаян С. Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств // Закон. – 2003. – № 11. – С. 79.
54.Маковская А. Договор фрахтования судов // Закон. – 2005. – № 11. – С. 72.
55 Гражданское право России / Под ред. П. М. Филиппова. – Волгоград. Наука. 2001. – С. 412.
56 Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью // ЗАО Юстицинформ. – 2005. – С. 22.
57 Жуков В.Н. Учет операций по аренде зданий и помещений // Бухгалтерский учет. – 2001. – № 2. – С. 26.
58 Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. – 2004. – № 11. – С. 58.
59 Покровская В.В. Здание как объект аренды // Законодательство. – 2003. – № 1. – С. 25.
60 Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. – 2004. – № 2. – С. 74.
61.Харитонова Ю.С. Проблемные вопросы аренды // Законодательство. – 2004. – № 6. – С. 21.
62 Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство.-2004.- № 9.- С. 17.