РЕФЕРАТ
Тема:
Оценка недвижимости сравнительным подходом
План
1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода.
2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом.
3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.
Литература
1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода
Сравнительный подход предусматривает анализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующим корректированием отличий между объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1).
Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и спроса и предложения.
Достоинства и преимущества сравнительного подхода:
Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;
Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике:
- требует активного рынка подобной недвижимости;
основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.
В условиях Украины сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:
для целей приватизации;
при кредитовании (оценка залогового имущества);
для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;
для целей купли-продажи.
2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом
В соответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.
Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения.
В соответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:
условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;
продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;
условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.
Источниками информации о недавних продажах могут быть:
собственный архив (банк данных) оценщика;
данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;
данные нотариальных контор;
данные страховых компаний;
банк данных Фонда Государственного Имущества Украины;
публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.
На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.
Данные, подлежащие проверке:
мотивация сделки;
были ли стороны сделки независимыми друг от друга;
имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;
имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;
имелись ли какие-либо специальные условия продажи.
Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.
В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:
Метод сделок, или метод продаж;
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.
Метод компании аналога, или метод рынка капитала;
Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.
Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:
Элементы сравнения
Единицы сравнения
Элементы сравнения (классификация Харрисона).
Условия финансирования.
Условия продажи.
Рыночные условия (временной фактор).
Различают сезонную и цикличную активность рынка.
Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.
Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.
Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);
Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);
Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);
Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).
Местонахождение.
Различают следующие виды различий по местоположению:
Экологическая привлекательность;
Развитость инфраструктуры;
Наличие коммуникаций;
Престижность и др.
Физические характеристики.
Физические параметры;
Качество строительства и эксплуатации;
Удобства;
Функциональная пригодность.
Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.
Объемно-планировочные единицы – 1 м2, 1 м3, 1 квартира, 1 сотка и т.д.
Рыночные единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и .д.
Этап 4. Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения.
Определение стоимости может производится следующими путями:
По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.
На основе определения средневзвешенной стоимости.
По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.
На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.
С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.
Этап 5. Согласование полученных результатов расчета.
Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика.
3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.
Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:
Метод сделок (продаж).
Метод отраслевых соотношений;
Метод рынка капитала;
Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.
Способы определения поправок:
Анализ парных продаж.
Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
Регрессионный анализ.
Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).
Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.
Пример № 1
Сравнение продаж двух дач на берегу реки в районе Климентово (зона отдыха).
| Параметры | Объект 1 | Объект 2 |
| Площадь, м 2 | 155 | 160 |
| Строительный материал | кирпич | кирпич |
| Наличие коммуникаций | все | все |
| Дополнительные условия | - | сауна |
| Цена продажи, тыс. дол. США | 30,0 | 34,0 |
Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.
Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.
Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.
Пример № 2
Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных в одном районе города.
| Параметры | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 |
| Общая площадь, м2 | 31,2 | 31,1 | 31,2 |
| Строительный материал | панельный | панельный | панельный |
| Площадь кухни, м2 | 6,0 | 5,9 | 6,1 |
| Наличие лоджии | + | + | - |
| Наличие телефона | - | + | - |
| Цена продажи, тыс. дол. | 15,5 | 16,0 | 14,0 |
- Сравним Объекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу и качеству сопоставимы. Разницу в размере кухонь можно считать несущественной.
Получается, что разница в цене продаж – 0,5 тыс. дол. связана с фактором – наличие телефона.
- Сравним № 1 и № 3. Разница в цене 1,5 тыс. дол. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии – 1,5 тыс. дол.
- Сравнивая объекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 2 тыс. долл., из которой:
0,5 – поправка на наличие телефона;
1,5 – поправка на наличие лоджии.
Определение поправок методом «Расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка».
Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости.
Пример № 3.
Объект оценки – дача с сауной. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют.
| Параметры | Объект 1 | Объект 2 | Объект оценки |
| Общая площадь, м2 | 200,0 | 150,0 | 180,0 |
| Строительный материал | кирпич | кирпич | кирпич |
| Цена продажи, тыс. дол. | 23,0 | 18,0 | - |
| Цена продажи 1 м2, дол. | 115,0 | 120,0 | - |
| Средняя цена продажи 1 м2, дол. | - | - | 117,5* |
| Стоимость оценки, тыс. дол. (без сауны) | 21,15 | ||
| Стоимость сауны, , тыс. дол. | 4,0 | ||
| Стоимость оценки, тыс. дол. (с сауной) | 25,15 |
* средняя цена рассчитана среднеарифметически. Можно рассчитать как средневзвешенную – 117,1 дол.
Стоимость сауны рассчитывается затратным методом с учетом фактического физического износа.
Определение поправок методом «регрессионным методом» основано на выведении зависимости между ценой продаж объектов недвижимости и ряда факторов.
Примерная группировка факторов:
- Окружение – величина населенного пункта, расстояние объекта от основных градообразующих центров города (железнодорожного и автовокзала, административного центра);
- Общая характеристика объекта – функциональный профиль, проектное решение (отдельно стоящий, встроено-пристроенный), фактический срок службы на момент оценки физический износ, определенный экспертным путем;
- Объемно-планировочные характеристики – площадь и объем здания, количество этажей;
- Обустроенность объекта инженерным и санитарно-техническим оборудованием – наличие электроосвещения, канализации, отопления, водоснабжения, телефона, радиотрансляции.
Пример
Административные здания(офисные помещения, административные корпуса предприятий, конторы и т.д.)
ЦР = ЦS * S * К$,
Где ЦР – стоимость объекта;
ЦS – стоимость единицы площади объекта, долл/м2;
S – общая площадь объекта, м2;
К$ - официальный курс доллара на дату оценки.
N S
ЦS = 70,5 + ------ + ------- - 0,869 F - 1,32 RЦ + 1,76 В
101 64.1
Где
N – численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел.
F – физический износ объекта, %;
Rц – фактическое расстояние объекта от административного центра города , км;
В – уровень обустроенности объекта инженерными коммуникациями.
Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений). Метод основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе статистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его основными производственно-финансовыми характеристиками.
Метод компании-аналога или метод рынка капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Т.е. базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.
Метод рынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость одной акции, то данный метод используется при оценке пакетов акций, которые не обеспечивают контроль (минотарные пакеты акций). В качестве исходной информации выступает цена одной акции.
Предполагает выбор объектов-аналогов, расчет соотношения между ценой аналогов и каким-либо финансовым показателем их деятельности (мультипликатор), определение стоимости.
Алгоритм метода:
Выбор предприятий-аналогов;
Выбор и расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов;
Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту.
Выбор компании-аналога предполагает подбор похожей компании по этапам.
- идентификация;
- сходная отрасль;
- сходная продукция;
- диверсифицированность продукции/деятельности;
- "зрелость деятельности" (стадия развития);
- географические факторы;
- размеры;
- стратегия деятельности;
Оценочный (ценовой) мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой:
М = С / Ф,
Где: С – стоимость объекта (акции, контрольного пакета акций или предприятия);
М – оценочный мультипликатор;
Ф – показатель финансовой базы.
Основными оценочными мультипликаторами являются:
Стоимость / капитал (балансовая стоимость);
Стоимость / выручка от реализации;
Стоимость / денежный поток;
Стоимость / прибыль;
Стоимость / дивиденды.
Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту происходит следующим образом:
Сi = Фi * М,
Где: Сi – стоимость оцениваемого предприятия;
Фi – финансовая база оцениваемого предприятия;
М – рассчитанный рыночный мульти пликатор.
Список литературы
Александрова, С. Л. Витратний підхід при оцінці нерухомості [Текст] / С. Л. Александрова // Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 1. - C.3-5
Грибовский, С. В. Экономико - математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44
Есипов, В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия [Текст] : учебное пособие / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - СПб.: Питер, 2002.-128 с.
Зайцева, Т. В. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об`єктів нерухомості [Текст] / Т. В. Зайцева // Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 6. - C.3-12
Заяць, В. М. Напрями розвитку системи оподаткування та оцінки нерухомості в Україні [Текст] / В. М. Заяць // Фінанси України. - 2007. - N 3. - C.41-50
Корнилов, Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена и определение на их основе эффективности принимаемых стратегий при реструктуризации компаний [Текст] / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы и кредит. - 2004. - N 27. - C.14-22
Оцінка майна [Текст] // Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 19
Оцінка майна [Текст] // Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 20
Оцінка майна: Методичні вказівки щодо вивчення дисципліни: Для магістрів спец. "Фінанси" денн. форми навч-ня [Текст] / ; сост. А. В. Андрєєв ; НБУ, УАБС НБУ, Каф-ра фінансів. - Суми : УАБС НБУ, 2002. - 32 с.
Оцінка майна: Нормативні документи [Текст] // Инвестгазета. - 2008. - N 5
Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" [Текст] : постанова / Україна. Кабінет Міністрів. - [Б. м. : б. и.], 2004. - Б. ц.