Обмен жилых помещений

Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совмест­но проживающих с ним совершеннолетних членов се­мьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого по­мещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков.

Отказ наймодателя в разрешении на обмен занимае­мого жилого помещения допускается в случаях, преду­смотренных ст. 75 ЖК.

Обмен жилых помещений может быть совершен меж­ду гражданами, проживающими в одном или в разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в раз­ных населенных пунктах.

Если между членами семьи нанимателя жилого поме­щения не достигнуто согласия об обмене жилого поме­щения, то любой совершеннолетний член семьи нанима­теля вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен занимаемого жилого помещения (ст. 76 ЖК).

Граждане, подлежащие выселению без предоставле­ния другого жилого помещения в соответствии со ст. 39 ЖК, по требованию наймодателя могут быть обязаны су­дом взамен выселения произвести обмен занимаемого жи­лого помещения на другое жилое помещение.

Согласно ст. 77 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя, нанимателя, остальных совершен­нолетних членов семьи, а также иных граждан, за кото­рыми сохраняется право пользования жилым помеще­нием, обменять жилое помещение, приходящееся на его долю, с другим гражданином при условии, что въезжаю­щий в порядке обмена гражданин вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

Предмет и условия обмена жилых помещений

Порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда устанавливается ЖК и Правилами об­мена жилых помещений государственного жилищного фон­да в Республике Беларусь, утвержденными постановлени­ем Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191

Предметом обмена жилых помещений могут быть:

отдельная квартира или другое изолированное жи­лое помещение, состоящее из одной или нескольких ком­нат, одноквартирный жилой дом;

часть жилого помещения, приходящаяся на долю на­нимателя жилого помещения или совершеннолетнего чле­на его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии нижеперечисленных ос­нований.

Наниматель или совершеннолетний член семьи нани­мателя вправе с соблюдением требований Правил обме­нять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении. Членами семьи на­нимателя являются: его супруг (супруга), их дети и роди­тели. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жи­лого помещения, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане признаются чле­нами семьи нанимателя, если проживают не менее пяти лет совместно с нанимателем.

Несовершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе обменять приходящуюся на его долю часть этого жилого помещения с целью раздельного проживания с момента приобретения им полной дееспособности.

Для обмена жилых помещений, занимаемых гражда­нами, над которыми установлена опека (попечительст­во), и жилых помещений, в которых проживают несо­вершеннолетние члены семьи нанимателя, требуется со­гласие органа опеки и попечительства. Отказ этого органа в даче согласия на обмен может быть обжалован в выше­стоящий исполнительный и распорядительный орган или в судебном порядке.

Порядок обмена жилых помещений

Обмен жилых помещений, находящихся в пределах од­ного населенного пункта, оформляется районным, город­ским, поселковым, сельским исполнительным и распоря­дительным органом, а при наличии специального органа по обмену жилых помещений - этим органом. В городе с районным делением оформление обмена жилых помеще­ний, находящихся в пределах одного района, может быть возложено на районные в городе исполнительные и распо­рядительные органы.

Граждане, желающие произвести обмен занимаемых жилых помещений, подают в соответствующий исполни­тельный и распорядительный орган (орган по обмену жи­лых помещений) заявление по форме, установленной Министерством жилищно-коммунального хозяйства Рес­публики Беларусь.

К заявлению прилагаются:

письменное согласие наймодателя;

выписка из решения общего собрания членов орга­низации граждан-застройщиков (собрание уполномочен­ных) о приеме данного гражданина в эту организацию при обмене жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение в доме органи­зации граждан-застройщиков;

справка лечебно-профилактического учреждения по месту жительства заявителя об отсутствии у него и чле­нов его семьи заболеваний, препятствующих совместно­му проживанию в одной квартире с другими гражданами (собственниками, членами организации граждан-застрой­щиков);

письменное согласие граждан, проживающих в не­изолированном жилом помещении, при обмене такого жилого помещения;

письменное согласие органа опеки и попечительст­ва при обмене жилого помещения, находящегося в поль­зовании гражданина, над которым установлена опека (по­печительство), или жилого помещения, в котором про­живают несовершеннолетние члены семьи нанимателя;

технический паспорт, выкопировка из плана дома и дворовых строений, справка органа по государствен­ной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об отсутствии запрета на отчуждение жи­лого дома, части жилого дома, квартиры;

заверенное в установленном порядке письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраня­ется право пользования жилым помещением, при отсут­ствии их подписи на заявлении об обмене жилого поме­щения;

документы, подтверждающие родственные отноше­ния, при вселении в жилое помещение в порядке обмена в качестве члена семьи или объединении граждан в одну семью для совместного проживания;

разрешение соответствующего исполнительного и распорядительного органа при междугородном обмене.

При необходимости соответствующим исполнитель­ным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений) могут быть запрошены другие доку­менты.

При подаче заявления об обмене жилого помещения предъявляются паспорта либо заменяющие их документы всех совершеннолетних, а также свидетельства о рождении всех несовершеннолетних лиц, участвующих в обмене. О ре­шении об отказе в обмене жилых помещений сообщается гражданину в месячный срок со дня подачи им заявления об обмене в письменной форме с указанием мотивов отказа.

В отдельных случаях по усмотрению районного, город­ского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа может произво­диться обследование обмениваемых жилых помещений.

Если одно из обмениваемых жилых помещений нахо­дится на территории Республики Беларусь, а другое - на территории другого государства, обмен производится в порядке, предусмотренном международными договора­ми Республики Беларусь и законодательством Республи­ки Беларусь.

Вступление в силу соглашения об обмене жилыми помещениями

В соответствии с п. 10 Правил соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента заключе­ния одной из сторон обмена договора найма жилого поме­щения либо получения регистрационного удостоверения в территориальных органах государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, с ними заключается один договор найма жи­лого помещения.

Отказ наймодателя от заключения договора найма жилого помещения, полученного в результате обмена, может быть оспорен в судебном порядке (ст. 78 ЖК).

В п. 11 Правил установлено, что решение об обмене жилого помещения действительно в течение месяца, а при междугородном обмене — в течение двух месяцев. Если за указанный срок не заключен договор найма жилого помещения, решение утрачивает силу. В соответствии с п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Респуб­лики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых во­просах применения судами жилищного законодательст­ва» решение об обмене также теряет силу, если в течение этих же сроков участниками обмена не заявлен иск о пону­ждении наймодателя к заключению такого договора.

Если после вступления в силу соглашения об обмене жилыми помещениями (до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение) стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при усло­вии расторжения договора найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостовере­ния) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жи­лых помещений).

При отказе в обмене одной из сторон вопрос о прину­дительном исполнении соглашения об обмене разрешается судом.

Граждане, обменявшие жилые помещения с наруше­нием установленного порядка (без заключения договора найма жилого помещения либо без получения регистра­ционного удостоверения), подлежат выселению по ре­шению суда. В таком же порядке подлежат выселению не свободившие обмениваемое жилое помещение подна­ниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, наниматели жилых помещений в до­мах частного жилищного фонда, временные жильцы, а также другие граждане, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение.

Принудительный обмен жилых помещений

Согласно ст. 76 ЖК если между членами семьи нани­мателя жилого помещения не достигнуто согласия об обмене жилого помещения, то любой совершеннолет­ний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен жилого помещения.

В соответствии с пп. 15 и 16 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № .3 «О некоторых вопросах применения судами жилищ­ного законодательства» при рассмотрении дел о принуди­тельном обмене жилых помещений в домах государствен­ного жилищного фонда (ст. 76 ЖК) необходимо тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи нанимателя, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Под заслуживающими внимания доводами и интере­сами членов семьи, которые должны учитываться судами по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и тому подобного пользоваться предоставляемым в по­рядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене жилых помещений возник меж­ду членами семьи, занимающими отдельную квартиру, то отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в изолированную комнату в квартире, где про­живают несколько нанимателей, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о принудительном об­мене, поскольку при распаде семьи, повлекшем необхо­димость обмена, эти лица уже не пользуются отдельной квартирой.

В случае, когда бывшими членами семьи нанимателя произведен раздел занимаемого ими жилого помещения, принудительный обмен этого помещения допускается лишь при доказанности невозможности совместного про­живания в одной квартире из-за систематического нару­шения правил пользования жилым помещением.

Обмен жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение частного жи­лищного фонда без согласия нанимателя и членов его семьи не допускается, за исключением принудительного обмена по основаниям, предусмотренным ст. 39 ЖК.

Признание обмена жилых помещений недействительным

Обмен жилых помещений может быть признан недей­ствительным, если он произведен с нарушением требо­ваний, предусмотренных законодательством.

Условия, при которых обмен жилых помещений не допускается, определены ст. 33 ЖК. Обмен жилого поме­щения не допускается, если:

к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

в отношении члена организации граждан-застрой­щиков рассматривается вопрос об исключении его из ор­ганизации;

дом, в котором находится обмениваемое жилое по­мещение, является аварийным, подлежит сносу, пере­оборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

дом, в котором находится обмениваемое жилое по­мещение, подлежит капитальному ремонту с перепла­нировкой обмениваемого жилого помещения;

обмен носит корыстный или фиктивный характер; жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

в связи с обменом в квартиру, в которой прожива­ют два или более нанимателя (члена организации граж­дан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при кото­ром совместное проживание с ним в одной квартире не­возможно;

на жилое помещение в соответствии с законода­тельством Республики Беларусь наложен арест или за­прет на отчуждение.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верхов­ного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» обмен может быть признан судом не­действительным и по иным основаниям, предусмотрен­ным законодательством для признания сделок недейст­вительными (например, под влиянием заблуждения, обмана). Применительно к жилой площади заблуждени­ем признается неправильное представление о таких су­щественных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятст­вуют проживанию в жилом помещении.

Признание обмена недействительным производится в су­дебном порядке по требованию лиц, участвующих в об­мене, наймодателя или прокурора. В случае признания обмена жилого помещения недей­твительным стороны подлежат переселению в жилые помещения, которые они занимали ранее.

12