Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость – важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

С другой же – недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. На сегодняшних день, среди ученных и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынок недвижимости».

«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость» [2, с. 160].

Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней» [4, с. 32].

Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, Я продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы» [4, с. 32].

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем» [5, с. 10].

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение обороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [5, с. 14].

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость [3, с. 85].

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом» [5, с. 21].

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. [5, с. 20]

Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве, так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях [5, с. 20].

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. [5, с. 20] Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка [5, с. 20].

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем

Термины «рыночная оценка» и «рыночная стоимость» встречаются все чаще в различных областях экономики и юриспруденции. [1, с. 124]

Оценка недвижимости проводится для различных целей. Например, при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий, при учете накопленного износа объектов недвижимости, при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости, при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими или юридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определении налогооблагаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно, например, при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей, при передаче государственной собственности в доверительное управление, при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств, при продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. [1, с. 124]

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться в 1992–1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности» №135 – ФЗ от 29.07. 1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что оценочная деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки. [1, с. 125]

Процесс оценки недвижимости осуществляется на основании определенных принципов.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. [1, с. 127]

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента – субъект, объект и рыночная среда, то соответственно ученные выделяют три группы принципов. Они лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения. [1, с. 136]

Первой группой принципов оценки недвижимости, которую нам и предстоит охарактеризовать, является группа принципов, которые основаны на представлении пользователя. К группе данных принципов относятся принципы полезности, замещения, ожидания. Группы данных принципов позволяет определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит, что объект недвижимости обладает стоимостью, только если он может быть полезен потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения означает, что максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Задача 1

Определите доход, относимый к зданию и земле (данные по объектам доходной недвижимости приведены в таблице).

Результаты расчета дохода, относимого к земле и зданию, оформите в таблице.

Показатель	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жилья
1	2	3	4
Стоимость застройки, руб.	577000	721500	450000
Годовой валовой доход, руб.	15000	250000	100000
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, руб.	20000	25000	5000
Прочий доход, руб.	50000	10000	3000
Действительный валовой доход	45000	235000	98000
Операционные расходы, руб.	50000	120000	30000
Резерв на замещение, руб.	5000	10000	3000
Чистый операционный доход	-10000	105000	65000
Коэффициент капитализации для здания, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации для земли, %	12	12	12
Доход, относимый к зданию, руб.	-1300	14700	8580
Чистый остаточный доход	-11300	119700	73580
Стоимость земли при коэффициенте капитализации 12%, руб.	-11200	117600	72800

Решение

Методика расчета изложена в работе «Экономика недвижимости» А.Н. Асаул [1, с. 150]

Определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход исчисляется исходя из потенциального валового дохода, который представляет собой годовой доход объекта недвижимости при полной загрузке площадей, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри нее)

Действительный валовой доход 1 = 15000–20000 +50000=45000 руб.

Действительный валовой доход 2 =250000–25000+10000 = 235000 рублей.

Действительный валовой доход 3 = 100000–5000+3000 = 98000 рублей

Рассчитаем чистый операционный доход.

Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход за вычетом операционных издержек. В определении чистого дохода не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

Чистый операционный доход 1 = 45000–50 000–5000 = – 10 000 рублей

Чистый операционный доход 2 = 235000 – 120000 – 10000 = 105000 рублей.

Чистый операционный доход 3 = 98000 – 30000 – 3000 = 65000 рублей

Произведем расчет дохода относимого к зданию

Сумма дохода, относимого к зданию методом капитализации равна произведению ставки капитализации на сумму чистого операционного дохода

Сумма дохода, относимого к зданию 1 = -1000013% = -1300 рублей

Сумма дохода, относимого к зданию 2 = 105000 14% = 14700 рублей

Сумма дохода, относимого к зданию 3 = 6500013,2 = 8580 рублей.

Рассчитаем сумму чистого остаточного дохода.

Расчет суммы чистого остаточного дохода производится путем сложения суммы чистого операционного дохода и суммы дохода, относимого к зданию:

Чистый остаточный доход 1 = -10 000+ (– 1300) = – 11300 рублей

Чистый остаточный доход 2 = 105 000+ 14700 = 119700 рублей

Чистый остаточный доход 3 = 65000+ 8580 = 73580 рублей.

Рассчитаем стоимость земли при коэффициенте 12%

Стоимость земли 1 = -10 000+ 10 00012% = – 11200 рублей

Стоимость земли 2 = 105000+ 10500012% = 117600 рублей.

Стоимость земли 3 = 65000+6500012% = 72800 рублей.

В данном случае решение было произведено с учетом доходного подхода.

Доходный подход в отличие от сравнительного и затратного направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора [1, с. 149].

При применении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который как предполагается, может принести объект недвижимости при его использовании в коммерческих целях.

Исходя из всего вышесказанного, первый проект, а именно строительство офисного здания является сам по себе убыточным, наиболее доходным является проект строительства торгового центра, и доходным, но менее является проект по застройке жилья.

Задача 2

Оценщик получил следующую информацию по объекту – аналогу: коэффициент ипотечной задолженности равен – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 руб. в год; стоимость собственных средств – 60000 руб. в год; ставка капитализации для заемных средств – 15%. Определите общий коэффициент капитализации.

Решение

В данном случае используется метод прямого сопоставления в сравнении оцениваемого объекта с объектом – аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов, на основе чего выбираются объекты – аналоги. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой со ставкой объекта – аналога либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов – аналогов.

В данном случае множество объектов – аналогов отсутствует, поэтому мы берем ставку капитализации оцениваемого объекта одинаковой со ставкой капитализации объекта – аналога.

Ставку капитализации объекта – аналога рассчитываем, применяя метод Элвуда.

Метод Элвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Расчет производиться по формуле:

где – общий коэффициент капитализации;

- норма отдачи собственного капитала;

- доля заемного капитала;

– ипотечный коэффициент.

Рассчитаем норму отдачи собственного капитала

Норма отдачи собственного капитала рассчитывается как отношение дохода на собственный капитал к сумме собственного капитала.

= =0,25

Рассчитаем общий коэффициент капитализации методом Элвуда:

Ответ: Общий коэффициент капитализации равен 0,16

Список используемой литературы

Асаул, А.Н., Ерофеев, П.Ю. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. – Спб.: Питер, 2008. – 240 с.

Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – Спб: Питер, 2007. – 416 с.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. – 107 с.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. – 350 с.

Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.: Кнорус, 2007. – 184 с.

Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. – М.: МГИУ, 1999. – 384 с.

Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост. Я.В. Таттури. – Нижний Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. – 66 с.