Осмотр и описание объекта недвижимости

Курсовой проект выполнил Осокин Евгений

1998 год

Раздел 1. Осмотр и описание объекта недвижимости.

Описание участка.

1.1 г. Санкт - Петербург, Выборгский район.

Зона градостроительной ценности № 14.

Квартал ограничен с севера Светлановским проспектом, проспектом Энгельса с востока, Зеленогорской улицей и Железнодорожным переулком с запада и юга соответственно.

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.

Ближе всего от участка находятся станции метро: Лесная - 2,23 км ( 7 ост ),Площадь Мужества - 2,20 км( 5 ост ),Пионерская- 1,71 км ( 4 ост ), Удельная 1,62 км( 4 ост ). Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: трамваи: 9, 17, 20, 40, 55, 58 ; троллейбусы: 40, 50 ; автобусы 9, 40, 93, 94, 98.

Площадь участка 3600 м2 = 0,36 га.

Форма участка правильная прямоугольная со сторонами 90 м и 40 м.

Рельеф: плоский, без наличия ям и канав.

План не соответствует натуре. Два деревянных двухэтажных дома представленных на плане снесены, деревья вырублены. В глубине участка параллельно пр. Энгельса построен новый 9-ти этажный дом.

2. Описание окружения

Жилая застройка.

Этажность - 9 эт. Возраст застройки - около 2-х лет. Территория полностью освоена.

Свободных незастроенных площадей нет.

Застройка участка в высшей степени соответствует потребностям окружающих землепользователей.

Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен эфирнораспределительной сетью системы спутникового телевидения "Теле Плюс". Район обладает хорошо развитой инфраструкторой городских улиц, магазинов, учебных заведений, объектов бытового обслуживания.

В квартале от рассматриваемого участка находится крупное производственное предприятие « СВЕТЛАНА ». Других предприятий в районе нет. В 500 метрах на юг от рассматриваемого участка проходит железнодорожная линия Выборгского направления. Автотрасс и аэропортов не имеется.

Неподалёку, в направлении северо - запад, располагается зона отдыха Озерки. Несколько километров на север - лесопарк Сосновка.

Участок прилегает к проспекту Энгельса и Светлановскому проспекту.

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.

3. Описание зданий и сооружений

Интенсивность застройки - 0,2.

На участке построен один девятиэтажный кирпичный жилой дом на 250 кв ; первый этаж отведен под коммерческие учреждения.

Фундамент здания ленточного типа, дом кирпичный, с лицевой стороны здания стены поштукатурены и покрашены, перекрытия и крыша выполнены из монолитного железобетона, крыша плоская, присутствует чердачное помещение и подвал. Фасад здания очень качественно отделан.

Здание находится в эксплуатации. Без физических дефектов.

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин. Имеются необходимые тротуары для удобного подхода к зданию.

На данном участке нельзя строить промышленные здания.

4. Внешняя информация

Первый этаж здания находится в собственности коммерческих предприятий. Остальные этажи здания жилые, 25% - собственность муниципалитета, остальные квартиры в собственности жильцов.

Раздел 2. Расчёт стоимости участка

Таблица сметной стоимости строительства.

Таблица №1.

№	Тип	Качество	Коэффициентзастройки	Нормаплощади	Стоимость,$ / м2
1	жилая	панель	1,4	-	300 - 350
	многоэтажная	кирпич	1,4	-	380 - 450
	жилая	с центр отоплен	0,4 - 0,8	-	480
	малоэтажная	с автономным	0,4 - 0,8	-	600
2	Офисы	административн	1,5	-	280 - 350
		евростандарт	1,5	-	600
3	Торговля	супермаркет	0,5 - 0,8	-	180 - 220
4	Гараж - гост.	тёплый	1,05	30 м2 / ед	200 - 300
5	Гараж индив.	металл	-	33 м2 / ед	1000 $ / ед
6	Автостоянка	открыт., охрана	-	25 м2 / ед	140 $ / ед
7	Склад :
	ангар	отапливаемый	0,8 - 0,9	-	40
		неотапливаемый		-	80
	ж / б	отапливаемый	0,8 - 0,9	-	80
		неотапливаемый		-	120

Исходя из пункта 3.6 о строительных ограничениях исключаем из расчёта графы таблицы № 4, 5, 6, 7.

Площадь участка застройки 3600 м2 .

Значения коэффициента застройки и стоимости берём средние.

На основе расчётов получаем таблицу 2.

Тип застройки	Стоимость строительства, млн $	Цена объекта, млн $	Цена участка, млн $
А	1,638	2,52	0,882
B	2,0916	3,024	0,9324
C	1,0368	1,404	0,3672
D	1,296	1,728	0,432
E	1,701	2,7	0,999
F	3,24	4,32	1,08
G	0,468	0,936	0,468

Принятые обозначения :

Тип застройки
Застройка жилая панельная многоэтажная	А
Застройка жилая кирпичная многоэтажная	B
Застройка жилая малоэтажная с центральным отоплением	C
Застройка жилая малооэтажная с автономным отоплением	D
Офисы административные	E
Офисы "евростандарт"	F
Торговые супермаркеты	G

На основании расчётов сведённых в таблицу 2 строим диаграмму 1.