Введение
После введения в законодательство института государственной регистрации прав на недвижимое имущество вопрос квалификации требования о защите права собственности на недвижимость и его субъектного состава приобрел в литературе острый дискуссионный характер. Основные споры вызваны дискуссией о том, аналогична ли запись в реестре (регистре – по законодательству Республики Беларусь) владению. Разные точки зрения по этому вопросу предопределяют взгляд на то, как квалифицировать требование о защите прав на недвижимость: является ли это виндикацией, негаторным требованием или требованием о признании права собственности.
К вопросу о способах защиты права собственности на недвижимое имущество
Следует также обратить внимание на то, что при защите вещных прав на недвижимое имущество возможны две ситуации: требование исходит от лица, неправомерно исключенного из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; требование исходит от лица, которое значится в регистре в качестве собственника.
В рамках концепции тождества существует две различные позиции. Одни авторы видят сущность виндикации, как конструкции, полностью зависящей от владения. Поэтому, по их мнению, виндикация вообще не должна применяться к случаям истребования недвижимости. Е.А. Суханов, например, указывает, что «утрата владения лицом возможна не иначе, как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т.е. к спору о признании права, а не к требованию о возврате вещи». Ф.О. Богатырев обращает внимание на то, что виндикация недвижимости, права на которую зарегистрированы в реестре, невозможна потому, что обязанным лицом «будет значиться лицо, которое записано в качестве собственника». Т.о. авторы полагают, что наиболее адекватным средством защиты является требование о признании права собственности.
Однако, на наш взгляд данная позиция небесспорна. Во-первых, возможна ситуация, как было указано выше, когда лицо, которое значится в реестре в качестве собственника, фактически не владеет недвижимостью, например, требование о выселении лица неправомерно занявшего жилое помещение. Во-вторых, если лицо заинтересовано в том, чтобы его признали собственником данного объекта недвижимости, оно, несомненно, заинтересовано и в передаче ему этого объекта. Поэтому, требование о признании права собственности не способствует достижению истинной цели спора. Кроме этого, следуя логике вышеназванных ученых, можно сделать вывод о том, что требование о признании права собственности, может заявить только зарегистрированный в реестре собственник. Но в таком случае данное требование теряет всякий практический смысл, так как запись в реестре и есть доказательство зарегистрированного права.
Другие авторы, сторонники позиции тождества, в случае, когда требование об освобождении имущества заявляет зарегистрированный собственник, считают, что такое требование должно быть квалифицировано как негаторное. Например, А. Эрделевский считает неприменимым такое вещно-правовое средство защиты как виндикация к объектам недвижимости. Для защиты своих прав собственник должен заявить требование об устранении нарушения права, не связанного с владением. Практическая ценность квалификации требования о выселении как неготорного заключается в том, что требование лица, обладающего зарегистрированным правом собственности на недвижимость, не подпадает под действие исковой давности и ему не может быть противопоставлено возражение о добросовестном приобретении. Формально конструкция негаторного требования позволяет обойтись без того, чтобы распространять на лицо, занимающее недвижимость, статус владельца.
В то же время, хотелось бы отметить, что как белорусский, так и российский законодатель не заложил в норму об истребовании имущества из чужого незаконного владения ограничений в отношении недвижимости. ГК РФ, в отличие от ГК РБ, в отношении момента возникновения права собственности на имущество по договору, содержит также правило, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Т.о. данная норма прямо указывает на возможность истребования недвижимого имущества в порядке предъявления виндикационного требования. Кроме этого, имеющаяся практика (как белорусских, так и российских судов) свидетельствует о применении виндикации в отношении недвижимого имущества.
В рамках концепции несовпадения записи в реестре и фактического владения эти понятия разграничиваются. Так как на законодательном уровне понятие владения не закреплено, теория выработала следующее определение: владение – это возможность хозяйственного господства над вещью, фактическое обладание вещью. Сторонники данной позиции в случае, когда требование исходит от лица, которое значится в реестре в качестве собственника, квалифицируют такое требование как виндикационное. Например, К.И. Скловский указывает, что «требование о выселении является требованием о передаче вещи во владение» заявителя и посредством негаторного требования нельзя добиться выселения нарушителя из объекта недвижимости (по этому пути идет и практика). Кроме этого, Российская концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в качестве вещно-правового средства защиты права собственности на недвижимое имущество указывает именно виндикационный иск.
Иски о признании и установлении вещного права
Решение вопроса о сущности иска о признании права собственности позволяет более внимательно подойти к рассмотрению системы вещных исков. В вопросе определения сущности указанного иска, можно выделить два подхода. В рамках первого подхода иск о признании права собственности рассматривается как правосоздающий – субъективное право создается и закрепляется судебным решением. В рамках второго подхода иск рассматривается как правоконстатирующий: суд, рассматривая вопрос о признании права, ничего не создает, а только фиксирует, формализует уже имеющиеся отношения.
Для иска о признании права собственности, в его устоявшемся понимании, правильным является второй подход. Можно сделать вывод, что сущность иска о признании права собственности заключается в требовании о констатации принадлежности (наличия) вещного права за конкретным лицом, что вносит ясность и устраняет неопределенность в уже существующем правоотношении. Иными словами, суть иска – в требовании публичного признания за субъектом наличия у него определенных вещных прав. Как указывает Д.И. Мейер, «для осуществления прав, большею частью, достаточно признания их со стороны тех лиц, которые прикосновенны к юридическим отношениям».
Обоснованность и верность второго подхода подтверждается и тем, что констатация права и его создание являются двумя разными результатами (обладают различными эффектами), которые не могут иметь место в рамках одного способа защиты. Следовательно, в таких случаях как признание права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), признание права муниципальной собственности на бесхозную недвижимость (п. 3 ст. 225 ГК РФ), судебное установление сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), признание права собственности на переработанную вещь (п. 3 ст. 220 ГК РФ) и признание права собственности по давности владения (ст. 234 ГК РФ) – судебное решение носит правоустанавливающий (правосоздающий) характер. Данные требования хоть и содержат в своем наименовании слово «признание», но не являются по своей природе исками о признании права собственности.
На основании обобщения указанных выше требований, можно сделать вывод о наличии еще одного иска, ранее не выделяемого в системе вещных исков – иска об установлении вещного права. Его сущность как раз и будет определяться целью приобретения вещного права, установления возникновения нового правоотношения, т.е. это правоустанавливающий иск вещного характера.
В перечисленных случаях, защищается не только субъективное право, но и интерес субъектов гражданского оборота. Относительно этих случаев можно говорить и о защите (ст. 12 ГК РФ), и об основании возникновения гражданских прав (п/п3 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Способность указанных институтов являться, в том числе, и способами защиты права собственности отмечал Б.Б. Черепахин, он утверждал, что есть основания отнести к способам защиты права собственности такие институты, которые нередко связываются только с приобретением права собственности (находка, клад, безнадзорные животные и прочее) 58. Данные институты и требования могут обеспечивать сохранность имущества и возврат его собственнику, на что, и направлено большинство норм о защите вещных прав.
Иск об установлении вещного права является самостоятельным вещно-правовым способом защиты права в силу того, что он представляет собой материально-правовое, внедоговорное требование, реализуемое в рамках самостоятельного охранительного правоотношения, предъявляемое в отношении индивидуальной или индивидуализированной вещи сохранившейся в натуре. Указанное требование носит абсолютный (всеобщий, исключительный) характер, т. к. порождает вещное право.
Следовательно, система вещных исков включает в себя: (1) виндикационный иск, (2) негаторный иск, (3) иск о признании вещного права (в том числе иск об исключении имущества из описи), (4) иски к публичной власти о защите интересов субъектов вещных прав и (5) иск об установлении вещного права.
Предложенное деление вещных исков имеет большое практическое значение, так как позволяет более точно определить сферу применения исков, устанавливать основание требований; способствует разграничению исков и, как следствие, предотвращает ошибки в определении исковых требований; позволяет избегать терминологической путаницы.
Как и другие вещные иски, иск об установлении вещного права обладает структурой. Можно выделить следующие элементы: 1. стороны; 2. предмет иска; 3. основание иска. При этом, в случае отсутствия хотя бы одного из элементов, предъявление вещного иска становится невозможно.
Исковая давность не распространяется на требования об установлении вещного права, что обусловлено особенностями природы таких требований. Для осуществления установительного требования никаких изменений в имущественной сфере ответчика не требуется, поскольку такое охранительное право направлено на установление наличия или отсутствия охраняемых законом интересов. Отсюда вытекают две специфические особенности любого установительного требования: 1) оно способно осуществляться исключительно в юрисдикционной форме защиты; 2) его осуществление предполагает определенную тождественность мотивировочной и резолютивной частей акта юрисдикционного органа.
Требование об установлении вещного права не может быть связано с нормами об исковой давности, так как само применение исковой давности предполагает предварительное установление судом права на стороне истца. Нарушено может быть только конкретное право, а в рассматриваемом случае, речь идет еще только об установлении этого права. Следовательно, вполне обоснован вывод о невозможности применения исковой давности в отношении требований из иска об установлении вещного права.
Иск о приобретении права собственности по давности владения, является разновидностью иска об установление вещного права, т. к. иск давностного владельца, что следует из содержания п. 1 ст. 234 ГК РФ, направлен на приобретение, установление права собственности.
Проблемы защиты прав добросовестного приобретателя и способы их решения
За годы, прошедшие после принятия части первой Гражданского кодекса РФ, проблема защиты добросовестного приобретателя вещи у неуправомоченного отчуждателя стала одной из наиболее острых в отечественном гражданском праве.
Исследование проблемы защиты прав собственника и интересов добросовестного приобретателя, который возмездно получил имущество от неуправомоченного лица, имеет важное практическое значение, поскольку рассматриваемая ситуация достаточно распространена.
Если говорить об актуальности проблемы, нельзя не отметить, что в последнее время увеличилось количество гражданских дел о спорах о праве собственности на жилые помещения. На территории Башкортостана, а также в других субъектах РФ в различные периоды были зарегистрированы факты двойных продаж квартир, заключения договоров инвестирования и соинвестирования строительства новостроек одновременно с разными инвесторами и соинвесторами. В связи с этим участились обращения граждан о признании договоров купли-продажи квартир недействительными, об истребовании их из чужого незаконного владения и о выселении.
Добросовестный приобретатель, защищенный в силу ст. 302 ГК РФ от виндикационных притязаний, нередко оказывался беззащитным перед иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки», то есть реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). И хотя механизм реституции обеспечивал и обеспечивает возврат неправомерно отчужденной вещи не ее первоначальному владельцу, а другой стороне недействительной сделки, требовать его применения согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ вправе любое заинтересованное лицо. При этом предмет иска может быть сформулирован таким образом, что в результате нескольких реституций (а иногда и целой их цепочки) либо сочетания реституции с иными гражданско-правовыми средствами (например, с виндикацией или договорным требованием) вещь, в конечном счете возвращается истцу. Именно такая схема практиковалась до последнего времени в судах общей юрисдикции, что особенно болезненно сказывалось на обороте недвижимого имущества.
В случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица – владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. Законодательно должны быть предусмотрены такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу.
В заключении сделаем некоторые выводы. Проблема защиты прав добросовестного приобретателя на сегодняшний день стоит достаточно остро. В условиях переходной экономики, несовершенного законодательства и высокой степени криминализации общества актуальность данной проблемы не вызывает сомнения. В нашей статье, мы постарались рассмотреть и предложить решения проблем, касающихся защиты прав добросовестного приобретателя.
Одной из проблем является пробел в законодательстве касательно движимых вещей, который приводит к тому, что за добросовестным приобретателем зачастую не признается право собственности на приобретенную вещь, которая в силу ст. 302 ГК не может быть у него истребована, при этом считается, что такой приобретатель становиться собственником лишь по давности владения. Многочисленные споры также вызывают вопросы: сохраняет ли юридическую силу регистрация, произведенная до принятия судом решения? Можно ли рассматривать решение суда в качестве основания регистрации права собственности? Как защитить добросовестного приобретателя от истребования имущества собственником? Данные вопросы должны быть регламентированы законодателем, можно констатировать, что назрела необходимость внесения изменений в законодательство.
Исследовав опыт зарубежных стран, российскую судебную практику и обратившись ко взглядам на проблему современных цивилистов, в нашей статье мы пришли к выводу, что для решения проблемы защиты прав добросовестного приобретателя необходим комплекс мер: необходимо разработать правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя; внести в законодательство нормы о публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество; усилить ответственность государственных регистрирующих органов за ошибочные действия при регистрации прав на недвижимое имущество; выработать четкую систему компенсаций за утрату права собственности; запретить заключение договоров инвестиционного строительства, которые очень часто становиться предметом мошенничества, когда люди безвозвратно теряют свои квартиры и деньги.
И, наконец, самым важным является решение проблемы правового нигилизма граждан, которые зачастую не проявляют нужную осмотрительность и юридическую грамотность при заключении сделок, не прибегают к помощи риэлторов и нотариусов, которые осуществляют юридическую проверку сделок, проверяют принадлежность отчуждаемого имущества продавцу. Ведь обращение к нотариусу дает гарантии удостоверения бесспорных гражданских прав и фактов в целях обеспечения защиты и законных интересов обратившихся лиц и организаций. Итак, проблем в сфере защиты прав добросовестных приобретателей много, но решить их на законодательном уровне в современных условиях необходимо. В последние годы законодатель предпринял попытки разрешить эти проблемы, но принятые правовые акты, поправки и изменения оказались недостаточными и ответы на многие вопросы законодателю еще предстоит дать.
К вопросу о защите собственности
Провозгласив в своих Конституциях принцип верховенства права, и подтверждая свою приверженность демократическим ценностям, Россия и Украина присоединились к Конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года и признали юрисдикцию Европейского Суда по правам человека. Вместе с тем, наши страны столкнулись с одной и той же проблемой, связанной с толкованием норм Конвенции, которое основано на право понимании, отличном от наших традиционных представлений о праве. Кроме того, с развитием европейского сообщества появляются новые концепции понимания права, оглядываясь на которые Европейский Суд пересматривает свои позиции, когда старые нормы наполняются новым содержанием. В этой связи, заслуживает внимания замечание Лона Л. Фуллера о том, что лучшим способом исправления анахроничности закона есть его истолкование в свете новых условий.
Сегодня мы уже отошли от понимания права, как исключительно следствия государственно-властной деятельности, проявления государственной воли, и, если нам близко представление о праве, как о явлении, существующем независимо от государства, имеющем общесоциальную природу, как о естественных требованиях, возникающих из общественных отношений – из жизни, то юридически-либертарное понимание права, как всеобщей и необходимой формы свободы людей, нами еще трудно воспринимается. В тоже время, ЕСПЧ при толковании конвенционных норм исходит из того, что настоящие нормы содержат международно-правовые обязательства государства, которые в большей части состоят в исполнении обязанности воздерживаться от вмешательства в осуществление человеком своих прав и свобод. При этом на государство возложены позитивные обязанности постольку, поскольку оно ответственно за свою несостоятельность предотвратить вмешательство в осуществление прав, от кого бы таковое не исходило: будь-то органы государственной власти или частные лица.
В виду этого, ЕСПЧ отметил, что государство ответственно с точки зрения ст. 1 Первого протокола к Конвенции, в том числе, за вмешательство в право на уважение своей собственности, следующее из сделок между третьими лицами. При этом, в решении по делу «Джеймс против Соединенного Королевства», А98 (1986), ЕСПЧ закрепил, что предоставление благ и удовлетворение требований одного частного лица к другому тогда совершается в интересах общества, когда при этом достигается социальный, экономический эффект в интересах общины ради устранения того, что есть социальной несправедливостью.
Ст. 1 Первого протокола к Конвенции, как сформулировал ЕСПЧ, содержит три нормы: право на уважение своей собственности или же на мирное владение своим имуществом, как указывает английский текст; лишение имущества только на определенных условиях; право усмотрения государства контролировать использование собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов, взимания штрафов. Понятие собственности при этом имеет автономное значение в сравнении с используемым в национальных правовых системах.
Следуя позициям ЕСПЧ, изложенным в решении по делу «Pine Valley Developments Ltd. v. Ireland», А222 (1991), Судебная палата по гражданским делам апелляционного суда, разрешая дело по иску о признании права собственности на земельный участок, установив, что истец действовал добросовестно при получении земельного участка в порядке приватизации, и его право собственности надлежащим образом зарегистрировано в государственном реестре прав, не приняла во внимание доводы ответчика о том, что истец не имеет право собственности на землю ввиду отмены по протесту прокурора решения органа местного самоуправления о передаче такого участка в собственность в порядке приватизации по основаниям допущенных процедурных нарушений. Суд кассационной инстанции пришёл к выводу, что внесение такого протеста и отмена решения о передаче земельного участка, хотя бы и в пределах срока исковой давности, нарушают «правомерные ожидания» истца, относящиеся к понятию собственности по ст. 1 Первого протокола к Конвенции, в противном же случае, суд допустил бы излишне формальный подход к твердости субъективного права, что повлекло бы за собой нарушение принципа правовой определенности и вмешательство в мирное владение имуществом.
Конфликт же имущественных интересов в этом деле был основан на сомнениях о наличии у истца права собственности, вызванных в результате частичного наложения земельных участков – установлением титульного владения одним и тем же объектом одновременно несколькими лицами, чьи права удостоверены правоустанавливающим документом надлежащей формы при отсутствии (утере) технической документации первого из собственников. При этом лица, получившие свои наделы позже, осуществили возмездное отчуждение своих прав в пользу третьего лица, оспорившего права истца. Суд пошел по пути признания наличия косвенной экспроприации, что сделал ЕСПЧ в деле «Бельведэрэ Альбергъера против Италии», как нарушения права на уважение права собственности (первой нормы), когда де-юре истец принудительно не лишался своих прав и все время имел право пользоваться и распоряжаться земельным участком, но решениями публичной власти в пользу третьих лиц истцу созданы фактические препятствия в распоряжении собственной волей своим имуществом и в неограниченном владении им. Тем самым, суд обосновал наличие оснований согласно действующему Гражданскому кодексу Украины для признания права собственности за первым из лиц, получивших юридический титул.
Настоящим примером, проиллюстрировано насколько по ст. 1 Первого протокола к Конвенции гарантии недопущения ущемления прав по произволу определяют усмотрение суда при осуществлении им судебной власти, когда посредством конвенционных норм аргументируется или, если угодно, доказывается правильность понимания национального закона, а признанием права собственности утверждается его естественная природа, как следствие бесконечной потребности человека вкладывать свою жизнь в «жизнь вещей», определяющую его духовное развитие.
Регистрация вещных прав на недвижимость: вопросы практики
Практика применения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997 г. до настоящего времени является достаточно противоречивой. У регистрирующих органов и судов существуют разные подходы к решению ряда проблем, возникающих при регистрации вещных прав на недвижимое имущество.
Граждане вправе зарегистрировать право собственности на квартиры, построенные за счет долевого участия, даже если при этом имеются пороки предоставления застройщику земли для целей строительства, отсутствует разрешительная документация или если необходимые для государственной регистрации документы не соответствуют требованиям законодательства. Суды признали, что граждане не несут ответственности за то, что застройщик не получил всех необходимых документов; не могут повлиять на него, и что данное препятствие в регистрации является для заявителей и других участников долевого строительства объективно непреодолимым и неустранимым.
Не являются объектами гражданского права квартиры в незавершенном строительством доме, вследствие чего невозможна и государственная регистрация права собственности на данный объект. До сдачи дома в эксплуатацию отдельные квартиры в объекте незавершенного строительства не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости (ст. 130 ГК РФ, ст. ст. 15, 16 ЖК РФ).
Регистрирующие органы не вправе оценивать законность и обоснованность действий и решений других государственных и муниципальных органов власти, принятых в рамках полномочий последних. Суды указывают на то, что государственная регистрация является лишь предусмотренным законом способом учета прав граждан и их объединений на имущество. Других задач, кроме указанных федеральным законом, перед органом, осуществляющим регистрацию прав, не ставится и не предусматривается в связи с этим предоставление каких-либо дополнительных полномочий.
Возникают вопросы и при регистрации прав на несколько земельных участков, которые составляют так называемое «единое землепользование». Суды считают, что можно зарегистрировать право на земельные участки, представляющие собой единое землепользование, как на одни объект гражданского права с присвоением ему одного кадастрового номера. В тоже время регистрирующие органы (совместно с органами государственного кадастра) указывают, что государственная регистрация прав на земельный участок, сформированный и описанный в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования, возможна только при условии наличия государственной регистрации прав на обособленные земельные участки, входящие в состав единого землепользования.
Субъекты гражданских прав в праве отчуждать доли в праве общей долевой собственности от «целого», а также доли от доли в праве общей долевой собственности даже при отсутствии у отчуждателя зарегистрированного права долевой собственности на объект. По мнению суда, обратное было бы ограничением прав собственника и положений, предусмотренных нормами ст. ст. 209, 218, 244, 245 ГК РФ.
Регистрирующие органы не вправе отказывать заявителям в регистрации вещных прав на объекты недвижимости, если данные права основаны на решениях третейских судов. Единственным исключением являются случаи, когда споры имеют публично-правовой характер или влекут публично-правовые последствия. В данном случае законом установлена исключительная компетенция государственных судов: например, вопросы о праве собственности на недвижимое имущество.
В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не государственная регистрация такого права и не свидетельство, подтверждающее произведенную государственную регистрацию права. Свидетельство не может быть оспорено в порядке главы 24 АПК РФ, т. к. оно в силу ст. 14 Закона о регистрации является документом, который удостоверяет проведенную государственную регистрацию права, и не отвечает признакам ненормативного акта.
Земельный участок, предоставленный лицу в для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, не может быть отчужден в пользу юридического лица, поскольку обратное нарушало бы нормы Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 7, ст. 78, п. 1 ст. 81), а также положения Гражданского кодекса РФ.
Наиболее сложной в последнее время является проблема регистрации права собственности на земельные участки за публично-правовыми образованиями: муниципальными образованиями, субъектами РФ и самой РФ. Суды поддерживают позицию регистрирующих органов по регистрации права собственности РФ на земельные участки, которые в соответствии со ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю относятся к федеральной собственности. Субъект РФ не вправе претендовать на такие земельные участки, даже если до разграничения таких земель субъект РФ распоряжался ими по своему усмотрению.
Выдача свидетельств о государственной регистрации права общей долевой собственности граждан на земельные доли не может свидетельствовать о наличии у них права собственности на спорные земельные доли, если граждане распорядились ими ранее путем внесения их в уставный капитал акционерного или иного общества.
До настоящего времени расходятся позиции судов и регистрирующих органов в вопросах регистрации прав на земельные участки при переходе права собственности на здания и строения, расположенные на данных земельных участках. Суды стоят на позиции, что на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ к покупателю переходит то право, на котором земельным участком владел продавец. Для регистрации данного права новому собственнику зданий и сооружений представление в регистрирующий орган каких-либо дополнительных документов не требуется. Переход права осуществляется в силу закона и не требует волеизъявления предыдущего правообладателя.
Факт наличия произведенной другими сособственниками дома его перепланировки не является основанием к отказу в государственной регистрации права заявителя на долю в праве общей долевой собственности, и что несогласованные в установленном законом порядке строительные работы по преобразованию недвижимости, находящейся в долевой собственности, не влекут прекращения прав на неё и не могут препятствовать государственной регистрации прав и сделок с объектом недвижимости.
Признание права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка
Тема самовольного строительства приобрела в настоящее время особую актуальность. Не смотря на значительное количество самовольных построек в Российской Федерации, правовой режим данных объектов определен в действующем законодательстве крайне лаконично и недостаточно ясно. Законодатель предпринимает некоторые шаги для вовлечения самовольный построек в гражданский оборот (в частности, путем осуществления так называемой «дачной амнистии»). Однако на сегодняшний день в регулировании статуса самовольных построек еще остаются существенные пробелы. В первую очередь это касается вопроса возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную арендатором земельного участка.
Правовой режим самовольных построек регулируется ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако законодатель предусмотрел возможность введения самовольной постройки в гражданский оборот – путем признания права собственности на нее. Редакция ст. 222 ГК РФ, действовавшая до 01.09.2006 г., предусматривала возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Судебная практика пошла по пути расширительного толкования ст. 222 ГК РФ (в редакции до 01.09.2006 г.): право собственности на самовольные постройки признавалось за лицами, которым земельный участок предоставлялся не только на вещном, но и обязательственном праве (на праве аренды). На практике это реализовывалось путем предоставления в суд так называемых «гарантийных писем», посредством которых собственник земельного участка сообщал суду о том, что земельный участок в установленном порядке будет предоставлен под самовольно возведенным строением тому лицу, за которым суд признает право собственности (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. №6/8).
Однако в статью 222 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 01.09.2006 г. Из статьи был исключен абзац, который допускал признание права собственности на самовольную постройку за лицом, ее построившей, в случае, если этому лицу будет в установленном порядке предоставлен земельный участок. В соответствии с новой редакцией ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, законодатель ограничил круг лиц, за которыми возможно признание права собственности на самовольную постройку, теми, кому земельный участок принадлежит на вещном праве.
После внесения изменений в ст. 222 ГК суды стали отказывать в признании права собственности на самовольные постройки даже при наличии гарантий предоставления земельного участка со стороны собственника земельного участка. Так, например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 01.08.2007 г. по делу №А82–14748/2006–38 суд указал, что в связи с недоказанностью истцом наличия права собственности и (или) постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположен самовольно возведенный им объект недвижимости, <…> суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.
Лишь недавно судебная практика в отношении физических лиц – арендаторов земельных участков, заявляющих исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку начала меняться. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года указывается, что по смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В отношении юридических лиц – арендаторов земельных участков, которые хотят признать право собственности на самовольные постройки, подобных разъяснений Высшего Арбитражного Суда нет. Для арбитражных судов разъяснения Верховного Суда РФ не являются обязательными. Однако уже сейчас появляются постановления федеральных арбитражных судов, в которых делается попытка расширительного толкования ст. 222 ГК РФ в интересах юридических лиц. Так, например, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26.06.2007 г. по делу N А72–1768/06 указывается, что отсутствие в ст. 222 ГК РФ такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст. ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости.
Заключение
Соглашаясь с позицией, согласно которой, регистрация права не аналогична владению, можно придти к следующим выводам. Фактически существует крайне противоречивая ситуация: управомоченным лицом по виндикационному требованию может быть лицо, чье право зарегистрировано в реестре, поскольку такое требование предъявляется собственником, но им признается и лицо, не значащееся в реестре, поскольку право собственности не утрачивается с перерегистрацией. Соответственно обязанным лицом является захватчик недвижимости, потому что он незаконно ею владеет, но им признается и лицо, значащееся в реестре собственником, поскольку он является формальным собственником.
Учитывая значительное количество самовольных построек, возведенных на арендованных земельных участках, и нецелесообразность в большинстве случаев их сноса, считаю необходимым внести изменения в ст. 222 ГК РФ в части включения права аренды в перечень прав на земельный участок, обладатели которых могут признать право собственности на самовольную постройку.
Регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в погашении регистрационной записи об ипотеке, если заявителем в регистрирующий орган представлены документы (в том числе судебные акты), подтверждающие исполнение лицом своих обязательств по договору, независимо от того, представлено ли заявление залогодержателя о погашении записи об ипотеке или нет.
Список литературы
Мурзин Д.В. (2007) Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Закон. №7. С. 127–134.
Скловский К.И. (2004) Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.
Эрделевский А. (2007) О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. №2. С. 92–96.
Тузов Д.О. (2007) Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. Вестник ВАС, №1.
Кузина С. (2006) Проблема защиты интересов добросовестного приобретателя. Хозяйство и право, №8.
Тузов Д.О. (2007) Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут.
Линев А.Н. (2006) Защита прав добросовестных приобретателей в совершаемых ими сделках. Вестник Московского университета МВД РФ, №2.