Министерство образования Российской Федерации

Красноярская Архитектурно-Строительная Академия

Кафедра экономики и финансов

Расчетно-графическое задание

По предмету: «Экономика недвижимости»

По теме: «Определение различными подходами

рыночной стоимости здания»

Вариант - 4

Выполнил:

Студент 4 курса

Группа Э-13-Н

Глазков Андрей

Проверила:

Бузина Н.В.

Назарово, 2008

Задание к расчетно-графической работе

Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

Характеристика здания:

Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные. Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.

Таблица №1

Задание для расчетно-практической работы

Вариант	Год ввода в эксплуатацию	Этажность	Площадь здания, м2	Высота, м	Климатический район	Износ конструктивных элементов здания, %
						Фундаменты	Стены, перегородки	Перекрытия	Крыши	Полы	Проемы	Отделочные работы	Сан.техн. и электротехн. работы	Прочие работы
4	1976	2	1000	6,8	IV	40	30	20	30	40	20	20	40	30

Решение:

Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:

Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)

Определение поправочных коэффициентов.

Расчет выявленных видов износа (накопление износа)

Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).

1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).

Территориальный пояс – Красноярский край = 2.

Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м3

Определяем восстановительную стоимость 1м3 здания с объемом 6800 м3 по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м3 стоимость 1м3 равна 25,6 )

Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.

Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.

Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки – коэффициент косвенных издержек.

Ки = 1,03

Кпп = 1,25

Кндс = 1,2 , отсюда следует полная стоимость будет равна

Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13170659 рублей.

3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС №33

Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.

Таблица №2

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элементов здания.	Удельный вес конструктивного элемента здания.	Износ конструктивного элемента здания.
1.) Фундаменты	4	40	1,6
2.) Стены, перегородки	12	30	3,6
3.) Перекрытия.	13	20	2,6
4.) Крыши	23	30	6,9
5.) Полы	9	40	3,6
6.) Проемы	6	20	1,2
7.) Отделочные работы	4	20	1,2
Сан. Тех и электротех. работы	23	40	9,2
Прочие работы	6	30	1,8
Итого			31,7

Определяем функциональный износ.

Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.

Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.

Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системы видеонаблюдения.

Необходимы затраты на наружную рекламу.

Таблица №3 Расчет функционального износа

№ /п	Наименование затрат на модернизацию и дополнение	Сумма, рублей.
1	Модернизация системы кондиционирования	100000
2	Установка охранной системы видеонаблюдения	1800000
3	Установка наружной рекламы	100000
4	Восстановительная стоимость	13170659
	Итого:	2000000 / 13170659 * 100 = 15%

Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7 %

4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом

Сзат = Свосст * (1 – Иобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.

Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961 рублей.

Задача № 2

Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.

Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.

Таблица №4. Определение рыночной стоимости здания

Элементы сравнения	Величина вводимых поправок	Стоимостное выражение поправок
Цена продажи аналога	---	1560000
Поправка на передаваемое право собственности	-1	1558440
Поправка на условия финансирования	-1	1556882
Поправка на изменение экономических условий	6	1650295
Поправка на местоположение	10	1815325
Поправка на износ	4	2541457
Поправка на наличие дополнительных улучшений	420000	2961457
Поправка на масштаб	---	2961457
Итого:	---	2961457

Итого:

Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 2961457 рублей.

Задача № 3

Дано:

Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:

Таблица №5 ЧОД по годам

1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
57000	61000	61500	63000	62000

Таблица № 6 Показатели по объектам аналогам

Объекты - аналоги	ЧОД	Продажные цены	Ставка капитализации	Среднее значение ставки капитализации
1	72000	600000	0,12
2	82500	750000	0,11
3	47250	450000	0,105

R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R

ЧОД = ( 57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000 ) / 5 = 60900 рублей

Rср = ( 0,12 + 0,11 + 0,105 ) / 3 = 0,11

V = 60900 / 0,11 = 553636 рублей.

Итого: Цена оцениваемого объекта 553636 рублей

Задача № 4

Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.

Таблица №7 Исходные данные:

Площадь склада. м2	Аренда, р/м2	Капитальные вложения в долях от ЧОД	УПР, %	УПЛ, %	УПИМ, %	СДбр, %
105000	18	15	7	2	5	6

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Таблица №8

Денежные потоки	Прогнозный период			Постпрогнозный период
	1	2	3
ПВД	22680000	21092400	19615932	18242817
Поправка на недозагрузку	5670000 (0,25)	4218488 (0,2)	1961593 (0,1)	1276997 (0,07)
Поправка на недосбор	3402000 (0,15)	2109240 (0,1)	980797 (0,05)	912141 (0,0 )
Прочие доходы	---	---	---	---
ДВД (ПВД – недозагрузка – недосбор)	13608000	14764672	16673542	16053679

Таблица №9

Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка				Недосбор арендных платежей
1 год	2 год	3 год	4 год	1 год	2 год	3 год	4 год
25	20	10	7	15	10	5	5

Денежные потоки	Прогнозный период – годы			Постпрогнозный период
	1 год	2 год	3 год
ДВД	13608000	14764672	16673542	16053679
Операционные расходы, в том числе: 1. Налоги: а.)Налог на землю б.)Налог на имущество	52500 272160	52500 295293	52500 333471	52500 321074
2.Коммунальные платежи: а.) электр –ия б.) водопровод в.) уборка помещения	630000 21000 26250	667800 22260 27825	707700 23100 29495	749700 25011 31264
3. Оплата труда работников: а.) зарплата б.) отчисления от зарплаты	26250 9581	27300 9965	29295 10766	31264 11411
4. Охрана (3р)	315000	333900	353850	375170
5. Резервный фонд на восстановление (7% ДВД)	952560	1033527	1167148	1123756
6. Управление (8% ДВД)	1088640	1181174	1333883	1284294
7. Реклама услуг	50000	50000	50000	50000
8. Обязательное страхование (10500/1000*60)	6300	6300	6300	6300
9. Оплата услуг сторонних организаций (5 % ДВД)	680400	738234	833677	802684
10. Прочие расходы:	544320	590587	666942	642147
ЧОД	8933039	9728007	11075465	10544104
Кап-вложения	1339956	1459201	1661320	1581616
Обслуж –ие кредита.)	---	---	---	---
денежный поток до уплаты налогов	7503083	8268806	9414145	8962488

Таблица №11

Удельные значения платежей за коммунальные услуги

Электроэнергия	6
Водопровод, канализация	0,2
Уборка помещений	2,5

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Остаточная стоимость = 8962488 * 0,25 = 2240622

Стоимость общая = 7503083 / (1 + 0,2)1 +8268806 / (1 + 0,2)2 + 9414145 / (1 +0,2)3 + 8962488 / (1+0,2)4 +2240622 * 1 / (1 +0,2)4 = 6252569 + 5742226 + 5448000 + 4322604 + 106406 = 21871805 рублей.

Ответ: Общая стоимость здания равна 21871805 рублей.