федеральное агентство по образованию

федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"сибирская академия государственной службы"

ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Ценообразование

Тема: Анализ цен на недвижимость

Выполнил:

Специальность: ФиК

Группа: 08306

НОВОСИБИРСК 2010

Моделирование ценообразования на жилье

Этап 1. Анализ состояния рынка

Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:

- количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);

- район престижности (месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;

- этаж, где расположена квартира, – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;

- тип квартиры – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".

На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):

= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25

Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.

Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске

№п/п	Улица, дом	Количество комнат	Район престижности	Этаж/этажность	Тип жилья	Цена, тыс.руб
1	Толбухина 23	1	4	2	2	1 830
2	Красный проспект 94/1	1	1	1	4	1 800
3	Геодезическая 17/1	1	2	2	2	2 350
4	Лазурная 22	1	4	3	3	1 650
5	Некрасова 84	1	2	2	1	1 950
6	Народная 54	2	3	2	2	3 700
7	К.Маркса 14/1	2	2	2	4	1 700
8	Ленина 15	2	1	3	1	2 650
9	О.Жилиной 58	2	2	2	3	1 750
10	Ватутина 1	2	3	2	4	1 600
11	Кошурникова 53/1	3	2	1	1	4 500
12	Есенина 10	3	4	3	3	2 150
13	Зеленая горка 11/1	3	4	2	1	4 750
14	Советская 95	3	1	2	1	6 500
15	Дачная 23/3	3	4	1	3	2 400
16	Фрунзе 59/1	4	1	1	3	2 950
17	Саввы Кожевникова 13	5	4	2	3	3 450
18	Писарева 82	4	3	1	2	2 950
19	Селезнева 39	4	2	1	1	3 500
20	Баумана 3/3	4	4	2	1	2 722
21	Кропоткина 130/3	1	3	3	3	1 700
22	Лежена 6/2	2	3	1	2	1 850
23	Блюхера 29	3	2	3	4	2 300
24	Б.Хмельницкого 41/1	2	4	2	1	2 300
25	Панфиловцев 1	2	4	2	4	1 750

В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:

по количеству комнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб), 2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

по месторасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360 тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;

по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб), на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), на последнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;

по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена

В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.

Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб

Район престижности	Квартира				В среднем	Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине)
	1-ком.	2-ком	3-ком	4,5-ком.
Центр	1 800	2 600	6 500	2 950	3 475	1,392
Линия метро	2 150	1 725	3 400	3 500	2 579	1,083
Средняя отдаленность	1 700	2 383	0	2 950	2 360	0,942
Окраина	1 740	2 025	3 100	3 086	2 556	1,000
В среднем	1 880	2 163	3 767	3 114	2 670	-
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком)	1,000	1,182	2,346	1,690	-	-

Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:

цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.

Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб

Этаж	Тип жилья				В среднем	Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу)
	Полно-габаритное	Улучшенной планировки	Типовое	"Хрущевка"
Первый	4 000	2 400	2 675	1 800	2 850	1,364
Промежуточный	3 644	2 627	2 600	1 683	2 796	1,338
Последний	2 650	0	1 833	2 300	2 090	1,000
В среднем	3 609	2 536	2 293	1 830	2 670	-
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке")	1,972	1,386	1,253	1,000	-	-

Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:

цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;

цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.

В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).

Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры

Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:

доллар будет выпущен из "коридора" - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);

организуется ипотечное кредитование - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;

налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным – вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).